A váromány a jog megszerzésével nem azonos, de az egymást követően beálló tényállási elemek teljesülése folytán, ahhoz közel álló, a jogszerzési pozíció önálló joghatásokkal bíró lépcsőfokaként előálló jogi helyzet. A váromány jogvédelemi tartalmú vagyoni értékű jogi helyzet, de nem jog.
A várománynak a jogszerző (például a vevő) számára egyfelől vagyoni értéke van, másfelől bizonyos jogvédelmet biztosít mind az extern, mind az intern jogviszonyokban. Az intern viszonyokban az anyagi jogi jogviszony dönt.
Az ingatlan tulajdonjogának átruházásakor a váromány összetett jogi helyzetet eredményez, mert az anyagi jogi várományi helyzet mellett kialakulhat egy nyilvánkönyvi közjogi jogi helyzet, magánjogi joghatásokkal: a nyilvánkönyv által kifejlődő bejegyzési váromány.[1]
A bejegyzési váromány mind az intern, mind az extern ingatlan-nyilvántartási jogviszonyban sajátos jogvédelmet biztosít a bejegyzési várományos számára.
- 5/6 -
Az intern viszonyokban kizárja a dologi jogügyletet lezáró bejegyzési engedély szolgáltatását, és az azon alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelem benyújtását követően az eljárás megszüntetését, az eladói tulajdonjog törlését és a vele egyidejű vevői tulajdonjog bejegyzését, ezzel annak keletkezését.[2] A bejegyzési váromány, akárcsak a dologi váromány természetes jogi természete a megszüntetve megőrzés, a váromány a nyilvánkönyvi bejegyzéssel automatikusan dologi jogként, így pl. tulajdonjogként teljesedik ki.
Az alapul szolgáló magánjogi jogviszonyban az eladó ugyan például elállhat a szerződéstől, de ennek alapján nem tudja megakadályozni a vevő tulajdonjogszerzését, arra kényszerül, hogy a vevő megszerzett tulajdonjogának törlése által, dologi per útján szerezze vissza az átruházott tulajdonjogot.
Az extern jogviszonyokban megkönnyíti, hogy a bejegyzési várományos rendelkezzék a jövőben megszerzendő joggal, például tovább értékesít. Ilyenkor az átruházott jövőben megszerzendő jogon az alapjogviszonyhoz képest harmadik személy feltételesen függő helyzetű jogot szerezhet, valójában reményvételi helyzetben van.[3] A harmadik személyt megillető bejegyzési várományi jogosultságot a közigazgatási bírói joggyakorlat a rangsorozat elvére hivatkozva, a kötelmi jogi anyagi érvényesség, továbbá az ingatlan-nyilvántartási közhitelesség bizonyító erő tartalmával ellentmondásba kerülve, nem fogadja el.
Van tehát alapunk arra, hogy megvizsgáljuk ennek sajátos, összetett anyagi magánjogi, illetőleg közjogi elemeket is vegyítő jogi helyzetnek a jogi természetét, számolva azzal is, hogy csak egy látszólagos alaki halmozódást véltünk önálló jogi jelenségnek.
A német magánjogban a dologi jog változásának jogdogmatikai tana élesen elválasztja egymástól a kötelmi kötelezettségvállaló ügyleti szakaszt, mely csak az átruházási kötelezettséget alapítja meg; valamint a kötelmi ügyletet megvalósító absztrakt dologi ügyletet, mely a dologi jogváltozásra irányuló megegyezést tartalmazza. Az elválasztás feltétlennek tűnik, szinte külön szerződésként hat, akkor is jelen van, ha mindkét ügyleti részelem egyidejűleg jön létre. A német polgári jog modelljében az absztrakt dologi ügylet érvényessége független a kötelmi szerződés érvényességétől, ha a dologi szerződés érvényes, a vevő az átruházó tulajdonostól a dologi szerződéssel és az annak alapján történt telekkönyvi bejegyzéssel a tulajdonjogot megszerzi, függetlenül a kötelmi ügylet érvénytelenségétől.
- 6/7 -
Az osztrák telekkönyvi jogban a kötelmi ügylet érvénytelensége kihat a dologi ügyletre, így a nyilvánkönyvi bejegyzés érvényességére is.[4] A jogkeletkezés időpontjának eltérítése a kérelmezés rangsorától módosítja a kérelem nyilvánkönyvi hatásait is, amelyet Hoffmeister egy kérelmezői váromány alapításában fogalmaz meg.[5]
A két dogmatikai modellben felismerhető lényeges különbségek ellenére mégis közös telekkönyvi bejegyzési konstitutív joghatálynak vannak közös jogkövetkezményei is, ezek között jelenik meg a bejegyzési váromány.[6] A jogváltozás izgalmas, függő jogi állapotot jelentő, bizonytalanságokat és kockázatokat rejtő szakasza ez, gyakran lényegi anyagi jogi jogkövetkezményekkel.
A magyar jogirodalomban szinte alig van szerző, aki foglalkozott a bejegyzési várománnyal, hiszen szerepe eltörpül akár a kötelmi, akár a dologi váromány mellett.
A bejegyzési váromány fogalmának megjelenése a telekkönyvi bejegyzés jogváltoztató hatályának következménye. A jogügyleten alapuló dologi jogok keletkezésének, változásának, megszűnésének nyilvánkönyvi bejegyzéshez kötése szukcesszív törvényi tényállási elemek teljesüléséhez kötötte,[7] és időben kitolta a dologi jogok inter partes változását, és a jogváltozási folyamatot több ügyleti,[8] illetve közjogi cselekvési szakaszra bontotta, ahol a jogügyletben részes felek eltérő joghelyzetekben vannak.[9]
A jogváltozás több ügyleti szakasz, így a kötelmi szerződés, és dologi szerződés időben egymást követő ügyleti folyamán át következik be.[10] A kötelmi szerződés a dologi jog átruházása kapcsán nem más, mint kötelezettségvállalás a jog átszállására, és mint ilyen csupán követelési jogot eredményez, de nem eredményez dologi jogváltozást. Dologi jogváltozást csak a dologi szerződés vált ki. A dologi szerződés első - mások szerint
- 7/8 -
mindent átfogó - eleme a bekebelezési engedély átadásában és átvételében áll. E traditio mindenképpen dologi jogi ügyletnek minősül. A régi Ptk. is e dogmatikai struktúrán állt.[11]
A dologi rendelkező ügylet Menyhárt jogértelmezésében a bejegyzési engedély szolgáltatásában áll, a bejegyzés - annak ellenére, hogy a konstitutív jellege alapján létrehozza a kérelmezett jogváltozást - már nem része a dologi jogi ügyletnek, hiszen a bejegyzés már a nyilvántartást vezető hatóság hatósági közreműködésének eredménye, mint közigazgatási aktus. E jogértelmezés nem ad azonban választ a bejegyzés konstitutív hatályára. Nem véletlen, hogy a német-osztrák-svájci jogirodalom - igaz, részben vagy erősen más dogmatikai alapon - nem osztja ezt.[12]
A bejegyzés része a rendelkező ügyletnek, ezért a német jogban konstitutív hatályú. A bejegyzéssel keletkező jog esetén a közjogi hatósági, illetve bírósági aktus végzi be a magánjogi cselekvéssort. Erre utal a bejegyzés hatályosulásának szabálya is. Ennek megfelelően a rendelkező ügylet legfeljebb a bejegyzési kérelem benyújtásának időpontjára lenne visszatolható.[13] A konstitutív joghatály különben talajtalanná válik. A dologi várományi helyzet is ekkor, a bejegyzési kérelem benyújtását követően áll be, a széljegyzéshez fűződő publikálási hatályok szerint, feltéve, hogy a jogelőd dologi jogát bejegyezték. Ennek
- 8/9 -
hiányában "csak" függő jogi helyzet van, amely azért meghaladja a reményvétel joghatását. A jogértelmezési elhajlás meginogni látszik abban a mozzanatban,[14] amikor a jogváltozás alapjául szolgáló dologi szerződés csak akkor minősül teljesítettnek, ha a jogváltozást a nyilvántartásba ténylegesen is bejegyezték.[15]
Mindezek alapján meg kell tudnunk határozni az egyes ügyleti szakaszok joghatását mind a jogátruházó, mind a jogszerző oldaláról. E dolgozat keretei között indokolt és jelentős kérdésfelvetés, hogy a bejegyzési kérelem és a bejegyzés alapjául szolgáló okirat nyilvánkönyvi hatósághoz történt benyújtását követően, de a bejegyzés megtörténte előtt a jogügyletben részes felek milyen jogi helyzetekben állnak a jogátszállás folyamatában a nyilvánkönyvi joghelyzetük tekintetében. A telekkönyvi jogirodalomban e létszakaszt a bejegyzési váromány fogalmával is leírják anélkül, hogy azt különösebben elemeznék.[16]
Különös jelentőséget adhat e problémakör tárgyalásának az új Ptk.-nak egyrészt a törlési perekre vonatkozó új szabályozása, amely a telekkönyvi elbirtoklás kezdő időpontját nem a bejegyzés időpontjához, hanem annak hatályossága időpontjához, vagyis a bejegyzési váromány beálltának időpontjához köti.[17] Ugyancsak jelentős szerepet kap a bejegyzési váromány az új Ptk.-nak a hatósági határozaton, hatósági árverésen alapuló tulajdonjog-keletkezésénél azzal, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik eltérő rendelkezés hiányában, ami a bejegyzési várományi helyzet egészen új típusát vetíti elénk.[18]
A váromány, de nem a bejegyzési váromány fogalmának megjelenése a német-osztrák jogirodalomban a bejegyzés jogváltoztató hatályának magyarázata során nyert teret. Nem sui generis telekkönyvi bejegyzési várományként, hanem a telekkönyvi bejegyzési kérelmen alapuló dologi váromány beállásaként.[19] A telekkönyvi bejegyzés konstitutív joghatályának
- 9/10 -
hátrányos következményeként éppen a várományi helyzet kialakulását szokás felhozni.[20] E várományi helyzet csak a konstitutív joghatály miatt kialakult várományi helyzet.
Külön érdekes, de a téma tárgyalása szempontjából lényegtelen az osztrák-német-svájci jogirodalomnak a tulajdonjog-fenntartással kapcsolatos várományi helyzettel összefüggő elemezése, amelynek a magyar ingatlan-nyilvántartással összefüggő sajátossága abban figyelhető meg, hogy ott a bejegyzési várományi helyzet hiányzik a tulajdonjog bejegyzési kérelmének hiánya miatt, illetve harmadik személyek hatósági, bírósági döntéssel érvényesített jogai is alakíthatják szankció nélkül a tulajdonjog várományosa függő jogi helyzetét. Mindazonáltal e kérdés tárgyalása meghaladja a jelen dolgozat tárgyi kereteit.[21]
Tisztázni kell viszont a magyar jog alapján nyilvánkönyvi jogi szempontból is azt a jogi helyzetet, kritikus időtartamot, amikor a nyilvánkönyvi bejegyzés még nem történt meg, de a dologi ügyleti szakasz már eljutott a nyilvánkönyvi kérvény benyújtásáig, iktatásáig, széljegyzéséig. Milyen joga van a nyilvánkönyvben kérelmezőként szereplő jogosultnak a jogkeletkeztető bejegyzés előtt? A fenti joghelyzetet megelőző szakaszra talán érdekesebb a jogkérdés felvetése: milyen joga van a jogszerzőnek a kötelmi ügyletet lezáró bejegyzési engedély szolgáltatása után, de a bejegyzési kérelem benyújtása előtt?[22] Mivel ennek nincs nyilvánkönyvi jogi értelme, így ennek elemzésétől eltekintünk. A nyilvánkönyvi várományi helyzet a bejegyzési engedély szolgáltatását követően annak a nyilvánkönyvi hatósághoz érkezését követően, az iktatással, széljegyzéssel kezdődik.
A várományi jogi helyzet - dogmatikai sajátossága folytán - szükségszerűen feltételezi a szerződő felek minden elemében tökéletes jogátruházási nyilatkozatát, a szukcesszív tényállás teljessé válása már csak a jogszerző (például a vevő) magatartásán múlik. Ez különbözteti meg a dologi várományt más függő jogi helyzetektől.
