Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: jelenlegi Inytv.) több, mint húsz évvel ezelőtti hatálybalépése óta jelentős gazdasági, társadalmi és informatikai változások mentek végbe. Erre tekintettel az Országgyűlés 2021-ben elfogadta - rendelkezéseinek többségét tekintve -2024. február 1-jén hatályba lépő az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényt (a továbbiakban: új Inytv.) az elektronizáció és versenyképesség jegyében.
Az új törvény mind anyagi, mind eljárásjogi szempontból újításokat hoz a jogalkalmazók számára. E tanulmány amellett, hogy áttekinti a közjegyzőség jogállását, intézményének célját, ismerteti a vonatkozó közjegyzői hatásköröket, valamint elhelyezi a közjegyző szerepét az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltételei kapcsán, különös tekintettel az egyes eljárás során készített okiratokra, végzésekre.
Annak érdekében, hogy a dolgozatban hivatkozott közjegyzői eljárásokban a közjegyző szerepét átlássuk, szükséges áttekinteni hazánk latin típusú közjegyzőségének közjogi státuszát.
A közjegyző jogállását a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény (a továbbiakban: Kjtv.) határozza meg, mely anyagi jogi rendelkezései mellett eljárásjogi (többek között az okiratszerkesztési) szabályokat is magában foglal. A Kjtv. egyfajta "státusztörvény', hiszen a közjegyzőre vonatkozó szervezeti szabályokat is
- 65/66 -
tartalmazza.[1] A közjegyzői nemperes eljárásokat elsősorban az egyes közjegyzői nemperes eljárásokról szóló 2008. évi XLV. törvény (a továbbiakban: Kjnp.) szabályozza. Ám e törvény nem tekinthető kódexnek, hiszen a sokszínű közjegyzői hatáskörök csupán egy szeletét öleli fel (különösen: előzetes bizonyítás elrendelése, igazságügyi szakértő kirendelése, egyezségi eljárás, értékpapír és okirat semmissé nyilvánítása, bejegyzett élettársi kapcsolat megszüntetése, teljesítési letéti eljárás, Élettársi Nyilatkozatok Nyilvántartásának vezetése, házassági és az élettársi vagyonjogi szerződések elektronikus nyilvántartásának vezetése). A továbbiakat külön jogszabályok határozzák meg, mint a hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény (a továbbiakban: Hetv.), a fizetési meghagyásos eljárásról szóló 2009. évi L. törvény (a továbbiakban: Fmhtv.), a hitelbiztosítéki nyilvántartásról szóló 2013. évi CCXXI. törvény (a továbbiakban: Hbnytv.) vagy a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.). Ugyanitt - a közjegyzőség alapját jelentő jogforrások között - említeném meg, hogy a közjegyző alábbiak szerinti hatósági tevékenységét kötött díjszabás jellemzi, amelyet jelenleg a közjegyzői díjszabásról szóló 22/2018. (VIII. 23.) IM rendelet szabályoz.
A Kjtv. 1-4. §-ai alapján a közjegyző az igazságszolgáltatáson belül működő független jogalkalmazó hatóság, akit a jogalkotó közhitelességgel ruházott fel, hogy pártatlan jogszolgáltatással elősegítse a jogviták megelőzését. A közjegyző az eljárási felhatalmazását az államtól nyeri. A közhitelesség a valódiság vélelmének fennállását jelenti, vagyis a közokirat vagy a közhiteles nyilvántartás tartalmát nem szükséges vizsgálni, meg lehet bízni a bennük foglaltakban; ellenkező bizonyításáig igaznak kell elfogadni azokat. A fenti definíció magában foglalja azt is, hogy a közjegyző eljárása során nem utasítható, csak a törvénynek van alárendelve, illetve más keresőtevékenység végzésének tilalma hatályosul vele szemben.[2] A közjegyző a jogügyletekről és jogi jelentőségű tényekről közokiratot állít ki, okiratokat őriz meg, a felek kérelmére pénzt, értéktárgyat és értékpapírt vesz át a jogosult részére történő átadás végett, a feleket a hatáskörébe utalt eljárásokkal kapcsolatban - a felek esélyegyenlőségének biztosításával - kioktatással segíti jogaik gyakorlásában és kötelességeik teljesítésében. A közjegyző folytatja le a hatáskörébe utalt hagyatéki eljárást és egyéb nemperes eljárásokat.
