Az ingatlanok tulajdonjogának átruházása során megszokottá vált olyan szerződési konstrukció alkalmazása, mely szerint az eladó azzal a - nem műértelemben vett - feltétellel ruházza át a tulajdonjogot a vevőre, hogy a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére csak azt követően kerülhet sor, hogy a vevő a vételárat hiánytalanul megfizette. Ez az eszköz az érdekkiegyenlítés kiváló eszköze: a tulajdonjog átruházására kötelezettséget vállaló eladó a vételár hiánytalan megfizetéséig nem veszíti el tulajdonjogát, a vevő pedig a megkötött adásvételi szerződés alapján (a vételár teljesítéséhez kapcsolódó) kötelmi igényt szerez a tulajdonjog megszerzésére. A vevő jogi helyzetét az elmélet és a gyakorlat egyaránt várományként ismeri el, ráadásul jövőbeli jogszerzése az ingatlan-nyilvántartásban is feltüntetésre kerülhet, ez pedig mindenképpen biztosítékot jelent a számára.
A fenti, tágabb értelemben vett tulajdonjog-fenntartási konstrukció ingatlan-nyilvántartási lebonyolítására jelenlegi polgári jogunkban - a variációs lehetőségeket külön nem említve - alapvetően két megoldás jöhet szóba.
Az első lehetőség a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzése. A felek szerződése és erre irányuló kérelem alapján ilyenkor az ingatlan-nyilvántartásban a vevő javára a tulajdonjog-fenntartással történő eladás jogilag releváns tényként feljegyzésre kerül. Az eladó a vevő tulajdonszerzését függőben tartó "feltétel" teljesülését követően kiadja a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges hozzájáruló nyilatkozatot (vagy hozzájárul annak letétből való felszabadításához), ezt követően történik meg a feljegyzéshez igazodó rangsorban a tulajdonjog bejegyzése és következik be a vevő tulajdonszerzése.
Az Inytv. 2006. január 1. napjától ismét lehetőséget ad arra, hogy a szerződő felek - tulajdonjog-fenntartás kikötése nélkül - adásvételi szerződésüket úgy is benyújthassák az ingatlanügyi hatósághoz, hogy az eladó a bejegyzési engedélyt egy későbbi időpontban vállalja megadni. Ez a megoldás (annak ellenére, hogy a bekebelezési engedély visszatartásának lehetősége anyagi jogi szempontból nyilvánvalóan nem nóvum) a hatályos szabályok szerint mindenképpen a tulajdonjogfenntartással való eladás tényének feljegyzése melletti átruházás alternatívájaként jelentkezik. Abban hasonlít a fentebb említett - fogalmazzunk úgy: "klasszikus" - tulajdonjog-fenntartási konstrukcióhoz, hogy az eladó ebben az esetben sem bocsát az átruházó szerződés megkötésével (a kötelmi kötelező ügylet létesítésével) egyidőben bekebelezési engedélyt a vevő birtokába, abban viszont különbözik tőle, hogy nem kerül sor a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzésére. Az eladónak a szerződés benyújtásával együtt (jellemzően magában a szerződésben) nyilatkoznia kell, hogy a vevői tulajdonjog bejegyzéséhez a hozzájárulását egy hat hónapnál nem későbbi időpontban fogja megadni (értelemszerűen, ha ennek előfeltételei bekövetkeznek).
Arról is szót kell ejtenünk, hogy az új Polgári Törvénykönyv szakmai vitára bocsátott szövegtervezetében, illetve a kódex tervezetéhez készített ún. Szakértői Javaslatban1 szóba került a telekkönyvi előjegyzés intézménye, mely szintén alkalmazható lenne a tulajdonjog-fenntartás melletti konstrukciók esetében. Tulajdonjogi előjegyzésre ugyanis - a részletes kifejtést egyelőre mellőzve - sor kerülhet pl. olyan esetben, amikor a bejegyzéshez megkívánt valamilyen feltétel még hiányzik (pl. bejegyzési engedély), azonban e feltétel utólagos igazolása várható. Az Országgyűlés elé benyújtott szövegjavaslat (T/5949 számú törvény javaslat a Polgári Törvénykönyvről) anyagi telekkönyvi fejezetet nem tartalmaz, ezért előjegyzésről sem ejt szót.
Kétségtelen, hogy a két hatályos konstrukció - ha más-más eszközzel is - ugyanazt a gazdasági célt szolgálja: a jogi megoldás eltérősége azonban azt eredményezi, hogy a két intézmény között (erre rá fogunk mutatni) a joghatások vonatkozásában több lényeges különbség is felfedezhető. Az sem vitás, hogy alapvető változást hozhat a jelenlegi megoldásokkal szemben az előjegyzés intézményének bevezetése, amennyiben akár a kódexben, akár külön telekkönyvi jogszabályban kerülne erre sor. Nem rejtjük véka alá azt a véleményünket, hogy a három megoldás közül az előjegyzést valljuk az ingatlan tulajdonjog-fenntartási konstrukció megvalósítására leginkább alkalmasnak, legkevésbé helytállónak pedig a jelenleg legelterjedtebb, a tulajdonjog-fenntartás ténye feljegyzésének intézményét tartjuk.
Ahhoz, hogy e tanulmány témáját képező intézményeket - a tulajdonjog átszállásának folyamata szempontjából - megvizsgálhassuk, elsőként a függő jogi helyzeteket kell röviden górcső alá vennünk. Észre kell ugyanis venni, hogy a tulajdonjog fenntartása (a bejegyzési engedély visszatartása) melletti tulajdonátruházási konstrukciók sajátossága, hogy a vevő tulajdonszerzése több, egymástól szükségszerűen eltérő időben beálló jogi tény függvénye. Fogalmazhatunk úgy is, hogy a tulajdonjog megszerzését eredményező magánjogi tényállás elemei külön-külön - ráadásul jogszerűen késleltetve, mondhatnánk "célzottan elnyújtva" - fognak bekövetkezni. Nézzük meg, miről is van szó.
