Az Alkotmánybíróság a közelmúltban (teljesen illetve részben) az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Iny.tv.) két rendelkezését is megsemmisítette. Erre a tulajdonjog védelmét, illetve az ingatlannyilvántartáshoz fűződő közbizalom fenntartását szolgáló jogszabályok, valamint az ezekből eredő jogkövetkezmények között észlelt aránytalanság adott okot.
Az aránytalanság megszüntetése azonban újabb feszültségeket idézett elő a Ptk. tulajdonjogra vonatkozó anyagi jogi és az Iny.tv.-nek a nyilvántartás közhitelességét biztosítani kívánó szabályai között. Emellett felfedezhetők egyéb olyan lappangó gócok is, amelyek közül egyesek a joggyakorlatban már kiütköztek, míg másoknak kiütközésére számítanunk kell.
Közelebbről megvizsgálva a jogintézmények találkozásánál található anomáliákat, ezeket két skatulyába csoportosíthatjuk:
- az egyik csoportba azokat a jogdogmatikai, jogalkotási és jogértelmezési kérdéseket soroljuk, amelyek a tulajdonjog átruházásával kapcsolatosak, amikor is a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése folytán konstitutív (jogkeletkeztető) hatálya van;
- a másik csoportba az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés esetei tartoznak, amikor a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése a Ptk. 116. §-ának (1) bekezdése alapján deklaratív hatállyal igényelhető.
Ami pedig az ingatlan-nyilvántartás szabályrendszerét illeti, ezúttal csupán a tulajdonjog bejegyzésével és törlésével kapcsolatos jogalkotással és joggyakorlattal foglalkozunk, a többi bejegyezhető jogokra nem térünk ki.
A konstitutív bejegyzés alapjául szolgáló szerződésekkel, a tulajdonjog bejegyzésével, valamint törlésével kapcsolatos szerteágazó problémák - a teljesség igénye nélkül - a következők szerint foglalhatók össze:
Az első csoportba tartozó problémák az Iny.tv. 62. §-ának (1) bekezdésének a) pontja alapján a tulajdonjog törlése iránt megindítható perek közül halmozódnak fel.
Ha áttekintjük az Iny.tv.-nek a tulajdonjog törlésére vonatkozó eredeti szabályait, a következő kép tárul szemünk elé.
Először: az Iny.tv. 5. §-ának (5) bekezdése a nyilvántartás közhitelességére vonatkozó szabályok között védelemben részesítette a jóhiszemű harmadik személy által megszerzett tulajdonjogot, akkor is, ha annak bejegyzése "érvénytelen okirat" alapján történt. Ebben az esetben az érvénytelenség származékos jellegű: a harmadik személyt megelőzően az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szereplő személy javára a tulajdonjog bejegyzése érvénytelen jognyilatkozat alapján történt, ezért azt törölni kell. Jóhiszeműnek [figyelemmel az Iny.tv. 5. §-ának (3) bekezdésére] az a további jogszerző minősült, aki a tulajdonjog átruházására vonatkozó szerződést az ingatlan-nyilvántartásban bízva visszterhesen kötötte meg. A védelmet pedig a törvény azzal nyújtotta, hogy a jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett tulajdonjog törlését a bejegyzési kérelemnek a ranghelyet meghatározó iktatásától számított három év eltelte után megtiltotta.
Másodszor: az Iny.tv. 62. §-ának (1) bekezdés a) pontja alapján keresettel kérheti a bíróságtól a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti. Ez a kereset egyaránt előterjeszthető azzal szemben
- akinek javára a tulajdonjog törvénytelen bejegyzése közvetlenül történt, de azzal szemben is,
- akinek javára a tulajdonjogot a megelőző érvénytelen bejegyzést követően, arra alapítva jegyezték be.