Paczoly Péter, az Alkotmánybíróság volt elnökének véleménye szerint az Alkotmánybíróság gyakorlata alapján a közjegyző tevékenysége az állam jogszolgáltatásának részét képezi, állami tevékenységnek minősül, a közjegyző hatósági
- 66/67 -
jogszolgáltató és közbizalmi tevékenységet végez.[3] Köblös Adél álláspontja szerint a közjegyzők a közhatalom gyakorlását nem az államszervezet részeként, nem függelmi viszonyban, hanem szellemi szabadfoglalkozásúként végzik.[4]
Az Alaptörvény 25. cikk (1) és (7) bekezdései szerint a bíróságok igazságszolgáltatási tevékenységet látnak el (szűkebb igazságszolgáltatás), valamint törvény egyes jogvitákban más szervek eljárását is lehetővé teheti (tágabb igazságszolgáltatás). Ennek értelmében megnyílik az alkotmányos lehetősége annak, hogy a bíróságokon kívüli szervek is igazságszolgáltatási feladatokat lássanak el, így a közjegyzők is.[5] Az igazságszolgáltatási tevékenységen belül az Alkotmánybíróság megkülönböztet érdemi és nem érdemi ítélkező tevékenységet.[6] A bíróságok igazságszolgáltatási monopóliuma körébe azonban csak az előbbi tartozik, utóbbit más szervek, kvázi bíróságok, így közjegyző is végezhet,[7] amire példa többek között a bíróságok tehermentesítése céljából a közjegyzőkhöz telepített fizetési meghagyásos eljárás.
A közjegyzők jogállását az Alkotmánybíróságon kívül a (rendes) bíróságok is megerősítették. A Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy "a közjegyzői tevékenység az igazságszolgáltatás része",[8] a BH 1999.25. szerint pedig "a közjegyző nem peres eljárásban végzett tevékenysége a bírósági eljárás része'. A közjegyző tehát hiába ismeri a piaci viszonyokat és tevékenykedhet azokkal kapcsolatban, sosem fog piaci szereplőnek minősülni, mivel a fentiek szerint szabályozott hatóságként a preventív igazságszolgáltatást testesíti meg.[9]
A közjegyzői hatáskörök közül az ingatlan-nyilvántartást leginkább az okiratszerkesztési, az egyezségi és a hagyatéki eljárás érinti, illetve érintheti. A közjegyző kvázi bírósági jogállása, tevékenységének az igazságszolgáltatás részeként történő értelmezése - a teljesség igénye nélkül - az alábbi eljárásokban is látható. A jelenlegi Inytv. 73. § (1) bekezdése alapján a közjegyző a hatáskörébe
- 67/68 -
utalt eljárásai lefolytatása végett a székhelyén lévő irodájában működtetett saját számítástechnikai eszközével köteles a számítógépes ingatlan-nyilvántartási rendszer szolgáltatásait igénybe venni, amit az ingatlanügyi hatóság a közjegyző kérelmére biztosít. A lekérdezéseket visszakereshető módon naplózni kell, amit az ingatlanügyi hatóság ellenőrizhet a jelenlegi Inytv. 75. §-a - és majd az új Inytv. 89. §-a - szerint. Az ellenőrzés kötelező jellegű, amelyet az ingatlanügyi hatóság az adott közjegyző irodájában személyesen végez el - az új Inytv. viszont lehetőséget teremthet az online ellenőrzésre is.