A bejegyzési várományi helyzet nem szűkül le a dologi jogok körére, bár dologi várományi helyzetet csak ott vehet fel. A bejegyzési váromány bármely nyilvánkönyvi jog esetére értelmezhető, tárgya kizárólag nyilvánkönyvi jog lehet, így e váromány beállta csak ilyen jogok esetén fordulhat elő.[23] A bejegyzési várománynak is lehet, sőt szabály szerint
- 10/11 -
van reflexhatása, más függő jogi helyzetek akár várománnyá is alakulhatnak a bejegyzési kérelem széljegyzésétől függően.[24]
A bejegyzési váromány a nyilvánkönyvi bejegyzési kérelem és az alapjául szolgáló okirat nyilvánkönyvi hatósági iktatásával, széljegyzésével veszi kezdetét, és megszűnik a bejegyzéssel a tulajdoni lapon, függetlenül attól, hogy a bejegyzés milyen joghatást mutat fel.[25]
A bejegyzési váromány tartalmilag a nyilvánkönyvi igényen alapul. E nyilvánkönyvi igény nem azonos a Ptk. által szabályozott ingatlan-nyilvántartási igénnyel, ez utóbbi ugyanis - megmagyarázhatatlanul - sokkal szűkebb. A nyilvánkönyvi igényt teljes tartalmában az Inytv. állapítja meg; igaz, egyúttal - a hatályos Ptk. szerinti ingatlan-nyilvántartási igényre is kiterjedő - közjogi kötelezettséggé is varázsolja.[26] A nyilvánkönyvi igény jogosultját is az Inytv. határozza meg a bejegyzés által a nyilvánkönyvi jog jogosultjává váló, vagy a bejegyzett jogaiban érintett személyében.[27]
A bejegyzési váromány azt fejezi ki, hogy a bejegyzési kérelemnek és a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak (kötelmi megegyezés, dologi szolgáltatás)[28] a nyilvánkönyvi hatósághoz benyújtásával, a nyilvánkönyvi hatóságnál iktatásával, illetve széljegyzésével jogosulttá váló, illetőleg kötelezett személy a nyilvánkönyvi jog szerzésében olyan függő jogi helyzetbe kerül,[29] amelyben az ingatlanra vonatkozó jogosultság megszerzése a jogot engedő (például a szerződő) fél által, meghatározott esetben más fél, hatóság által szankció nélkül meg nem akadályozható. A kettős meghatározási elem is jelzi, hogy a bejegyzési váromány mögött eltérő jogi helyzetek lehetségesek.
A bejegyzés konstitutív joghatálya esetén az anyagi jogi várományi helyzetnek megfelelően a függőjogi helyzet a bejegyzéssel megszűnik, alanyi joggá alakul át, inter partes jogváltozást hoz létre, de ezzel egyidejűleg hatályossá is teszi a keletkező jogot, annak változását, megszűnését a harmadik személyek felé.
Deklaratív hatályú jogbejegyzések, tények feljegyzése esetén azt hihetnénk, hogy nincs ilyen, hiszen a jogváltozásnak a nyilvánkönyvön kívüli bekövetkezése miatt nincs a jog-
- 11/12 -
változásnak több létszakasza. Ez igaz az inter partes hatásokra. Az erga omnes hatások beálltához azonban szükség van bejegyzésre. A bejegyzési várományi helyzetnek viszont nincs a jogváltozásban joghatása. Mégis létrejön egyfajta várományi helyzet, de nem az inter partes, hanem az erga omnes viszonylatú joghatásokban. A jog- és a tényváltozás átvezetéséig itt is van bejegyzési váromány, de az inter partes joghatás nélkül. Az erga omnes joghatások a kérelem, megkeresés iktatásával,[30] széljegyzésével állnak be.[31] A joghatások nélküli bejegyzések, feljegyzések esetén a bejegyzési váromány jelentősége nem jelentéktelen, mint például a szerzési jóhiszeműség szempontjából.
A bejegyzési váromány folytán anyagi jogi: dologi várományi helyzet csak akkor áll be, ha a jogosult a jognak még nem alanya, de annak megszerzésében az utolsó törvényi tényállási joghelyzetbe került.[32] Ez a konstitutív joghatály esetén áll csak fenn. Itt a bejegyzési váromány kiegészíti dologi várományt.[33]
A deklaratív joghatású bejegyzéseken belül a jogügyleten, továbbá a hatósági határozaton alapuló jogváltozások esetén a törvényességi felülvizsgálat esetén előfordulhat, hogy a jogügylet nyilvánvalóan érvénytelennek bizonyul,[34] a hatósági határozatot ügyészi intézkedés folytán visszavonják, hatályon kívül helyezik.[35]
A bejegyzési váromány a joghatásain keresztül anyagi jogi jelleget ölt, belesimul az anyagi jogi várományi helyzetbe a jogkeletkeztető hatályú bejegyzések esetén.
A fentiek alapján a bejegyzési várományi helyzet lényegi tartalma olyan joghatás,
- 12/13 -
amely mint vagyoni értékű jogi helyzet nyilvánkönyvi jogi szempontból első elemként az anyagi és alaki jogi ranghely megszerzését jelenti közvetlenül.[36] Az anyagi jogi ranghely, azaz a jog hatályosulásának helye önmagában vagyoni értékű helyzetet jelent, amelynek forgalmi szempontból van különös jelentősége. Miután az anyagi jogi ranghelyet főszabályként az alaki ranghely határozza meg,[37] így a bejegyzési váromány beálltának időpontjaként egyrészt minimális törvényi feltételeként az alaki és az azon alapuló anyagi jogi ranghely beálltát kell megadnunk.
Az anyagi jogi ranghelyhez mindig társul azonban a nyilvánkönyvi tanúsító erő, a cognitio, ezzel összefüggésben a várományos oldalán a jóhiszemű szerzés időpontjának beállta,[38] amelyhez ezzel egyidejűleg a harmadik személy jóhiszemű szerzésének kizárása társul, továbbá a bejegyzési engedély.[39]
A gyors áttekintés alapján is jól látható, hogy egészen sajátos, az anyagi jogi kötelmi és dologi várományi helyzetek mellett, illetve azokon belül, kiegészítő, de nem önálló anyagi jogi tényállási elemként jelenik meg a bejegyzési várományi helyzet. Más tartalommal jelenik meg a konstitutív joghatással bíró jogok bejegyzése esetén, és a tőle lényegében különböző, de el nem hanyagolható, viszonylagos, kizárólag nyilvánkönyvi jogi értelemben önálló joghatásokkal jár a deklaratív, illetve az informatív hatályú bejegyzések esetén.[40]
A bejegyzési váromány tehát nem önálló jogi helyzet, nincs egységes tartalma, joghatásainak forrása kizárólag a nyilvánkönyv joghatásainak következménye. Emellett nem azonos az anyagi jog szerinti kötelmi, illetve dologi várományi helyzetekkel, annak ellenére sem, hogy hasonló tartalmi mozzanatokat is hordoz magában.
- 13/14 -
A nyilvánkönyvi bejegyzés konstitutív joghatálya alá eső dologi jogváltozások esetén lehet a bejegyzési várományt a kötelmi, illetve a dologi várományosi helyzettel szembesíteni.[41]
A jogváltozás szukcesszív tényállási elemeinek ismeretében főszabály szerint időben nem eshet egybe a kötelmi várományi helyzettel, szabály szerint a kötelmi ügylet teljesülését követően kell, illetve lehet beállnia, hiszen a bejegyzési kérelemmel beálló joghelyzetet meg kell, hogy előzze a kötelmi ügylet, és az annak alapján beálló kötelmi várományi helyzet.
A nyilvánkönyvi bejegyzés iránti eljárás kezdeményezése szabály szerint a jogügylet dologi ügyleti szakaszára esik, így a kötelmi várományi helyzetet dogmatikai alapon akár ki is zárhatnánk. E dogmatikai alaphelyzetet alátámasztandó, maga az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 2013. március 15-ig hatályban volt 7. § (2) bekezdése, majd az új Ptk. rendelkezik arról, hogy a nyilvánkönyvi jog bejegyzésének az anyagi jogi ranghelyét csak olyan kérelem biztosítja, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték.[42] A Ptk., illetve az Inytv. 29. §-a alapján a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak igazolnia kell a jogváltozást és tartalmaznia kell a nyilvánkönyvi bejegyzett bejegyzési engedélyét.
E törvényi tényállási modellben a kötelmi ügylet lezárását követően kiadott bejegyzési engedély a dologi ügylet nyitó eleme[43], amelyet követ az ingatlan-nyilvántartási hatósághoz benyújtott bejegyzési kérelem, és zár a dologi jog bejegyzése így a bejegyzési váromány kötelmi várományi státusza kizártnak tűnik.
Semmi akadálya olyan kötelmi ügylet megkötésének, amely a jövőben létrejövő ingatlanra, az átruházó, illetve alapító által a jövőben megszerzendő jog átruházására, alapítására vonatkozik. Ilyen esetben maga a várományi jogi helyzet léte kérdéses, hiszen a jogszerzésben reménykedő olyan függő jogi helyzetben van, amelyben az ingatlanra vonatkozó jogosultság megszerzése a szerződő fél által is szankció nélkül megakadályozható, ha azt kiköti, de más személyek,[44] például maga a nyilvánkönyi hatóság szankció nélkül meghiúsíthatják azt.[45]
- 14/15 -
A joggyakorlat, illetve a jogalkotás azonban gyakorlati szempontjai szerint átlép az elméleti modelleken. A logikai modell alapján megelőlegezett következtetésünk azonban több mint meggondolatlan a valósággal szembesítés esetén. A nyilvánkönyvek által szabályozott, bejegyzési várományt teremtő jogi lehetőségek széles skálája bizonyítja, hogy kötelmi várományi helyzetek sokasága mellett igenis beállnak a bejegyzési várományi joghelyzetek is.
Csak a magyar ingatlan-nyilvántartási törvény alapján ide kell sorolnunk a tulajdonjog fenntartás ténye, az eljárás függőben tartása, az eljárás felfüggesztése tényei feljegyzésének joghatását, ahol egyfelől kiinduló anyagi jog tényállási elem a kötelemi ügylet lezáratlansága, mégis, a bejegyzési kérelem előterjesztésével keletkezik bejegyzési váromány.[46] A bejegyzési várományi helyzet másik jellegzetes keletkezési fajtája a jog- és tényváltozásra irányuló közvetlen bejegyzési, megkeresési kérelem folytán előállt nyilvánkönyvi joghelyzet. Harmadrészt, ide sorolhatók a közvetett bejegyzési várományi helyzetek is, minden ranghelyet biztosító jogbejegyzés, tényfeljegyzés esetén.
A bejegyzési várományi jogi helyzet megjelenhetik azonban dologi várományi jogi helyzetként is.
A bejegyzési váromány fogalmának jelentősége többirányú a jóhiszemű nyilvánkönyvi harmadik szerző jogvédelme tekintetében:
■ a jóhiszemű nyilvánkönyvi harmadik feltétlen és azonnali védelmét a váromány beállása időpontjától számítja az Inytv. 5. § (4) / új Ptk. 5:175. §;
■ a jóhiszemű nyilvánkönyvi harmadik késleltetett védelmét a váromány beállása időpontjától számítja az Inytv. 5. § (5) bekezdése / új Ptk. 5:187. §;
■ a bejegyzési váromány beállta után a még bejegyzett jogosult már nem rendelkezhet jogával a várományossal szemben;
■ a bejegyzési várományhoz kapcsolt, a jóhiszemű nyilvánkönyvi harmadik jogvédelme nem alapulhat a nyilvánkönyvi elbirtokláson.
Mindazonáltal, a bejegyzési váromány tartalma, illetőleg keletkezése időpontját illetően eltérő nézetek alakulnak ki, mind a német telekkönyvi jog terén belül, mind a német jogirodalomban. A német, illetve osztrák értelmezések eltérése mögött az ügyleti modell eltérése, különböző fölfogása, ehhez képest a telekkönyvi bejegyzéshez fűződő jogvédelmi hatások eltérő szabályozása húzódik meg.
- 15/16 -
A bejegyzési váromány az anyagi jog szerinti dologi várományi helyzettel is egybeeshet. Dologi várományi szakaszba akkor kerül az igény, ha az átruházáson, illetve jogügyleti alapításon alapuló dologi jog (például a tulajdonjog) bejegyzése még nem történt meg, de ahhoz már csak az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása szükséges. Ehhez az átruházó részéről feltétlen bejegyzési engedély is kell. Ilyen engedélyt azonban olyan átruházó, alapító nem adhat, aki még maga sincs jogosultként, például tulajdonosként bejegyezve, tekintve, hogy saját jogának, például a tulajdonjogának bejegyzése is függőben van. Ha tehát megelőző ranghelyen csupán széljegy szerepel, dologi jogi várományról nem beszélhetünk, ezért annak kockázatát, hogy a megelőző széljegy alapját képező beadvány majdani elintézésének módja a soron következő kérelem elintézését lehetővé teszi-e, az viseli, aki olyantól származtatja jogát, akinek még nincs bejegyzett tulajdonjoga.
A várományi elem: a szerzésben reménykedő olyan függő jogi helyzetben van, amelyben az ingatlanra vonatkozó jogosultság megszerzése akár más személyek, akár a szerződő fél által szankció nélkül meg nem akadályozható. E jogi helyzetnek forgalmi szempontból vagyoni értékei is vannak. Ennek alapján a bejegyzési váromány vagyoni értékű jogi helyzet.
A bejegyzési váromány mindig erga omnes hat, annak fennállása mindenki által ismert, illetve annak hiányára senki sem hivatkozhat a nyilvánkönyvi széljegyhez fűződő vélelemhatály okán.[47] A bejegyzési váromány beálltával a keletkező dologi jog megszerzi és fenntartja hatályosulási helyét is, a dologi jogi metamorfózis állapotában álló, elévülésnek már ki nem tett jogi helyzet lényegében más, mint a nyilvánkönyvi publikálási fázis előtti - elévülésnek kitett, hatályosulási időpont nélküli - kötelmi jogi helyzet.