Általános megközelítésben a jogszerzésre irányuló magánjogi helyzetek (feltéve persze, hogy több elemből álló, összetett tényállással állunk szemben) lehetnek szimultán, illetve szukcesszív tényállások, attól függően, hogy a jogosultság megszerzéséhez szükséges tényállási elemek egyidőben, vagy egymást követően, mint említést nyert, időben eltolódva állnak be. "Némely esetben a tényálláselemeknek egyszerre kell meglenniök, vagy megszakítás nélkül egymásra következniök, hogy jogváltozást keltsenek: szimultán tényállás. A legtöbb esetben a tényálláselemek időbeli-leg különválhatnak és a tényállás fokozatosan válik teljessé: szukcesszív tényállás."2 Általában úgy van, hogy a jogváltozás csak abban az esetben és csak onnantól áll be, hogy a tényállás sikeresen kiegészült. Ez a főszabály azonban - miként pl. a várományi helyzeteknél szó esik majd róla - számos kivételt tűr.
A szukcesszív, hiányos tényállások esetében szokás beszélni a joghatás, jogkövetkezmény beálltához szükséges utolsó jogi tény bekövetkezéséig függő jogi helyzetről, illetve - kifejezetten a jogszerzésre irányuló hiányos tényállások esetében - külön várományról is. A függő jogi helyzetek még nem teljes, ám kiegészítésre alkalmas - rendszerint kiegészítésre is szánt - szukcesszív tényállások. Közös jellemzőjük, hogy a "hiányzó elem" teljesüléséig egyfajta elismert bizonytalanság lengi körül a születőben lévő jogosultságot: Szladits megfogalmazásában "a függő jogi helyzet addig áll fenn, amíg bizonytalan, hogy a megkezdett tényállás kiegészítő eleme bekövetkezik-e, avagy nem következik-e be a joghatást gátló körülmény."3
Függő jogi helyzet számtalan alakban előfordulhat, nyugodtan mondhatjuk, hogy igen változatos jogi képlettel van dolgunk. A dolgozat témáját leszámítva függő jogi helyzettel találkozunk - természetesen a teljesség igénye nélkül - pl. a következő esetekben: a szerződésen alapuló, ám bejegyzéssel keletkező dologi jogok ügyleti alapításától a bejegyzésig, a hagyaték megnyíltáig a szerződéses örökös jogi helyzete elismert öröklési váromány, de öröklési várománnyal bír a méhmagzat is a fogantatástól élve születéséig terjedő időben, függő jogi helyzet áll elő, ha a szerződés létrejöttéhez harmadik személy hozzájárulása szükséges, mint ahogyan függő jogi helyzetet eredményez a műér-telemben vett feltétel beépítése a szerződésbe, méghozzá akár felfüggesztő, akár bontó feltételről van szó, de kétségtelen az is, hogy egyfajta függő jogi helyzet áll elő az álképviselő eljárása esetében is addig, míg a "képviselt" személy az álképviselő nyilatkozatának sorsát - utólagos jóváhagyásával vagy annak megtagadásával - el nem dönti. A felsorolás vég nélkül folytatható lenne.
A hiányos tényállások között kétségtelenül különleges helyet foglalnak el a várományok, vagyis azok a "majdnem kész tényállások", melyek az egyik félre nézve a jogszerzés reményét hordozzák.4 Szászy megfogalmazásában a várományok közös ismérve, hogy "...ügyleti tényállásuk teljes, csupán a jogszerzés tényállása nem teljes ..."5 Szladits szerint "váromány - a szó legtágabb értelmében - minden olyan jogi helyzet, amelyben valamely jogszerzésre irányuló tényállás némely eleme már megvan, de még kiegészítésre szorul a végből, hogy hatása beálljon."6
A jogi irodalom szerint létezik a várományoknak egy olyan csoportja, melyek esetében a reménybeli jogosult jogszerzését megalapozó tényállás elemei már túlnyomórészt adottak és a hiányzó tényállási elem bekövetkezte vagy annak elmaradása már nem az ellenérdekű fél akaratán múlik, hanem szinte kivétel nélkül kizárólag a jogosult cselekményeinek, nyilatkozatainak függvénye. Ilyenkor a várományost a másik fél saját akaratnyilatkozataival, magatartásával már nem tudja elütni a jogszerzéstől: ha a hiányzó tényállási elem teljesül, a jogszerzés is ipso iure bekövetkezik. Szladits szerint szűkebb értelemben véve "várományon értjük a jogszerzésnek azt a jogilag biztosított lehetőségét, amelytől a várományost az ellenérdekű fél többé önkényűen meg nem foszthatja. (...) Ezeket - maguktól beálló, a jogot ipso jure megszerző hatályuknál fogva - dologi várományoknak is nevezzük."7 Szászy ezeket a várományokat - melyek mintegy önmaguktól beálló, ipso iure jogot keletkeztető hatályúak - jogilag biztosított várományként tárgyalja.8
A várományok jogi jelentősége abban áll, hogy - hiányos tényállás ide vagy oda - a jogszerzés reményét hordozzák a jogosultra nézve azáltal, hogy a várományos jövőbeli uralmi pozícióját készítik elő. Ebből a szempontból a várományok a jogszerzés előfutárai, jogi gyökerüket tekintve nem mások, mint ún. "átszállási" vagy szerzési jogok. Fehérváry szemléletes megfogalmazásában a váromány egy "in statu nascendi", vagyis "szülemlőfélben" lévő joghelyzet, mellyel a jogrendnek többnyire számolnia kell és a várományosi érdeket védelemben kell részesítenie. "A váromány még nem kész, hanem csak keletkezőben lévő alanyi magánjog, mely a váromány passzív alanyának kész alanyi jogára (pl. tulajdonjogára) árnyékot vet."9 A várományi joghelyzetnek ezt a tulajdonságát - a jogi védelemre és támogatásra érdemességét - a jogi irodalom egyöntetűen hangsúlyozza, a gyakorlat pedig elismeri. A dologi várományok, mint különleges, biztosított várományok esetében Szladits külön ki is emelte: ezek a helyzetek "nemcsak mint jogilag biztosított szerzési lehetőségek részesülnek több tekintetben különleges elbánásban, hanem már reménybeli helyzetükben is különböző fokú jogi védelemben részesülnek."10 Ez szűkebb témánkra koncentrálva azt jelenti, hogy a hiányos tényálláshoz már annak kiegészülése előtt is figyelemre méltó joghatások kapcsolódnak.
