E tanulmány tárgya az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéhez, a jóhiszemű szerzés védelméhez kapcsolódó szabályozás és a bírói gyakorlat áttekintése a II. világháború előtti magánjogtól egészen az új Ptk. elfogadásáig. A szerzők egyrészről arra kerestek választ, hogy az elmúlt évtizedek bírói gyakorlatának bizonytalanságai mennyiben a mindenkori szabályozás ellentmondásos voltára, vagy az anyagi jog és ingatlan-nyilvántartási jog kapcsolatának téves értelmezésére, vagy éppen hibás dogmatikai szemléletre vezethetők-e vissza, másrészről pedig arra, hogy a Ptk.-nak az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét érintő szabályai a korábbi szabályozáshoz képest hoztak-e változást, a megváltozott normatartalom egyértelműen kijelöli-e a jóhiszemű szerzőt megillető jogvédelem határait. A terjedelmi korlátok miatt a szerzők nem foglalkoztak az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető tények, az egyéb (nem dologi) jogok és a közhitelesség összefüggésével, de következtetéseik jelentős részben ezekre az intézményekre is irányadóak.
"Az ideális állapotnak annak kell lennie, hogy a telekkönyv a benne foglalt ingatlanok igazi jogi állapotának hű tükre legyen."[1] Az anyagi jogi valóság és a telekkönyvi állapot eltérésének a lehetősége azonban nem zárható ki teljesen, számos olyan ok van, amelynek eredményeképpen az egyezőség megszűnhet. Az eltérést eredményező egyes okok (az okok forrásául szolgáló jogi intézmények) a mindenkori szabályozás függvényében részben változtak, de azok az esetcsoportok amelyekbe besorolhatóak voltak, azok nem. Alapvetően négy esetcsoport különböztethető meg, amelyek a következőek:
I. A bejegyzés ellenére a tulajdonjog vagy más (forgalomképes) idegen dologbeli jog nem száll át a bejegyzett jogosultra. A tulajdonjogon vagy más idegen dologbeli jogon alapított jog a bejegyzés ellenére nem jön létre vagy nem szűnt meg. Ebbe a csoportba tartozik a nem létező szerződés, az érvénytelen átruházó vagy jogalapító ügylet, az ingatlanügyi hatóságnak a bejegyzéssel összefüggő tévedése, mulasztása (alaki okok), a bejegyzés alapjául szolgáló bírósági (hatósági) határozat ellen előterjesztett rendkívüli perorvoslat (felülvizsgálat, perújítás) eredménye, a bejegyzési engedély fogyatékossága stb.
II. A bejegyzett jog utóbb megszűnik vagy elévül. Ennek legtipikusabb esete a zálogjog megszűnése, elévülése, de ide sorolhatók azok az esetek is, amikor az idegen dologbeli jogot határozott időre alapítják.
III. A jog valamely jogi tény bekövetkeztével átszállt, azaz a jogosult személyében változás következett be, de az nem a bejegyzett jogosultat illeti. Erről van szó az álöröklés és a házassági (élettársi) közös szerzés esetében, ha a másik házastárs (élettárs) a tulajdonátruházó-ügyletben félként nem vesz részt.
IV. A tulajdonjog vagy idegen dologbeli jog az ingatlan-nyilvántartáson kívül száll át vagy jön létre. Ezt a csoportot alapvetően az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerzés esetei alkotják (ráépítés, elbirtoklás, telki szolgalom elbirtoklása, özvegyi jog stb.)
Az anyagi jogi valóságnak a telekkönyvi állapottól való elválása, függetlenül attól, hogy az eltérés a valótlan tartalmú bejegyzéssel jött létre vagy utóbb következett be, minden esetben megalapozza annak az igényét, hogy a telekkönyvben a valóságos állapot feltüntetésre kerüljön. Ez az igény természeténél fogva dologi igény, amely a tulajdonjog védelméből fakad, és érvényesíthetősége részben magából az anyagi jogi normából (dologi jog) is levezethető [1959-es Ptk. 116. § (1) bekezdés], de dogmatikai megfontolásokból a jogi szabályozás többnyire az anyagi jogosultnak telekkönyvi keresetet is ad (törlés, kiigazítás).
