Az elővásárlási jogot a Polgári Törvénykönyv az adásvételhez kapcsolódó kötelmi jogi intézményként, az adásvétel egyes különös nemei között szabályozza (373. §). Az elővásárlási jog célja annak biztosítása, hogy e jog jogosultja másokat megelőzően vásárolhassa meg az elővásárlási jog tárgyát képező dolgot (a gyakorlatban tipikusan ingatlant), ha azt a tulajdonos harmadik személynek el kívánja adni. Az elővásárlási jog ún. hatalmasság, mert arra biztosít lehetőséget a jogosultnak, hogy egyoldalú jognyilatkozattal adásvételi jogviszonyt hozzon létre a tulajdonos és maga között. Az elővásárlási jog a tulajdonos rendelkezési jogát nem korlátozza (hiszen gyakorlására csak akkor kerülhet sor, ha a tulajdonos a dolgát el kívánja idegeníteni), korlátozza viszont a szerződési - partnerválasztási - szabadságát (hiszen ha a jogosult él az elővásárlási jogával, akkor a tulajdonosnak vele kell szerződnie, és nem adhatja el a dolgot az általa kiválasztott eredeti vevőnek).
A Ptk. 373. §-a az elővásárlási jog jogintézményének csak a legalapvetőbb általános szabályait tartalmazza. Ezek a szabályok az elővásárlási jog valamennyi esetkörénél érvényesülnek, hacsak a különös norma az adott elővásárlási jogviszony sajátosságaira tekintettel nem rendelkezik eltérően. A Ptk. 373. §-ában foglalt szabályozást a Ptk. hatályba lépése óta csak egyetlen alkalommal módosították. [Az értékpapírok forgalomba hozataláról, a befektetési szolgáltatásokról és az értékpapír-tőzsdéről szóló 1996. évi CXI. törvény 235. §-ának (3) bekezdésével két bekezdésre szétválasztott és módosított Ptk. 373. § (4) és (5) bekezdés továbbra is fenntartotta azt a korábbi rendelkezést, amely szerint az elővásárlási jog átruházása semmis, és az elővásárlási jog az örökösökre nem száll át, ugyanakkor lehetővé tette azt, hogy törvény ettől eltérően rendelkezzék; a korábbi (5) bekezdés számozása pedig (6) bekezdésre változott.]
Az elővásárlási jog jogintézményének alkalmazása során felmerült problémákra a bírói gyakorlat keresett és talált válaszokat. Ezeket a Legfelsőbb Bíróság a PK. 9. számú állásfoglalásban foglalta össze (módosította a PK 272. számú állásfoglalás). Bár a PK. 9. sz. állásfoglalásban foglalt elvek csak a tulajdonostársak Ptk. 145. §-ának (2) bekezdésén alapuló elővásárlási jogára vonatkozóan kerültek kifejtésre, azokat a bírói gyakorlat megfelelően alkalmazta az elővásárlási jog más esetköreinél is. Az állásfoglalásban foglalt elvek helytállóságát bizonyítja, hogy az új Polgári Törvénykönyv tervezete az állásfoglalás megállapításainak túlnyomó többségét beépítette a kódex szövegébe.
A PK 9. sz. állásfoglalás megalkotása óta eltelt évtizedek során az elővásárlási jog bírói gyakorlatában egyrészt számos további állásfoglalást igénylő jogértelmezési kérdés merült fel, másrészt komoly jogalkalmazási tapasztalat halmozódott fel. Mindez indokolttá tette, hogy a Legfelsőbb Bíróság áttekintse a jogintézmény bírói gyakorlatát. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma ezt az elemző munkát elvégezte és a felmerült kérdésekben a 2009. július 24-én megtartott kollégiumi ülésén kollégiumi vélemény formájában adott iránymutatást.
A 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény (amely előreláthatóan a BH októberi számában fog megjelenni) nem érinti a PK 9. sz. állásfoglalás hatályát, mivel annak felülvizsgálatára majd csak az új Ptk. elfogadásától és hatálybalépésétől függően kerülhet sor. A jelen tanulmány az elővásárlási jog jogintézményével kapcsolatban a bírói gyakorlatban felmerült kérdéseket és a Legfelsőbb Bíróság által a kollégiumi véleményben ezekre adott válaszokat kívánja ismertetni.
