Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: jelenlegi Inytv.) helyébe - rendelkezéseinek többségét tekintve - 2024. február 1-jén lépő az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: új Inytv.) egyik alapvető célkitűzése, hogy a jogalkalmazók számára megkönnyítse és meggyorsítsa az ingatlan-nyilvántartási eljárást a versenyképesség növelése céljából. Ennek következtében összefésüli az időközben egymást ismétlő, párhuzamos rendelkezéseket, valamint leképezi az eljárásjogi újítások anyagi jogi vonulatait az egyszerűbb jogértelmezés végett. Így többek között az ingatlan-nyilvántartás alapelvei is változáson esnek át, hol előnyükre, hol hátrányukra, ahogyan az a következőkben is látható.
A magyar ingatlan-nyilvántartás a közép-európai telekkönyvek közé tartozik, figyelemmel arra, hogy azonos elvek mentén épül fel, mint a telekkönyv, azonban a szabályozási módja eltér attól, illetve rendelkezik a telekkönyvhöz képest egyedi jellemzőkkel.[1] Anyagi és eljárásjogi joghatásuk, tárgyuk és tartalmi jellemzőik is nagyrészt azonosak, ennek megfelelően a tartalmukhoz bizonyító, igazoló, tanú-
- 70/71 -
sító erő és a helyesség mint megdönthető vélelem kötődik.[2] Az ingatlan-nyilvántartás azonban tárgyában bővebb, valamint a bizonyító ereje is több bejegyzett jogra terjed ki. Petrik Ferenc megállapítja, hogy a joggyakorlat és egyes szerzők is a telekkönyv és az ingatlan-nyilvántartás fogalmát szinonimaként használják.[3]
A jelenlegi Inytv. szerinti ingatlan-nyilvántartás általános nyilvántartásnak tekintendő, tekintettel arra, hogy az ország egész területére kiterjed, illetve valamennyi ingatlantípust lajstromozza. E lajstromozás módját illetően - mint már említésre került - két típus különböztethető meg: az egyik a perszonálfólium elve, amely esetében a nyilvántartás alapja a tulajdonos, a másik a reálfólium elve, amely kiindulópontja viszont az ingatlan. A magyar nyilvántartás ez utóbbi elv mentén épül fel, azonban megjegyzendő, hogy a digitalizációnak köszönhetően a két elv szerinti megkülönböztetésnek csupán elméleti alapja van, hiszen a gyakorlatban mind tulajdonos, mind ingatlan adatai szerint lehetőség van adatokat lekérdezni az nyilvántartásból - más kérdés, hogy ez adatvédelmi okokból korlátozott.
Szalma József szerint az ingatlan-nyilvántartás legszélesebb értelemben az ingatlanok általános vagy különleges lajstroma, amely tartalmazza az ingatlan fajára, rendeltetésére, földrajzi helyére vonatkozó adatokat, és amelyet egy meghatározott, jellemzően államigazgatási szerv vezet különleges, rendszerint közigazgatási anyagi és eljárási szabályok szerint. A fentiekre - különösen a nyilvántartás telekkönyvekhez történő besorolására - figyelemmel az előző definíció a telekkönyvi rendtartás fogalmával is kiegészítendő - eltekintve attól, hogy a telekkönyveket rendszerint a bíróságok vezetik. Szalma József szerint «telekkönyvi rendtartás alatt értjük azt a nyilvántartást, amelyet legtöbbször (telekkönyvi) bíróság vezet, mely meghatározott anyagi és (nemperes) eljárásjogi szabályok alapján az ingatlanokon rendszerint dologi jogosultságokat (tulajdon, telki szolgalom, jelzálogjog), kivételesen kötelmi jogosultságokat (szerződési elővételi jog, visszavásárlási jog, szerződésen alapuló haszonbérlet) vesz lajstromba és bejegyzés alapjául szolgáló, alaki szempontból érvényes jogcím alapján bejegyzésükkel keletkeztet."[4] E jogokon kívül pedig a jogilag jelentős tények feljegyzései is szerepelnek bennük.
Huf József szerint a telekkönyv - nyilván-könyv - oly közhitelű könyv, mely az abban bejegyzett ingatlanok létezését és jogi minőségét, nemkülönben az abban megjelölt - mind jogosított, mind kötelezett - személyeknek az ingatlanokhoz és bejegyzett jogokhoz, másrészt egymáshoz való viszonyát tanúsítja,
- 71/72 -
és egyszersmind azon tér, amelyen az ingatlanokra közvetlenül vagy közvetve vonatkozó telekkönyvi jogok megszereztetnek, átváltoznak és megszüntetnek.[5] Ezzel összefüggésben a bejegyzés fontosságát hangsúlyozza.
Az Alkotmánybíróság 8/1988. (III. 20.) határozatában úgy foglalt állást, hogy az ingatlan-nyilvántartás (telekkönyv) alapvetően jogtechnikai konstrukció, intézmény, amely az ingatlantulajdonra és ingatlanforgalomra vonatkozó hatályos jog szerint az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjog, használati és más jogok nyilvántartására, valamint fontosabb tények és körülmények feltüntetésére szolgál, sőt az ingatlanra vonatkozó egyes jogok keletkezésének az alapja.
Rátérve a tételes jogra, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:165. §-a határozza meg az ingatlan-nyilvántartás fogalmát, miszerint az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása. Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanoknak és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a jogszabályban meghatározott adatait. E bejegyezhető jogok körét a jelenlegi Inytv. 16. §-a tartalmazza, a feljegyezhető tényeket pedig szintén e törvény 17. §-a, azonban más törvény is rendelkezhet ilyen tényekről. Így rendelkezik például a kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény 40/B. § (5) bekezdése is, amely értelmében a kisajátítás jogalapjának és kártalanítás összegének megállapítása iránti előzetes eljárás megindításától kezdve az érintett ingatlanon építési tilalom áll fenn, amely tilalmat az ingatlan-nyilvántartásba fel kell jegyezni.
Az új Inytv. célkitűzése, miszerint kódexjelleget öltsön, a Ptk. rendelkezéseire is hatással van. Így többek között a fent említett hiányos meghatározás helyébe -azonos szakaszszám alatt - a nyilvántartás tartalma cím lép, miszerint az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozóan bejegyezhető jogokat, tényeket és adatokat az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályban meghatározottak szerint tartalmazza. E rendelkezés már címében sem törekszik definíciót alkotni, helyette a nyilvántartás funkcióját általánosan írja le, amit az új Inytv. tölt meg tartalommal, ezzel is jelezve, hogy a Ptk. csupán a legszükségesebb rendelkezéseket tartalmazza a nyilvántartásra vonatkozóan.
Mind az anyagi, mind az eljárásjogi törvénykönyvek kodifikációja során felmerül, hogy a szabályozás céljának és szellemiségének érvényre juttatása érdekében a
- 72/73 -
jogalkotó iránymutatásul létrehozzon-e alapelvi fejezetet. Az elmúlt évtizedben is láthattuk, hogy ezek előtérbe kerültek, így többek között e fejezeteket tartalmazza az új polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény és az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) is.
Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei a már említett célok elérése érdekében formálják, áthatják a nyilvántartási rendszer felépítését és működését. Ezen elvek különösen a következő célokat szolgálják: egyfelől hézagpótló szerepükről ismertek, másfelől a jogalkalmazót segítik az egyes rendelkezések helyes értelmezésében. Kiemelendő a bejegyzés szempontjából, hogy az alapelvek adják meg a keretet a nyilvántartásnak, amelyen belül a bejegyzés elképzelhető.
A jelenlegi Inytv. is már a kezdetektől fogva egységesen magában foglalta alapelveit. Ebben az új Ptk. hatálybalépése hozott változást, ekkor ugyanis az új törvénykönyv részben magához vonta egyes elvek szabályozását.
