Van telekkönyvi jog?
Van, és nem kizárólag azokat az eljárási szabályokat jelenti, amelyek a telekkönyv1 vezetésével kapcsolatosak. A telekkönyvi jog olyan normacsoport, ami az eljárásjog mellett az ingatlan dolog tradíciójára (cor-pusára2) vonatkozó joganyagot is átfogja.
A tulajdonjog irodalmában általánosan elfogadott az a nézet, hogy a tulajdonátruházáshoz két részmozzanatra (a jogcím és a szerzésmód kettősségére) van szükség. Gyakorlati jelentősége pedig e különbségtételnek abban van, hogy a jogcímet többnyire egy kötelező kötelmi szerződés teremti meg, s ettől elkülönül a tulajdont átruházó (dologi) ügylet. Jelentősége van tehát annak, hogy mely jogcselekmények állnak a kötelmi jog és melyek a dologi jog hatálya alatt.
Közkeletű meghatározás szerint a jogcím a cél, amely végett a dolgot átruházzák. A jogcímnek magának is valójában több mozzanata van, tartalmazza a szerzés célját, megengedett lehetőségét, továbbá az akarategyezést a tulajdon átruházásában.3
A jogcímre egyértelműen a kötelmi jog szabályai vonatkoznak. A szerződés minden fogyatékossága kihat a dologi ügyletre (az átadásra) is. Az érvénytelen
kötelmi szerződés a tulajdonszerzést is érvénytelenné teszi stb. A tradíció jogi jellegének megítélése évtizedek óta tartó vita a magyar jogirodalomban. A szerzési mód és a jogcím közötti megkülönböztetés római gyökerei is kimutathatóak, ez a tan a pandekta jogból került át az Optk.-ba, ahol erről már kifejezett rendelkezés szólt. A szerzők többsége a tulajdonátszállásnak ezt a mozzanatát dologi hatályúnak minősítette.
Szladits - egy korábbi munkájában - veti fel legélesebben a két mozzanat jellegének különbségét.4 Felfogása szerint a kötelmi szerződéseken kívül van családjogi szerződés (így maga a házasságkötés), örökbefogadó szerződés stb., és van dologi szerződés, amely dologi jogváltozást eredményez, szemben a kötelmi szerződéssel, ami csak követelési jogot eredményez.5
A dologi szerződés ingókra nézve az átadásban, ingatlanokra nézve a bekebelezésre alkalmas okirat kiadásában és átvételében áll. Maga a kötelmi szerződés
- kötelezettségvállalás a tulajdonjog átszállására - még nem eredményez dologi jogváltozást. Atulajdonátruhá-záshoz az szükséges, hogy a kötelező szerződés érvényesen fennálljon, minden fogyatékossága kihat a dologi szerződésre.
Álláspontját azonban nem viszi következetesen végig, végső soron a dologi szerződésre is a kötelmet alapító szerződés szabályait véli alkalmazandónak, bár
- gondolatmenete itt bicsaklik meg leginkább - elismeri: a dologi szerződés megkötése nem áll mindenben a kötelmi szerződés szabályai alatt.
Így nyitva marad ebben a következetesen végig nem vitt felfogásban is, hogy hol helyezhető el a dologi szerződésben a tulajdonátszállás lényegi eleme, a reálaktus, illetőleg a telekkönyvi bejegyzés.
Valóban a kötelmi jog szabályai alatt állnak? (Az általános jellegű kitűnő gondolat is a levegőben marad: a házasságkötés miért szerződés, miért nem olyan családjogi jogügylet, amely önmagában jogváltozásokat
- tulajdonjogi jogváltozást is - előidéz, hasonlóképpen az örökbefogadáshoz, ami pl. tulajdonjogi várományt is alapít. Szóba kerülhet ezekben az ügyekben a kötelmi jog alkalmazása? És ha nem, miért csak a dologi ügyletet akarjuk a szerződési szabályok hatálya alá vonni?) Ha mindkét ügylet a kötelmi jog hatálya alatt áll, ez azt jelenti, hogy két azonos természetű szerződésre van szükség a dolog átruházásához.
Szladits azonban maga is elismeri, hogy a "dologi szerződés megkötése nem áll mindenben a kötelmi szerződés szabályai alatt."6
Álláspontom szerint a tradíció egyértelműen dologi ügylet, amely a dologi jog hatálya alatt áll. (Ügyleten
- ebben az összefüggésben - a joghatás kiváltására alkalmas eljárást, cselekményt értem.) A tulajdonjog megszerzésére vezető mozzanatokat ugyanis nem indokolt két olyan szerződésre bontani, amelyek mindegyikét - többé-kevésbé - a kötelmi jog szabályai szerint kell megítélni.
Ha a jogcímet nem pusztán törvény által is elismert célnak tartjuk, hanem olyan szerződésnek, amelyben a felek meghatározzák mindazt, ami a dolog átadásával kapcsolatban jogosítja, illetve kötelezi őket, akkor felesleges a szerződési kapcsolat megkettőzése. A jogcímet megformulázó kötelező kötelmi szerződésen kívül mindazon cselekmény, ami a dolog átadására vonatkozik, a dologi jog hatálya alatt áll.
A dologi ügyletet tehát nem a kötelmi jog szabályai szerint kell megítélni. Az ingó dolog esetében ezért helyesebb a tradíciót a birtokjog szabályai szerint értékelni, így tehát alkalmazandó az a tétel is, hogy a birtok megszerzésének nem szükségszerű feltétele valamely birtokosi akarat, az is megszerzi a dolog birtokát, aki tudtán kívül szerez birtokot (pl. távollétében lerakják telkére a megrendelt építőanyagot), vagy cselekvőképtelen személy is szerezhet birtokot. Alkalmazni lehet a longa manu tradíció szabályát, vagy a jelképes átadás szabályait (pl. a rakjegy, közraktári jegy átadását). Természetesen a tulajdonjog átszállását ezekben az esetekben meg kell előznie egy érvényes kötelmi szerződésnek.
