Van telekkönyvi jog?
Van, és nem kizárólag azokat az eljárási szabályokat jelenti, amelyek a telekkönyv[1] vezetésével kapcsolatosak. A telekkönyvi jog olyan normacsoport, ami az eljárásjog mellett az ingatlan dolog tradíciójára (cor-pusára[2]) vonatkozó joganyagot is átfogja.
A tulajdonjog irodalmában általánosan elfogadott az a nézet, hogy a tulajdonátruházáshoz két részmozzanatra (a jogcím és a szerzésmód kettősségére) van szükség. Gyakorlati jelentősége pedig e különbségtételnek abban van, hogy a jogcímet többnyire egy kötelező kötelmi szerződés teremti meg, s ettől elkülönül a tulajdont átruházó (dologi) ügylet. Jelentősége van tehát annak, hogy mely jogcselekmények állnak a kötelmi jog és melyek a dologi jog hatálya alatt.
Közkeletű meghatározás szerint a jogcím a cél, amely végett a dolgot átruházzák. A jogcímnek magának is valójában több mozzanata van, tartalmazza a szerzés célját, megengedett lehetőségét, továbbá az akarategyezést a tulajdon átruházásában.[3]
A jogcímre egyértelműen a kötelmi jog szabályai vonatkoznak. A szerződés minden fogyatékossága kihat a dologi ügyletre (az átadásra) is. Az érvénytelen
kötelmi szerződés a tulajdonszerzést is érvénytelenné teszi stb. A tradíció jogi jellegének megítélése évtizedek óta tartó vita a magyar jogirodalomban. A szerzési mód és a jogcím közötti megkülönböztetés római gyökerei is kimutathatóak, ez a tan a pandekta jogból került át az Optk.-ba, ahol erről már kifejezett rendelkezés szólt. A szerzők többsége a tulajdonátszállásnak ezt a mozzanatát dologi hatályúnak minősítette.
Szladits - egy korábbi munkájában - veti fel legélesebben a két mozzanat jellegének különbségét.[4] Felfogása szerint a kötelmi szerződéseken kívül van családjogi szerződés (így maga a házasságkötés), örökbefogadó szerződés stb., és van dologi szerződés, amely dologi jogváltozást eredményez, szemben a kötelmi szerződéssel, ami csak követelési jogot eredményez.[5]
A dologi szerződés ingókra nézve az átadásban, ingatlanokra nézve a bekebelezésre alkalmas okirat kiadásában és átvételében áll. Maga a kötelmi szerződés
- kötelezettségvállalás a tulajdonjog átszállására - még nem eredményez dologi jogváltozást. Atulajdonátruhá-záshoz az szükséges, hogy a kötelező szerződés érvényesen fennálljon, minden fogyatékossága kihat a dologi szerződésre.
Álláspontját azonban nem viszi következetesen végig, végső soron a dologi szerződésre is a kötelmet alapító szerződés szabályait véli alkalmazandónak, bár
- gondolatmenete itt bicsaklik meg leginkább - elismeri: a dologi szerződés megkötése nem áll mindenben a kötelmi szerződés szabályai alatt.
Így nyitva marad ebben a következetesen végig nem vitt felfogásban is, hogy hol helyezhető el a dologi szerződésben a tulajdonátszállás lényegi eleme, a reálaktus, illetőleg a telekkönyvi bejegyzés.
Valóban a kötelmi jog szabályai alatt állnak? (Az általános jellegű kitűnő gondolat is a levegőben marad: a házasságkötés miért szerződés, miért nem olyan csa-
- 257/258 -
ládjogi jogügylet, amely önmagában jogváltozásokat
- tulajdonjogi jogváltozást is - előidéz, hasonlóképpen az örökbefogadáshoz, ami pl. tulajdonjogi várományt is alapít. Szóba kerülhet ezekben az ügyekben a kötelmi jog alkalmazása? És ha nem, miért csak a dologi ügyletet akarjuk a szerződési szabályok hatálya alá vonni?) Ha mindkét ügylet a kötelmi jog hatálya alatt áll, ez azt jelenti, hogy két azonos természetű szerződésre van szükség a dolog átruházásához.
Szladits azonban maga is elismeri, hogy a "dologi szerződés megkötése nem áll mindenben a kötelmi szerződés szabályai alatt."[6]
Álláspontom szerint a tradíció egyértelműen dologi ügylet, amely a dologi jog hatálya alatt áll. (Ügyleten
- ebben az összefüggésben - a joghatás kiváltására alkalmas eljárást, cselekményt értem.) A tulajdonjog megszerzésére vezető mozzanatokat ugyanis nem indokolt két olyan szerződésre bontani, amelyek mindegyikét - többé-kevésbé - a kötelmi jog szabályai szerint kell megítélni.
Ha a jogcímet nem pusztán törvény által is elismert célnak tartjuk, hanem olyan szerződésnek, amelyben a felek meghatározzák mindazt, ami a dolog átadásával kapcsolatban jogosítja, illetve kötelezi őket, akkor felesleges a szerződési kapcsolat megkettőzése. A jogcímet megformulázó kötelező kötelmi szerződésen kívül mindazon cselekmény, ami a dolog átadására vonatkozik, a dologi jog hatálya alatt áll.
A dologi ügyletet tehát nem a kötelmi jog szabályai szerint kell megítélni. Az ingó dolog esetében ezért helyesebb a tradíciót a birtokjog szabályai szerint értékelni, így tehát alkalmazandó az a tétel is, hogy a birtok megszerzésének nem szükségszerű feltétele valamely birtokosi akarat, az is megszerzi a dolog birtokát, aki tudtán kívül szerez birtokot (pl. távollétében lerakják telkére a megrendelt építőanyagot), vagy cselekvőképtelen személy is szerezhet birtokot. Alkalmazni lehet a longa manu tradíció szabályát, vagy a jelképes átadás szabályait (pl. a rakjegy, közraktári jegy átadását). Természetesen a tulajdonjog átszállását ezekben az esetekben meg kell előznie egy érvényes kötelmi szerződésnek.
