A polgári jog számos más jogterülettel együtt hatalmas változásokon, fejlődésen ment keresztül, és ez a folyamat napjainkban is tart. A társadalom, a technikai-gazdasági miliő modernizációja szükségessé teszi a jogi keretek változását is. Ezek a feltételei annak, hogy a személyek egymás közötti kapcsolataiból kiindulva, az államok egymás közötti relációin át szabályozzák az újonnan kialakult élethelyzeteket.
Vannak jogintézményeink, amelyek évezredek óta léteznek és folyamatos fejlődésen, változáson mentek keresztül. Ide sorolhatjuk a jelen tanulmány tárgyát képező elővásárlási jog intézményét is. Kezdetleges formájával már a római jogban találkozhattunk, és azóta a hazai magánjogi kodifikációknak is egyik állandóan változó eleme. A 2013. évi V. törvény (Ptk.) is fenntartja az intézményt de, észlelhető változásokkal az 1959. évi IV. tv-hez (régi Ptk.) képest. A hatályos Ptk. normái már számos kérdésben idomultak a bírói gyakorlathoz, az élő bírói joghoz, de így is maradtak még nyitott kérdések. A tanulmány célja ezeknek a problémáknak a feltárása, az elővásárlási jog szerteágazó szabályanyagának rendszerezése, a vitás és vitatható kérdésekre a lehetséges válaszok megtalálása. A téma szűkebb vizsgálatához a jognyilatkozat elemzése is szükséges ezért mindenekelőtt annak rövid bemutatását, rendszertani elhelyezkedését mutatom be.
A jognyilatkozat joghatás kiváltására irányuló akaratnyilatkozat. A jognyilatkozat tehát elsődleges kötelem-keletkeztető forrásnak tekinthető, hiszen a szerződések alapját is képezi. Jognyilatkozat szóban, írásban és ráutaló magatartással tehető. Megkülönböztethetjük köztük azokat, amelyekhez egy személy akaratnyilvánítása elegendő, ezeket nevezzük egyoldalú jognyilatkozatnak, valamint azokat, amelyekhez több személy akaratnyilvánítása kell, ezek a két-(vagy több)oldalú jognyilatkozatok.
Az alanyi jogok sajátos fajtája az alakító jogok, hatalmasságok köre, amelyeknél fogva a jogosultnak hatalmában áll, hogy egyoldalú cselekvéssel jogváltozást idézzen elő saját maga számára, vagy másnak jogában vagy egyéb jogi helyzetében. Tartalmukat tekintve az alakító jogok rendkívül sokfélék. Főbb csoportjaik a következők:
- jogalapító hatalmasságok: ide tartoznak mindenekelőtt a tulajdonjog keletkezését eredményező hatalmasságok
- jogmódosító hatalmasságok: a jogváltozás előidézése a jogviszony módosításában realizálódik anélkül, hogy az alakító jognak kiszolgáltatott a jogváltoztatás beállását megakadályozhatná
- jogszüntető hatalmasságok: a jogosult hatalmában áll, hogy egyoldalú magatartásával jogviszonyt vagy egyéb jogi köteléket, más jogi helyzetet szüntessen meg és az ellen az alávetett, a hatalmasság kiszolgáltatottja semmit nem tehet.[1]
A Ptk. a jogügyleteket a Kötelmi jogi (hatodik) könyvben szabályozza. A Ptk. miniszteri indokolása külön kiemeli, hogy a jogalkotó nem találta indokoltnak a jogügyletek anyagát külön, az általános részben szabályozni, mert a "jogügylet és a szerződés egymástól szétszakítható volna", ugyanakkor utal arra is, hogy "az idevágó szabályokat a joghatással járó egyoldalú akaratnyilatkozatokra is megfelelően alkalmazni kell." A Ptk. kötelmi jogra vonatkozó normaanyaga tehát e vezérelv mentén tartalmaz egyoldalú jogalapító nyilatkozatokra vonatkozó szabályokat is, amelyekre a 6:2.§ (2) bekezdése alapján a kötelmek közös és a szerződések általános szabályait kell alkalmazni. A kötelmet keletkeztető egyoldalú nyilatkozatok közé tartozik elővásárlási jog érvényesítése is.
- 276/277 -
Az elővásárlási jog kezdeti intézményét már a római jogban is megtalálhattuk, amikor is az eladó javára szóló mellékegyezménynek tekintették, amely alapján az eladó kiköthette, hogy ha a vevő a dolgot bármikor el kívánná adni, azt köteles az eladónak felajánlani, aki jogosult a dolgot a más által ajánlott vételáron megvásárolni.[2]
A kora középkorban még hasonló jogintézmény sem volt jellemző, míg az érett középkor hűbéri rendszerével elsősorban az ingatlanokra újjáéledt e hatalmasság, amely a kora újkorban az ingó jószágokra is kiterjedt.[3]
Az 1928-as Magánjogi Törvényjavaslat az elővásárlási jogra vonatkozó formai követelményeként a vételi szerződésre előírt alakot határozta meg, illetve a kötelmi jellegét erősítette.[4]
Az 1959-es régi Ptk. már kifejezetten szabályozta az elővásárlási jog intézményét, illetve e koncepciót finomítva a hatályos Ptk. is rendelkezik róla, már átfogóbb, árnyaltabb normákkal.
A régi Ptk. 373. § (1) bekezdése szabályozta az elővásárlási jogot. A hatályos normaszöveg - azonos alapon - részleteiben eltér, azonban a két kódex szabályozása közös alapokat mutat.
Azonos szabályozási koncepciót tükröz, hogy mind a két törvény szerint az elővásárlási jog szerződéssel alapítható vagy jogszabályon alapulhat, az, hogy gyakorlásához szükség van mind a tulajdonos eladási szándékára, mind a jogosult elfogadási, vételi szándékára, valamint egy ajánlatra, továbbá abban is megegyeznek, hogy mindkettő kimondja, hogy írásba kell foglalni az elővásárlási jogra irányuló megállapodást. Ezekről a későbbiekben részletesebben szólunk.
Fontos hasonlóság még, hogy a régi Ptk. és a Ptk. egyaránt kimondja, hogy "a kapott ajánlat közlési kötelezettsége nem terheli a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna." E rendelkezés a tulajdonos számára nyújt kedvezményt, hiszen kimentheti magát a közlési kötelezettsége alól, amely az elővásárlási jog egyik legalapvetőbb, legfontosabb pillére. Azonban ez a kedvezmény az elővásárlási jog kijátszására is lehetőséget nyújt, hiszen a tulajdonos ad absurdum alakíthatja úgy a dolog eladásának körülményeit, hogy azok a feltételek fennálljanak, amelyek esetében nem várható el tőle a közlési kötelezettség. Ezzel harmadik személlyel úgy megkötheti az adásvételi szerződést, hogy az elővásárlási jog jogosultja arról nem is értesül.
Azonos a szabályozási alap, azonban az új Ptk. már bővebben rendelkezik a következőkről: mindkét kódex alapján a szerződéssel alapított ingatlanra vonatkozó elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése esetén dologi hatályú jogosultságról beszélhetünk, amely mindenkivel szemben fennáll. Azonban az új Ptk. már a közhiteles nyilvántartásba bejegyzett ingóságokról is rendelkezik, amelyekre az ingatlanok esetére alapított és bejegyzett elővásárlási jog szabályait rendeli alkalmazni.
Azonos szabályozási koncepciót tükröznek azok a rendelkezések is, amelyek kimondják, hogy a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra a szerződéssel alapított elővásárlási jog szabályai az irányadóak, illetve, hogy a jogszabályon alapuló megelőzi a szerződéses elővásárlási jogot. Az új Ptk. ezeket a normákat azzal veszi át és őrzi meg, hogy a visszavásárlási, vételi és - új intézményként - az eladási jogra is utal.
Eltérő a két kódex szabályozási koncepciója annyiban, amennyiben a régi Ptk. szerint ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlott tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön. Ha a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos a dolgot az
- 277/278 -
ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja. Ezt a fordulatot új Ptk. nem tartalmazza. Ennek oka lehetett az, hogy a törvény szövegének értelmezéséből egyenesen következik. Ugyanis, ha a jogosult a hozzá intézett ajánlatot megkapja, egyértelművé válik számára is, hogy azzal az ajánlattal "valamit tennie kell", tehát azt elfogadhatja vagy sem. Természetesen az elutasításnak nem kell kifejezettnek lennie, ugyanis beszélhetünk hallgatólagos elutasításról is.
A Ptk. 6:221 §-ának (1) bekezdése rögzíti az adásvétel szerződés különös nemei között az elővásárlási jog intézményét, méghozzá a következőképpen: "ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére".