Az okiratszerkesztési eljárás a Kjtv. szabályai között kapott helyet. A közjegyzői hatáskörök közül ez az eljárás áll a legközelebb az ügyvédi tevékenységhez, mindenképp szem előtt tartandó azonban, hogy a közjegyző a fentiek szerinti pártatlan hatósági pozíciójában jár el az okiratok szerkesztése során is. A közjegyző általi okiratszerkesztési nemperes eljárás lényeges tulajdonsága ugyanis, hogy bár a közjegyző kérelemre jár el, az ügyfél és a közjegyző között nem megbízási, hanem közjogi jellegű jogviszony keletkezik. Ugyanis az ügyfél nem megbízza a közjegyzőt a közokirat elkészítésével, hanem igénybe veszi a közjegyző közreműködési kötelezettségét. A közjegyző nem jogosult szabad belátása szerint az ügyfél felkeresését elfogadni vagy visszautasítani, hanem - közreműködési kötelezettségére tekintettel - csupán megtagadhatja a közreműködést törvényben meghatározott okok fennállása esetén. Szintén az okiratszerkesztési eljárás kapcsán emelném ki, hogy a közjegyző - az aláírási címpéldány tervezetének kivételével - magánokiratot nem, kizárólag közokiratot készíthet, mely a legerősebb bizonyító erővel bír az okiratok közül, valamint a Kjtv. 112. § (1), illetve a Vht. 23/C. §-a szerinti feltételek fennállta esetén végrehajtásnak lehet helye azok alapján.
A Kjtv. 111. § (1) bekezdése szerint a közjegyzői okiratoknak két típusa van: ügyleti okirat - mint az egyes nyilatkozatokat, szerződéseket, megállapodásokat magukban foglaló okiratok - és a ténytanúsító okiratok - mint a Kjtv. 136. § (1) bekezdése szerinti sokszínű jegyzőkönyvek, záradékok. Az ingatlan-nyilvántartás mindkét okirattípus esetén említést érdemel. A közjegyző ugyanis ügyleti okiratba foglalhatja a felek ingatlanra vonatkozó - különösen adásvételi, ajándékozási, valamint más egyéb tulajdonátruházásról szóló, vagy azt megállapító (pl. házastársak közös vagyonszerzéséről szóló), zálogot alapító stb. - szerződését, melynek következtében szükségessé válik az azokban foglalt jogok, illetve tények ingatlan-nyilvántartásba történő be-, illetve feljegyzése. Ezen esetekben a közjegyző a Kjtv. 175. § (1) bekezdése alapján hivatalból köteles az ingatlan-nyilvántartási hatóságot a bejegyzés végett megkeresni. Ténytanúsító okiratok esetében pedig a közjegyző a közhiteles nyilvántartás - mint az ingatlan-nyilvántartás -tartalmáról készíthet jegyzőkönyvet, illetve záradéki tanúsítványt a Kjtv. 136. (1) bekezdésének i) pontja és a 146. §-a alapján. Ennek megfelelően a jelenlegi Inytv.
- 68/69 -
68. § (2) bekezdése - és majd az új Inytv. 77. § (1) bekezdése is - rögzíti, hogy a közjegyző a tulajdoni lap tartalmáról tanúsítványt állíthat ki, amely a hiteles tulajdonilap-másolattal azonos hatályú.
Az okiratszerkesztési eljáráson kívül a Kjnp. 27/H-27/L. §-aiban szabályozott közjegyző előtti egyezségi eljárás esetében is szükséges lehet az ingatlan-nyilvántartási hatóság megkeresése. A közjegyző ezen eljárása párhuzamos hatáskört képez a bíróság előtti egyezségi eljárással, annál azonban szűkebb kört fed le mind a tárgyában, mind a megindítás feltételeiben. Az eljárás lényege, hogy keresetindítás előtt a közjegyzőtől polgári peres útra tartozó ügyben egyezségi kísérletre idézést lehet kérni, illetve akkor is lefolytatható, ha a felek idézés nélkül egyezségkötés céljából jelennek meg a közjegyző előtt. Akkor van helye - a Kjnp. 27/H. § (3) bekezdésében foglalt tárgykörök kivételével -, ha legalább az egyik fél rendelkezik belföldi lakóhellyel (székhellyel), valamint az eljárás tárgyáról a felek szabadon rendelkezhetnek.[10] Amennyiben a felek egyezsége a jogszabályoknak megfelel, a közjegyző azt végzéssel jóváhagyja, ellenkező esetben a jóváhagyást megtagadja a Kjnp. 27/K. § (2) bekezdése szerint. Előnye, hogy a Kjnp. 27/K. § (3) bekezdése értelmében a közjegyző végzésével jóváhagyott egyezség a bíróság által jóváhagyott egyezséggel azonos hatályú, és végrehajthatónak minősül.[11] Ha a felek valamely ingatlant érintő jogvitájukat közjegyző előtt, ezen eljárás keretében sikeresen rendezik, szükség lehet a közjegyző által jóváhagyott egyezségnek az ingatlan-nyilvántartási hatósági részére történő megküldésére, a felek által rendezni kívánt jog, tény bejegyzése érdekében. A közjegyző ezért a Kjnp. 14. §-a alapján megküldi az említett hatóság részére a határozatnak az adott személyre és vagyontárgyra (ingatlanra) vonatkozó azon rendelkezését, amely az intézkedés foganatosítása végett szükséges.