Az ingatlanok esetében mutatható ki leginkább a dologi jogi jelleg, s ezeket a szabályokat főként a telekkönyvi jog tartalmazza, meghatározva a dologi jogi ügyletek, az ezt kifejező jogi tények sajátos - a kötelmi jogától eltérő - hatásait. A telekkönyvi jog a tulajdonátszállásnak ezt a mozzanatát, a jogügylet jogkövetkezményeit a kötelmi jogtól eltérően értékeli. E tétel igazolására több példát is említhetnék (így például azt, hogy az ingatlan adásvételére vonatkozó szerződés a kötelmi jog szabályai szerint érvényesen létrejött, ugyanakkor az ingatlan-nyilvántartás szabályai alapján az okirat bejegyzésre nem alkalmas), most azonban a telekkönyvi jog alapelveit szemügyre véve kíséreljük meg e jogág sajátosságainak bemutatását.
Az alapelveknek minden - viszonylag önálló - jogcsoport tekintetében meghatározó szerepük van. Az alapelv ugyanis kifejezi azt a célt, ami a jogalkotót a rendelkezések kialakítása során vezényli, azt a célt, ami általános, amit a szabályozás teljességével a törvény el kíván érni. Az alapelv ezáltal elősegíti a rendelkezések alkalmazását, eligazít a rendelkezések értelmének megállapításában, zsinórmértékül szolgál a legszélesebb értelemben vett jogalkalmazóknak.
Végül az alapelv absztrakciója a részleteket megállapító rendelkezéseknek. A jogalkotó megtakarítja azt, hogy a különös szabályoknál újra és újra meghatározza a rendelkezésnek ezt az elemét.
A telekkönyvi alapelvek az 1855. évi Telekkönyvi Rendtartásban már megtalálhatóak, kialakításukhoz a jogtudomány (elsősorban Szladits Károly) is hozzájárult. Ő a következők szerint határozta meg a telekkönyv alapelveit:
- a bejegyzési elv,
- a nyilvánosság (publicitas) elve,
- a rangelsőbbség (priorítás) elve,
- a különlegességi elv (specialitas).
A telekkönyvi jog alapelveire különösen jellemző, hogy önmagában egyik alapelv sem értelmezhető, csak a többi alapelvvel összefüggésben, együtt alkotnak egységes rendszert. Így a nyilvánosság elve nélkül nem érvényesül a közhitelesség, s a bejegyzési elv is elválaszthatatlan eleme a rendszernek (a közhitelesség elve elsősorban a bejegyzéssel keletkező jogokra vonatkozik).
A közhitelesség elvének lehet olyan definíciója, amely több más alapelv tartalmát is magába foglalja. Így Szladits Károly[7], majd nyomában Sárffy Andor[8] a közhitelességet a publicitás (a nyilvánosság) fogalmába tartozónak véli, megkülönböztetve az alaki és anyagi nyilvánosságot, értve az anyagi nyilvánosságon a közhitelesség elvét is. Találkozhatunk olyan fejtegetéssel is, amely e tételeket nem is alapelvszerűen fogalmazza meg.[9]
Szladits a "különlegességi elv" keretében tárgyalja a reál fólium és a perszonál fólium elvét. A közöttük való választás valóban meghatározza a nyilvántartási rendszer tartalmát, azonban alapelvi minőségét nem tartom jellemzőnek, ugyanis, ha a rendszer kialakítója elkötelezi magát valamelyik kategória mellett, a választásnak már nincs további hatása a rendszer többi elemére.
A két rendszer közötti választás azonban alapvető jelentőségű. A reál fóliák rendszere azt jelenti, hogy minden önálló ingatlanként nyilvántartott földrészletet külön-külön telekkönyvi betétben (tulajdoni lapon) kell nyilvántartani. Ezt az elvet fogadta el főszabályként az 1963. évi és a jelenlegi szabályozás. Kivételekkel korábban és ma is találkozunk, így az állami és termelőszövetkezeti ingatlanokat egy közös törzskönyvben tartották nyilván, az önálló külterületi földek tekintetében jelenleg is találkozunk a tulajdonos személye szerinti nyilvántartási móddal [1997. évi CXLI. tör-
- 258/259 -
vény - a továbbiakban: Inytv. - 11. § (1) bek. a) pont]. A perszonál fólium ezzel szemben egy személy meghatározott területen lévő összes ingatlanát egy betétben tartalmazza. (Tulajdoni korlátozások bevezetésekor nyerhet jelentőséget ennek a rendszernek alkalmazása, vagy éppen mellőzése.) A számítógépes ingatlan-nyilvántartás esetében a reál fólium következetes alkalmazása feltételezné, hogy a tárolt adatokat ne lehessen a tulajdonos személyére tekintettel összekapcsolni. Ennek veszélyeivel - vagy esetleges előnyeivel - azonban a jogirodalom nem foglalkozott, így a jogalkotásban sem alakult ki átgondolt álláspont. A számítógépes rendszer gyakorlattá válásával - a titokvédelem körében - az intézményes védelmet ki kell alakítani.
Az elmúlt évtizedekben is találkozhattunk - mind a jogalkotásban, mind az irodalomban - az alapelvek sorát bővítő kísérletekkel.