Az elővásárlási jog a fentiekből eredően a hatalmasságok közé sorolható, tehát egy alakító jogról beszélhetünk, hiszen a jogosultnak lehetőséget ad arra, hogy egyoldalú nyilatkozattal jogviszonyt létesítsen.[5]
Az elővásárlási jog lehet dologi vagy kötelmi jellegű. A dologi jelleg azt jelenti, hogy az elővásárlási jog a jogosultat mindenkivel szemben megilleti, míg a kötelmi jelegű esetében csak azzal szemben, aki az elővásárlási jogot a jogosult javára alapította. Tehát a dologi hatályú elővásárlási jog esetén az elővásárlási jogra nem hat ki a tulajdonos személyének megváltozása, másrészt az elővásárlási jog megsértése esetén a jogkövetkezmények a jog megsértésével tulajdonossá váló személyre is kihatnak. Ezzel szemben a kötelmi hatályú elővásárlási jog csak az elővásárlási jog eredeti kötelezettjét és annak jogutódait kötelezi, ennek következtében az elővásárlási jog megsértésnek a jogkövetkezményei harmadik személyek helyzetére nem hatnak ki. A régi Ptk. e kérdésről kifejezetten nem rendelkezett, csak annyiban, hogy ha az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez. Ebből azonban következett, hogy az ilyen bejegyzett elővásárlási jog dologi hatályú.[6]
A kérdéssel a hazai jogtudomány számos képviselője is foglalkozott, azonban a dologi hatály elismerése tekintetében árnyaltabb álláspontok is tapasztalhatók. Sági János szerint "az elővásárlás... (....) esetében a követelés harmadik személy ellen is érvényesíthető, telekkönyvi bejegyzés által. Ilyen esetben a kötelmi jog kivételképp az abszolút jogok jellegét ölti." Ezen túl leszögezi, hogy "a kötelmi és az ún. dologi elővásárlási jog között az a különbség, hogy az utóbbi az ingatlan elidegenítésekor az ingatlan megszerzőjét is köti. Ez azonban nem változtatja mégsem dologi joggá a természete szerint kötelmi jogot."[7]
Menyhárt Gáspár a Kötelmi jogok dologbeliségéről írt tanulmányában egyértelműen kifejti, hogy kötelmi jog dologi joggá nem változtatható át és nem is változik át. Szerinte "a kötelmi jog telekkönyvi bejegyzésének semmi más értelme és jelentősége nincs, minthogy a kötelezettséget a kötelezettnek singuláris jogutódjára is átszállítja külön kikötés nélkül, a törvény erejénél fogva. Nem köti a dologhoz a kötelezettséget és nem a jogot és ezért nem dologi jog; hanem csak a kötelezett személyét jelöli meg a dolog tulajdonosában."
Ha azonban dologi joggá nem változik át a bejegyzéssel az elővásárlási jog, akkor felmerül a kérdés, hogy ennek a nyilvántartásba vételnek milyen joghatásai vannak. Menyhárt Gáspár szerint abszolút hatályt keletkeztet. Az abszolút hatály elve a dologi jog abszolút szerkezetéből eredeztethető, a jogosult pozíciójában meghatározott személy (például a tulajdonos) van, aki a dologi jog (például a tulajdonjog) kizárólagos gyakorlója, vele szemben mindenki más kötelezett.[8] Az abszolút hatály elve olyan alapelvek közé tartozik, amelyek csak a dologi jogok körében alkalmazandók, alkalmazhatók. Ezért ellentmondá-
- 278/279 -
sosnak tűnik az az álláspont, hogy a nyilvántartásba bejegyzett elővásárlási jog ugyan abszolút hatállyal rendelkezik, de nem válik dologi jogi jellegűvé. Ugyanis ha az abszolút hatályt csak a dologi jogok körére lehet alkalmazni, akkor a bejegyzett elővásárlási jognak is a dologi joghoz hasonlóan kell funkcionálni.
Az elővásárlási jog intézménye eredetlegesen a kötelmi jog rendszerébe tartozik. A kötelem ugyanis meghatározott személyek között fennálló olyan polgári jogi viszony, amelynél fogva a jogosult követelheti, hogy a kötelezett valamely vagyoni értékű szolgáltatást véghezvigyen. Mindenfajta kötelem közös jellemzője tehát, hogy egyrészt meghatározott személyek között áll fenn, másrészt pedig, hogy a jogviszony tárgya valamilyen vagyoni értékű szolgáltatás. Ezek a jellemzők az elővásárlási jog intézményénél is megtalálhatók, hiszen mind a jogosult, mind a kötelezett - a tulajdonos - személye meghatározott és ismert, másrészt a szolgáltatás is vagyoni értékkel bír. Azonban e jogintézményt az adásvételi szerződés speciális fajai közé sorolja a jogalkotó, érzékeltetve, hogy az általános szabályoktól eltéréseket is fenntart. A Ptk. kifejezetten nem rögzíti, de ha a nyilvántartásba bejegyzett elővásárlási jog abszolút hatályt ölt, tehát mindenkivel szemben érvényessé válik, akkor elmondhatjuk, hogy "felveszi" a dologi jog legfontosabb dogmatikai ismérvét és ezzel voltaképp a dologi jogiasul, kvázi dologi joggá válik.
Az Ptk. már a közhiteles nyilvántartásban szereplő ingóságokra is kiterjeszti a dologi hatályt, ugyanis ezekre az esetekre is az ingatlanokon fennálló elővásárlási jog ingatlannyilvántartásba való bejegyzése során alkalmazandó szabályokat rendeli alkalmazni.[9]
A jogszabályon alapuló elővásárlási jog dologi hatályához nem szükséges az ingatlannyilvántartási bejegyzés, hiszen az a jogalkotói akarat folytán mindenkivel szemben érvényesül, aki a vonatkozó jogszabály hatálya alá tartozik. Ezt erősíti a BH 2004/11/465. számon közzétett elvi döntés, amely szerint amennyiben az elővásárlási jog jogosultja a jogát jogszabály rendelkezése folytán szerezte, a vevő akkor sem hivatkozhat jóhiszemű jogszerzésre, ha az elővásárlási jog az ingatlan-nyílvántartásban nem volt feltüntetve. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog ugyanis fennáll akkor is, ha az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel, ez azonban a hozzá fűződő joghatást nem érinti.[10]
A régi Ptk. nem tartalmazott az elővásárlási jog időtartamára vonatkozó rendelkezést, csak a visszavásárlási és - utaló szabállyal - a vételi jog kapcsán írta azt elő, hogy legfeljebb öt évre lehet kikötni. A Ptk. azonban ezt a szabályt már nem veszi át, így továbbra is elsősorban a felek megállapodásától függ, hogy az általuk létesített elővásárlási jog milyen időtartamra szól, illetőleg - erre vonatkozó rendelkezés híján - határozatlan idejű-e.[11]
Az időtartammal kapcsolatban felmerül annak a kérdése, hogy meddig is gyakorolható az elővásárlási jog, tehát a jogosult meddig érvényesítheti jogát, illetve arról meddig mondhat le. Mivel a Ptk. nem határoz meg az elővásárlási jogra nézve speciális szabályt, ezért a határozott és határozatlan időre létrejött kötelmi jogviszonyokra vonatkozó általános szabályokat kell irányadónak tekinteni. Ennek alapján a határozott időre létrejött elővásárlási jog rendes felmondással nem szüntethető meg, míg a határozatlan időre kötött akár azonnali hatállyal is felmondható. Ebből pedig az következik, hogy az elővásárlási jog jogosultjának érdeke, hogy a tulajdonossal kötött megállapodásában az elővásárlási jog tartamát megfelelően rendezzék, hiszen ezáltal elkerülheti azt, hogy az elővásárlási jog kötelezettje egyoldalú jognyilatkozattal felmondja az elővásárlási jogot.
Tőkey Balázs Az elővásárlási jog a Ptk.-ban című művében megemlíti azt a lehetőséget, hogy az elővásárlási jog jogosultja megkötheti úgy is a határozatlan időre szóló megállapodást a tulajdonossal, hogy a felek kizárják vagy korlátozzák a felmondási jogot.[12] Ezzel kapcsolatban azonban felmerül annak a kérdése, hogy az elővásárlási jog valójában tartós jogviszony-e. Ugyanis a Ptk. 6:213 § (3) bekezdése szerint a Ptk. eltérő rendelkezése hiányában a tartós jogviszonyt létrehozó, határo-
- 279/280 -
zatlan időre kötött szerződés esetén a felmondási jog kizárása semmis. A BH 1984.231. számú döntésben tükröződő bírói gyakorlat szerint nemcsak a huzamos vagy ismétlődő szolgáltatásokkal teljesíthető szerződést lehet tartós jogviszonynak minősíteni, hanem azt is, amely a felek egymással szemben követendő magatartását hosszabb időre megszabja, még ha a teljesítés végül is egyetlen aktussal valósul is meg. Tehát a felmondási jogot nem zárhatják ki véglegesen a felek, amely a jogosultat kétségkívül hátrányosabb helyzetbe hozza. Előnye lehet ugyanakkor, hogy ösztönözi a feleket arra, hogy megfelelő részletességgel rendezzék jogviszonyukat, például határozott időre kössék ki az elővásárlási jogot, így kiküszöbölve a határozatlan idejű elővásárlási jog érvényesítéséből fakadó esetleges vitákat. A határozott időre kötött megállapodás mindkét fél számára előnyössé válik, hiszen a tulajdonosnak is egyértelmű, hogy a jogosult meddig élhet ezen jogával, míg a jogosult sem kerülhet abba a helyzetbe, hogy jogának gyakorlása nélkül a kötelezett megszünteti az elővásárlási jogot. Emellett előnye, hogy az azonnali hatályú felmondás jogi lehetőségének kizárása csökkentheti a jogintézmény kijátszását. Ha ugyanis lehetőséget adunk arra, hogy a határozatlan időre létrejött elővásárlási jog esetében a tulajdonos azonnali hatállyal felmondja az elővásárlási jogra irányuló megállapodást egyoldalú jognyilatkozatával, lehetősége nyílik akár arra is, hogy harmadik személytől kapott, számára kedvezőbb ajánlat esetén felmondja az elővásárlási jogot akként, hogy előzetesen nem értesítette a jogosultat, tehát utóbbinak nincs lehetősége arra, hogy a harmadik személytől származó ajánlatot megismerje és megfontolja.