Az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozóan az alábbi elveket tartjuk számon:
• nyilvánosság (publicitás) elve,
• okirati elv,
• közhitelesség elve,
• kérelemhez kötöttség elve,
• rangsor elve,
• bejegyzési elv,
• bizalom elve,
• egyediség (különlegesség) elve,
• legalitás (törvényesség) elve, valamint
• elsőbbség (prioritás) elve.
Az alapelvek tehát részben a Ptk.-ban, részben a jelenlegi Inytv.-ben találhatók meg, vannak azonban köztük olyan elvek is, amelyek áthatják ugyan az ingatlan-nyilvántartás egészét, azonban nevesítve nem találhatók meg a jogszabályokban. Azon túl, hogy egyes elveket az egyik, míg más elveket a másik törvény tartalmaz, a jelenlegi szabályozásra széttagoltság jellemző még olyan tekintetben is, hogy egy-egy alapelvet mind a Ptk., mind a jelenlegi Inytv. is magában foglal, ez látható a közhitelesség és a rangsor elve esetében.
Az új Inytv. igyekszik megszüntetni ezt a kettős szabályozást, és az új koncepció már csupán a legalapvetőbb és legszükségesebb rendelkezésekre koncentrál a Ptk. keretében. Célja a törvényjavaslat indoklása szerint, hogy segítse a hatósági jogértelmezést és -alkalmazást. Ennek eredményeként az alapelvek kikerülnek a Ptk.-ból és az új Inytv.-ben kapnak helyet, amely megoldás az új törvény kódexjellegét is erősíti. A Ptk. a továbbiakban mindössze a hozzájuk fűződő joghatásokkal foglalkozik. E változást már a Ptk. Ötödik Könyvének ingatlan-
- 73/74 -
nyilvántartásról szóló Negyedik Rész X. Címének módosulása is kifejezi: az eddigi "Az ingatlan-nyilvántartás és annak elvei" címet "Az ingatlan-nyilvántartás tartalma ás az ahhoz fűződő joghatások" váltja fel.
A következőkben az ingatlan-nyilvántartási alapelveknek és azoknak az új Inytv.-nek köszönhető változásaiknak áttekintésére kerül sor - elsősorban az új törvényben feltüntetett sorrend mentén haladva.
A jelenlegi Ptk.-ban szereplő szabályozással azonosan az új Inytv. is a nyilvánosság elvét említi elsőként az alapelvek közül.
A nyilvántartás jelentőségét leíró fejezetben foglalt célok érdekében a nyilvántartás kizárólag akkor alkalmas rendeltetésének betöltésére, ha e nyilvánosság legalább annyiban biztosítva van, amilyen mértékben a közhitelesség elvének érvényesülése, a forgalombiztonság feltétlenül megkívánja.[6] Az Alkotmánybíróság 15/1995. (III. 13.) határozatában megállapította, hogy az ingatlan-nyilvántartás adatai közérdekű adatok, erre tekintettel az azok megismeréséhez fűződő jog alkotmányos alapjog. Az Alkotmánybíróság azonban nem foglalt konkrétan abban állást, hogy a nyilvántartás mely adatait tekinti közérdekű adatnak.
Az elv biztosítja, hogy a nyilvántartásba bárki betekinthet, legyen akár természetes, akár jogi személy,[7] a tulajdoni lap, illetve térkép tartalma bárki által megismerhető - a különös védelem alá tartozó személyes adatok kivételével. A bejegyzések, illetve feljegyzések alapjául szolgáló magán- és közokiratok, hatósági határozatok tartalma pedig kizárólag akkor ismerhető meg, ha a kérelmező igazolja, hogy ehhez az érintettek hozzájárultak, vagy a kérelmező a jogi érdekét valószínűsíti, miszerint az okirat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges.[8] E korlátozott nyilvánossághoz kapcsolódva vetette fel kérdésként 2005-ben megjelent művében Szalma József, hogy "nem látjuk azonban, miért kell korlátozni a bejegyzés alapjául szolgáló szerződésbe való betekintés jogát. Abban általában nincsenek "személyes adatok", csupán do ut des (ár, tárgy)."[9] Az előbbi véleménnyel szemben Kurucz Mihály szerint "a bejegyzés alapjául
- 74/75 -
szolgáló okiratok olyan információt is tartalmaznak, amelyek nem a nyilvánkönyvezés tárgyát szolgáló adatok, ugyanakkor lényeges és meghatározott személyes adatok."[10] Ez utóbbi álláspont irányába mutat az utóbbi évtizedben a személyes adatok terén bekövetkezett adatvédelmi szabályozás szigorodása is.[11]
Az új Inytv. is az utóbb említett tendenciának kíván eleget tenni, ugyanis bár a Ptk.-ban szereplő eddigi jogszabályszöveget jelentősebb változtatás nélkül fenntartja, korlátozza azonban a jogosulti adatok körének megismerhetőségét. Az új törvény 14. § (3) bekezdése előírja újonnan, hogy természetes személy névadata és születési éve, valamint lakcíme a lekérdező személy azonosítása és a lekérdezés céljának megjelölése mellett ismerhető meg, tehát a legszükségesebb adatok körére korlátozódik a "bárki számára megismerhetőség" Értelemszerűen a névadaton és a születési éven túl a természetes személyazonosító és állampolgárságra vonatkozó adatok törvényben meghatározott célból és törvényben meghatározott személyek számára megismerhetők.[12]
Az említett szabályozás tehát széles mérlegelési lehetőséget nyújt a lekérdezés céljának megjelölése esetén annak elfogadására. Az interneten elérhető jelenlegi földhivatali felület mind hatóságok, egyéb intézmények, mind magánszemélyek számára betekintést biztosít az ingatlan-nyilvántartásba a TAKARNET vagy az ügyfélkapu használatával. E felületen jelenlegi is nyomon követhető a lekérdezés, sőt a TAKARNET - bár inkább csak névleg - képes rögzíteni a lekérdezés okát is. Az új Inytv. 78. §-a rögzíti, hogy természetes személy kérelmére a saját és olyan ingatlan tulajdonilap-másolatába, amelyen jogosultként szerepel, a fővárosi és megyei kormányhivatal saját számítástechnikai eszközével betekintést biztosít. E rendelkezés alapján ügyfélkapun keresztül nem lesz többé lehetőség más tulajdonában álló ingatlan tulajdoni lapjának lekérdezésére. A törvényjavaslat indokolása szerint a jogalkotói szándék, hogy az állampolgárok díjmentesen felügyelhessék a tulajdonukban vagy érdekszférájukban álló ingatlanok viszonyainak alakulását. Az indoklás szerint nem támogatott ugyanakkor, hogy ez az adatszolgáltatási forma azok számára is elérhető legyen, akik üzletszerűen foglalkoznak ingatlanokhoz kapcsolódó tevékenységgel. Így adott esetben, ha valaki egy adásvételi vagy bérleti szerződés megkötése előtt tudni szeretné, kivel szerződik, tulajdonos-e egyáltalán a másik fél, az ingatlanügyi hatósághoz vagy közjegyzőhöz köteles bemenni az adatok lekérdése végett, jogi érdekét valószínűsítve, ami meghosszabbíthatja a felek közötti tárgyalást, valamint a szerződéskötést.
- 75/76 -
A soron következő alapelv az okirati elv, amely az okirati kényszert testesíti meg. Az elv értelmében az ingatlan-nyilvántartásba jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére, feljegyzésére és adatok átvezetésére jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor.[13]
Nem elegendő azonban csupán a jelenlegi Inytv. 29. §-ának eleget tevő okirat, a jelenlegi Inytv. - különösen annak 32. §-a - további feltételeket is előír a bejegyezhetőséghez, valamint a gyakorlat is formálta azt. Így különösen tartalmaznia kell az okiratnak a jogszerzés jogcímét [Kfv.III.37.029/2019/4.], az aláíróknak olvashatóan meg kell jelölniük a nevüket és minőségüket [Kfv.III.37.335/2013/4.].