Az 1963. évi 32. törvényerejű rendelettel kiadott ingatlan-nyilvántartási szabályok új alapelvek meghonosításával is kísérleteztek (pl. a föld kötelező használatának elve), s a jogirodalomban is megjelentek a nyilvántartásra vonatkozó rendelkezésekből absztrahált új elvek (pl. a valósággal megegyezőség elve, vagy a teljesség elve). Nem tartom helyesnek azonban, hogy a jogág alapelvének minősítsünk olyan - kétségtelenül fontos - rendelkezést, amely nem a nyilvántartási rendszer egészére fejti ki hatását, vagy amely nem a jogágra jellemző követelményt jelent (így nem indokolt a legalitás elvét alapelvként kiemelni, hiszen a törvényesség megtartása minden hivatali eljárásban követelmény).
A hatályos törvényre figyelemmel az alapelvek következő katalógusát tartom indokoltnak:
a) a bejegyzési elv,
b) a nyilvánosság elve,
c) a közhitelesség elve,
d) a bizalom elve,
e) a kérelemhez kötöttség elve,
f) a rangsor elve, s végül
g) az okirati elv.
Ezen alapelvek közül a bizalom elvéről a törvény kifejezetten nem rendelkezik. Az erre vonatkozó rendelkezéseket a közhitelesség elvével kapcsolatban mondja ki a törvény. Ez az elv azonban a közhitelesség követelményén túlmenő jogkövetkezményekkel védi a nyilvántartás adataiban bízó személyeket, s - amint később kifejtjük - jellegében is eltérő a közhitelesség elvétől.
Az elvek közül most részletesen csak a közhitelesség és a bizalom elvével foglalkozunk, s a többiről csak ezekkel összefüggésben teszünk említést.
A telekkönyvi jognak - amióta intézményesen létezik - egyik meghatározó jelentőségű alapelve a közhitelesség. Még akkor is, ha nem alapelvként fogalmazódott meg, jelen volt a telekkönyvi jogban. Tartalmának feltárására a legutóbbi években is számos, említésre méltó dolgozat látott napvilágot[10], erre magam is több kísérletet tettem.[11]
E tanulmányokban is sokszínű felfogással találkozhatunk az elv lényegéről. Vannak szerzők, akik a közhitelesség létét is fenntartással kezelik (Jójárt László), arra hivatkozva, hogy a korabeli, klasszikus meghatározást - amely a közhitelességet a valódisággal azonosította - ma már semmilyen tételes szabály nem támasztja alá. A szerző feltehetően az ingatlan-nyilvántartás mai - kétségtelenül katasztrofális - állapota miatt jut arra a következtetésre, hogy "nem beszélhetünk a megdönthetőség állapotában lévő vélelmekről sem úgy, mint amelyek állandó jelleggel hozzákapcsolódnak az ingatlan-nyilvántartáshoz".[12] Más szerzők - hasonlóan pesszimista alapállásból - azt a felfogást vallják, hogy a közhitelesség egy vélelmi rendszert jelez; nem egyetlen, konkrét vélelmet.[13] Találkozhatunk a közhitelesség hatókörét leszűkítő nézetekkel is.
Ezek között a leggyakoribb tévedés, hogy a közhitelesség csak a jóhiszemű jogszerzőt védi.[14] Árnyaltabban fogalmazva ebbe a hibába esik Kisfaludi is.[15] Ez a szűkítő értelmezés azonban nem igaz. A jóhiszemű szerzőket megillető védelmet a bizalom elve fejezi ki, amelynek - amint majd bemutatjuk - más a tartalma. A közhiteles nyilvántartás mindenkinek tanúsítja a jogok és tények fennállását, arra bárki hivatkozhat is (pl. egy perben bárki állíthatja, hogy ki az ingatlan tulajdonosa, vagy hogy terheli-e haszonélvezeti jog az ingatlant), a nyilvántartás adatait a bíróság is valónak fogadja el.
Álláspontom szerint a közhitelesség elve három elemet foglal magába:
1) a telekkönyv valósága jelenti az igaz és teljes valóságot:
- amit a telekkönyv feltüntet, az valóban fennáll,
- ami a telekkönyvben nincs feltüntetve, vagy abból törlésre került, az nem létezik (a telekkönyv tehát hiteles);
2) a telekkönyvben szereplő bejegyzések publica fides jellegűek, senki nem hivatkozhat arra, hogy a bejegyzett jogok, jogilag jelentős tények fennállásáról, a jogosultak személyről nem tudott (a telekkönyv tehát közhiteles). Ez azt is jelenti, hogy senki nem hivatkozhat valamely ingatlan-nyilvántartásban szereplő adat, jog vagy tény nem tudására. Úgy kell tekinteni őt, mint akivel ezeket a körülményeket közölték.
A közhitelesség egyben azt is jelenti, hogy a tulajdonjogot megszerző új tulajdonosra mindazok a terhek és kötelezettségek átszállnak, amelyek az ingatlannyilvántartásból kitűnnek, illetőleg az ingatlant abban az állapotában szerzi meg, amit az ingatlan-nyilvántartás feltüntet. (Ez természetesen csak a származékos tulajdonszerzésre vonatkozik.)
3) A közhitelesség elvéből következik az a követelmény, hogy a nyilvántartásnak a valóságos állapotnak megfelelően kell tartalmaznia az ingatlanokhoz kap-
- 259/260 -
csolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket. E követelmény teljesítése nélkül a nyilvántartás nem tud megfelelni a közhitelesség elvének.