Az ingatlanok esetében mutatható ki leginkább a dologi jogi jelleg, s ezeket a szabályokat főként a telekkönyvi jog tartalmazza, meghatározva a dologi jogi ügyletek, az ezt kifejező jogi tények sajátos - a kötelmi jogától eltérő - hatásait. A telekkönyvi jog a tulajdonátszállásnak ezt a mozzanatát, a jogügylet jogkövetkezményeit a kötelmi jogtól eltérően értékeli. E tétel igazolására több példát is említhetnék (így például azt, hogy az ingatlan adásvételére vonatkozó szerződés a kötelmi jog szabályai szerint érvényesen létrejött, ugyanakkor az ingatlan-nyilvántartás szabályai alapján az okirat bejegyzésre nem alkalmas), most azonban a telekkönyvi jog alapelveit szemügyre véve kíséreljük meg e jogág sajátosságainak bemutatását.
Az alapelveknek minden - viszonylag önálló - jogcsoport tekintetében meghatározó szerepük van. Az alapelv ugyanis kifejezi azt a célt, ami a jogalkotót a rendelkezések kialakítása során vezényli, azt a célt, ami általános, amit a szabályozás teljességével a törvény el kíván érni. Az alapelv ezáltal elősegíti a rendelkezések alkalmazását, eligazít a rendelkezések értelmének megállapításában, zsinórmértékül szolgál a legszélesebb értelemben vett jogalkalmazóknak.
Végül az alapelv absztrakciója a részleteket megállapító rendelkezéseknek. A jogalkotó megtakarítja azt, hogy a különös szabályoknál újra és újra meghatározza a rendelkezésnek ezt az elemét.
A telekkönyvi alapelvek az 1855. évi Telekkönyvi Rendtartásban már megtalálhatóak, kialakításukhoz a jogtudomány (elsősorban Szladits Károly) is hozzájárult. Ő a következők szerint határozta meg a telekkönyv alapelveit:
- a bejegyzési elv,
- a nyilvánosság (publicitas) elve,
- a rangelsőbbség (priorítás) elve,
- a különlegességi elv (specialitas).
A telekkönyvi jog alapelveire különösen jellemző, hogy önmagában egyik alapelv sem értelmezhető, csak a többi alapelvvel összefüggésben, együtt alkotnak egységes rendszert. Így a nyilvánosság elve nélkül nem érvényesül a közhitelesség, s a bejegyzési elv is elválaszthatatlan eleme a rendszernek (a közhitelesség elve elsősorban a bejegyzéssel keletkező jogokra vonatkozik).
A közhitelesség elvének lehet olyan definíciója, amely több más alapelv tartalmát is magába foglalja. Így Szladits Károly7, majd nyomában Sárffy Andor8 a közhitelességet a publicitás (a nyilvánosság) fogalmába tartozónak véli, megkülönböztetve az alaki és anyagi nyilvánosságot, értve az anyagi nyilvánosságon a közhitelesség elvét is. Találkozhatunk olyan fejtegetéssel is, amely e tételeket nem is alapelvszerűen fogalmazza meg.9
Szladits a "különlegességi elv" keretében tárgyalja a reál fólium és a perszonál fólium elvét. A közöttük való választás valóban meghatározza a nyilvántartási rendszer tartalmát, azonban alapelvi minőségét nem tartom jellemzőnek, ugyanis, ha a rendszer kialakítója elkötelezi magát valamelyik kategória mellett, a választásnak már nincs további hatása a rendszer többi elemére.
A két rendszer közötti választás azonban alapvető jelentőségű. A reál fóliák rendszere azt jelenti, hogy minden önálló ingatlanként nyilvántartott földrészletet külön-külön telekkönyvi betétben (tulajdoni lapon) kell nyilvántartani. Ezt az elvet fogadta el főszabályként az 1963. évi és a jelenlegi szabályozás. Kivételekkel korábban és ma is találkozunk, így az állami és termelőszövetkezeti ingatlanokat egy közös törzskönyvben tartották nyilván, az önálló külterületi földek tekintetében jelenleg is találkozunk a tulajdonos személye szerinti nyilvántartási móddal [1997. évi CXLI. törvény - a továbbiakban: Inytv. - 11. § (1) bek. a) pont]. A perszonál fólium ezzel szemben egy személy meghatározott területen lévő összes ingatlanát egy betétben tartalmazza. (Tulajdoni korlátozások bevezetésekor nyerhet jelentőséget ennek a rendszernek alkalmazása, vagy éppen mellőzése.) A számítógépes ingatlan-nyilvántartás esetében a reál fólium következetes alkalmazása feltételezné, hogy a tárolt adatokat ne lehessen a tulajdonos személyére tekintettel összekapcsolni. Ennek veszélyeivel - vagy esetleges előnyeivel - azonban a jogirodalom nem foglalkozott, így a jogalkotásban sem alakult ki átgondolt álláspont. A számítógépes rendszer gyakorlattá válásával - a titokvédelem körében - az intézményes védelmet ki kell alakítani.
Az elmúlt évtizedekben is találkozhattunk - mind a jogalkotásban, mind az irodalomban - az alapelvek sorát bővítő kísérletekkel.
