A dologi jogban a versengő jogok körében - főszabályként - a kötelmi joggal ellentétben az időben előbb keletkezett jog az erősebb, az érvényesül, így az egyes jogok között változási, illetőleg ehhez kapcsolódó hatályosulási rangsor alakul ki.1 Az anyagi jog szabálya folytán jogok nem egyenlőek, a telekkönyvek túlnyomó többsége ezt rangsort olyan módon valósítja meg, hogy az egymással konkuráló jogosultságok közül a korábban kérelmezett jog a később bejegyezni kértet megelőzi.2 A telekkönyvi rangsor szabálya tehát abból indul ki, hogy a korábban bejegyezni kért nyilvánkönyvi jogok előbb szerzett jogok, így "erősebbek" az időben később előterjesztett kérelmen alapulóktól, mint később szerzettektől. A szerzés időpontját is a nyilvánkönyvi rangsor határozza meg.
A később szerzett jog csak akkor és annyiban érvényesülhet, amennyiben az érvényesülés a korábban szerzettnek rovása nélkül lehetséges. A forgalmi érdek követeli meg azt a módosulást az ingatlan dologi jogviszonyokban, hogy a különböző jogosultságok versenyében a jog szerinti első szerző (iure prior) ne a jogváltozásról szóló megállapodás időpontja szerinti időbeni első szerző (tempore prior) legyen, hanem ehelyett a nyilvánkönyvet először igénybe vevő szerzőt kell első jogosultnak (iure prior) tekinteni. Így a nyilvánkönyvi igényérvényesítéshez és nem a jogátszállásról való megegyezéshez kapcsolódik a szabály: "Qui prior tempore potior iure", azaz a nyilvánkönyvi tempore prior egyben iure prior.3 Ez a szabály pedig nyilvánkönyvi rangsor szabályát jelenti egyben.
A rangsor eljárásjogi értelemben4 a korábban kérelmezett bejegyezési kérelemnek korábbi elintézési helyet alapít, így a mellékelt okiratban foglalt jog számára is megadja a prioritást a bejegyzés - pozitív vagy negatív - teljesítése tekintetében.5 Az alaki rangsort, mint a bejegyzési kérelmek intézésének eljárási sorrendjét azok telekkönyvi hivatali, illetőleg az ingatlan-nyilvántartási iktatási sorrendje határozza meg.
A ranghely anyagi jogi értelemben6 a bejegyzésre kerülő jogok és tények hatályosulása helyét jelenti, amelyet a telekkönyvi, ingatlan-nyilvántartási kérvények érkezési sorrendje határoz meg. Ezért a ranghely egy vagyoni értékű pozíciót jelent.7 A rangsor a ranghelyek egymás utánisága.8 A rangsorelv anyagi jogi értelemben tehát jogok hatályosulására adott szabály, különböző jogok összeütközése esetén szabja meg, hogy melyik jog az erősebb.9
Az alaki rangsort meghatározó iktatási sorrend látszólag a hivatalnak szóló ügyintézési rendező szabály, valójában azonban harmadik személyek felé is ez hatályosul anélkül, hogy erről mindig időben tudomást szereznének. Az iktatott nyilvánkönyvi változásokat harmadik személyek felé a telekkönyvi betéten, illetőleg ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapon az ún. széljegyzés jelzi, de nem határozza meg. Ha a széljegy tartalma és az iktatás tartalma eltér, akkor az iktatási sorrend dönt a kérelmek elintézése sorrendjéről, azok hatályosulása helyéről, a rangsorról. A széljegy tehát a rangsort sem alaki, sem anyagi jogi értelemben nem határozza meg, nem érinti.10
Az alaki és az anyagi jogi értelemben vett rangsor szabályának tartalma a telekkönyvi típusú rendszerekben nem esik teljesen egybe, bár az esetek döntő többségében az iktatási rangsor egyben a hatályosulási sorrendet is meghatározza.
A telekkönyvi típusú rendszerek a nyilvánkönyvi bejegyzés konstitutív hatályán túl a ranghelyre is kiterjedő jogvédelmi hatásban válnak el a többi ingatlan-nyilvántartástól. Azokban a nyilvántartásokban, ahol a közhitelesség jogvédelmi hatásának pozitív és negatív oldala nem épült ki, a nyilvántartási rangsor csak alaki joghatást mutat fel, az egyes kérelmek elintézésének sorrendjét határozza meg. A telekkönyvi rendszerek bizalomvédelmi deficitje a nyilvánkönyvi változások joglátszatán alapuló jogvédelem hiányában mutatható fel. A joglátszat csak a bejegyzett jogokhoz kapcsolt.
A telekkönyvi elvű rendszerekben a nyilvánkönyvi bizonyító erő eljárásjogi, továbbá a közhitelesség jogvédelmi hatása egyszerre terjed ki a bejegyzett jogok fennállására és azok hatályosulására, ún. ranghelyeire, következésképpen a jogok hatályosulása sorrendjére, ún. rangsorára, de nem terjed ki a változásokat jelző elintézetlen nyilvánkönyvi kérelmek sorrendjére.11
Az előbbiekben mondottak az okai annak, hogy a nyilvánkönyvi közhitelesség faktorai körében tárgyalni kell a ranghely és rangsor joghatásait. A közhitelesség és a ranghely hatása különböző személyeknek nyújt jogvédelmet. A közhitelesség a jóhiszemű harmadik személyt valójában a nyilvánkönyvön kívüli anyagi jogi jogosulttól védi, a ranghely anyagi joghatása a nyilvánkönyvön belüli jogosultakkal szemben nyújt védelmet.12 A nyilvánkönyv alapján a versengő jogok tekintetében a nyilvánkönyvi bejegyzés ranghelye13 az irányadó a jog érvényesülése tekintetében.
Az anyagi jogi értelemben vett rangsorozat nem csak a közhitelességgel áll szoros kölcsönös meghatározottsági viszonyban. A telekkönyvi elvű rendszerekben14 a nyilvánkönyvi bejegyzés hatálya adta joglátszat nem csak a bejegyzett jogok, feljegyzett tények fennállására hat ki, de kiterjed azok ranghelyére is. A bejegyzés hatálya az adott jogosultság és annak ranghelye együttesében fejti ki hatását, bármelyikük hiánya a jogosultság változása, az ahhoz rendelet jogvédelemi hatás hiányát is jelenti egyben. A ranghely ezért mindenekelőtt anyagi jogi intézmény, eljárási oldala, az ügyek intézésének rendje anyagi jogi hatása kifejtéséhez szükséges.
A rangsor anyagi jogi hatása kapcsolja össze a rangsor elvét és a bejegyzési elvet. A bejegyzett jog hatályosulása és keletkezésének, illetőleg érvényesítésnek időpontja egymást kölcsönösen feltételezik, szabály szerint egybeesnek, de nem is egyszer elválnak egymástól. A bejegyzés időpontjához kötött jogkeletkezés az ingatlan-nyilvántartási rangsor szabályát áttörné azáltal, hogy függetlenítené a jog keletkezését hatályosulásának ranghelyétől. Ezen alapul az a következtetés, hogy a jogok keletkezése a bejegyzéssel, egyben a bejegyzési kérelem benyújtásának időpontjára visszamenő hatállyal értelmezhető.
A telekkönyvi bejegyzési kérelemhez hozzárendelt ranghely kiterjed a bejegyzés pozitív és negatív jelentéstartalmára is. Ennek megfelelően a telekkönyvek túlnyomó többségében a bejegyzés időpontjával a kérelem időpontjára visszaható jogváltozás áll be.15 Hoffmeister és Feil szerint ezt a megoldást alkalmazza az "osztrák telekkönyvi jogcsaládhoz valamikor tartozó közép-európai államok mindegyike. Az "osztrák telekkönyvi jogcsalád" az egymást kizáró jogok körében a később bejegyzettet, az egymással versengő jogok körében a korábban bejegyezni kért jogot engedi előbb hatályosulni.16 Az osztrák17, és annak nyomán a szlovén, a horvát,18 illetőleg ettől függetlenül a cseh, szlovák19, - egyes vélemények szerint - a svájci jogban a dologi jog a nyilvánkönyvi bejegyzéssel a bejegyzési kérelem iktatása időpontjára visszaható hatállyal keletkezik, módosul és szűnik meg főszabályként.20 A telekkönyvi, illetőleg nyilvánkönyvi jogok hatályosulása a bejegyzésük iránti kérelem iktatási időpontjához kötődik, azaz a ranghely szabálya és hatálya köti a jog keletkezését a kérelmek iktatásához21. A lengyel telekkönyvben a bejegyzésnek a tulajdonjog keletkezése, változása, megszűnése tekintetében nincs jogkeletkeztető, konstitutív hatálya. Ahol kivételesen mégis van jogkeletkeztető hatály, mint például a haszonélvezeti jog keletkezésénél, ott az a bejegyzési kérelem időpontjára visszaható hatályú.22
Azokban a telekkönyvi rendszerekben, ahol a bejegyzési kérelem időpontjára visszaható hatállyal keletkeznek, módosulnak, szűnnek meg a jogok, attól függően érvényesíthetők más jogok és jogilag jelentős tények, a bejegyzési kérelem a bejegyzendő jogosultságra nyilvánkönyvi "kérelmezői várományt" teremt.23 A kérelmezői váromány sajátos várományi helyzetet teremt, alapja és forrása a nyilvánkönyvi igény, tartalma nem azonos a dologi várományi helyzettel, mégis ahhoz hasonló annak tartalma. Azt a jogi helyzetet írja le, amelyben a jogátszállás magánjogi feltételei túlnyomórészt teljesültek, az azt kiteljesítő közjogi elismerés viszont még nem következett be.
Eltér ettől az ún. osztrák telekkönyvi jogi család ranghely szabályától a német és a svájci telekkönyv.24 A német telekkönyvi jogban25 nem a kérelmezés időpontja, hanem a telekkönyvi bejegyzés ideje szabja meg a ranghelyet. A kérelmezés és bejegyzés közötti idő nem más, mint az eladó terhére beállott rendelkezési korlátozás, így a bejegyzési kérelem prioritási, védelmi joghatása itt sem hagyható figyelmen kívül.26
A német polgári jog a bejegyzett jogok ranghelyét, következésképpen rangsorozatuk szabályát két elv az ún. "Locusprinzip", illetőleg az ún. "Tempusprinzip" figyelembevételével határozza meg.27 A telekkönyvi betét azonos lapján bejegyzett jogok között a hatályosulás sorrendjét a bejegyzések sorrendje határozza meg. A telekkönyvi betét különböző lapjain lévő bejegyzések rangsorát a bejegyzések időpontja határozza meg. Eltér a ranghely anyagi jogi szabályától a rangsor eljárási tartalma, mert azt a bejegyzési kérelmek telekkönyvi iktatási időpontja határozza meg.28
A svájci jogban29 bejegyzés jogkeletkeztető hatályának a kérelem iktatása időpontjára visszaható hatályáról is és annak ellenkezőjéről is olvashatunk. Heinz Rey szerint a jogok a telekkönyvi iktatás időpontjára visszaható hatállyal keletkeznek, változnak, szűnnek meg.30 A bejegyzési ranghely szabálya minden jel szerint visszavezethető arra is, hogy a német jog ismeri a jogváltozás bekövetkezését arra az esetre is, ha a telekkönyvi bejegyzésre megegyezés hiányában került sor.31 Hoffmeisterrel ellentétben Böhringer32 szerint ilyen szabályt tartalmaz a svájci telekkönyvi jog is. Böhringer szerint33 a svájci polgári anyagi jog szabálya szerint a dologi jogok jogügylettel alapított keletkezése, módosulása és megszűnése a telekkönyvi bejegyzéssel, és a bejegyzés időpontjával megy végbe. Auer és Hoffmeister mindenesetre nem lát lényegi különbséget a két ranghely szabály között a kérelmen alapuló várományi helyzetet meghaladóan.
A régi magyar telekkönyvi jog34 a rangsor szabályát a "bejegyezvények" hatályosulása, továbbá az egyes kérvények ügyintézési sorrendje tartalmi keretein belül szabályozta. A rangsor szabálya a joghatály nélküli feljegyzések körében is érvényesült, annak ellenére, hogy a közhitelesség jogvédő hatása ezekre az esetekre nem terjedt ki.35 A rangsor e szigorú szabálya arra utal, hogy nem a bejegyzés hatályához képest nyert értelmezést sem a rangsor, sem a közhitelesség védelmi hatása. A rangsor szigorú szabálya folytán adott bejegyzés ranghelyét csak kérelemmel és bejegyzésre alkalmas okirattal együtt lehetett biztosítani.36
A régi magyar telekkönyv37 alapján egy adott bejegyzés alaki rangsora "a telekkönyvi kérvények iktatókönyvi számának sorrendjéhez igazodik. Hasonlóan rendelkezik az Mtj. 922. §-a, azzal a jelentéktelen eltéréssel, hogy azt az időpontot veszi döntőnek, amikor a beadvány a telekkönyvi hatósághoz érkezett. Az eltérés nem lényegi, mert iktatni a beérkezés sorrendjében kell a telekkönyvi beadványokat.
A kérvény beadásával azonban a kérelmező csak akkor szerez ranghelyet, vagyis jogának hatályosulási pozíciót, ha a kérelem és az annak alapjául szolgáló okirat alkalmas a helyt adó elintézésre. A kérelmet a telekkönyvi rendtartás szerint nem lehet hiánypótlás végett visszaadni,38 sem hiányait pótkérvénnyel pótolni,39 ha csak külön rendelkezés meg nem engedi. A bejegyzés időpontja közömbös mind a hatályosulás, mind a jogok keletkezése szempontjából.40 Éppen ezért a telekkönyvi jog szerzéséhez a kérelem beadása előtt nem csak a telekkönyvi betétet, hanem az iktatókönyvet is meg kell tekinteni azért, hogy kiderüljön: nincs-e elintézetlen beadvány, amely a bejegyeztetni kívánt jogot érinti. A telekkönyvi széljegy41 csak segítséget ad a rangsor kérdésében, de kétségmentes eligazítást nem nyújt. Ha a telekkönyvi betétben42 nincs is széljegyzet, ez még nem ad teljes biztonságot, mert az iktatott beadvány széljegyzésének elmaradása akár jogszerűen nem történt meg, akár tévedés folytán elmaradt, a rangsort nem érinti. Az egyidejűleg érkezett telekkönyvi kérvények azonos rangsort kapnak.43
A kúriai gyakorlat44 valamely telekkönyvi jog ranghelyét a bejegyzési kérvény és a bejegyzésre alkalmas okirat együttes szolgáltatásához kötötte. Az alaki rangsor vonatkozásában - esetről esetre - mind az iktatás, mind a széljegyzés ranghelyet meghatározó szerepét aláhúzta. Az eljárási rangsort az iktatott, de nem széljegyzett kérelemre egyértelműen az iktatás időpontjához kötötte.45
Sárffy joggal rögzíti, hogy rangsorról csak több bejegyzés közt lehet szó, egy követelésnek csak ranghelye lehet.46 Tímár47 értelmezésében a ranghely az adott jog pozíciója, fokozata, más jogokhoz képest, amelyek egymásra következésének rendjében alkotnak rangsorozatot.48 Szladitsnál a ranghely vagyoni értékű jogi helyzet, a ranghelyek egymásutánisága a rangsorozat. A rangsor mindenekelőtt anyagi jogi szabály, ennek eljárási érvényesítése az alaki rangsor.49
Tímár50 három változatot is elemzés alá vont a nyilvánkönyvi rangsor meghatározására. Sághy, Szladits, Kolosváry nem vizsgálta tüzetesen a lehetséges alternatívákat51, a telekkönyvi rendtartás alapján rögzítette a kérelem időpontjához a rangsort. Sárffy52 röviden kitért a bejegyzés napjához kötött rangsorra is, de nem adott elemzést. Sághy az egyidejű érkezés esetére az azonos nemű, illetőleg a különböző jogok bejegyzése esetén vizsgálta a rangsort megállapító tényeket, összevetve a magánjogi törvénytervezetek eltérő szabályait.53 Tímár vállalkozott a mélyebb elemzésre, amely tanulságos a jogok keletkezésének időpontja szempontjából is.54 Tímár szerint "legigazságosabb volna a rangsort az egyes jogok keletkezését megindító materialis consensusok létesülésének időpontja szerint állítani össze... Ez a módszer azonban az alaki és anyagi rangsor szabályát is kettétörné." A második eshetőséget a bejegyzés sorrendjében látta, és bár az a "legtermészetesebbnek és legtetszetősebbnek mutatkozott", mégis "kivihetetlennek" bizonyult. Tímár ennek okát egyfelől abban jelölte meg, hogy a bejegyzési kérelmeket nem tudja telekkönyv nyomban teljesíteni, azaz nem nap- rakész, másfelől a telekkönyvi határozatok nem véglegesek, meg- támadhatók. Ennél fogva a bejegyzési ranghelyet kitennék a jogerőnek, ami időnként nem is teljesülhet. Így maradt kizárásos alapon a bejegyzési kérelmek iktatási időpontja.55
Eörsinél56 a prioritási hatás a jogügyletek körében az ún. extern hatályok átszállásának megállapításánál ad megoldást. Az extern hatályok kérdésköre Eörsit a tulajdonátszállás témakörében foglalkoztatja, de a nyilvánkönyvbe bejegyezhető jogosultságok kapcsán általában is használható módszer. A prioritási hatály lényege Eörsi megfogalmazásában szűkebb és tágabb értelemben is megjelenik a vindikációs jogosultság gyakorlása szemszögéből vizsgálva. A prioritás hatály vizsgálata Eörsi fogalomrendszerében azt jelenti, hogy ki tempore prior az egyenlő és azonos időben keletkező jogosultságok esetén, de még ettől is fontosabb, hogy ki a iure prior eltérő időben keletkezett azonos vagy különböző erejű jogosultságok esetén. Eörsinél a prioritási hatály és időpontjának beállta külső jelhez, ingatlanoknál a telekkönyvi ranghelyhez (széljegyzés) kötődik.57 Ezzel szemben áll a telekkönyvi szabály, miszerint a ranghely a telekkönyvben nem a széljegyhez, azaz a telekkönyvi betét megfelelő lapján publikált iktatott jogváltozási eljárást indító telekkönyvi kérelemhez, hanem a telekkönyvi iktatás időpontjához kapcsolódik.
A Ptk. hatályba lépése után kiadott új telekkönyvi rendelet58 a bejegyzések rangsorát a bejegyzés alapjául szolgáló kérelem (megkeresés) telekkönyvi hivatali iktatási időpontjához és nem a telekkönyvi széljegyhez köti. A telekkönyvi rendelet - a Ptk.-hoz hasonlóan - nem ad szabályt az anyagi jogi rangsorra, nem szól a telekkönyvi bejegyzések hatályosulásának sorrendjéről.59 A telekkönyvi rendelet60 azonban - eltérően a régi telekkönyvtől - a közbenső intézkedéseknek61 nagy teret ad, ezzel felpuhítja rangsor szabályát, azzal összefüggésben a közhitelesség jogvédő hatását is.
A közbenső intézkedések62 a kérelem által foglalt ranghelyet fenntartják63, ennek révén a pótlólagos iratszolgáltatással az eredetileg alkalmatlan okiratok utólag kiegészíthetők, utólag bejegyzésre alkalmassá tehetők. Ezáltal a telekkönyvi a rangsor bizonytalanná, kiszámíthatatlanná válik, ezen keresztül a közhitelesség joghatása is csorbul.64 A rangsor szabályát azonban még a közbenső intézkedéseknél is jobban rontja a jogorvoslati ügyszakban, a fellebbezési eljárásban lehetővé tett iratpótlás, és ezen keresztül a bejegyzés ranghelyének "utólagos fenntartása". A szocialista telekkönyvi rendelet a telekkönyvi végzés saját hatáskörben való megváltoztatása lehetővé tételével csempészi be a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok pótlólagos kiegészítése lehetőségét.65 Az elutasító határozat elleni fellebbezésre a telekkönyvi hivatal saját határozatát módosíthatja. A módosítás folytán eszközölt bejegyzés a kérelem eredeti ranghelyén hatályosul.66 A rangsor szabályának a telekkönyvi rendeletben elkezdett felhígítását az egységes ingatlan-nyilvántartási törvényerejű rendelet fejleszti tovább, korlátlan pótlólagos iratpótlást lehetővé téve mind az első, mind a másodfokú eljárásban. Így válik a rangsor szabálya megtévesztő jogintézménnyé.67
Kampisnál68 a rangsor szabályát mind alaki, mind anyagi jogi jelentésében megfogalmazza. A hatályosulás rendjére külön szabályt fogalmazza meg az egymást kizáró, illetőleg a versengő jogokra: a nyilvánkönyvben bejegyzett egymást kizáró jogok, tények, illetve körülmények közül az bizonyul erősebbnek, amelyet később jegyeztek be. Az egymással összeférő jogok, tények vagy körülmények közül azonban az, amelyik előbb került bejegyzésre. Az egymást kizáró jogok közül a később bejegyzett hatályosul, addig az egymást ki nem záró, hanem versenyben álló jogok közül az időben előbb bejegyzett, vagy időben előbb ranghelyet biztosított lesz erősebb a jogérvényesítés szempontjából.