Amennyiben egy ingatlan tulajdonjogának átruházása tulajdonjog-fenntartás mellett történik, az ingó adásvételhez képest a vevő tulajdonszerzése összetettebb tényállás alapján valósul meg. Ez elsősorban abban mutatkozik meg, hogy a vevői jogszerzés több jogi tény függvénye, mint a viszonylag egyszerűen modellezhető ingó tulajdonjog-fenntartás esetében. Az ingó tulajdonjog-fenntartás során ugyanis a dolog tulajdonjogát átruházó szerződés (a kötelező ügylet) minden elemében készen van, a tulajdonátruházás pedig
majdnem minden elemében perfekt. A konstrukció lényege éppen az, hogy a vevőt, mint dologi várományost az eladó saját akaratnyilatkozataival, magatartásával már nem tudja elütni a jogszerzéstől: ha a feltétel beáll, a jogszerzés is ipso iure bekövetkezik. E jogi megoldás dologi várományt szül a vevő javára: a jogszerzésnek jogilag biztosított lehetőségét, egy a feltétel bekövetkeztével önmagától kiteljesedő jogi helyzetet.
Az ingatlan tulajdonjog-fenntartás melletti eladásának jogi konstrukciója - egyszerűen fogalmazva - a fenti gondolatmenetre elvileg felfűzhető, a tulajdonjog átruházása azonban összetettebb tényállás mellett valósul meg, az átruházás folyamata lépcsőzetes.
A Ptk. 117. § (3) bekezdése értelmében az ingatlan tulajdonjogának átruházásához - általános érvényű szabályként - az átruházásra irányuló szerződésen vagy más jogcímen kívül a tulajdonjognak az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Ingatlan esetében ugyanis a tulajdonátruházási kötelezettség nem merül ki (nem ér véget) a szerződéses kötelezettségvállalással és a dolog átadásával11, mert az ingatlant Grosschmid szavait idézve "telekkönyvileg is szolgáltatni kell". Ez a telekkönyvi szolgáltatás ma a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges hozzájáruló nyilatkozat, a bejegyzési engedély megadásában áll.12 Ezt a követelményt az Inytv. 29. § rendelkezése is megfogalmazza.
A Ptk. 368. § (1) bekezdése értelmében az eladó a tulajdonjogot írásban és legfeljebb a vételár hiánytalan kiegyenlítéséig tarthatja fenn. Ez a rendelkezés az ingatlanok tulajdonjogának átruházására is alkalmazandó. Az ingatlanok pactum reservati dominii melletti átruházása esetében praktikusan arról van szó, hogy a szerződő felek érvényes adásvételi szerződést kötnek egymással, ám az eladó nem bocsát a vevő rendelkezésére bekebelezési engedélyt, mert a tulajdonjog átruházását célzó adásvételi szerződésben kifejezett tulajdonjogot fenntartó (úgy is fogalmazhatunk, hogy az átruházó ügylet megkötése ellenére a tulajdonjogot visszatartó) nyilatkozatot tesz: mindössze annyit engedélyez, hogy a vevő javára az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye feljegyzésre kerüljön [Inytv. 17. § (1) bek. r) pont].
Hatályos szabályaink világosan rámutatnak arra, hogy az ingatlanok tulajdonjog-fenntartással eladása esetében a tulajdonszerzési folyamat - mint említettük
- sajátosan "lépcsőzetessé" válik:
- megtörténik az adásvételi szerződés megkötése, melyben a felek a Ptk. 368. § szerinti tulajdonjogfenntartás kikötést szerepeltetnek, vagyis megállapodnak abban, hogy az eladó az átruházott ingatlan tulajdonjogát - jellemzően a vételár hiánytalan kiegyenlítéséig - fenntartja,
- a szerződés földhivatali érkeztetése után az ingatlan-nyilvántartásban csupán a tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye kerül feljegyzésre, az ingatlanügyi hatósághoz tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem nem érkezik ("feltételes formában" sem),
- a vételár kiegyenlítését követően az eladó kiállítja és kiadja a tulajdonjog bejegyzéséhez hozzájáruló, megfelelő alakkal és kellékekkel bíró nyilatkozatot (vagy pl. a már korábban kiállított nyilatkozat letétből való felszabadításához hozzájárul),
- a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem előterjesztése mellett a bejegyzési engedély benyújtásra kerül a hatósághoz,
- végül megtörténik a tulajdonjog átszállását eredményező bejegyzés.
A tulajdonjog-fenntartás melletti adásvétel esetében az Inytv. 17. § (1) bek. r) pontja, valamint Inyvhr. 4. § (2) bek. m) pontja szerint csak a tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye kerül a jogilag releváns tények közé feljegyzésre, a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez külön kérelemre és külön hozzájáruló nyilatkozatra van szükség. Ez utóbbi a bejegyzési engedély (clausula intabulandi, Inytv. 29. §), melyet az eladó a kötelmi kötelező ügyletben, vagyis az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettsége alapján köteles kiadni. Az ingatlan tulajdonátruházás esetében hatályos jogszabályaink - helyesen - nem ismerik el a vevő ipso iure bekövetkező tulajdonszerzését, értve ezalatt, hogy bejegyzési engedély hiányában a vevő hiába is igazolja a vételár megfizetését, ilyen tartalmú bizonyítással az ingatlanügyi hatóság előtti eljárásban a hiányzó hozzájáruló nyilatkozat nem pótolható. A vételár szerződésszerű, hiánytalan kiegyenlítése tehát (szemben az ingó tulajdonjog-fenntartás tiszta dologi várományi konstrukciójával) nem eredményezi a vevői váromány teljes dologi joggá erősödését, a vevő a fizetés tényével nem szerez tulajdonjogot (ingatlan-nyilvántartáson kívül sem).