Az 1963. évi 32. törvényerejű rendelettel kiadott ingatlan-nyilvántartási szabályok új alapelvek meghonosításával is kísérleteztek (pl. a föld kötelező használatának elve), s a jogirodalomban is megjelentek a nyilvántartásra vonatkozó rendelkezésekből absztrahált új elvek (pl. a valósággal megegyezőség elve, vagy a teljesség elve). Nem tartom helyesnek azonban, hogy a jogág alapelvének minősítsünk olyan - kétségtelenül fontos - rendelkezést, amely nem a nyilvántartási rendszer egészére fejti ki hatását, vagy amely nem a jogágra jellemző követelményt jelent (így nem indokolt a legalitás elvét alapelvként kiemelni, hiszen a törvényesség megtartása minden hivatali eljárásban követelmény).
A hatályos törvényre figyelemmel az alapelvek következő katalógusát tartom indokoltnak:
a) a bejegyzési elv,
b) a nyilvánosság elve,
c) a közhitelesség elve,
d) a bizalom elve,
e) a kérelemhez kötöttség elve,
f) a rangsor elve, s végül
g) az okirati elv.
Ezen alapelvek közül a bizalom elvéről a törvény kifejezetten nem rendelkezik. Az erre vonatkozó rendelkezéseket a közhitelesség elvével kapcsolatban mondja ki a törvény. Ez az elv azonban a közhitelesség követelményén túlmenő jogkövetkezményekkel védi a nyilvántartás adataiban bízó személyeket, s - amint később kifejtjük - jellegében is eltérő a közhitelesség elvétől.
Az elvek közül most részletesen csak a közhitelesség és a bizalom elvével foglalkozunk, s a többiről csak ezekkel összefüggésben teszünk említést.
A telekkönyvi jognak - amióta intézményesen létezik - egyik meghatározó jelentőségű alapelve a közhitelesség. Még akkor is, ha nem alapelvként fogalmazódott meg, jelen volt a telekkönyvi jogban. Tartalmának feltárására a legutóbbi években is számos, említésre méltó dolgozat látott napvilágot10, erre magam is több kísérletet tettem.11
E tanulmányokban is sokszínű felfogással találkozhatunk az elv lényegéről. Vannak szerzők, akik a közhitelesség létét is fenntartással kezelik (Jójárt László), arra hivatkozva, hogy a korabeli, klasszikus meghatározást - amely a közhitelességet a valódisággal azonosította - ma már semmilyen tételes szabály nem támasztja alá. A szerző feltehetően az ingatlan-nyilvántartás mai - kétségtelenül katasztrofális - állapota miatt jut arra a következtetésre, hogy "nem beszélhetünk a megdönthetőség állapotában lévő vélelmekről sem úgy, mint amelyek állandó jelleggel hozzákapcsolódnak az ingatlan-nyilvántartáshoz".12 Más szerzők - hasonlóan pesszimista alapállásból - azt a felfogást vallják, hogy a közhitelesség egy vélelmi rendszert jelez; nem egyetlen, konkrét vélelmet.13 Találkozhatunk a közhitelesség hatókörét leszűkítő nézetekkel is.
Ezek között a leggyakoribb tévedés, hogy a közhitelesség csak a jóhiszemű jogszerzőt védi.14 Árnyaltabban fogalmazva ebbe a hibába esik Kisfaludi is.15 Ez a szűkítő értelmezés azonban nem igaz. A jóhiszemű szerzőket megillető védelmet a bizalom elve fejezi ki, amelynek - amint majd bemutatjuk - más a tartalma. A közhiteles nyilvántartás mindenkinek tanúsítja a jogok és tények fennállását, arra bárki hivatkozhat is (pl. egy perben bárki állíthatja, hogy ki az ingatlan tulajdonosa, vagy hogy terheli-e haszonélvezeti jog az ingatlant), a nyilvántartás adatait a bíróság is valónak fogadja el.
Álláspontom szerint a közhitelesség elve három elemet foglal magába:
1) a telekkönyv valósága jelenti az igaz és teljes valóságot:
- amit a telekkönyv feltüntet, az valóban fennáll,
- ami a telekkönyvben nincs feltüntetve, vagy abból törlésre került, az nem létezik (a telekkönyv tehát hiteles);
2) a telekkönyvben szereplő bejegyzések publica fides jellegűek, senki nem hivatkozhat arra, hogy a bejegyzett jogok, jogilag jelentős tények fennállásáról, a jogosultak személyről nem tudott (a telekkönyv tehát közhiteles). Ez azt is jelenti, hogy senki nem hivatkozhat valamely ingatlan-nyilvántartásban szereplő adat, jog vagy tény nem tudására. Úgy kell tekinteni őt, mint akivel ezeket a körülményeket közölték.
A közhitelesség egyben azt is jelenti, hogy a tulajdonjogot megszerző új tulajdonosra mindazok a terhek és kötelezettségek átszállnak, amelyek az ingatlannyilvántartásból kitűnnek, illetőleg az ingatlant abban az állapotában szerzi meg, amit az ingatlan-nyilvántartás feltüntet. (Ez természetesen csak a származékos tulajdonszerzésre vonatkozik.)
3) A közhitelesség elvéből következik az a követelmény, hogy a nyilvántartásnak a valóságos állapotnak megfelelően kell tartalmaznia az ingatlanokhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket. E követelmény teljesítése nélkül a nyilvántartás nem tud megfelelni a közhitelesség elvének.