Az elővásárlási jog "aktiválása" szempontjából kulcsfontosságú kérdés, hogy mikor áll fenn a tulajdonos eladási szándéka. Az eladónak van egy belső, szubjektív elhatározása, azonban ez a jog számára megfoghatatlan, ehhez joghatásokat nem tud fűzni. Ezért mindenképpen kell egy külső, objektivizált, mások számára érzékelhető kifejezése is az elhatározásnak, amely egyértelműsíti az eladói szándékot. Ilyen lehet többek között pl. egy hirdetésfeladás, amelyben az eladó pontosan meghatározza, körülírja azt a vagyontárgyat, amelyet el akar idegeníteni, és emellett a vételárat is közzéteszi. Természetesen ez sem jelenti azt, hogy az eladó nem gondolhatja meg magát, illetve a megadott feltételeken is változtathat, tehát pl. alacsonyabb vételárért is eladhatja a dolgot, azonban ha egy harmadik személy olyan vételi ajánlattal él az elővásárlási joggal terhelt dologra, amelyet az eladó elfogadhatónak tart, akkor már kötelezettségek aktiválódnak a tulajdonosi oldalon.[13]
Mind a régi, mind az új Ptk. szerint a tulajdonosnak közlési kötelezettsége áll fenn az elővásárlási jog jogosultja felé, tehát értesíteni kell a jogosultat arról, hogy az eladásra kínált, elővásárlási joggal terhelt dolgot harmadik személy meg kívánja venni. A gyakorlatban ugyanakkor gyakorta nem ebben a tiszta, elvi konstrukcióban jelenik meg az elővásárlási jog jogosultjának értesítése, hanem a tulajdonos a már harmadik személlyel létrehozott adásvételi szerződést küldi meg a jogosultnak azzal, hogy e szerződés a jogosult döntésétől függően válik hatályossá. Ha tehát élni kíván e hatalmassággal, akkor a szerződés a tulajdonos és az elővásárlási jog jogosultja között jön létre, ha nem kíván élni jogával, akkor pedig a tulajdonos és a harmadik személy között. Ez a gyakorlat voltaképp teljesen ellentmond a Ptk. vonatkozó rendelkezéseinek, hiszen itt egy függő hatállyal megkötött szerződésről van szó. A Ptk. ugyanis még a szerződés megkötése előtt teszi esedékessé a tulajdonos közlési kötelezettségét. Az ítélkezési gyakorlatban azonban ez a metódus elfogadottá vált. Az 1/2014 PJE határozat alapján a Kúria a 2/2009 PK. vélemény 2. pontját a Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadónak tekinti, amely kifejezetten utal arra, hogy tulajdonos és a harmadik személy az elővásárlási jog jogosultjának értesítése előtt függő hatállyal
- 280/281 -
megköthetik a szerződést. Gyakorlatiassága ellenére elvi síkon - álláspontom szerint - vitatható koncepcióról van szó. Ugyanis a jogosultak esetenként nem lehetnek tudatában ennek a gyakorlatnak és akár emiatt sokszor feleslegesen a bírósághoz fordulnak, hiszen számukra ez az elővásárlási jog törvényi rendelkezéseinek megsértését is jelentheti. Ha a jogalkotó rendelkezne arról, hogy a tulajdonosnak lehetősége van függő hatállyal kötött szerződéssel is értesíteni a jogosultat, ezek a félreértések elkerülhetők lennének.[14]
Fontos kiemelni, hogy az ajánlatot teljes tartalommal, minden részletre kiterjedően kell közölni a jogosulttal. A közlésnek minden lényeges elemre ki kell terjednie. Lényeges elemek közé sorolhatjuk mindenekelőtt azokat az elemeket, amelyekben a szerződő feleknek minimálisan meg kell állapodniuk ahhoz, hogy a szerződés létrejöjjön. Ezentúl lényeges elem lehet akár a vevő személye is (pl. ha az elővásárlási jog jogosultja azzal, hogy élni kíván e jogával, közös tulajdonba kerül más személyekkel és ilyenkor különös jelentősége lehet a tulajdonostársak személyének), vagy akár az is lényegesnek minősíthető, hogy részletre történő vételben állapodtak meg, vagy akár az, hogy az eladásra szánt vagyontárgynak esetleg milyen hibái vannak. Különösen ingatlanok esetében hangsúlyos kérdés, hogy az adott ingatlanon vannak-e terhek. Ha ilyen elemeket nem közölnek a jogosulttal, és ő ezek hiányában elfogadja az ajánlatot, kialakulhat olyan helyzet, amelyet a jogosult nem kívánt, illetve amelyek ismeretében jogát nem gyakorolta volna. Természetesen nem csak negatív szempontokat lehet elhallgatni a jogosult elől, hanem akár pozitív elemeket is. Egyes vélemények szerint, ha a tulajdonos "pozitív részleteket" hallgat el az ajánlattal kapcsolatban, akkor azokat úgy kell kezelni, mintha közölte volna, hiába más a jogosulttal való megállapodás tartalma. Míg ha "negatív elemeket" hallgat el, akkor azokat figyelembe sem kell venni.[15] A helyes út az lehetne, hogy érvénytelennek tekintsük a hiányos ajánlat alapján megkötött szerződést. Így a jogosult továbbra is gyakorolni tudja elővásárlási jogát. Emellett a tulajdonos sem adhatná el mindaddig harmadik személynek a dolgot, amíg az elővásárlási jog jogosultjával az ajánlatot teljes terjedelmében, tehát kijavítva, pontosítva, minden lényeges elemre kitérve nem közölné. Ha ezzel a tulajdonos túllépné a harmadik személytől származó ajánlat kötöttségi idejét, azzal saját magát hozná hátrányos helyzetbe, kártérítést nem igényelhetne az elővásárlási jog jogosultjától, hiszen magatartása saját magának lenne felróható, amelyért ő köteles helytállni.
A közlés formai követelményeivel kapcsolatban a Ptk. nem rendelkezik külön, tehát az általános szabályok az irányadóak. A Ptk. 6:70. § (1) bekezdése alapján, ha a szerződés írásbeli alakhoz van kötve, az ajánlatot is ebben a formában, tehát írásban kell megtenni. Ingók esetén az adásvételi szerződésre nincs írásos formakényszer, tehát az erre vonatkozó ajánlatot sem kell írásba foglalni, míg ingatlanok esetén kötelező az írásba foglalás.[16] Ez a követelmény mindenképpen fontos, hiszen ingatlanok esetén általában magasabb vételárról, az esetek többségében jelentősebb súlyú ügyletről beszélhetünk, így a jogalkotó jogpolitikai igénye más. Azonban ingók esetén sem lenne haszontalan az írásos forma. Az írott megállapodások, ajánlatok, közlések mindig nagyobb garanciát adnak a megállapodás részleteinek érvényesülésére, másrészt a később esetlegesen felmerülő problémák, konfliktusok esetén bizonyítékként is szolgálhatnak az írásos dokumentumok. A közlés formáját a felek szerződésen alapuló elővásárlási jog esetében maguk is kiköthetik az elővásárlási jogot alapító szerződésben.[17]
Az írásbeli ajánlati formának is vannak azonban hátrányai. Többek között problémaként jelentkezhet, hogy nem lehetünk biztosak abban, hogy a valós adatokat, elemeket tartalmazza az adott írott dokumentum. Az ebből eredő hátrányos következmények azonban nem az elővásárlási jog jóhiszemű jogosultját terhelik, hanem a rosszhiszeműen eljárt tulajdonost. A másik hátránya lehet az, hogy időben elhúzódik az ajánlat közlésének folyamata.
- 281/282 -
A legfontosabb joghatása az ajánlati kötöttség beállta. Ha a tulajdonos a kapott vételi ajánlatot már közölte az elővásárlási jogosulttal, utóbb nem hivatkozhat arra, hogy az mégsem elfogadható számára (EBH 2006/1503.).[18] A Ptk. 6:64. § (1) bekezdése szerint aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad. Az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja. Emellett a Ptk. - a korábbi bírói gyakorlathoz igazodóan - 6:222. § (2) bekezdésében immár kifejezetten egyértelművé teszi, hogy az ajánlat közlése a tulajdonos által tett eladási ajánlatnak minősül. Az ajánlati kötöttségre a távollévők között tett ajánlatra vonatkozó szabályokat azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a tulajdonos ajánlati kötöttségének idejét a szerződés általános szabályaiban meghatározottnál rövidebb időtartamra nem határozhatja meg. Tehát az ajánlati kötöttség időtartamának meghatározása nem egyszerű feladat, azonban annál lényegesebb, hiszen ezen idő alatt tud nyilatkozni az elővásárlási jog jogosultja arról, hogy élni kíván-e jogával, azaz elfogadja-e az ajánlatot. Mivel az elővásárlási jog tekintetében - az előbb említetteken túl - az ajánlati kötöttséggel kapcsolatban a Ptk. más speciális szabályt nem nyújt, ezért a szerződésekre vonatkozó általános szabályok lesznek az irányadók. Alapvetően különbség van aközött, hogy a tulajdonos és a jogosult az ajánlat közlésekor jelen voltak-e, vagy távollévők közötti az ajánlattétel. Ugyanis ha jelenlévők között történt az ajánlattétel, akkor a Ptk. rendelkezései szerint azt nyomban, késedelem nélkül el kell fogadni. Ha pedig ezt nem teszi meg a jogosult, az ajánlati kötöttség megszűnik. Ez a követelmény az elővásárlási jog gyakorlása során nehezen lenne alkalmazható, hiszen általában tárgya nagyobb értékű vagyontárgy, mint pl. egy ingatlan vagy üzletrész. Ezek megvásárlásának megfontolására aligha lenne elég az a pár perces időtartam, ami a közlés után nyitva állna a jogosult számára, ha az eladó, tulajdonos szóban teszi meg az ajánlatot. Tehát e szabály "megfelelően nagyvonalú" alkalmazása lehet indokolt. Távollévők között tett ajánlatnál - mint fentebb láttuk - már pontosabban fogalmaz a Ptk., azonban még mindig nem beszélhetünk normatív síkon pontosan meghatározott időtartamról. Itt már figyelembe veszi a jogalkotó azt, hogy az ajánlat lehet nagyobb értékű, ezért úgy rendelkezik, hogy a szolgáltatás jellege és az ajánlat megtételének módjára való tekintettel kell meghatározni az ajánlati kötöttség idejét. Fontos azonban, hogy a tulajdonos érdekeit is figyelembe kell venni, tehát a határidőt úgy kell meghatározni, hogy mind a tulajdonos, eladó, mind az elővásárlási jog jogosultjának érdekeit szem előtt tartsa.