E követelmény érvényesülését szigorú jogkövetkezmények és a bejegyzés teljesítését ösztönző kedvezmények rendszere szolgálja (a bejegyzési kötelességét elmulasztó bírságolása, vagy ellenkezőleg a bejegyeztetést teljesítő preferált helyzete a bejegyeztetést elmulasztóval szemben).[16]
A közhitelesség elve azonban nem minden dologi jog vagy nem minden bejegyzett jog tekintetében feltétlenül érvényesülő elv. Négy kivételt kell megemlíteni:
a) A közhitelesség elve elé állított legjelentősebb korlát: az igaz és teljes valóság csak addig áll fenn, amíg az ellenkezőjét nem bizonyítják.
Az előbbi 1) pont alatt feltüntetett elem tehát - tartalma szerint - vélelmet fogalmaz meg.[17] Ez azonban egyszerű vélelem (praesumptio iuris), nem zárja ki az ellenkező bizonyítását.
Bizonyos esetekben azonban ez a vélelem megdönt-hetetlenné válik (pl. a jóhiszemű és visszterhesen szerző javára bejegyzett jogok bizonyos idő elteltével nem támadhatóak meg).
[Megjegyzem, hogy a közhitelesség ezen elemének vélelemként való minősítése kissé önkényes, hiszen a vélelem tipikusan tényállásra (tényekre) vonatkozik, a bejegyzett jog - amit a bejegyzésre tekintettel el kell fogadni valónak - több mint tény. Ráadásul a bejegyzett jogot nemcsak valónak, hanem igaznak is el kell fogadni.]
A közhitelesség jelenti azt is, hogy egymással konkuráló, vitás helyzetekben a jog - a bejegyzés tényénél fogva - előnyt ad a nyilvántartásban szereplő jognak, erősebbnek ismeri el azt.
b) A közhitelesség továbbá amiatt nem feltétlenül érvényesülő elv, mert a törvény kizárhatja érvényesülését. A tételes jogban erre több esetet ismerünk.
Kivételt jelent például a Ptk. 260. § (3) bekezdésének azon rendelkezése, amely szerint a jelzálogjoggal biztosított követelés csökkenése vagy megszűnése a nyilvántartásban lévő bejegyzés tartalmára tekintet nélkül kihat a jelzálogjogra, vagyis a közhitelesség a jelzálogjog összegszerűségére és fennállására nem terjed ki.
c) A közhitelesség elve alóli kivételt jelent az is, hogy dologi jogosultságot (így tulajdonjogot, használati jogot stb.) ingatlan-nyilvántartáson kívül is lehet szerezni. Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy bejegyzés nélkül megszerzi, pl. az ingatlan tulajdonjogát (így az elbirtokló, a ráépítő, az örökös), vagy aki hatósági határozattal vagy jogszabály erejénél fogva szerez dologi jogosultságot (pl. az özvegyi jog jogosultja). A kivétel erejét azonban enyhíti az a szabály, hogy a jogszerző igényt tarthat arra: jogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse. Továbbá: az ingatlannyilvántartáson kívüli jogszerző jogát megelőzi annak a jóhiszemű jogszerzőnek a joga, aki azt az ingatlannyilvántartásba bejegyeztette, sőt annak a joga is, aki őt megelőzően kérte jogának bejegyzését. A jogok konku-rálása esetén tehát a törvény nem annak a jogát ismeri el, aki a törvény erejénél fogva előbb szerezte meg a jogot, de annak bejegyeztetését elmulasztotta, hanem azért, aki nem késlekedett joga bejegyeztetésével. Így, ha pl. a ráépítő megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be, ezt a jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba utóbb bejegyzett jogszerzővel szemben, illetőleg azzal szemben, aki a rangsorban előbb kérte a bejegyzést. [A Ptk. 121. § (4) bekezdése ezt a szabályt az elbirtoklóval kapcsolatban ki is mondja, az Inytv. alapján ez már valamennyi ex lege szerzőre kiterjed.]
d) Vannak olyan jogilag jelentős tények, amelyek bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti [Inytv. 3. § (4) bek.]. Ezek az ún. informatív tények (pl. a kiskorúság ténye). Ezekhez nem fűződik pozitív vélelem (tehát hogy az ellenkező bizonyításáig e tényeket fennállónak kell tekinteni).
Vannak azonban olyan jogilag jelentős tények is, amelyek nem jegyezhetőek be az ingatlan-nyilvántartásba, ennek ellenére jelentős joghatás fűződik e tényekhez (pl. a jogszabályon alapuló elidegenítési-terhelési tilalomhoz és építésügyi korlátozásokhoz, az ingatlan forgalomképtelenné nyilvánításához). A közhitelesség érvényesülését e rendelkezések jelentősen befolyásolják.
A közhitelesség elve a telekkönyv valóságát állítja, a könyvet és a benne szereplő adatokat hitelesíti. A bizalom elve a könyvben bízókat preferálja.
A bizalom elve ugyanis azt jelenti, hogy ha valaki a nyilvántartás tartalmában bízva, ahhoz igazítja magatartását (köt szerződést, tesz jognyilatkozatot), úgy bizodalma elnyeri jutalmát: szerződését (jognyilatkozatát) akkor is érvényesnek fogadják el, ha egyébként attól a jogi hatás megtagadható lenne.
A bizalom jutalma azonban csak azt illeti meg, akinek bizalma nem volt hamis. Aki tudott arról, vagy tudnia kellett, hogy a nyilvántartás nem felel meg a valóságnak - nem méltó erre a bizalomra. Nem illeti meg ez a jutalom azt sem, aki nem visszterhesen szerzi meg a jogot: ez a kivételező szabály csak a forgalom valódi szereplőit - az ellenérték fejében szerzőket - illeti meg.