E követelmény érvényesülését szigorú jogkövetkezmények és a bejegyzés teljesítését ösztönző kedvezmények rendszere szolgálja (a bejegyzési kötelességét elmulasztó bírságolása, vagy ellenkezőleg a bejegyeztetést teljesítő preferált helyzete a bejegyeztetést elmulasztóval szemben).16
A közhitelesség elve azonban nem minden dologi jog vagy nem minden bejegyzett jog tekintetében feltétlenül érvényesülő elv. Négy kivételt kell megemlíteni:
a) A közhitelesség elve elé állított legjelentősebb korlát: az igaz és teljes valóság csak addig áll fenn, amíg az ellenkezőjét nem bizonyítják.
Az előbbi 1) pont alatt feltüntetett elem tehát - tartalma szerint - vélelmet fogalmaz meg.17 Ez azonban egyszerű vélelem (praesumptio iuris), nem zárja ki az ellenkező bizonyítását.
Bizonyos esetekben azonban ez a vélelem megdönt-hetetlenné válik (pl. a jóhiszemű és visszterhesen szerző javára bejegyzett jogok bizonyos idő elteltével nem támadhatóak meg).
[Megjegyzem, hogy a közhitelesség ezen elemének vélelemként való minősítése kissé önkényes, hiszen a vélelem tipikusan tényállásra (tényekre) vonatkozik, a bejegyzett jog - amit a bejegyzésre tekintettel el kell fogadni valónak - több mint tény. Ráadásul a bejegyzett jogot nemcsak valónak, hanem igaznak is el kell fogadni.]
A közhitelesség jelenti azt is, hogy egymással konkuráló, vitás helyzetekben a jog - a bejegyzés tényénél fogva - előnyt ad a nyilvántartásban szereplő jognak, erősebbnek ismeri el azt.
b) A közhitelesség továbbá amiatt nem feltétlenül érvényesülő elv, mert a törvény kizárhatja érvényesülését. A tételes jogban erre több esetet ismerünk.
Kivételt jelent például a Ptk. 260. § (3) bekezdésének azon rendelkezése, amely szerint a jelzálogjoggal biztosított követelés csökkenése vagy megszűnése a nyilvántartásban lévő bejegyzés tartalmára tekintet nélkül kihat a jelzálogjogra, vagyis a közhitelesség a jelzálogjog összegszerűségére és fennállására nem terjed ki.
c) A közhitelesség elve alóli kivételt jelent az is, hogy dologi jogosultságot (így tulajdonjogot, használati jogot stb.) ingatlan-nyilvántartáson kívül is lehet szerezni. Az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy bejegyzés nélkül megszerzi, pl. az ingatlan tulajdonjogát (így az elbirtokló, a ráépítő, az örökös), vagy aki hatósági határozattal vagy jogszabály erejénél fogva szerez dologi jogosultságot (pl. az özvegyi jog jogosultja). A kivétel erejét azonban enyhíti az a szabály, hogy a jogszerző igényt tarthat arra: jogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse. Továbbá: az ingatlannyilvántartáson kívüli jogszerző jogát megelőzi annak a jóhiszemű jogszerzőnek a joga, aki azt az ingatlannyilvántartásba bejegyeztette, sőt annak a joga is, aki őt megelőzően kérte jogának bejegyzését. A jogok konku-rálása esetén tehát a törvény nem annak a jogát ismeri el, aki a törvény erejénél fogva előbb szerezte meg a jogot, de annak bejegyeztetését elmulasztotta, hanem azért, aki nem késlekedett joga bejegyeztetésével. Így, ha pl. a ráépítő megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be, ezt a jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba utóbb bejegyzett jogszerzővel szemben, illetőleg azzal szemben, aki a rangsorban előbb kérte a bejegyzést. [A Ptk. 121. § (4) bekezdése ezt a szabályt az elbirtoklóval kapcsolatban ki is mondja, az Inytv. alapján ez már valamennyi ex lege szerzőre kiterjed.]
d) Vannak olyan jogilag jelentős tények, amelyek bejegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti [Inytv. 3. § (4) bek.]. Ezek az ún. informatív tények (pl. a kiskorúság ténye). Ezekhez nem fűződik pozitív vélelem (tehát hogy az ellenkező bizonyításáig e tényeket fennállónak kell tekinteni).
Vannak azonban olyan jogilag jelentős tények is, amelyek nem jegyezhetőek be az ingatlan-nyilvántartásba, ennek ellenére jelentős joghatás fűződik e tényekhez (pl. a jogszabályon alapuló elidegenítési-terhelési tilalomhoz és építésügyi korlátozásokhoz, az ingatlan forgalomképtelenné nyilvánításához). A közhitelesség érvényesülését e rendelkezések jelentősen befolyásolják.
A közhitelesség elve a telekkönyv valóságát állítja, a könyvet és a benne szereplő adatokat hitelesíti. A bizalom elve a könyvben bízókat preferálja.
A bizalom elve ugyanis azt jelenti, hogy ha valaki a nyilvántartás tartalmában bízva, ahhoz igazítja magatartását (köt szerződést, tesz jognyilatkozatot), úgy bizodalma elnyeri jutalmát: szerződését (jognyilatkozatát) akkor is érvényesnek fogadják el, ha egyébként attól a jogi hatás megtagadható lenne.
A bizalom jutalma azonban csak azt illeti meg, akinek bizalma nem volt hamis. Aki tudott arról, vagy tudnia kellett, hogy a nyilvántartás nem felel meg a valóságnak - nem méltó erre a bizalomra. Nem illeti meg ez a jutalom azt sem, aki nem visszterhesen szerzi meg a jogot: ez a kivételező szabály csak a forgalom valódi szereplőit - az ellenérték fejében szerzőket - illeti meg.