A Ptk. 373. § (1) bekezdése akként rendelkezik, hogy a tulajdonos a kapott vételi ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni.
A "szerződés megkötése előtt" törvényi előírásnak megfelelő megoldásként fogadja el a bírói gyakorlat azt is, amikor a tulajdonos (eladó) és az ajánlattevő (vevő) függő hatállyal megkötik a szerződést (amelynek a hatálya így csak akkor áll be, ha az elővásárlásra jogosult nem él a jogával) és azt küldik meg az elővásárlásra jogosultnak azzal a felhívással, hogy nyilatkozzon: élni kíván-e a jogával.
Az elővásárlási jog gyakorlásának tehát elengedhetetlen feltétele a kívülállótól érkező vételi ajánlat. A vételi ajánlat olyan szerződéskötési szándékot kifejező, címzett jognyilatkozat, amely tartalmazza a megkötendő szerződés lényeges, illetve az ajánlattevő által lényegesnek minősített tartalmi elemeit. Az elővásárlási jog gyakorlására azonban csak akkor nyílik mód, ha a dolgát vagy annak tulajdoni illetőségét eladni szándékozó tulajdonos az ajánlatot elfogadhatónak tartja és az ajánlatban közölt feltételekkel hajlandó szerződést kötni. A tulajdonosnak csak az általa elfogadott, illetve elfogadhatónak tartott ajánlatot kell az elővásárlásra jogosulttal közölnie. Amikor a dolgot eladni szándékozó tulajdonos a kapott vételi ajánlatot közli az elővásárlási jog jogosultjával, lényegében eladási ajánlatot, vagyis szerződés létrehozását célzó akaratnyilatkozatot tesz. Ha a tulajdonos a kapott vételi ajánlatot már közölte az elővásárlási jogosulttal utóbb nem hivatkozhat arra, hogy az mégsem elfogadható a számára (EBH 2006/1503.). A közlés magában hordozza azt a tartalmat, hogy a tulajdonos a kapott ajánlatot a maga részéről elfogadhatónak tartja, az abban foglaltak szerint hajlandó szerződést kötni. A tulajdonos által az elővásárlásra jogosulttal közölt ajánlat tartalma szerint tehát kettős természetű. Egyrészt a kívülállótól származó ajánlat elfogadása (amely azonban nem az ajánlattevőhöz intézett nyilatkozattal történik és így közöttük nem eredményezi a szerződés létrejöttét), másrészt az elővásárlásra jogosultnak tett eladási ajánlat. A tulajdonos ugyanis, mint saját eladási ajánlatát közli az elővásárlásra jogosulttal a kívülállótól származó és általa elfogadhatónak tartott vételi ajánlatot. Az új Ptk. már kifejezetten ki is fogja mondani, hogy az ajánlatnak az elővásárlásra jogosulttal való közlése a tulajdonos, mint eladó által tett ajánlatnak minősül [5:191. § (2) bekezdés]. Az ajánlatnak vagy a függő hatállyal megkötött adásvételi szerződésnek az elővásárlásra jogosult részére történő megküldése a tulajdonos, mint eladó Ptk. 211. § (1) bek. szerinti ajánlati kötöttségét eredményezi.
Az ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal a tulajdonosnak kell közölnie. Az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatával ugyanis az adásvételi szerződés a tulajdonos és az elővásárlásra jogosult között létrejön. Erre pedig csak akkor kerülhet sor, ha a kívülállótól származó vételi ajánlatot a tulajdonos közli. Nincs azonban akadálya annak, hogy a vevő és az eladó az általuk kötött, még nem hatályos adásvételi szerződésben megállapodjanak abban, hogy az elővásárlásra jogosulttal az ajánlatot (szerződést) a tulajdonos (eladó) megbízásából, az ő képviseletében eljárva az eredeti vevő (vagy annak jogi képviselője) közli. A Ptk. 219. § (1) bekezdés szerint ugyanis más személy (képviselő) útján is lehet szerződést kötni vagy más jognyilatkozatot tenni.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