A fentiek tükrében a hatályos jogszabályaink alapján maradéktalanul egyet kell értenünk azzal az állásponttal, mely szerint az ingatlanok tulajdonjog-fenntartás melletti adásvétele esetében a vevői váromány nem tekinthető műértelemben vett dologi várománynak: a feltétel beállásával - a szukcesszív tényállás hiányzó elemének (a vételár kiegyenlítése) beálltával a vevő automatikus tulajdonszerzése nem következik be.13
Az Inytv. 50. § (2) bekezdésének d) pontja egyébként lehetőséget ad arra, hogy a szerződő felek meghatározott időre kérjék a tulajdonjog-fenntartás tényének feljegyzését, és ha a rögzített határidőn belül nem kérték a tulajdonjog bejegyzését, úgy a feljegyzést törölni kell a nyilvántartásból.14 Ha tehát a meghatározott idő eltelt, és a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényét az ingatlanügyi hatóság törli, úgy a függő jogi helyzet - legalábbis telekkönyvileg - megszűnik. Ez természetesen csak az ingatlan-nyilvántartási állapotra igaz: a magánjogi (polgári anyagi jogi) helyzet a felek között lényegében nem változik: a tulajdonjog átruházó szerződés nem szűnik meg a törlés következtében, elállás vagy felbontás hiányában a szerződő feleket terhelő kötelezettségek tovább élnek.
Az Inytv. 39. § (3) bekezdésének 2006. január 1. napjától hatályos f) pontja értelmében nem utasítható el a hatósághoz benyújtott kérelem, ha a bejegyzett jogosult a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban nyilatkozik arról, hogy a bejegyzési engedélyt későbbi időpontban - de legkésőbb az okirat ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtását követő hat hónapon belül - külön okiratban megadja. Ebben az esetben a tulajdonjog átruházását célzó - más hiányoktól egyébként mentes - okirat alapján a beadvány elintézését a hatóság az Inytv. 47/A. § (1) bekezdésének b) pontja alapján függőben tartja.
A fent röviden körvonalazott megoldásnak anyagi jogi szabályok eddig sem állták útját,15 ám az ingatlannyilvántartási rendelkezések lényegében kiszorították a gyakorlatból a bejegyzési engedély visszatartásával kialakított megállapodásokat: az Inytv. 39. § (3) bek. f) pontjának 2005. december 31. napjáig hatályos szövege szerint ugyanis hiánypótlás nélkül kellett elutasítani a kérelmet, ha a bejegyzési engedély hiányzott. Az ingatlan-nyilvántartási szabályok módosítását közvetlenül megelőzően tehát nem volt az eladó és a vevő számára nyitva álló lehetőség az, hogy a szerződés benyújtása mellett a bejegyzési engedély visszatartásával érjenek el a tulajdonjog-fenntartáshoz hasonló joghatást.
Ez a dolgozat témájára koncentrálva azt jelenti, hogy a felek egyfajta tulajdonjog-fenntartást valósíthatnak meg anélkül, hogy a szerződésükben a Ptk. 368. § szerinti - mondhatni klasszikus - tulajdonjog-fenntartásban kellene kifejezetten megállapodniuk. Az Inytv. hivatkozott rendelkezéseit módosító törvényhez fűzött miniszteri indokolás is utal arra, hogy a jogalkotó alternatív, választható megoldásként bocsátja ezt a lehetőséget a jogalkalmazók rendelkezésére.
Az Inytv.-nek ez a megoldása (ha az "elintézés" módja miatt nem is tökéletes, mert a módosításnak anyagi jogi gyökere miatt a Ptk.-ban lett volna a helye) vitán felül határozottabban felmutatja a tulajdonjog-fenntartás melletti adásvételi konstrukciókra jellemző, a bevezető gondolatok között részletezett jellemvonásokat. Itt ugyanis a benyújtott szerződés alapján széljegyeztetett (még hiányos) igény fog teljes joggá - jelen esetben tulajdonjoggá - erősödni. Az ingatlanügyi hatóság előtt érkeztetett kérelem jó példa a magánjogi függő jogi helyzetre (vö. a szukcesszív tényállással és a várománnyal kapcsolatban elmondottakkal), amit az elintézés függőben tartása [Inytv. 47/A. § (1) bekezdés b) pont] eljárási szempontból is leképez. A kérelmezőre nézve kedvező elintézésig - a tulajdonjog bejegyzéséig - a függőben tartás a rangsor elve értelmében (Inytv. 7. § a 44. § rendelkezéseivel együtt) az érintett ingatlanra vonatkozó minden más kérelmet maga mögé utasít. A jogi helyzet tehát egybevág a tulajdonszerzési várományok kapcsán elmondottakkal: a vevő pozíciója egy születőben lévő, tehát még nem teljes, ám telekkönyvileg védett, a tulajdonoséhoz erősen hasonlító jogi helyzet. Az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott szerződés alapján ugyanis a vevői jogszerzés úgy fog ranghelyet, hogy ezzel - a függőben tartás időtartama alatt időlegesen, a sikeres bejegyzés után pedig véglegesen - megakadályozza az eredeti eladóval szembeni esetleges bejegyzéseket. Ebből a szempontból a széljegyen tartott vevői jogszerzési igény erősebb, mint a tulajdoni lapon feljegyzett tulajdonjog-fenntartás, hiszen ez utóbbi csak a szerződéssel alapított elidegenítési és terhelési tilalom hatályával bír, vagyis csak a szerződési rendelkezések vonatkozásában biztosít védelmet a vevőnek, egyéb - a tulajdonos ellen irányuló - kérelmekkel szemben nem.