Az Iny.tv. 63. §-ának (1) bekezdése fő szabályként úgy rendelkezik, hogy az érvénytelen bejegyzés törlése iránt a keresetet azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán "szerzett jogot" addig lehet megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapítható. Egybevetve azonban az Iny.tv. 63. §-ának (1) és (2) bekezdését, nyilvánvaló, hogy ugyanez a szabály vonatkozik a tulajdonosként később bejegyzett harmadik személyekre is, ha nem minősülnek jóhiszemű jogszerzőknek.
Kivételt tesz azonban az Iny.tv. azok javára, akik a tulajdonjoguk bejegyzésének alapjául szolgáló szerződést jóhiszeműen kötötték meg. A kedvezmény a perindítás határidejének megrövidítéséből áll.
Az Iny.tv. 63. §-a (2) bekezdésének eredeti rendelkezése azzal szemben, aki a korábbi bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva jóhiszeműen szerzett jogot, a törlési per megindítására kettős (jogvesztéssel járó) határidőt adott:
- ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő fél (azaz a felperes) részére kézbesítették, a törlési keresetet a kézbesítéstől számított hatvan napon belül lehetett benyújtani, viszont
- ha az eredetileg érvénytelen bejegyzést elrendelő határozat kézbesítése nem történt meg a kereset benyújtásának határideje (jelenleg is) a bejegyzéskor kezdődő három év.
Az Iny.tv. 5. §-ának (5) bekezdésében és a 63. §-ának (2) bekezdésében meghatározott határidők kezdettől fogva egymással ellentétesek voltak. Különböztek a kezdő időpontok, de ami a legsúlyosabb: az előbbi szabály a törlés tilalmának bekövetkezését ugyanúgy három éves határidőhöz kötötte, mint az utóbbi jogszabály a törlési per megindítását. Az ellentmondást a bírói gyakorlat oldotta fel a jogszabályok oly értelmezésével, hogy a törlési per határidőben történő megindítása esetén a bejegyzett tulajdonjog törlésére az Iny.tv. 5. §-ának (5) bekezdésében írt három éven túl is sor kerülhet.
Itt fontos felhívni a figyelmet arra, hogy az Iny.tv. 62. §-ának (1) bekezdés a) pontján alapuló törlési pert csak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjog védelmében lehet megindítani. Nem alakult ki azonban gyakorlat abban a kérdésben, hogy a bíróság elrendelheti-e a tulajdonjog törlését olyan felperes keresete alapján, akinek nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjoga. Ehhez képest az a kérdés sem vetődött fel, hogy az Iny.tv. 5. §-ának (5) bekezdése nem arra az esetre vonatkozik-e, ha a tulajdonjog törlésére az Iny.tv. 62. §-ának (1) bekezdés b) pontja alapján kerül sor?
Az Alkotmánybíróság a 20/2006. (XII. 20.) AB határozatával az Iny.tv. 5. §-ának (5) bekezdését megsemmisítette. Attól függetlenül, hogy a bírósági gyakorlat a kétféle módon meghatározott három éves határidő közti ellentmondást kiküszöbölte, arra az álláspontra jutott, hogy az ingatlan-nyilvántartáshoz fűződő közbizalom és jogbiztonság védelme nincs arányban azzal a jogsérelemmel, amelyet az eredeti jogosult azáltal szenved el, hogy a törlés tilalma miatt önhibáján kívül nem tudja érvényesíteni keresetindítási jogát. Azt a kérdést, hogy a megsemmisített rendelkezést - törlési pertől eltekintve milyen relációban lehetett volna alkalmazni, az Alkotmánybíróság sem vetette fel.
Mintegy két év elteltével az Alkotmánybíróság 2009. április 27-én 911/B/2008. ügyszám alatt meghozott határozatával megsemmisítette az Iny.tv. 63. §-ának (2) bekezdésében a hatvan napos határidőre vonatkozó rendelkezést is. Ennek folytán a következő rendelkezés maradt hatályban: "Azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, a bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani."
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