Ha nincs bejegyzési várományi helyzet, akkor milyen jogi helyzetben van a bejegyzési dologi várományi helyzetben állótól jogot szerző és már nyilvánkönyvi széljegyzettel bíró személy? E személynek nincs bejegyzési várománya jogelődje jogszerzésének függő jogi helyzete miatt, e személy a dologi ügylet jogosultja, és publikált jogi hatályosulási hellyel, anyagi jogi ranghellyel, mint más tartalmú és jellegű vagyoni helyzettel rendelkező olyan harmadik személy, akinek joga hatályosulását a bejegyzési engedélyt kiadó személy annak a jogszerző általi átvétele után már nem akadályozhatja meg.
A bejegyzési váromány jogosultjaként a nyilvánkönyvi jogszerző, egyfelől a jogot átruházóval, illetőleg alapítóval, másfelől harmadik személyekkel szemben is jogvédelmet
- 16/17 -
ad annak ellenére, hogy önmagában még csak a jogszerzés reális lehetőségét adja, csírájában már a joghoz hasonló elbírálásban részesül, jog által védett jogszerzési pozíció.
A bejegyzési váromány jog annak jogosultját a harmadik személy által érvényesített végrehajtás esetén is védi, mert annak ranghely tartalma a várományos joga bejegyzése esetén megvédi őt a végrehajtási igénnyel szemben.
A bejegyzési váromány nem jog, de vagyoni értékkel bíró jogi helyzet. A bejegyzési váromány nyilvánkönyvi ranghelyet biztosító és megőrző tartalommal rendelkezik, de ez önmagában nem lehet forgalom tárgya, nem engedményezhető. Ezzel együtt a ranghellyel való rendelkezés a ranghellyel biztosított jog átruházása nélkül is lehetséges, és nemcsak a joggal együtt száll át az új jogosultra.
A bejegyzési váromány sajátos torz, ésszerűen nem is követhető értelmezést kap a bírói joggyakorlatban.[48] Itt maga a jogbejegyzés is dologi várományi helyzetet vehet fel.[49] A 2010. évi KFB PK Vélemény előkészítő munkái alapján meglepő, hogy megismételte és megerősítette a legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiuma a jog keletkezésének időpontjáról korábban kialakított álláspontját 2010-ben kiadott újabb Kollégiumi Véleményében is.[50]
A legfelsőbb bírói jogértelmezés szerint a bejegyzés folytán keletkező jognak két stádiuma van: első szakaszban, amikor maga a jogbejegyzés megtörténik, majd második szakaszban, amikor a bejegyzésről rendelkező határozat jogerőre emelkedik. Az első szakaszban a jog még valójában nem is létezik, keletkezésének látszata: maga a bejegyzés csupán függő jogi helyzetben van, a jogorvoslati kérelmeknek kitett kiteljesedése. A második szakaszban a jogorvoslatok elmaradásával, a bejegyzési határozat jogerőre emelkedésével válik véglegessé a jog, így akkor keletkezik. Ez a jogértelmezés a közigazgatási bírói karon túl kiterjed a cégbírósági joggyakorlatra is.[51] Itt az ex nunc hatályú bejegyzés létre is hozza az un. in statu nascendi stádiumban lévő jogalanyt, amely jól láthatóan több problémát hív életre, mint amit megoldott. Az ingatlan-nyilvántartási jogértelmezési tévedéshez a Ket. is alapul szolgál annyiban,
- 17/18 -
hogy a hatósági nyilvántartásba való bejegyzést hatósági határozatnak tekinti. A nyilvánvalóan téves jogértelmezés alapja a nyilvánkönyvi bejegyzés kettősségének fel nem ismerése.[52] Ebben a terméketlen tévedésben a Ket. is alapul szolgál annyiban, hogy a hatósági nyilvántartásba való bejegyzést hatósági határozatnak tekinti.
A bírói jogértelmezésnek köszönhetően alapvető és feloldhatatlan ellentmondás állt elő a Ptk.-nak, az Inytv.-nek a konstitutív joghatály beálltára vonatkozó szabálya és a Ket., jogerő beálltára vonatkozó szabályai között. Önellentmondás keletkezett az Inytv.-n belül a jogváltozásnak a bejegyzéshez való kapcsolása, illetőleg az erről rendelkező határozat jogerőre emelkedésének különböző törvényi tényállási elemei között, határideje közötti bizonytalan időtartam között. Ha a jog bejegyzése közvetlenül nem vezet keletkezéséhez, akkor valamilyen előállapotnak, egyfajta várománynak kellene keletkeznie a bejegyzéssel, amely önellentmondást jelentene magával a bejegyzési várományi joghelyzettel, de pl. az előjegyzés tartalmával is.
1. Nem tudni milyen stádiumban van a jog keletkezése, változása, és megszűnése a bejegyzési határozat meghozatala, illetve annak jogerőre[53] emelkedése között? Megoldhatatlan feladvány abban rejlik, hogy milyen függő jogi helyzet lehet még a bejegyzés, az intabulatio után?
A bejegyzési, illetve dologi várományi helyzet megszűnik a dologi jogok bejegyzésével. Az, hogy a bejegyzés nyilvánkönyvi határozat elleni jogorvoslat okán módosulása, hatályon kívül helyezése miatt törlést nyer, nem jelenti a bejegyzés függő állapotát, nincs függő jogi helyzet. A jogerős határozaton alapuló bejegyzés is törölhető a törlési perben, továbbá a bejegyzés alapjául szolgáló jogügylet megszüntetése, hatósági határozat semmissége esetén. Ezek az ex tunc, illetve ex nunc törlési esetek nagyon különbözőek, de egyben hasonlóak, nem ezek elmaradásától válik a bejegyzés véglegessé. A bejegyzés végleges mindig, legfeljebb a bejegyzés eredeti vagy utólagos helytelensége esetén kerülhet sor törlésükre.
2. A bejegyzés ideiglenessége a nyilvánkönyvi jogban nem a jogorvoslattól függ. Ha ez így lenne, akkor a bejegyzés feltétele lenne a határozat anyagi jogereje. Az ex ante ideiglenességet a nyilvánkönyvi jogban a jog előjegyzése teszi lehetővé, de ilyen ex ante függő hatályú bejegyzési típust a magyar nyilvánkönyvi jog nem ismer. Vannak a végleges hatályú bejegyzést ex post függő hatályúvá alakító feljegyzések, mint a perfeljegyzés, a fellebbezés, bírósági jogorvoslat, ügyészi intézkedés, zárlat, tulajdonjog fenntartással eladás ténye feljegyzései, illetve a végrehajtási jog bejegyzése. A függő hatály a magyar nyilvánkönyvi jogban a bejegyzést követő jogbejegyzések, tényfeljegyzések.
- 18/19 -
3. A nyilvánkönyvi bejegyzésnek nincs jogereje, mert az nem a döntés, hanem annak végrehajtása. A bejegyzés, mint végrehajtás viszont a nem jogerős bejegyzési határozat alapján köteles végrehajtani az ingatlanügyi hatóság. Ezek szerint a bejegyzett jog keletkezik az Inytv. 3. §-a alapján a bejegyzéssel, de az a joglátszat, amelyet mindenki lát, arra beállnak a vélelemhatályok, illetőleg hatályosul[54] a kérelem időpontjára visszamenőleges hatállyal, de nem keletkezik.
4. Ellentmondást hordoz magában a jogerőhöz kötött jogkeletkezés és a jog hatályosulása.
A bejegyzéssel keletkező jogok esetén a jog főszabályként a bejegyzés alapjául szolgáló kérelem ingatlanügyi hatósághoz való benyújtásának időpontjával keletkezik és egyben hatályosul. Ehhez képest a Véleményben megfogalmazott álláspont már értelmezhetetlen. Ha a bejegyzéshez fűződő joghatály beállta, a bejegyzés ranghelye a bejegyzési kérelem iktatásának időpontjával áll be, akkor az nem köthető, egy ettől elkülönülő cselekvés, a széljegyzés időbeli helyéhez. A kérelem iktatása és széljegyzése mást és mást jelent. Az iktatás intern és extern hatályú, míg a széljegyzés csak extern hatállyal bír. A kettő egybemosása megengedhetetlen. Súlyos tévedés, sőt törvényellenes jogértelmezés a széljegyzés időpontjának az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsító erején túl, az ahhoz fűződő cognitio hatásán túl a jogkeletkezést meghatározó időpontot is adni.[55]
5. A nyilvánkönyvet megtekintő személy nem tud és nem is tudhat a bejegyzés függő helyzetéről.
A publikációi joghatások: cognitio, helyesség, függő jogi helyzet sem állhatnak be a nyilvánkönyvi bejegyzettség hiányában. Megengedhetetlen a bírósági jogértelmezés azért is, mert ellentmond a nyilvánkönyvi vélelemhatályoknak, különösen a közhitelesség, jóhiszemű szerzés vélelmének. A közhitelesség már a széljegyzéshez is kötődik, de beáll a bejegyzéssel minden további nélkül, a jóhiszeműség pedig az bejegyzési kérelem előterjesztéséhez: iktatáshoz, illetve harmadik személy.
A bejegyzés joghatályának nem lehet egyszerre intern (a jogorvoslatokról értesülő a hatóság és az érintett ügyfelek közötti tartalma) és egy ettől független titkos extern a jogorvoslatokról csak széljegyzés után értesülő harmadik személyek, illetve az erről külön is értesülő nyilvánkönyvi jogosult, kötelezett, illetve közötti (nyilvános) tartalma.
6. A bírósági jogértelmezés ellentmondásai láthatóan a bejegyzést a határozattal azonosító felfogáson alapulnak. Elkerüli mindazonáltal ez az értelmezés azt, hogy a jogerőhöz kapcsolt jog keletkeztető hatály esetén bizonytalan a jogkeletkezés időpontja. A nyilvánkönyvi bejegyzési határozat jogerőre emelkedéséhez annak kézbesítése szükséges. A kézbesítés igazoltsága hiányában a jogváltozás nem következne be, annak ellenére, hogy a felek, illetőleg a bejegyző hatóság oldaláról nincs ellenvetés, jogszerűtlenségre utaló intézkedés. A jogváltozásban szükséges ténykedések elvégeztézel az anyagi jogviszony alanyai, illetőleg az eljárásjogi jogviszony alanyai semmilyen tevékenységet nem fejtenek ki, a jogviszony mégsem került a teljesítés, a tulajdonjog átszállása fázisába, az eljárás még nem fejeződött be.
- 19/20 -
Nem véletlen, hogy eddig a jogirodalomban a nyilvánkönyvi határozat jogerejének kérdése fel sem merült. Sem a kézbesítésre irányuló jog, sem a bejegyzési határozat megtámadására nyitva álló határidő nem függött a jogerőtől. A jog hatályosulása pedig addig fel sem merülhet, ameddig a bejegyzésnek nincs meg a jogkeletkeztető hatálya.
A bejegyzési várományi helyzetnek igen jelentős joghatása van az érvényes kötelmi ügyletek megszűnésére a dologi ügylet utólagos jogi lehetetlenülése, illetőleg a kötelmi ügylet felek általi vagy bírósági megszüntetése esetére is.
Ezt a törvényileg elismert jogi pozíciót önmagában az alapul szolgáló kötelmi ügylet megszüntetésével nem lehet megszüntetni, hanem magát a várományi helyzetet kell elsősorban megszüntetni. Erről vagy meg kell külön állapodni a bejegyzési kérelem visszavonásával és a kötelem megszüntetésével. Biztosan elégtelen eszköz a kötelem akár több, akár egyoldalú megszüntetése.
A kötelem megszüntetése, pl. a szerződéstől való elállás szükséges ugyanis önmagában nem eredményezi a váromány megszűnését, ehhez a bejegyzési kérelmet is vissza keli vonni. A kötelem felszámolása önmagában nem hatályosulhat a dologi ügyletben, a dologi ügyletet is meg kell szüntetni, fel kell számolni, így az annak eredményeként beálló bejegyzési várományi helyzetet is. Ehhez elengedhetetlen a harmadik személy törlési hozzájárulása az ilyen bejegyzési kérelem visszavonása esetén. Ilyen helyzetben viszont furcsa fintorként nem kényszeríthető ki a nyilvánkönyvi szolgáltatás bírósági úton. Egyszerű a magyarázat: beállt a bejegyzési várományi helyzet. Valamilyen többlet tényállási elem kell, ilyen lehet a szerződésszegésen alapuló törlési per, vagy a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy által megindítható törlési per.
Az előbbi jogi helyzet figyelmetlenül szabályozott, vagy a felek részétől figyelmen kívül hagyott, a dologi jog átszállásának folyamatába belenyúló, a változó jogszabály eljárásjogi hatályával állhat összefüggésben. Tipikusan akkor áll elő ez a fura joghelyzet, amikor pl. a tulajdon-átruházást megvalósító szerződést még a régi megengedő törvény[56] hatálya alatt érvényesen megkötött szerződés, az új szigorúbb törvényi rendelkezés hatályba lépése után kerül az ingatlan-nyilvántartásba benyújtásra, ahol a szigorú, adott esetben tiltó rendelkezést kell alkalmazni. Ezekre az esetekre dolgozta ki a bírói joggyakorlat az utólagos jogi lehetetlenülésen alapuló, a törvény erejénél fogva beálló kötelem megszűnést. Itt a bejegyzési váromány joghatása passzív, illetőleg negatív. Passzív annyiban, hogy a bejegyzési kérelem előterjesztésével már nemcsak kötelmi elévülés állhat be, hanem a bejegyzést megtagadó hatósági döntés miatt maga a kötelem meg is szűnik. Érdekes lehet ilyenkor a bejegyzési kérelem visszavonására irányuló kérelmezői magatartás jogi megítélése. A magánjog hallgat, de a közjog megszólal: a bejegyzési várományi helyzetet
- 20/21 -
kiváltó kérelem visszavonásának hatályosulásához megköveteli az ellentétes érdekű, a bejegyzés által jogában érintett, bejegyzési engedélyt adó fél kifejezett hozzájáruló nyilatkozatát a kérelem visszavonásához. Most bújik elő a bejegyzési kérelem, dologi ügyleti természete, igaz kifordítva: míg a kérelem benyújtásához, így a várományi helyzet létrejöttéhez nem kell külön engedély, elegendő a bejegyzési engedély, addig annak visszavonásához éppen a bejegyzési engedély joghatása miatt szükséges a visszavonást eredményező eljárási cselekményhez az anyagi jogi bejegyzési kiadó kötelezett megállapodása.
