A Csődtörvény szeptemberi változását követően még éppen csak megindultak azok a felszámolási eljárások, amelyekben a módosított kielégítési sorrend szerint kell a hitelezők között a vagyont felosztani, s máris vita bontakozott ki az ingatlanra kikötött jelzálogjogokkal kapcsolatban.
A jelzálogjog keletkezésének az időpontja azért lényeges, mert - az úgynevezett régi zálogjogoknál (Cstv. 49/D §)
- ahol a zálogjoggal terhelt vagyontárgy vételárából az értékesítés költségeinek levonása után a vételár 50 százalékát akkor is ki kell fizetni a hitelezőnek, ha egyébként a felszámolási költségekre nincs más vagyoni fedezet -, a felszámolási eljárás kezdő időpontja előtt legalább 1 évvel keletkezett zálogjogok vehetők figyelembe,
- az "új" zálogjogoknál [Cstv. 57. § (1) bekezdés b) pontja felszámolás kezdő időpontja előtt biztosított követelések vehetők figyelembe. Álláspontom szerint a kifejezés múlt idejű - "biztosított" - formája azt jelenti, hogy a felszámolás kezdő időpontjában, azaz a felszámolást elrendelő végzés jogerőre emelkedésének pillanatában a zálogjog már létezik. Ezzel a véleménnyel nem mindenki ért egyet, elképzelhetőnek tartják, hogy csak a kikötés és a jelzálogjog bejegyzésére irányuló kérelem földhivatalhoz történő beadása történjen meg eddig az időpontig. Más zálogjogoknál nem válik el egymástól a kikötés és a zálogjog keletkezésének időpontja, ezért az ingatlan-jelzálogjog kérdése az érdekes. Látható, hogy ez az álláspont megengedőbb, de az írás témája nem ez a vita.
Most az egyszerűség kedvéért csak a régi zálogjogot vizsgáljuk, mint aminél mindkét álláspont elfogadja azt a feltételt, hogy a felszámolási kérelem benyújtása előtt 1 évvel már léteznie kell a zálogjognak az ilyen kivételesen kedvező módon történő kielégítéshez. Azonnal látható, hogy ennél az intézménynél két dátum lesz fontos:
- mikor keletkezett a zálogjog, és
- mikor indult a felszámolás.
Ez utóbbira egyszerű a válasz, hiszen a Cstv. 28. §-a (2) bekezdésének c) pontja, és a Cstv. 6. §-ának (2) bekezdése szerint alkalmazandó Pp. 121. §-a (1) bekezdésének első mondata értelmében a kérelem bírósághoz érkezésének az időpontja a felszámolási eljárás kezdő időpontja.
Sokkal nagyobb problémaként jelentkezik azonban az, hogy mikor keletkezik az ingatlanra kikötött jelzálogjog?
Minden jogász azonnal rávágja, hogy az ingatlannyilvántartásba való bejegyzéssel, hiszen ezt a Ptk. 262. §-ának (1) bekezdése, valamint az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 3. §-ának (2) bekezdése egyértelműen kimondja. Igen ám, de vajon milyen hatállyal keletkezik a zálogjog?
Ha valaki tüzetesen megvizsgál egy tulajdoni lapot, láthatja, hogy minden bejegyzésnél - s így a jelzálogjog bejegyzésénél is - nem a bejegyzés dátuma szerepel a tulajdoni lapon, hanem a kérelem Földhivatalhoz történt benyújtásának az időpontja, azaz az iktatás dátuma.
Felszámolási eljárás hiányában ennek nincs jelentősége, hiszen az ingatlan-nyilvántartás szabályai szerint mindig a korábban érkezett kérelmet kell elbírálni, s csak azután lehet a következővel foglalkozni. Így a jelzálogjog bejegyzésének az elhúzódása legfeljebb a zálogjog érvényesítésének az idejét hosszabbíthatja meg, nem eredményezheti azonban azt, hogy valaki a késedelmes intézkedés miatt elesik olyan kedvezményektől, melyek egyébként megilletnék. A felszámolás megindulása után azonban - a módosítást követő szóhasználat miatt - a felszámolónak a hitelezői igények besorolásánál, illetve a privilegizált kielégítésnél azt kell vizsgálni, hogy létrejött-e a zálogjog a felszámolási eljárás kezdő időpontjában, illetve létezett-e a felszámolás kezdő időpontjában.
Itt jutottunk el arra a pontra, ahol a vita fellángolt. Dr. Kurucz Mihály (Az ingatlan-nyilvántartási jog az új törvény után, Ügyvédek Lapja 2/2000)., 3-41.) kifejtette: "A jog keletkezése attól az időponttól kezdődik, amelyben a kérelem és az alapjául szolgáló, egyben bejegyzésre alkalmas okirat a nyilvántartó hatóság iktató hivatalába érkeztek. Mivel a bejegyzés a jog keletkezéséhez vagy érvényesítéséhez kapcsolódóan része a jogátszállás folyamatának, beletartozik a jogváltozásba. A jogok átszállásának folyamata a magánokiratok kiállításával veszi kezdetét, a bejegyzési kérelem időpontjával zárul le a felek rendelkezési hatókörében, ezért a bejegyzést ebben az időpontban kell létrejöttnek tekinteni. Ellenkező esetben a jogváltozás bekövetkezése a feleken kívül álló okból következik be. Nem igaz ez akkor, ha az okirat keltére visszaható hatállyal megy végbe a jogváltozás, de akkor kimarad a keletkezés másik anyagi jogi eleme, a bejegyzési kérelem cselekménye. Ha a bejegyzés időpontjában áll be a hatás, akkor a felek rendelkezési joga csorbul, sőt a jogváltozás időpontja kikerül a felek rendelkezési köréből."
Jogszabályi hivatkozást nem tüntet fel, de ez nem is lehetséges, mert sem az Inytv., sem a Ptk. nem mondja ki a jog keletkezésére vonatkozóan a kérelem benyújtásának időpontjára vonatkozó visszaható hatályt. Egyik sem jelenti ki tehát, hogy az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzéssel a kérelem benyújtásának idejére visszamenőlegesen jönnének létre a jogok (ezen belül a jelzálogjog is). A vita során felmerült, hogy az ismertetett megoldás a régi Telekkönyvi Rendtartás elveiből következik, s miután az új ingatlan-nyilvántartás is ezeken az alapokon nyugszik, ezért az ottani elvek itt is alkalmazhatók.
Hogy volt ez régen, még a Telekkönyvi Rendtartás idejében?
Dr. Szladits Károly A magyar magánjog vázlata c. művében (1933. Grill, I. kötet) részletesen ismerteti a Telekkönyvi Rendtartás elveit, folyamatát, de ezzel a kérdéssel egyáltalán nem foglalkozik. Egyszer használja a visszaható hatály kifejezést, mégpedig a következő szövegkörnyezetben.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