Az új Inytv. 15. §-a tartalmazza az okirati elvet, amely szerint az ingatlan-nyilvántartásba jog, tény és adat bejegyzésére törvény, kormányrendelet, miniszteri rendelet és törvény felhatalmazása alapján megalkotott önkormányzati rendelet vagy az e törvényben meghatározott okirat alapján kerülhet sor. A törvényjavaslat indokolása kiemeli, hogy az okirati elv akkor is érvényesül, ha az ingatlanügyi hatóság automatikus döntéshozatali eljárásban hoz döntést, a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmát nem vizsgálva. Megállapítható tehát, hogy ezen elv tekintetében elméleti szinten az új Inytv. nem kívánt lényegi változást hozni. Kérdéses azonban, hogy az okirati elv mennyiben tud érvényesülni, ha automatikus döntéshozatali eljárás során, humántényező közbenjárása nélkül az informatikai rendszer pusztán a jogi képviselő által kitöltött űrlap alapján végzi el a bejegyzést, a mellékelt alapul szolgáló okirat teljes figyelmen kívül hagyása mellett.
A közhitelesség elve sajátos szabályozást tudhat magáénak, ugyanis mind a Ptk., mind a jelenlegi Inytv. rendelkezéseket tartalmaz rá nézve. A közhitelesség elvének szabályozása esetén azonban nincs valódi párhuzamosság: a Ptk. a jogok és tények, a jelenlegi Inytv. az adatok tekintetében rendelkezik a közhitelességről. Megállapítható továbbá, hogy az általános szabályait a Ptk., míg a speciális rendelkezéseket a jelenlegi Inytv. foglalja magába.
A Ptk. 5:170. §-a általánosságban kimondja, hogy az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását - és értelemszerűen a
- 76/77 -
jogosult személyét - hitelesen tanúsítja, amit a jelenlegi Inytv. 5. § (1) bekezdése is megerősít, amikor az ingatlan-nyilvántartást közhiteles hatósági nyilvántartásnak minősíti. Az alapelv legfőbb célja, hogy megfogalmazza a nyilvántartással szemben azt az elvárást, hogy annak tartalma a(z anyagi jogi) valóságot a lehető legteljesebb módon tükrözze le. E cél elérésének eredményessége a jóhiszemű és visszterhes szerzőt érintő jogvédelmi rendelkezésekben mérhető - amelyekről a későbbi fejezetekben lesz szó.
A közhitelesség lényege, hogy vélelmeznünk kell, hogy a jog, valamint a tény az ingatlan-nyilvántartás szerinti tartalommal fennáll és a bejegyzett jogosultat illeti, valamint senki nem hivatkozhat arra, hogy nem volt tudomása a bejegyzett jogról, illetve feljegyzett tényről.[14] E tanúsító erő juttatja leginkább érvényre a nyilvántartás - korábban már ismertetett - rendeltetését, a forgalom biztonságát, és teszi lehetővé, hogy egymásra épülően, láncszerűen folytatódhasson az ingatlanok kereskedelme, hiszen mindig az előző bejegyzés helyességéből kell kiindulni. Természetesen ez utóbbi nem jelenti szükségszerűen azt, hogy az észlelt helytelen bejegyzést ne lehetne orvosolni - a jóhiszemű és visszterhesen szerző védelme mellett.
A közhitelesség egyik eleme az ún. ismertség.[15] Ezen ismertséget a Ptk. a közhitelesség tartalmának nevezi, miszerint ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, vagy ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Ez megfelelően irányadó a széljegyzett kérelmek kapcsán a folyamatban lévő eljárás tényére és tárgyára is.[16] A következménye, hogy nem részesülhet jogvédelemben az, aki a nyilvántartás tartalmáról azért nem tudott, mert nem tekintett be a nyilvántartásba - ezzel is visszakanyarodva oda, hogy a törvény csak a jóhiszemű (és visszterhesen) szerzőt védi.
A közhitelesség további eleme a teljesség. A Ptk. 173. §-a szerint az ellenkező bizonyításáig úgy kell tekinteni, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog vagy feljegyzett tény fennáll, és az az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg; valamint az ellenkező bizonyításáig úgy kell tekinteni, hogy az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény nem áll fenn. A teljesség elve tehát megdönthető vélelem, így az ellenkező bizonyítása azt a felet terheli, aki a nyilvántartásba bejegyzett jog vagy feljegyzett tény fennállását vitatja.
Az elv azonban csak akkor érvényesül, ha a jelenlegi Inytv. kivételt nem tesz. Ennek megfelelően a közhitelesség nem vonatkozik a nyilvántartás valamennyi adatára, ugyanis bár a nyilvántartás tartalmazza a bejegyzett személyek,
- 77/78 -
valamint az ingatlanok adatait és a térképadatokat is, ezekre azonban nem terjed ki az elv hatálya. Ez tehát kivételnek minősül a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző védelme alól is, így a hiba bármikor kijavítható, az időközben beálló változás átvezethető, ehhez nincs szükség a jogosult hozzájárulására.[17] Ezekhez eltérő bizonyító, illetve tanúsító erő társul. Ugyanis a jelenlegi Inytv. a 14. §-a szerinti ingatlanadatokról és a térképi adatokról a teljesség elvénél már ismertetettekhez hasonlóan megdönthető vélelem formájában rendelkezik azok tartalmáról, fennállásáról. A bejegyzett személyek adatairól pedig kimondja, hogy a személy- és lakcímnyilvántartás adatai az irányadóak.[18] Mindezt a Ptk. 5:177. §-a egészíti ki az ingatlan-nyilvántartási adatok irányadó jellege címszó alatt, miszerint az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokat, valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalat kell irányadónak tekinteni. Az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki az adatok helyességét vitatja. A Ptk. rendelkezik továbbá a térképi tartalom prioritásáról is, ugyanis ha az ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett, valamint az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonala alapján számított, jogszabály szerint meghatározható területnagysága eltér egymástól, akkor ez utóbbi az irányadó.[19]
A valóság leképezése tehát már az előbbi okból sem lehet teljes. Ezen túlmenően is találhatunk olyan okokat, amelyek eltérést okoznak a valóság és a nyilvántartás tartalma között. Ezek négy csoportba sorolhatók: az első csoportba az a kör tartozik, amikor a bejegyzés ellenére a tulajdonjog vagy más (forgalomképes) idegen dologbeli jog nem száll át a bejegyzett jogosultra, a tulajdonjogon vagy más idegen dologbeli jogon alapított jog a bejegyzés ellenére nem jön létre vagy nem szűnt meg, például nem létező szerződés esetén. A második csoportba tartozik, ha a bejegyzett jog utóbb megszűnik vagy elévül, így többek között a zálogjog megszűnése esetén. A harmadik csoportot az képezi, ha a jog valamely jogi tény bekövetkeztével átszállt, azaz a jogosult személyében változás következett be, de nem a bejegyzett jogosultat illeti, ide sorolható a házassági közös szerzés esete. A negyedik csoportot alkotja az, ha a tulajdonjog vagy idegen dologbeli jog az ingatlan-nyilvántartáson kívül száll át vagy jön létre, mint az elbirtoklás esetén.[20]
A fenti akadályokat igyekszik a Ptk. 5:174. § (1) bekezdése tompítani azzal, hogy kimondja, a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-
- 78/79 -
nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér.