A bizalom elvéből fakadó védelmi szabály az is, hogy az ingatlanra jóhiszeműen jogot szerző hozzájárulása nélkül a bejegyzett jogra, vagy tényre vonatkozó kijavításnak (kiegészítésnek) nincs helye. Ehhez képest a kijavítás (kiegészítés) előtt a jogszerzőt nyilatkozattételre kell felhívni, s ha nem járul hozzá, vagy nem nyilatkozik, saját hatáskörben kijavításnak nincs helye. Ez a szabály a földrészlet területének (határvonalának) felmérési, térképezési, területszámítási hibával összefüggő és a természetbeni állapotot nem érintő kijavítására nem vonatkozik.
- 260/261 -
Mi minősülhet jóhiszemű jogszerzésnek? Jójárt Lászlól[18] szerint a törvény erejénél fogva bekövetkező, vagy egy közigazgatási hatósági aktuson alapuló jogváltozás nem vezethet jóhiszemű jogszerzéshez, sőt a jogügyletek közül is csak a "forgalmi" jogügylet (az utóbbin Jójárt nem érti azt az esetet, amikor az eladó a magánvagyonát képező ingatlanának tulajdonjogát átruházza egy kft.-re, amelynek ő az egyszemélyes tulajdonosa).
Nem gondolom, hogy a jóhiszeműséget csak jogügylethez kellene kötni. Sokkalta fontosabb eleme a jóhiszeműségnek az, hogy tudott-e a jogszerző az eredeti érvénytelenségről vagy erről tudnia kellett (emiatt nem jóhiszemű a kft.-re átruházó tulajdonos), valamint az, hogy a szerzés visszterhesen történt-e. Sajnálatos, hogy a törvény a jóhiszeműség feltételéül csak a visszterhességet jelöli meg. Ez fontos feltétel, de - amint azt több tanulmányunkban már kifejtettük - talán még ennél is fontosabb, hogy valaki milyen tudati állapotban cselekszik.
A jóhiszemű jogszerzőt a telekkönyvi jogban két védelmi rendszer is oltalmazza. Az első az érvénytelen bejegyzésben bízó jóhiszemű jogszerző esete, akinek jogszerzése három év (illetőleg 6 hónap) eltelte után már nem támadható meg. (A törlési per megindítására vonatkozó határidők az eredetileg érvénytelen bejegyzéstől kezdődnek.) A másik védelmi rendszer azt a jóhiszemű szerzőt védi, aki a nyilvántartás teljességében bízott. Ha ugyanis valaki az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett jogát nem jegyezteti be, ezt a jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg őt a rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben [Inytv. 5. § (4) bek.]. A jóhiszemű jogszerző védelme ebben az esetben azonnali, és teljes, ellene törlési per megindítására nincs lehetőség. A jóhiszeműséget azonban körültekintően vizsgálni kell. (Így pl. a korábbi bírói gyakorlat elbirtoklás esetében megkívánta, hogy a jogszerző a tényleges birtoklás ellenőrzésével győződjön meg arról, hogy az ingatlant nem birtokolták el.)
A bizalom elvének érvényesülését legmarkánsabban a törlési perre vonatkozó rendelkezések fejezik ki, indokolt ezért részletes tárgyalásuk.
A törlési per a tulajdonjog védelmére szolgáló intézmény, telekkönyvi igény érvényesítése abból a célból, hogy "aki valamely telekkönyvi bejegyzés által sérelmet szenvedett, e sérelem megszüntetését követel-heti".[19] A közhitelesség elvének védelmében azonban a telekkönyvi jog ezt az igényt korlátozza: a törlési per megindítását feltételekhez köti. A Ptk.-t megelőző rendelkezések szerint: ha a tulajdonjog szerzésének alapjául szolgáló szerződés érvénytelen, a korábbi tulajdonos a bekebelezéstől számított 32 év alatt indíthatott érvénytelen bejegyzés telekkönyvi törlése iránt törlési pert, az érvénytelen bekebelezés azonban az elbirtoklá-si idő lefolytával és a törlési kereseti jog elévülésével érvényessé és így valóságos tulajdonná válik.[20]
Lényegesen rövidebb idő alatt lehet a törlési pert megindítani a jóhiszemű további szerzővel szemben. Nézőpont kérdése, hogy a közhitelesség érvényesülését, vagy érvényesülésének korlátozását látjuk-e az eredetileg érvénytelen bejegyzésben bízó jóhiszemű harmadik szerzőre vonatkozó szabályozásban. Szladits a harmadik jóhiszemű jogszerző érdekét jelentős forgalmi érdeknek véli, amelynek védelmében a telekkönyvi jog rést tör a telekkönyvi közhiteleség elvén: a közhitelességet bizonyos időre felfüggeszti, és ezen kritikus idő alatt megengedi, hogy a jogaiban sértett tulajdonos a törlési pert a harmadik jogszerző ellen is megindíthassa (...) A törlési pert a további jogszerzők elleni hatállyal csak három évig lehetett megindítani, a közvetlenül szerző érvénytelen bejegyzésétől.[21]
E szabályozás szerint tehát az a helyzet állt elő, hogy ha az eredeti tulajdonostól (Primustól) valaki 1925. december 31-én érvénytelen telekkönyvi bejegyzéssel szerzett tulajdonjogot (Secundus), akkor Primus a törlési pert a következő határidők szerint indíthatta meg:
- 32 évig indíthatta meg Secundus ellen,
- 3 évig (1928. december 31-ig), ha Secundus eladta az ingatlant a jóhiszemű Tertius-nak, de ha Secundus tulajdonjogát bejegyző végzést Primusnak kézbesítették 6 hónap állt rendelkezésére a per megindítására (sőt 60 napon belül a perindítási szándékát be kellett jelenteni).