Ha a dologi jogváltozást megalapozó kötelmi ügylet idejére szerződésszegés áll elő, a bejegyzési engedély átadásával megnyíló dologi ügyleti szakasz már nem rendezhető vissza pusztán a kötelem megszüntetésével, mert a jogváltozás már egy másik létszakaszba jutott át, a bejegyzési váromány kialakult, sőt már dologi várományként is minősülhet.[57]
A tényállás újítási tilalom fellazítása.
A bejegyzési várományi joghelyzet éppen annak ranghely tartalma oldalán sebezhető. Ebben a tekintetben a bírósági joggyakorlat is jeleskedik az ún. tényállás újítási tilalom fellazításával.[58]
A bírói joggyakorlat a nyilvánkönyvi eljárás egyik alapelvét: a tényállás újítási tilalmat[59] is fellazította. A telekkönyvi jog egyik alapelve, hogy tilos a kérelemben szereplő hibák kiigazítása újabb okiratok benyújtásával.[60] A Legfelsőbb Bíróság[61] már az Inytv. hatálya alatt hozott eseti döntésében kifejezetten azt rótta fel a földhivatalnak, mint nyilvánkönyvi hatóságnak, illetőleg az ügyben eljárt megyei bíróságnak,[62] hogy az első fokú nyilvánkönyvi határozat meghozatala után, a fellebbezésben előadott - a bejegyzés alapjául szolgáló okirat valódiságát kétségbe vonó - ügyféli nyilatkozatra nem semmisítette meg, illetőleg nem helyezte hatályon kívül az első fokú nyilvánkönyvi határozatot.
A bejegyzési, illetve dologi várományon alapuló jogi védettségnek az alaki és anyagi ranghely összemosásán alapuló lebontása
A nyilvánkönyvi jóhiszemű szerző védelmének a bírói joggyakorlatban való sérülékenységét, ellentmondásos megítélését mi sem bizonyítja jobban, mint a széljegyen alapuló
- 21/22 -
eladói bejegyzési várományon[63] alapuló jogszerzés védelem nélkül hagyása egy furcsa, az Inytv.-ből le nem vezethető ranghelyértelmezés alapján.[64]
A bírósági jogértelmezés látszólag eljárási kérdésben született, de az indokolásból egyértelműen kiderül, hogy az alapkérdés a nyilvánkönyvi rangsor alaki és anyagi jogi tartalmát, továbbá a bejegyzési váromány tartalmát érinti, emellett harmadik személy kötelemi igénye sérelmét.[65] A bíróság szerint a bejegyzési várományon alapuló kötelmi jogszerzést, az azon alapuló követő bejegyzési várományt semmi sem védi, mivel a rangsorban követő kérelmek bejegyzése során nem lehet figyelembe venni olyan jog-, vagy jogi érdeksérelmet, amely a rangsorban előző bejegyzésből a rangsorban közvetlenül következő bejegyzésre kihat. Az ilyen bejegyzési várományos[66] jogosult nem olyan harmadik személy, akinek ügyféli jogai lennének kötelmi igénye megsértésekor, illetve bejegyzési igénye meghiúsításakor. A rangsorban előbb álló jogosult a kötelem átruházása, nyilvánkönyvi szolgáltatás ellenére ex tunc felszámolhatja a kötelmet és megszüntetheti a nyilvánkönyvi szolgáltatást is, és megszüntetheti azt a nyilvánkönyi bejegyzési eljárást, amelyen alapul
- 22/23 -
a rangsorban követő bejegyzési igénye és joga keletkezése.[67] A közigazgatási bírói jogértelmezés szerint az egyes ranghelyen folytatott ingatlan-nyilvántartási eljárásokat el kell különíteni,[68] így nem ismerhető el az ügyféli jogosultság abban az esetben, ha valamely személy a rangsorban következő eljárásban érdekelt.[69] Annak lehetősége, hogy a felperes egy más ranghelyen folytatott ingatlan-nyilvántartási eljárásban jogosulttá válhat, az Inytv. 26. §-ának régi (8) bekezdésében szabályozott jogosultságot[70] nem alapozza meg. A bejegyzési kérelem visszavonásához nem kell annak a személynek a hozzájárulása, aki más ranghelyen folyó bejegyzési eljárásban válna jogosulttá.[71]
A bíróság a bejegyzés által jogosulttá váló harmadik személyt a kérelemmel azonos ranghelyen álló jogosultra értelmezi. Ez a jogértelmezés a nem létező harmadik személyről szól. A bejegyzés által jogosulttá váló személy lehet a kérelemmel azonos ranghelyen álló kötelezett, illetve jogosult, de lehet az azt követő ranghelyen álló bejegyzési váromány jogosultja is. A szabály egyetlen megkötése a bejegyzés folytán jogosulttá válás feltétele, de nem annak ranghelye. A bejegyzési várományos eladó és a vele kötött szerződésből kötelmi jogosulttá, majd bejegyzési szolgáltatása okán bejegyzési várományossá váló jogosulttal szemben egyoldalú cselekménnyel nem hiúsítható meg a jogszerzés. Ezt fejezi ki az Inytv. 26. § régi (8) bekezdése. A döntés kötelmi jogi dogmatikai hibáján túl, sérti az Inytv. 49. §-ában foglalt nyilvánkönyvi előző szabályát, ellentétes az LFB korábbi kötelmi jogi gyakorlatával,[72] sőt, az ilyen ügyekben a perlési jog tekintetében kialakított közigazgatási jogi gyakorlattal is.[73]
- 23/24 -
A bejegyzési várományi helyzet és a rangsor szabályának összemosása
Még élesebben merült fel a forgalmi jogbiztonság, a nyilvánkönyvi jóhiszemű szerző védelmének kérdése az egymással versengő, netán kizáró jogok bejegyzése kapcsán a kérelmek egyidejű érkezésekor. A Legfelsőbb Bíróság előtt folyó ügyben ismét a tulajdonjog fenntartással eladás ténye feljegyzésének ranghelyet biztosító hatálya, illetőleg a bejegyzett tulajdonossal szemben elrendelt végrehajtási jog eljárási és anyagi ranghelye volt az eldöntendő kérdés a LFB. Kfv. III. 37.303/2004/8.számú ügyben.[74] A bírói jogértelmezés szerint az Inytv.Vhr. 32. § (3) bekezdése olyan kivételt megengedő szabály az Inytv. 44. §-hoz képest, amely alapján a nyilvánkönyvi hatóság eltérhet a bejegyzési kérelmek érkezési sorrendjére alapított alaki rangsor szabályától.
Az eljárásjogi ranghelyet, az ügyintézés helyét bejegyzés iránti kérelem érkezési időpontja adja meg az. Ez az eljárásjogi ranghelyet definiáló szabály igen szigorú jogbiztonsági okokból, ezért ettől a szigorú szabálytól csak törvény külön rendelkezése alapján lehet eltérni. Ilyen törvényi szabályt nem ad az Inytv.
Eltérő szabályt nem találunk az Inytv. Vhr.-ben sem, csak az anyagi jogi ranghelyre leszűkített a ranghely-feloldás lehetőségét.[75] Ebből valóban az következik, hogy a tulajdonszerzés időpontja nem a tulajdonjog-bejegyzési kérelem, vagy a bejegyzés engedély érkezési időpontja, hanem visszamenőleg a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének a feljegyzése ranghelyére irányadó időpont, tehát a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye feljegyzése alapjául szolgáló, a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése iránti kérelem érkezésének időpontja.
A jelzálog bejegyzési kérelem és a tulajdonjog-bejegyzési kérelem valamint tulajdonjog-bejegyzési engedély egymáshoz érkezési időpontja szigorúan meghatározott az kérelem érkezése által, de nem meghatározott a jog hatályosulása tekintetében. Ha a jelzálog bejegyzési kérelem, majd a tulajdonjog-bejegyzési kérelem érkezési időpontját megelőző ranghelyen fel van jegyezve a vevő javára a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye, akkor a tulajdonjog-bejegyzéssel a tulajdonjog-bejegyzés ranghelye eleve a tulajdonjog
- 24/25 -
fenntartással történt eladás ténye feljegyzésének ranghelyén hatályosul, a ranghely előzetes biztosítása intézményének megfelelően.
A tulajdonszerzés a ranghelyére irányadó időpontot tekintve szükségképpen és törvényszerűen megelőzi a jelzálogbejegyzés jelzálog bejegyzés ranghelyét, de nem előzi meg a jelzálogjog bejegyzési kérelem eljárásjogi ranghelyét.
A jogértelmezési probléma megoldása során két jogszabályi hely vehető figyelembe az Inytv.-ben és az Inytv. Vhr.-ben.
Az Inytv. 44. §-ának (1) bekezdése szerint a beadványokat az iktatószámok sorrendjében kell elintézni. E szabály az Inytv. megfogalmazásában eltérést meg nem engedő szabály, nincs eltérő jogalkotásra való felhatalmazás, egyedül a felek térhetnek el e szigorú szabálytól, a rangsor-változtatásra irányuló megállapodásukkal. A kötelmi megállapodás szigorú okirati alaki bizonyítóerőhöz kötött, mégis nyilvánkönyvi tényfeljegyzés nélkül, önmagában nem alkalmas a ranghelyek megváltoztatására, csak a tény feljegyzését követően lehet a ranghelyek módosult rendjét átvezetni, vagy a még széljegyzett kérelmeket, a feljegyzett tény szerinti sorrendben bejegyezni.
Az Inytv. Végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv. Vhr.) 32. §-ának (3) bekezdése egy az Inytv. 44. §-tól látszólag eltérő ügyintézési sorrendet is megenged. A jogszabályi hely szerint "a tulajdonjog megszerzésekor a vevő (jogutódja) tulajdonjogát az (1) bekezdés szerinti feljegyzés rangsorában kell bejegyezni."
A jogkérdés az Inytv. 44. §-a és az Inytv. Vhr. 32. § (3) bekezdése viszonylatában úgy teendő fel: ad-e az Inytv. 44. §-a vagy más törvényhely felhatalmazást az ügyintézési azaz alaki rangsortól való eltérésre végrehajtási rendelet szintjén. A válasz többértelmű: az anyagi ranghely megváltozik, az alaki ranghely, azaz az ügyintézési sorrendre a törvény hivatkozott szabálya nem ad eltérési engedélyt.
A másik jogkérdés, hogy a fentiek fényében értelmezhető-e alaki rangsorra, azaz ügyintézési sorrendre irányuló szabályként az Inytv. Vhr. 32. § (3) bekezdésének szövege.
A válasz nem igényel különösebb nyilvánkönyvi elmélyülést az Inytv. 44. §-a szigorú szabálya folytán: az ügyintézési sorrend szigorúan az iktatószámok sorrendje. A törvény nem ad felhatalmazást eltérő jogszabály megalkotására, ebből adódóan a törvényi szabálytól eltérő végrehajtási rendeleti tartalom nem is jöhet létre.
Ezentúl az Inytv. Vhr 32. § (3) bekezdésének elemzése alapján arra a következtetésre kell jutnunk, hogy szabály tartalmát tekintve nem az ügyintézési sorrendről, hanem a jogok hatályosulási sorrendjéről, mint rangsorról szól, összhangban az Inytv. 7. §-ának (1) bekezdésében foglalt kivétellel:" az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát - e törvény eltérő rendelkezése hiányában - a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg.
Az Inytv. 7. §-ának (1) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát - e törvény eltérő rendelkezése hiányában -a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg.
A bíróság az Inytv. 7. §-ának (1) bekezdéséből kiindulva arra az álláspontra jutott, hogy ez a szabály egyszerre anyagi jogi és alaki jogi rangsorozat hatály. Az anyagi jogi ranghelyet definiáló másik szabály az Inytv. 44. § (1) bekezdés még nem tartalmazott a jog hatályo-
- 25/26 -
sulásának időpontjára vonatkozó szabályt. A bíróság az anyagi jogi rangsor tartalmat - minden jogszabályi alap nélkül - kiterjesztette az alaki rangsorra is, figyelmen kívül hagyva az Inytv. 44. §-ának (1) bekezdését. Utóbbi a "beadványokat" iktatószámok sorrendje szerinti elintézése rangsorát mondja ki igen szigorú szabályként
A bírói jogértelmezés nem vette figyelembe, hogy az Inytv. 7. §-a az anyagi jogi ranghelyről és az ennek sorozataként felálló anyagi jogi rangsorozatról ad szabályt, míg az Inytv. 44. § a az alaki jogi rangsorról ad szabályt. A két szabályi hely alapvetően másról rendelkezik. A bejegyzett jogok hatályosulása keletkezésük, módosulásuk, és megszűnésük időpontját és ezen alapulóan egymás való viszonyát határozza meg, amely alapvető fontosságú anyagi jogi jogkérdés. Ebben a tekintetben egy kisebb bizonytalanságtól eltekintve a jogalkotói és jogalkalmazói álláspont egységes. Az Inytv. 7. §-a és 44. §-a összevetése alapján kizárt az alaki rangsorozatnak az Inytv. 7. §-án alapuló értelmezése.