Az üzletrész esetében a Ptk. 3:167. § (5) bekezdése speciális rendelkezést tartalmaz, amely szerint a tag 15, míg a társaság vagy a társaság által kijelölt személy 30 napon belül köteles nyilatkozatot tenni. A határidőt az ajánlat közlésétől kell számolni. Itt tehát alános szabályai közé is hasonló időintervallumok kívánatosak, ezzel is elkerülve az esetleges jogvitákat.
Azon említett szempont mellett, hogy elővásárlási jog tárgya tipikusan nagyobb értékű vagyontárgy, figyelembe kell vennünk azt is, hogy a tulajdonosnak egy másik időtartamhoz is igazodnia kell. A harmadik személy által tett ajánlat tekintetében is érvényesül ugyanis az ajánlati kötöttség. Itt is az említettekhez hasonló problémák merülnek fel, azonban a különbség az, hogy az ajánlattételre való felhívás már voltaképpen magától a tulajdonostól származik, hiszen ő kívánja eladni a dolgot, és nagy valószínűséggel olyan feltételekkel "hirdette meg", amelyek számára a legkedvezőbbek. Ezeket a feltételeket építi az ajánlatába a harmadik személy, amelynek a tulajdonos általi elfogadására értelemszerűen nincs szükség hosszú időre. Itt lép be ugyanakkor az elővásárlási jog jogosultja, aki lehet, hogy a harmadik személy által tett ajánlat kapcsán élni kíván jogával. Kérdés tehát az, hogy e két ajánlati kötöttség időtartama hogyan "hangolható össze"? Komoly gondot jelenthet ugyanis a tulajdonosnak az, ha a harmadik személytől származó ajánlat kötött-
- 282/283 -
sége hamarabb szűnik meg, mint az elővásárlási jog jogosultja felé tett ajánlat kötöttsége. Ha az elővásárlási jog jogosultja visszautasítja az ajánlatot, vagy a meghatározott határidő alatt nem tesz elfogadó nyilatkozatot, és a harmadik személytől származó ajánlat kötöttsége is megszűnik ezen idő alatt, akkor a tulajdonos nem tudja eladni a dolgot. Ebben a helyzetben nagyon kevés az esélye annak, hogy a tulajdonos az elővásárlási jog jogosultja felé felelősségi jogi alapon sikerrel érvényesíthet igényt. Ehhez ugyanis elsősorban bizonyítania kéne a joggal való visszaélést (így azt, hogy az elővásárlási jog jogosultja a jogának gyakorlásáról kifejezetten csak azért mondott le utolsó pillanatban, hogy meghiúsítsa a vagyontárgy értékesítését). Meg kell azt is vizsgálnunk, hogy a joggal való visszaélésre hivatkozás helytálló lehet-e egyáltalán ezekben esetekben. Ugyanis az elővásárlási jog jogosultja ahhoz az ajánlathoz, amelyet a harmadik fél a tulajdonosnak felajánl, nincs kötve. Az nem tekinthető a jogosult hibájának, hogy a tulajdonos és a harmadik személy közti ajánlat kötöttségét rövid időre határozták meg. Nem tekinthető önmagában visszaélésszerűnek, ha ugyanilyen rövid időtartamot adott a tulajdonos a jogosultnak éppen azért, hogy a harmadik személytől kapott ajánlat kötöttsége se járjon le előbb, és a jogosult az utolsó pillanatban mond le a jogáról, hiszen e rövid idő alatt meg kell fontolnia a vásárlás rá vonatkozó következményeit. Természetesen vannak olyan esetek, amelyekben - az ajánlat tárgyára, jellegére tekintettel - elvárható a jogosulttól az, hogy a számára adott idő alatt nyilatkozatot tegyen, ezen esetek azonban az elővásárlási jog tipikus tárgyaira figyelemmel kevésbé jellemzőek.
Más a helyzet természetesen akkor, ha a jogosult bizonyíthatóan rosszhiszemű volt. Ilyenkor ugyanis felelősségre lehet vonni, azonban itt sem jöhet szóba a joggal való visszaélés jogcímére alapozás. A BH 1985.56. számú határozat már a régi Ptk. 5.§-ához kapcsolódó következetes értelmezésként kimondta, hogy "jognyilatkozat ítélettel történő pótlásának jogszabály által megkívánt nyilatkozat esetén van helye", ahogyan ezt a szabályt a Ptk. 1:5. § (2) bekezdése is fenntartja. A bírói gyakorlat egységes továbbá abban, hogy szerződési nyilatkozat joggal való visszaélés címén nem pótolható. Tehát csak a kárfelelősségi kauzula jöhetne szóba, de a kárt is csak nehezen tudná bizonyítani a tulajdonos, hiszen a vagyona az ügylet meghiúsulása következtében elvileg nem változna.[19]
Tőkey Balázs szerint a megoldás ennek elkerülése érdekében az lenne, ha a tulajdonos és a harmadik személy még az értesítés előtt függő hatállyal megkötik a szerződést, mivel így valamelyik félnek biztosan el tudná adni a dolgot.[20] Azonban ezzel visszatérünk ahhoz a fentebb már érintett problémakörhöz, hogy a Ptk. elővásárlásra vonatkozó szabályaival mindez nem teljesen harmonikus, habár a gyakorlatban megszokott és elfogadott.
Az ajánlat - a jognyilatkozatokra, illetve a szerződés létrejöttére vonatkozó általános szabályok szerint - mindaddig visszavonható, amíg nem vált a nyilatkozat hatályossá, és az is csak akkor, ha a visszavonás legkésőbb a visszavont nyilatkozattal egy időben megérkezik a címzetthez, vagyis a címzett nem lehet abban a hitben, hogy a neki szóló nyilatkozat hatályos. A már hatályossá vált ajánlat visszavonására addig van lehetőség, míg az elfogadó nyilatkozatot joghatállyal nem tette meg a jogosult. Az elfogadó nyilatkozat hatályossá válásával már a szerződés létrejönne, ezt követően pedig már a szerződés megszüntetésének szabályai szerint lehet felszámolni a jogviszonyt. Ha azonban az ajánlat még az elfogadási szándék kinyilvánítása előtt szabályszerűen visszavonásra kerül, akkor megszűnik az elővásárlási jog gyakorlásának egyik feltétele, tehát erre, a visszavont ajánlatra alapozva nem lehet elővásárlási jogot gyakorolni. Az elővásárlási jog ugyanakkor továbbra is fennmarad és későbbi ajánlat esetén ismét gyakorolható.[21]
- 283/284 -
Az ajánlatnak a tulajdonostól, mint eladótól kell származnia az elővásárlási jog jogosultja felé. Bármilyen más forrásból származó információ téves, hiányos, illetve torz lehet, ily módon nem jelenthet megfelelő kiindulási alapot az elővásárlási jog jogosultja számára a saját nyilatkozata megtételéhez. A más forrásból származó ajánlat ugyanis nem tekinthető "autentikusnak" a tekintetben, hogy a dolog tulajdonosa részéről valóban létezik-e eladási szándék.
A dologgal rendelkezni jogosult személyhez képest más személy, mint az eladó eladási szándékáról való tudomásszerzés "forrása" -az ügyleti képviselő közreműködésétől eltekintve, aki a tulajdonos nevében és akaratából jár el - nem minősül "ajánlat" tételére jogosult személynek sem. Egy előre meg nem határozott harmadik személy bizonytalan tartalmú, bizonytalan forrásból származó "ajánlatának" elfogadása így nyilvánvalóan nem hozhat létre szerződést az elővásárlási jog jogosultja és a dolog tulajdonosa között.[22]
Dr. Kiss Tibor Elenyészhet-e az elővásárlási jog? c. művében megemlít egy lehetséges megoldást a fenti, bizonytalan forrásból származó ajánlatok esetére. Eszerint az elővásárlási jog jogosultjának helyes magatartása az lenne, hogy az ilyen "ajánlat" megismerését követően felveszi a kapcsolatot a tulajdonossal, az "állítólagos" eladóval. Ezáltal egyértelművé válik, hogy valójában el kívánja-e adni a dolgot, illetve teljes bizonyossággal ismerheti meg a teljes ajánlatot, amellyel a később felmerülhető problémákat kiküszöbölheti. Az eredeti, helyes ajánlat megismerése pedig megnyitja a jog gyakorlását a jogosult számára.[23] E gyakorlat mindenképpen helyeslendő, mivel ezáltal a jogosult bizonyosan gyakorolhatja az elővásárlási jogát. E metódus kapcsán ugyan többletköltségek is felmerülnek, mégis kedvezőbb jogi helyzethez vezet a szerződés esetleges utólagos megszüntetéséhez képest.