A bizalom elvéből fakadó védelmi szabály az is, hogy az ingatlanra jóhiszeműen jogot szerző hozzájárulása nélkül a bejegyzett jogra, vagy tényre vonatkozó kijavításnak (kiegészítésnek) nincs helye. Ehhez képest a kijavítás (kiegészítés) előtt a jogszerzőt nyilatkozattételre kell felhívni, s ha nem járul hozzá, vagy nem nyilatkozik, saját hatáskörben kijavításnak nincs helye. Ez a szabály a földrészlet területének (határvonalának) felmérési, térképezési, területszámítási hibával összefüggő és a természetbeni állapotot nem érintő kijavítására nem vonatkozik.
Mi minősülhet jóhiszemű jogszerzésnek? Jójárt Lászlóls szerint a törvény erejénél fogva bekövetkező, vagy egy közigazgatási hatósági aktuson alapuló jogváltozás nem vezethet jóhiszemű jogszerzéshez, sőt a jogügyletek közül is csak a "forgalmi" jogügylet (az utóbbin Jójárt nem érti azt az esetet, amikor az eladó a magánvagyonát képező ingatlanának tulajdonjogát átruházza egy kft.-re, amelynek ő az egyszemélyes tulajdonosa).
Nem gondolom, hogy a jóhiszeműséget csak jogügylethez kellene kötni. Sokkalta fontosabb eleme a jóhiszeműségnek az, hogy tudott-e a jogszerző az eredeti érvénytelenségről vagy erről tudnia kellett (emiatt nem jóhiszemű a kft.-re átruházó tulajdonos), valamint az, hogy a szerzés visszterhesen történt-e. Sajnálatos, hogy a törvény a jóhiszeműség feltételéül csak a visszterhességet jelöli meg. Ez fontos feltétel, de - amint azt több tanulmányunkban már kifejtettük - talán még ennél is fontosabb, hogy valaki milyen tudati állapotban cselekszik.
A jóhiszemű jogszerzőt a telekkönyvi jogban két védelmi rendszer is oltalmazza. Az első az érvénytelen bejegyzésben bízó jóhiszemű jogszerző esete, akinek jogszerzése három év (illetőleg 6 hónap) eltelte után már nem támadható meg. (A törlési per megindítására vonatkozó határidők az eredetileg érvénytelen bejegyzéstől kezdődnek.) A másik védelmi rendszer azt a jóhiszemű szerzőt védi, aki a nyilvántartás teljességében bízott. Ha ugyanis valaki az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett jogát nem jegyezteti be, ezt a jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg őt a rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben [Inytv. 5. § (4) bek.]. A jóhiszemű jogszerző védelme ebben az esetben azonnali, és teljes, ellene törlési per megindítására nincs lehetőség. A jóhiszeműséget azonban körültekintően vizsgálni kell. (Így pl. a korábbi bírói gyakorlat elbirtoklás esetében megkívánta, hogy a jogszerző a tényleges birtoklás ellenőrzésével győződjön meg arról, hogy az ingatlant nem birtokolták el.)
A bizalom elvének érvényesülését legmarkánsabban a törlési perre vonatkozó rendelkezések fejezik ki, indokolt ezért részletes tárgyalásuk.
A törlési per a tulajdonjog védelmére szolgáló intézmény, telekkönyvi igény érvényesítése abból a célból, hogy "aki valamely telekkönyvi bejegyzés által sérelmet szenvedett, e sérelem megszüntetését követel-heti".19 A közhitelesség elvének védelmében azonban a telekkönyvi jog ezt az igényt korlátozza: a törlési per megindítását feltételekhez köti. A Ptk.-t megelőző rendelkezések szerint: ha a tulajdonjog szerzésének alapjául szolgáló szerződés érvénytelen, a korábbi tulajdonos a bekebelezéstől számított 32 év alatt indíthatott érvénytelen bejegyzés telekkönyvi törlése iránt törlési pert, az érvénytelen bekebelezés azonban az elbirtoklá-si idő lefolytával és a törlési kereseti jog elévülésével érvényessé és így valóságos tulajdonná válik.20
Lényegesen rövidebb idő alatt lehet a törlési pert megindítani a jóhiszemű további szerzővel szemben. Nézőpont kérdése, hogy a közhitelesség érvényesülését, vagy érvényesülésének korlátozását látjuk-e az eredetileg érvénytelen bejegyzésben bízó jóhiszemű harmadik szerzőre vonatkozó szabályozásban. Szladits a harmadik jóhiszemű jogszerző érdekét jelentős forgalmi érdeknek véli, amelynek védelmében a telekkönyvi jog rést tör a telekkönyvi közhiteleség elvén: a közhitelességet bizonyos időre felfüggeszti, és ezen kritikus idő alatt megengedi, hogy a jogaiban sértett tulajdonos a törlési pert a harmadik jogszerző ellen is megindíthassa (...) A törlési pert a további jogszerzők elleni hatállyal csak három évig lehetett megindítani, a közvetlenül szerző érvénytelen bejegyzésétől.21
E szabályozás szerint tehát az a helyzet állt elő, hogy ha az eredeti tulajdonostól (Primustól) valaki 1925. december 31-én érvénytelen telekkönyvi bejegyzéssel szerzett tulajdonjogot (Secundus), akkor Primus a törlési pert a következő határidők szerint indíthatta meg:
- 32 évig indíthatta meg Secundus ellen,
- 3 évig (1928. december 31-ig), ha Secundus eladta az ingatlant a jóhiszemű Tertius-nak, de ha Secundus tulajdonjogát bejegyző végzést Primusnak kézbesítették 6 hónap állt rendelkezésére a per megindítására (sőt 60 napon belül a perindítási szándékát be kellett jelenteni).