Az új Inytv. egységesebbé teszi az eddigi megbontott szabályozást. Habár továbbra is tartalmaz mindkét említett törvény rendelkezéseket az elvről, a Ptk. módosuló szabályai azonban már csak a közhitelesség joghatásaira - köztük a jóhiszeműen és ellenérték fejében szerző védelmére - vonatkoznak, illetve a korábban a Ptk. 5:173. §-ban a nyilvántartás teljességéről szóló rendelkezés kikerült a szabályozásból, hiszen eleve a közhitelesség elemei közé tartozott mindig is; minden további rendelkezést, részletszabályt az új Inytv.-ben és annak végrehajtási rendeletében találhatunk majd meg. A Ptk. módosulása következtében az 5:167. §-a kimondja, hogy ha valamely jogot, tényt vagy adatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek vagy az ingatlan-nyilvántartásból töröltek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról vagy törléséről nem tudott. E rendelkezés tehát a közhitelesség elvét és annak vélelemrendszerét kiterjeszti az ingatlan-nyilvántartási adatokra is - szemben a jelenlegi szabályozással -, így a jóhiszeműen és visszterhesen szerző védelme az adatok tekintetében is fennáll. Az adatokra - ideértve különösen az ingatlanadatokra, illetve térképadatokra - vonatkozó vélelem megdöntésére azonban eltérő szabályok irányadóak, mint a jogok, illetve tények tekintetében fennálló vélelem esetén. Előbbieket ugyanis hivatalból, hatóság észlelése alapján is meg lehet dönteni, nemcsak helyesbítés iránti eljárásban vagy törlési és kiigazítási perben.[21] Ide tartozik a felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba javítása is, amelyet az ügyfél jelent be, valamint az is, ha az előbbi körbe nem tartozó hibát a meglévő okiratok alapján hivatalból javít a hatóság.[22]
A polgári eljárásjogból ismert rendelkezési elvből származó kérelemhez kötöttség elvét a Ptk. a hatálybalépésekor nem vonta magához, az továbbra is a jelenlegi Inytv. szabályai között maradhatott. Az elv azt hivatott szolgálni, hogy főszabály szerint a földhivatal nem indíthat eljárást, csak az ügyfél kérelmére, valamint hatóság megkeresésére járhat el, illetve kizárólag az a jog jegyezhető be, amelyet a kérelem vagy a megkeresés tárgyaként megjelölt.
E főszabályt azonban már maga a jelenlegi Inytv. is áttöri, amikor 50. §-ában a hivatalból történő eljárást rendeli el egyes esetekre, így többek között hivatalból be kell jegyezni a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött
- 79/80 -
haszonélvezeti jogot, használat jogát, tartási vagy életjáradéki jogot, elő- vagy visszavásárlási jogot, telki szolgalmi jogot, vételárhátralék biztosítására alapított jelzálogjogot, elidegenítési és terhelési tilalmat, vagy elidegenítési tilalmat akkor is, ha az, akire a tulajdonjogot átruházták, csak a tulajdonjog bejegyzését kéri.
Az új Inytv. 17. § (1) bekezdése főszabályként szintén a kérelemre történő eljárást preferálja, az Ákr. rendelkezéseivel összhangban bírósági elrendelésre vagy hatósági felhívásra azonban hivatalból is lefolytatható. A kérelemre történő eljárás alól kivételt képez továbbá az új törvényhez készülő, annak végrehajtására kiadandó kormányrendeletben meghatározott kör, ami esetén bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás nélkül is helye lehet hivatalbóli eljárásnak. A jogok bejegyzésével szemben a nyilvántartásban szereplő adatok átvezetése mind kérelemre, mind hivatalból történhet.
A kérelemhez kötöttség elvét is érintő újdonság az új törvényben, hogy főszabály szerint jogok, tények bejegyzésére irányuló eljárás a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi személy közös kérelme alapján folytatható le.[23]
A rangsor elvére vonatkozó rendelkezéseket - a közhitelesség elvéhez hasonlóan - részben a Ptk.-ban, részben a jelenlegi Inytv.-ben találhatjuk meg. Míg a közhitelesség a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző harmadik személyt a nyilvántartáson kívüli anyagi jogi jogosulttól védi, addig a rangsor anyagi joghatása a nyilvánkönyvön belüli jogosultakat védi egymással szemben.[24]
Az elv határozza meg az ingatlanokra bejegyzett jogok ingatlan-nyilvántartási sorrendjét, valamint az egyes jogok sorrendben elfoglalt helyét, ranghelyét. Kifejezi, hogy az előbb bejegyzett jog prioritást élvez a később bejegyzett joghoz képest. Ennek következtében az utóbb bejegyzett jog csak annyiban érvényesülhet, amennyiben az nem az előbbi bejegyzés rovására történik. Abban az esetben, ha egy dolgon (ingatlanon) vagy annak meghatározott hányadán több személy egymást követően szerez haszonélvezeti jogot, a haszonélvezők jogszerzésük sorrendjében, egymás után lesznek jogosultak a haszonélvezet tartalmát kitevő jogok gyakorlására. A dolog (vagy annak egy része) tulajdonjogát utóbb újabb haszonélvezeti joggal terhelten megszerzők tulajdonosi jogosítványainak gyakorlása az elsőként haszonélvezeti jogot szerző fél rendelkezésének függvénye.[25] Egyes bejegyzett jogok, tények azonban kizárják további jogok
- 80/81 -
bejegyzését, ahogyan az elidegenítési és terhelési tilalom is - a jogosult hozzájárulása hiányában.
Az eljárási rangsort a Ptk. 5:169. §-a szerint a bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontok határozzák meg. A jelenlegi Inytv. 7. § (1) bekezdése értelmében pedig ezen időpontokat a kérelem, megkeresés iktatásának időpontja határozza meg - a jelenlegi Inytv. eltérő rendelkezése hiányában. Következménye, hogy a kérelmeket azok iktatásának sorrendjében kell elintézni, ezért a rangsorban előrébb álló beadvány elintézéséig függőben kell tartani a későbbi beadvány elintézését.[26] Abból azonban, hogy a hatóság milyen sorrendben jár el, nem következik a bejegyzett jog ranghelye is, ugyanis a Ptk. 5:180. § (1) bekezdése alapján ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték. Megjegyzendő tehát, hogy a ranghely nem kötődik a széljegyhez, mely utóbbi a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja a tulajdoni lapon történő feltüntetése által, a nyilvánosság számára megismerhető módon.[27]
A Ptk. 5:180. § (2)-(3) bekezdései határozzák meg, mikor állhatnak azonos ranghelyen bejegyzések, illetve azt, hogy az egyszerre érkezett beadványok egymás közötti viszonyukban milyen sorrendben kapnak ranghelyet: azok a jogok, amelyek bejegyzésének hatálya ugyanazon időpontban kezdődik, azonos ranghelyen állnak. Az azonos napon érkezett kérelmek bejegyzésének egymáshoz viszonyított sorrendjét, a bejegyzések és a feljegyzések hatályosulásának egymás közötti ranghelyét a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok keltezésének, kiállításának vagy - ha az okirat alapján való bejegyzéshez ellenjegyzés szükséges - ellenjegyzésének időpontja határozza meg. Amennyiben a kérelmek azonos napon kerültek benyújtásra, valamint a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok keltezési, ellenjegyzési ideje is megegyezik, az iktatószám nem állít fel sorrendet. Az ilyen egyidejű és ellentmondásos tartalmú kérelmeket nem lehet egymásra tekintet nélkül elbírálni, az ellentmondást polgári bíróság tudja csak feloldani.[28]
A jelenlegi Inytv. 7. § (2) bekezdése lehetőséget biztosít a ranghely előzetes biztosítására, a ranghely fenntartására, melynek ténye a jogosultak kérelme alapján az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapján legfeljebb egy évi időtartamra feljegyezhető. Erre kerülhet sor többek között jelzálogjog (önálló zálogjog) esetén, de ranghely előjegyzési joghatása van a zár alá vétel, a végrehajtási jog, a tulajdonjog fenntartással való eladás bejegyzésének is. E jogok, illetve tények azzal a joghatással járnak, hogy a később alapított, illetve összefüggő későbbi jogszerzés hatályának beálltáig közvetlenül vagy közvetetten fenntartják a ranghelyet.[29]
- 81/82 -
A Ptk. 5:180. § (4)-(6) bekezdései biztosítják a ranghellyel való rendelkezést azzal a korláttal, hogy nem járhat harmadik személy - a ranghely módosításának időpontjában bejegyzett - jogának sérelmével.