Kisfaludi András tanulmányában felveti az első ajánlat jogát, amelyet az elővásárlási jog gyakorlásának konstrukciójában a jelenlegi gyakorlatnál jobb megoldásnak lát. Ennek lényege, hogy a tulajdonos először az elővásárlási jog jogosultjának lenne köteles felajánlani a vagyontárgyat, amely már ajánlati kötöttséget is eredményez. Ha az ajánlat elfogadásra kerül, akkor a felek között létrejön a szerződés, ha nem, akkor az eladó másnak is tehetne eladási ajánlatot anélkül, hogy ismét köteles lenne "megkínálnia" a jogosultat. Nem biztos azonban, hogy e metódus - további garanciák nélkül - a felek érdekeit teljes mértékben ki tudná elégíteni. Lehet, hogy a tulajdonos olyan tartalmú ajánlatot közöl a jogosulttal, amelyről egyértelműen tudja, hogy az a jogosult számára nem lesz elfogadható. Tehát már az ajánlat közlésekor tisztában van azzal, hogy az elővásárlási jog jogosultja nem fogja azt elfogadni, ezzel megkerülve a jogintézményt, számára akár kedvezőbb feltételekkel harmadik személlyel megkötheti a szerződést. Emellett a harmadik személlyel kötendő szerződésnek számos olyan eleme lehet, amelyik a jogosultat mégis más elhatározásra vezeti. Másfelől ugyanakkor a jogalkalmazás szempontjából egyszerűbb, problémamentesebb megoldást jelentene, hiszen az elővásárlási jog gyakorlása tekintetében egyértelműbb helyzetet teremt.[24]
Mind a régi mind az új Ptk. úgy rendelkezik, hogy az elővásárlási jog gyakorlására akkor kerülhet sor, ha a tulajdonos el kívánja adni a dolgát, tehát adásvételi szerződés keretében, adásvétel jogcímén történik a dolog tulajdonának átruházása. Magánjogunk ugyanakkor nem ismer típuskényszert, a gyakorlatban pedig számos esetben - a felek aktuális gazdasági céljának függvényében - nem tisztán adásvételi konstrukciókkal, hanem adásvételi elemet is tartalmazó vegyes szerződésekkel találkozunk. Így pl. az átruházás jogcíme lehet cserével vegyes adásvétel, vagy az átruházási
- 284/285 -
szerződés tartalmazhat ajándékozási vagy tartási elemet is. Ezekben az esetekben azonban a bírói gyakorlat nem engedi az elővásárlási jog jogosultjának, hogy e jogát gyakorolja, tehát csak a "tiszta" adásvétel esetén nyitja meg ezt a lehetőséget számára. Megjegyzendő, hogy utóbbi körbe sorolhatók - "tiszta" adásvételnek tekintve - azok a konstrukciók is, amikor a cserével vegyes adásvétel esetén a csereelem csak azért került a megállapodásba, hogy az elővásárlási jogot kijátsszák a felek.[25] Hasonlóképp nem érvényesíthető az elővásárlási jog gazdasági társasági apport esetén, tekintettel arra, hogy az apportőr tulajdonátruházásának ellenszolgáltatása ebben az esetben nem pénz (vételár), hanem üzletrész, ekként az ügylet nem minősül adásvételi szerződésnek. (BH 2008.68.)
A régi Ptk. 145. § (3) bekezdése szerint a külön jogszabályokban más személy részére biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostárs elővásárlási jogát. Az új Ptk. 6:221. § (2) bekezdése szerint, ha a tulajdonos egymást követően több személynek enged ugyanarra a dologra elővásárlási jogot, a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat. Azonban ez diszpozitív szabály, hiszen a felek a megállapodásukban eltérően is rendelkezhetnek. Pl. az elővásárlási jog úgy is alapítható, hogy az a később alapított elővásárlási jogokat nem előzi meg, illetve úgy is, hogy a később alapított elővásárlási jog a korábbit megelőzően gyakorolható.[26]
Ha több jogszabályon alapuló elővásárlási jogra jogosult van, közöttük a törvény is állíthat fel sorrendet. A különös szabályok mindig prioritást élveznek, ilyen különös szabálynak minősül a Ptk. 5:81. § (3) bekezdése, mely azt határozza meg, hogy több tulajdonostárs esetén közülük melyikük élhet az elővásárlási joggal. Különös rendelkezés hiányában az általános normaanyag alkalmazandó, amely immár lényegesen eltér a korábbi gyakorlattól. A 2/2009. PK vélemény 3. pontja ugyanis ilyen esetekben a tulajdonosnak adta meg a választás lehetőségét. Tehát ő dönthette el, hogy a több elővásárlási jog jogosultjai közül ki élhet elsőként jogával.[27] Az új Ptk. is tartalmazza a tulajdonos választási lehetőségét, azonban nem főszabályként. Az elsődlegesen alkalmazandó rendelkezés a tulajdonostársak által kötött megállapodás. Ha ilyen nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot megáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt illeti meg. Ezt akár külön-külön több tulajdonostárs is megteheti egyidőben, ilyenkor mindannyian saját tulajdoni hányadukban gyakorolhatják. Utóbbi esetben jelenik meg a tulajdonos, aki egyidőben fellépő tulajdonostársak között választhat.
A joggyakorlás formai feltételeire a Ptk. speciális szabályokat nem ír elő, tehát itt is az általános rendelkezésekből kell kiindulni. A Ptk. 6:70. § (1) bekezdése alapján, ha az adott szerződés írásbeli alakhoz kötött, az elfogadó nyilatkozatot is írásban kell megtenni, egyéb esetekben más formában pl. szóban is megtehető. Üzletrész és ingatlanok eladása esetén kötelező az írásbeli forma, azonban az ingatlanoknál nem szükségesek azok a kötelező kellékek, amelyeket az ingatlan adásvételi szerződésére ír elő a törvény, hiszen azok nem a szerződés létrejöttének, illetve érvényességének, hanem az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésnek a feltételei. A termőföldek tekintetében pedig a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény az elfogadó nyilatkozat formájára rögzít különös rendelkezéseket.[28] Az azonban megállapítható, hogy részletes generális szabályozás nincs, amely álláspontom szerint kívánatos lenne, mivel ekként egyszerűbbé válna az elővásárlási jogra irányuló megállapodás meglétének bizonyítása, így jelentősen csökkenne az ehhez kapcsolódó jogviták száma is.
- 285/286 -
A tulajdonosban sokszor nem tudatosul megfelelően, hogy az elővásárlás jog egy olyan teher, amely rendelkezési jogának valós korlátját jelenti. Sok esetben találkozhatunk olyan tényállással, amely esetében az eladásra felkínált dolog egy részét érinti csak az elővásárlási jog. Ennek két esete lehet: az egyik a tömegvétel, a másik pedig az a helyzet, amikor az elővásárlási jog nem a teljes dologra, hanem annak általában egy fizikailag meghatározott részére áll fenn.[29]
Számos eseti döntés kapcsolódik e problémához[30], amelyekből összességében következtethető, hogy amennyiben az elővásárlási jognak csak az adott dologra való érvényesítése az eladó részére hátrányt okoz, az elővásárlási jogosultnak választási joga van:
- nem gyakorolja jogát vagy
- azt a teljes dologösszességre gyakorolja.[31]
Ha az elővásárlási jog jogosultja az értékesítendő vagyontárgyakból (az őt illető) egyes elemeket kivesz, ezt kihathat az eladó és a harmadik személy szerződésére, hiszen abban eladó kötelezettséget vállalt az adott vagyontárgyak elidegenítésére. A harmadik személy által érvényesítendő szavatossági jog árcsökkentéshez, de akár a szerződéstől való elálláshoz is vezethet. Ide sorolandó az az eset is, amikor a tulajdonos dologösszességet, fizikailag összetartozó vagy akár fizikailag is különválasztható vagyoni egységként, egy vételárért ajánlja fel, egy szerződésben kívánja eladni, ráadásul oszthatatlan szolgáltatásként meghatározva. Az 1928-as magánjogi Törvényjavaslat is akként rendelkezett, hogy ha az elővásárlás tárgyának ára más tárgyakéval együttesen egy összegben van meghatározva, az elővásárlásra jogosult a vételár arányos részét köteles megfizetni.[32] A kötelezett azonban az ő érdekeinek a sérelme nélkül el nem különíthető dolgokra is követelheti a kiterjesztést. A kötelezett eladót terheli a bizonyítás a sérelme nélkül el nem választhatóság kifogása tekintetében. Ezzel szemben a jogosult ellenbizonyítást ajánlhat. Az elővásárlás jogának gyakorlása után a jogosult már egyoldalúan nem mondhat le e jogáról. A kiterjesztést a tulajdonos önállóan is, de akár akkor is gyakorolhatja, ha az elővásárlásra jogosult ki akarná emelni a vagyontárgyak közül az őt megillető vagyontárgyat. Ha a kötelezett indokolatlanul vagy rosszhiszeműen gyakorolta a kiterjesztés jogát, akkor a kiterjesztés a jogosulttal szemben érvénytelen. A kiterjesztés jogának elismerése egyúttal az elővásárlási jog egyik korlátjaként is értelmezhető.[33]
Látható tehát, hogy elővásárlási jog, mint - a fentiek szerint - a tulajdonjognak, azon belül is a tulajdonnal való rendelkezésnek korlátját jelentő hatalmasság, nem korlátlan alanyi jogosultság. A tulajdonos kiterjesztési joga ugyanis lényegesen akadályozhatja a jogosult elővásárlási jogának gyakorlását. A kiterjesztés jogának elismerése helyénvaló, hiszen előállhatnak olyan esetek, ahol valójában hátrányos helyzetbe kerülhet a dolog tulajdonosa, és vannak olyan esetek is, ahol objektíve nincs is mód a dolgok szétválasztására, mert pl. az elővásárlási jogra irányuló megállapodás megkötése és a harmadik személytől származó vételi ajánlat között olyan hosszú idő telt el, amely idő alatt a korábban külön álló dolgok szétválaszthatatlanul "eggyé", egy gazdasági egységgé váltak.
