Az utóbbi néhány évben újra megszaporodtak az elővásárlási joggal kapcsolatos azon bírósági eseti döntések, amelyek a jogintézmény több különböző aspektusát érintően új megvilágításba helyezik, átértelmezik a korábban már kiforrott, egységes bírói gyakorlatot. Hosszú ideig úgy tűnt, hogy a Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalása az elővásárlási jogot érintően minden olyan részletkérdést megnyugtató módon rendezett, amelyek a jogalkotó figyelmét korábban elkerülték, s így törvényi szabályozást nem nyertek. Az élet azonban produkál olyan újabb és újabb helyzeteket, amelyek elgondolkodásra késztetik a jogalkalmazót is, mely együtt járhat a korábbi álláspont, az egyértelműen követett irányvonal felülbírálatával, ami új irányokat ad a gyakorlatnak, megváltoztatva a korábbi tendenciákat.
Egy ilyen jelenségnek lehetünk tanúi az elmúlt pár évben az elővásárlási jog jogosultja sérelmére megkötött adásvételi szerződések hatálytalansága körében a sérelmet szenvedett jogosult igényérvényesítési joga határidejének bírósági megítélését illetően. A kérdés akként merül fel, hogy amennyiben az elővásárlási jog jogosultjának kijátszása mellett köti meg az eladó az adásvételi szerződést egy elővásárlási joggal érintett ingó vagy ingatlan dologra nézve, a sérelmet szenvedett jogosult mennyi idő alatt érvényesítheti a szerződés vele szembeni hatálytalanságából eredő igényeit. A probléma azonban túlmutat az igényérvényesítési határidő kérdésén, mögötte az elővásárlási jog gyakorlásának több kulcskérdése húzódik meg, kezdve a vételi ajánlat jogosulttal való közlési kötelezettségétől, annak elmaradása következményeitől, a hatálytalansági per megindításának határidején át a jogosult által a hatálytalansági perben tett vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatig.
Az alábbiakban arra keressük a választ, hogy a hatályos törvényi rendelkezések és a Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalása alapján milyen szempontok mentén ítélhető meg a jogosult igényérvényesítése abban az esetben, ha elővásárlási joga kijátszásával kötött adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalansága iránt kíván bíróság előtt igényt érvényesíteni a Ptk. 7. §-ának azon rendelkezéséből kiindulva, mely szerint a törvényben biztosított jogok védelme az állam minden szervének kötelessége, érvényesítésük elsődlegesen bírósági útra tartozik. Alapvető kérdés: Valóban védelmet kap minden esetben a jogaiban sértett elővásárlási jog jogosultja az őt, illetve elővásárlási jogát kijátszó személyekkel, a dolog tulajdonosával és a vevővel szemben? Milyen határidőben érvényesítheti igényét a jogosult, s az igényérvényesítési határidőt honnan kell számítani? Előfordulhat-e olyan eset, hogy a jogosult a jog gyakorlásával való késlekedése a jog elenyészését eredményezze? A kérdések megválaszolásához az elővásárlási jog törvényi szabályozásából indulunk ki, vizsgálva az alapvető dogmatikai kérdéseket, a bírói gyakorlat alakulását, a Ptk. hatályba lépése előtti és a mai jogirodalmi felfogásokat, valamint az új Ptk. megközelítését.
