Az Országgyűlés előtt T/5949 számon részletes vitára bocsátásra vár az új Polgári Törvénykönyv javaslata1. A kodifíkációt az arra felkért jeles szakértők hosszú ideig tartó vitája, egyeztetése, és széles körű "társadalmi vita" előzte meg, ez utóbbi azonban meglehetősen formális volt, feltehetően kevés gyakorlati jogásznak volt ugyanis ideje arra, hogy az észrevételezésre biztosított aránytalanul kevés idő alatt alaposan áttanulmányozza a gigászi méretű tételes joganyagot.
Én sajnos, legjobb szándékom ellenére sem lehettem ezek között, és, noha közreműködtem a Debreceni Ítélőtábla által a tervezetre tett észrevételek szerkesztésében, a rendelkezésre álló rövid idő alatt csak néhány, kiemelten fontosnak tartott jogintézmény új szabályai kerültek a látókörömbe.
Így történt, hogy konkrét peres ügy kapcsán, puszta kíváncsiságból, csak mostanában olvastam el a tervezet elővásárlási jogra vonatkozó részét. Meglepve tapasztaltam, hogy bár az ötvözte a jelenleg hatályos Ptk.-nak a régi, a Magánjogi Törvénykönyvjavaslat szabályaira épülő rendelkezéseit az időközben e körben kialakult bírói gyakorlattal, a beépítés a jogügylettan elméleti szabályainak tükrében nem minden esetben tekinthető szerencsésnek, illetve, hogy az új szabályozás változatlanul nem ad választ néhány fontos kérdésre, amelynek megoldásával a jogalkalmazás eddig is küszködött2.
A Ptk. a jogügyletekre általában vonatkozó rendelkezéseket a korábbi magánjogi szabályokhoz képest az általánosan leggyakrabban előforduló jogügylet, a szerződés szabályaiba "olvasztotta be", így, noha a Ptk. Negyedik Részének "Kötelmi jog" a címe, az valójában elsődlegesen a szerződések szabályait tartalmazza. A Ptk. Miniszteri indokolása külön kiemelte, hogy a jogalkotó nem találta indokoltnak a jogügyletek anyagát külön, az általános részben szabályozni, mert a "jogügylet és a szerződés egymástól sokkal elválaszthatatlanabb, semmint célszerűen szétszakítható volna" ugyanakkor arra is utalt, hogy "az idevágó szabályokat a joghatással járó egyoldalú akaratnyilatkozatokra is megfelelően alkalmazni kell".3
A Ptk. kötelmi jogra vonatkozó része tehát e vezérelv mentén tartalmaz egyoldalú jogalapító nyilatkozatokra vonatkozó szabályokat is (az ún. "hatalmasságok"), amelyek olyan - rendszerint szerződésen vagy jogszabályi rendelkezésen alapuló - jogot biztosítanak a jogalanynak, amelynél fogva az egyoldalú cselekvésével hozhat létre jogváltozást. Az elővásárlási jog tipikusan ilyen jogosultság, amelynek gyakorlása tehát egyoldalú jogalapító nyilatkozattal történik.
Az elővásárlás joga alapulhat szerződéses kikötésen, vagy jogszabály rendelkezésén, a jog gyakorlása azonban csak szerződéses típusnak (adásvételnek) megfelelő jogviszonyt hoz létre az eladó és az elővásárlási jog jogosultja között. A jogviszony tehát nem szerződés folytán áll elő, annak alapítása egyoldalú jogügylettel történik, ettől különös neme az elővásárlási jog gyakorlásával létrehozott jogviszony az adásvételnek.4 A hatalmasság alapján ugyanis az elővásárlási jog jogosultja jogot arra nyer, hogy egyoldalú kijelentésével adásvételi jogviszonyt létesítsen saját maga és a kötelezett (eladni szándékozó) között, feltéve, hogy annak eladási szándéka van, így a jogosult a nyilatkozatával a kötelezettet konszenzus, tehát a Ptk. 205. §-ában szabályozott feltételek hiányában is kényszerítheti a szerződés vele való megkötésére.