Kampis - széleskörű és alapos telekkönyvi jogi műveltsége alapján, de tételes jogi alátámasztás nélkül - a bejegyzés ranghelyét a bejegyzés alapjául szolgáló kérelem vagy hatósági megkeresés időpontjához köti, és elveti az okiratok keltéhez, illetőleg a betétbe való bevezetés (bejegyzés) időpontjához kötött ranghely szabálya lehetőségét.69 Világhy 70 - Kampishoz hasonlóan - nem vesz tudomást a telekkönyv tételes jogi szabályozása hiányairól, a rangsort mind alaki, mind anyagi jogi jelentésében definiálja a rangsorozat elvét, de nem értékeli a rangsor szabályát feldúló telekkönyvi eljárásjog újításait. Világhy - ugyancsak minden tételes jogi szabály nélkül - külön kihangsúlyozza, hogy a bejegyzések rangsora független a határozathozatal időpontjától.
Az 1972. évi 31. számú törvényerejű rendelettel szabályozott egységes ingatlan-nyilvántartásban a ranghely és a rangsor szabályozásában, annak értelmezésében nincs lényegi változás, annak anyagi jogi tartalmát - hasonlóan a telekkönyvi rendelethez - jogszabály továbbra sem nem fogalmazza meg, sem az ingatlan-nyilvántartási jogszabályban, sem a Polgári Törvénykönyvben. A nyilvánkönyvi bírói joggyakorlat71 esetenként alapjaiban eltér a nyilvánkönyvi irodalom által fenntartott regulától, és a bejegyzés alapjául szolgáló okirathoz köti ranghelyet, viszont az alaki rangsort a kérelemhez köti.
A nyilvánkönyvi irodalom helyesen, de a tételes szabály hiányáról tudomást sem véve fenntartja az anyagi és alaki ranghely, illetőleg rangsorozat szabály tartalmát, mint nyilvánkönyvi elvet.72 Világhy73 mind alaki, mind anyagi jogi jelentésében definiálja a rangsorozat elvét. Világhy az ingatlan-nyilvántartási rangsor magyarázata során ismét hangsúlyozza, hogy a "bejegyzések rangsora független a határozathozatal időpontjától vagy tényleges eszközlésétől, a döntő a bejegyzés iránti kérelem beérkezése (iktatása)."
Jójárt az anyagi jogi tartalmat, mint elvet magyarázza, de - hasonlóan Kampishoz - nem jelöl meg, illetőleg nem tud egyetlen tételes jogszabályi helyet megjelölni, amely ezt alátámasztaná. A szerzőt ez nem akadályozza meg abban sem, hogy különbséget tegyen egymást kizáró, illetőleg egymással versengő jogok különböző hatályosulási rendje között. Jójárt a rangsor meghatározásakor az egyes ranghelyeket megillető időpontot jelöli meg a rangsor alapjaként, ami annyiban tévedésnek tűnik, hogy az csak az anyagi jogi értelemben vett rangsorra igaz, hiszen a jog hatályosulása bármikor elválhat az alaki rangsortól.74
Lenkovics75 a rangsor elve meghatározásakor az anyagi hatályt, a jogok hatályosulása sorrendjét ragadja meg. A jogok hatályosulását a bejegyzési kérelem iktatási időpontjához köti.
A cseh és szlovák ingatlan-nyilvántartási jog76 a jogok keletkezését és hatályosulását nem a bejegyzés időpontjához, hanem az azok bejegyzése alapjául szolgáló okirat és kérelem iktatása időpontjához köti. A cseh és szlovák nyilvánkönyvi jog azért érdemel kiemelést, mert egyfelől - a magyar rendszerhez hasonlóan - egységes az ingatlan-nyilvántartás van, és a két nemzeti jogban77 a nyilvánkönyvi bejegyzések joghatásai a jogerős nyilvánkönyvi bejegyzési határozattal állnak be,78 a bejegyzési határozat jogerejéhez kapcsolódik a jogkeletkezés,79 de a kérelem iktatása időpontjára viszszaható hatállyal hatályosulnak a jogok.
A szerb ingatlan-nyilvántartási jogban80 a jogok az ingatlanra vonatkozólag csak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel szerezhetők, vihetők át és szűnhetnek meg. A jogok keletkezése és hatályosulása a bejegyzés ranghelyéhez kötődik.
A telekkönyvi, illetőleg az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések, feljegyzések sorrendjét az alapul szolgáló eljárást megindító bejegyzési, feljegyzési kérelem iktatási időpont szerinti sorrendje határozza meg.81 Ezek a telekkönyvi betétben, illetőleg a tulajdoni lapon átvezetett változások sorszámát, illetőleg ezen alapuló sorrendjét, de nem feltétlenül a helyét határozzák meg. Ennek okai a nyilvánkönyvi irodalomban jól kimunkáltak.
Rangsor tágabb értelemben
A rangsor nem kizárólag az egy tulajdoni lapon nyilvántartott ingatlanra vonatkozó bejegyzések, feljegyzések, átvezetések elintézési sorrendjét határozza meg, hanem első sorban egyáltalán az iktatóhoz érkezett beadványok elintézésének rendjét. Ehhez képest kilép a bejegyző hatóság a rangsorból akkor is, ha a különböző tulajdoni lapokat érintő változás átvezetési kérelmek iktatási sorrendjén átlépve, a rangsort csak egy tulajdoni lapra szűkíti le, és azon belül intézi el a kérelmeket iktatási sorrendjük szerint. Ilyen eljárás az ingatlan-nyilvántartási jogban már soron kívüli eljárásnak minősül, és szabály szerint vezetői engedélyt feltételez.
Rangsor szűkebb értelemben
A rangsor, mint az egy tulajdoni lapon iktatott változás átvezetési kérelmek elintézésének sorrendje is értelmezhető. Ebben a vonatkozásban nyeri el a jogok hatályosulása szempontjából vett jelentését is, nevezetesen a rangsor a ranghelyek sorrendjét, a bejegyzésre kerülő jogok, tények hatályosulásának, érvényesíthetőségének sorrendjét is meghatározza, ezáltal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok és feljegyzett tények egymáshoz való viszonyát szabályozza. A rangsor - szabály szerint - az egymást kizáró jogok és tények tekintetében a későbbi bejegyzés, az egymást ki nem záró bejegyzések tekintetében pedig a sorban legkorábbi bejegyzés hatályosul.
Rangsor a manuális ingatlan-nyilvántartásban
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések rangsora is - hasonlóan a telekkönyvhöz - az iktatás időpontjához, és nem a tulajdoni lap megfelelő részén történő széljegyzéshez kötődik.82 Ha a kérelem iktatása megtörtént, a rangsor már beállt akkor is, ha a kérelem széljegyzése bármely okból elmaradna. Ebben az esetben a tulajdoni lap, mint a nyilvántartás része nem tanúsítja "közhitelesen" az adott nyilvánkönyvi jogváltozásra irányuló kérelem és okirat (beadvány) rangsorát, de annak hiányát sem, mivel a tanúsító erő csak a nyilvánkönyvbe bejegyzett jogváltozásokra terjed ki.83 Az iktatott, de nem széljegyzett nyilvánkönyvi igény jogosultja a nyilvánkönyvi iktató szerinti helyen bír kérelmezői várománnyal, e pozícióban legitimált a helyzete a jogváltozási kérelme elbírálására. Az ellenkező bizonyításával megdönthető ez a hely, de nem mindenkinek, illetőleg nem bármely időre. Az iktatás jogsértő jellegét csak az bizonyíthatja aki ezáltal nyilvánkönyvi ranghelyet szerezne. Ilyen jogosult lehet a széljegyzett kérelem szerinti nyilvántartási igény jogosultja, aki a tulajdoni lap alapján bízott a rangsor szabályában. A rangsort a nyilvánkönyvi segéd, az iktató határozza meg addig, amíg bejegyzés nem történt. Az ellenkező bizonyításának nincs végső határideje sem, mivel ilyen határidőt a jog nem ad.
A bejegyzett jogok esetén azonban a közhitelesség jogvédelmi hatása folytán a megtámadási határidő már behatárolt: a végső határidőt a közhitelesség fikciós tényállásnak beállása jelenti, amely nem más, mint a törlési, kiigazítási keresetek megindítását kizáró határnap.
Az ingatlan-nyilvántartás (akárcsak a telekkönyv) nem hagyja teljesen védtelenül megtekintőjét, de más nyilvánkönyvi részt ad ehhez segítségként, egyfelől az iktatót, másfelől az okirattárat. Az okirattár "bizonyítja" a beadvány létét, de nem tanúsítja azt hitelesen, mivel egyrészt ahhoz a nyilvánkönyvi jog nem kapcsol ilyen joghatást, másfelől az nem korlátlanul megtekinthető. Az alaki nyilvánosság korlátja kihat az anyagi nyilvánosságra is, azt kikapcsolja.
A tulajdoni lap akkor tanúsítja az iktatás szerinti sorrendet, ha az iktatott változási kérelmeket pontosan és kimerítően széljegyezték. Amennyiben a nyilvánkönyvi jogi változások széljegyzése nem követi azok iktatását, a két eltérő tartalmú tanúsítás közül a tulajdoni lap tanúsító ereje erőtlen, a nem létező bizonyító erőt nem is kell megdönteni, közhitelesen tanúsít a nyilvánkönyvi iktató. Az ingatlan-nyilvántartási iktató hiteles tanúsítása határozza meg a bejegyzési rangsort a nyilvánkönyvi jogszabály erejénél fogva.84
Jól láthatóan a rangsor elvének megsértése az egyes nyilvántartási részek eltérő és egymásnak ellentmondó "hitelessége" ütközésével jár, amely következményként az ingatlan-nyilvántartás, mint egész hitelessége sérelmével jár. A közhitelességnek az ingatlan-nyilvántartás egészéhez való hozzárendelése ugyanis nem számol azzal a helyzettel, hogy mi a közhitelesség tartalma, ha a nyilvánkönyvi részek mást - és mást tanúsítanak. A tulajdoni lap, annak hiteles másolata ugyanis csak a tulajdoni lapon széljegyzett és átvezetett kérelmeket tükrözi vissza, de hitelesen csak a bejegyzett jogosultságokat. Ha a bejegyzési kérelem a tulajdoni lapra nem jutott fel, akkor a tulajdoni lapot megtekintő alappal nem bízhat a nyilvántartási állapot lezártsága hitelességében, valójában a nyilvánkönyv teljességében, mivel lehet olyan jogváltozás, amely kizárja joga bejegyzését, leértékeli jog tartalmát. A tulajdoni laphoz ex lege rendelt "közhitelesség" a nyilvánkönyv teljességét jelenti ugyan, de nem terjed ki az el nem bírált jogváltozások körére. Az a fél, aki a kérelmet benyújtotta, abban bízhat, hogy a kérelme rangsor szerint bírálandó el és az ingatlan-nyilvántartásban őt illeti meg a bejegyzés ranghelye és nem a később érkezőt, de a tulajdoni lapra korábban rávezetett személyt.
Az ellentmondás feloldásának megoldási módja az ún. "zérus összegű" játszmák szabálya szerint alakul, a nyilvánkönyvi igénnyel fellépők egyike elveszti a nyilvántartásbavételre vonatkozó igénye ranghelyét, talán magát a nyilvántartási igényt is a másikkal szemben. A vesztes fél igénye legfeljebb kötelmi igénnyé alakul át a nyilvántartást vezető szervvel, az állammal szemben. Nem mindegy azonban, hogy kinek az ingatlan-nyilvántartási igénye marad fenn, ezáltal jogokat szerezve, illetőleg kinek kell megelégednie a kötelmi, kártérítési igénnyel. A válasz egyben rámutat a rangsor és a közhitelesség, a jóhiszemű jogszerző védelmét reguláló szabályok összefüggése mellett, azok ellentmondásaira is.
Az alaki rangsor és az anyagi ranghely eltérése
Az eljárási rangsort a kérelem iktatásának időpontja határozza meg, azaz a változás átvezetése iránti kérelmeket ebben a sorrendben kell elintézni. A kérelem azonban csak az elbírálás sorrendjét biztosítja, de nem a bejegyzett jog, tény ranghelyét. A változás ranghelyét csak a kérelem és a bejegyzésre alkalmas okirat együtt biztosítja. A bejegyző hatóság addig tud a rangsor eljárási szabályának - időnként nem kis nehézséggel - érvényt szerezni, amíg a nyilvánkönyvi kérelmek mindegyike elintézetlen. Ebben az időkeretben a nyilvánkönyvi igények megjelentek ugyan, de köztük az iktatókönyvi rangsor szabálya szerint rend teremthető. A tulajdoni lapokon széljegyzett változás átvezetési kérelmek sorrendje - az ügyféli rendelkezést a ranghely változásáról nem számítva - nem esik sem a telekkönyvben, sem az ingatlan-nyilvántartásban a közhitelességének tartalmi körébe, így arra nem lehet hivatkozni harmadik személlyel szemben. Ennek szükségszerű folyományaként a széljegyzett kérelemre, azok rangsorára nem lehet jogot sem alapítani az iktatott, de nem széljegyzett kérelmet beterjesztő, így rangsorbeli jogosultságot szerző személlyel szemben. A széljegyzett kérelem rangsorában bízó további ügyfél nem tudja a rangsorra irányuló igényét az iktatott, de széljegyzetet nem kapó kérelem jogosultjával szemben. Versengő jogosultság hiányában a rangsornak az iktatás sorrendjéhez igazodó szabálya érvényesül, mégpedig jogorvoslati eljárás során, akár kérelemre, akár hivatalbóli észlelés alapján. A bejegyző hatóság pótolja a széljegyzést, kijavítja a rangsort, feltünteti az egyidejű érkezést a tulajdoni lapon és az okiraton. A rangsor kérdésében hozott határozat - meghatározóan - nem érdemi, hanem közbenső határozatnak minősül, a bejegyzés kérdésében hozott határozattal egyidejűleg történik meg. A rangsor ugyanis nem önmagában és önmagáért való nyilvánkönyvi jogosultság, hanem csak adott joggal, jogilag jelentős ténnyel párosulva érvényesül. A ranghely iránti igény érvényesítése az érdemi határozat elleni jogorvoslatok útján lehetséges.85
Ha a nyilvánkönyvi bejegyzési kérelemre - részben vagy egészben rangsort sértő módon - ingatlan-nyilvántartási határozat született, és azt átvezették a tulajdoni lapon, akkor a nyilvánkönyvi bizonyító erő, továbbá a nyilvánkönyvi közhitelesség negatív joghatása, a nyilvánkönyv teljessége érvényesül a jóhiszemű harmadik személy felé. Bár ezzel együtt a jogorvoslati jogosultság is fenn áll a sérelmet szenvedett fél részéről, de ez már a nyilvánkönyvön kívüli személy igényérvényesítése, és ha a rangsorra vonatkozik is, mégis valójában a nyilvánkönyvi tartalom kétségbe vonását jelenti, mert a bejegyzett változások körében a ranghelyre is kiterjed a közhitelesség. Ennek megfelelően a tulajdoni lapon bejegyzett jog, tény, adat fennállásához törvényes vélelemként hiteles tanúsítás tapad, továbbá a közhitelesség jogvédelmi hatása kapcsolódik.86 A bejegyzett jog, tény jogosultja, de különösen az erre a nyilvántartási állapotra hagyatkozó, a nyilvántartás tartalma szerint, annak úgymond helyességét, teljességét vélő, ellenérték fejében jogot szerző harmadik személy már jogvédelmet kap. A közhitelesség elsődlegessége folytán a rangsort sértő módon született bejegyzés esetén elveszik a rangsor szerinti ingatlan-nyilvántartási igény, jogosultság.
Az előbbi következtetést nem támasztja alá az Inytvr.-en alapuló bírósági joggyakorlat, amely a közhitelesség jogvédelmi hatása beálltát, a szerző jóhiszeműségét a jogerős ingatlan-nyilvántartási határozathoz kapcsolja. A nyilvánkönyvi fellebbezés, bírósági jogorvoslati kérelem a jogorvoslatra jogosultak alanyi körében, a jogorvoslati igény időbeli korlátain belül, felfüggesztő hatályt kapcsol a bejegyzési határozathoz, a rangsorra is kihat.87 A bírói gyakorlat tarthatatlan, a nyilvánkönyvi ranghelyre is kiterjedő jogvédelmi hatás jogerőhöz kötése önellentmondáshoz vezet azokban az esetekben, amikor a jogerő beállta meg sem állapítható, mert nem bizonyítható a bejegyzési határozatok kézbesítése.
A nyilvánkönyvi káosz megteremetéséhez már csak a tágan értelmezett féli minőség szükséges. Nyilvánvaló, hogy a rangsor szerint sorrendben megelőző helyen nyilvántartási igénnyel bíró személy jogait az eljárás és határozat érinti, így ügyféli jogosultsága is fennáll. A gyakorlatban az ilyen széljegyzési mulasztásból fakadó rangsort vétő bejegyzésekről nem is értesül a jogosult, hiszen a széljegyzés elmaradásának sorsszerű következményeként a határozat kézbesítése is elmarad, lévén, hogy a féli jogosultság regisztratív feltételei sem állnak a bejegyző hatóság rendelkezésére. A jogorvoslatra való jog fennáll viszont, mely határidő az általános eljárási szabályok alapján az értesüléssel, a közlés időpontjával nyílik meg. A határidő elvileg korlátlan, hiszen a rendes jogorvoslati jogosultság okából a jogerő sem áll be, azaz a bejegyzés függő hatályúvá válik. A függő hatályú bejegyzéshez már nem kötődik a közbizalmi hatály, hiszen előállt az ellenkező bizonyítása, mint helyzet. A közhitelesség alapja kedvezményezi csak a nyilvántartásba bekerültet, nevezetesen a bizonyítás terhe a nyilvántartáson kívülire hárul. A rangsor sérelme az iktatókönyv alapján könnyen megállapítható. A rangsor szabályait sértve bekerült jogosult joga törlésre kerül, és visszanyeri az előző a bejegyzési igényt. A rendes jogorvoslati jog kimerítése esetén az a felfüggesztő jelleg egészen a bírósági felülvizsgálati kérelem elbírálásáig fennmarad. A bejegyzett jog alapján további jogot szerzővel szemben azonban már nemcsak ranghely igény merül fel, hanem kétségbe vonják jogát, annak ranghelyével együtt.
A rangsor szabályába ütköző bejegyzés természetesen jogsértő határozaton alapuló jogellenes bejegyzésnek minősül, következésképpen a határozattal nyilvánkönyvi jogaiban érintett személy ügyféli jogosultsága, így különösen a határozat közlése iránti igénye, az ezen alapuló rendes jogorvoslati joga is fennáll. A jogorvoslati jog gyakorlása felfüggeszti a jogok hatályosulását is a megtámadott jog és az azon alapuló minden jogosultság tekintetében. A jogerő bekapcsolása esetén a közhitelesség jogvédelmi hatása - a rendes jogorvoslati jog felfüggesztő és jogóvó hatálya alatt - még nem érvényesül, hiszen nem telt el a kritikus határidő.
A törlési kereset megindítási határideje dönt utóbbi esetben is a rangsor kérdésében is, az érvénytelenség megállapítása a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmára, a bejegyzésre, annak rangsorára hat ki. Az időbeli korlát az ingatlan-nyilvántartási jogban jelentkezik a jogorvoslatra való jog érvényesítése tekintetében, de csak a jogsértő bejegyzés nyilvántartási tartalmában bízva, ellenérték fejében jogot szerző ún. jóhiszemű jogszerzővel szemben.