A tulajdonjog fenntartással eladás tényének feljegyzéséhez fűzött előzetes ranghely biztosító hatálynál is az az alapkérdés, hogy a rangsorbiztosító hatály anyagi vagy alaki joghatályú. A bíróság által is hivatkozott 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inytv. Vhr.) 32. §-ának (3) bekezdése valóban nem egyértelmű, de az Inytv. 44. §-ával összevetésben való értelmezése alapján nem kétséges, hogy nem eredményezhet alaki rangsortörést.
A tulajdonjog fenntartással eladás ténye feljegyzése esetén a tulajdonjog bejegyzésének eljárásjogi rangsora és az anyagi jogi ranghelye elválnak egymástól. A tény feljegyzése biztosítja a később érkező bejegyzési engedély alapján bejegyzésre kerülő tulajdonjog hatályosulálásnak helyét, azaz anyagi jogi ranghelyét. Az ügyintézési sorrendet, az alaki rangsort azonban nem biztosítja előre a tény feljegyzése. Ennek oka az Inytv. 44. § szigorú szabályában keresendő, amely - nagyon helyesen - csak törvényi szintű jogforrásnak adja meg a rangsoreltérítő lehetőséget.
A döntés jogértelmezése arra hívja fel a figyelmünket, hogy az eseti döntésben esetlegesen megvalósuló anyagi igazság bírói megtalálása általában árthat a jog világossága, ezen keresztül a jogbiztonság iránti elvi, dogmatikai követelménynek.
Itt a bíróság a tulajdonjog fenntartással eladás[76] ténye joghatásainak[77] mérlegelésekor nem volt figyelemmel a tény feljegyzéséhez kötődő sajátos várományi helyzet értelmezésére, az anyagi ranghely elvére: nevezetesen a tulajdonjog hatályosulása, illetve alaki rangsora helyére. A tulajdonjog fenntartással eladás ténye feljegyzésével egy függő jogi
- 26/27 -
helyzet alakult ki a tulajdonjog megszerzése folyamatában. A tulajdonjog megszerzése szukcesszív tényállási elemeiből egy hiányzó tényállási elem maradt, a tulajdonjog bejegyzési engedély szolgáltatása, amelynek folytán annak kiadásáig - a törvényi tényállási elemek kiegészítéséig - nincs helye a tulajdonjog bejegyzésének, de az érintett tulajdonos eladó nem tehet semmi olyat, amely a másik fél jogait csorbítaná, vagy meghiúsítaná. A tulajdonjog fenntartással eladás ténye által jogosulttá váló személy, mint leendő tulajdonos oldalán ugyan függő jogi helyzet keletkezik, de ez a joghelyzet, a tény jogosultjának teljesítése esetén a későbbi tulajdonjogszerzés kikényszeríthető jogát hordozza. Nincs még alanyi joga a tulajdonjogra, de van alanyi joga, ha teljesítette a kötelmi ügyleti részt, a vételárat kifizeti és ennek alapján alanyi joggal bír egyfelől a bejegyzési engedély kiadásnak követelésére, másfelől a bejegyzésre. A várománya még nem dologi jogi, hanem egyszerű nyilvánkönyvi bejegyzési váromány. Ez a váromány a bejegyzési engedély szolgáltatásával dologi várománnyá is alakul. A bíróság az anyagi jogi ranghelyet összekeverte az alaki rangsorral, így egyfelől megsértette az Inytv. 44. § (1) bekezdését[78] a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inytv. Vhr.) 32. § (3) bekezdése alkalmazásával, amelynek következtében bár védte a jóhiszemű jogszerzőt, de jogsértően. Ehelyett az anyagi jogi ranghely szabályt alkalmazhatta volna, amelynek folytán utólag kellett volna elrendelnie a bejegyzett végrehajtási jog törlését.
A bejegyzési várományi helyzet alapján a tulajdonjog fenntartással eladás ténye feljegyzése esetére beálló függő jogi helyzetet igen, de a dologi várományi helyzet beálltát[79] nem fogadja el sem Leszkoven,[80] sem Fabók,[81] arra hivatkozva, hogy számos tényállási elem hiányzik még a tulajdonjog szerzéshez ebben az esetben
■ egyfelől még nem terjesztettek elő tulajdonjog bejegyzési kérelmet sem, hiszen a kérelem éppen tény feljegyzésére irányult
■ nincs tulajdonjog bejegyzési engedély sem, így a jogot engedőnek is
■ a kötelmi ügyleti elemek közül is hiányzik a vételár megfizetése, amely éppen a bejegyzési engedély kiadásának feltétele.
■ - és hiányzik a dologi ügylet végső eleme: maga a tulajdonjog bejegyzés.
■ Mindketten dologi várományi helyzetnek minősítik viszont a tulajdonjog előjegyzését, mivel ott nem hiányzik tényállási elemként a bejegyzési kérelem tulajdonjogra. Itt a hiányzó tényállási elem a vételár megfizetése, a dologi ügylet végső eleme: maga a tulajdonjog bejegyzés.
- 27/28 -
A tulajdonjog bejegyzése előtti várományi helyzet[82] fenn álltát általában elfogadják, ám viták tárgya annak minősítése. A német jogban a tulajdonjog fenntartás esetére a dologi várományi helyzet elismerése általános, de vitatott a váromány beálltának időpontja.[83] A bírósági joggyakorlat a bejegyzési kérelem benyújtásával elismeri a dologi várományi helyzet beálltát.
Kérdéses lehet sokak számára, hogy a bejegyzési várományt szerző fél, mint sajátos jogi helyzet jogosultja tehet-e további rendelkező cselekményeket?[84] A válasz igen, de nemcsak a bejegyzési várománya alapján,[85] hanem a kötelmi anyagi jog folytán is.[86]
A szerző fél a bejegyzési várománya, illetve kötelmi jogosultsága alapján már a dologi jog, így a tulajdonjog bejegyzése előtt is tehet rendelkező cselekményeket. Így ha az a személy rendelkezik az ingatlannal, akinek a tulajdonjoga még bejegyezve nincs ugyan, de az arra irányuló kérelme széljegyezve van, a tőle jogot szerző fél helyzetét olyannak kell tekintenünk, mintha az átruházó a tulajdonjoga bejegyzésének ranghelye már megvan
- 28/29 -
és tulajdonjoga bejegyzése a jövőre előre megtörtént volna.[87] A megelőző bejegyzési várományi helyzetben lévő jogosult, egyben a rangsorral későbbi jogutóddal szemben kötelezettet a szerződése felbontásának joga megilleti, de az jogutód bejegyzési várományos jogaira nem hathat ki.[88]
A bejegyzési váromány a nyilvánkönyvi intézményrendszer működésének normál állapota esetén tiszavirág-életű, illékony jogi helyzet. Van azonban bőven tapasztalatunk annak több hónapos, de akár több éves fenn állásáról is. Nem indokolatlan ezért a vele való tudományos, jogdogmatikai foglalkozás, mert éppen azokban a joghelyzetekben kell tartalmát, nyilvánkönyvi joghatásait jól ismerni, amikor kritikus helyzetek állnak elő a jogváltozási folyamatban. A bejegyzési várományosok, mint széljegyzett igényjogosultak egyszerre jogban részesülők és jog nélküliek. A jogintézmény tartalmi, elvi tisztázása szükséges lenne, azonban ez elmaradt az Inytv. anyagi jogi joghatásainak az új Ptk.-ban való szabályozása után is. Úgy látom, hogy ezt a fel-fel bukkanó, jogintézményként megjelenést igénylő jogi jelenséget alapos, fókuszált jogértelmezéssel lehet felismerni és polgári jogi dologi jogi dogmatikában annak helyét megtalálni. ■
JEGYZETEK
[1] A régi magyar telekkönyvi jogban - mind a jogszabályban, mind az irodalomban - felváltva használják a nyilvánkönyv és a telekkönyv fogalmát. A telekkönyv és a nyilvánkönyv ugyanannak a joghatásokat felmutató nyilvántartásnak az elnevezése. Ki is használom a kettős, választható megjelölést, és a telekkönyv, valamint az ingatlan-nyilvántartás elkülönült szóhasználata helyett szándékosan a kettőjükben azonosként, közösként megragadható nyilvánkönyvi elnevezést használom. Következetesen használják a fogalmat: Szladits Károly: Dologi jog. Grill Károly Könyvkiadó Vállalata, Budapest. 119-121.; Kolosváry Bálint: A telekkönyv. In Magyar magánjog: Dologi jog. V. kötet. Szerk.: Szladits Károly. Grill Károly Könyvkiadó Vállalata, Budapest 1942. 259. Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás. A szerző kiadása, Budapest 1941. 30. Tímár Rojcsek Sándor: Telekkönyvi jogunk alaptanai. A szerző kiadása, Pestszentlőrinc 1938. 125.; Grosschmid Béni: Fejezetek kötelmi jogunk köréből. Grill Károly Könyvkiadó Vállalata, Budapest 1901. Ugyancsak a nyilvánkönyvi elnevezést használta gyakran a bírói gyakorlat is. Lásd például Pk. V. 3797/1930. sz. Kúrai döntést. A nyilvánkönyvi szóhasználat magában a telekkönyvi rendtartásban is többször előfordul: Telekkönyvi rendtartás 148.§; Huf József: A magyar telekkönyvi rendtartás gyakorlati használatra. Politzer, Budapest 1898. 1.; Használt még a "közhitelű könyv" elnevezés is: Medzihradszky Jenő: A módosított telekkönyvi rendtartás és az ingatlan-végrehajtás. Tisza Testvérek, Budapest 1930. 7. A fogalmat jogszabályi szinten az 1855. dec. 15-i IM rendelettel kihirdetett Telekkönyvi Rendtartás is tartalmazza a (telekkönyvi elbirtoklásként is értelmezett) jogvédelmi hatást szabályozó 149-150.§-okban: "Ha a megtámadott bekebelezésnek a (...) kitörlése más harmadik személyeknek, kik (...) még a per feljegyzése előtt nyilvánkönyvi jogokat nyertek (...) a kereset ezen személyek ellen is indítandó, mégpedig legfeljebb 3 év alatt". Kurucz Mihály: A magyar nyilvánkönyvi jog a bizalomvédelmi hatások tükrében. Bibliotheca Iuridica, Publicationes Cathedrarum XXXVII. ELTE ÁJK, Budapest 2007. 451. Kurucz Mihály: Magyar ingatlan-nyilvántartási jog. Közjegyzői Füzetek (Studia Notarialia Hungarica) IX. Budapest 2009. 454.
[2] 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 26.§ (9): "A kérelem a szerződő felek ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt közös nyilatkozatával mindaddig visszavonható vagy módosítható, amíg abban az ingatlanügyi hatóság nem hozott határozatot."
[3] 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 26.§ (9) második mondata: "Ha a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához vagy módosításához az ő ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt hozzájárulása is szükséges." KGD 2006.112. A bejegyzési kérelmet visszavonó és az adásvételi szerződést felbontó nyilatkozatot az eredeti bejegyzési kérelem rangsorában kell elintézni. A kérelem visszavonásához nem kell a személynek a hozzájárulása, aki más ranghelyen folyó bejegyzési eljárásban válnék jogosulttá.
[4] Eric Feil: Grundbuchrecht. Springer Verlag, Wien 1972.
[5] Herbert Hoffmeister-Helmut Auer: Das Moderne Grundbuch. Schriftenreihe des Bundesministerium für Justiz, Wien 1992. 67.; Manfred Wolff: Sachenrecht. München 1990. 313., Weber: Sachenrecht. 185. Az osztrák jogban a váromány nem dologi jog, viszont egy jogilag biztosított szerzési pozíció (Erwerbsposition): IRO: Sachenrecht. 118. Wolf szerint e jogilag védett helyzet azon alapszik, hogy a bírói gyakorlat és a jogirodalom a vevő javára fennálló várományt egyenesen a dologra vonatkozó dologi jogként ismeri el.
[6] Schwab-Prütting: Sachenrecht. Juristische Kurzleherbücher. Verlag C. H. Beck. 151.
[7] Konstitutív jogok esetében tehát a dologi átruházás és alapítás további feltétele a dologi változás bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba, míg deklaratív jogok esetében a bejegyzés a jogváltozás létrejöttének ugyan nem feltétele, de a deklaratív jogok is a bejegyzéssel nyernek dologi hatályt. A deklaratív hatály valójában a cognitiót kapcsolja a nyilvánkönyvhöz, amely általános elvként egyfelől a bírói joggyakorlat, másfelől az Inytv. és az új Ptk. által a nyilvánkönyvi közhitelesség tartalmába lett beépítve.