További érdekesség is adódott e szabályból:
- Ha Secundus a három év elteltével (1929. január 1-jén) ugyancsak érvénytelen szerződéssel átruházta a tulajdont Tertiusra, akkor Primus már a maga jogán nem léphetett fel Tertius ellen,
- ha Tertius 1929. évben zálogjogot szerzett Secundus tulajdonjogán, Primus a pert Secundus ellen megindíthatta (1957-ig), de Tertius zálogjogának törlése ellen már nem léphetett fel.[22]
Az érvénytelen ügylet megtámadhatatlanná válása tehát nem az érvénytelenség okától, nem is az érvénytelenség keletkezésétől számított idő múlásának a hosszától függött, hanem attól, hogy az érvénytelen bejegyzés hatásmechanizmusába belépett-e egy jóhiszemű valaki. A jóhiszemű személy "várakozási ideje" (tehát hogy az ő jogának bejegyzése mikor válik megtá-madhatatlanná), lehetett 3 év, de lehetett mindössze 2 nap is, attól függően, hogy az, akitől a jogot szerezte, mikor került be a telekkönyvbe. Kolosváry Bálint szavaival "ez az ún. három éves telekkönyvi elbirtoklás intézménye, amely csakis az érvénytelenül bekebelezett egyéntől származó jóhiszeműen szerző harmadik személyek javára szolgálhat".[23] Az elbirtoklás idejét azonban nem joggyakorlásának ideje dönti el - bár ő birtokolja el a jogot -, hanem az érvénytelenül szerző telekkönyvi bejegyzésétől számított időmúlás.
- 261/262 -
Ha a szabályozás logikája nem is támadhatatlan, az kétségtelen, hogy van benne rendszer. Ez a rendszer
- Szladits szavaival -, Grosschmid "mélyenszántó elemzésének" köszönhető, aki Primust állítja a középpontba, s aki szerint a törlési per voltaképp nem is a tulajdonjog alapján indított dologi kereset, hanem a korábbi telekkönyvi birtok alapján indított személyes kereset a telekkönyvi birtok visszaadására.[24]
A törlési per mai szabályai szakítanak az elbirtoklás dologi jogias eszméjével, s a szabályozás középpontjába az érvénytelenség kötelemi jogi rendelkezéseit állítják. Ez a megoldás sem problémamentes. "Dologi jogiasabb"-nak tűnik a törlési pert az elbirtoklási időhöz
- a jogszerző elévüléshez - kötni, hiszen nincs szükség arra, hogy az elbirtoklás jogszerű legyen. A korábbi szabályozás nem hozott be a dologi jogviszonyba kötelmi elemet, viszont az érvénytelenség okát és következményeit teljesen figyelmen kívül hagyta.
A ma hatályos jogszabályok szerint a törlési per megindításának lehetősége változatlanul aszerint alakul, hogy a keresetet ki ellen kell megindítani, a közvetlen jogszerzővel szemben, vagy azzal szemben is, aki érvénytelen bejegyzés alapján, de a bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogot.
A törlési per azonban a közvetlen jogszerzővel szemben mindaddig megindítható, amíg a jognyilatkozat érvénytelensége megállapítható. Így a semmis szerződés érvénytelensége miatt a pert határidő nélkül meg lehet indítani, ugyanis a Ptk. 234. § (1) bekezdése szerint a semmis szerződés érvénytelenségére bárki határidő nélkül hivatkozhat. A megtámadható szerződés elleni megtámadást egy éven belül írásban kell a másik féllel közölni, majd haladéktalanul a bírósághoz kell fordulni.
A közvetlen jogszerzőre vonatkozó határidők - hasonlóan a korábbi joghoz - nem alkalmazhatóak, ha tőle harmadik személy - jóhiszeműen és ellenérték fejében - jogot szerzett, ebben az esetben ugyanis a harmadik személy perben állása nélkül az eredeti állapotot nem lehet helyreállítani. Azzal szemben, aki az előző bejegyzés érvényességében bízva jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogot, a törlési keresetet hatvan nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló végzést a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. Három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha a kézbesítés nem történt meg.
A gyakorlatban tehát a törlési per megindításának lehetősége a következők szerint alakul:
- a semmis szerződés, pl. írásbeliség megsértésével kötött szerződés - érvénytelensége miatt a törlési per korlátlan ideig megindítható; ez a lehetőség még akkor is fennáll, ha az érvénytelenül szerző -nem telekkönyvi elbirtoklással, hanem valóságossal - tizenöt év elteltével az ingatlant már elbirtokolta;
- ha valaki megtámadható szerződéssel (pl. megtévesztéssel) szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát, az eladó a vevővel szemben a Ptk. 236. §-a szerinti határidőn belül - lényegében egy évig -léphet fel (más jogszerzésre is vonatkozik ez a szabály);
- ha az ingatlanra időközben harmadik jóhiszemű személy jogot szerzett, és az érvénytelen bejegyzésről szóló végzést az eredeti jogosult részére nem kézbesítették, a bejegyzéstől számított három év alatt indítható meg a törlési per.
Látható, hogy a szerződés érvénytelenségéhez igazodó megoldás nem teljesen megnyugtató: semmis szerződés esetében a határidő túlságosan hosszú, megtámadható szerződés esetében pedig túlságosan rövid. A jóhiszemű harmadik szerző elleni határidő pedig egyik határidőhöz sem igazodik.