A rangsor eltérítése az iktatás időpontjától
Az egy napon érkezett kérelmek (beadványok) azonos rangsort kapnak. A bejegyzésben érintett felek egyező akaratnyilvánításával a bejegyzési kérelmek rangsora megváltoztatható. Főszabályként a rangsor szempontjából közömbös, hogy a kérelmekhez csatolt okiratok milyen időpontban kerültek kiállításra. Ha a kérelmek szerinti jogok és tények egymással versengő tények, akkor azonos rangsorban bejegyezhetők, ami annyit jelent, hogy a bejegyzésükben az azonos ranghelyre utalni kell. Amennyiben a jogok, tények egymást kizáróak, akkor az azonos ranghelyű kérelmek ügyében nyilvánkönyvi eljárás nem lehet eljárni, mivel a kérelmek teljesítése egymást ki is zárja. A telekkönyvi jog által követett eljárásban a kérelmeket ilyen esetben elutasították. Ezt a gyakorlatot követte a telekkönyvi jog, illetőleg az Inytvr.-en alapulóan az egységes ingatlan-nyilvántartás. Az elutasítás jogalapja ilyenkor valójában a ranghely meghatározásból eredően az adott nyilvánkönyvi jog fennállása, módosulása, megszűnése tekintetében fennálló hatáskörhiány, ugyanis a bejegyző hatóság csak a törvény által szabályozott rangsort állapíthatja meg, illetve a felek döntése keretén belül mozoghat. Ha ezek sem elegendőek a rangsor eldöntéséhez, a kérelmek egymást kizárják, akkor a jogok keletkezése tekintetében anyagi jogi felülvizsgálatra van szükség, amely érdemben dönt azok fennállásáról, illetőleg fenn nem állásáról. A módszer előnye mindenekelőtt az érdemi határozat meghozatalának lehetősége.
A közigazgatási eljárásban vezetett ingatlan-nyilvántartás esetében azonban már az 1972. évi 31. számú tvr.-el vezetett nyilvántartásidejében is rendelkezésre állt az Áe. 37. §-a alapján alkalmazható - az előzetes kérdés fennállása esetére, annak jogerős eldöntésének idejéig - eljárás felfüggesztéséről rendelkezés. Ez a megoldás azonban a rangsor befagyását vonta már akkor is maga után, ugyanis az adott tulajdoni lapon nem lehetett a további nyilvánkönyvi kérelmeket elbírálni, bejegyzéseket eszközölni, így valójában már akkor is a nyilvánkönyvi eljárási céllal, a gyorsaság és egyszerűség elvével ellentétesen hatott. A nyilvánkönyvi hatóságok tartózkodtak is az eljárás felfüggesztése alkalmazásától, míg nem a - a nyilvánkönyvi eljárásban a függő hatályú bejegyzéseket az eljárás felfüggesztésével pótolni akaró - bírói gyakorlat rá nem kényszerítette őket erre.88 A bírósági eseti döntés a nyivánkönyvi eljárás felfüggesztésére kötelezést az ingatlan-nyilvántartás tanúsító erőt jelentő közhitelességével, illetőleg a törvényességi felülvizsgálat követelményével kapcsolta össze. Az ebbe a jogértelmezési irányba állt alsóbb fokú bírói gyakorlat már nem merte felvállalni, hogy rámutasson az LFB súlyos jogértelmezési hibájára, nevezetesen arra, hogy ebben az esetben a tulajdonjoggal kapcsolatos per tényének feljegyzése folytán beálló függő hatály ugyanazt a joghatást érte volna el, de azzal az egyértelmű nyilvánkönyvi előnnyel, hogy közben a többi bejegyzési kérelem ügyében el lehet járni, a nyilvánkönyvi rangsor szerint. Az esetei döntés a bírói gyakorlat deformálásán túl a nyilvánkönyvi jogalkotást is tévútra vitte, az eseti döntés tartalma - igaz csak unszolásra, de végül mégiscsak - jelentősen kibővített esetkört átfogva bekerült, az új Inytv. szövegébe. A bírósági ítélet indokolásának logikája mentén kiterjesztették a felfüggesztés lehetőségét az okirat kiállításában közreműködő személyek, ügyvédek közjegyzők, tanúk nyilatkozatai eseteire is. Ez utóbbi jogalkotói fordulattal az eljárás felfüggesztésének modellje az LFB által elindított jogértelmezési folyamat önmaga karikatúrájává vált, mert olyan személyeket, így tanúkat, ügyvédeket, közjegyzőket is per indítására kényszerítene a bejegyzés megakadályozása végett, akik azokat a pereket kereshetőségi joguk hiánya okából nem indíthatják meg. Az Inytv. 47. §-a szerinti szövege ellentétes annak 39. § (3) bek. szerinti alaki bejegyzési feltétellel is, mivel ügyvédi ellenjegyzés, tanúk általi hitelesítés, közjegyzői okiratba foglalás hiányában a kérelmet - minden további intézkedés nélkül - el kell utasítani. A nyilvánkönyvi jog ezzel sajátjává tette - a tőle idegen - felfüggesztett bejegyzési eljárásokat.89
A számítógépes nyilvánkönyv-vezetésben sem változik meg a rangsor és ranghely szabálya, de bizonyos - a nyilvánkönyvi lényegi tartalmat nem érintő - módosulásokról nem szabad szót nem ejtenünk. A talán másodlagos fontosságú megjegyzéseinket a nyilvánkönyvi gyakorlatban elharapódzott ún. "első ranghelyű jelzálogjogok" bejegyzése iránti kérelmek teszik megalapozottá. A rangsorban elfoglalt hely a nyilvánkönyvi bejegyzésekből következik, és nem ab ovo áll rendelkezésre. Nincs tehát mód "első ranghelyű jelzálogjog" bejegyzésére, csak jelzálogjog bejegyzésére, amelynek kiderül a ranghelye a bejegyzést követően. A bejegyzések, feljegyzések sorrendjében sincs első ranghelyű zálogjog, mert ott a rangsor nem más, mint eljárási értelemben vett rangsor, az ügyintézés rendje: jelenti a változások átvezetésének időbeli sorrendjét, a rangsort a beadványok érkezési és ennek megfelelő iktatási sorrendje határozza meg.
A számítógépes nyilvánkönyvben a módosulások abban jelentkeznek, hogy az egyszer már elfoglalt eljárási rangsorszámok "örökre" foglaltak maradnak, azok helyén nem lehet új bejegyzéseket tenni. A törölt jogok és tények bejegyzésének, feljegyzésének helyén azért nem lehet új bejegyzést, feljegyzést foganatosítani, mivel az a törölt bejegyzések állományában adja az azonosítás alapját. A törölt sorszámú helyek tehát nem üres helyek az ingatlan-nyilvántartás rendszerében, de megüresedik a ranghelyük a nyilvántartási jog szerint, mivel a bejegyzett jog, feljegyzett tény megszűnt és törlésre került.
A jogilag megszűnt ranghelyek ugyanakkor betölthetők és szabadok az új bejegyzésekre és feljegyzésekre, viszont a sorszámuk foglalt marad. Az új átvezetések tehát sorban egymást követő számokat kapnak, de ugyanakkor - a megelőző sorszámon átvezetett változások törlése folytán - első ranghelyű bejegyzésnek vagy feljegyzésnek minősülnek.
Az egy napon érkezett kérelmek azonos ranghelyet kapnak egészen az új Inytv. hatálybalépése napjáig.90 Az új Inytv. erre az esetre a kiállított okiratok időpontja szerint állapítja meg az eljárási rangsort. A nyilvánkönyvi hatóság pótlólagos eszközöket kap, a ranghelyek sorrendjét a kisegítő szabály alapján megállapíthat és érdemi bejegyzési határozatokat hozhat. Az új, a rangsor meghatározását kisegítő szabály nem minden tekintetben probléma nélküli magánjogi és nyilvánkönyvi jogi szempontból, de nem teljesen megalapozatlan.
A megoldás a nyilvánkönyvi bejegyzés alapját adó jogügyleti megállapodások kiállítása sorrendjének érvényesítését jelenti. Az ügyleti akarat és nyilatkozat sorrendjéhez közelít a nyilvánkönyvi sorrend, előtérbe tolva a konszenzuális elemet. Ellentmondásos azonban ez a megoldás a forgalmi érdek érvényre juttatatása szempontjából, amely a nyilvánosságra hozatalt, és az aszerinti sorrendet preferálja. A rangsor meghatározásának ez a módja előnyben részesíti a nyilvánkönyvi igény előterjesztésében mulasztó felet, illetőleg hátrányosabb helyzetbe hozza a nyilvánkönyvben bízva szerző és időben bejegyzési igényt előterjesztő felet. Összességében a nyilvánkönyv jogvédelmi hatások ellen hat. Nem jelentene ellentmondástól mentes megoldást az ellenkezője sem, bár a forgalmi érdeket, a nyilvánkönyvi jogvédelmi hatásokat jobban érvényre juttatná.
Az azonos ranghelyű kérelmek körében az okirat kiállításának dátumához kötött rangsor meghatározási mód azonban felgyorsítja a nyilvánkönyvi eljárásokat, és egyértelmű szabályt ad a ranghely és rangsor kérdésében. A határidők számítása tekintetében az eljárásjogok napok szerinti egységeket követnek, ennél kisebb időmértéket nem vesznek figyelembe. Az okiratok kiállításának időpontja tekintetében is határidőket számítunk. Eltérő szabály hiányában a felek rendelkezése a döntő elem, de a felek ennél kisebb időegységeket nem állapíthatnak meg az okiratok kiállításakor, ez a döntő tényező az elbíráló szerv számára. Nyilvánvalóan csak azonos időmértékek mérhetők össze, ennek hiányában a ranghely kérdésében a bejegyző hatóság nem dönthet.91
A bejegyzési elv alapján merül fel az a probléma is, hogy miként védhetők a jogszerzők érdekei az ajánlat tételek, majd a megegyezés megkötése és a nyilvánkönyvi kérelem benyújtása közötti időszakban. A jogot vesztő ilyen tekintetében nem érdekelt. A jogszerző érdekeinek védelme a későbbi bejegyzés ranghelyének, azaz hatályosulásának előre biztosításával lehetséges. A ranghely számára közvetlenül vagyoni értékű jogosultság, meghatározza szerzendő jogát, hatályosulásának sorrendjét.
Általában a nyilvánkönyvi ranghelyet csak bejegyzési kérelemmel és annak alapjául szolgáló, bejegyzésre alkalmas okirattal lehet biztosítani, ilyen okirat hiányában az iktatás és az azon alapuló széljegyzés nem kölcsönöz ranghelyet a kérelemnek, más ügyféli ok- iratnak.92 A ranghelyet biztosító bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak minősül minden olyan okirat, amely az ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartott ingatlanra, bejegyezhető jogra, tényre, adatra vonatkozik és azok keletkezéséről módosulásáról vagy megszűnéséről rendelkezik. A ranghelyet csak nyilvántartott ingatlanra lehet biztosítani, azaz olyan ingatlanra, amelyről a tulajdoni lapot megnyitották, vagy az önálló ingatlanként történő bejegyzése iránt a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot és kérelmet megelőző rangsorban benyújtották.93 A bejegyzés ranghelyének előzetes biztosítása közvetlen formái a nyilvánkönyvi jogban pontosan meghatározottak, de egyes jogok és tények bejegyzése közvetetten a ranghelyeket is fenntartja.
A magyar nyilvánkönyvi jog a jogok bejegyzése, tények feljegyzése útján széles (de nem elégséges) körben teszi lehetővé a bejegyzés ranghelyének közvetett, előzetes biztosítását az alábbi módokon:
- tulajdonjog fenntartással eladás ténye,
- zárlat, zár alá vétel, zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedés,
- jelzálogjog,
- végrehajtási jog,
- árverés,
- fellebbezés,
- bírósági jogorvoslati kérelem,
- bírósági felülvizsgálati kérelem,
- perek feljegyzése,
- ranghely megváltoztatása,
- közbenső határozat meghozatala útján:
- részleges bejegyzésre alkalmatlanság esetén hiánypótlási felhívásra jogosultság,
- előzetes kérdés esetén az eljárás felfüggesztése révén.
Mit jelent a közvetett jelleg? A közvetett ranghely biztosító bejegyzések ismeretében viszonylag könnyen válaszolhatunk a kérdésre.
A klasszikus telekkönyv a ranghelyet is biztosító megoldást magához a kért jognak a bejegyzéséhez kötötte, a bejegyzés végleges (bekebelezés) és időleges hatályú típusának (előjegyzés) kialakításával. A szocialista telekkönyv megszüntette ezt a különbségtételt, mivel nem tulajdonított ekkora jogi jelentőséget a bejegyzések ranghelye biztosításának. Az előjegyzés jogintézményét a még a régi telekkönyvi rendtartás hatálya idején a szocialista jogalkotás94 megszüntette, ezzel a tulajdonjog bejegyzése ranghelyének közvetlen előzetes biztosítási lehetősége megszűnt a magyar nyilvánkönyvi jogban. Az ideiglenes telekkönyvi bejegyzés intézményének megszüntetése a gyér ingatlanforgalom miatt nem okozott különösebb zavart. A közvetett ranghelybiztosítás eszközeként megmaradt a tulajdonjog fenntartással eladás tényének nyilvánkönyvi feljegyzése, amely a telekkönyvi rangsor pongyola szabályozása miatt nem lépett az előjegyzés helyére.95
A tulajdonjog fenntartással eladás ténye a tulajdonjogi bejegyzések ranghelyét - részlegesen - őrzi a vevő számára a bejegyzés feltételeinek teljesülését jelentő későbbi időpontjáig.96 Mivel a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg számtalan teherjog, más kikötmény is bejegyzésre kerül (ráadásul kérelem nélkül is), így a többi jogosultság ranghelyének előzetes biztosítását is megoldja ennek a ténynek a bejegyzése. A ranghelyet előre fenntartó hatály azonban csak részleges, csak a kötelmi alapú bejegyzési kérelmekkel szemben hat. A tulajdonjog fenntartással eladás ténye a Ptk. rendelkezése97 szerint csak szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat telepít az eladóra, illetőleg a vevőre, így a vevő védtelen a hatósági határozatokkal szemben. A joggyakorlatban ennek tipikus esete a végrehajtási jog elrendelése, amelyet be kell jegyezni a feljegyzett tény ellenére is, így hiába kerül a tulajdonjog bejegyzésére a tény ranghelyén sor, az új jogosultnak törlési pert kell indítania a végrehajtási jog törlése iránt.
A szocialista telekkönyvben a tulajdonjog fenntartással eladás ténye olyan nyilvánkönyvi bejegyzés, amely - az egyébként megszüntetett kötelező - bejegyzési engedély utólagos csatolása alapján, a bejegyzendő tulajdonjog ranghelyére visszaható hatállyal keletkezteti a tulajdonjogot. A tulajdonjog fenntartással eladás tényének bejegyzése valójában feltételes jogszerzést ad. Célja az, hogy amíg a bejegyzés megtörténik, a bejegyzendő jog ranghelye, illetőleg a szerződéskötés idejében fennálló tartalma szavatolva, biztosítva legyen.
A tulajdonjog fenntartással eladás esetére szerződéses hatályú elidegenítési és terhelési tilalmat kapcsol az ingatlanhoz egyfelől a szerződő felek jogviszonyában, illetőleg telekkönyvi bejegyzés esetére harmadik személyekkel szemben is. E szerződéses hatályú elidegenítési és terhelési tilalom relatív hatályú, a fenntartással eladás ténye jogosultjának engedélyével a bejegyzett tulajdonos további jogokat és tényeket jegyeztethet be, mégpedig teljes hatállyal. Következésképpen joghatállyal csak a tény jogosultja engedélyével terhelhető meg az ingatlant. Ez egyfajta telekkönyvi zárlatot jelent, de nem a zárlat bejegyzését, mert az csak függő hatállyal jár. Az ilyen bejegyzések, ha azokhoz a tulajdonjog fenntartással eladás ténye jogosultja hozzájárult végleges és nem függő, nem feltételes hatályúak. A bejegyzett tulajdonos jogának törlését követően a tény jogosultja által engedélyezett jogok, terhek nem törölhetők.
A tulajdonos a nyilvánkönyvi jog alapján bár hozzájárulhatna a fenntartással eladás ténye jogosultjával szembeni teherjogok bejegyzéséhez, de azt az anyagi jog kizárja.98 A szabály nem igazán érthető, de egyértelműen utal az előjegyzett joggal szembeni különbségre, amely forgalom képes volt. Ebben az esetben e jogok bejegyzése függő hatályú, azok hatálya attól függ, hogy a tulajdonjog bejegyzésre sor kerül-e vagy sem. Ez a jogszerzés azonban hatálytalanná válik arra az esetre, és törléséről kell gondoskodni, amennyiben a tulajdonjog fenntartással eladás tényét törölni kell anélkül, hogy a tulajdonjog bejegyzésére sor került volna.
A klasszikus telekkönyvi előjegyzés is egy ún. relatív hatályú vagy korlátozó hatályú elidegenítési és terhelési tilalmat alapított. Az ún. előjegyzett tulajdonos nem teljes tulajdonos, hanem csak olyan személy, akinek a tulajdonjog bekebelezési engedély szolgáltatására követelése van, és e követelését abszolút hatályú elidegenítési és terhelési tilalom biztosítja az előjegyzés hatályossága időpontjára. Tovább azonban nem.
A tulajdonjog fenntartással eladás ténye nem nyújt függő hatályú tulajdonjogot annak jogosultja javára, de nyilvánkönyvi "várományi" helyzetet hoz létre: a tulajdonjogra telekkönyvileg biztosított bejegyzési váromány jön létre, amely a bejegyzés feltételeinek igazolásával a tulajdonjog bejegyzése folytán tulajdonjoggá válik. A tulajdonjog fenntartással eladás ténye feljegyzése telekkönyvi értelemben nem jogszerzést jelent, de jogilag jelentős tényt igen, amely azt biztosítja, hogy - szerződés, más megállapodás alapján - mások ne kerülhessenek be jogosultként egyáltalán a tulajdonjog bejegyzéséig.
A tulajdonjog fenntartással eladás ténye tehát nem más, mint a tulajdonjog szolgáltatására irányuló követelést biztosító jogosultság, amely a követelés javára úgy köti meg az ingatlant, hogy a bejegyzett jogosult tulajdonjog szerzésének a későbbi jogszerzések nem lehetnek akadályai. A bejegyzett jogosult ugyanakkor kötött helyzetű tulajdonos. A tulajdonjog fenntartással eladás ténye tulajdonképpen a majdan (végleg) megszerzendő tulajdonjog ranghelyét biztosítja.
Az előjegyzés joghatása több irányú, elidegenítési és terhelési tilalmat nem kapcsol a telekkönyvi előzővel szemben, de függő hatályt kölcsönöz az előjegyzésen alapuló további bejegyzéseknek, illetőleg biztosítja az előjegyzésen alapuló bekebelezés ranghelyét. Ha a jogszerző a tulajdonjog bejegyzés feltételeit igazolja, úgy kell tekinteni, mintha már eredetileg bejegyzést nyert volna, vagyis a tulajdonjogot az előjegyzés rangsorában szerzi meg. Ez a visszaható hatály közös mindkét nyilvánkönyvi bejegyzési esetben, amely abban áll, hogy a bejegyzés folytán a tulajdonjog az előjegyzett jog ranghelyén, illetőleg a tulajdonjog a fenntartással eladás ténye ranghelyén keletkezik, illetőleg ott hatályosul.
Ha a tulajdonjog fenntartással eladás tényét nem meghatározott időre jegyzik fel, és bejegyzett jogosult nem igazolja a tulajdonjog bejegyzés feltételeit, a telekkönyvi hatóság elutasítja ugyan a tulajdonjog bejegyzési kérelmet, de nem törölheti egyúttal az ellenérdekű fél kérelmére a tényt, mivel ahhoz törlési engedély kell.99 Ha a tulajdonos ellen valaki a tulajdonjog fenntartással eladás ténye bejegyzést kapott addig, amíg a tulajdonjog nem kerül bejegyzésre, vagy a tulajdonjog fenntartással eladás ténye törölve nincs, egyik jogosult ellen, vagyis a telekkönyvi előző tulajdonos, a tulajdonjog fenntartással eladás ténye jogosultja ellen, szabály szerint nem lehet a tény jogosultja hozzájárulása nélkül, külön engedély nélkül a telekkönyvben további bejegyzéseket teljesíteni. Kivételt képez ez alól a hatósági határozaton alapuló megkeresés, mert ezzel szemben nem véd az anyagi jog szabálya.