Az érvénytelen bejegyzés folytán előállott helytelenség esetében az igény dologi jellege arra a régi magánjogunkban meghonosodott és azóta is töretlenül érvényesülő elvre vezethető vissza, hogy a bejegyzés önmagában a közvetlen szerző viszonylatában nem alkalmas a jogszerzésre, a bejegyzés csak az egyik kelléke a jogváltozás bekövetkeztének, azonban ha annak más kelléke (érvényes jogcím) hiányzik, az hatálytalan lehet. A bejegyzéshez önmagában nem fűződik anyagi jogerő, a tulajdonjog nem száll át, a tényleges tulajdonos igénye dologi természetű, azaz tulajdoni igény.
Régi magánjogunk - osztrák mintára - ismerte a telekkönyvi birtok fogalmát, ami alatt a tényleges telekkönyvi állapotot értették függetlenül attól, hogy az a valós jogállapotot lefedte-e. Ha valaki korábban már telekkönyvi birtokban volt, és utóbb helytelen bejegyzés folytán abból kikerült vagy tulajdonjogát olyan joggal terhelték, ami ténylegesen nem jött létre, vagy időközben megszűnt, a telekkönyvi birtok visszaszerzése, a telekkönyvi birtoklását zavaró jogállapot megszüntetése érdekében keresetet indíthatott a bejegyzett jog törlése iránt. A törlési keresetnek tehát két típusa volt. Az egyik eset az ún. eredeti érvénytelenségre alapított kereset. Ez azokon a tényállásokon alapult, amikor a bejegyzés ellenére a tulajdonjog vagy idegen dologbeli jog nem szállt át, a valóságban a jogosult személyében nem történik változás, az idegen dologbeli jog nem jön létre (I. esetcsoport). A továbbiakra figyelemmel fontos hang-
- 711/712 -
súlyozni, hogy a bejegyzés eredeti érvénytelensége alatt nemcsak a bejegyzés alapjául szolgáló ügyletek érvénytelenségét értették, hanem minden olyan okot, amely miatt a bejegyzés az anyagi valósághoz képest helytelen volt.[2] A második eset pedig, amikor a jog utóbb megszűnik vagy elévül (II. esetcsoport).
A két törlési kereset közös sajátossága, hogy a bejegyzett jog jogosultjának (bekebelezés által jogaiban sértett fél) a sérelme elhárítására szolgált. A sérelem jellegéből következően a sérelmes bejegyzés törlésével az eredeti telekkönyvi állapot helyreállításával az anyagi valósággal való egyezés megvalósul, a sérelem elhárul. Ebből következően a keresetet a bejegyzett jogosult vagy általános jogutódja terjeszthette elő. Más személyt kereseti jog nem illetett meg akkor sem, ha ahhoz jogi érdeke fűződött[3]. A törlési kereset két fajtája a Telekkönyvi Rendelet 148. §-ában és 155. §-ában, valamint az Mtj. 937. §-ában nyert szabályozást. A törlési keresetet azzal szemben, aki közvetlenül a sérelmezett bejegyzés által szerzett jogot a polgári anyagi jog szabályai szerint lehetett megindítani. Ez vonatkozott az igényérvényesítési határidőkre is. (Telekkönyvi Rendelet 149. §
A hatósági ingatlan-nyilvántartás azonban nem érné el a legfontosabb célját a forgalombiztonságot, ha nem lenne egyúttal közhiteles. A közhitelesség elve szűkebb értelemben azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízó, jóhiszemű szerző jogvédelemben részesül. E védelem lényege, (vagy legalábbis annak kéne lennie) hogy főszabályként az ő javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek kell tekinteni, ha az egyébként nem fedi az anyagi jogi valóságot[4]. Az ő vonatkozásában a szerzett jog bejegyzésének főszabályként anyagi jogereje kell hogy legyen. A régi magánjogunkban a védelem csak a forgalom biztonságát kívánta garantálni, ezért csak a jogügyleti szerzésre vonatkozott, és csak a jóhiszemű visszterhes szerző javára szolgált.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