A törlési per elvi konstrukciójának bizonytalansága mellett még értelmezési gond is kapcsolódik ehhez a határidőhöz: a jóhiszemű harmadik jogszerző részére nyitva álló határidőt mely időponttól kell számítani? Az eredetileg érvénytelen bejegyzéstől, vagy a jóhiszemű szerző jogának bejegyzésétől? A jogszabály erre ellentmondásos választ ad. Az Inytv. bevezető rendelkezése szerint a jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jog három év eltelte után nem törölhető [5. § (5) bek.]. A törlési perről szóló rendelkezés szerint a bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani [63. § (2) bek.]. A rendelkezés nem egyértelmű abban, hogy melyik bejegyzés az irányadó. Jójárt szerint a harmadik személy jogának bejegyzésétől számít e határidő, Kovács László szerint - ezzel Kisfaludy is egyetért - a határidő az érvénytelen bejegyzéstől számít.[25]
Értelmezéssel lehet azt is eldönteni, hogy aki hatósági határozattal szerzett tulajdont, azzal szemben a törlési keresetet meddig lehet megindítani? Van olyan álláspont, hogy amíg a határozat elleni jogorvoslatnak (így pl. a bíróság általi felülvizsgálatnak) helye van.
Ha figyelmen kívül hagyjuk az Inytv. bevezető rendelkezését - ez egyértelműen arra utal, hogy a harmadik személynél történő időmúlást kell figyelembe venni - akkor Kovács Lászlónak van igaza. Az általa képviselt álláspontot támasztja alá, ha a példaként szolgáló korábbi szabályozást (Telekkönyvi Rendtartás 148-150. §) vesszük figyelembe. (Megjegyezzük, hogy az Inytv. 5. §-ának ezt a rendelkezését egyéb ok miatt sem lehet túlságosan komolyan venni.)
További probléma, hogy a határidőt vajon a bejegyzéstől, vagy a bejegyzés ranghelyére irányuló időponttól kell számítani? A törvény bevezető rendelkezése [Inytv. 5. § (5) bek.] szerint ugyanis a jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jog (tény) a bejegyzés ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után nem törölhető.
A helyes álláspont szerintünk az, hogy ha a törlési pert a bejegyzéstől számított három éven belül megin-
- 262/263 -
dították, a törlésre sor kerülhet. (Így foglalt állást egyébként a Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiuma is, BH 2000/8.)
A Ptk. legutóbbi koncepciója - szerintünk helyesen - tartalmazza azt a követelményt, hogy a Polgári Törvénykönyv rendelkezzék a telekkönyvi jog legfontosabb szabályairól.
Túlságosan sok azonban a kérdőjel ahhoz, hogy az új Ptk. megalkotásakor a telekkönyvi jog hatályos rendelkezéseit kritika nélkül a dologi jogba iktassuk és ne vegyük nagyító alá, ne próbáljunk meg elfogadhatóbb rendszert kialakítani. Az új szabályozás csomópontjai a következők lehetnek:
a) Nem szerencsés, ha a törvényhozó dönt el tudományos vitát. Nem javaslom ezért, hogy a tulajdonszerzés két mozzanatának jellegéről a törvény mondja ki a végső szót. A tradicionális rendszert azonban fenn-tartandónak vélem, s azt is, hogy - elsősorban ingatlanok esetében - a Ptk. határozza meg a tulajdonátszállást eredményező dologi ügylet sajátos szabályait. Ennek során a bekebelezési engedély jellegét is tisztázni kellene. A Ptk.-t megelőző magánjogban telekkönyvi szolgáltatásnak nevezték azt a jognyilatkozatot, amely-lyel a tulajdonjogot átruházó személy bejegyzési (bekebelezési) engedélyt adott az új jogosultnak. Ennek elmulasztása esetén bírói úton lehet őt ennek teljesítésére szorítani. A bírói eljárás dogmatikája azonban a mai napig nem tisztázott: jognyilatkozat pótlásáról van szó, vagy a bírói ítélet önálló "jogváltoztató tény" (Szladits kifejezése). Kétségtelen, hogy a tulajdonjog megszerzése nem a bírói ítélettel (Ptk. 120. §) történik, hanem a tulajdon átruházásával. Az átruházást pótló dologi igényre vonatkozó alapvetést a Ptk.-nak kell tartalmaznia. Erre épülhet egy dologi ügyletet pótló perfajta.
b) A közhitelesség követelménye alóli kivételeket csökkenteni kell, visszaadva azok önbizalmát is, akik a közhitelességet csökevényes, megszorításokkal terhes pszeudo-követelménynek vélik. Meg kell vizsgálni, hogy a törvénynél fogva bekövetkező tulajdonszerzések valamennyi esete fenntartandó-e (a hatósági határozattal való jogszerzést bizonyára nem kell a kisajátításra is kiterjeszteni), a jogilag jelentős tények jórészéhez pedig nem szabad azt a jogkövetkezményt hozzárendelni, hogy bejegyzésük elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti (pl. a különféle közérdekű korlátozások esete).
c) Meg kell fontolni, hogy helyes-e a törlési per megindítását minden esetben jognyilatkozat érvénytelenségétől függővé tenni. Indokolt-e, hogy semmisség esetén - a közhitelesség alóli kivételként - korlátlan ideig lehetőség van a bejegyzés törlésére. Úgy gondolom, az sem lenne jó, ha visszatérnénk a korábbi - az elbirtoklás idejéhez igazodó - szabályozáshoz. Ezekben az esetekben a jogcím fogyatékossága hat ki a tulajdonszerzés módjára, s nem lehet eltekinteni attól sem, hogy a jogcím orvoslása miként és mikor következhet be. Ugyanakkor ki kellene küszöbölni azt az ellentmondást is, hogy az elbirtoklás idején túl is - elvileg - nyitva áll a törlés lehetősége. Ehhez képest a semmis szerződésen alapuló érvénytelen bejegyzés esetén a törlési per megindítását az elbirtoklási idő elteltét követően ki kellene zárni.