A kérelem függőben tartásának konstrukciója azonban - meglátásunk szerint - telekkönyvi szempontból nem kifogástalan. A függőben tartás ugyanis ingatlannyilvántartási (telekkönyvi) értelemben elintézetlenséget jelent, ami viszont (figyelemmel a tulajdonjog-fenntartást tartalmazó szerződések tömeges előfordulására is) feltétlenül kerülendő. A megoldást olyan intézmény jelentené, mely alkalmas a benyújtott kérelem alapján a születőben lévő jog "bejegyzésére" (a telekkönyvi bejegyzést itt a legtágabb értelemben véve), elismerve azt, hogy a leendő jogszerzőt a még hiányos tényállás alapján is sajátos jogállás, jelen esetben tulajdonszerzési váromány illeti meg. A feltételes jogosultság telekkönyvi bejegyzésének egyértelműen ki kell fejeznie, hogy
- egy még hiányos, kiegészítendő jogszerzési tényállásról van szó, mely azonban a hiányzó elem pótlásával teljes joggá erősödhet,
- de nem keltheti azt a látszatot, hogy teljes jog bejegyzése történt (a bejegyzésből a "feltételességnek" ki kell tűnnie),
- a kérelem szerinti jogosult - születőben lévő joga, várománya miatt - védelmet kell, hogy nyerjen a bejegyzett jogosulttal szemben (a rangsorban őt követően) benyújtott kérelmek tekintetében, végül
- alkalmasnak kell lennie arra, hogy nyilvántartási szempontból is közvetlen kapcsolatot teremtsen a benyújtott (ranghelyet szerző) kérelem, és a jogszerzési tényállás kiegészítése (kiegészülése) után a teljes értékű jog (témánk szempontjából a tulajdonjog) bejegyzése között.16
Erre a célra kiválóan alkalmasnak mutatkozik a régi telekkönyvi jogunkban ismert intézmény, melyet a Polgári Törvénykönyv tervezetéhez írott Szakértői Javaslat - némi módosítással - bevezetni javasolt: a telekkönyvi (ingatlan-nyilvántartási) előjegyzés.
Korábbi magánjogunk is elismerte, hogy számos esetben komoly jogi és gazdasági érdek fűződhet a leendő jogosult "születőben lévő" jogának a telekkönyvben való feltüntetéséhez. Ennek eszköze volt a már nem hatályos telekkönyvi rendtartás 87. § által szabályozott előjegyzés, melyet - ha nem is teljesen megegyező formában, ám jogi logikáját mindenképpen példaként állítva - a Szakértői Javaslat az anyagi telekkönyvi szabályok között életre kíván hívni (4:203. §).
A telekkönyvi bejegyzések alapvetően háromfélék lehettek: bekebelezések, előjegyzések vagy feljegyzések.
E dolgozat témája szempontjából az előjegyzés intézménye érdemel figyelmet. Az uralkodó jogirodalmi nézet szerint az előjegyzés a kérelemmel érintett telekkönyvi jogot a bejegyzés tartalmából is kitűnően csak feltételesen alapítja meg, s akkor teljesedik ki, ha megtörténik az előjegyzés igazolása, vagyis a még hiányzó tényállási elem pótlása.17 Kolosváry megfogalmazásában "az előjegyzés is éppen úgy előidézi a jogváltozást, mint a bekebelezés, de nem azonnal és közvetlenül, hanem csak az utólagos igazolás közvetítésével. Amihez képest mondhatjuk, hogy az előjegyzésnél a bejegyzés cselekménye egymásután következő két részben (előjegyzés és igazolás) történik."18 Fehérváry szerint: "az előjegyzés a successiv bekebelezés első lépése, a második s egyúttal befejező lépés az igazolás. Az igazolással (= a bekebelezéshez még szükséges kellékek pótlásával) az előjegyzés bekebelezéssé válik ex tunc."19
Korábbi magánjogunk szerint előjegyzésnek volt helye - egyéb esetek mellett - olyankor, amikor az előjegyzést kérő érvényes okirattal (adásvételi szerződéssel) igazolni tudta a tulajdonjog megszerzésére irányuló kötelmi igényét, ám a szerződésből hiányzott a bejegyzési engedély (a clausula intabulandi). Különösen ez a helyzet a tulajdonjog-fenntartás esetében: ha az eladó a tulajdonjogot átruházta ugyan, ám a bejegyzést feltételhez - jelesül a vételár teljes megfizetéséhez -kötötte, tulajdonjog bejegyzése nem lehetséges (a bekebelezés feltételes nem lehet), csupán tulajdonjogi előjegyzés kérhető.20
Az előjegyzés fontos joghatása, hogy a jogszerzőt, ha az előjegyzést igazolta (utóbb bejegyzési engedélyt csatolt vagy a bekebelezési engedélyt pótló ítéleti rendelkezést nyert), úgy kellett tekinteni, "mintha már az előjegyzéskor bekebelezést nyert volna, vagyis a jogot az előjegyzés rangsorában szerzi meg. Ezt nevezzük az előjegyzés visszaható hatályának."21 Éppen ezért helytálló az a megközelítés, mely az előjegyzést a tulajdonszerzés szempontjából előzetes ranghelybiztosításnak tekintette.22
Meglátásunk szerint az előjegyzés intézménye képes volt a tulajdonjog-fenntartással keletkező függő jogi helyzetet mind a polgári anyagi jogi, mind pedig a telekkönyvi jogi szabályok figyelembevételével helyesen kezelni. Amíg az előjegyzés igazolására sor nem került, addig a telekkönyvben szereplő és az előjegyzett jogosulttal szemben egyaránt lehetett telekkönyvi bejegyzéseket teljesíteni. A függő jogi helyzetből és az előjegyzés igazolásának visszaható hatályából azonban egyértelműen adódik, hogy az ilyen bejegyzések is csak "feltételesek" lehettek, értve ezalatt, hogy az előjegyzés igazolása (vagy annak elmaradása) döntötte el e bejegyzett (előjegyzett), ám "érvényükben függőben tartott" bejegyzések sorsát.