A harmadik érintett hatáskör a Hetv-ben szabályozott - az elsőfokú bíróság eljárásával azonos hatályú - hagyatéki nemperes eljárás,[12] melynek célja, hogy az örökhagyó elhunytával bekövetkező hagyatékátszállást megállapítsa. A közjegyző ezen eljárás körében, a hagyaték átadása végett az elhunyt ingatlanvagyonát a nyilvántartásból lekérdezi, amit általános jelleggel a jelenlegi Inytv. 70. § (2) bekezdésének c) pontja - és majd az új Inytv. 73. § (5) bekezdésének c) pontja - alapján tehet meg. A hagyatékátadó végzés jogerőssé válását követően a közjegyző köteles megkeresni az ingatlan-nyilvántartási hatóságot az öröklés, illetve a hagyatéki eljárás során kötött egyezségek okozta változások átvezetése végett.[13] A megkeresés a jogerős teljes hatályú hagyatékátadó végzés kivonatával
- 69/70 -
történik.[14] Kiemelendő, hogy a Hetv. 105. § (1) bekezdése szerint a hagyatéki eljárás megismétlésére kerül sor, ezen eljárás megindításának tényét az ingatlanügyi hatóság a közjegyző jelenlegi Inytv. 65/A. § (1) bekezdése - és majd az új Inytv. 71. § (1) bekezdése - alapján eszközölt megkeresése/felhívása alapján feljegyzi/bejegyzi az érintett ingatlan tulajdoni lapjára. A jelenlegi Inytv. 17. § (2) bekezdése értelmében e tény feljegyzésének elmaradása esetén a jogosult azt nem érvényesítheti a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző harmadik jogszerzővel szemben.
A közjegyző jogállása, illetve hatáskörei vonatkozásában már láthattuk, hogy egyes feladatai a bíróéhoz, más tevékenységi köre az ügyvédéhez hasonlít, míg jogállása főszabályként a bíróéval azonos. Így az ingatlan-nyilvántartási eljárásban betöltött szerepe is az említettekhez alkalmazkodik.
A közjegyzői hatáskörök közül az okiratszerkesztési, a hagyatéki és a közjegyző előtti egyezségi eljárás érintheti az ingatlan-nyilvántartási eljárást, illetve jogok vagy tények be-, illetve feljegyzését (az új Inytv. hatálybalépését követően egységesen bejegyzését). Míg előbbi eljárásban a közjegyző ugyanúgy hatósági eljárást folytat le, mint bármely eljárása során, az okiratszerkesztési tevékenység az ügyvédi okiratszerkesztéssel mutat hasonlóságot, addig utóbbi két eljárás során hatósági határozathozatal történik, amely a bírósági eljárásokra is jellemző. Ezt támasztja alá az is, hogy bár a közjegyző főszabály szerint nem képviselheti a feleket, a Kjtv. 175. § (1) bekezdése ezt mégis áttöri, és ennek értelmében a közjegyzői okirat joghatásának kiváltása céljából az ingatlan-nyilvántartási eljárásban törvény alapján a felek képviselőjének minősül, aki hivatalból megkeresi az érintett szervet a bejegyzés végett. A földhivatal a bejegyzés körében hozott döntését ez esetben a közjegyzőnek mint a felek képviselőjének köteles megküldeni. Ezzel szemben a hagyatéki eljárásban a Hetv. 91. § (2) bekezdése alapján klasszikus bírói pozíciójában hivatalból keresi meg a közhiteles nyilvántartást vezető hatóságot a hagyatékot teljes hatállyal átadó végzés vagy a teljes hatályúvá vált ideiglenes hatályú hagyatékátadó végzés jogkövetkezményeinek foganatosításához. Ugyanígy hivatalból, megkeresés útján jár el a Kjnp. szerinti egyezségi eljárás során is a Kjnp. 14. §-a értelmében. Ez esetben főszabály szerint a földhivatal a közjegyző érdemi döntésének megfelelően határozatot hoz annak
- 70/71 -
tárgyában, és a bejegyzéssel mint igazgatási cselekménnyel vezeti át a nyilvántartásba, így közvetlenül a feleknek köteles megküldeni a határozatot.