A feljegyzett zárlat ténye tartalmát tekintve nem jelent mást, mint biztosítéki végrehajtási jog bejegyzését. A ranghely biztosítás feltételes, függő hatályúvá válik minden olyan bejegyzés, amelyet a zárlat tényének bejegyzése után jegyeznek be, amelyre a zárlat vonatkozik. A feltételességet a zárlat ranghelyén zajló hatósági, bírósági eljárást befejező határozat bizonytalan tartalma jelenti. Ennek megfelelően a zárlat törlése is két joghatállyal jár:
- a függő hatály megszűnik és a bejegyzések teljes és végleges hatállyal bírnak;
- a függő hatállyal érintett bejegyzéseket törölni kell, és új bejegyzés születik az alapul szolgáló hatósági, bírósági határozat alapján.
A jelzálogjog (önálló zálogjog) is feltételesen és közvetetten biztosítja a rajta alapuló végrehajtási jog, majd árverés, és az utóbbin alapuló tulajdonjog megszerzése ranghelyét.100 Azzal, hogy a jelzálogjog bejegyzésre került a dologi teher mindenkivel szemben hat, így az ingatlan mindenkori tulajdonosára, következésképpen a jelzálogjog bejegyzését követően, de a végrehajtási jog bejegyzése iránti megkeresést megelőzően érkezett tulajdonossal szemben is. A ranghely biztosítása folytán sem hivatkozhat a későbbi jogszerző arra, hogy vele szemben nem lehet bejegyzést foganatosítani. A bejegyzés dologiasító hatályát, és éppen az előbbi ranghely fenntartó szabályt értette félre a legfelsőbb bírói fórum, amikor mereven ragaszkodott a nyilvánkönyvi előző egyébként alapvető szabályához,101 és megkövetelte, hogy a dologi adóssal szemben is indítson végrehajtási eljárást a követelés jogosultja. A követelés jogosultjának ugyanis elegendő a kötelmi adóssal szemben fellépni a követelés érvényesítése iránt, így a végrehajtási eljárást is vele szemben kell megindítani, amely a jelzálogjoggal lekötött dolog mindenkori tulajdonosára kiterjed anélkül, hogy ellene külön érvényesíteni kellene egy végrehajtási igényt, amely csak az ingatlanra terjed ki, és nem az ő személyéhez, hanem az ingatlan dologhoz kötődik.
A közvetettség valójában járulékos hatást jelent. Abból fakad, hogy a zálogjogot követő jogok hatályosulása az alapul szolgáló dologi kötöttségből és annak ranghelyéből táplálkozik, így annak időpontjára visszahatóan hatályosulhat. A jelzálogjog bejegyzése nem akadálya a további jogok, tények bejegyzésének, így minden további bejegyzés is függő hatályúvá válik, egyben a ranghelyet biztosítják a későbbi árverési vételen alapuló bejegyzésnek.
A zálogjog ranghely biztosító szerepe közvetettségén túl feltételes is, mert az alapul szolgáló követelés, jog megszűnése főszabályként a zálogjog megszűnését is maga után vonja, de nem feltétlenül eredményezi annak ranghelye megszűnését is.102 Ha a jelzálogjog érvényesítésére sor kerül, akkor viszont a közbenső bejegyzésekre is kihat a zálogjog ranghelyén érvényesülő előbbi jogok, illetőleg tények jogi hatálya. A zálogjog bejegyzésének is van közvetett függő hatálya, hiszen a zálogjoggal terhelt jog, továbbá az azon alapuló további jogok véglegessé és teljessé akkor válnak, ha a követelések a zálogjog érvényesítése nélkül nyertek kielégítést.
A végrehajtási jog bejegyzése - a jelzálogjoghoz hasonlóan - közvetetten és feltételesen biztosítja az azon alapuló árverés, továbbá árverés jogcímére alapuló tulajdonjog bejegyzés ranghelyét. Itt sincs jelentősége az időközben jogot szerző személy változása miatt beálló kötelezetti változásnak, a nyilvánkönyvi előző szabálya a dologiasult jogok által nem nyerhet alkalmazást.
A különböző jogorvoslati kérelmek tényének feljegyzése ugyancsak őrzi a későbbi bejegyzés ranghelyét. Különösségét a hozzájuk kapcsolt informatív hatály adja, nevezetesen, hogy bejegyzés hiányában is kifejtik felfüggesztő joghatásukat. Kivételt csak a jogerős bírósági határozat elleni felülvizsgálati kérelem jelent. Utóbbi esetben ugyanis ellentétben a fellebbezés, illetőleg a földhivatali bejegyzési határozat elleni felülvizsgálati kérelmek hatályával van deklaratív hatály. A felülvizsgálati kérelem folytán hozott legfelsőbb bírósági határozat hatálya csak azokra terjed ki, akik a megtámadott bejegyzésen túl a bírósági felülvizsgálati kérelem benyújtása tényének bejegyzését követően szereztek jogot.
A perfeljegyzésekhez kapcsolódó jogi hatály nem azonos az ingatlan-nyilvántartási jogorvoslatokéval. A perfeljegyzések függő hatályt csak bejegyzés iránti megkeresés iktatási időpontjától fejtik ki. Az ingatlan-nyilvántartási jogorvoslatok ellenben a megtámadott határozat meghozatala időpontjától.103
A hiánypótlási közbenső határozat is fenntartja a bejegyzendő jog, feljegyzendő tény ranghelyét, feltéve, hogy a bejegyzést kérő a részleges hiányosságot pótolni képes, illetőleg hajlandó a megadott határidő alatt. A jogintézmény azonban idegen a nyilvánkönyvi eljárások jellegétől.104
Közvetlenül előre ranghelyet biztosítani a magyar nyilvánkönyvi jog szerint csak a jelzálognak (önálló jelzálognak) lehet. Az eredeti tervezetben volt egy kísérlet az adásvétel ranghelye előzetes biztosítására, de ezt a jogalkotási folyamatban nem tartották érdemesnek vitára sem.
A ranghely közvetlen biztosítása azt a célt szolgálja, hogy a komolyan tárgyaló felek a bejegyezni kért jog, tény hatályosulását már előre meghatározzák, illetőleg a kikötött időtartamon belül megkötött ügylet esetén azt a jogszerző kikényszeríthesse, így védvén magát, illetőleg a nyilvánkönyvi feljegyzés alapján jogot szerző más személyt a fraudulens ügyletek következményeitől. A ranghely biztosítás közvetlen módozatainak szabályozása a ranghely vagyoni értékét mindenki számára nyilvánvalóvá teszi, de megkönnyíti a jogszerzők helyzetét, hiszen egyértelművé és publikussá teszi a hatályosulás sorrendjét, ezáltal kikapcsolja a ranghely körüli pereket, a ranghely fenntartás közvetett eszközei keresését. Ezen keresztül felgyorsítja a bejegyzési határozatok hatályosulását.
E tény feljegyzése esetén nem kell a jog bejegyzése alapjául szolgáló okiratot mellékelni, hiszen azt még nem állították ki, és lehet, hogy nem is kerül rá sor. Elegendő a jogosult, az ingatlan tulajdonosa feljegyzési kérelme. Mivel a tény bejegyzésének ez a kérelem szolgál alapjául, így a kérelmet tartalmazó okiratnak kell a bejegyzés alaki és tartalmi követelményeinek megfelelnie. A kérelem tehát nem lehet egyszerű magánokirat, mivel ez a bejegyzés alapjául szolgáló, egyoldalú rendelkező okirat.
A kérelem beterjesztésére csak az ingatlan tulajdonosa jogosult. A kérelemnek kifejezett nyilatkozatot is kell tartalmaznia a ranghely tényének alapításáról, a zálogjog legmagasabb összegéről, illetőleg a törvényes határidőn belül a ranghely biztosításának határozott időtartamáról.
A zálogjog ranghelyét kétféle módon lehet biztosítani:
- a törölt jelzálogjog ranghelye fenntartása tényének bejegyzésével,
- a zálogjog ranghelye előzetes biztosítása tényének bejegyzésével.
Törölt jelzálogjog ranghelyének fenntartása
Az 1959. évi IV. tv. 268. § (2) bekezdése szerint az ingatlan tulajdonosa a megszűnő jelzálogjog ranghelyén és a megszűnés terjedelmében, azaz annál nem nagyobb összegű követelés erejéig, a bejegyzett jelzálogjog (önálló zálogjog) törlésével egyidejűleg, annál nem terhesebb új jelzálogjogot alapíthat, vagy a törölt bejegyzés ranghelyét egy év tartamára fenntarthatja.
A ranghelyen történt bejegyzések esetei a következők:
1. A tulajdonos a törlési engedély kézhezvételével, egyéb módon történt tudomás-szerzést követően maga él olyan kérelemmel, hogy a harmadik személy javára bejegyzett jelzálogjogot (önálló zálogjogot) töröljék és egyidejűleg
- feljegyzési kérelemmel él a törölt jelzálogjog ranghelyének fenntartása feljegyzése iránt a törölt jelzálogjog mértékének erejéig, vagy
- bejegyzési engedélyt ad ahhoz, hogy a törléssel egyidejűleg a csatolt jelzálogjog szerződés alapján a törölt jelzálogjog ranghelyén, annak mértékén belül új jelzálogjogot jegyezzenek be a zálogjogosult javára. Ez utóbbi is kétféle lehetséges esetet takar:
1.1. A tulajdonos a megszűnt és törölt jelzálogjog ranghelyét teljesen feltölti új jelzálogjog alapításával. Ebben az esetben az új zálogjog bejegyzésére a megszűnt jelzálogjog törlésével egyidejűleg kerül sor, egy határozatban (konjunktív bejegyzés).
1.2. A tulajdonos a megszűnéssel egyidejűleg csak részben tölti fel - új zálogjog alapításával - a megszűnt és törlendő jelzálogjog ranghelyét, de egyidejűleg a fennmaradó összegre a törölt jelzálogjog ranghelyének fenntartása tényének feljegyzését is kéri a fennmaradó rész erejéig. Ebben az esetben a bejegyző hatóság egyidejűleg hoz határozatot zálogjogtörlés, fenntartott ranghelyen új zálogjog bejegyzés, fennmaradó összegre ranghely fenntartása tényének feljegyzése felől.
Ebben az utóbbi esetben a ranghely részleges feltöltéséről van szó. A bejegyző hatóság ekkor:
- a megszűnt jelzálogjog törlése felől intézkedik,
- ugyanezen határozattal és ugyanezen a ranghelyen bejegyzi a jelzálogjogot a törölt jelzálog értékén belül,
- és ugyanezen határozattal és ugyanezen a ranghelyen feljegyzi a fennmaradó rész összegének erejéig a törölt jelzálogjog ranghelye fenntartásának tényét.
A részben feltöltött ranghelyen a már bejegyzett zálogjogok változatlanul fennmaradnak az ingatlan - bármilyen jogcímen történt - elidegenítése esetén. A még zálogjoggal fel nem töltött - "üres" - ranghelyen a zálogjoggal terhelés joga, azaz a ranghellyel való rendelkezés joga viszont az új tulajdonosra száll át.
Ha a törlési engedély kiadását követően, de még a földhivatali felhívás közlését megelőzően a tulajdonos az ingatlan tulajdonjogát átruházza, a megérkező felhívásra a volt tulajdonos már nem rendelkezhet a ranghely fenntartása jogával, hiszen az átruházási megállapodás alapján a dolgot más tulajdonába szolgáltatni köteles. Mégis, ha a felhívásra - kétségkívül rosszhiszeműen - él a ranghely fenntartása jogával a földhivatal, mint bejegyző hatóság felé, és e nyilatkozata megelőzi a tulajdonjog bejegyzési kérelmet, akkor a ranghely fenntartása tényét feljegyzik. Igazán nem veszélyezteti az ilyen ranghely az új tulajdonos helyzetét, mivel a fenntartott ranghelyen - tulajdonos jogán - már ő élhet a zálogjog alapításával.
Az új tulajdonos helyzete akkor lesz igazán kényes, ha a jelzálogjog törlésével együtt új zálogjogot is alapít, annak bejegyzését is kérve, hiszen a bejegyzett zálogjog dologi teherként fennmarad a bejegyzett tulajdonjogot terhelően. Ezért fontos minden adásvételi szerződésben nyilatkoztatni az eladót a törölt zálogjog ranghelyének fenntartásáról lemondásra, és azt feljegyeztetni a nyilvántartásba.
Természetesen előfordulhat olyan szituáció is, hogy a felhívott tulajdonos nem él a törölt zálogjog ranghelyének fenntartásával, az új tulajdonos - tulajdonjog bejegyzési kérelem érkezése hiányában - nem kap értesítést, a határidő elmúltával a zálogjog törlésével egyidejűleg megszűnik a ranghely fenntartás joga is.
Az esetkör alapvetően kétféle szcenáriót takar:
a) A tulajdonjog bejegyzési kérelem már beérkezett a zálogjog törlési engedélyét megelőzőleg.
Ilyenkor a rangsor szabálya szerint a tulajdonjog bejegyzése felől előbb kell határozatot hozni, azaz vagy az új tulajdonos vagy - elutasítás esetén - a régi tulajdonos kap felhívást a ranghellyel való rendelkező nyilatkozat megtételére. Ha a tulajdonjog bejegyzése elhúzódik az kihat a ranghellyel való rendelkezés jogára is, mind határidőben, mind a jogosultság tekintetében. Ekkor van bizonytalanság a hátrább álló teherjogok jogosultjai számára, de ezt nekik tűrniük kell, mivel helyzetük nem vált hatrányosabbá, legfeljebb majd előnyösebbé válik a jog nem gyakorlása esetére.
A tulajdonjog fenntartással való eladás tényének feljegyzése nem viszi át a rendelkezési jogot, hiszen a tulajdonjog még az eladóé, a rendelkező nyilatkozat a ranghely fenntartásáról nem teher az ingatlanon, hanem ellenkezőleg jogosultság. Erre nézve az új jogosult engedélyére sincs szükség, hiszen egyfelől tulajdonjoga keletkezése feltételes, másfelől mint tulajdonos töröltetheti a tényt a bejegyzését követően.
b) A tulajdonjog bejegyzési kérelem a zálogjog törlési engedélyét követően, de még a felhívás kiadása előtt érkezik az ingatlan-nyilvántartásba, a felhívó nyilatkozat kiadáskor már ismert a széljegyzett tulajdonjog bejegyzési kérelem. A rangsor szabálya alapján a bejegyzett tulajdonos hívható fel e jog gyakorlására, az új tulajdonos bejegyzése ügyében még nem születhet döntés. Ha ő nem tesz nyilatkozatot, akkor a ranghellyel való rendelkezés joga elveszik a jogutód számára. A törlés ügyében a határozatot meg kell hozni ugyanis, annak ranghelyén. Semmi sem zárja el ugyanakkor a bejegyzett tulajdonost és a tulajdonjog bejegyzési kérelem előterjesztőjét attól, hogy a ranghely változtatás jogával megmentsék maguknak a törölt zálogjog ranghelye fenntar- tásának jogát az új tulajdonos számára. Ez egyben az adásvételi szerződések készítőinek is figyelmeztetés arra, hogy a tulajdon-átruházások során az esetleges törlési esetekre már előre rendelkezzenek a ranghely fenntartás jogának gyakorlása tekintetében, egy a vevő felé irányuló eladói értesítési kötelezettség-vállalással és egy egyszerű meghatalmazással a vevő javára a jognyilatkozat megtételét illetően.
2. A zálogjogosult ad törlési engedélyt a bejegyző hatóság felé.
Az ingatlan-nyilvántartási törvény alapján ekkor kell a földhivatalnak az ingatlan tulajdonosát felhívnia a ranghely fenntartás jogával való rendelkezés lehetőségére. Ennek a felhívásnak a megítélésére - az eljárási szabályok keretein belül maradva - a közbenső határozat hozatalára vonatkozó szabályok adnak eligazítást. A földhivatalnak ennek megfelelően:
- határidőt kell meghatároznia a jognyilatkozat megtételére vonatkozóan,
- egyúttal a határidő mulasztásának jogkövetkezményét is jeleznie kell, nevezetesen azt, hogy a határidő elmulasztása jogvesztő a ranghely fenntartása tekintetében.
A jogvesztő jelleg abból következik, hogy a törlést követően már nincs ilyen lehetőség, hiszen a törléssel deklarált a jelzálogjog megszűnése harmadik személyek felé. Ugyanakkor az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége okából a nyilvántartásban bízva szerző felé jogszerűnek minősül a bejegyzett jogállapot, nevezetesen a zálogjog megszűnését nem követte a ranghely fenntartás tényének feljegyzése, így ő a közbizalmi hatály alapján az erre a nyilvántartási állapotra vonatkozó jogszerzése során törvényes védelemben részesül, azaz a tulajdonos már nem érvényesítheti jogát (a ranghely fenntartására irányuló igényét) vele szemben.
- csak a tulajdonosnak (tulajdonostársaknak) kell a felhívást megküldeni, hiszen csak ők élhetnek ezzel a joggal. A törölt jelzálogjog ranghelye fenntartásának jogával nem élhet más személy, így az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett és megterhelt jog jogosultja sem. Előbbiek szerint a bejegyzett haszonélvezeten fennálló jelzálogjog törlésére a törlési engedélyt követően minden további nélkül sor kerülhet, nincs szükség semmilyen jognyilatkozatra a törlési engedélyen kívül. Ugyanez a szabály érvényesül az aljelzálogjog megszűnése esetén is, itt sincs lehetősége a bejegyzett zálogjogosultnak arra, hogy a törölt aljelzálogjog ranghelyét fenntartsa.
Az ingatlan-tulajdonos részéről a ranghely fenntartása történhet
- teljesen, azaz mindenki személyre kihatóan (közvetlen mód),
- részlegesen, azaz meghatározott személyek tekintetében (közvetett mód).
Utóbbi körben a jogosult lemond meghatározott harmadik személyek felé a törölt jelzálog ranghelyének fenntartására való jogáról, ezzel együtt mások felé a jogosultság részlegesen, tehát nem mindenkire kihatóan és a jogosult hozzájárulásától függően, fennmarad.
Az alapeset szerint az ingatlan bejegyzett tulajdonosa tehet ilyen jognyilatkozatot. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az a bejegyzett tulajdonos, aki a törlési engedély alapján induló eljárás során ranghely szerint már bejegyzett tulajdonos. A tulajdonos ilyen jognyilatkozatra a rendelkezési elv értelmében nem kényszeríthető, ezért a jog gyakorlásától való tartózkodás esetén nem a ranghely fenntartás jogáról történt lemondás szabályait kell alkalmazni, hanem a bejegyzési kérelem előterjesztésének elmaradása esetére vonatkozó szabályokat. Nincs kérelem, nem kell a tény feljegyzése felől intézkedni.
A feljegyzés helye és ranghelye
A tényt a tulajdoni lap III. részén kell bejegyezni, a törölt jelzálogjog ranghelyére történő utalással. Mivel a már törölt ranghelyű bejegyzés helyére új bejegyzés nem kerülhet, ily módon a bejegyzésben utalni kell a bejegyzett tény ranghelyére a törölt jog ranghelyének számával.
A tény feljegyzésének időpontja
Az anyagi jogszabály szerint a bejegyzésre csak a bejegyzett zálogjog törlésével egyidejűleg kerülhet sor, sem előbb, sem később. Nem lehet tehát a jelzálogjog fennállása alatt, illetőleg a törlési engedély kiadásáig rendelkezni a ranghely fenntartásáról az ingatlan-nyilvántartásban, mivel ez a lehetőség csak a törölt zálogjog ranghelyének fenntartásáról szól. Minden olyan kérelmet, amely a törlési engedély nélkül, vagy arra való utalás nélkül érkezik, el kell utasítani érkezési ranghelyén, mint okirat nélküli kérelmet. Lehet rendelkezni a lemondásról harmadik személy felé, de a nyilvántartásban ez még be nem jegyezhető.
A törlési engedély és a kérelem azok az okiratok, amelyek a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak minősülnek.