Bár az uralkodó állásponttól és a fent idézett magyarázatoktól némiképpen eltér, mindenképpen érdemes említést tenni Sárffy "előjegyzés-felfogásáról". Sárffy abból indult ki, hogy a tulajdonjogi előjegyzés valódi természete szerint biztosíték, méghozzá a tulajdonszerzés biztosítéka: a tulajdonjog bejegyzését ugyanis az előjegyzés alapján és arra támaszkodva (az előjegyzés által biztosítottan) követelheti a reménybeli jogosult.23 Ebből a szerző arra következtetett, hogy az előjegyzés egy biztosítéki jog, valójában jelzálogjog, mely csak annyiban speciális, hogy nem pénzkövetelést, hanem egyéb követelési jogot, a tulajdonjog megszerzésére irányuló igényt biztosít.24
Bár Sárffy álláspontját az elmélet nem támogatta, s az előjegyzés jelzálogjogi természete - a zálogjog mai felfogásában - ma sem tartható, annyit feltétlenül meg kell jegyeznünk, hogy az elgondolás szemléletes. Rámutat arra, hogy a követelési jogok igen sokfélék lehetnek, márpedig a bejegyzés kikényszerítésére vonatkozó igény egy dologi alapú kötelmi követelés, melynek - egyfajta megközelítésben - az előjegyzés valóban biztosítéka. Nem lehet ugyanakkor szem elől téveszteni, hogy a tulajdoni előjegyzés több, mint a követelési jog megerősítése: ranghelyet biztosító, visszaható hatályánál fogva és más jogokat hátrébbszorító (vagy kizáró) hatása révén az előjegyzés valójában már egy jogszerzés megkezdése. Ebből a szempontból pedig az előjegyzés a vevőt megillető dologi várományi helyzet tiszta telekkönyvi leképezése, nem pedig egyszerű jogszerzési biztosíték.
A készülő Polgári Törvénykönyv a hatályos Ptk. 368. §-nak rendelkezésével lényegében megegyező tartalommal foglalkozik a tulajdonjog-fenntartás intézményével. A törvényjavaslat 5:188. § (1) bekezdése szerint "A szerződő felek az adásvételi szerződés megkötésekor írásban megállapodhatnak abban, hogy az eladó a tulajdonjogot legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartja." A hatályos szöveghez képest a normaszöveg szintjén lényeges eltérést csak az 5:188. § (3) bekezdésének rendelkezése jelent.
A törvényjavaslat jelenlegi szövegének hatályba lépésével a gazdasági funkciót tekintve gyökeres változás nem fog beállni a tulajdonjog-fenntartás konstrukciójában. Némiképpen módosul a helyzet akkor, ha az új Polgári Törvénykönyv mellett új telekkönyvi jogszabály is születik, mely az előjegyzés intézményét az általunk fentebb részletezett értelemben és tartalommal szabályozni fogja. Az előjegyzés intézményének hatályba lépésével ugyanis a szerződési megoldások szükségszerűen változni fognak. A polgári jogi szabályok eddig sem követelték meg, hogy a felek szó szerint a tulajdonjog-fenntartás kifejezést alkalmazzák a szerződésükben, a feleket igazából az Inytv. 2006. január 1. napjáig hatályos jogszabályi rendelkezései "kényszerítették" arra, hogy a szerződésükben kifejezetten rendelkezzenek a tulajdonjog-fenntartással történő eladásról és kérjék e tény ingatlan-nyilvántartási feljegyzését. A korábban ismertetett jogszabályváltozás következtében maga a tulajdonjog-fenntartás intézménye anyagi jogi változást nem szenvedett el, az eljárási lehetőségek azonban változtak (lehetőség nyílik a bejegyzésre irányuló eljárásnak a hozzájáruló nyilatkozat megadásáig való függőben tartására). A tulajdonjog-fenntartás konstrukcióját érintő anyagi jogi kérdésekben érdemi változást a kódex tervezett szabályai nem hoznak.
Bár a készülő új Polgári Törvénykönyv törvényjavaslata nem rendelkezik róla, a polgári jogi kódex hatályba lépéséig feltétlenül átalakítandó telekkönyvi anyagi jog szabályai között az előjegyzés intézményét - a Szakértői Javaslat 4:203. § szerinti tartalommal, esetleg kisebb kiigazításokkal - mindenképpen szerepeltetni kell. Ki kell mondani, hogy előjegyzésnek a törvény alapján jogváltoztató hatályú bejegyzések alapján van helye. Előjegyzés alapján a jogváltozás a bejegyzés feltételéül megkívánt utólagos igazolás benyújtása esetén következik be. Az előjegyzés igazolásának telekkönyvi (illetőleg ingatlan-nyilvántartási) bejegyzésével a jogváltozást az előjegyzés ranghelyén, az előjegyzés hatályának időpontjára visszamenőlegesen bejegyzettnek kell tekinteni.
Megítélésünk szerint az új Polgári Törvénykönyv hatályba lépése után - amennyiben a javasolt telekkönyvi, ezen belül előjegyzési szabályok lépnének életbe - az ingatlan tulajdonjog-fenntartás konstrukciója az előjegyzés intézményén keresztül kifogástalanul megoldható lesz. A kódex hatályba lépését követően ezért már nem szükséges fenntartani a tulajdonjogfenntartás tényének feljegyzése lehetőségét (illetve kötelezettségét), az Inytv. 17. § (1) bek. r) pontjának, [valamint az Inyvhr. 4. § (2) bek. m) pontjának] jelenleg hatályos rendelkezései meghaladottá válnak, az új telekkönyvi jogban nem lesz rájuk szükség.
Nem lehet ugyanakkor elvi éllel kimondani azt, hogy az előjegyzés intézményének bevezetésével ipso iure szükségtelenné válna a bejegyzési engedély visz-szatartása miatti függőben tartás jogi konstrukciója is. Annyi mindenesetre bizonyos, hogy - amint arra a fentiekben részletesen kitértünk - az előjegyzés intézményébe intézményesített formában olvadhatna be a bejegyzési engedély visszatartása. Az előjegyzés konstrukciója a tulajdonjog-fenntartás mellett alkalmas lesz (lehet) számos egyéb, "feltételes" (pontosan fogalmazva: szukcesszív jogszerzési tényálláson alapuló) átruházási konstrukció kezelésére, anélkül, hogy a klasszikus dologi jogi elveken csorba esnék.