Az előzőekből adódóan tehát a Kjtv. szerinti közjegyzői okiratok alapján a közjegyzőnek mint a felek képviselőjének ugyanazon kérelmet kell kitöltenie, illetve - a meghatalmazáson kívül, amely esetében törvényen alapul - ugyanazon dokumentumokat kell benyújtania, mint a felek nevében eljáró ügyvédnek. Így abban az esetben, ha ingatlanra vonatkozóan közjegyző jogot és/vagy tényt kíván be-, illetve feljegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, szükség van a jelenlegi Inytv.-ben és annak a végrehajtásáról szóló, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról 109/1999. (XII. 29.) FVM rendeletben (a továbbiakban: Inytv. vhr.) előírtaknak megfelelő alakisággal és tartalommal rendelkező kérelemre, amelyhez csatolandó a be-, illetve feljegyzés alapjául szolgáló okirat és annak mellékletei. Az új Inytv. 44. § (1) bekezdése újításként írja elő, hogy a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi személy közös kérelme alapján folytatható le az eljárás. A törvényjavaslat általános indokolása szerint a közös kérelem nélkülözhetetlen ahhoz, hogy a jogügyletben résztvevő személyek eljárásjogilag ne minősüljenek ellenérdekű félnek, ugyanis csak ebben az esetben van lehetőség a bejegyzési kérelem elbírálására sommás vagy automatikus döntéshozatali eljárásban. Ugyanakkor bejegyzett jog vagy tény törlésének a jogosult önállóan benyújtott kérelme alapján is helye van, ha ezt a végrehajtási rendelet nem zárja ki.[15] A következőkben a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra és a kérelem további mellékleteire térek ki.
Szintén a fentiekből következik, hogy amennyiben a közjegyző bejegyzés iránti - az új Inytv szerint: kérelme - csakúgy, mint az ügyvéd által előterjesztett kérelem - a földhivatal formai vizsgálata során hiányos vagy nem megfelelő lenne, az ingatlanügyi hatóság - hiánypótlási felhívás nélkül - visszautasíthatja vagy elutasíthatja azt.
A jelenlegi Inytv. 29. §-a határozza meg az okirati elvből kiindulva a főszabályt a benyújtandó okiratok alakisága kapcsán, mely szerint jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének - ha törvény másként nem rendelkezik - olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja. Az új törvény vonatkozó 32. §-a e tekintetben nem változtat a szabályozáson, azonban a
- 71/72 -
35. §-ának (2) bekezdésével összevetve egy szűkítést tapasztalhatunk, mégpedig azt, hogy magánokirat csupán akkor fogadható el a bejegyzés alapjául, ha azt ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el.[16]
A közjegyzői okiratok szempontjából jelentősebb újítás, hogy nemcsak az ingatlan-nyilvántartási kérelmet, hanem a mellékletét képező okiratokat is elektronikus formában kell benyújtani a jövőben. Ennek következtében ezen okiratokból elegendő lesz egy elektronikus példányt csatolni, valamint ezáltal is költséghatékonyabbá, egyszerűbbé és gyorsabbá válik az eljárás. Az új Inytv. ugyanis 35-38. §-ai között rendelkezik az okiratok kellékeiről, aminek értelmében kizárólag - az egyelőre kevésbé elterjedt - elektronikus okirat vagy papíralapú okirat elektronikussá alakított változata szolgálhat a bejegyzés alapjául. Míg az elektronikus magánokiratok követelményeit az Inytv. beemeli szabályozási körébe - az említett szakaszok között -, addig az elektronikus közokiratokra vonatkozó rendelkezéseket a Kjtv. 21/A. §-a és 111. §-a foglalja magába. Az új Inytv. rendelkezései között nevesítetten tehát nem szerepel az az eset, amikor a közokirat eleve elektronikusan jön létre, azonban értelemszerűen ezen esetkör alapján is kérelmezhető bejegyzés.