d) A jóhiszemű harmadik jogszerző elleni törlési per megindításának határidejét az eredeti érvénytelen bejegyzéstől kellene számítani, és valóban a bejegyzés -s nem a ranghely - lenne az irányadó. (A ranghely fontos intézmény, de jelentősége elsősorban a meghatározott felek közötti jogviszonyban van; a bejegyzés az, ami a nyilvánosság követelményével összhangban áll.)
e) Meg kell határozni a törlési per megindításának szabályait szerződésen alapuló jogszerzésen kívüli esetekre is. A hatályos jogból úgy tűnik, hogy törlési perre csak érvénytelen szerződésen alapuló jog bejegyzésével kapcsolatban van lehetőség, holott a bejegyzés orvoslására szélesebb körben lehet igény. ■
JEGYZETEK
[1] A telekkönyv fogalmát az ingatlan-nyilvántartással szinonim értelemben használom, nem elsősorban a jövőben bízó ember optimizmusa okán és nem is csupán a múlt iránti megbecsülésből. A szerző idegenkedik a hosszú és bonyolult kifejezésektől, az ingatlan-nyilvántartás pedig ilyen.
[2] A corpus miben létére lásd szerző fejtegetéseit a Tulajdonjog I. (Egyetemi jegyzet), PPKE Deák Továbbképző Intézet kiadása, 2001, 91. o.) kiadványban.
[3] Szladits Károly: Dologi jog, Grill Budapest, 1930, 95. o.
[4] Szladits Károly: Magyar telekkönyvi anyagi jog (szerkesztette: Fűhrer Imre) Budapest, 1921. 85. és köv. old.
[5] Szladits, i. m. 85. o.
[6] Szladits: Dologi jog, 100. o.
[7] Szladits: Telekkönyvi jog, 176. o.
[8] Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás, Budapest, 1941. 26. o.
[9] Szladits szerint a telekkönyv joghatásos nyilvánkönyv, tartalmához háromféle joghatás fűződik: a) bizonyítási, b) jogváltoztató és c) közbizalmi joghatás. (Szladits: Dologi jog, 121. o.) Ez a csoportosítás is azt sugallja, hogy a telekkönyv elvei szerteágazóbbak, mintsem egyetlen elvbe besűrít-hetőek lennének. A fenti csoportosításban az a) pont alatti lényegében a közhitelességet ragadja meg, a b) pont alatti a bejegyzési elvet, s a c) pont alatti közbizalmi hatást.
- 263/264 -
[10] Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, Magyar Jog 2001/9. sz.: Kurucz Mihály: Az ingatlan-nyilvántartási jog az új törvény után, Ügyvédek Lapja 2002/2. sz.; Kovács László: Új törvény az ingatlan-nyilvántartásról, Közjegyzők Közlönye, 1998/10. sz.; Kisfaludi András: A szerződés érvénytelensége és a közhiteles nyilvántartások, in.: Ünnepi dolgozatok Weiss Emilia tiszteletére, ELTE ÁJK. 2002.
[11] Polgári Törvénykönyv Magyarázata (szerk.: Gellért György) Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1995. 300. old.; Petrik Ferenc: Ingatlan-nyilvántartás, Kommentár a gyakorlat számára, HVG-ORAC, 1995. 10. old., a 4. pótlapon (2000.) 14. old.
[12] Jójárt László, i. m. 514. o.
[13] Kurucz Mihály, i. m. 2002/2. sz.
[14] Lenkovics Barnabás: Magyar Polgári Jog, Dologi jog, Eötvös Kiadó, 2001. 145.
[15] Kisfaludi, i. m. 164. o.
[16] Megtisztelő, hogy Kisfaludi a közhitelesség elvének megközelítésében "hagyományokkal szakító", "változást jelentő" irányzatnak minősíti a Ptk. magyarázatban adott elemzésemet a közhitelességről (Kisfaludi, i. m. 146. o.). Azt viszont sajnálom, hogy a meghatározásomból csak ezt az elemet (a közhitelességgel összefüggő követelményt) vette észre, az elv további elemzését figyelmen kívül hagyta. (Lásd a már felhívottakon kívül; Petrik, in. A Polgári Törvénykönyv magyarázata (szerk.: Gellért György) Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 2001: 384-389. o.
[17] Az 1) alatti megfogalmazás - akár itt, akár más szerzőnél - akkor is vélelmet jelent, ha ezt a meghatározás külön nem is tünteti fel. Idézzük fel: a törvényes vélelem (praesumptio) - általánosságban - azt jelenti, hogy egy közvetlenül be nem bizonyított tényállást valónak kell elfogadni, ha ugyanakkor egy másik tény bizonyított. Ehhez képest a bejegyzés ténye bizonyítja, hogy az is valóságos, amit a bejegyzés kifejez (pl. a tulajdonjog megszerzése valóban megtörtént).
[18] Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, Magyar Jog 2001/9. 522. o.
[19] Világhy Miklós - Eörsi Gyula: Polgári Jog Tankönyv, 1973. 270. o.
[20] Kolosváry 264-265. o. Ezt a szabályt hasonlóképpen ismerteti Szladits is (Dologi jog, 153. o.)
[21] Szladits: Dologi jog, 155. és 158. o.
[22] A példa ismertetése Szladits nyomán.
[23] Kolosváry, 265. o.
[24] Groschmid: Fejezetek kötelmi jogunk köréből, I. köt. 2. kiadás, Budapest, 1901. 335., 338., 344. o.
[25] Kovács i. m. 17. o.; Jójárt i. m. 520. o.
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Petrik Ferenc Legfelsőbb Bírósági tanácselnök, Budapest
Visszaugrás