Az elővásárlási jog kijátszása nyilvánvalóan ezekben az esetekben is reális probléma lehet. Ha a tulajdonos bizonyítja, hogy gazdasági okok miatt nincs módja azt a dolgot, amelyre az elővásárlási jog fennáll, szétválasztani a többi dologtól és erre külön vételárat megállapítani, és ez ellen a jogosult érdemben nem tud fellépni, akkor nem nyílik meg a jogának gyakorlása, akkor sem, ha tisztában van azzal, hogy a tulajdonos, mint eladó érvei az elővásárlási jog kijátszását célozzák. Felmerül az is kérdésként, hogy a tulajdonostól, mint eladótól származó ajánlat megnyitja-e az elővásárlási jog gyakorlását, hiszen a Ptk. harmadik személytől származó ajánlat megléte esetére teremti meg ennek jogi lehetőséget.
- 286/287 -
A régi Ptk. az elővásárlási jog átruházhatóságáról és örökölhetőségéről akként rendelkezett, hogy az elővásárlási jog átruházása semmis, gazdálkodó szervezet azonban kijelölhette azt a személyt, aki e jog gyakorlására jogosult. Az elővásárlási jog az örökösökre nem szállt át (régi Ptk. 373. § (4)-(5) bek.). Mind az átruházhatóságot, mind az örökölhetőséget kizárta tehát, azzal a speciális szabállyal, amely gazdálkodó szervezetek esetén voltaképp nem az elővásárlási jog átruházhatóságáról, hanem - a joggyakorlásra feljogosított személy kijelölése útján - annak gyakorlásáról rendelkezett. Az új Ptk. ezt a koncepciót nem vette át, tehát mind az átruházhatóság, mind az örökölhetőség megengedett.[34]
Az átruházhatósággal kapcsolatban azonban felmerül a kérdés, hogy a jog- vagy a szerződésátruházás szabályait kell-e alkalmazni az elővásárlási jog tekintetében. Azért fontos e kérdés megválaszolása, mert a jogátruházással szemben szerződésátruházás esetén szükség van a kötelezett hozzájárulására. A - szerződésen alapuló - elővásárlási jog egyrészt egy alanyi jogosultságot jelent, amely azonban kötelezettséget is hordoz magával, másrészt viszont írásbeli megállapodást feltételez a dolog tulajdonosa és az elővásárlási jogra jogosult fél között. A megállapodás ugyanakkor alapvetően alanyi jogosultságot keletkeztet. A tulajdonjog - vagy említhetnénk akár más forgalomképes vagyoni jogokat is, amelyek esetében lehetőség van az átruházásra vagy öröklésre - esetén sem az adásvételi szerződés mint jogcím átruházásáról vagy örökléséről beszélhetünk, hanem a jogcímre alapozva keletkeztetett alanyi jognak a jogutódlással történő megszerzéséről, átháramlásáról.
A Ptk. röviden rendelkezik az elővásárlási jog megsértéséről, csupán egyetlen szakasz (6:223.§ (1) bek.) rögzíti, hogy az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés hatálytalan lesz a jogosulttal szemben. Azt azonban, hogy konkrétan milyen tulajdonosi kötelezettségek elmulasztása esetén beszélhetünk az elővásárlási jog megsértéséről, nem részletezi a törvény.
A Ptk. 6:223 § (1) bekezdése értelmében tehát az elővásárlási jogból eredő kötelezettség megszegésével kötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. Ilyen kötelezettségszegésről lehet szó, amikor a tulajdonosnak, mint eladónak szándékában sem állt közölni a vételi ajánlatot a jogosulttal, vagy amikor a harmadik személytől származó, elfogadni kívánt vételi ajánlatot nem teljes terjedelemben közölték, vagy nem megfelelő határidőt tűztek ki az ajánlat elfogadására.
Ha ezek közül bármelyik megállapítható, az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményei abban az esetben érvényesíthetők, ha egyébként az elővásárlási jog jogosultja meg akarta és meg is tudta volna venni az érintett vagyontárgyat. Emellett feltétele a jogkövetkezmények érvényesítésének az is, hogy a tulajdonos és a harmadik személy megkösse az elővásárlási jogot sértő szerződést.[35]
További feltétele az igényérvényesítésnek, hogy azzal egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz a jogosult, és igazolja teljesítőképességét. Az ilyen perben a bíróságnak nem csak a felperes tulajdonszerzési készségét, hanem képességét is vizsgálni kell, ezért az ellenérdekű fél kérelmére a bíróság felhívhatja az elővásárlásra jogosultat arra, hogy az ajánlat szerint már esedékessé vált vételárat helyezze bírósági letétbe. Ennek elmaradása ugyanis azt igazolja, hogy az elővásárlásra jogosult nem tudja azonos feltételekkel a tulajdont megvásárolni, melynek a konzekvenciáját a bírói ítéletben le kell vonni.[36]
Az elővásárlási jog megsértése kapcsán sajátos helyzet alakulhat ki akkor, ha a felek úgy kötnek egymással adásvételi megállapodást, hogy a szerződésük hatálybalépését az elővásárlásra jogosult nyilatkozatától teszik függővé, majd az elővásárlásra jogosult értesítését a
- 287/288 -
tulajdonos elmulasztja, utóbb pedig a felek a szerződést megszüntetik.[37]
Kisfaludi András e tényállásra kétféle nézetet ütköztet: az egyik álláspont szerint nincs olyan hatályos ajánlat, amely alapján az elővásárlási jog jogosultja elővásárlási jogot gyakorolhatna, ráadásul a jogvita időpontjában a tulajdonos nem is akarja eladni a dolgot, hiszen éppen ezért szüntette meg az adásvételi szerződést. A tulajdonos a jogosult értesítését is azért mellőzte, mert megszűnt a dolog eladására irányuló szándéka (ennek kifejeződése a szerződés megszüntetése is). A tulajdonos eladási szándéka hiányában pedig az elővásárlási jog nem gyakorolható.
Ezzel szemben az elővásárlási jog jogosultja arra hivatkozhat, hogy ha jelenleg nincs is hatályos ajánlat, korábban volt, és elővásárlási jogát éppen azzal sértették meg, hogy akkor, amikor ennek feltételei fennálltak, a tulajdonos nem tette meg azokat a lépéseket, amelyek az elővásárlási jog gyakorlásához szükségesek lettek volna.[38]
A fenti tényállásnak két kulcsmozzanata van, amelyek alapján az elővásárlási jog megsértésére következtethetünk. Az egyik az, hogy a tulajdonos - függő hatállyal - már megkötötte a harmadik személlyel az adásvételi szerződést, amely azt jelenti egyrészt, hogy a harmadik személytől származó ajánlatot el kívánta fogadni, másrészt, hogy elismeri azt, hogy van egy elővásárlási jogra jogosult is, akinek a döntésétől tették függővé a szerződésüket. Másik mozzanat pedig abban rejlik, hogy a közlés nem történt meg, és a függő hatállyal megkötött szerződést sem nyomban, hanem "egy idő után" bontották fel. Ez idő alatt nem történt semmi, az elővásárlási jog jogosultja nem volt tisztában azzal, hogy eladási szándék és vételi ajánlat állt fenn.
A korábbi bírói gyakorlat megosztott volt abban a tekintetben, hogy az elővásárlási jog tényleges megsértésével kötött szerződést, amikor tehát a szerződést megkötő eladónak szándékában sem állt a vételi ajánlat közlése a jogosulttal, hogyan minősítse. Ezzel kapcsolatban különböző álláspontok körvonalazhatók:
- volt olyan álláspont, amely szerint a szerződést érvénytelennek kell tekinteni;
- volt továbbá olyan, amely szerint az elővásárlási jog megsértése a szerződés megtámadására ad alapot;
- a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződést hatálytalannak kell tekinteni, mégpedig csak viszonylagosan, tehát csak a jogosulttal szemben (a jelenlegi Ptk. is azonos álláspontot képvisel);
- vannak végül olyan jogirodalmi források, amelyek ezt a nézetet sem tartották megfelelőnek utalva arra, hogy a viszonylagos hatálytalanság esetében a szerződés úgy érvényes, hogy nem érinti az érdekelt harmadik személy jogát, tehát nem akadályozza őt a jog érvényesítésében ezért szerintük a szerződést helyesen létre nem jöttnek kellene tekinteni mindaddig, amíg az elővásárlásra jogosult nem nyilatkozik, a jogosult nyilatkozata ugyanis nem más, mint a Ptk. 215. §-a szerinti beleegyezés a szerződés más vevővel való megkötésébe.[39]
A relatív hatálytalanságra csak akkor lehet hivatkozni, ha az elővásárlási jog dologi hatályú. Ugyanis a kötelmi hatályú elővásárlási jog csak a szerződést kötő felek egymás közötti viszonyában létesít jogokat és kötelezettségeket, így a szerződésből eredő jogok megsértésére is csak a szerződő felek hivatkozhatnak, és ebből eredő igényeket is csak egymással szemben érvényesíthetnek.[40] A kötelmi hatályú elővásárlási jog megsértésének következménye lehet a kötelezettséget sértő tulajdonost terhelő kártérítési kötelezettség, amely akár a jogot alapító szerződésben erre az esetre kikötött kötbér megfizetésének kötelezettségében is megjelenhet.[41]
A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult időbeni korlátok között és meghatározott feltételekkel érvényesítheti. Egyrészt beszélhetünk egy harmincnapos, szubjektív, elévülési jellegű határidőről, másrészt pedig egy hároméves, objektív, jogvesztő határidő-
- 288/289 -
ről, amelyet a szerződéskötéstől kell számítani. További feltétele a sikeres megtámadásnak, hogy a jogosult az ajánlatot teljes terjedelemben elfogadó nyilatkozatot tesz és igazolja teljesítőképességét.[42]
Ide első pontban egy általános áttekintés arról, hogy az elővásárlási jognak számos speciális megnyilvánulási formája van, amely normaanyag összefoglalóan az elővásárlási jog kvázi "különös részének" tekinthető. Ezek közül jelentőségében kiemelendő az üzletrész átruházással, a földértékesítéssel, illetve a tulajdoni hányad elidegenítésével kapcsolatos elővásárlási jog, amelyekre vonatkozó főbb szabályokat tekinti át röviden a tanulmány.