Az új Inytv. a jelenleg a Ptk. 5:169. §-ában szereplő főszabályt lényegében változatlanul hagyja, és a 18. § (1) bekezdésében kimondja, hogy az ingatlanra bejegyzett jogok és tények ingatlan-nyilvántartási sorrendjét (rangsor) és az egyes bejegyzések ebből következő rangsorban elfoglalt helyét (ranghely) a bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontok határozzák meg. Szintén a jelenlegi szabályozáshoz hasonlóan az új törvény 18. § (3) bekezdése előírja, hogy ranghelyet csak olyan kérelemmel, bírósági elrendeléssel vagy hatósági felhívással lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték. A rangsort, illetve ranghelyet érintő változás azonban, hogy a széljegyezhetőséghez a kérelemnek legalább az új Inytv. 46. § (1)-(2) bekezdésében foglalt minimumokat tartalmaznia kell. Ezen adatok körét azonban a már használatban levő formanyomtatvány is megköveteli, így különösen a kérelmező azonosító adatait, az érintett település megnevezését, az ingatlan megjelölését, valamint a bejegyzéssel/törléssel/módosítással érintett jogot, tényt, illetve adatot kell érteni rajta. Megfelelő kérelem mellett a széljegyzés már nem csak az eljárás megindulásának tényét, hanem a kérelem széljegyzésre alkalmasságát is tanúsítja. Ezen adattartalom hibás vagy hiányos megadása esetén a kérelmet széljegyzésre alkalmatlannak minősíti, és az ingatlanügyi hatóság elektronikus igazolást küld a jogi képviselő számára arról, hogy a kérelem széljegyzésének akadálya van. Ebben az esetben a kérelmet be nem nyújtottnak kell tekinteni, ami a ranghelyszerzés akadályát képezi.[30] Ezen új rendelkezés azt a célt szolgálja, hogy az időhúzást célzó beadványokat kiszűrje, és az eleve leterhelt hatóság munkáját megkönnyítse. Az új rendelkezés azonban nem szabja meg a hatóság számára a határidőt, amelyen belül az említett elektronikus igazolást el kell küldenie, így az általános határidők irányadóak rá nézve. Remélhetőleg az elektronikus rendszer alkalmas lesz rá, hogy az igazolást automatikusan elküldje.
Az új törvény célkitűzése az ingatlan-nyilvántartási eljárás elektronikus keretek közé terelése, ami a rangsor elvének érvényesülésére is kihatással van. A technikai fejlődésnek köszönhetően ugyanis az azonos napon érkezett beadványok között is lehetséges lesz rangsort felállítani. A hatálybalépését követően azonos időpontban érkezettnek csupán azokat a beadványokat kell tekinteni, amelyek egyazon másodpercben érkeztek a számítógépes rendszeren keresztül.[31]
- 82/83 -
A bejegyzési elvvel jelenleg csak a Ptk. foglalkozik. Lényege, hogy egyes dologi jogok keletkezése, módosulása és megszűnése az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapra történő bejegyzéssel megy végbe,[32] azaz e kizárólag dologi jogok tekintetében a bejegyzés konstitutív hatályát mondja ki.
Nem jelenti azonban, hogy a nyilvántartás deklaratív hatályú bejegyzéseket ne tartalmazna, mint ahogy ezt teszi különösen az ingatlan-nyilvántartáson kívüli szerzések (pl. elbirtoklás, házastársak közös szerzése, öröklés) vagy egyes kötelmi megállapodásokon alapuló nem dologi jogok (pl. vételi jog, tartási jog) bejegyzése esetén. Az ingatlan-nyilvántartásban található feljegyzett tények szintén nem bírnak jogkeletkeztető hatállyal.
Az új Inytv. hatálybalépésével a bejegyzés elve nem kapott helyet a fenti elveket is magába foglaló "Az ingatlan-nyilvántartás elvei" megnevezésű IV. Fejezetben. A jelenlegi szabályozáshoz hasonlóan a Ptk. tartalmaz rá nézve szabályozást, azonban már nem nevezi elvnek, csupán a joghatásait rögzíti, valamint rendszerezi.
A bejegyzés valamely jogváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való átvezetése, amelynek tárgya jog létrejötte, módosítása, módosulása, megszűnése, vagy a jogosult személyében bekövetkezett változás, amelyre alapítottan további bejegyzések eszközölhetőek. A bejegyzés pedig közvetlen hatállyal bír, vagyis a joghatások nem a bejegyzés alapjául szolgáló megállapodás létrejöttéhez, a kérelem benyújtásához vagy a határozat jogerőre emelkedéséhez fűződnek.[33] Mindemellett nem szem elől tévesztendő, hogy a bejegyzés a kérelem benyújtásának időpontjára visszamenőleges hatályú. Önmagában a bejegyzéshez azonban nem fűződik joghatás, ahhoz egyéb feltételek is szükségesek. A hatályos szabályozás a jogok bejegyzése mellett megkülönbözteti a jogilag jelentős tények feljegyzését, amelyek azonban annyira eltérő jogi természettel rendelkeznek, hogy általános fogalommeghatározásra nem, legfeljebb csoportosításukra van lehetőség - mint arra a jelenlegi Inytv. 17. §-a is törekszik az általa (nem teljeskörűen) felsorolt tények körében. A jogok bejegyzése és a tények feljegyzése közötti szóhasználat az új Inytv. hatálybalépésével megszűnik, és egységesen bejegyzésre kerülhet sor ezentúl. E bejegyzések részletszabályai pedig a Ptk.-ból az új Inytv. végrehajtási rendeletébe kerülnek át.
A bejegyzési eljárás magában hordozza a hibázás, tévedés lehetőségét, így az ingatlan-nyilvántartási állapot eltérhet az anyagi jogi valóságtól. Ennek kiküszöbölésére több lehetőség is rendelkezésre áll az eltérés természetétől függően.
- 83/84 -
Egyik a bejegyzés helyesbítése, amely alapján a nyilvántartási tartalom kijavítását vagy kiegészítését lehet kérni, ha a nyilvántartás tartalma a bejegyzés alapjául szolgáló okirathoz képest helytelen. A hatályos állapot szerint ezt a jogintézményt a Ptk. 5:182. §-a tartalmazza, az új Inytv. hatálybalépésével azonban átkerül az új törvény 57. §-ába. Az új rendelkezés szerint az érintettek közös kérelme alapján, a bejegyzésről szóló döntés meghozatalától számított 3 éven belül van helye az eljárásnak, ha pedig időközben az ingatlanra vonatkozóan harmadik személy jogot szerzett vagy harmadik személy javára tényt jegyeztek be, a jogra és tényre vonatkozó helyesbítésnek akkor van helye, ha ehhez a harmadik személy hozzájárul. E feltételek hiányában törlési vagy kiigazítási per indítható. A helyesbítés nem azonos az Ákr. 90-91. §-aiban szabályozott döntés kijavításával, illetve kiegészítésével, hiszen előbbire a döntésben történő nem érdemi elírás, illetve számítási hiba esetén kerülhet sor, utóbbira pedig akkor, ha a döntésből jogszabály által előírt kötelező tartalmi elem hiányzik, vagy az ügy érdeméhez tartozó kérdésben nem született döntés. A döntés kijavítása és kiegészítése ezekben az esetekben az érintettek rendelkezésére állnak. Tekintettel arra, hogy az Ákr. szabályozza az előbbi kérdéskört, illetve arra, hogy a rendelkezés a joggyakorlatban bizonytalanságot okozott, a jogalkotó a Ptk.-ból eltávolítja az 5:186. §-t.
