Huzamosabb idő óta napirendi pontja a civilisztikai ügyszakban dolgozó bírák részvételével tartott számtalan fórumnak az, hogy az ingatlanok tulajdonjogában változást előidéző kötelmi jogi, illetve tulajdonjogi (dologi jogi) perekben - akár konstitutív, akár deklaratív hatályú e változás - az anyagi jog szabályainak megfelelő döntést mennyiben befolyásolják, sőt korlátozzák az ingatlan-nyilvántartás szabályai. E témában az elmúlt évek során számtalan publikáció is megjelent, azonban - legyenek bár azok szerzői a tudomány jeles és ismert képviselői, vagy a jogalkalmazás gyalogkatonái - senkinek sem sikerült legalább a bírák többségét meggyőző, a gyakorlatban rendszerint felmerülő problémákra alkalmazható, megnyugtató megoldást találni.
Azt, hogy az ingatlan-nyilvántartást (megelőzőleg a telekkönyvi rendtartást) a magyar jogrendszerben mely, a kapitalizálódó gazdaság diktálta szükségtől hajtva, és milyen nemzetközi példákat alapul véve vezették be, az e témában írt tanulmányok mindegyike részletesen taglalta, mint ahogyan azt is, hogy az egyes alapelvek tartalma és hatása, köztük egyik legjelentősebbként a közhitelességé, hogyan alakult az elmúlt mintegy másfélszáz év alatt. A bírói gyakorlatról azonban nem készült azt teljességében átfogó, elemző értékelés, holott az eseti döntések (elvi határozatok) ismeretében nagyobb kockázat nélkül kijelenthető, hogy a civilisztikai szakágon belül egyre nagyobb a kollízió, arról már nem is beszélve, hogy a civilisztikai és a közigazgatási bíráskodás sem folytat párbeszédet, ami pedig ez esetben egyenesen nélkülözhetetlen lenne. A civilisztika ugyanis álláspontom szerint csak az ingatlanügyi hatóság döntését felülvizsgáló perekben szerzett tapasztalatok és a hatóságra kötelező érvényű bírósági határozatok ismeretében hozhatna a tulajdonjogi, illetve a tulajdonjogot érintő kötelmi jogi perekben az ingatlan-nyilvántartást szükségképpen érintő anyagi jogi döntéseket.
A konszenzust már eleve nehezíti az, hogy a civi-lisztikai ügyszakban dolgozó bírák egy része a Ptk. anyagi jogi szabályait mindenekfölött állónak tekinti, és a gondolatát is elutasítja annak, hogy az ilyen tárgyú perekben az ítélet csak az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabályaival összhangban álló formában és tartalommal lenne meghozható. Ellenkező esetben ugyanakkor a bíróság döntése végrehajtatlan, célját nem éri el, mert az ingatlanügyi hatóság a reá vonatkozó jogszabályi rendelkezések megsértésével nyilvánvalóan nem fogja átvezetni a nyilvántartáson a jogváltozást.