Ha a törlési engedélyt kiadták, és a tulajdonos nem adott rendelkezést a ranghely fenntartásáról, illetőleg az új zálogjog alapításáról és bejegyzéséről, akkor a jogot törölni kell, a határozatot pedig kézbesíteni. A nyilatkozattételre való jogosultságtól való tartózkodás nem járhat azzal, hogy megszűnik és törlésre engedélyezett látszatjog a tulajdoni lapon maradjon.
A zálogjogosult szabály szerint a zálogkötelezett felé megküldi a teljesítés alapján a törlési engedélyt, illetőleg a bejegyző hatóságot is értesíti a törlés iránt. Az ingatlan tulajdonosa értesül tehát a törlési engedélyről, ily módon gyakorolhatja jogait, és rendelkezhet a ranghely megóvásáról.
Mivel a hatályos jog nem tartalmaz rendelkezéseket az eljárási határidőről, így az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabályai szerint kell eljárni.
A kérelem beterjesztésének határideje
Az ingatlan-nyilvántartási jog szerint az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény bejegyzése iránti kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat keltétől számított 30 napon belül kell a földhivatalhoz benyújtani. Ha a jognyilatkozat létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése szükséges, a kérelmet a beleegyezéstől számított 30 napon belül kell a földhivatalhoz benyújtani. A ranghely fenntartásáról a jognyilatkozatát a zálogjog törlésével egyidejűleg kell megtenni.
Mindezeket figyelembe véve a jognyilatkozat megtételére vonatkozó határidő a törlési engedélyről való értesüléssel kezdődik és a jelzálogjog törlési időpontjáig tart. A törlést követően a ranghely fenntartásáról már nem lehet rendelkezni. Ebből az is következik, hogy a jelzálogjog törlése és a törölt zálogjog ranghelye fenntartásának ténye bejegyzése ún. konjunktív bejegyzések lehetnek. A tény bejegyzésére csak a jog törlésével egyidejűleg kerülhet sor.
A bejegyző hatóságnak éppen ezen okból tudnia kell arról, hogy a törlési engedélyt a jogosult a tulajdonosnak is megküldte-e. Ha ugyanis a tulajdonost nem értesítették a törlési engedélyről, akkor az értesülés csak a bejegyző hatóságtól lehetséges.
Ilyenkor a földhivatal felhívja határidő tűzésével azzal a figyelmeztetéssel, hogy a nyilatkozat hiányában, annak késedelme esetén a jog törléséről rendelkezik, a ranghely fenntartás tényének bejegyzése iránti eljárás mellőzésével.
Közös tulajdon esetén a ranghely kérdésében a tulajdonostársak egy jognyilatkozatot tehetnek mégpedig képviselőjük útján ugyanúgy, mintha a megterhelésről nyilatkoznának. A köztulajdon megterhelése egyhangú döntést igényel.
A ranghely fenntartása csak a jelzálogjog terjedelméhez képest értelmezhető, ami közös tulajdon esetén azt is jelenti, hogy sem a zálogjoggal biztosított követelésnél nem lehet terhesebb, de nem is osztható a tulajdoni illetőségek szerint, mivel az csak a terhelt tulajdonjogra gyakorolható. Ennek magyarázata a Ptk.-ban keresendő, amely a zálogjog fedezeteként a tulajdoni illetőség egészét jelöli meg. A társtulajdonosok is csak a terhelt egész illetőségére gyakorolhatják jogukat. Annak már nincs akadálya, hogy a fenntartott ranghelyen csak részben alapítsanak ténylegesen jelzálogjogot, mivel a követelésen belül, az adott ranghelyen annyi zálogjog alapítható, amennyi az eredeti követelés mértékét eléri.
Ilyen esetben a fenntartott ranghelyen a bejegyzéssel egyidejűleg módosítani kell a tény bejegyzését is, hiszen csökkent a jövőbeni zálogjog terjedelme. A határozatban tehát rendelkezni kell a zálogjog fenntartott ranghely szerinti bejegyzéséről, másfelől a ranghely fenntartási határozat módosításáról.
A ranghely fenntartás tényének bejegyzési határozatának kézbesítése
A tény bejegyzéséről az ingatlan tulajdonosainak hivatalos közlés útján kell értesülniük, hiszen magával a ranghellyel is ők rendelkeznek.
Más érdekelteket nem kell értesíteni. A kézbesítés e sajátos az általánostól eltérő szabályának magyarázatát az alábbiakban adjuk meg.
A jelzálogjog törlési határozatot csak a tulajdonosnak és a zálogjog jogosultjának kell kézbesíteni, hiszen a jog keletkezése és megszűnése és az ő érdekkörükben értelmezhető. Minden más bejegyzett jogosult annyira érdekelt az ügyben, mint a még nyilvántartásba nem került jogosultak. Nincs jogi érdeke azoknak a bejegyzett jogosultaknak sem a törlési és ranghelyfenntartási bejegyzési határozathoz, amelyek jogosultsága kedvezőbbé válna, mivel joguk bejegyzési ranghelye a ranghelyfenntartás bejegyzésével nem lesz terhesebb.
A törölt zálogjogot követő rangsorban bejegyzett újabb zálogjogosult kielégítési esélye és biztosítéka természetszerűen nő a megelőző teherjogok megszűnésével, de erre a jog szerint csak akkor van esélye, ha a tulajdonos nem él a megüresedett ranghely fenntartásával. A polgári jognak erről a szabályáról az a törvényes vélelem, hogy az mindenki előtt ismert, így a nem tudásra senki nem hivatkozhat eredménnyel. A bejegyzés és a zálogjog alapítása során pedig ismert a rangsor szerinti hatályosulás és kielégítés sorrendje. Mivel a tulajdonos a ranghely fenntartásának jogáról csak harmadik személy javára mondhat le, az új zálogjogosult köthet ilyen megállapodást a tulajdonossal, még az új kötelem megkötése előtt, így biztosítván a lehetőséget arra, hogy a rangsorban elsőbbségi vagy megelőző zálogjog ranghelyét nem tartja fenn, így a zálogjog megszűnése után eggyel előbbre léphet a jogok hatályosulása sorrendjében.
Ennek hiányában bejegyzett joga nem módosul, így rá nem hat ki a megelőző zálogjog törlése az ingatlan-nyilvántartási jogviszony keretében. Kézbesítésre ugyanis az tarthat igényt, akinek az adott bejegyzési határozaton alapul a rangsorban később bejegyzett vagy bejegyezhető joga. A megszűnt zálogjog törlése, annak ranghelyének fenntartása nem ilyen, ez jogot nem keletkeztet, nem módosít, nem szüntet meg a ranghelyen hátrább álló jogosultságokat nem teszi terhesebbé.
Bejegyzési kérelem és a ranghely megjelölése
A jogszabály nem szabályozza, következésképpen a felek kérelmére marad annak meghatározása, hogy a bejegyzési kérelemben a fenntartott, illetőleg az előzetesen biztosított ranghelyre vagy a kérelem érkezésének ranghelyére irányulhat a bejegyző hatóság figyelme. E kérdés szabályozásának elmulasztása súlyos jogalkotói hiba, éppen azért e feleknek kell ebben a kérdésben feltétlenül megállapodniuk.
A bejegyzési engedélyben a hitelezőnek mindenképpen ki kell kötnie a ranghelyre utaló rendelkezést, ennek hiányában ugyanis a bejegyző hatóság a kérelemhez kötöttség szabálya szerint csak a kérelem ranghelyén foganatosíthat bejegyzést, a rangsor általános szabályából eredően.
Az igazi probléma azonban az, hogy a hitelező nem is tudhatja, valóban neki sikerül-e majd erre a biztosított ranghelyre beérnie, mivel a ranghellyel rendelkező akár több ilyen személynek is adhat ilyen jellegű engedélyt. A szabály a gyorsabb futót preferálja, de nem ad jogbiztonságot, ami miatt az egészre szükség van. A hitelező a ranghely tekintetében ugyanis akkor lehet nyugodt, ha a ranghelyet igazoló okirattal rendelkezik, hiszen ezáltal a ranghelyet biztosító személy már nem járhat el nélküle. A ranghellyel rendelkező okirat a ranghely fenntartását, előzetes biztosítását feljegyző határozat ugyanis. Ezt a határozatot úgy kell kiadni, olyan biztosítékokat kell a kiadmányozásra adni, mint az értékpapírok esetében. A feljegyzési határozat maga a ranghelyet megtestesítő okirat, a nyilvántartási feljegyzés csak a harmadik személyek irányában jelzi a ranghellyel való rendelkezés lehetőségét.
A tulajdonjog elidegenítése és a ranghellyel való rendelkezés
Ha a ranghely fenntartása, illetőleg előzetes biztosítása tényének bejegyzését követően a tulajdonos személye megváltozik, kérdéses lehet, hogy a ranghellyel rendelkezés kit illet meg. Ez egyébként a tény bejegyzési határozata tartalmának is alapkérdése.
Két eset lehetséges:
- a ranghellyel való rendelkezés az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető jog,
- a ranghellyel rendelkezés a bejegyzett jogosultat megillető jogosultság.
Mivel a tételes jog konkrét szabályt nem ad, így a jogszabályok értelmezése útján adhatunk csak választ.
Ha a ranghellyel az ingatlan mindenkori tulajdonosa rendelkezhet, akkor ez dologi jogi jellegű jogosultság, vagyis inkább tapad a dologhoz, de független a személytől. Bejegyzési szempontból egyszerű feladatot jelent, hiszen a tulajdoni lapon a tény bejegyzésekor jogosultként "az ingatlan mindenkori tulajdonosa javára" kitétel szerepel. Bonyolultabb azonban a helyzet abban a tekintetben, hogy a terhelés joga nem a dologhoz, illetőleg nem a dologból, az ingatlanból fakad. Sőt, éppen ellenkezőleg, a dolog; az ingatlan éppen a rendelkező személy akaratából fakadóan válik más személy jogosultságának biztosítékává. Ez a jogosultság tehát elvileg semmiképpen nem az ingatlanhoz, hanem egyértelműen a felette rendelkező személyhez tapadó jogosultság.
Az ingatlan-tulajdonjogának elidegenítése esetén kérdés lehet, hogy kell-e rendelkezni külön e jogilag jelentős tény átruházása felől, vagy sem.
A válasz egyértelmű. A tulajdonjog teljessége alapján azt kell mondanunk, hogy az magában foglalja a megterhelés jogát is, így a megterhelés jogának időbeli sorrendjét azaz a ranghelyet is. Ebből következően a tulajdonjog átruházásakor ez a jogosultság is átszáll kivéve, ha a felek kifejezetten nem állapodtak meg másként: azaz a ranghely feletti rendelkezési jogot az eladó fenntartotta magának. Ez utóbbi esetben ugyanis a ranghely jogosultjaként bejegyzett fél marad.
A felszámolási eljárás megindításának ténye bejegyezhető az új törvény szerint az ingatlan-nyilvántartásba. A felszámolási eljárás jogi hatálya annyit tesz, hogy a megterhelés joga adott esetben a felszámolót illeti meg, hiszen ő gyakorolhatja a tulajdonos jogait.
A jogok gyakorlása azonban csak a felszámolási eljárás megindulásától illeti meg, így a felszámolási eljárás előtt kiállított okira- tok alapján a ranghely feletti rendelkezés megilleti a bejegyzett tulajdonost. Ehhez képest közömbös, mikor érkezik a kérelem a bejegyző hatósághoz az ingatlan elidegenítése előtt. Ha ugyanis a kérelem az ingatlan felszámolási eljárás során történt elidegenítést követően érkezik, akkor már el kell utasítani, mint nem ingatlan-nyilvántartási jogosulttól származót.
A felszámolási eljárás során az elidegenítéssel megszűnik minden teherjog, a természetes szolgalmakat és a közérdekű használati jogokat kivéve. Megszűnnek a zálogjogok is, így a zálogjog rangsorához kapcsolódó jogosultságok is. Ennek több oka is van: egyfelől a ranghellyel való rendelkezés a jogosult személyhez és nem az ingatlanhoz tapad, másfelől tehermentes ingatlannál a teherjogok ranghelye fenntartásának nincs is különösebb értelme, hiszen az új jogosult saját rendelkezési jogánál fogva dönt a teherjogok bejegyzésének rangsoráról.
A lemondás tartalma
A törölt jelzálogjog ranghelyéről való lemondás anyagi jogi szabálya alapján háromféle módon gyakorolható e jog.
a) A zálogjog törlési eljárásakor - a földhivatal felhívására - a zálogkötelezett tulajdonos
- nem tesz ranghely fenntartásra vonatkozó nyilatkozatot a megadott határidőben,
- nyilatkozata ellentmondó vagy érthetetlen,
- egyáltalán nem ad nyilatkozatot.
Nincs ügyféli nyilatkozat
Az utóbbi esetben a fél ilyenkor a bejegyzési eljárásban a rendelkezési jogát gyakorolta, amely a nyilvántartás számára a jog nem gyakorlását, azaz a jog gyakorlásáról való lemondást jelenti. Az ilyen lemondást, mint tényt nem kell az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezni, a törlési határozatban kell utalni arra, hogy az ingatlan tulajdonosának a rendelkezése hiányában, a ranghely fenntartása tekintetében a feljegyzési eljárást, feljegyzési határozat hozatalt a bejegyző hatóság mellőzte.
b) A zálogkötelezett ingatlan tulajdonos csak akként nyilatkozik, hogy a törlendő zálogjogi ranghelyet nem kívánja ismét betölteni, a ranghelyet sem tartja fenn. Ez sem a feljegyzendő tények körébe tartozó eset, a törlési határozat utal a ranghely fenntartás felőli eljárás mellőzésére a tulajdonos általános rendelkező nyilatkozata alapján.
c) A tulajdonos zálogkötelezett olyan nyilatkozatot tesz, amely szerint meghatározott harmadik személy javára lemond a megüresedett ranghely zálogjoggal való betöltése jogáról, illetőleg a ranghely feletti rendelkezési jogát sem tartja fenn meghatározott harmadik személlyel szemben. Az ingatlan-nyilvántartásba ez utóbbi lemondás a feljegyzendő tény, mégpedig annak a jogosultnak a megjelölésével, akit ez megillet. Következménye pedig az, hogy ezen jogosulttal szemben a zálogjog feltöltése, a ranghely fenntartása hatálytalan, a zálogjog bejegyzése, a ranghely fenntartás feljegyzése csak más személyek tekintetében bír hatállyal.
d) Az ingatlan tulajdonosa úgy is nyilatkozhat, hogy a törölt jelzálogjog ranghelyének fenntartásáról, mint jogosultságról lemond. Ebben az esetben van ugyan eljárásjogi értelemben vett kifejezett lemondás, tényt mégsem kell feljegyezni, mivel a lemondás, mint egyoldalú jognyilatkozat, az anyagi jog, nevezetesen a polgári jog szabálya szerint jogellenes, közelebbről törvénysértő, így az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a nyilvánvalóan érvénytelen okiratokra vonatkozó szabály szerint a lemondás tényének feljegyzése iránti kérelmet el kell utasítani. A Polgári Törvénykönyv szerint ugyanis - érvényesen - csak meghatározott harmadik személy javára lehet a törölt jelzálogjog ranghelyének fenntartásának tényéről lemondani. A személyek általánosságára tett jognyilatkozat azért törvénysértő, mert hiányzik a meghatározott személy, vagy személyek köre, akikre az vonatkozna. A törvénynek ebből a szabályából viszont az is következik, hogy a lemondás a lehetséges alanyok körét illetően nem lehet teljes, mert akkor az érvénytelen, és az ingatlan-nyilvántartásba nem bejegyezhető. Az anyagi jog szabálya alapján azonban nem lehet arra hivatkozni később, hogy az érvénytelen jognyilatkozat folytán a ranghellyel való rendelkezés mégis megilletné az ingatlan tulajdonosát, mivel az érvénytelen jognyilatkozat folytán a lemondás tényét ugyan nem lehet feljegyezni az ingatlan-nyilvántartásban, de nem lehet feljegyezni a ranghely fenntartása tényét sem, az arra vonatkozó kérelem hiányában, illetőleg a kérelem előterjesztésére nyitva álló határidő elmulasztása miatt.
A határidő az ingatlan-nyilvántartási jogszabály szerint a földhivatal által előírt nyilatkozattételi határidőt jelenti. Felmerülhet az a jogszabály értelmezési lehetőség is, amely szerint a tény, nevezetesen a ranghely fenntartása, vagy az arról való lemondás feljegyzésére a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok nyilvántartási benyújtására vonatkozó általános az Inytv.-ben meghatározott 30 napos határidő a kötelező, egyben jogosító határidő, azaz a földhivatal, mint bejegyző hatóság ennél rövidebb határidőt semmiképpen nem határozhat meg. A másik kérdése ennek értelmezésnek, hogy ennél hosszabb határidőt meghatározhat-e.
A válasz megadáskor abból kell kiindulnunk, hogy a törvényi szabály az illetékbírsággal nem sújtott leghosszabb határidőt határozza meg. Az ingatlan-nyilvántartási változás átvezetése iránti kérelem és okirat benyújtására irányuló közigazgatási jogi jellegű határidő elmulasztása nem jár jogvesztéssel, a kérelem bármikor benyújtható. Más kérdés, hogy az időközben benyújtott más bejegyzési kérelmek folytán bejegyzett új jogosultakhoz képest a nyilvántartási előző szabálya alapján mégis el kell utasítani a kérelmet, de azon az alapon, hogy a kötelezően előírt határidőn túl nyújtották be, nem lehet elutasítani. A kérelem benyújtására jogosultnak nincs az ingatlan-nyilvántartási törvény által biztosított joga a kérelem törvényes határidejének minimumára. Ebből következően a nyilvántartási hatóság meghatározhatja a nyilatkozattételre nyitva álló határidőt, amelynek meghatározása során az eljárásjog alapelveit kell érvényre juttatnia, a jóhiszemű jogszerzőket kell védenie, továbbá biztosítania kell az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéhez fűződő követelményeket. A földhivatal tehát kitűzhet rövidebb határidőt is a nyilatkozattételre, mivel ez inkább eljárási, pontosabban különösebb mérlegelést nem igénylő nyilatkozattételi cselekmény, mintsem okirat kiállítására, továbbá annak szolgáltatásra irányuló magatartást igényel.
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény (1997. CXLI. tv.) bevezeti a feljegyezhető tények közé. A törvénnyel egyidejűleg lép hatályba a Ptk. módosítása is, amely a zálogjogról szóló részben megteremti a bejegyzés anyagi jogi alapját is. Talán ennek köszönhetően, illetőleg még inkább a "lopakodó" végrehajtási rendeletnek, lényeges, sokkal inkább törvényi szintet igénylő kiterjesztése történt meg a ranghelybiztosításnak. Nevezetesen a jelzálogjog ranghelyét nemcsak az ingatlan tulajdonosa, hanem a bejegyzett és jelzálogjoggal terhelhető jog jogosultja is biztosíthatja, míg a törölt zálogjog ranghelyét a Ptk. szabálya okából csak a tulajdonos tarthatja fenn.
A ranghely előzetes biztosítása annyit jelent, hogy a tulajdonos, illetőleg más jogosult is a törvény által meghatározott időtartamra, előre leköti - a megjelölt keret erejéig az ingatlanra később - esetleg bejegyezendő jelzálogjog, önálló zálogjog ranghelyét. A ranghely előzetes biztosítása, mint tény feljegyzéséhez az ingatlan tulajdonos, zálogjogosult egyoldalú rendelkező cselekménye elégséges. Ez utóbbi, több mint vitaható jogosultság, és alkotmányossági gondokat vet fel, a tulajdonjog tartalmát korlátozza más alapjogi védelemben részesülő jog hiányában, ráadásul aránytalanul, és minden ésszerű ok hiányában, tehát önkényes.
A feljegyzés alapjául szolgáló okirat
A tény feljegyzése csak okirat alapján lehetséges, minimális alaki feltétel az ügyvéd által ellenjegyzett, vagy a nyilatkozatot tevő felek aláírását közjegyző által hitelesített teljes bizonyító erejű magánokirat. Ha az ingatlannak (egész tulajdoni illetőségnek) egy tulajdonosa van, akkor az általa írt és aláírt, az előbbi hitelesített személyek által ellenjegyzett, illetőleg hitelesített okirat megfelel a bejegyzés feltételeinek,
- ha egyértelműen tartalmazza a rendelkezést a ranghely előzetes biztosítása felől,
- megjelöli azt az összeget, amelynek erejéig a feljegyzés szólhat,
- illetőleg azt az időtartamot ameddig a ranghely biztosítása lehetséges,
- továbbá azt, hogy a ranghelyet jelzálogjog/önálló zálogjog bejegyzése végett alapítja.