Az elővásárlási joggal érintett jogviszonyokban, mint háromszemélyes jogviszonyokban a potenciális eladóval, illetőleg a potenciális vevővel egyenrangú szereplő az elővásárlási jog jogosultja is. Az elővásárlási jog, mint speciális jogintézmény lényege az, hogy ha valamely ingó, illetőleg ingatlan dolog tulajdonosa a dolgot el kívánja adni, azaz a dologra vonatkozó tulajdonjogot át kívánja ruházni, a vételi ajánlatot tevő potenciális vevő helyett az elővásárlási jog jogosultja hatalmasságot gyakorolhat, azaz egyoldalú nyilatkozatával, az eladóhoz címzett akaratnyilatkozatával az adásvételi szerződés alanyává válhat, azaz kétoldalú szerződéses jogviszonyt hozhat létre a dolog tulajdonosa, mint eladó és saját maga, mint elővásárlási jogosult, s mint vevő között. Ezt a felfogást taglalja a múlt századi jogirodalom is.1
Annak a kérdésnek a megítélése szempontjából, hogy az elővásárlásra jogosult mikor és hogyan élhet elővásárlási jogával, a Ptk. rendelkezéseiből, azaz a törvényi szabályozásból kell kiindulni, a jogszabály által teremtett dogmatikai alapok kötelékéből kitörni nem lehet, ellenkező esetben ugyanis az elővásárlási jog jogosultját olyan sérelmek érhetik, amelyek nem kívánatosak, az eredeti jogalkotói szándékkal ellentétesek. Annak a kérdésnek a megítélése, hogy az elővásárlási jog gyakorlásával a jogosult mikor élhet, azaz hogy mikor nyílik meg számára az elővásárlási jog gyakorlásának lehetősége, s hogy a számára megnyílt joggal meddig élhet, s mikor merülhet fel az elkésett joggyakorlás kérdése, nem választható el az elővásárlási jog intézményének dogmatikai alapjaitól, melyek a törvényi szabályozásban gyökereznek.
A Ptk. 373. §-a (1) bekezdése szerint, ha a tulajdonos a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. A tulajdonost terhelő ezen kötelezettség alól csak az jelent kivételt, ha (i) annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel, vagy (ii) számottevő késedelemmel járna.
A törvényi megfogalmazásból következik, hogy az elővásárlási jog jogosultja nyilatkozatának megtételére a dolog tulajdonosa és a potenciális vevő közötti szerződéses alkufolyamat közben, annak lezárását megelőzően, azaz a szerződéskötés előtt kerülhet sor. Függetlenül attól, hogy a gyakorlatban az elővásárlási jog gyakorlására felhívó nyilatkozat eladó általi megtétele az elővásárlási jog jogosultja irányába oly módon történik, hogy a dolog tulajdonosa, mint eladó és a potenciális vevő között létrejött, aláírt adásvételi szerződést küldi meg az elővásárlási jog jogosultja számára azzal, hogy egyoldalú nyilatkozatát tegye meg, a Ptk. 373. §-a (1) bekezdéséből következő alaptételtől nem lehet eltekinteni. Ezen alaptétel szerint a dolog tulajdonosa, mint eladó és a potenciális vevő között hatályos adásvételi szerződés csak akkor jöhet létre, ha az elővásárlásra jogosult nem él ezen jogával. A hivatkozott törvényi rendelkezésből következik, hogy amennyiben a dolog tulajdonosa és a potenciális vevő közötti alkufolyamatban konszenzus körvonalazódik, annak létrejötte, azaz a szerződéskötést megelőzően a folyamatba (jogviszonyba) be kell, hogy kapcsolódjon az elővásárlási jog jogosultja, s meg kell, hogy tegye nyilatkozatát. A nyilatkozatot megtenni viszont csak akkor tudja, ha tudomást szerez a dolog tulajdonosa és a potenciális vevő közötti alkufolyamatról. A tudomásszerzésnek egyetlen módozatát rögzíti a Ptk., nevezetesen a vételi ajánlat eladó általi, elővásárlásra jogosulttal való közlését, mint címzett egyoldalú akaratnyilatkozat megtételét. Ennek a szabályozásnak az indoka nyilvánvaló, hiszen az elővásárlásra jogosultat olyan helyzetbe kell hozni, hogy a vételi ajánlatot teljes terjedelmében, minden részletre kiterjedően megismerje, hiszen csak akkor kerül abba a helyzetbe az elővásárlásra jogosult, hogy meg tudja ítélni, hogy élni kíván-e jogával. Erre figyelemmel írja elő a törvény azt, hogy a harmadik személy által tett ajánlatot közölni kell az elővásárlási jog jogosultjával. A dolog tulajdonosának ez a kötelezettsége akkor keletkezik, amikor saját akaratával megegyező vételi ajánlatot kap a potenciális vevő harmadik személytől.2
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