További érdekesség is adódott e szabályból:
- Ha Secundus a három év elteltével (1929. január 1-jén) ugyancsak érvénytelen szerződéssel átruházta a tulajdont Tertiusra, akkor Primus már a maga jogán nem léphetett fel Tertius ellen,
- ha Tertius 1929. évben zálogjogot szerzett Secundus tulajdonjogán, Primus a pert Secundus ellen megindíthatta (1957-ig), de Tertius zálogjogának törlése ellen már nem léphetett fel.22
Az érvénytelen ügylet megtámadhatatlanná válása tehát nem az érvénytelenség okától, nem is az érvénytelenség keletkezésétől számított idő múlásának a hosszától függött, hanem attól, hogy az érvénytelen bejegyzés hatásmechanizmusába belépett-e egy jóhiszemű valaki. A jóhiszemű személy "várakozási ideje" (tehát hogy az ő jogának bejegyzése mikor válik megtá-madhatatlanná), lehetett 3 év, de lehetett mindössze 2 nap is, attól függően, hogy az, akitől a jogot szerezte, mikor került be a telekkönyvbe. Kolosváry Bálint szavaival "ez az ún. három éves telekkönyvi elbirtoklás intézménye, amely csakis az érvénytelenül bekebelezett egyéntől származó jóhiszeműen szerző harmadik személyek javára szolgálhat".23 Az elbirtoklás idejét azonban nem joggyakorlásának ideje dönti el - bár ő birtokolja el a jogot -, hanem az érvénytelenül szerző telekkönyvi bejegyzésétől számított időmúlás.
Ha a szabályozás logikája nem is támadhatatlan, az kétségtelen, hogy van benne rendszer. Ez a rendszer
- Szladits szavaival -, Grosschmid "mélyenszántó elemzésének" köszönhető, aki Primust állítja a középpontba, s aki szerint a törlési per voltaképp nem is a tulajdonjog alapján indított dologi kereset, hanem a korábbi telekkönyvi birtok alapján indított személyes kereset a telekkönyvi birtok visszaadására.24
A törlési per mai szabályai szakítanak az elbirtoklás dologi jogias eszméjével, s a szabályozás középpontjába az érvénytelenség kötelemi jogi rendelkezéseit állítják. Ez a megoldás sem problémamentes. "Dologi jogiasabb"-nak tűnik a törlési pert az elbirtoklási időhöz
- a jogszerző elévüléshez - kötni, hiszen nincs szükség arra, hogy az elbirtoklás jogszerű legyen. A korábbi szabályozás nem hozott be a dologi jogviszonyba kötelmi elemet, viszont az érvénytelenség okát és következményeit teljesen figyelmen kívül hagyta.
A ma hatályos jogszabályok szerint a törlési per megindításának lehetősége változatlanul aszerint alakul, hogy a keresetet ki ellen kell megindítani, a közvetlen jogszerzővel szemben, vagy azzal szemben is, aki érvénytelen bejegyzés alapján, de a bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogot.
A törlési per azonban a közvetlen jogszerzővel szemben mindaddig megindítható, amíg a jognyilatkozat érvénytelensége megállapítható. Így a semmis szerződés érvénytelensége miatt a pert határidő nélkül meg lehet indítani, ugyanis a Ptk. 234. § (1) bekezdése szerint a semmis szerződés érvénytelenségére bárki határidő nélkül hivatkozhat. A megtámadható szerződés elleni megtámadást egy éven belül írásban kell a másik féllel közölni, majd haladéktalanul a bírósághoz kell fordulni.
A közvetlen jogszerzőre vonatkozó határidők - hasonlóan a korábbi joghoz - nem alkalmazhatóak, ha tőle harmadik személy - jóhiszeműen és ellenérték fejében - jogot szerzett, ebben az esetben ugyanis a harmadik személy perben állása nélkül az eredeti állapotot nem lehet helyreállítani. Azzal szemben, aki az előző bejegyzés érvényességében bízva jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogot, a törlési keresetet hatvan nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló végzést a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. Három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha a kézbesítés nem történt meg.
A gyakorlatban tehát a törlési per megindításának lehetősége a következők szerint alakul:
- a semmis szerződés, pl. írásbeliség megsértésével kötött szerződés - érvénytelensége miatt a törlési per korlátlan ideig megindítható; ez a lehetőség még akkor is fennáll, ha az érvénytelenül szerző -nem telekkönyvi elbirtoklással, hanem valóságossal - tizenöt év elteltével az ingatlant már elbirtokolta;
- ha valaki megtámadható szerződéssel (pl. megtévesztéssel) szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát, az eladó a vevővel szemben a Ptk. 236. §-a szerinti határidőn belül - lényegében egy évig -léphet fel (más jogszerzésre is vonatkozik ez a szabály);
- ha az ingatlanra időközben harmadik jóhiszemű személy jogot szerzett, és az érvénytelen bejegyzésről szóló végzést az eredeti jogosult részére nem kézbesítették, a bejegyzéstől számított három év alatt indítható meg a törlési per.
Látható, hogy a szerződés érvénytelenségéhez igazodó megoldás nem teljesen megnyugtató: semmis szerződés esetében a határidő túlságosan hosszú, megtámadható szerződés esetében pedig túlságosan rövid. A jóhiszemű harmadik szerző elleni határidő pedig egyik határidőhöz sem igazodik.