Az ingatlan tulajdonjog-fenntartás melletti eladásának és a bejegyzési engedély visszatartásának konstrukciója - gazdasági és jogi rendeltetését egyszerre szemlélve - nagyjából azonos funkciót tölt be. Mindkét megoldás egyértelműen jelzi, hogy a tulajdonos az ingatlant érintően átruházó ügyletet létesített, ezen túlmenően pedig elő is készítik a vevő tulajdonszerzését azáltal, hogy az ingatlanügyi hatósághoz érkező kérelem a későbbi tulajdonjog bejegyzés számára ranghelyet biztosít. A vevői jogszerzés előkészítése mellett azonban a tárgyalt jogintézmények tiszteletben tartják a bejegyzett tulajdonos jogait is: a vevő tulajdonjogának bejegyzésére ugyanis - miként azt fentebb kifejtettük - az eladó bejegyzési engedélye alapján (a vételár kiegyenlítését követően) kerülhet sor.
A tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzéséhez képest azonban a bejegyzési engedély egyszerű visszatartásával megvalósított tulajdonjogfenntartási konstrukció szerkezete és a joghatása is eltérő. Ezekre a dolgozat megfelelő címei alatt rámutattunk. Ilyen különbség figyelhető meg pl. rögtön az ingatlanügyi hatósághoz benyújtandó kérelmekben (egyik esetben külön kell kérni a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzését, a másik esetben ilyen kérelem előterjesztésére nem kerül sor), eltérő az ingatlannyilvántartási eljárás is (két kérelem elintézése: feljegyzés és tulajdonjog bejegyzés az első esetben, függőben tartás után bejegyzés a másik esetben), de különbözik a leendő tulajdonos jogi védelmének mértéke is.
Rámutattunk arra is, hogy a jelenleg alkalmazott konstrukciók nem felelnek meg mindenben a velük szemben alappal támasztható elvárásoknak: a tulajdonjog-fenntartással eladás tényének feljegyzése felesleges és megítélésünk szerint oda nem illő lépést iktat a tulajdonjog bejegyzésének folyamatába, ugyanakkor nem hangsúlyozza kellő erővel a vevőt megillető várományi jog lényegét. A bejegyzési engedély visszatartása miatti függőben tartás intézménye elintézetlen kérelmet hagy az ingatlan-nyilvántartásban, ami hosszú távon semmiképpen nem kívánatos.
A bekebelezési engedély visszatartását tárgyaló fejezetrész zárásaként kifejtettük, hogy milyen követelmények kielégítését tartjuk szükségesnek a tulajdonjog-fenntartás melletti adásvételi szerződési konstrukciók ingatlan-nyilvántartási (majdani telekkönyvi) kezelése során. Határozott álláspontunk szerint a dolgozatban tárgyalt, egymás mellett párhuzamosan élő két hasonló célú intézményhez képest a telekkönyvi előjegyzés feltétlen előrelépés, mely alkalmas a jelen tanulmány által is felvetett kifogások kezelésére. Az előjegyzés ugyanis ötvözni tudja a hatályos Inytv. ismertetett intézményeinek előnyös tulajdonságait és korrigálni képes az intézmények hibáit, illetve hiányosságait. Általunk fontosnak tartott szempont - és a megoldás mellett szóló komoly érv - ugyanakkor az is, hogy az előjegyzés a tulajdonjog-fenntartás melletti adásvételi szerződések alapvető jellemvonását jelentő függő jogi helyzet és a keletkező vevői váromány megfelelő leképezését jelenti:
- a tulajdonjog-fenntartással vevőt a szerződéskötés után váromány illeti meg, mely váromány a polgári jog által elfogadott, az uralkodó nézet szerint a tulajdonjoghoz hasonló jognak minősül,
- az előjegyzéssel ez a vevői váromány telekkönyvi elismerést nyer,
- az előjegyzés egyértelműen jelzi, hogy nem végleges hatályú bejegyzés, hanem csupán a keletkezőben lévő (teljessé a jövőben váló) jog előjegyzése történt meg, mely a teljes hatályú bejegyzéshez (bekebelezéshez) képest feltételes,
- a vevő feltételes jogszerzése (tulajdonszerzésre vonatkozó várománya) már telekkönyvi védelmet érdemel: amíg a bejegyzéshez szükséges - egyelőre hiányzó - feltétel nem teljesül, függő jogi helyzet áll elő,
- ez alatt elsősorban azt kell érteni, hogy minden, az előjegyzés megejtése után érkeztetett kérelem sorsa azon fordul meg, hogy az előjegyzéssel érintett, születőben lévő jog bekebelezéssel véglegessé válik-e,
- ez a telekkönyvi függő jogi helyzet ugyanakkor nem egy benyújtott kérelem elintézetlensége miatt áll elő, hanem egyenesen következik az előjegyzés jogi lényegéből,
- az előjegyzés igazolásáig maga az előjegyzés ranghelyet biztosít a tulajdonjog vevő javára való bejegyzésének,
- végül az előjegyzés telekkönyvi szempontból is közvetlen kapcsolatot teremt a benyújtott (ranghelyet szerző) kérelem és a bejegyzéshez még hiányzó tényállási elem beállása után a tulajdonjog bejegyzése (a bekebelezés, intabulatio) között.
Úgy véljük, a fenti gondolatok is alátámasztják, hogy - a tulajdonjog-fenntartás tényének feljegyzése és a bejegyzési engedély visszatartása miatti függőben tartás intézményeivel szemben - az előjegyzés a tulajdonjog-fenntartással vevőt megillető várományi jog tiszta telekkönyvi leképezése, mely az ismertetett három intézmény közül a leginkább elfogadható és de lege ferenda feltétlenül javasolt megoldás. ■
JEGYZETEK
1 Szakértői Javaslat az új Polgári Törvénykönyv tervezetéhez (szerk.: Vékás Lajos) Complex Kiadó Kft., Budapest 2008.
2 Szladits Károly: A magánjogi tényállások (in.: Magyar Magánjog I. kötet, szerk.: Szladits Károly, Grill Kiadó, Budapest 1942.) 252. o.
3 Szladits 252. o. Ugyanígy Világhy Miklós - Eörsi Gyula: Magyar Polgári Jog I. Általános rész Tulajdonjog (Tankönyvkiadó, Budapest 1973.) 208. o.