[8] A nyilvánkönyvi bejegyzés joghatásait megalapozó kettős ügylet tanát, a régi magyar Polgári Törvénykönyv részben vitatott jogtudományi magyarázatával szemben (Világhy versus Eörsi) a későbbi bírói jogértelmezés erősítette meg, majd a hatályos új Polgári Törvénykönyv Koncepciója és a törvény szövegének magyarázata megszilárdította.
[9] A bejegyzési váromány joghatásának tisztázása előtt mindenképpen rá kell mutatni arra, hogy a szerződő felek nincsenek elzárva attól, hogy a kötelmi szakasz hiányosságai ellenére gyorsan lezárják a dologi ügyletet, és az teljesítve tulajdonjog-bejegyzést érjenek el, majd visszautalva a kötelmi ügylet hiányos teljesítésére például jelzálogjoggal biztosítsák az eladó igényét a bejegyzett vevővel szemben, akár a visszavásárlás jogával is biztosítva az eladó rei vindicatiós igényét. Ez esetben is kialakul a bejegyzési váromány, miközben anyagi jogi várományi helyzetről egyáltalán nem beszélhetünk. Az ellentmondás arra is rávilágít, hogy vannak a Ptk.-ban a konszenzuális rendszerek dogmatikai modelljén felépülő jogintézmények.
[10] Szladits Károly: Magyar telekkönyvi anyagi jog. Budapest 1921., 85. sköv.
[11] Ptk. 117. § (3) szerint: "Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges." "Az új Ptk. - fenntartva az régi Ptk. jogcímes tradíciórendszerét - ugyanúgy megköveteli az ingatlan tulajdonának átszállásához a jogcímen felül a dolog átadását is, ami ingatlanok esetén a jogváltozásnak az ingatlannyilvántartásba bejegyzésével valósul meg." Az ingatlan birtokba adása a tulajdonjog keletkezése szempontjából nem számít. A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal. Szerk.: Vékás Lajos-Gárdos Péter. CompLex Kiadó, Budapest 2013. 391.
[12] "Das Eigentum geht aber bereits mit dem Zeitpunkt über, in dem der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt eingeht, sofern die Eintragung später auch vollzogen wird." Lásd erről bővebben: Hans Georg Wehrens: Immobilienrecht und Grunbuschsystem in der Bundesrepublik Deutschland, Österreichische Notariat Zeitung, 121 évfolyam, 2/1989, S. 28-29. Az osztrák jogban bővebben: Eric Feil: Grundbuchsgesetz. Wien 1972. 51., 466.; Heinz Rey: Schweizerisches Grundbuchrecht. Manuskript, Zürich 1995. "Die dinglichen Rechte entstehen und behalten ihren Rang und ihr Datum durch die Eintragung in das Hauptbuch; die Wirkung wird auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen. (Art. 972. ZGB IL). In diesen Ländern wird erst mit der Eintragung bzw. in Österreich mit Eingang des Eintragungsgesuchs das Eigentum, bzw. Dingliche Rechte übergeht." Walter Böhringer 24-26.; Walter Böhringer das deutsche Grundbuchsystem im internationalen Rechtsvergleich; BWNotT, 1987, Maerz/April, S.69. "Jede Antrag zur Eintragung ist unverzüglich und ohne Prüfung in das Tagebuch einzuschreiben. Die Eintragung im Tagebuch sichert und bestimmt den Rang des angemeldeten Rechts, denn das Rechts entsteht erst im Zeitpunkt der Eintragung im Hauptbuch, doch wird seine Wirkung auf den Zeitpunkt der Einschreibung im Tagebuch zurückbezogen." Heinz Rey: Schweizerisches Grundbuchrecht, Manuskript, Zürich, 1995.15. A bejegyzés jogkeletkeztető hatályáról a svájci jogban lásd bővebben: Heinz Rey: Schweizerisches Boden- und Grundbuchrecht. Manuskript, Univ. Zürich 1995.4-18.; Grundbuchverordnung. Nr. 22. Februar 1910.; Verordnung über EdV-Grundbuch. 2. November 1994.; ZGB. Titel 25. Art 942-977.; BGB. 879. §; Herbert Hoffmeister-Helmut Auer: Das Moderne Grundbuch. Schriftenreihe des Bundesministerium für Justiz, Wien 1992. 30., 67. Walter Böhringer das deutsche Grundbuchsystem im internationalen Rechtsvergleich; BWNotT, 1987, Maerz/April,S. 24.: "das deutsche Recht kennt aber auch Rechtsänderungen, die zwar keine Einigung, wohl aber eine Eintragung voraussetzen".
[13] Erich Feil: Das österreichische Grundbuchrecht. Springler Verlag, 1972. 22.: Erhebt sich die Frage, ob die Wirkung der Eintragung erst mit dem Augenblick des Vollzuges der Eintragung, oder - falls die Eintragung bewilligt werden - schon mit dem Augenblick des Ansuchens eintreten. Der Rechtsstandpunkt des OGH (JBL. 1960. 295.), dass die Wirkungen der Eintragung nicht erst mit dem Augenblick des Vollzuges, sondern schon mit der Zeit des Ansuchens eintreten."
[14] Differentia specificaként jelenik meg az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzés mozzanata.
[15] Menyhárd Attila: Dologi jog. ELTE Eötvös Kiadó, Budapest 2010. 254-255.: "A bejegyzés a jogszerzés teljes hatályú, végleges rögzítése az ingatlan-nyilvántartásban, amely - ha a bejegyzés konstitutív hatályú - a jogváltozást közvetlenül, a felek további nyilatkozata, vagy harmadik személy, illetőleg hatóság igazolásától függetlenül idézi elő. A törvényi szabályozás a bejegyzés feltételeként nem várja el a jogszerzésnek az ingatlan-nyilvántartási eljárás természetével összeegyeztethetetlen teljes körű bizonyítását, hanem a tulajdonos (jogosult) bejegyzési engedélyét és a jogcím kimutatását követeli meg."
[16] Kurucz Mihály: Az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatályainak reformja. ELTE ÁJK Doktori Iskola, Budapest 2007.; Kovács László: Feszültségi pontok a tulajdonjog és az ingatlan-nyilvántartás szabályainak találkozásánál. Magyar Jog 2009/8. 475.; Süliné Tőzsér Erzsébet. Az ingatlan tulajdonjogával kapcsolatos dologi és kötelmi igények érvényesítése esetén az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabta korlátok terjedelme. Magyar Jog 2010/8. érinti a kérdéskört.
[17] Ptk. 5:187. § [Az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatása]: "Ha kézbesítés nem történt, a törlési keresetet a bejegyzés hatályossá válásától számított hároméves határidő alatt lehet megindítani. E határidők elmulasztása jogvesztéssel jár."
[18] Ptk. 55:41. § (2): "A tulajdonjogot hatósági határozattal megszerző jogosult - ha a hatósági határozat eltérően nem rendelkezik - ingó dolog esetén a dolog birtokának átruházásával, ingatlan esetén a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével szerzi meg." Ptk. 55:41. § (3): "Hatósági árverés esetén az árverési vevő a tulajdonjogot az ingó dolog birtokának a hatósági árverést végző általi átruházásával, ingatlan esetén a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével szerzi meg." Itt is lesz bejegyzési várományi helyzet. Más váromány nem alakulhat ki.
[19] Schwab-Prütting: Sachenrecht. Juristische Kurzleherbücher. Verlag C. H. Beck. 151.; Herbert Hoffmeister-Helmut Auer: Das Moderne Grundbuch. Schriftenreihe des Bundesministerium für Justiz, Wien 1992. 80.
[20] Exner emeli ki, hogy mivel a jogszerzés a bejegyzéshez kötődik és a bejegyzés a meghatározott feltételek fennállta esetén véghezvihető, annak megtörténte leválasztja a dologi jogviszonyt az anyagi vonatkozástól, és mint formális jogi aktus önmagában megalakítja a jogviszonyt anélkül, hogy az anyagi jogilag megalapozott lenne. Adolf Exner: Das Publizitatsprinzip. Idézi: dr. Josef Krainz: System des österreichischen allgemeinen Privatrechts. Erster Band. Der Allgemeine Teil und das Sachenrecht. Wien.1894. 574. 3 a) lábjegyzet.
[21] Lásd erről bővebben, de nem részletesen: Leszkoven László: Az ingó tulajdonjog-fenntartás elméleti megközelítése (PhD értekezés). Deák Ferenc Állam- és Jogtudományi Doktori Iskola, Miskolc 2007.
[22] A hatályos Ptk. utal is e jogi helyzetre egy teljesen más joghatás, a rangsor szabályának értelmezése kapcsán. Amennyiben a szerződéseken alapuló bejegyzési kérelmeket azonos időpontban nyújtották be, illetőleg azonos időpontban állították ki, akkor a bejegyzési engedély szolgáltatása is rangsort telepítő időpont.
[23] Az 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 16. §-ban meghatározott dologi és kötelmi jogok.
[24] A közbenső szerző feltüntetése valójában bejegyzés, annak minden joghatályával. Inytv. 49.§ (1) bekezdés: "Az ingatlan-nyilvántartásba jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek."
[25] Inytv. 47/A.§ (1) bekezdés: "Függőben kell tartani a beadvány elintézését: a) a rangsorban előrébb álló beadvány elintézéséig." Ez alól a tulajdonjog fenntartással eladás ténye Inytv. Vhr. 32.§ (3) szerinti feljegyzésével előállott helyzet jelent kivételt.
[26] Inytv. 26. § (4) bekezdés: "A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül az ingatlanügyi hatósághoz kell benyújtani." Inytv. 26. § (5) bekezdés: "A bejegyzés iránti kérelem benyújtására meghatározott határidő elmulasztása esetén az adózás rendjéről szóló törvény szerinti mulasztási bírságot kell fizetni."
[27] Inytv. 26. § (7) bekezdés: "A bejegyzést - ha jogszabály rendelkezéséből vagy a felek megállapodásából más nem következik - annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik. Kérheti a bejegyzést az is, akinek ez bejegyzett jogát érinti." Inytv. 26. § (8) bekezdés: "Az eljáró hatóság végrehajtható határozata alapján megkeresi az ingatlanügyi hatóságot az átvezetés iránt."
[28] Ptk. 5:178.§ (2) bekezdés: "Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez jogváltozásra irányuló jogcím és a jogváltozással érintett, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult bejegyzési engedélye; a jog törléséhez a jogosult törlési engedélye szükséges. A bejegyzési és a törlési engedélyre a szerződés létrejöttére és érvényességére vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni."
[29] A bejegyzési váromány tehát csak nyilvánkönyvezés tárgyául szolgáló jog vagy tény esetén állhat elő. Más jogra vagy tényre bejegyzési váromány nem szerezhető.
[30] Az iktatással egyfelől beáll a közjogi igény: jogvédelmi és elismertetési, továbbá a bejegyzés, feljegyzés által eszközlendő nyilvánosságra hozatali igény magával az állammal szemben; másfelől a nyilvánkönyvön belüli jogosultakkal szemben az alaki, illetve anyagi ranghely, rangsor jogvédő hatásai is beállnak.
[31] A széljegyzés a bejegyzési igényt, az eljárás tárgyát és alanyait közvetíti erga omnes. Joghatások is kapcsolódnak hozzá, mint az eljárás tárgyára és alanyaira irányuló bizonyító erő, cognito vélelme, és ennek alapján a többi jogszerző felé a jóhiszemű szerzés vélelmének kizárása.
[32] Az Inytv. 47/A. § (1) bekezdés b) pontjában szabályozott helyzet nem ilyen; akkor kerül rá sor, amikor a kötelem tényállási elemi közül hiányzik a teljes vételár szolgáltatása mint ellenszolgáltatás: "Függőben kell tartani a beadvány elintézését: a bejegyzett jogosult által a bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig." A bejegyzési váromány beállt, és mivel tényállási elemei teljesültek, de csak függő jogi helyzet van, még kötelmi várományi helyzet nincs. Ha azonban a tulajdonjog fenntartással eladás ténye feljegyzését kérik, akkor köztes várományi helyzet van. A különös az, hogy a tulajdonjognak van bejegyzési várományi helyzete is: Inytv. Vhr. 39. § (3) bekezdés szerint a tulajdonjogot a tulajdonjog fenntartással eladás ténye rangsorában kell bejegyezni.
[33] Amennyiben az Inytv. 49. § (1) bekezdés első fordulata fennáll; vagyis ha az ingatlan-nyilvántartásba jogot azzal szemben kérnek bejegyezni, aki ott jogosultként már szerepel, és a bejegyzési engedély rendelkezésre áll, akkor dologi várományi helyzet van a bejegyzési váromány folytán. Van a várományoknak egy olyan csoportja, amelyek esetében a reménybeli jogosult jogszerzését megalapozó tényállás elemei már jórészt adottak, és a hiányzó tényállási elem bekövetkezte vagy annak elmaradása már nem az ellenérdekű fél akaratán múlik, hanem szinte kivétel nélkül kizárólag a jogosult tényeinek függvénye. Ilyenkor a várományost a másik fél a saját akaratnyilatkozataival, magatartásával már nem tudja elütni a jogszerzéstől: ha a feltétel beáll, a jogszerzés is ipso iure bekövetkezik. Ezeket - maguktól beálló, a jogot ipso iure megszerző hatályuknál fogva - dologi várományoknak is nevezzük. Nem érthető ide az Inytv. 51.§-a szerinti helyzet, mert nyilvánkönyvi előző bejegyzéséig legfeljebb reményvételről lehet szó, de a bejegyzési váromány beáll.