A törlési per elvi konstrukciójának bizonytalansága mellett még értelmezési gond is kapcsolódik ehhez a határidőhöz: a jóhiszemű harmadik jogszerző részére nyitva álló határidőt mely időponttól kell számítani? Az eredetileg érvénytelen bejegyzéstől, vagy a jóhiszemű szerző jogának bejegyzésétől? A jogszabály erre ellentmondásos választ ad. Az Inytv. bevezető rendelkezése szerint a jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jog három év eltelte után nem törölhető [5. § (5) bek.]. A törlési perről szóló rendelkezés szerint a bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani [63. § (2) bek.]. A rendelkezés nem egyértelmű abban, hogy melyik bejegyzés az irányadó. Jójárt szerint a harmadik személy jogának bejegyzésétől számít e határidő, Kovács László szerint - ezzel Kisfaludy is egyetért - a határidő az érvénytelen bejegyzéstől számít.25
Értelmezéssel lehet azt is eldönteni, hogy aki hatósági határozattal szerzett tulajdont, azzal szemben a törlési keresetet meddig lehet megindítani? Van olyan álláspont, hogy amíg a határozat elleni jogorvoslatnak (így pl. a bíróság általi felülvizsgálatnak) helye van.
Ha figyelmen kívül hagyjuk az Inytv. bevezető rendelkezését - ez egyértelműen arra utal, hogy a harmadik személynél történő időmúlást kell figyelembe venni - akkor Kovács Lászlónak van igaza. Az általa képviselt álláspontot támasztja alá, ha a példaként szolgáló korábbi szabályozást (Telekkönyvi Rendtartás 148-150. §) vesszük figyelembe. (Megjegyezzük, hogy az Inytv. 5. §-ának ezt a rendelkezését egyéb ok miatt sem lehet túlságosan komolyan venni.)
További probléma, hogy a határidőt vajon a bejegyzéstől, vagy a bejegyzés ranghelyére irányuló időponttól kell számítani? A törvény bevezető rendelkezése [Inytv. 5. § (5) bek.] szerint ugyanis a jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jog (tény) a bejegyzés ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után nem törölhető.
A helyes álláspont szerintünk az, hogy ha a törlési pert a bejegyzéstől számított három éven belül megindították, a törlésre sor kerülhet. (Így foglalt állást egyébként a Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiuma is, BH 2000/8.)
A Ptk. legutóbbi koncepciója - szerintünk helyesen - tartalmazza azt a követelményt, hogy a Polgári Törvénykönyv rendelkezzék a telekkönyvi jog legfontosabb szabályairól.
Túlságosan sok azonban a kérdőjel ahhoz, hogy az új Ptk. megalkotásakor a telekkönyvi jog hatályos rendelkezéseit kritika nélkül a dologi jogba iktassuk és ne vegyük nagyító alá, ne próbáljunk meg elfogadhatóbb rendszert kialakítani. Az új szabályozás csomópontjai a következők lehetnek:
a) Nem szerencsés, ha a törvényhozó dönt el tudományos vitát. Nem javaslom ezért, hogy a tulajdonszerzés két mozzanatának jellegéről a törvény mondja ki a végső szót. A tradicionális rendszert azonban fenn-tartandónak vélem, s azt is, hogy - elsősorban ingatlanok esetében - a Ptk. határozza meg a tulajdonátszállást eredményező dologi ügylet sajátos szabályait. Ennek során a bekebelezési engedély jellegét is tisztázni kellene. A Ptk.-t megelőző magánjogban telekkönyvi szolgáltatásnak nevezték azt a jognyilatkozatot, amely-lyel a tulajdonjogot átruházó személy bejegyzési (bekebelezési) engedélyt adott az új jogosultnak. Ennek elmulasztása esetén bírói úton lehet őt ennek teljesítésére szorítani. A bírói eljárás dogmatikája azonban a mai napig nem tisztázott: jognyilatkozat pótlásáról van szó, vagy a bírói ítélet önálló "jogváltoztató tény" (Szladits kifejezése). Kétségtelen, hogy a tulajdonjog megszerzése nem a bírói ítélettel (Ptk. 120. §) történik, hanem a tulajdon átruházásával. Az átruházást pótló dologi igényre vonatkozó alapvetést a Ptk.-nak kell tartalmaznia. Erre épülhet egy dologi ügyletet pótló perfajta.
b) A közhitelesség követelménye alóli kivételeket csökkenteni kell, visszaadva azok önbizalmát is, akik a közhitelességet csökevényes, megszorításokkal terhes pszeudo-követelménynek vélik. Meg kell vizsgálni, hogy a törvénynél fogva bekövetkező tulajdonszerzések valamennyi esete fenntartandó-e (a hatósági határozattal való jogszerzést bizonyára nem kell a kisajátításra is kiterjeszteni), a jogilag jelentős tények jórészéhez pedig nem szabad azt a jogkövetkezményt hozzárendelni, hogy bejegyzésük elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti (pl. a különféle közérdekű korlátozások esete).
c) Meg kell fontolni, hogy helyes-e a törlési per megindítását minden esetben jognyilatkozat érvénytelenségétől függővé tenni. Indokolt-e, hogy semmisség esetén - a közhitelesség alóli kivételként - korlátlan ideig lehetőség van a bejegyzés törlésére. Úgy gondolom, az sem lenne jó, ha visszatérnénk a korábbi - az elbirtoklás idejéhez igazodó - szabályozáshoz. Ezekben az esetekben a jogcím fogyatékossága hat ki a tulajdonszerzés módjára, s nem lehet eltekinteni attól sem, hogy a jogcím orvoslása miként és mikor következhet be. Ugyanakkor ki kellene küszöbölni azt az ellentmondást is, hogy az elbirtoklás idején túl is - elvileg - nyitva áll a törlés lehetősége. Ehhez képest a semmis szerződésen alapuló érvénytelen bejegyzés esetén a törlési per megindítását az elbirtoklási idő elteltét követően ki kellene zárni.