Az okirat egyéb alaki kellékei az általános szabályok szerint vizsgálandók felül.
A feljegyző határozat ranghelye
A feljegyző határozat ranghelyét a feljegyzés alapjául szolgáló okirat iktatási időpontja határozza meg. Ennek az óvatos megfogalmazásnak alapos oka van: ha az okiratnak a törvény szerint nem pótolható hiányosságai vannak, akkor azt - közbenső határozat nélkül - el kell utasítani, és a későbbi pótlás sem eredményezheti a rangsor szerinti feljegyzést. A ranghelyet csak a feljegyzésre alkalmas okirat iktatási időpontja biztosíthatja, és nem lehet bármilyen okirattal - közöttük gyakran egyszerű kérelemmel - a bejegyzések, feljegyzések rangsorát meghatározni.
Ranghely változtatás
A bejegyzési kérelem ranghelye vagyoni értékkel bíró jogosultság maga is, hiszen meghatározza a jogosultság keletkezésének, érvényesíthetőségének helyét az adott ingatlanra mindenkivel szemben. A ranghellyel, mint a jogosultság hatályosulásának helyével rendelkezni lehet, másokat a ranghelyen előbbre lehet engedni, illetőleg másokat megelőző ranghelyre lehet kerülni. Ezzel a jogosultság tartalma is változhat. Ha pl. egy jelzálogos hitelező és a vevő ranghelyet cserél a vevő tehermentes tulajdont szerez, vagy éppen fordítva, az addig tehermentes szerzés teherjoggal történik.
A ranghelyváltozáshoz tehát minden érdekelt beleegyezése szükséges, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratba kell foglalni. A nyilvánkönyvi jog nem ír elő különös szabályt az alaki kellékekre, így az általános szabályok szerint minimálisan teljes bizonyító erejű okiratra van szükség.
Ha azonban a ranghelyváltozás olyan jogot érint, amelyre szigorúbb alaki szabály van előírva (mint pl. tulajdonjog, vételi jog, viszszavásárlási jog, elővásárlási jog) akkor a ranghely módosítására is kiterjed a szigorúbb alaki feltétel. A ranghelyváltozás bejegyzési határozat folytán, a kérelem és az alapjául szolgáló okirat ranghelyén hatályosul. A ranghelyváltozásról az alapul szolgáló okirat és kérelem alapján önálló bejegyzési határozatot kell hozni, amely határozat ellen a feleknek fellebbezési joguk van. Félnek minősül mindenki, akinek iktatott kérelme van és arra rangsor változása bármilyen módon kihat.
A ranghelyváltozásról szóló határozatot tehát kézbesíteni kell az összes érdekeltnek, és a határozat jogerőre emelkedéséig a bejegyzés nem végleges hatályú, függ a lehetséges jogorvoslati kérelem alapján induló eljárás eredményétől.
A ranghelyváltozás tényét annak ranghelyén be kell jegyezni a tulajdonlapra a bejegyzési határozat meghozatalát követően.
A ranghely változást foganatosító határozat érdemi határozat, amely ellen az Áe. szabályai szerint a bírósághoz lehet fordulni felülvizsgálati kérelemmel.
A ranghely fenntartása és a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok kijavítása, kiegészítése, módosítása
Egy adott bejegyzés ranghelyét csak bejegyzésre irányuló kérelemmel és annak alapjául szolgáló okirattal lehet biztosítani.105 A bejegyzések rangsorát viszont a kérelmek iktatási sorrendje határozza meg, szól a nyilvánkönyvi jog szabálya. Ezek szerint elválhat egymásról a ranghely és a rangsor szabálya.
A választ az alábbiak szerint adhatjuk meg. Ha jogra, tényre adatra és nyilvántartásba vett, vagy vehető ingatlanra kérelem érkezett azt iktatni és széljegyezni kell, az ezáltal ranghelyet szerez és azt ott el kell bírálni. Ha csak kérelem van, de a bejegyzendő jog, tény, adat keletkezését tanúsító okirat nincs, akkor a kérelmet el kell utasítani.
Ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték akkor lehet dönteni a közbenső határozat vagy érdemi határozat hozatala iránt.
Magánokiratok kijavítása, kiegészítése, módosítása és a ranghely
A bejegyzés alapjául szolgáló magánokirat kijavítása esetén a bejegyzés az eredeti ranghelyen rögzül, ha az ingatlanra időközben harmadik személy jogának jogilag jelentős tény bejegyzése iránt nem érkezett kérelem. Ha igen, akkor a kijavításnak csak érkezése ranghelyén lehet eleget tenni, feltéve, hogy a jogsértő jogát nem érinti. Ha igen, akkor csak annak hozzájárulása esetén lehet a kijavított okirat alapján, új bejegyzési határozatot hozni. Az okirat kijavítása a bejegyzésben nem kijavítás, hanem új határozat, és nem a határozat kijavítását jelenti!
A bejegyzés alapjául szolgáló okirat kiegészítése esetén a bejegyzés - egy határozattal - az eredeti okirat ranghelyén is lehetséges, ha az ingatlanra időközben harmadik személy jogának, jogilag jelentős tény bejegyzése iránt nem érkezett kérelem. Ha igen akkor a kiegészítésnek csak érkezése ranghelyén lehet eleget tenni, új bejegyzési határozattal, feltéve, hogy a jogszerző jogát nem érinti. Ha igen, akkor a nyilvántartási előző szabálya szerint a nem-jogosulttól származó jogosultságot nem lehet bejegyezni.
Az okirat módosítása mindig sajátos ügy. Magánokirat módosítása az abban foglalt szerződéses megállapodás tartalmára lehetséges. Az okiratot kiállító személyek, a megállapodás tárgya "módosulása" új megállapodásnak minősül. A bejegyzési határozat ranghelyét minden esetben a módosított okirat iktatásán alapuló ranghely határozza meg. A bejegyzés alapjául szolgáló okirat módosításával nem lehet az eredeti okirat ranghelyén az ingatlan-nyilvántartásba bekerülni, hanem csak az új ranghelyen.
Ugyanez a szabály érvényesül akkor is, amikor az adásvétel stb. jogcímére alapozott tulajdonjog átruházás kapcsán a tisztán kötelmi igényt "engedményezik". Ilyenkor az "engedményező" közbenső szerzőként történő feltüntetése mellett az engedményes tulajdonjogát annak iktatása szerinti ranghelyen kell bejegyezni, és nem az engedményező szerződése iktatási ranghelyén. Ha már a tulajdonjogot bejegyezték, akkor az "engedményezés"-re alapított bejegyzési kérelmet, mint érvénytelen jogcímre alapítottat el kell utasítani.
Hatósági határozatok esetében mind a kijavítás, kiegészítés, visszavonás, módosítás előfordulhat. A bejegyző hatóság ezeket nem vizsgálhatja felül. Ha a határozatot jogszabálysértőnek találja, megkeresi az ügyészt törvényességi eljárás iránt, és annak eredménye szerint jár el. A széljegyzett, de még be nem jegyzett kérelmek esetén az érkezés ranghelyén tesz eleget a jogerős határozaton alapuló megkeresésének. Ha az eredeti hatósági határozat alapján a bejegyzés megtörtént, akkor törlési eljárásnak van helye a határozat visszavonása és módosítása esetén. Ennek megfelelően a földhivatalt kötik az ingatlan-nyilvántartási határidők is.
Mivel ezekben az esetekben a bejegyzésnek deklaratív hatálya van, ezért a kijavítás, kiegészítés, visszavonás, módosítás nem ütközhet az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében jogot szerző személy jogaival. Igaz ez a bejegyzés alapjául szolgáló hatósági határozat semmissége esetére is, hiszen az ingatlan-nyilvántartási jóhiszeműség nem azonos az Áe. szerinti jóhiszemű joggyakorlással.
Ha ugyanis a semmis hatósági határozat alapján foganatosított bejegyzésben bízva és ellenérték fejében szereztek jogot az ingatlanra, akkor az ilyen szerzőkkel szemben csak kiigazítási, esetleg törlési kereset útján lehet fellépni, és - kézbesítés hiányában - legfeljebb az érvénytelen bejegyzéstől számított három évig. Ezt követően a bejegyzett jog már nem törölhető. A bejegyzés alapjául szolgáló határozat törlésére tulajdonjog (más jogosultság) esetén is bírósági vagy hatósági határozat szükséges. A visszavonó határozat törlés iránti megkereséssel alkalmas lehet a bejegyzett jog törlésére, ha a törölni kívánt bejegyzésen alapulóan nem szereztek - ellenérték fejében - jogot.
Ugyanez érvényesül a határozat módosítása esetén is, hiszen a jogváltozás elrendelése más hatóság hatáskörébe tartozik, nem érvényesíthető viszont ilyen igény önmagában a hatósági határozattal az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen jogot szerző harmadik személlyel szemben. A módosított és visszavont határozat szerinti esetleges bejegyzés ranghelyét a módosító, illetőleg visszavont hatósági határozat iktatási időpontja határozza meg. Nincs a rangsorban ebben az esetben sem visszaható hatály.
A régi magyar telekkönyvi rendtartás106 129. §-ában foglalt igen szigorú telekkönyvi szabály alapján a telekkönyvi hatóságnak a bejegyzési kérelem ügyében ex primo decreto, azonnal107 határozatot kell hoznia, amely szabály szerint helyt adó, vagy elutasító lehet. Amennyiben a kérelmezett jog csak részben jegyezhető be, akkor annak - külön felhívás nélkül108 - eleget kell tenni, a többit el kell utasítani.
A telekkönyvi szabály kettős célt hordoz: egyfelől a rangsor egyértelműsége, kiszámíthatósága okából kizárja főszabályként a közbenső intézkedést, és az ennek következtében lehetővé vált pótlólagos iratszolgáltatást, másfelől - ezzel szoros összefüggésben - "naprakésszé" teszi a telekkönyvet, gyorsítja az eljárást. Még a régi telekkönyvi rendtartás hatálya idején megszületik a rangsor szigorú szabályát feloldó, a közbenső intézkedést főszabállyá tevő módosítás, amely részletesen szabályozza a hiánypótlás és a meghallgatás intézményét a magyar telekkönyvi jogban.109
A szocialista telekkönyvi rendelet végrehajtási szabálya110 bevezet egy érdekes - a telekkönyvi kérelemhez kötöttség szabályát közvetetté, talán bizonytalanná tevő jogintézményt, nevezetesen a meghozandó telekkönyvi határozat tartalmáról való előzetes tájékoztatás intézményét közbenső telekkönyvi végzés formájában. Ebben a határozatban arról tájékoztatja a feleket, megkereső hatóságot, hogy a kérelem, hatósági megkeresés csak részben megalapozott, vagy csak részben teljesíthető, ennek alapján felhívja nyilatkozattételre őket a kérelem részleges fenntartása, teljes fenntartása, vagy visszavonása felőli nyilatkozattételre.
A közbenső intézkedés telekkönyvi rangsor szigorú szabályát is feloldja, mivel már mást kér a fél, mint előtte, de a régi rangsorban kerül az teljesítésre. A legfontosabb negatív nyilvánkönyvi következmény a telekkönyvi eljárás is lelassulása. A csak részlegesen teljesíthető kérelmekre a már előterjesztett kérelem okából teljesen felesleges a bejegyzési időt meghosszabbító módon a hiánypótlási felhívás kiadását, avagy a kötelező meghallgatás elrendelni, a felekkel pótlólag megerősíttetni, megváltoztatni vagy visszavonatni a kérelmet, mivel annak elbírálása során a teljesíthető résznek helyt adva gyorsan lezárható az eljárás. A kérelemhez kötöttség túlbuzgó értelmezése révén jut el ide a jogalkotó. Nem tudni miért elégedett meg a jogalkotó a részleges elutasítás esetére kialakított előzetes határozat meghozatalával, miért nem volt következetes. Az elgondolás következetes alkalmazása esetén azt a szabályt is beépíthette volna, hogy az elutasítás előtt már tájékoztatni kell a feleket erről, esetleg meg kell őket hallgatni arról, nem vonnák-e vissza a kérelmét annak szabálytalan tartalma miatt.111
A már telekkönyvileg "kitaposott" úton halad mindkét ingatlan-nyilvántartási jogszabály112 is, és szinte szó szerint azonos normaszöveggel átveszik, megőrzik a nyilvánkönyvi eljárást elhúzó, látszólag ügyfélbarát jogintézményt.
Sárffy113 elvi éllel mondja ki, hogy "A rangsorelvből következik az a szabály is, hogy minden telekkönyvi beadványt rendszerint önállóan kell elintézni, mert ha az elő és utóiratokkal egybevetve intéznék el, mint pl. a perben szokás, akkor nem lehetne megállapítani, hogy melyik beadvány rangsorát kapja meg a telekkönyvi végzésen alapuló joghatás. Más szóval: minden telekkönyvi beadvány elintézése külön telekkönyvi ügy." A telekkönyvi rendtartás 61. §-ára, illetőleg a 127. §-ára is figyelemmel minden a telekkönyvben iktatott kérelmet önállóan kell - az annak rangsorát meghatározó iktatási időpont alapulvételével - elintézni.
Sághy114 is amellett foglal állást, hogy a "telekkönyvi kérvények vagy helyt adóan vagy elutasítóan kell elintézni. Nem szabad a felet felhívni, hogy a beadvány hibáit hozza helyre, a szerződést pótlólag írja alá, kifelejtett okiratot csatoljon." Tímár115 ezzel szemben állást foglal az előjegyzés intézménye tárgyalása során a hiánypótlásra felhívás, mint közbenső eljárási intézkedés mellett. A rangsor régi telekkönyvbéli szigorú szabálya alapelvként a mai telekkönyveket változatlanul jellemzi.116
A telekkönyvi közbenső intézkedések mellett állást foglalva Kampis117 bírálja a régi telekkönyvi jognak a rangsor szigorú szabályát felállító, erősen formális jellegét. Kampis nem kellően érzékeli, hogy a telekkönyvi eljárás legfontosabb követelménye a gyorsaság, ennek eredményeként a nyilvánkönyvi közbizalom alapja, a telekkönyv naprakészsége veszik el, a forgalmi érdek sérül. Így válik a telekkönyv a közbenső intézkedések folytán a bejegyzéseket tartalmazó telekkönyvi betét helyett a nyilvánkönyvi változást jelző széljegyek, és mögöttük fekvő okiratok nyilvános könyvévé. Éppen az az előny veszik el a nyilvánkönyből, amiért az létrejött, nevezetesen az okirattári funkció helyett az ingatlanok, és az azokra vonatkozó jogok a nyilvántartás tárgyai.
A szocialista telekkönyv új jogintézménye negatív hatásai a jelentéktelen ingatlanforgalom miatt nem vonták magukkal a nyilvánkönyvi rendszer azonnali összeomlását, mint ahogy az egységes ingatlan-nyilvántartás hatálya alatt sem derült ki rögtön, hogy a nyilvánkönyvi rendszer lényegét verte széjjel ez az új jogintézmény. A privatizáció eredményeként kibővülő és felgyorsuló ingatlanforgalom első pillanataiban bekövetkezett ez a negatív hatás, működésképtelenné vált a nyilvánkönyvi széljegyek sokasága várt elintézésre, miközben a hatóság folyamatos levelezésben állt ügyfeleivel a kérelmek bejegyzésre alkalmassá tétele végett. A magyar nyilvánkönyvi rendszer ezredvégi csődjét a szocialista telekkönyvi rendelet már előkészítette a rangsor szabálya erodálásával.118 ■
JEGYZETEK
1 "Qui prior tempore potior iure" elve.
2 Auer, Hoffmeister: Das moderne Grundbuch. Wien 1992. 66. 67. old.
3 Lásd erről különösen Eörsi Gyula: A tulajdonjog fejlődése. Bp. Légrády Testvérek Rt. 1947. 19. old.
4 1855. dec. 15. IM rend. 61. §. "Ennélfogva a bejegyezvények közötti nyilvánkönyvi rangsorozat és e részbeni telekkönyvi kérvények iktatókönyvi számának sorrendje szerint határoztatik meg." idézi a telekkönyvi rendtartási szabályt Moldoványi István: Telekkönyvi jog. Bp. Grill Károly Könyvkiadóvállalat 1941. 57. old.; "A rangsort az iktatószám rendezi." Sághy, Kéry, Rojcsek: Telekkönyvi jog. Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadóvállalata. 296. old. A rangsorra német telekkönyvi rendtartásban (GBO) lásd a 17. §, 45. §-okat, az osztrák telekkönyvi rendtartásban (GBG) 51-53. §-okat.
5 Szladits Károly: Dologi Jog. BP. 1930. Grill Károly Könyvkiadóválallata 135. old. "A telekkönyvi jogok rangsora szabály szerint azon sorrend szerint alakul, amelyben az illető jogra vonatkozó ügyirat a telekkönyvi hatóság iktatóhivatalába érkezett. A rangsorra az iktatószám irányadó és nem a bejegyzéseknek a betétbe való bevezetését jelölő sorszámok."
6 Holzer, Kramer: Grundbuchrecht. München. 1993. 26. old. " Das Prioritätsprizip, auch Vorrangsprinzip genannt, steltt in § 879. BGB, bzw. §§ 17. und 45. GBO die Regelung auf, dass die früher beantragte Eintragung den besseren Rang vor der später benatragten Eintragung erhält." A német, svájci telekkönyvi anyagi jogban eltérően a többi telekkönyvi típusú rendszertől, a bejegyzett követelések kielégítésénél nem az okiratok kelte, sem pedig a kérelem iktatása, hanem a bejegyzés ideje határoz. 17., 45. § GBO.
7 Szladits Károly: Dologi Jog. Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadóválallata 135. 137. old. "A telekkönyvbe bejegyzett jogok bizonyos rangsorban állnak egymáshoz; a korábban szerzett jognak elsőbbsége van a későbben szerzett felett. A telekkönyvbe bejegyzett jogoknak ezt az időbeli hatályosságát és egymáshoz való viszonyát fejezi ki a telekkönyvi rangsor."
8 Sághy, Kéry, Rojcsek: Telekkönyvi jog. Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadóvállalata. 297 old.
9 Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás, Bp. 1941. A szerző kiadása 106. old. Qui prior tempore, potior iure.
10 "senki sem mentheti magát azzal, hogy korábbi kérvény beérkezéséről nem volt tudomása, mert az nem volt széljegyezve." Lásd Szladits Ká- roly: Dologi Jog. Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadóválallata 136. old; "Telekkönyvi széljegyzés elmulasztása ellenére a tkv.-i rangsor a beadás napja után igazodik." Lásd Moldovány István: Telekkönyvi Jog. Bp. 1941. Grill Károly Könyvkiadóvállalata, 65. old.
11 "A telekkönyvi bejegyzések attól az időponttól kezdve hatályosak, amikor a kérvény beérkezik az iktatóhivatalba. A rangsorozatot a kérvények iktatószámának sorrendje határozza meg." Az anyagi nyilvánosság elve azt, aki a telekkönyvbe bejutott, védi azok ellen, akik nem jutottak be még a telekkönyvbe, bár esetleg bejuthatnak. Ennek az elvnek logikus folytatása a prioritás elve, amely a bennlevőt védi azok ellen is, akik szintén bejutottak, de csak ő utána." Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás. Bp. 1941. A szerző kiadása. 29. old.
12 "Hiszen mit érne a telekkönyvön kívüliek elleni védelem, ha rögtön megszűnnék mihelyt a telekkönyvön kívüli utóbb bejutott a telekkönyvbe?" Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás. Bp. 1941. A szerző kiadása. 29. old.
13 1855. dec. 15. IM rend. 61. § "A telekkönyvi bejegyezvények hatályossága azon időponttól fogva kezdődik, amelyben azok teljesítése végetti szabályszerűleg fölkészített kérvény a telekkönyvi hatóság iktatóhivatalába beérkezett." Ugyanezt a szöveget tartalmazta az Mt. 922. §-a is. Lásd Sághy, Kéry, Rojcsek: Telekkönyvi jog. Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadóvállalata. 296 old.; 54/1960 (XI. 27.) Korm. rend. 26. §-a csak az alaki rangsort határozza meg. 1997. évi CXLI: tv. 6. §.