[34] Inytv. 51. § (1) bekezdés: "El kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható."
[35] Inytv. 47/A.§ (1) bekezdés: "Függőben kell tartani a beadvány elintézését: c) az ügyész értesítése esetén, az e törvény 42.§ (2) bekezdésében meghatározott tájékoztatás ingatlanügyi hatósághoz történő beérkezéséig".
[36] 1997. CXLI. tv. 7.§ (1) bekezdés második mondat: "Ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték." 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:169. §: "Az ingatlanra bejegyzett jogok ingatlan-nyilvántartási sorrendjét (a továbbiakban: rangsor) a bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontok határozzák meg." Ptk. 5:178.§ (4) bekezdés: "A bejegyzés az elrendelésének alapjául szolgáló kérelem benyújtásának időpontjára visszamenőleges hatályú." Ptk. 5:180. § (1) bekezdés: "Ranghelyet olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték."
[37] Az alaki rangsor eljárásjogi alapú, de nem kizárólag eljárásjogi tartalmú. Az eljárásjogi alap okán indokolt elhelyezése az Inytv.-ben, amelyet a Ptk. anyagi jogi ranghelyre utaló szabálya is alátámaszt. A kettő viszonyát a Ptk. is szabályozza a bejegyzések hatályosulására vonatkozó 5:178. § (4) bekezdésben foglalt szabályban. Az Inytv. 44. § (1) bekezdése az alaki rangsort határozza meg, kissé homályosan: "A bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontnak - az azonos napon érkezett beadványokra vonatkozó eltérésekkel - a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem, megkeresés hatáskörrel és illetékességgel rendelkező ingatlanügyi hatóság általi iktatásának az időpontját kell tekinteni." Az Inytv. 44.§ (1) bekezdés módosításában a Ptk. által bevezetett bejegyzés hatályának kezdetére irányadó időpont meghatározására kerül sor kizárólag az iktatás időpontja alapján.
[38] Ptk. 5:172.§ (1) bekezdés: "A jóhiszemű jogszerzésre hivatkozó fél jóhiszeműségének megítélése során a jóhiszeműség fennállását a jogszerzésre alapított kérelmének az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés céljából való benyújtása szerinti időpontban kell vizsgálni."
[39] Ptk. 5:171. § [Az ingatlan-nyilvántartási közhitelesség tartalma] (1) bekezdés: "Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, vagy ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhatik arra, hogy annak fennállásáról nem tudott." Ptk. 5:171. § (2) bekezdés: "Az (1) bekezdésben foglaltak megfelelően irányadók az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett kérelmek kapcsán a folyamatban lévő eljárás tényére és tárgyára is."
[40] Ezen esetköre értendő például a Ptk. által szabályozott ingatlan-nyilvántartási igény. Ptk. 5:37.§: "Ha az ingatlantulajdonos a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék." E szabály minden nyilvánkönyvi jogra vonatkozik a bejegyzés, feljegyzés erga omnes hatálya végett.
[41] Ptk. 5:168. § (2) bekezdés: "A jogátruházásról kiállított okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, a jogalapításról kiállított okiraton alapuló bejegyzés pedig a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a használat jogát, telki szolgalmi jogot és jelzálogjogot."
[42] Ptk. 5:180.§ [A rangsor és a ranghely] (1) bekezdés: "Ranghelyet olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték."
[43] Jogos felvetés a dologi ügylet magánjogi természete alapján, hogy két közjogi cselekvés, a közjogi eljárási bejegyzési kérelem, továbbá maga az ugyancsak közjogi természetű, hatósági határozatnak minősülő nyilvánkönyvi bejegyzés hogyan lehet egy magánjogi jogügylet része. Ez a definíciós probléma elvonatkoztatást és a metamorfózis megértését e igényli egyszerre. A közjogi cselekvések magánjogi értelemben az átruházó oldalán beálló, az adott dologi joggal való felhagyást, és a jelképi átadást jelentik, majd a jogszerző oldalán formalizált ügyleti cselekvés nélkül, az átadásban teljesítési segéd állam regisztrációs kötelezettsége érvényesítését. Végül a maga a bejegyzés is egyfajta állami teljesítési segédlettel történő befejező aktusa a traditio magánjogi aktusának.
[44] A jövőben megszerzendő jog átruházójára nem száll át az ingatlanon fennálló dologi jog az átruházó, alapító ügy-, illetve érdekkörében, például az ingatlan tulajdonjogát átruházó jogügylet megszüntetése által olyan létszakaszban, amikor a jogváltozás még nem jött létre a bejegyzés elmaradása miatt, és a felek mind a kötelmi, mind a dologi ügyletet megszüntetetik ex tunc hatállyal. Lásd ennek dogmatikai kérdéseiről: Kovács László: Feszültségi pontok a tulajdonjog és az ingatlan-nyilvántartás szabályainak találkozásánál. Magyar Jog 2009/8.475.
[45] Elutasítja például a telekalakítási kérelmet, és nem jön létre a jogváltozás tárgya, az önálló ingatlan.
[46] A jogirodalom alapján vitatott joghelyzet.
[47] 2013. évi V. tv. 5:187. §. 16
[48] Lásd erről Petrik Ferenc: A Polgári Törvénykönyv Magyarázata. Bp. 2001. KJK-Kerszöv. Kiadó. I. köt. 76. -78. o. Majd ezt az álláspontot követi a Közigazgatási Bírák Országos Értekezletén felmerült aktuális jogalkalmazási kérdésekre kiadott vélemény is. BH 2000/8. szám.
[49] A tanulmány szerzőjében ez a termékeny félreértésnek tekinthető jogértelmezés eredményezte a bejegyzési váromány jogintézményi létezésének felvethetőségét.
[50] "Inytv..) 3. § (1)-(2) bekezdése szerint egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek..., A Közigazgatási Kollégium álláspontja szerint a bejegyzéssel keletkező jogot a bejegyzést elrendelő jogerős végzés hozza létre. LFB 18/2010. (XI. 8.) KK vélemény 1. pont
[51] Csőke Andrea: Mikor keletkezik ingatlanon a jelzálogjog; Céghírnök, 2002. évi 2. szám 10-11. o. Részben a kettős ügyleti tan alapján, részben az Inytv.., és a Ptk. hallgatása okán érvelnek azzal, hogy a tételes jog nem mondja ki a jog keletkezésére vonatkozóan a kérelem benyújtásának időpontjára vonatkozó visszaható hatályt.
[52] Lásd erről: Kurucz Mihály: A magyar ingatlan- nyilvánkönyvi jog a bizalomvédelmi hatások tükrében. Budapest. 2007. ELTE ÁJK. Kiadása 31.0..A nyilvánkönyvi bejegyzés fogalmának bizonytalansága, technikai kettőssége; a bejegyzés kérdésében való határozat, illetőleg átvezetés a nyilvánkönyvben.
[53] A bejegyzési határozatnak az Inytv. 57.§-a alapján alaki, 58.§.-a szerint anyagi jogereje van.
[54] A bejegyzéshez fűződő joghatály a bejegyzési kérelem iktatásának időpontjával következik be. [1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv..) 44. § (1) bekezdés]. Legfelsőbb Bíróság a 18/2010. (XI. 8.) KK véleményében 2. pont.
[55] Bírósági Határozatok 2011. évi 2. szám.)
[56] Klasszikus esete volt az 1994. évi LV. tv., majd legújabban a 2013. évi CXXII. törvény hatályba lépése. Mindkét esetben a törvényt alkalmazni kellett a hatályba lépését követően indult ügyekben, így ingatlannyilvántartási ügyekben is.
[57] E nehézséget oldaná meg a bejegyzés törlése esetére jogosulttá váló személy törlési perre jogosultsága.
[58] Még nyilvánkönyvi közigazgatási perekben is nehéz időnként érvényt szerezni a Pp. 339/A. §-ának.
[59] Erneuerungsverbot im Grundbuchrecht
[60] 1855. dec. 15. IM rend. 142. § (3) bekezdése "A felfolyamodásokban sem a telekkönyvi kérvényekben közbejött hibák meg nem igazíttathatnak, sem új okiratok fel nem mutattathatnak."
[61] Kfv.III.37.355/2002. sz. alatti
[62] Pest Megyei Bíróság 2.K.26.002/1998. számon hozott ítélete
[63] ennek a sajátos váromány helyzetről külön szólok a dolgozat végén
[64] KGD 2005.124., KGD 2006.112. A bejegyzési kérelmet visszavonó és az adásvételi szerződést felbontó nyilatkozatot az eredeti bejegyzési kérelem rangsorában kell elintézni. A kérelem visszavonásához nem kell annak a személynek a hozzájárulása, aki más ranghelyen folyó bejegyzési eljárásban válna jogosulttá (1997. évi CXLI. törvény 7. §, 26. §). Az eseti döntést következetes joggyakorlattá alakult, majd EBH 2006.1486. számon közzé tételre került. Kötelmi oldalról ezt erősíti meg Vékás az ingók körében. "Maga az a tény természetesen, hogy a dolgot egyszer már eladta, arról már - ha csak feltételesen is, de - rendelkezett, nem teszi érvénytelenné az újbóli eladást, ahogy az idegen dolog eladása sem érvénytelen, még ha e kérdésben ingadozó is a bírói gyakorlat." Ld. Vékás Lajos: Az új Polgári Törvénykönyv elméleti előkérdései, Budapest, 2001, 219 o. Ingatlanoknál a Ptk. anyagi jog szabályai, bejegyzési váromány joghatásai ezt nem teszik lehetővé.
[65] A bírói fórum nem észlelte, hogy a bejegyzési váromány folytán már nem csak a caveat emptor eleve érvényesül. Lásd eről BH 2000.501. Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintésének elmulasztása a vevő kockázata. Az együttműködési - és a tájékoztatási - kötelezettség elmulasztásának nincs kártérítési következménye, ha a vevő - az ingatlan-nyilvántartás megtekintése útján - meggyőződhetett volna az eladó tulajdonjogi helyzetéről, de ezt elmulasztotta.
[66] A bejegyzési várományos nem dologi várományos, de azzá válhat. Leszkoven szerint a tulajdonjog előjegyzésének visszavezetése esetén a dologi várományi helyzet beállna a jog előjegyzésével, amelyet a pl. a tulajdonjogánál létező tulajdonjog fenntartással eladás ténye nem biztosít. A szerző véleményét bár osztom, azért megjegyzem, hogy az a tény feljegyzése dologi jogi szempontból így is a tulajdonjogszerzés erős reményét hordozza, a vevő jövöbeli uralmi helyzetét készíti elő, és nemcsak korlátot, de rendelkezési tilalmat tesz az eladó tulajdonjogára, a tulajdonjog hatályosulási helyét biztosítja már előre, így az dologi várománynak minősül álláspontom szerint, mivel az eladó már nem tudja egyoldalú cselekvéssel megakadályozni a vevő tulajdonjog szerzését. Az előjegyzéssel beálló dologi várományi helyzetet helyesen vitatja Sárrfy. (lásd Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás, Bp. 1941 282.o. Alátámasztja Szladits: A magánjogi tényállások (Magyar Magánjog. I.k. Budapest, Grill Károly Könvykiadó. 1942.252.0.) A nyilvánkönyvi bejegyzés és a dologi várományok viszonyáról lásd Leszkoven László: Az ingatlanok tulajdonjog-fenntartás melletti átruházása és a bejegyzési engedély visszatartása - de lege lata, de lege ferenda. Magyar Jog 2008.10. 740-648. o. Lásd különösen a várományról, mint az alanyi jog előképéről. Lábady Tamás: A magyar Magánjog Általános Része, Dialóg Kiadó: Bp.-Pécs 1997. 265., továbbá Szászy István: A magyar Magánjog Általános Része I. kötet Budapest, Egyetemi Nyomda, 1947. 256.o,.
[67] az Inytv. 26. §-ának (8) bekezdése szerint a szerződő felek kérelmüket közös nyilatkozattal mindaddig visszavonhatják, amíg abban a földhivatal nem hozott határozatot. Ha a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához az ő hozzájárulása is szükséges. Azonos tartalmú volt az Inytv. r. 14. §-ának (5) bekezdése, továbbá azonos szabályt tartalmazott a telekkönyvről szóló 2/1960. (XII. 25) IM rendelet 75. § (2) bekezdése is." Ha azonban a bejegyzés folytán más személy vált volna jogosulttá, a kérelmet a felek csak együttesen vonhatják vissza."
[68] KGD 2005.124. Az egymást követően előterjesztett azonos kérelmeket az ingatlan-nyilvántartási eljárásban önálló ügynek kell tekinteni és rangsoruk sorrendjében kell elintézni. A korábban érkezett ügyben hozott döntés jogerőre emelkedése előtt határozni lehet a rangsorban ezt követő ügy felől. (1997. évi CXLI. törvény 7. §).