d) A jóhiszemű harmadik jogszerző elleni törlési per megindításának határidejét az eredeti érvénytelen bejegyzéstől kellene számítani, és valóban a bejegyzés -s nem a ranghely - lenne az irányadó. (A ranghely fontos intézmény, de jelentősége elsősorban a meghatározott felek közötti jogviszonyban van; a bejegyzés az, ami a nyilvánosság követelményével összhangban áll.)
e) Meg kell határozni a törlési per megindításának szabályait szerződésen alapuló jogszerzésen kívüli esetekre is. A hatályos jogból úgy tűnik, hogy törlési perre csak érvénytelen szerződésen alapuló jog bejegyzésével kapcsolatban van lehetőség, holott a bejegyzés orvoslására szélesebb körben lehet igény. ■
JEGYZETEK
1 A telekkönyv fogalmát az ingatlan-nyilvántartással szinonim értelemben használom, nem elsősorban a jövőben bízó ember optimizmusa okán és nem is csupán a múlt iránti megbecsülésből. A szerző idegenkedik a hosszú és bonyolult kifejezésektől, az ingatlan-nyilvántartás pedig ilyen.
2 A corpus miben létére lásd szerző fejtegetéseit a Tulajdonjog I. (Egyetemi jegyzet), PPKE Deák Továbbképző Intézet kiadása, 2001, 91. o.) kiadványban.
3 Szladits Károly: Dologi jog, Grill Budapest, 1930, 95. o.
4 Szladits Károly: Magyar telekkönyvi anyagi jog (szerkesztette: Fűhrer Imre) Budapest, 1921. 85. és köv. old.
5 Szladits, i. m. 85. o.
6 Szladits: Dologi jog, 100. o.
7 Szladits: Telekkönyvi jog, 176. o.
8 Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás, Budapest, 1941. 26. o.
9 Szladits szerint a telekkönyv joghatásos nyilvánkönyv, tartalmához háromféle joghatás fűződik: a) bizonyítási, b) jogváltoztató és c) közbizalmi joghatás. (Szladits: Dologi jog, 121. o.) Ez a csoportosítás is azt sugallja, hogy a telekkönyv elvei szerteágazóbbak, mintsem egyetlen elvbe besűrít-hetőek lennének. A fenti csoportosításban az a) pont alatti lényegében a közhitelességet ragadja meg, a b) pont alatti a bejegyzési elvet, s a c) pont alatti közbizalmi hatást.
10 Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, Magyar Jog 2001/9. sz.: Kurucz Mihály: Az ingatlan-nyilvántartási jog az új törvény után, Ügyvédek Lapja 2002/2. sz.; Kovács László: Új törvény az ingatlan-nyilvántartásról, Közjegyzők Közlönye, 1998/10. sz.; Kisfaludi András: A szerződés érvénytelensége és a közhiteles nyilvántartások, in.: Ünnepi dolgozatok Weiss Emilia tiszteletére, ELTE ÁJK. 2002.
11 Polgári Törvénykönyv Magyarázata (szerk.: Gellért György) Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1995. 300. old.; Petrik Ferenc: Ingatlan-nyilvántartás, Kommentár a gyakorlat számára, HVG-ORAC, 1995. 10. old., a 4. pótlapon (2000.) 14. old.
12 Jójárt László, i. m. 514. o.
13 Kurucz Mihály, i. m. 2002/2. sz.
14 Lenkovics Barnabás: Magyar Polgári Jog, Dologi jog, Eötvös Kiadó, 2001. 145.
15 Kisfaludi, i. m. 164. o.
16 Megtisztelő, hogy Kisfaludi a közhitelesség elvének megközelítésében "hagyományokkal szakító", "változást jelentő" irányzatnak minősíti a Ptk. magyarázatban adott elemzésemet a közhitelességről (Kisfaludi, i. m. 146. o.). Azt viszont sajnálom, hogy a meghatározásomból csak ezt az elemet (a közhitelességgel összefüggő követelményt) vette észre, az elv további elemzését figyelmen kívül hagyta. (Lásd a már felhívottakon kívül; Petrik, in. A Polgári Törvénykönyv magyarázata (szerk.: Gellért György) Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 2001: 384-389. o.
17 Az 1) alatti megfogalmazás - akár itt, akár más szerzőnél - akkor is vélelmet jelent, ha ezt a meghatározás külön nem is tünteti fel. Idézzük fel: a törvényes vélelem (praesumptio) - általánosságban - azt jelenti, hogy egy közvetlenül be nem bizonyított tényállást valónak kell elfogadni, ha ugyanakkor egy másik tény bizonyított. Ehhez képest a bejegyzés ténye bizonyítja, hogy az is valóságos, amit a bejegyzés kifejez (pl. a tulajdonjog megszerzése valóban megtörtént).
18 Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, Magyar Jog 2001/9. 522. o.
19 Világhy Miklós - Eörsi Gyula: Polgári Jog Tankönyv, 1973. 270. o.
20 Kolosváry 264-265. o. Ezt a szabályt hasonlóképpen ismerteti Szladits is (Dologi jog, 153. o.)
21 Szladits: Dologi jog, 155. és 158. o.
22 A példa ismertetése Szladits nyomán.
23 Kolosváry, 265. o.
24 Groschmid: Fejezetek kötelmi jogunk köréből, I. köt. 2. kiadás, Budapest, 1901. 335., 338., 344. o.
25 Kovács i. m. 17. o.; Jójárt i. m. 520. o.
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Petrik Ferenc Legfelsőbb Bírósági tanácselnök, Budapest
Visszaugrás