14 A telekkönyvi elvű rendszerhez tartoznak elnevezésüktől függetlenül azon nyilvánkönyvek, amelyekhez különböző tartalmi elemekhez, de a bizonyító erő, jogváltoztató, illetőleg jogvédelmi hatás egyaránt kapcsolódik. Szladitsnak ez a felismerése pontosan határozza meg a telekkönyv diffe- rentia specifica-ját. Lásd Szladits Károly: Dologi jog. Bp. 1930. Grill Ká- roly Könyvkiadóvállalata.
15 Koizol, Welser: Grundrisse des bürgerlichen Rechts, Wien. 1992. 111. old. "Massgebend ist das Einlagen bei Gericht § 29. Abs. 1. GBG." Auer, Hoffmeister: i. m.: 67. old.: "Rechtsänderung... auf den Zeitpunkt der Antragstellung zurückwirkt."
16 Auer, Hoffmeister: i. m. 67-68. old.
17 "Das Eigentum geht aber bereits mit dem Zeitpunkt über, in dem der Eintragungsantrag beim Grunbuchamt eingeht, sofern die Eintragung später auch vollzogen wird." Lásd erről bővebben: Hans Georg Wehrens: Immobilienrecht und Grunbuchsystem in der Bundesrepublik Deutschland, in Österreichische Notariats Zeitung 2/1989, 28-29.; Walter Böhringer: Das deutsche Grunbuchsystem im internationalen Rechtsvergleich, Zeitschrift für das Notariat in Baden-Würtenberg, 2/1987, S. 24-26.; illetőleg az osztrák jogban bővebben Dittrich- Nagy-Peters-Sattler: Das österreichische Grundbuchgesetz, 1962; Eric Feil: Österreichische Grunbuchrecht, 1972; Hoffmeister: Gie Grundsätze des Liegenschaftserwerbs in der österreichischen Privatrechtsentwicklung seit dem 18. Jahrhundert, 1977; Köhler: Grunbuchrecht in Österreich, 1977.; Feil: Grunbuchsgesetz, S. 466. Wien Linde Verlag 3. Auflage;
18 A rangsorozat elve szerint a jogok aszerint hatályosulnak, ahogy azok bejegyzése szerinti kérelmek iktatásra kerültek a telekkönyvben. 1996. évi 91. számú törvény (Narodne novine 91/96) (45. §) a Telekkönyvről. Dr. Tatjana Josipovic szerint (Dr. Tatjana Josipovic: Grundbücher in der Republik Kroatien; Wiener konferenz über Grundbuch und Kataszter, Wien, 1998.)
19 Gesetz Nr. 265/1992. über Eintragungen der Eigentümerrechte und anderen Sachenrechten zu Liegenschftten, im Wortlaut des gestezes Nr. 210/1993. Sm. Und des gesetzes Nr. 90/1996 Sm. Der Föderale versammlung der Tschechischen und Slowakischen republik; §. 2., Absatz 3: "Rechtswirkungen der Eintragung entstehen augfrunf eines rechtskräftigen Bewchlusses über deren Bewilligung am Tage, wann der Eintragungsantrag dem Katasteramte zugestellt wurde."; ACT 344 of the Czech National Council onreal Estate register of the Czechr Republich.
20 Auer, Hoffmeister: i. m. 66-67. old. "...die dinglicjhe Rechtsänderung beim rechtsgeschäftlichen erwerb zwar erst mit der grundbücherlichen Eintragung erfolgt, jedoch auf den Zeitpunkt der Antragstellung zurückwirkt."
Ein ähnlicher Grundgedanke wie der der Rückwirkung des Grundbuchantrags liegt übrigens dem englischen System der fünfzehntägigen Ranggarantie nach Übermittlungs des "Official search zugrunde". Prugberger szerint a román jog is - szakítva a régi francia mintájú okirattári nyilvánkönyvi rendszerrel: "az Erdélyben működő korábbi magyar, illetve
germán típusú konstitutív bírósági telekkönyvi rendszert tette általánossá az újonnan megalkotott ingatlan-nyilvántartási rendtartásban. A tanulmány szerzője megjegyezi, hogy erre irányulóan más publikációk nem emelték ki a román anyagi nyilvánkönyvi jog e lényegi fordulatát a bejegyzések hatálya kapcsán. Lásd Prugberger Tamás: Szempontok az ingatlan-nyilvántartás EU-konform irányába ható újabb reformjához; (Gazdaság és Jog, 2000. 6. szám 23-24. oldalak) A szerb ingatlan-nyilvántartatásban is kettős tartalmú a rangsor elve, így a bejegyzett jogok és tények egymáshoz való viszonyát, hatályosulásuk sorrendjét határozza meg. A bejegyzés rangsora az iktatás időpontjához igazodik és nem a tulajdoni lapon történő széljegyzeteléshez. Ez azt jelenti, hogy annak van elsőbbségi joga, aki nem tudva egy esetleges előbbi szerződésről, előbb kérte nyilvántartásba vételét, mint aki a korábbi szerződés alapján jogosult lenne. A községi bíróságok mellett működő telekkönyvi bíróságok iktatókönyvet használnak, amelybe az egyes beadványokat (átvezetésre irányuló kérvények, bejegyzési kérelmek) érkezési időpontjuk szerint, külön-külön számon iktatják. Fredo Cilinovic, Kommentar zemljoknjiznog zakona; Gece Kona izdavacka kuca, Beograd, 1931. 610-630. old.
21 Eric Feil: Grundbuchsgesetz. Wien. 1998. 466. old. "Durch das Einreichungszeitpunkt des Gesuchs abstellende Rangprinzip (29. § GBG) - von seltenen Ausnahmen abgesehen - gezwungen, muss es ohne Zwischenerledigungen auskommen. Konsequneterweise kennt es nur ein einseitiges Rechtsmittelverfahren mit srtiktem Neuerungsverbot."
22 Gem. Art. 29. GGh wirkt eine grundbücherliche Eintragung auf den Tag der Erreichung des Antrags, das ist der Tag, an dem der Antrag bei Gericht eingelangt ist, oder dort ausgefertigt wurde. Art. 44. GGH"; lásd erről részletesen: Rudnicki: Kommentarz do ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece, Art.1. Rz. 11.. des OG. III. CR: 258/57. RPE 1/59, 334.)
23 Auer, Hoffmeister: i. m. 67. old.
24 "Erhebt sich die Frage, ob die Wirkung der Eintragungberst mit dem Augenblick des Vollzuges der Eintragung, oder - falls die Eintragung bewilligt werden - schon mit dem Augenblick des Ansuchens eintreten. Der Rechtsstandpunkt des OGH (JBL.1960. S.295. )dass die Wirkungen der Eintragung nicht erst mit dem Augenblick des Vollzuges, sondern schon mit der Zeit des Ansuchens eintreten."; (Erich Feil: Das österreichische Grundbuchrecht; Springler-Verlag, 1972. 22. oldal.)
25 Auer, Hoffmeister: i. m. 67. old.: BGB 879. §: A német telekkönyvi jogban a bejegyzés időpontja határozza meg az egyes dologi jogok ranghelyét.
26 BGB 878. §.
27 Baur, Stürmer: Lehrbuch des Sachenrechts. München 1992. 158. old.
28 GBO 17. §, 45. §, lásd Haegele, Schöner, Stöber: Grundbuchrecht. München 1993. 42. old.; lásd még Baur, Stürmer: Lehrbuch des Sachenrechts. München 1992. 156-162. old.
29 Heincz Rey: Schweizerisches Grundbuchrecht, Manuscript, Zürich, 1995; S. 2. "Die dinglichen Rechte entstehen und behalten ihren Rang und ihr Datum durch die eintragung in das Hauptbush; die Wirkung wird auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen" Art. 972. ZGB II.
30 29., "In diesen Ländern wird erst mit der Eintragung bzw. in Österreich mit Eingang des Eintragungsgesuchs das Eigentum, bzw. Dingliche Rechte übergeht." lásd erről bővebben: Walter Böhringer: Das deutsche Grunbuchsystem im internationalen Rechtsvergleich, Zeitschrift für das Notariat in Baden-Würtenberg, 2/1987, S. 24-26.; Feil: Grunbuchsgesetz, S. 466. Wien Linde Verlag 3. Auflage.
31 "das deutsche Recht kennt aber auch Rechtsänderungen, die zwar keine Einigung, wohl aber eine Eintragung voraussetzen"; lásd Erich Feil: Grundbuchrecht § 94.; S. 466.
32 Walter Böhringer: Das deutsche Grunbuchsystem im internationalen Rechtsvergleich, Zeitschrift für das Notariat in Baden-Würtenberg, 2/1987, S. 24.
33 "Jede Antrag zur Eintragung ist unverzüglich und ohne Prüfung in das Tagebuch einzuschreiben. Die Eintragung im Tagebuch sichert und bestimmt den Rang des angemeldeten Rechts, denn das Rechts entsteht erst im Zeitpunkt der Eintragung im Hauptbuch, doch wird seine Wirkung auf den Zeitpunkt der Einschreinung im Tagebuch zurückbezogen" lásd Heinz Rey: Schweizerisches Grunbuchrecht, Manuscript, Zürich, 1995; S. 15.
A bejegyzés jogkeletkeztető hatályáról a svájci jogban lásd bővebben: Heinz Rey: Schweizerisches Boden- und Grunbuchrechtrecht; Manuscript; S. 4-18. Univ. Zürich, 1995.; Heinz Aeppli Schwezerisches Zivilgestzbuch, Gmür: das schweizerische Zivilgesetzbuch verglichen mit dem deutschen Bürgerlichen gesetzbuch, 1965; Hauger: Schweizerisches Stockswerkseigentum und deutsches Wohnungseigentum im Rechtsvergleich, 1977;
Weber: Die Stockswerkseigentümergemeinschaft, Praktische möglichkeiten und Grenzen vertraglicher Gestaltung im schweizerischen und deutschen Recht. 1979; Grunbuchverordnung Nr. 22. Februar 1910; Verordnung über EdV-Grunbuch 2 November 1994.; ZGB, Titel 25.; Art 942-977.
Közjegyzők Közlönye
34 1855. dec. 15. IM rend. 61. § adta az anyagi jogi hatást, a 127. § az elintézési sorrendet kapcsolta a kérelem iktatási időpontjához , a 129. § pedig szabályt adott ennek alapján a kérelemre született határozat helytadó vagy elutasító jellegére. A Magánjogi Törvénytervezetek is kitértek a ranghely anyagi jogi hatályára változó tartalommal. Lásd erről Sághy, Kéry, Rojcsek: Telekkönyvi jog. Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadó, 299. old.
35 Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás, Bp. 1941. A szerző kiadása. 106-107. old.
36 Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás, Bp. 1941. A szerző kiadása. 106-107. old.
37 1855. dec. 15. IM rend.(a telekkönyvi rendtartásról) 61. §.
38 1855. dec. 15. IM rend. 129. §.
39 1855. dec. 15. IM rend. 142. §. és 127. §.
40 A telekkönyvi sorszám is közömbös, a rendtartás 164. §-a alapján.
41 1855. dec. 15. IM rend. 161. §
42 Miután a telekkönyvi átalakítás vontatottan haladt, így a községek jelentős részében nem volt telekkönyv csak telekjegyzőkönyv, ennek megfelelően az elmondottak ezekre az okiratokra is kiterjednek.
43 A telekkönyvi rendtartás 61. §-ának a (3) bekezdése. Az Mtj. 923. §-ának (2) bekezdése hasonlóan rendelkezik: "Oly jogok, melyek bejegyzésének hatályossága ugyan egy időpontban kezdődik, egyenlő rangsorban állanak."
44 "Telekkönyvi széljegyzés elmulasztása ellenére a telekkönyvi rangsor a beadás napja után igazodik." C. 5030./1927., illetőleg "az elrendelt telekkönyvi széljegyzés oly telekkönyvi rendelkezés, amely a telekkönyvi rangsor biztosítását célozza arra az esetre, ha a telekkönyvi jog szerzésének egyéb törvényes feltételei fennforognak." C. 5233/1931.
45 "A nyilvánkönyvi rangsort pedig a telekkönyvi kérvények iktatókönyvi számának sorrendje határozza meg. E szabályon az a tény, hogy valamely beadvány széljegyzése elmulasztatott, nem változtat." C. 3758/1936. hat.
46 "Fábián szerint a két szó közt az a különbség, hogy a rangsor feljegyzéséről akkor beszélünk, ha a beadvány bejegyzés alapjául alkalmas volna, de a bejegyzésnek valamely nem nyilvánkönyvi akadálya van; ranghely feljegyzésről pedig akkor, ha még nincs is olyan beadvány, melynek alapján be lehet jegyezni azt a jogot, melynek ranghelyét előre feljegyeztük. E megkülönböztetésnek azonban telekkönyvi szempontból nincs jelentősége és így értéktelennek tartjuk." Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás, Bp. 1941. A szerző kiadása, 106. old.
47 "Érkezési elsőbbség (Prioritas)" Tímár Rojcsek Sándor: Telekkönyvi jogunk alaptanai. Pestszentlőrinc 1938. A szerző kiadása. 195. old.
48 A ranghelyek mozgó és fix rendszerét különböztetik meg a telekkönyvi szerzők, amely különös jelentőséget kap a jelzálogjogoknál. pl. Tímár: i. m. 196. old. Szladits: Dologi Jog. Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadóvállalata. 311. old.
49 3214/1993. sz. Kúriai döntés értelmében a ranghellyel rendelkezés joga nem forgalomképes vagyontárgy, végrehajtás alá nem vonható. Hiv. Sárffy: i. m. 120. old.
50 Tímár Rojcsek Sándor: Telekkönyvi jogunk alaptanai. Pestszentlőrinc. 1938. A szerző kiadása. 195. old.
51 Szladits Károly: Dologi Jog. Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadóválallata. 135. old. Kolosváry Bálint: Dologi Jog. Magyar Magánjog. V. köt. szerk. Szladits Károly. Bp. 1942. Grill Károly Könyvkiadóvállalat. 262. old.
52 Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás. Bp. 1941. A szerző kiadása 108 old. Az első magánjogi tervezet 534. §-ában az azonos jogokra azonos rangot, a különböző jogokra az okiratok kelte szerinti rangsort állapította meg. Sághy indokolhatatlannak találta a tervezet szövegét, és megkönynyebbüléssel vette, hogy a második tervezet szövegéből az kimaradt.
53 Sághy, Kéry, Rojcsek: Telekkönyvi jog, Bp. 1930. Grill Károly Könyvkiadóvállalata. 299. old.
54 A bejegyzés konstitutív hatályát elemző részben részletesen kité- rünk rá.
55 "Nincs más mód, mint a rangsor összeállítását az egyes consensusok bejelentésének, vagyis a kérelmek előterjesztésének időpontjára alapítani. Ezt a módszert választotta a Tr. is" Tímár Rojcsek Sándor: Telekkönyvi jogunk alaptanai. Pestszentlőrinc, 1938. A szerző kiadása. 195. old. Ezzel egyetért Imling Károly is. Lásd Imling Károly: Telekkönyvi jog. Bp. 104. § 90-94. old.
56 Eörsi Gyula. A tulajdonjog átszállás kérdéséről. Bp. 1947. Légrády Testvérek Rt., ill. A tulajdonjog fejlődése. Bp. 1951. Jogi és Államigazgatási Könyv- és Folyóiratkiadó Váll.
57 Eörsi Gy.: A tulajdonátszállás kérdéséről. Budapest, 1947. Légrády Testvérek Rt. "A prioritás eldöntésénél az első kérdés, melyik legyen az a fázis, amelybe elérkezve, a konkurráló jogosultságok összevetendők egymással intenzitás és időbeliség tekintetében. Ha e fázis a szerződéskötés, akkor konzekvensek vagyunk a "kötelmi" felfogáshoz, de ekkor mindkét konkurrensnél a szerződéskötés idejét kell tekintetbe venni. Ha az átadás, akkor a dologi felfogásnak nyújtottuk e tekintetben a pálmát, de ekkor viszont a prioritás szempontjából teljesen közömbös lesz a szerződéskötések (a vindikációs jogosultságok keletkezésének) ideje."
58 54/1960. (XI. 25.) Korm. rend. 26. §.
59 Nem szerencsés, hogy a Ptk. nem tartalmazza a telekkönyvi jogok hatályosulása rendjét, az viszont kifejezetten hiba, hogy azt a telekkönyvi rendelet sem tartalmazza. A rangsor ezzel ügyintézési sorrenddé válik. A telekkönyvi irodalom, a bírák jogi műveltsége menti át a ranghely és rangsor anyagi jogi tartalmát.
60 54/1960. (XI. 27.) Korm. rend. 26. § 2/1960. (XII. 25.) IM rend. 88-89. §-ok.
61 Meghallgatás, Hiánypótlás, Ügyész megkeresése. 54/1960 (XI. 27.) Korm. rend. 27-28. §-ok.
62 2/1960. (XII. 25.) IM sz. rend 88-89. §-ok: hiánypótlás, meghallgatás, függőben tartás az ügyész megkeresése miatt. Utóbbi jogintézmény tartalma sem meghatározható, de a közbenső intézkedések körében való elhelyezése miatt ide sorolandó. A hiánypótlásra alkalmasságot a 118/1960. IM sz. utasítás 11. §-a határozza meg. Pótolható hiányosságnak minősül minden okirati hiba, amely miatt nem kell új okiratot készíteni.
63 2/1960. (XII. 25.) IM rend. 88. § (2) bek. "A hiánypótlása esetén a bejegyzést a kérelem eredeti rangsorában kell teljesíteni."
64 54/1960. (XI. 27.) Korm. rend. 28. § "ha akár e kérelemnek, akár a mellékleteknek pótolható hiányosságai vannak, a bíróság a kérelmezőt hiánypótlásra hívja fel, s ennek érdekében a a kérelmezőt meg is hallgathatja."
65 54/1960. (XI. 27.) Korm. rend. 99. § (2) bek.
66 "A végzésnek saját hatáskörben való megváltoztatására természetesen akkor kerülhet sor, ha a telekkönyvi hatóság egyetért a fellebbezésben kifejtett állásponttal. Ilyen esetben a fellebbezés tényét a betétbe nem kell bejegyezni, s a telekkönyvi hatóság úgy intézi el a fellebbezést, mint bármely más beadványt, azzal az eltéréssel mégis, hogy az új végzésen ala- puló bejegyzés mindig a szóban forgó ügyre vonatkozó kérelem (megkeresés) eredeti ranghelyét fogja kapni. Kampis György: Telekkönyvi jog, Bp. 1963. KJK. 396. old.
67 1972. évi 31. sz. tvr. 24. § (2). bek. "A fellebbezést új eljárásra irányuló beadványnak kell tekinteni, ha az ügyfél pótolja az alaphatátozatban megjelölt hiányosságokat. Ez esetben a fellebbezés megtartja az eredeti beadvány rangsorát."
68 Kampis György: Telekkönyvi jog. Bp. KJK. 1963. 104. old. "A bejegyzett jogok, tények és körülmények egymáshoz való viszonyát rendezi a rangsor elve."
69 Kampis György: Telekkönyvi jog. Bp. KJK. 1963. 105. old.; Az 54/1960. (XI. 27.) Korm. rend. 26. §-ára hivatkozik Kampis, de ebből a szabályból inkább az ő telekkönyvi műveltsége olvassa ki ezt a tartalmat. A jogszabály inkább az alaki rangsort fogalmazza meg.
70 Eörsi Gyula, Világhy Miklós: Magyar Polgári Jog. I. köt. 336. old. "A rangsor elvének a jelentése az, hogy az egymást kizáró bejegyzések közül csak a későbbi hatályos, az egymással összeférő jogok közül pedig a korábbi rangsorban szerzett jog megelőzi a későbbit."
71 LFB Kfv. 27721/1998. sz. eseti döntés "Ranghelye csak a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak van; ha utóbb ahhoz kapcsolódó beadvány érkezik, azt az eredetileg benyújtott okirat rangsorában kell elintézni." Nincs mentség e tévedésre azzal az indokolással sem, hogy a közbenső intézkedés folytán nem érintett a rangsor. A közbenső intézkedés sem a jogváltozást tartalmazó okirat ranghelyét érinti, hanem a kérelem által fogott ranghelyen pozitív bejegyzést tesz lehetővé. A negatív bejegyzés is ranghelyet kapna, a jog elvesztése ranghelyét. Mindazonáltal e tévedésnek meg van az az előnye, hogy jelzi számunkra, milyen zavarokat okoz a ranghely szabályának felpuhítása, a hiánypótlások mennyire nehezítik a rangsor meghatározását és elszakítják azt a kérelmezési időponttól.