4 Lábady - részben Szászy nyomán - a várományt az alanyi jog "előképeként", "félig kész" alanyi jogként tárgyalja. Lábady Tamás: A magyar magánjog (polgári jog) általános része (Dialóg Campus Kiadó Budapest-Pécs, 1997). 265. o.
5 Szászy István: A magyar magánjog általános része I. kötet (Egyetemi nyomda, Budapest 1947.) 256. o.
6 Szladits 254. o.
7 Szladits 255. o., Világhy-Eörsi 209. o.
8 Szászy 256. o.
9 Fehérváry Jenő: Magyar magánjog kistükre (Budai Nyomda, 1941. Budapest Fehérváry) 10. o.
10 Szladits 256. o., de ugyanígy Világhy-Eörsi 209. o.
11 Sőt, az átadás (birtokba bocsátás) helyesen nem a tulajdonszerzés feltétele, hanem már a teljesítés körébe eső kérdés, szemben a Ptk. 117. § (2) bekezdésének az ingókra vonatkozó szabályával, mely szerint az átadás (a birtok átruházása) a tulajdonjog átszállását eredményező aktus.
12 Ideértve természetesen azt is, hogy a telekkönyvi szolgáltatás nyilvántartási előzőség biztosítását is jelenti, vagyis azt, hogy a tulajdonjog átruházását ígérő személynek ingatlan-nyilvántartási előzőnek is kell lennie, vagy legalábbis olyan helyzetet kell teremtenie, hogy a vevő jogszerzése bejegyezhető legyen. Vö. Kampis György: Telekkönyvi jog (KJK Budapest, 1963.) 212. o.
13 Fabók Zoltán: Tulajdonjog-fenntartás és dologi jogügylet [Polgári Jogi Kodifikáció 2004. (VI. évf.) 3. szám] 16. o.
14 A jogszabály nem rendelkezik arról, hogy milyen hosszú lehet ez a határidő. Hamarosan látni fogjuk, hogy a tulajdonjog-fenntartás konstrukciójának alternatívájaként alkalmazható másik megoldás - a bejegyzési engedély visszatartása - esetében az a határidő, melyen belül a bejegyzési engedély benyújtható, legfeljebb hat hónap hosszú lehet. Más, nem ide tartozó kérdés, hogy ennek a jogi lehetőségnek az alkalmazására gyakran a felek akaratán kívül eső okból - pl. a vételárat finanszírozó pénzintézet által támasztott követelmények miatt - nem kerülhet sor, bár a szerződéses jogviszonyban (a szerződési elállási jog beépítésével együtt) az érdekek kiegyenlítésének kiváló eszköze lehetne.
15 Vö. Csűri Éva Katalin - Darák Péter - Hidasi Gábor - Kovács László - Zámbó Tamás: Az ingatlan jogi kézikönyve (KJK-KERSZÖV Jogi és Üzleti Kiadó Kft., Budapest 2004.) 268. o.
16 Vagyis a hiányzó bejegyzési engedély benyújtásával a függő hatályú - ebben az értelemben feltételes - bejegyzésnek kell tulajdonjogi bejegyzéssé erősödnie. Ebből is látszik, hogy a III. lapon tett feljegyzés rangsorában a II. lapon eszközölt bejegyzés nem a "legtisztább" jogi megoldás.
17 Vö. pl. Almási Antal: A dologi jog kézikönyve I. kötet (TÉBE Kiadóvállalat M. Sz. Budapest 1928.) 166. o., Szladits Károly: A magyar magánjog vázlata I. rész (Grill Károly Könyvkiadóvállalata Budapest 1933.) 241. o.
18 Kolosváry Bálint: A tulajdonjog (Magyar Magánjog V. kötet, szerk.: Szladits Károly, Grill Kiadó, Budapest 1942.) 262. o.
19 Fehérváry 355. o. és köv.
20 Szladits 17. lábjegyzetben hivatkozott mű 241. o., Szladits Károly: Dologi jog (Grill Károly Könyvkiadóvállalata Budapest 1930.) 150. o., Ugyanígy szólt a korabeli bírói gyakorlat is. "Szabályszerű szerződés alapján, habár arra az eladó fél engedélyt sem adott, a tulajdonjog előjegyzendő a vevő javára, és főleg abban az esetben, ha a bekebelezési engedély megadása bizonyos felfüggesztő feltételek teljesítéséhez van kötve. (K.852/86.)" "Ha a tjog bekebelezése feltételhez van kötve, annak be nem következése miatt a tjognak nem bekebelezése, hanem csak előjegyzése engedhető meg. (K.582/886)" Mindkét jogeset közölve Sági János - Kéry János - Rojcsek Sándor: Telekkönyvi jog I. kötet (Grill Károly Könyvkiadóvállalata Budapest, 1930.) 462. o. De ugyanígy más ügyben is: "A tulajdonjog előjegyzése elrendelendő oly esetben, ha a tulajdonjog a vételár lefizetésének a feltétele mellett ítéltetett is meg. (C.2310/1914. P. - Gr.XVI.925.)" Nizsalovszky Endre: Magyar magánjog mai érvényében II. kötet Dologi jog (Grill Károly Könyvkiadóvállalata Budapest, 1931.) 786. o.
21 Szladits 17. lábjegyzetben hivatkozott mű 241. o.
22 Fehérváry 356. o.
23 Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás (A szerző kiadása. Budapest 1941.) 282. és köv. o. Azt egyébként a szerző is elismeri, hogy a tulajdonjog előjegyzésével "telekkönyvileg biztosított tulajdonjogi váromány jön létre", a jogintézmény lényegét kutatva azonban a fenti következtetésre jut és hangsúlyozza az előjegyzés biztosítéki természetét.
24 Sárffy egyébként ezt az álláspontját nem csupán az előjegyzés kapcsán tartotta fenn. Lásd még a szerző Az elidegenítési és terhelési tilalom, mint zálogjogi alakulat a magánjogi törvénykönyv törvényjavaslatában (Magyar Jogászegyleti Értekezések 1936/3. szám) című értékes tanulmányát is.
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Leszkoven László, ügyvéd, egyetemi docens, Miskolci Egyetem, Miskolc
Visszaugrás