Az nem vitatható, hogy a Ptk. a tulajdonjog esetében az ingatlan-nyilvántartásra csak szűk körben tartalmaz utalást. Egyfelől - az igényjogosult személy szempontjából közelítve - az ingatlan-nyilvántartáson kívül (például elbirtoklás, ráépítés, öröklés, házastársi vagyonközösség jogcímén) tulajdonjogot szerző esetében a tulajdonvédelem eszközeként szabályozza a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetésére irányuló dologi jogi igényt, illetve átruházással történő tulajdonszerzés esetében a bejegyzés elve alapján a tulajdonjog megszerzésének feltételeként szabja a jog bejegyzését.1
Ezen túl azonban a Ptk. a szabályozás körébe vonja az ingatlan-nyilvántartás egyik legfontosabb alapelvét, a közhitelességet is, egyben utal arra, hogy az ingatlannyilvántartás, ide értendően a bejegyzés részletes szabályait külön jogszabály tartalmazza. A jogtudomány jeles képviselői a polgári jogba tartozónak tekintették, és jelenleg is annak tekintik az ingatlan-nyilvántartási - korábban telekkönyvi - jogot, amely álláspontnak legfőbb indoka az, hogy az anyagi jogi és eljárásjogi szabályokat egyaránt magában foglaló telekkönyvi rendeletek, a korábban hatályban volt és a jelenleg hatályos ingatlannyilvántartási jogszabályok alapján az ingatlan-nyilvántartási eljárás eredménye - szemben a közigazgatási eljáráséval - maga az anyagi jogi jogviszony. Emellett az ingatlan-nyilvántartás eljárási szabályai is jelentős eltérést mutatnak a közigazgatási eljárási szabályokhoz képest.2 Nincs tehát ésszerű indoka annak az álláspontnak, amely a Ptk. tulajdonjogra vonatkozó anyagi jogi szabályait alkalmazó bírósági határozat meghozatalánál nem tartja szükségesnek a külön jogszabály, azaz az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) rendelkezéseinek figyelembevételét. Ha ugyanis a bíróság ítéletének rendelkezése az ingatlan-nyilvántartáson nem vezethető át, a bíróság - az anyagi jogi jogvitát lezáró jogerős döntés dacára - maga fosztja meg az igényét jogosan érvényesítő felet attól, hogy a fennálló vagy megszerzett joga az ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolódó törvényes védelemben részesüljön, illetve dologi hatályúvá váljon.
Érdekes módon ez a probléma jobbára a szerződés érvénytelenségével, a többszöri eladás esetén a tulajdonjogot szerző személyének megállapításával, illetve az elővásárlási jog megsértésével kapcsolatos perekben jelentkezik, miközben például előszerződés alapján létrehozott adásvételi szerződés, vagy közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakításának elrendelése esetén a bíróság gondosan ügyel arra, hogy ítéletének rendelkező része a tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó ingatlan-nyilvántartási szabályoknak megfeleljen.
A civilisztikai kollégiumvezetők részére legutóbb, 2010. február 17-19. között megrendezett konzultatív tanácskozáson "Az érvénytelenségi és a törlési per kapcsolata" címmel tartott előadás és az ennek kapcsán ott elhangzottak indítottak arra, hogy jogtörténeti összefoglaló és nemzetközi összehasonlítás nélkül, kifejezetten a mai magyar hatályos jogszabályi rendelkezésekre koncentrálva, az anyagi jog és az ingatlan-nyilvántartás néhány összefüggését elemezzem. Arra nem számítok, hogy az ellentéteket feloldom, de talán sikerül megvilágítani néhány olyan új aspektust, amely továbbgondolkozásra serkenthet.
A vitákat kiváltó jogesetek megoldásához az ingatlan-nyilvántartási eljárás következendőkben ismertetendő szabályaiból kell kiindulni, a továbbiakban kifejtendők tehát valamennyi esetben ingatlan tulajdonjogával kapcsolatos ügyekre vonatkoznak, és a Ptk., valamint az Inytv. rendelkezései közti összefüggést, az együttes és egymást segítő alkalmazás feltételeit igyekeznek körüljárni. Tartok tőle, hogy az egyes jogintézmények közti átfedés miatt az egyes címekhez tartozó gondolatok valójában nem határolhatóak el kellően, de reménykedem abban, hogy a korántsem teljes elemzés ellenére sikerül egyfajta logika mentén felsorakoztatni az érveket.
A rangsor elve alapján az ingatlanügyi hatóság a beadványokat érkezési sorrendben köteles elintézni. A bejegyzések ranghelyét a beadvány (kérelem, hatósági, bírósági megkeresés) iktatásának időpontja határozza meg. A beadvány addig nem intézhető el, amíg a rangsorban megelőző beadványt az ingatlanügyi hatóság nem bírálta el. Az tehát, hogy az utóbb iktatott beadványban foglalt kérelem teljesíthető-e, vagy elutasítandó, az azt rangsorban megelőző beadvány elintézésétől függ.3 A bejegyzés ranghelyére a tulajdoni lapon az iktatószámon túl a bejegyzés sorszáma is utal. A beadványok rangsora hivatalból nem, csak valamennyi érdekelt hozzájárulásával változtatható meg.4
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