72 Jójárt László: Az ingatlanok nyilvántartásának szabályai. Perfekt Kiadó. Bp. 1994. 15. old. 45. old. 190. old. "A rangsor elve az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok és tények egymáshoz való viszonyát szabályozza. Meghatározza a jogokra és tényekre vonatkozó egyes bejegyzések hatályosulásának sorrendjét és időpontját." I. m. 15. old. "A beadványokat iktatása érkezési sorrendben történik, amely meghatározza a beadványok rangsorát." I. m. 45. old.
73 Világhy Miklós: Magyar Polgári Jog. Tulajdonjog. Bp. 1977. Tankönyvkiadó, 80. old. "A rangsor elvének a jelentése az, hogy az egymást kizáró bejegyzések közül csak a későbbi hatályos, az egymással összeférő jogok közül pedig a korábbi rangsorban szerzett jog megelőzi a későbbit. A bejegyzések rangsorát a bejegyzés iránti kérelem érkezése határozza meg."
74 Lásd erről Jójárt. I. m. 16. old.
75 Lenkovics Barnabás: A dologi jog vázlata. Bp. Eötvös József Kiadó. 159. old.
76 Gesetz Nr. 265/1992. über Eintragungen der Eigentümerrechte und anderen Sachenrechten zu Liegenschftten, im Wortlaut des gestezes Nr. 210/1993. Sm. Und des gesetzes Nr. 90/1996 Sm. Der Föderale versammlung der Tschechischen und Slowakischen republik; §. 2., Absatz 3: "Rechtswirkungen der Eintragung entstehen augfrunf eines rechtskräftigen Bewchlusses über deren Bewilligung am Tage, wann der Eintragungsantrag dem Katasteramte zugestellt wurde."; ACT 344 of the Czech National Council onreal Estate register of the Czech Republich.
77 Imrich Hornansky, Jana Kerkovicová: Rechtschutz im Liegenschaftsverkehr in Slowakei. Wiener Konferrenz über ein modernes Grundbuch Wien 1997. 39. old. "Die entscheidungen über die Genehmigung der Einverleibubg erlangen sofortige Rechtskrsaft. Dagegen ist eine Berufung unzulässig."
78 Imrich Hornansky, Jana Kerkovicová: Rechtschutz im Liegenschaftsverkehr in Slowakei. Wiener Konferrenz über ein modernes Grundbuch, Wien 1997. 39. old; Eva Barasová: Rechtschutz im Liegenschaftsverkehr in Tschechien. Wiener Konferrenz über ein modernes Grundbuch Wien 1997. 52. old.
79 Eva Barasová: Rechtschutz im Liegenschaftsverkehr in Tschechien. Wiener Konferrenz über ein modernes Grundbuch Wien, 1997. 52. old. "Gegen eine positiven Bewilligungsbeschluss, das Recht einzitragen, gibt es kein Rechtsmittel, denn man geht davon aus, dass der Antragstelleer mit seinen Ansprüvhen voll durchgedrungen ist, und dass es daher keinen Grund gibt, den Beschluss des Katasralamts anzufechten."
80 Zakon o drzavnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima; Törvény az állami földmérésről, kataszterről és az ingatlanokra vonatkozó jogok bejegyzéséről 4. §; Sluzbeni Glasnik Republike Srbije; br. 83/92 od 17. novembra; 1992. godine. a törvény 1992. november 25-én lépett hatályba.
81 Lásd 1855. dec. 15-i IM rend. (Telekkönyvi rendtartás) 61. § mind az alaki, mind az anyagi rangsorozatot; az 54/1960. (XI. 27.) Korm. rend. (telekkönyvi rendelet) 26. §-a; és az 1972. évi 31. sz. tvr. (egységes Inytvr.) 19. § (1) bek. csak az alaki rangsort határozza meg. Az 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 7. § (1) bek., mind az anyagi rangsorozat joghatását, mind az alaki rangsorozat szabályát meghatározza: Az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát - e törvény eltérő rendelkezése hiányában - a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. Ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték.
(2) A ranghely előzetes biztosításának, a ranghely fenntartásának ténye a jogosultak kérelme alapján az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapján legfeljebb egy évi időtartamra, a törvényben meghatározott módon feljegyezhető.
(3) A bejegyzések ranghelyével való rendelkezés, harmadik személyeknek a ranghely módosítása időpontjában bejegyzett jogai sérelmével nem járhat.
82 1972. évi 31. sz. tvr. (1) A tulajdoni lapon a bejegyzések egymásközti rangsorát az az időpont határozza meg, amikor az alapul szolgáló beadvány az ingatlan-nyilvántartási iktatóhoz érkezett. (2) A közbenső intézkedés a rangsort nem érinti.
83 1972. évi 31. sz. tvr. 2. §; 1997. évi CXLI. tv. 5. § (1) és (2) bek.; ugyanezt a szabályt tartalmazta az 54/1960. (XI. 27.) Korm. rend. 1. § (2) bek. is.
Közjegyzők Közlönye
Közjegyzők Közlönye
84 Ugyanezt a szabályt tartalmazta a régi magyar telekkönyv és a szo- cialista telekkönyv is, így ez nem az egységes ingatlan-nyilvántartás boszszantó hiányossága csupán. A bírói gyakorlat ezt a szabályt értelmezte igazán, a kérelmezők nem egy alkalommal a széljegyre is kiterjesztették a nyilvántartás közhitelességét, hivatkozva arra, hogy a hiteles nyilvántartá- sok által igazolt tény, jogtartalmát az ügyfél nem köteles vizsgálni.
85 Kivételt képez ez alól a rangsorváltoztatást helybenhagyó vagy azt elutasító határozat, hiszen ott nem a jogok fennállása, hanem ranghelyük meghatározása a tárgyi elem. Az új Inytv.-ben kiegészül mindez a ranghely biztosítási tények feljegyzésével.
86 Ezt egyértelműen és tisztán csak az 1997. évi CXLI. tv. 5. § (4) bek.-e mondja ki, a korábbi telekkönyvi és nyilvántartási szabályok ilyen szabályt nem tartalmaztak.
87 Legf. Bír. Kfv. III. 28. 490/1996. számú ítélete: "A harmadik személy jóhiszemű és ellenérték fejében történő jogszerzését egyébként csak akkor lehet figyelembe venni, ha a jogszerzés az ingatlan-nyilvántartásba jogerős határozattal bejegyzett ingatlanra vonatkozik." Lásd még erről: Legf. Bír. Kfv. III. 28.490/1996. sz. BH 1998. 203.
88 Legf. Bír. Kfv. III. 25. 694/1994. sz. BH 1995. 250. "Ha az okirat valódiságát maga az aláíró vitatja, a földhivatalnak fel kell függesztenie eljárását és az okirat érvényességéről a bíróságnak kell dönteni ." ..."az aláírások valódiságának vizsgálatára a földhivatali eljárásban nincs lehetőség. Ez azonban nem jelentheti azt, hogy a földhivatal figyelmen kívül hagyhatja az Itvr. 2. §-ának (1) bekezdésében szabályozott közhitelesség elvét, mely szerint az ingatlan-nyilvántartás hitelesen tanúsítja a feltüntetett adatok, továbbá a bejegyzett jogok és tények fennállását. Ha a benyújtott okirat valódiságát maga az aláíró vitatja és erről az eljáró földhivatal a határozatának meghozatala előtt tudomást szerez, az előtte folyamatban levő ügyben olyan előzetes, az ügy érdemi eldöntésére is kihatással levő kérdés merül fel, amelyben az eljárás más szerv - polgári bíróság - hatáskörébe tartozik. A földhivatal eljárására az Áe. szabályait alkalmazni kell, ezért ilyen esetben az Áe. 37. §-ának (1) bekezdése alapján az eljárás felfüggesztésének van helye és megfelelő határidő kitűzése mellett az ügyfelet fel kell hívni a bírósági eljárás megindítására. Ha az ügyfél a felhívásnak nem tesz eleget, a közigazgatási szerv az eljárást megszünteti, vagy a rendelkezésre álló adatok alapján dönt."
89 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 47. § (1) "Az ingatlanra vonatkozó jogok bejegyzése, tények feljegyzése iránti eljárást a földhivatal felfüggeszti, ha a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló magánokirat valódiságát az aláíró felek, illetőleg a hitelesítő vagy ellenjegyző személyek valamelyike vitatja. (2) A földhivatal felfüggeszti eljárását akkor is, ha a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló okirat jogszerűsége, illetőleg a bejegyezni kért jog, feljegyezni kért tény jogosultjának személye tekintetében a felek között jogvita alakul ki. (3) Amennyiben az (1)-(2) bekezdésben foglalt bejelentést tevő személyek a földhivatali hiánypótlási felhívásban meghatározott határidő alatt a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége iránti per megindítását nem igazolják, a földhivatal érdemi határozatot hoz a bejegyzési kérelem tekintetében. (4) A jogok bejegyzése, tények feljegyzés iránti földhivatali eljárásban hozott, eljárást felfüggesztő határozat ellen fellebbezésnek nincs helye."
90 1997. évi CXLI. tv. 44. § (1) bek. A lényeges változást hozó új szabályt sajnos egyáltalán nem észlelte a jogirodalom.
91 Így tehát az órára, percre stb. kiállított okirat az ugyanazon a napon kiállított okiraton alapuló nyilvánkönyvi kérelmet nem előzi meg, és
- egymással versengő jogok esetén csak azonos ranghelyen jegyezhetők be,
- egymást kizáró jogok esetén azonos ranghelyen utasítandók el hatáskör hiánya okából.
92 (Legf. Bír. Kfv. III. 25. 195/1994. sz.) BH 1994. 634. "Az ingatlan-nyilvántartásban a rangsort a bejegyzés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja határozza meg; a bejegyzés alapjául szolgáló beadványnak nem tekinthető iratot a rangsor megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni [1972. évi 31. tvr. 14. § (1) bek., 15. § (1) bek., 19. § (1) bek., 27/1972. (XII. 31.) MÉM r. 73. § (3) bek.]."
93 Nyilvántartásba venni nem kért ingatlanra nem lehet még kérelemmel és bejegyzésre alkalmas okirattal sem ranghelyet szerezni, mivel hiányzik annak tárgya. Úgy tűnik azonban, hogy a kárpótlási árverések ideiglenes helyrajzi számaira alapított bejegyzési igények esetén a bírói gyakorlat nem követi ezt az alapelvet.
94 Valójában még a régi telekkönyvi rendtartás hatálya alatt hatályon kívül helyezték az előjegyzésre vonatkozó szabályt a 126/1950. (IV. 29.) MT számú rendelettel.
95 Az ingatlanforgalom kibővülésével, 1990-től azonnal kiderült a ranghelyet is biztosító érdemi, de ideiglenes hatályú nyilvánkönyvi bejegyzés iránti igény a joggyakorlatban, amelyre a jogalkotó nem reagált. Az új Inytv. szigorú rangsor szabályai miatt vált tömegessé a tulajdonjog fenntartással eladás ténye feljegyzése iránti igény.
96 2/1960. (XII. 25.) IM rend. 67. § (2) bek. "Ha a tulajdonjog fenntartással eladás tényét bejegyezték, a vevő (jogutóda) tulajdonjogát később e bejegyzés rangsorában kell bejegyezni." 27/1972. (XXI. 31.) MÉM sz. rend. 30. § (2) bek. "A bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával. (3) A tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát az (1) bek. szerinti bejegyzés rangsorában kell bejegyezni.". Az új Inytv. Vhr. 32. §-a megismétli az Inytvr. Vhr. 30. § (2) bek. és (3) bek. szövegét. A tulajdonjog fenntartással eladás ténye a tulajdonjogi bejegyzések ranghelyét őrzi a vevő számára a bejegyzés feltételeinek teljesülését jelentő későbbi időpontig. Mivel a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg számtalan teherjog, más kikötmény is bejegyzésre kerül (ráadásul kérelem nélkül is), így a többi jogosultság ranghelyének előzetes biztosítását is megoldja ennek a ténynek a bejegyzése. A ranghelybiztosító hatályhoz szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom társul a vevő javára.
97 Ptk. 368. § (2) bek. "A vevő a tulajdonjog fenntartása hatályossága idején a dolgot nem idegenítheti el, és nem terhelheti meg. Ez a szabály harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogát nem érinti."
98 1959. évi IV. tv. 368. § (2) bek. "A vevő a tulajdonjog fenntartással eladás hatályossága alatt a dolgot nem idegenítheti el, és nem terhelheti meg. Ez a szabály harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogát nem érinti."
199 Bár a Ptk. szabálya meghatározza a végső időpontot a tulajdonjog fenntartására, a vételár teljes kifizetése időpontjáig. A gondok nem erre az esetkörre adódnak, hanem arra, amikor a szerződés valamely okból nem jut el a teljesítésig, de a tény ott van a nyilvánkönyvben. Az elállási nyilatkozat sem képes onnan kitörölni, mivel a tény jogosultja ellenérdekű fél és nyilatkozata nélkül nincs törlés, csak hatósági rendelkezésre.
100 Érdekes módon ezzel teljesen ellentétes döntést hozott a Legfelsőbb Bíróság egyik eseti döntésében. Kfv. III. 37305/2001. sz. esetei döntésében a Legfelsőbb Bíróság elvi éllel kijelentette, hogy "nem jegyezhető be a végrehajtási jog azzal szemben, aki az ingatlan-nyilvántartásban jogosultként nem szerepel."
101 A bíróság ugyanis azzal érvelt, hogy a végrehajtási jog csak akkor jegyezhető be, "ha a végrehajtási eljárást a jogosult dologi adóssal szemben indítja, ebben az esetben a földhivatal a megkeresésnek eleget tesz."
102 Törölt jelzálogjog ranghelyének fenntartásával a ranghely fenntartható.
103 Ebben a tekintet lényeges a különbség a telekkönyv és az egységes ingatlan-nyilvántartás között, mivel csak a az utóbbiban járul ilyen bejegyzéstől független joghatás a fellebbezéshez.
104 Erről részletesebben az elutasítás vagy közbenső intézkedést tár- gyaló részben szólunk.
105 (Legf. Bír. Kfv. III. 25. 195/1994. sz.) BH 1994. 634. "Az ingatlan-nyilvántartásban a rangsort a bejegyzés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja határozza meg; a bejegyzés alapjául szolgáló beadványnak nem tekinthető iratot a rangsor megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni."
106 1855. dec. 15. IM rendelettel kihirdetett (Tr.) 129. § "A telekkönyvi kérvények mindig világosan megengedők vagy elutasítandók."
107 Sághy, Kéry, Rojcsek: Telekkönyvi jog. Bp. Grill Károly Könyvkiadóvállalata. 607. old.
108 "Ehez képest bekebelezési és előjegyzési kérvényekre, a jelen rendeletben meghatározott eseteken kívül tárgyalást vagy kihallgatást nem szabad tartani." Tr. 129. §.
109 7/1954. (VIII. 27.) IM rend.
110 2/1960. (XII. 25.) IM rend. 89. § (2) bek.-e "Ha a bíróság megítélése szerint a kérelmet... részben el kell utasítani, a kérelmezőt meg kell hallgatni. Ha a kérelmező a meghallgatáson nem jelent meg, illetőleg nem nyilatkozott arra vonatkozóan, hogy a kérelmet teljesíthető részében fenntartja-e, a bíróság a kérelme teljesíthető részének helyt ad, a többi részben pedig elutasítja. (3) Ha a kérelmező úgy nyilatkozik, hogy a kérelmet teljesíthető részében nem tartja fenn, erre a nyilatkozatra, valamint a bíróság eljárására a kérelem visszavonásával kapcsolatos szabályokat kell alkalmazni."
111 Az elgondolás, ha később - az 1990-es évek végén - fel is bukkan, még pedig a hamis szerződések kiküszöbölése végett. Az Inytv. olyan módosítását igénylik, amelyben a nyilvántartó hatóság arról értesíti a feleket, különösen a bejegyzett tulajdonost, hogy vele szemben tulajdonjog, más jog bejegyzése iránt kérelmet terjesztettek be, és felhívja nyilatkozattételre, hogy egyetért-e ezzel vagy sem.
112 1972. évi 31. sz. tvr. 17. § (3); 27/1972. (XII. 31.) MÉM sz. rend. 89. §-a; 1997. évi CXLI. tv. 39. §.
113 Sárffy Andor: Telekkönyvi rendtartás. Bp. 1941. A szerző kiadása 106. old.
114 Sághy, Kéry, Rojcsek: Telekkönyvi jog. Bp. Grill Károly Könyvkiadóvállalata. 1930. 309. old. "Nem szabad telekkönyvi ügyben sem tárgyalást tartani, a feleket meghallgatni a beadvány hibáinak eloszlása végett."
115 Tímár Rojcsek Sándor: Telekkönyvi jogunk alaptanai. Pestszentlőrinc, 1938. A szerző kiadása. 195. old.
116 Lásd még Eric Feil: "Das Grunbuchsverfahren ist eine Akten- und Urkundenverfahren. Durch das auf den Einreichungszeitpunkt des Gesushes abstellende Rangprinzip (§ 29. GBG) genzwungen, muss es ohne Zwischenerledigungen auskommen(§ 95. Abs. 1. GBG). Konsequenterweise kennt es nur ein einseitiges Rechtsmittelnverfahren mit strikten Neuerungsverebot (§ 122. Abs. 2. GBG)" in Grundbuchsgesetz, Ein Kurzkomment für die Praxis, 3. Auflage. 1998. Eisenstadt, Linde Verlag Wien 1998. S. 466. § 94.
Lásd Walter H. Rechberger: "Neuerungen, also Tatsachenvorbringen das dem Grundbuch nicht vorlag, sind vom Rekurs ausgeschlossen (§ 122. Abs. 2. GBG)" in Rechtschutz in Liegenschaftsverkehr; S. 22.; Wien, 1999. Manzsche Verlags- und Universitaetsbuchhandlung), Wiener Konferenz über Grundbuch und Kataster S. 13.; Veröffentlichungen des Ludwig-Boltzmann-Institutes für Rechtvorsorge und Urkundenwesen.
117 Kampis György: Telkkönyvi jog, Bp. KJK. 108. old. "Régi telekkönyvi jogunk erősen formális volt, a legcsekélyebb formahiba, hiányosság vagy tisztázatlanság a kérelem elutasításához vezetett, amely esetben a ranghely is elveszett."
118 Ezért nem lehet egyetérteni Vékásnak az egységes ingatlan-nyilvántartást megelőző telekkönyvi rendszer működésére vonatkozó megállapításával. Lásd Vékás: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítéséért. Magyar Jog. 2001. 3. szám. 130. old. "A bíróságnál vezetett telekkönyvek felszámolásának alapvető problémájához járultak később a földhivatalok súlyos személyi gondjai." Amennyire megalapozott Vékás professzor megállapítása a földhivatalok súlyos személyi gondjai tekintetében, annyira vitatható is a telekkönyvi apparátus vonatkozásában. A telekkönyv átvételekor nem egy telekkönyvi hivatalban alig volt hivatalnok, aki a bejegyzési munkát elvégezte volna. A külterületi ingatlanokra vonatkozó változásokat már nem is vezette a telekkönyv, pedig jogszabály szerint feladta volt. Ezt a munkát már a kataszteri hivatalok végezték, a telekkönyvnek kapacitása sem volt ehhez. A működési zavarokat a telekkönyvbe beleprogramozták az új jogszabállyal. A nyilvánkönyv összeomlását a telekkönyv átengedte az egységes ingatlan-nyilvántartásnak. A hogy jogalkotónak előre kell látnia a működése következtében beálló nem várt, de felléphető hatásokat. Ebben különbözik a laikustól. A nyilvánkönyvi rendszer későbbi működésképtelensége jogalkotási gyökerű, nagyrészt összefügg a telekkönyvi rendelet rangsort szétverő szabályával. Nem véletlen, hogy az Inytv. a rangsor szabályát kívánta megerősíteni a közbenső intézkedések lehetősége szűkítésével, a nyilvánkönyvi határozat módosítása, visszavonása lehetőségének megszüntetésével.
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Kurucz Mihály egyetemi docens, ELTE-ÁJK, Agrárjogi Tanszék
Visszaugrás