A Kúria Polgári Kollégiuma a 3/2009. (IV.24.) PK véleményében foglalkozott a társasági jogban érvényesülő elővásárlási joggal. Az elővásárlási jog gyakorlása üzletrészek és részvények értékesítésekor jelenik meg. Az üzletrészek adásvételi szerződés útján, kívülállóra történő átruházása esetén érvényesülő elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseinek alkalmazása a társasági szerződésben kizárható, korlátozható, valamint az elővásárlási jogosultak törvényben[43] előírt sorrendje megváltoztatható és a gyakorlására előírtnál rövidebb elővásárlási határidő is meghatározható. A társasági szerződés eltérő rendelkezése hiányában a sorrendben hátrébb álló elővásárlásra jogosultakat csak azt követően kell értesíteni az elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségéről, amikor már megállapítható, hogy a sorrendben előbb álló elővásárlásra jogosultak nem éltek e jogukkal. Elővásárlási jogot az a személy is gyakorolhat, aki a cégjegyzékbe tagként bejegyezve még nincs, de akinek a tulajdonszerzéséről az üzletrészét értékesítő tag hitelt érdemlően már tudomást szerzett. Az üzletrész átruházója a társaság tagjainak nagy számára tekintettel nem mentesülhet az elővásárlásra jogosult tagok értesítésének kötelezettsége alól.[44]
A Ptk. 3:166. § alapján Kft. esetében, ha a tagok a társasági szerződésben egymás javára az üzletrész pénzszolgáltatás ellenében történő átruházása esetére az üzletrész másokat megelőző megszerzésére irányuló jogot biztosítanak, arra az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell. E jog a tagokat üzletrészeik egymáshoz viszonyított mértéke szerint, arányosan illeti meg. A Ptk. 3:167. § alapján a pénzszolgáltatás ellenében átruházni kívánt üzletrész megszerzésére a többi tag, a társaság vagy a társaság által kijelölt személy az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezések megfelelő alkalmazásával másokat megelőzően jogosult. E jog átruházása semmis. A tagnak 15 nap, a társaságnak vagy az általa kijelölt személynek 30 nap áll a rendelkezésére az ajánlat elfogadására. A gazdasági társaságok esetében ugyanis lehetőség van arra, hogy az elővásárlási jogukkal oly módon éljenek, hogy kijelölik azt a személyt, aki helyettük azt gyakorolhatja.[45]
Közös tulajdon dologi jogi konstrukciójához is szervesen kapcsolódik az elővásárlási jog intézménye. A Legfelsőbb Bíróság kifejtette[46], a közös tulajdon esetén az elővásárlási jog célja annak megakadályozása, hogy a tulajdonostársak száma tovább növekedjen, a tulajdoni hányadok elaprózódjanak.[47]
Közös tulajdonban álló dolog esetén a tulajdonosok önállóan jogosultak rendelkezni a dolgon fennálló tulajdoni hányadukról. A tulajdonostársakat értékesítés esetén harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg, ami végrehajtási árverés esetén is gyakorolható. Az új Ptk. rögzíti azt is, hogy a tulajdonostársak az elővásárlási jogot az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha a tulajdonostársak között az elővásárlási jog együttes gyakorlása tekintetében nincs megegyezés, de van "egyedül fellépő" tulajdonostárs, aki az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog őt illeti meg,
- 289/290 -
több "egyedül fellépő" tulajdonostárs esetén a tulajdonos választja ki közülük az elővásárlási jog gyakorlására jogosult személyét. (Ptk. 5:81. § (1)-(5) bek.)
Az ingatlan tulajdonszerzésének speciális feltételei és a nyilvántartás sajátosságai okán sajátos az elővásárlási jog gyakorlási lehetősége és metódusa ingatlan adásvétele esetén. Ilyen esetekben a beadvány benyújtása napján a kérelem széljegyre kerül. A széljegyzést követően a kérelem elutasításra is kerülhet, ezért a döntéshozatalig "egy függő jogi helyzet áll fenn, ami azt a kötelezettséget hárítja az eladó tulajdonostársra, hogy a kapott vételi ajánlatot mind az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostárssal, mind pedig azzal a személlyel is közölje, akinek a tulajdonjog bejegyzése iránti beadványa iktatószámát a tulajdoni lapra széljegyként feljegyezték." Azonban a függő jogi helyzet okán, a széljegyen szereplő személy az elővásárlási jogot csak a tulajdonjognak bejegyzését követően gyakorolhatja.
A közös tulajdonú ingatlanok esetén előfordulhat olyan jogi helyzet, hogy az ingatlannyilvántartásban szereplő tulajdonostársak mellett az ingatlannak más, ingatlannyílvántartáson kívüli résztulajdonosai is vannak (pl. örökös, házastárs, stb.). Az elővásárlási jog utóbbiak tekintetében is fennáll, így a tulajdoni hányadát értékesíteni kívánó tulajdonostárs vételi ajánlatközlési kötelezettsége - amennyiben számára az ingatlan-nyílvántartáson kívüli résztulajdonosok személye számára nyilvánvaló - e jogosulti kör tekintetében is fennáll.[48]
A Földforgalmi törvény (Fft.)[49] a mező- és erdőgazdasági földekre a következő, meghatározott sorrendben elővásárlási jogot biztosít: a Magyar Állam, a földet használó földműves, szántó, rét, legelő és fásított terület művelési ágú föld esetén állattartó, a szántó, kert, szőlő, gyümölcsös művelési ágú föld esetén földrajzi árujelzéssel ellátott terméket előállító illetve ökológiai gazdálkodó, a helyben lakó szomszéd földműves, a helyben lakó földműves, valamint a legfeljebb 20 km távolságra lakó vagy gazdálkodó földműves részére.
A Fft. alapján elővásárlási jog nem áll fenn: a közeli hozzátartozók közötti adásvétel, a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel, a földnek támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adásvétel, valamint az önkormányzat közfoglalkoztatás és településfejlesztés céljára történő tulajdonszerzés esetén.[50]
Az erdőbirtokossági társulatról szóló 1994. évi XLIX. törvény 2 §-ának (1) bekezdése szerint erdőbirtokossági társulat az erdő művelési ágban nyilvántartott egy vagy több földrészlet tulajdonosai által létrehozott gazdálkodó szervezet, amelynek tagja csak az erdő földrészlet tulajdonosa lehet. A tagokat elővásárlási jog illeti meg az erdő, illetve az erdővel vegyes művelési ágú területekre vonatkozóan. Ez az elővásárlási jog megelőzi a nem tag tulajdonostársak elővásárlási jogát, ugyanakkor, ha a társulat tagjai között vannak olyan személyek is, akik a tárgyi ingatlanban nem tulajdonostársak, akkor a társulat tagjai között a tulajdonostárs tag az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak sorában előrébb áll. Amennyiben több tag is élni kíván az elővásárlási jogával, nyilvános licitálást kell tartani.[51]
Meg kell említeni azokat az eseteket is, amikor a földön egy épület, egy ingatlan helyezkedik el. Főszabály szerint a föld tulajdonjoga az épület tulajdonjogával összekötött, egységes, vagyis az épület tulajdonosa és a telek tulajdonosa azonos. Ha elvált a tulajdonjog, annak egy kézbe visszahelyezését támogatja a törvény, és ezért kölcsönösen elvásárlási jogot biztosított mindkét tulajdonosnak. Az új Ptk. is megtartja ezt a szabályozást, ugyanakkor a föld és az ingatlan tulajdonjogának szétválását bizonyos helyzetekben szükségszerűnek tekinti. A törvény széles körben teszi lehetővé, hogy az építkező és a földtulajdonos megállapodjanak az épület és a föld elváló tulajdonjogában, sőt megengedi azt is, hogy az egész ingatlan tulajdonosa rendelkezzen úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba. Azonban az elő-
- 290/291 -
vásárlási jog csak az ingatlanra, annak alkotórészeivel együtt gyakorolható, ha azok az ingatlan-nyilvántartásban egy helyrajzi számon vannak nyilvántartva.[52]
A termőföldre vonatkozóan a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény az elfogadó nyilatkozat formájára különös, jogpolitikai célú rendelkezéseket tartalmaz. A 21. § (3)-(5) bekezdései értelmében az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot. Az elővásárlásra jogosult - ide nem értve a földalapkezelő szervezetet - a jognyilatkozatát a jegyző részére személyesen adja át. A földalapkezelő szervezet a jognyilatkozatát a jegyzőnek megküldi, vagy a földalapkezelő szervezet képviseletében eljáró személy átadja a jegyzőnek. Az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha az elővásárlásra jogosult az e bekezdésben meghatározott határnapig nem nyilatkozik. A jegyző köteles az elfogadó jognyilatkozat személyes átvételekor az elővásárlásra jogosult - ide nem értve a földalapkezelő szervezetet - személyazonosságát ellenőrizni az elfogadó jognyilatkozatban szereplő természetes személyazonosító adatoknak a személyazonosító okmányban foglalt adatokkal való összevetésével, továbbá az elővásárlásra jogosultat nyilatkoztatni arról, hogy az elfogadó jognyilatkozaton szereplő aláírását a saját kezű aláírásának ismeri el. Ha a jegyző megállapítja, hogy az elfogadó jognyilatkozat az azt átadó elővásárlásra jogosulttól származik, ezt a tényt az elfogadó jognyilatkozaton az aláírásával igazolja, és azt átveszi. Ha a jegyző azt állapítja meg, hogy az elfogadó jognyilatkozat nem az azt átadó személytől származik, a jegyző az elfogadó jognyilatkozat átvételét megtagadja, és ennek tényét, valamint okát az elfogadó jognyilatkozaton rögzíti. Az elfogadó jognyilatkozat legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, továbbá ha az elővásárlási jog törvényen alapul, akkor azt is, hogy az elővásárlásra jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát. Az elfogadó jognyilatkozatra a törvény további meghatározott tartalmi és alaki kellékeket is előír.[53]
Az új Ptk. és a kapcsolódó magánjogi szabályok számos újdonságot nyújtanak az elővásárlási jog tekintetében is, a jogintézmény gyakorlata azonban túlnyomórészt kialakultnak, stabilnak tekinthető. Vannak olyan elemei a szabályozásnak, amelyekre vonatkozó jogalkalmazó koncepció nem követi maradéktalanul a normatív rendelkezéseket. Ezekben az esetekben hatályosulási, illetve jogbiztonsági problémák merülhetnek fel. Ilyen pl. a függő hatállyal kötött szerződés a dolog tulajdonosa, mint eladó és a harmadik személy, mint vevő között. Ez a konstrukció a gyakorlatban jól működik és elfogadottá vált ugyan, azonban a a jogszabályi rendelkezésekkel nem harmonikus, a kérdés jogalkotói eszközökkel történő rendezés célszerű lenne.