[69] Ennek megfelelően az Inytv., 26. §-ának (8) bekezdését, illetve az Inytv.r. 14. §-a (5) bekezdésének rendelkezését helyesen úgy kell értelmezni, hogy a bejegyzés folytán jogosulttá válásnak az adott ranghelyen folyó ingatlan-nyilvántartási eljárásban kell bekövetkeznie.
[70] Inytv. 26. § (9) bekezdés A kérelem a szerződő felek ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt közös nyilatkozatával mindaddig visszavonható, vagy módosítható, amíg abban az ingatlanügyi hatóság nem hozott határozatot. Ha a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához vagy módosításához az ő ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt hozzájárulása is szükséges. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet.
[71] Legf. Bír. Kfv. IV. 37.270/2005. (Megjelent: Legfelsőbb Bíróság Határozatainak Hivatalos Gyűjteménye 2006/1.) (1997. évi CXLI. törvény 26. §, 7. §) mód 2006.évi CIX. tv. 35. § (3) bek.-e
[72] 2003. évben 867. számon közzétett elvi bírósági határozat
[73] KGD 2007.160. Nem rendelkezik kereshetőségi joggal a széljegyen lévő vevő a rangsorban a kérelmét megelőző tulajdonjog-bejegyzési eljárásban, kivéve, ha olyan jog-, vagy jogi érdeksérelmet igazol, amely közvetlenül érinti a perbeli ingatlan-nyilvántartási ügyet (1997. évi CXLI. törvény 58. §).
[74] Az alperes földhivatal a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye feljegyzésének rangsorában jegyezte be a tulajdonjogot. A bejegyzésnek nem volt akadálya a végrehajtási jog bejegyzésre előírt soronkívüliség, mert az Inytv. 46. §-ának utolsó mondata szerint a beadvány soron kívüli elintézése esetén az ugyanarra az ingatlanra vonatkozó, megelőző beadványokat felül kell vizsgálni, és ha bármelyik elintézésnek akadálya van, a soronkívüliség nem végrehajtható. Ha a bejegyzés csak a feljegyzés rangsorában történhet, akkor ennek eszközléséig a soronkívüliség az Inytv.. Most idézett rendelkezése értelmében nem volt végrehajtható, így alaptalanul hivatkozott a felperes felülvizsgálati kérelmében arra, hogy a végrehajtási jog bejegyzésének helye lehetett volna. A végrehajtási jog bejegyzése elmaradásának az akadálya a kérelmek rangsor szerinti elintézése, és nem a tény feljegyzéshez kötődő elidegenítési és terhelési tilalom. Nem vitás a fentiek szerint, hogy a végrehajtó megkeresése később érkezett, mint a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése. Ezért rangsorban csak az előző kérelem elintézését követően lehetett elintézni. Az elintézéskor azonban az ingatlan már nem volt az adós tulajdonában, így arra az adós tartozás fejében végrehajtási jogot sem lehetett bejegyezni. A bíróság azon túl "hogy nem észlelte az anyagi ranghely fenntartására irányuló tartalmát a Vhr. 32. §-ának, figyelmen kívül hagyta, hogy az Inytv. Vhr. 32. §-a nem adhat eltérő szabályt az Inytv. 44. § (1) bek.-től mert az csak törvényben foglalt norma teheti meg.
[75] Ha a vevő javára a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye már fel van jegyezve, akkor az Inytv. Vhr. 32. § (3) bekezdés szerint a tulajdonjog megszerzésekor a vevő (jogutódja) tulajdonjogát az (1) bekezdés szerinti feljegyzés rangsorában kell bejegyezni.
[76] A tulajdonjog-fenntartás a kötelmi és dologi ügylet következetes jogdogmatikai elkülönítése alapján nem értelmezhető. A tulajdonjog-fenntartás konstrukciójában ugyanis a kötelmi ügylet szinte elválaszthatatlanul vegyül az időben előrehozott, illetve követő dologi megegyezéssel. A dologi ügylet indulása látszólag a vételárfizetést követő nyilvánkönyvi szolgáltatáshoz van kötve. Ebből az is következik, hogy a vevő oldalán keletkező várományi jogot nem lehet dologi várománynak tekinteni. A várománya a kötelmi várománytól azért többet mutat, nyilvánkönyvi bejegyzési váromány. A tulajdonjog a vételár megfizetésével nem száll át ipso iure anélkül, hogy az eladó további cselekményt ne tenne, így különösen a tulajdonjog bejegyzési engedélyt ne szolgáltatná. Mást ért ezen Fabók: A tulajdonjog fenntartással eladott ingatlan vevőjének tehát nincsen várományi joga. (Vö. Fabók Zoltán: Tulajdonjog-fenntartás és dologi jogügylet (PJK, 2004/3., 14-17. o.)
[77] Az Inytv. 17. § (1) bekezdésének r) pontja alapján az Inytv. Vhr. 32. §-a rögzíti, hogy a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének az ingatlan-nyilvántartásba való feljegyzése azonos hatályú az elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó feljegyzéssel, illetve azt is, hogy a tulajdonjogot a tény feljegyzése rangsorában kell bejegyezni.
[78] Az alaki rangsor törvényi szabályától csak a törvényben lehet eltérni. A miniszteri rendelet erre nem alkalmas. De lege ferenda a bejegyzési váromány teljessége végett az Inytv. 44. §-ban kellene ezt a kivételes helyzetet szabályozni.
[79] Kisfaludi András és Bíró György a tulajdonjog egysége okán nem osztja a jogátruházást, de valójában a dologi várományi helyzetet sem. Lásd Bíró György: Átruházó szerződések. Polgári Jogi Kodifikáció 2/2003, 23. o. Szeibert Orsolya: A tulajdonjog fenntartás, mint hitelbiztosíték. Polgári Jogi Kodifikáció 4/2000, 10. o. Kisfaludi András: Az adásvételi szerződés (2. kiad.), Budapest. 2003, 133 skk. és 193 sk
[80] Leszkoven: i.m. 644.
[81] Fabók Zoltán: Tulajdonjog-fenntartással eladás és dologi ügylet. Polgári Jogi Kodifikáció 2004.3. szám. 16. o.
[82] Váromány: A szerzésben reménykedő olyan függő jogi helyzetben van, amelyben az ingatlanra vonatkozó jogosultság megszerzése már más személyek, akár a szerződő fél által szankció nélkül meg nem akadályozható. Ez a szituáció pedig forgalmi szempontból vagyoni értékekkel bír.
[83] a.) A váromány már az absztrakt dologi szerződés megkötésével létrejön, mivel a BGB 873. §-a értelmében az átruházó jognyilatkozatához való kötöttsége ezzel már bekövetkezik. Ez nem bejegyzési váromány, hiszen a bejegyzési kérelem benyújtása hiányában a dologi ügylet nem jutott publikálási szakba. b.) A joggyakorlatban elfogadott jogértelmezés szerint a dologi váromány beállásához a dologi szerződésbe eső tényállási elemként a szerző fél bejegyzési kérelmére is szükség van, mert a BGB 878. §-a alapján, a GBO (telekkönyvi rendtartás) 17. §-a szerint a szerző fél jogi helyzete ekkor válik Önálló jogi pozícióvá a jogszerzésben, mert a kérelem iktatása és széljegyzete (Anmerkung) után az elidegenítő részéről egyoldalú jogváltoztatásra már nincs lehetőség. c.) A váromány keletkezéséhez a dologi jog előjegyzése szükséges. Az előjegyzés a BGB 883. § (2) bekezdése szerint már védi a jogszerzőt harmadik személyekkel szemben. A dologi jog előjegyzésével mindenképpen létrejön a dologi váromány. Lásd erről: Schwab-Prütting: Sachenrecht. Juristische-Kurzleherbücher. Verlag C. H Beck 151. old. Utalni kell arra, hogy 1950.-től magyar jogban nincs a bejegyzésnek ex ante függő állapota: előjegyzés.
[84] Többet jelent ez, mint a reményvétel (emptio spei) egyik római iskolapéldája: a vevő jövőbeli, bizonytalan halász-zsákmányt vesz meg fix összegért. A bejegyzési váromány folytán azzal a különleges helyzettel szembesülünk, hogy az eladó tulajdonossá válásával kapcsolatban nem merülhet fel kétely. A szerzésben reménykedő már olyan függő jogi helyzetben van, amelyben a jog megszerzése már senki máson, mint az eladó ígéretén és kötelezettség vállalása teljesítésén) alapul, így a jogszerzés már más személyek, akár a szerződő fél által szankció nélkül meg nem akadályozható. Lásd erről Benke József A reményvétel. Emptio spei. In: Molnár Imre Emlékkönyv. Szeged 2004. 63-86. és. A reményvétel "iskolapéldái" a római jogban. In: Jura 10/1 (2004) 32-38.
[85] A bejegyzési váromány is forgalom tárgya lehet a bejegyzési ranghellyel való rendelkezésen keresztül. Lásd Inytv.. 17. § (1) bek. 24. pont." a ranghely megváltoztatása" ténye feljegyzése
[86] 2013. évi V. tv. 5:175. § (5) bekezdés A bejegyzések ranghelyével való rendelkezés nem járhat harmadik személy - a ranghely módosításának időpontjában bejegyzett - jogának sérelmével.(6) bekezdés A rangsor megváltoztatása folytán előrelépett jog az előrelépéssel szerzett ranghelyét megtartja akkor is, ha a hátralépett jog megszűnik, vagy ha a hátralépett jelzáloggal biztosított követelés elévül. Inytv. Vhr. 38. § A bejegyzések ranghelyének megváltoztatása tényét az összes érdekelt fél okiratba foglalt nyilatkozata alapján lehet az ingatlannyilvántartásba feljegyezni. A feljegyzésben utalni kell a megváltozott ranghelyű bejegyzések sorszámára. Jelzálogjog ranghelyének megváltoztatásához az ingatlan tulajdonosának hozzájárulása szükséges. A Ptk. előtt az Inytv. régi 7. §-a tette lehetővé.
[87] A függő jogi helyzetben eljáró jogi helyzetét a bejegyzési váromány és a jövőben megszerzendő jogról való rendelkezés kötelmi lehetősége teszi lehetővé. A bírói gyakorlat nem tekinti érvénytelennek azt a szerződést sem, amely a fél tulajdonában még nem lévő dolog átruházására vagy megterhelésére irányul, csupán azon az alapon, hogy az eladó vagy megterhelő a szerződés megkötésekor nem a dolog tulajdonosa. A 2003. évben 867. számon közzétett elvi bírósági határozatot, ahol a bíróság kimondja, hogy jogszabály nem tiltja azt, hogy az eladó olyan dologra kössön adásvételi szerződést, amely a szerződéskötés időpontjában még nem a tulajdona. Az átruházásért azonban az eladót jogszavatosság terheli - köteles a dolog tulajdonjogát megszerezni annak érdekében, hogy azt a vevőre ruházhassa át. Ugyanakkor a Legfelsőbb Bíróság az EBH 2008.1928. számon közzétett határozat indokolásának befejező részében a Legfelsőbb Bíróság azt is kifejti, hogy a bejegyzési engedélynek önmagában, feltételkikötés nélkül alkalmasnak kell lennie a bejegyzésre. Az Inytv.-be a 2011. évi CCI. törvény illesztette be. Ennek nehezen tud eleget tenni a várományos. Bejegyzési várománya mégis lehet tulajdonjog esetén, mert vállalhatja, hogy hat hónapon belül csatolja a bejegyzési engedélyt. Inytv. 47/A.§. alapján.
[88] Lásd erről EBH 2008.1865. Ezt a felfogást juttatta kifejezésre a Fővárosi Ítélőtábla - a Fővárosi Bíróság 3. KP. 631.894/2005/4. számú részítéletét helybenhagyó - 6. Pf. 21.049/2009/3. számú részítéletében. A perben irányadó tényállás szerint az eladók a vételár teljes kiegyenlítése előtt kiadták a vevőnek a bejegyzési engedélyt. A vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is megtörtént. A vevő az ingatlant jelzálogjoggal terhelte meg. Az eladók tudták, hogy a vevő a társasház építési költségeit kölcsönből kívánja fedezni, a bejegyzési engedélyt is ezért adták ki a részére. A vevő a vételár esedékes részét nem fizette meg, ezért az eladók az adásvételi szerződéstől elálltak. Keresetükben érvénytelenségre hivatkozva a vevő tulajdonjogának és a kölcsönadó jelzálogjogának törlését kérték. Azzal érveltek, hogy az elállásuk folytán az adásvételi szerződés megkötésére visszamenő hatállyal megszűnt, ezért a vevő I. rendű alperes időközben történt rendelkező cselekményei a régi Ptk. 112. §-ára figyelemmel a régi Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján, mint jogszabályba ütközők semmisek. Az első fokú bíróság részítéletével a jelzálogjog törlésére irányuló keresetet elutasította. Az ítélőtábla a részítéletének indokolásában rámutatott: Az adásvételi szerződéstől való elállás az adásvételi szerződést felbontja ugyan, de a tulajdon-átruházást nem teszi meg nem történtté. Az átruházó volt tulajdonos tulajdonjogának ismételt bejegyzése iránti kérelem földhivatalhoz való benyújtásáig az ingatlannal az időközben tulajdonos vevő rendelkezhetett, a jelzálogjog törlésének ezért nincs helye.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző tanszékvezető egyetemi docens, ELTEÁJK
Visszaugrás