Szintén egy módja a valótlan tartalmú nyilvántartás helyreállításának az ezt előidéző bejegyzés törlése. A hatályos Ptk. 5:183. §-ával egyezően a módosítást követően a Ptk. 5:171. §-a kimondja, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésének a bejegyzés alapjául szolgáló jogügylet érvénytelensége vagy a bejegyzés utólagos helytelenné válása miatt van helye. Főszabályként a törlési igényt a szerződés érvénytelensége alapozza meg, a törlés azonban csak akkor merülhet fel, ha a nyilvántartásba a bejegyzés is megtörtént.[34] Mivel a bejegyzés törlése és kiigazítása az ingatlan-nyilvántartási állapotnak az anyagi jogi jogállapothoz való igazítását jelenti, a törlési és kiigazítási igény érvényesítésének nincsen külön határideje. Ezek az igények az anyagi jogi igényérvényesítési határidők keretei között érvényesíthetők. Az ingatlan-nyilvántartási szabályoknak az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen szerző felekkel szembeni jogvédelmi hatása korlátozza azonban a törlési per megindításának a lehetőségét.[35] Ezzel kapcsolatban a hatályos Ptk. 5:184. §-a, a módosítást követően pedig az 5:172. §-a a törlési és kiigazítási igény érvényesíthetőségének idejével foglalkozik. E szerint a jogosultat megillető törlési vagy kiigazítási igény az ingatlan tulajdonjogát vagy az ingatlanra vonatkozó valamely más jogot közvetlenül szerzővel szemben nem évül el, valamint azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot vagy mentesült kötelezettség alól, a bejegyzés törlése iránti pert addig
- 84/85 -
lehet megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége vagy a bejegyzés utólagos helytelenné válása megállapításának helye van. Az előbbivel szemben viszont a kiigazításnak nem feltétele a bejegyzés. Amennyiben azonban mégis az lenne, hogy más jogát bejegyezzék, a jogosult ettől a személytől az őt megillető jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyeztetését követelheti.
A jelenlegi Inytv. 16. §-a határozza meg, mely jogok jegyezhetőek be, illetve 17. §-a határozza meg, mely tények jegyezhetőek fel az ingatlan-nyilvántartásba, amelyek részleteit az Inytv. vhr. tartalmazza. Az átláthatóság érdekében az új törvény koncepciója ezzel szemben az, hogy az új Inytv.-ben kizárólag a garanciális jelentőségű, illetve alapelvi előírások szerepeljenek, minden további anyagi és eljárási részletszabályt pedig a törvény végrehajtási rendelete foglaljon magába. Így az új Inytv. sem a bejegyezhető jogokat és tényeket, sem a bejegyzésük részletes szabályait nem fogja tartalmazni, azok a végrehajtási rendeletben lesznek fellelhetőek.[36] Megemlítendő, hogy a bejegyezhető jogok és tények köre zárt, a végrehajtási rendeleten kívül más jogszabály nem állapíthat meg olyan jogot vagy tényt, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba be lehet jegyezni.[37] Ennek kapcsán vetette fel Dálnoki Réka, hogy az új törvény hatálybalépésével nyitva áll a lehetőség, hogy egyes tények a jövőben jogként kerülhessenek bejegyzésre.[38]
Az előbbiekkel összhangban a jogalkotó a Ptk.-ban is csupán a legalapvetőbb polgári jogi szabályokról rendelkezik, így ez a jövőben az ingatlan-nyilvántartás tartalmára és az ahhoz szorosan kapcsolódó joghatásokra szűkül. Az új Inytv. kódexjellegét erősítve az alapelvek, további anyagi és eljárásjogi rendelkezések az új törvénybe kerülnek át. A módosítás következtében a Ptk.-ban maradó rendelkezések nem mennek keresztül lényegi változáson, a jogalkotó mindössze átstrukturálja őket az értelmezés könnyebbsége, így végső soron a közhitelesség és joghatásai hatékonyabb érvényesülése végett.[39] Az új szabályozás egyik célja, hogy az ingatlannal kapcsolatos olyan jog, tény, illetve adat esetén, amely tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak, az ezeken alapuló, ezzel kapcsolatos igény akkor legyen érvényesíthető, ha a nyilvántartásba bejegyezték.
Mint a fentiekben is kifejtésre került, a dolog tulajdonjogának megszerzése két mozzanatból áll: egyrészről az átruházásra irányuló szerződésből vagy más érvényes jogcímből, másrészt erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséből. Tekintettel arra, hogy a két mozzanat együtt váltja ki a felek által kívánt joghatást, a bejegyzés hiába történik meg, ha
- 85/86 -
a jogcím érvénytelen, vagy éppen a dologi ügylet fogyatékos, ebben az esetben az anyagi jogi valóság és a telekkönyvi állapot elválik egymástól, megalapozva ezzel az igényt, hogy a valós állapot kerüljön a nyilvántartásban feltüntetésre.[40] A Ptk. 5:168. §-ában tartalmazza a bejegyzési elvet, amely külön kezeli a jogok és tények ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését. E § (1) bekezdése értelmében törvényben meghatározott egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkeznek, módosulnak vagy szűnnek meg, valamint csak azok a jogok bejegyezhetőek, amelyeket jogszabály - jelen állapot szerint különösen, de nem kizárólagosan a jelenlegi Inytv. 16. §-a - lehetővé tesz.
A Ptk. 5:168. § (3)-(5) bekezdései pedig joghatásuk szerint rendszerezik az egyes jogok és tények be-, valamint feljegyzését. Így az első csoportot olyan törvényben meghatározott egyes tények feljegyzése, illetve jogszabály erejénél fogva keletkező jogok bejegyzése alkotja, amelyek elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti, így például a jogosult kiskorúsága, gondnokság alá helyezése tartozik ide. A második csoport olyan törvényben meghatározott egyes jogokból és jogilag jelentős tényekből áll, melyek be-, illetve feljegyzésének elmaradása esetén a jogosult azokat a jóhiszemű harmadik jogszerzővel szemben - annak védelmét itt is megerősítve - nem érvényesítheti, így különösen szerződésen, végintézkedésen, bírósági vagy hatósági határozaton alapuló elidegenítési és terhelési tilalom esetében. A harmadik csoportot pedig azok a törvényben meghatározott egyes jogok és jogilag jelentős tények képezik, melyek bejegyzése a későbbi jogszerzők szerzését korlátozza vagy feltételessé teszi, mint például a megismételt hagyatéki eljárás megindítása tényének feljegyzése vagy végrehajtási jog bejegyzése.[41]
Az új Inytv. a Ptk.-ban található fenti csoportosítást módosítja a jövőben 5:166. § alatt. Első csoportként a dologi és korlátolt dologi jogokat említi, amelyek bejegyzése főszabály szerint konstitutív, jogkeletkeztető hatályú. E jogokról a Ptk. Ötödik Könyve rendelkezik. A második csoportot azok a nem dologi jogi természetű jogok és tények alkotják, amelyek joghatása bejegyzés nélkül is bekövetkezik, de harmadik személlyel szemben csak akkor válnak hatályossá, ha a nyilvántartásba is bejegyzésre kerülnek. A harmadik - és egyben legszűkebb - csoportba pedig azok a jogok és tények tartoznak, amelyek jogszabály erejénél fogva létrejönnek, joghatásuk bejegyzés nélkül, jogszabály alapján bekövetkezik. Csak akkor tekinthetők azonban harmadik személyekkel szemben bejegyzés nélkül is hatályosnak, ha az ingatlannak a jogot vagy tényt keletkeztető jogszabály hatálya alá tartozása az ingatlan-nyilvántartásban szereplő más jog, tény vagy - a helyrajzi számot ide nem értve - adat alapján az ingatlan tekintetében
- 86/87 -
kétségtelenül megállapítható.[42] Végül pedig megtartja azt a csoportot, amely már a jelenleg hatályos Ptk.-ban is szerepel, avagy azon törvényben meghatározott jogok vagy tények csoportját, amelyek bejegyzése a későbbi jogszerzők szerzését korlátozza vagy feltételessé teszi.