Fontos problémakör a kiterjesztés jogi lehetősége is, amely ugyancsak jogalkotói aktivitást igényelne, konkrét, egyértelmű rendelkezéseket ugyanis a Ptk. e területen sem tartalmaz, míg a bírósági gyakorlat kialakultnak tekinthető.
Fontos változásként értékelhető, hogy a Ptk. immár lehetőséget nyújt az elővásárlási jog átruházhatóságára és örökölhetőségére. Ez mindenképpen üdvözlendő, a forgalom igényeit szolgáló fordulópont e hatalmasság fejlődésében.
Az elővásárlási jog számos problémáját érintettük, azonban vizsgálódás mégis mozaikszerű, a teljeség igénye nélküli. A tanulmány igyekszik hangsúlyozni, hogy az elővásárlási jog hosszú fejlődésének folyamata még nem ért véget, hiszen a polgári jogiszonyok újabb és újabb kérdéseket generálnak, amelyekre a jognak reagálni kell jogalkalmazói vagy jogalkotói síkon. Az élet számos területén végbemenő változások, szükségképpen magukkal hozzák a jog változását is. Problémát jelenthet azonban az, hogy a gyors, üte-
- 291/292 -
mes fejlődéssel a jog fejlődése fel tudja-e venni a ritmust. Az elővásárlási jog szabályozása és gyakorlata terén e ritmus tarthatónak tűnik. ■
JEGYZETEK
[1] Lábady Tamás: A magánjog általános tana. Budapest 2014. 201-202. o
[2] Marton Géza: A római magánjog. "MÉLIUSZ" Könyvkereskedés, Debrecen 1943. 234. o. 518. pont
[3] Késmárki-Mészáros Gyöngyi: Az elővásárlási jog. Themis, Az ELTE Állam- és Jogtudományi Doktori Iskola elektronikus folyóirata, 2014. 1. sz. 87. o.
[4] Késmárki-Mészáros: i.m. 87.o
[5] dr. Kaszainé dr. Mezey Katalin: Az elővásárlási jog hatályos szabályai. Ügyvédek Lapja 3/95 13. o.
[6] https://jogaszvilag.hu/szaklap/polgari-jog/2016-6-5/az-elovasarlasi-jog-a-ptk-ban letöltés dátuma: 2017.10.21.
[7] Sági - Kéry - Rojcsek: Telekkönyvi jog. 3. kiadás Grill, Budapest 1930. 344-345. o.
[8] http://www.tankonyvtar.hu/hu/tartalom/tamop425/0027_INY2/ch01s03.html (letöltés dátuma: 2017.10.24.)
[9] https://jogaszvilag.hu/szaklap/polgari-jog/2016-6-5/az-elovasarlasi-jog-a-ptk-ban letöltés dátuma: 2017.10.21.
[10] Kollár Márta, Wellmann György: Az elővásárlási joggal kapcsolatos jogértelmezési kérdések a bírói gyakorlatban, Gazdaság és Jog 2009. 7-8-. sz. 5-6. o.
[11] https://jogaszvilag.hu/szaklap/polgari-jog/2016-6-5/az-elovasarlasi-jog-a-ptk-ban letöltés dátuma: 2017.10.21.
[12] Uo.
[13] Kéri Zoltán: Jogügyleti érvényesség és hatályosság, Iustum Aequm Salutare I. 2005. 1. sz. 135-137. o.
[14] https://jogaszvilag.hu/szaklap/polgari-jog/2016-6-5/az-elovasarlasi-jog-a-ptk-ban letöltés dátuma: 2017.10.21.
[15] Kisfaludi András: Az elővásárlási jog néhány szabályozásra váró kérdése Polgári Jogi kodifikáció (2003) 6. 16-17. o.
[16] https://jogaszvilag.hu/szaklap/polgari-jog/2016-6-5/az-elovasarlasi-jog-a-ptk-ban letöltés dátuma 2017.10.21.
[17] dr. Fabó Tibor: A tulajdonátruházó szerződések In: Benke József - Nochta Tibor: Magyar polgári jog. Dialóg Campus Kiadó Budapest-Pécs. 2018 42. o.
[18] Kollár, Wellmann: i.m. 3. o.
[19] https://jogaszvilag.hu/szaklap/polgari-jog/2016-6-5/az-elovasarlasi-jog-a-ptk-ban letöltés dátuma: 2017.10.21.
[20] Uo.
[21] Kisfaludi: i.m. 10.-18. o.
[22] dr. Kiss Tibor: Elenyészhet-e az elővásárlási jog?, Magyar Jog, 2009. vol. 56. no. 9., 548. o.
[23] dr. Kiss: i.m. 549-550. o.
[24] Kisfaludi: i.m. 10.-11. o.
[25] https://jogaszvilag.hu/szaklap/polgari-jog/2016-6-5/az-elovasarlasi-jog-a-ptk-ban letöltés dátuma: 2017.10.21.
[26] Uo.
[27] Uo.
[28] Ld. részletesen lentebb 5.4 fejezet
[29] Csehi Zoltán: Az elővásárlási jog kiterjesztéséhez- a kiterjesztés joga, Jogtudományi Közlöny 2007. 1. sz. 27. o.
[30] Pl. BH 2004.465, BH 1984.270, vö: Csehi Zoltán: Az elővásárlási jog kiterjesztéséhez- a kiterjesztés joga, Jogtudományi Közlöny 2007. 1. sz. 26-29. o.
[31] Csehi: i.m. 28. o.
[32] 1928. évi Magánjogi Törvényjavaslat, Magyarország Magánjogi Törvénykönyve 1427. §
[33]Csehi: i.m. 29-30. o.
[34] https://jogaszvilag.hu/szaklap/polgari-jog/2016-6-5/az-elovasarlasi-jog-a-ptk-ban letöltés dátuma: 2017.10.21.
[35] 2/2009. PK vélemény 7. és 8. pont
[36] dr. Kaszainé dr. Mezey Katalin: Az elővásárlási jog hatályos szabályozása, Ügyvédek Lapja 3:95, 19-20.o
[37] Kisfaludi: i.m. 14.o
[38] Kisfaludi: i.m. 14.o
[39] Süliné dr. Tőzser Erzsébet: Az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok és a jogalkalmazási gyakorlat a kodifikáció tükrében, Magyar Jog, 2009. vol. 56. no. 2. 113.-117.o
[40] https://jogaszvilag.hu/szaklap/polgari-jog/2016-6-5/az-elovasarlasi-jog-a-ptk-ban letöltés dátuma: 2017.10.21.
[41] Fabó: i.m. 44.o
[42] Fabó: i.m. 45.o
[43] 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 3:167. §
[44] Késmárki-Mészáros: i.m. 111-112.o
[45] Késmárki-Mészáros: i.m. 111-112.o
[46] BH 1984.270.
[47] Késmárki-Mészáros: i.m. 103-107.o
[48] Bár a jóhiszemű szerződő félre utóbbi kötelezettség megsértésének jogkövetkezményei nem alkalmazhatók.
[49] 2013. évi CXXII. törvény A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról
[50] Késmárki-Mészáros: i.m. 107-108.o
[51] Késmárki-Mészáros: i.m. 108.o
[52] Késmárki-Mészáros: i.m. 109.o
[53] Késmárki-Mészáros: i.m. 113.o
Lábjegyzetek:
[1] A szerző joghallgató, PTE ÁJK.
Visszaugrás