Az előbbiek részben Szladits Károlynak a Magánjogi Törvényjavaslat rendelkezéseit elméletileg megalapozó magyarázatát is tartalmazták, azonban mindezek a Ptk. szabályaira is alkalmazandóak. A Ptk. magyarázata ugyanis ehhez hasonlóan elemezte az elővásárlási jog tartalmát és joghatásait.5
A Ptk. elővásárlási jogra vonatkozó szabályai szerint a jog gyakorolhatóságát a tulajdonos akkor köteles biztosítani, ha a dolgot el kívánja adni, és akként, hogy a vételi ajánlatot közli a jogosulttal. A dolog harmadik személy részére történő eladására csak abban az esetben kerülhet sor, ha a jogosult a vételi ajánlat "tartalmát nem teszi magáévá", vagy az ehhez indokoltan szükséges határidőn belül nem tesz nyilatkozatot.6
Ha azonban a tulajdonos döntött a dolog eladásáról, és (vételi) ajánlatot is kapott, egy olyan "köztes jogi helyzetben" köteles - és csak a kapott - vételi ajánlatot közölni az elővásárlásra jogosulttal, amikor azt maga is elfogadta (elfogadhatónak tartja), az elfogadást azonban még nem közölte magával a vételi ajánlatot tevő harmadik személlyel. Az eladó és a harmadik személy között tehát ebben a stádiumban legfeljebb ügyleti tárgyalások folyhatnak. Ha ugyanis a vételi ajánlat elfogadásáról az eladó címzett jognyilatkozattal már értesítette a harmadik személyt, köztük a szerződés létrejött. Az ügyleti tárgyalások stádiumában azonban még nincs olyan szerződés, amelybe - a bírói gyakorlat szóhasználatával élve - a jogosult "beléphetne". Nyilván erre az esetre fogalmaz tehát úgy a Ptk., hogy ha az elővásárlásra jogosult az eladóhoz intézett nyilatkozatában a vételi ajánlat tartalmát magáévá teszi, a "szerződés" közte és a tulajdonos között jön létre.7
Miután azonban a Ptk. e rendelkezései éppen az egyoldalú jognyilatkozattal létrehozott kötelemre épülnek, nem kívánják meg, hogy a tulajdonos is címezzen az elővásárlási jog jogosultjának szerződés kötésére szóló akaratnyilatkozatot, azaz tegyen eladási ajánlatot, ami szerződés esetén egyébként a jogviszony létrejöttének feltétele lenne.
A jogalkalmazási gyakorlatban az elővásárlási jog intézménye számos problémát vetett fel, ezek közül a jelentősebbek megoldására előbb a PK 823., később a PK 9. számú állásfoglalás mutatott utat. Ez utóbbiban a Legfelsőbb Bíróság - többek között - a közlési kötelezettség teljesítésével, elmulasztásának jogkövetkezményeivel foglalkozott, kifejtette továbbá, hogy jogszerűnek csak a vételi ajánlat egész terjedelmében való közlése tekinthető, minthogy csak az ajánlat kölcsönösen teljesítendő összes feltételeinek ismeretében kerülhet az elővásárlási jog jogosultja abba a helyzetbe, hogy annak elfogadásáról nyilatkozzon. Kitért arra is, hogy a jogosultnak a körülmények által indokolt határidőt kell szabni a közölt vételi ajánlat elfogadására. Megjegyzendő, hogy az állásfoglalásnak az ezen iránymutatást tartalmazó IX. pontjához fűzött indokolási része is csak arról tesz említést, hogy elővásárlási jog esetében kétféle ajánlat létezik csupán, az eladó által az elővásárlási jog jogosultjával közlendő, "kívülről jövő" vételi, illetve az annak a jogosult általi elfogadására tett nyilatkozat.
Általános tapasztalat, hogy a szerződéskötési gyakorlatban - különösen ingatlanok eladása esetében -elvétve fordul elő a Ptk. szabályai szerinti, tehát csupán a vételi ajánlatnak a harmadik személlyel történő szerződéskötést megelőző közlése. Az esetek - bátran kijelenthető - túlnyomó többségében a vételi ajánlatot tevő és az eladó előbb megkötik a szerződést, és abban általában rögzítik, hogy annak hatálya csak az elővásárlásra jogosult nemleges nyilatkozatától függően fog beállni, vagy az elővásárlási jog gyakorlása esetén fog megszűnni. Ezt követően az eladó - de legtöbbször az eladó megbízása alapján az okiratot szerkesztő ügyvéd - magát a rendszerint a felek által már alá is írt szerződést küldi meg az elővásárlásra jogosultnak, aki - elfogadás esetén - a vevő pozíciójában "belép" a szerződésbe.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