A Ptk. 5:171. §-a jelenleg az ingatlan-nyilvántartási közhitelesség tartalma - az új Inytv. hozta módosítást követően az 5:167. §-a mint a közhitelesség joghatása - címszó alatt tartalmazza a közhitelesség ismertség elemét, miszerint ha valamely - akár dologi, akár nem dolog - jogot vagy tényt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Bár a jelenlegi rendelkezésen érdemben nem változtat, a módosítás következtében a negatív oldal is kiemelésre kerül, miszerint ha a nyilvántartásból jogot vagy tényt töröltek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak törléséről nem tudott. Továbbá - mivel az új Inytv.-nek köszönhetően a nyilvántartásban feltüntetett ingatlanadatokról is vélelmezni kell, hogy azok fennállnak, a törölt (vagy nem bejegyzett) adatokról pedig, hogy nem állnak fenn,[43] ezzel összhangban - az adatok köre is beemelésre került a közhitelesség joghatásai közé.
Bár a Ptk. jelen hatályos állapota szerint a közhitelesség körében, az 5:174. §-ában szabályozza a jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzők védelmét a forgalom biztonsága végett, amely a módosítás után egységesen a nyilvántartás tartalmának joghatásai között - az 5:168. §-ban - lesz fellelhető. E megdönthetetlen vélelemnek minősülő rendelkezés értelmében a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér - ez azonban nem menti fel a jóhiszemű és ellenérték fejében szerzőt a tájékozódási kötelezettsége alól. E rendelkezés tehát változatlanul irányadó a nyilvántartásban feltüntetett bejegyzésekre is, az említett szakasz (2) bekezdése szerinti korláttal egyetemben: az előbbiekre nem lehet hivatkozni azzal szemben, aki a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző ellen az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlése vagy kiigazítása iránt, illetve az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett bejegyzési igény alapjául szolgáló jogügylet érvénytelenségének vagy a bejegyzési igény elévülésének megállapítása iránt pert indít. Ugyanez a szabály irányadó, ha a törlési vagy kiigazítási perindítást bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. Ha ugyanis az anyagi jog szerinti jogosult vagy a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy az érvénytelen bejegyzésről vagy az utólag helytelenné vált bejegyzés alapján történt jogszerzés bejegyzéséről szóló határozat részére történő kézbesítésétől számított hat hónap alatt, illetve ha a határozat részére történő kézbesítésére nem került sor, a bejegyzés hatályossá válásától számított hároméves jogvesztő határidő alatt megindítja a törlési pert a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző
- 87/88 -
harmadik személlyel szemben, az említett védelmi hatás nem érvényesül - csak a határidők lejártát követően.[44] A fenti rendelkezéssel az ingatlan-nyilvántartás formai legitimációt nyújt a benne bízva jóhiszeműen és visszterhesen szerző fél javára.[45]
Az említett jogvédelmi hatást lerontja, hogy a hatályos szabályozás szerint a kiigazítási perekre az előbbi jogvesztő határidők nem vonatkoznak, azaz a kiigazítás iránti igények határidő nélkül érvényesíthetőek.[46] Ezen a Kúria utóbb változtatott,[47] amelyet a jogalkotó figyelembe vett, ugyanis a módosításra kerülő Ptk. 5:174. § (3) bekezdése kimondja, hogy a kiigazítási perre is irányadóak az előbb ismertetett rendelkezések, ha az ingatlanügyi hatósági eljárásban a sérelem nem orvosolható, vagy ha a sérelem orvoslását a bejegyzést sérelmesnek tartó fél eredménytelenül kísérelte meg. Ennek értelmében a jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző védelme kiszélesedik, hiszen a fenti jogvesztő határidők elmulasztását követően nem lehetséges pert indítani ebben az esetben sem.
A jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzőn kívül a szabályozás a hatályos Ptk. 5:176. §-ában védi azt is, aki az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog alapján az abban jogosultként megjelölt részére szolgáltatást teljesít kötelmi jogviszony alapján, amely csak az anyagi jogosultat illeti, de utóbb kiderül, hogy a bejegyzett jogosult személye nem egyezik meg az anyagi jogosulttal. E személy esetében is az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hatályára, továbbá a jóhiszemű és ellenérték fejében szerzők védelmére vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Az új Inytv. által módosított Ptk. 5:170. §-a fenntartja az előbbi rendelkezést.
A jelenleg hatályos Ptk. 5:175. § (1) bekezdésében foglaltakat a módosítást követően az 5:169. § (1) bekezdése pontosítja és rendszerezi az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző - például elbirtokló - jogállását aszerint, hogy a jogszerző dologi jogot vagy más jogot, illetve tényt szerez. Az ingatlan-nyilvántartáson kívül az ingatlanra vonatkozóan dologi jogot szerző a szerzett jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy őt a bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerzővel szemben. A jelenlegi rendelkezéshez képest tehát annyit szűkít a jogszabály, hogy csupán dologi jogokról szól az eddigi általánosan meghatározott jogokhoz és tényekhez képest. További szűkítés, hogy az ingatlan-nyilvántartáson kívül dologi jogot szerző csak az őt a bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző, jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerzővel szemben nem érvényesítheti e jogát, holott eddig a visszterhes szerzés nem volt feltétel a másik fél részéről.
- 88/89 -
Ugyane § (2) bekezdése a hatályos szabályozással egyezően kimondja minden - és nem csak dologi - jog és tény vonatkozásában, hogy az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogot vagy tényt annak jogosultja a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző bejegyzett jogosulttal, valamint a be nem jegyzett jog vagy tény jogosultját bejegyzési igénnyel rangsorban megelőző jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerzővel szemben nem érvényesítheti. A jövőben tehát nem tartja fenn a jogalkotó azt a szabályozást, miszerint az (1) bekezdés csak a jóhiszemű, a (2) bekezdés pedig a jóhiszemű és visszterhesen szerző személyre vonatkozna, hanem mindkét bekezdésben jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerzőt emeli ki. Mindezek alapján megállapítható, hogy bár az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző bármikor felléphet annak érdekében, hogy magát a nyilvántartásban feltüntesse, a törvény azonban nem annak a jogát ismeri el, aki azt törvény erejénél fogva hamarabb szerezte, hanem annak a jogát, aki a bejegyzés iránt (előbb) intézkedett.
Bár az ingatlan-nyilvántartás alapelvei javarészt megtalálhatók a tételes jogban, vannak azonban hozzájuk szervesen kapcsolódó, az írott jogban mégsem fellelhető alapelvek.
A bizalom elve bár nevesítve nem szerepel a jogszabályok között, azonban a közhitelesség elvének körében a Ptk. részben szabályozza, ennél azonban szélesebb, általánosabb joghatással rendelkezik. A bizalom elve a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző védelmét mondja ki, és egyben e személyektől a tájékozódás kötelezettségét is elvárja, hiszen senki sem hivatkozhat a nyilvántartásban szereplő jog, tény, illetve adat nem tudására.
Az egyediség (különlegesség) elve a legalapvetőbb elv, amely mára már magától értetődik, nélküle a jelenlegi nyilvántartási rendszer elképzelhetetlen. Azt jelenti ugyanis, hogy a bejegyzésnek konkrét ingatlanra kell vonatkoznia, pontosan meg kell jelölni benne a jogosultat, a bejegyzendő jogot, tényt, adatot.[48]
A legalitás (törvényesség) elve egy eljárásjogi alapelv, amely a jogállamiság elvéből származik. Kurucz Mihály szerint a "jogosság eljárásjogi értelemben a nyilvánkönyvi hivatalnak egyrészt azt a kötelezettségét jelenti, hogy meg kell akadályozni jogsértő okiratok szerinti jogváltozás nyilvánkönyvbe kerülését, meggátolni a nyilvánkönyv helytelenné válását, másrészről a hivatalnak azt a
- 89/90 -
kötelezettségét, hogy saját eljárásában betartsa az eljárási szabályokat."[49] A törvényesség elve tehát feltételezi a benyújtott kérelmek feletti felülvizsgálati kötelezettséget, valamint annak lehetőségét, hogy kijavításra, kiigazításra hivatalból is sor kerülhessen.[50] Figyelemmel arra, hogy az új és gyors elektronikus és automatizált ingatlan-nyilvántartási eljárás során az ingatlanügyi hatóság részéről nem történik kérelemkontroll, a legalitás elve jelentősen sérül, hiszen az ingatlanügyi hatóság helyett egy informatikai rendszer nem képes az okiratok tartalmát vagy éppen formaiságát vizsgálni, mindössze a kérelmekre fog szűkülni ez az ellenőrzés. Így akár nyilvánvalóan érvénytelen okiratok alapján is történhet bejegyzés a nyilvántartásba.
A dologi jogban főszabály, hogy az időben előbb bejegyzett, megszerzett jog érvényül - ellentétben a kötelmi joggal -, mint ennek eljárásjogi vetületét a rangsor elve alapján láthatjuk. Az elsőbbség (prioritás) elve mint anyagi jogi alapelv éppen ezt fejezi ki, tekintettel arra, hogy két, azonos ingatlant érintő, azonos jogosultságra vonatkozó kérelem elbírálásakor az időben előbb érkező kérelemnek adnak helyt.[51]
Az új szabályozás elsősorban az eljárásjogot kívánta megreformálni, hiszen az egyszerűbb és gyorsabb eljárást tűzte ki célul, és ehhez képest csupán másodlagosnak tekinti az anyagi jogi rendelkezések kérdését. Ebből is adódik, hogy az anyagi jog inkább rendszerezésre került, mint megreformálásra, az újítások azonban megújulást hoztak a számára, amely előnnyel és hátránnyal is jár - ahogy az a főbb anyagi jogi alapelveken is látható. ■
JEGYZETEK
[1] Villányi László, A magyar magánjog rövid tankönyve. Budapest, Grill, 1941. 153. o.; Kurucz Mihály, Magyar Ingatlan-nyilvántartási jog, a bizalomvédelmi joghatások tükrében. Közjegyzői Füzetek Studia Notarialia Hungarica tom IX., Budapest, 2009. 28. o. [a továbbiakban: Kurucz, Magyar Ingatlan-nyilvántartási jog]
[2] Kurucz, Magyar Ingatlan-nyilvántartási jog. 28. o.
[3] Petrik Ferenc, A telekkönyvi jog alapelvei, a közhitelesség elve. Magyar Jog. 2003/5. 263. o. [a továbbiakban: Petrik, A telekkönyvi jog]
[4] Szalma József, Ingatlan-nyilvántartás, telekkönyvi jog és eljárás. Bibliotheca Iuridica, Az ELTE Állam-és Jogtudományi Kara, Budapest, 2005. 35. o. [a továbbiakban: Szalma, Ingatlan-nyilvántartás]
[5] Huf József, A magyar telekkönyvi rendtartás gyakorlati használatára. 3. bőv. kiadás. Budapest, Politzer Könyvkiadó Vállalat, 1906. Bevezetés, A telekkönyv fogalma. 1. o.
[6] Kiss Gábor, Negyedik rész, Az ingatlan-nyilvántartás. In: Gelencsér Dániel - Kiss Gábor - Orosz Árpád -Petrik Ferenc - Pomeisl András - Pozsonyi Norbert (szerk.), Polgári jog, dologi jog. Negyedik, átdolgozott, bővített kiadás HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2021. 415-416. o. [a továbbiakban: Kiss, Az ingatlan-nyilvántartás]
[7] Kfv.IV.37.334/2004/8.
[9] Szalma, Ingatlan-nyilvántartás. 59. o.
[10] Kurucz, Magyar Ingatlan-nyilvántartási jog 296. o.
[11] Vö.: az Európai Parlament és a Tanács (EU) 2016/679 rendelete (2016. április 27.) a természetes személyeknek a személyes adatok kezelése tekintetében történő védelméről és az ilyen adatok szabad áramlásáról, valamint a 95/46/EK rendelet hatályon kívül helyezéséről (általános adatvédelmi rendelet).
[13] Ptk. 5:167. §
[14] Petrik, A telekkönyvi jog. 14. o.
[15] Kurucz Mihály, Az ingatlan-nyilvántartási jog az új törvény után. Ügyvédek Lapja, 2000/2. 23. o.; Petrik, A telekkönyvi jog. 259. o.
[16] Ptk. 5:171. §
[17] Kiss, Az ingatlan-nyilvántartás. 438. o.
[19] Ptk. 5:177. §
[20] Kiss Gábor - Puskás Péter, Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének dogmatikai alapjaihoz. Magyar Jog, 2015/12. 711. o.
[21] új Inytv. 16. § (4) és (11) bek.
[22] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 53. o.,
[24] Kurucz, Magyar Ingatlan-nyilvántartási jog. 371. o.
[25] BH 2012.261.
[26] jelenlegi Inytv. 47/A § (1) bek.
[27] jelenlegi Inytv. 48. § (2) bek.
[28] BH 2010.198.
[29] Kurucz Mihály, A Nyilvánkönyvi ranghely és rangsor. Közjegyzők Közlönye, 2004/2. 8. o.
[31] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 54. o.
[33] Kiss, Az ingatlan-nyilvántartás. 439. o.
[34] Kiss, Az ingatlan-nyilvántartás. 454. o.
[35] Csehi Zoltán - Faludi Gábor - Gárdos István - Gárdos Péter (szerk.), Nagykommentár a Polgári Törvénykönyvhöz. Wolters Kluwer Kiadó, Budapest, 2021. Ptk. 5:184. §-hez fűzött magyarázat.
[36] új Inytv. 9. §
[37] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 52. o.
[38] Dálnoki Réka, A megújuló ingatlan-nyilvántartási rendszer szabályozási koncepciója és az ahhoz kapcsolódó jogalkotás I. Ingatlanjog, 2021/2. 8-10. o.
[39] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 67. o.
[40] Kiss, Az ingatlan-nyilvántartás. 421. o.
[41] EBH 2014.K.20.
[42] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 67. o.
[44] Ptk. 5:187. §
[45] Kurucz Mihály, A telekkönyv és az ingatlan-nyilvántartás, mint a jogi látszat, a formai legitimáció közvetítésének instrumentuma. Közjegyzők Közlönye, 2003/7-8. 15. o.
[46] BH 2014.210.
[47] BH 2017.340.
[48] Kiss, Az ingatlan-nyilvántartás. 415. o.
[49] Ld. erről részletesebben: Kiss, Az ingatlan-nyilvántartás. 415. o. idézete Kurucz Mihály, A legalitás elve a nyilvánkönyvben. Magyar Jog 2004/7. megjelent művéből.
[50] Kiss, Az ingatlan-nyilvántartás. 415. o.
[51] Szalma, Ingatlan-nyilvántartás. 70. o.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző közjegyzőhelyettes, Debrecen.
Visszaugrás