Az új Inytv. 36. §-a a meghatalmazotti képviselet igazolásának új módját vezeti be, amely figyelembe veszi az automatikus döntéshozatali eljárás és az elektronikus eljárás sajátosságait is. Így a meghatalmazás elektronikus űrlap alapján kerül megszerkesztésre a nyilvántartási rendszer által, ha az nem, vagy csak a végrehajtási rendeletben meghatározott korlátozásokat tartalmaz. Ennek célja, hogy a gyakorlatban a meghatalmazásokkal kapcsolatban felmerülő hibákat kiszűrje, ugyanis így nem merülhet fel, hogy a meghatalmazás túl általános vagy éppen az ellenjegyzést nem tartalmazza.[17] Egyéb esetben csatolni kell az elektronikus közokiratba foglalt, vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett elektronikus magánokirati formában kiállított meghatalmazást, és a kérelem ekkor csak sommás vagy teljes eljárás keretében bírálható el. Ezzel szemben - mint a fentiek során már említésre került - a közjegyző a felek ingatlanügyi hatóság előtti képviseletét a Kjtv. 175. § (1) bekezdése alapján látja el. E törvényen alapuló képviseleti jogosultsága egyben hasonlóságot és különbözőséget is mutat az ügyvédek jogállásával összevetve. A hasonlóság abban rejlik, hogy a felek képviselőjének jogállása illeti meg az említett bekezdés szerint, a különbözőség pedig, hogy a közjegyző a felek kérelmére - és nem megbízása, meghatalmazása alapján - jár el az okiratkészítés során, közreműködési kötelezettség terheli, és a
- 72/73 -
fenti rendelkezés alapján meghatalmazást sem kell adni részére, hiszen törvény alapján hivatalból jár el a felek képviseletében.
A jelenlegi Inytv. 51. § (1) bekezdése és az új Inytv. 49. § (3) bekezdése egyezően kimondja, hogy el kell utasítani a bejegyzési kérelmet akkor is, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható.
Az ingatlanügyi hatóság által lefolytatott közigazgatási eljárás jellegét tekintve földhivatal által, a rendelkezésére bocsátott iratok alapján végzett formai vizsgálat, amelyben bizonyítás felvételére sincs széleskörű lehetőség, hiszen nem vonhatja el más hatóságok, illetve különösen a bíróságok feladatát az érdemi vitás kérdések elbírálását illetően. Ezért igen szűk tér áll rendelkezésre a lényegi kérdések vizsgálatát tekintve, ide tartozik azonban az okirat nyilvánvaló érvénytelenségének köre, hiszen mind alaki, mind tartalmi ok eredményezheti. Generálklauzula jellegére tekintettel a joggyakorlaton volt a sor, hogy tartalommal töltse meg. Ennek következtében nyilvánvaló érvénytelenség alatt az értendő, hogy megfelel-e az okirat a polgári anyagi jogi érvényesség előírásainak.[18] Különösen ide tartozik, ha az átruházás tárgya - az egyébként nem forgalomképes - haszonélvezeti jog,[19] vagy ha az okiratból nem derül ki a tulajdonváltozás jogcíme.[20] Itt jegyezném meg azonban, hogy a bírói joggyakorlat azt munkálta ki az utóbbi esetben, hogy az okiratból tűnjön ki a jogcím, nem pedig azt várja el, hogy az külön nevesítve is legyen. Ezzel szemben a földhivatali gyakorlat gyakran túlzásba viszi azon elvárását, hogy a jogcím külön a bejegyzési engedélyben is fel legyen tüntetve - holott az okirat más része tartalmazza, vagy tartalma és címe alapján egyértelmű -, annak hiányában pedig a bejegyzési kérelem elutasítása várható.
Nem feltétlenül jelenti azonban az okirat nyilvánvaló érvénytelenségét, ha nem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult vagy kötelezett köti meg a szerződést, hiszen többek között az örökös az öröklés megnyílásával a hagyatékot vagy annak neki jutó részét vagy meghatározott tárgyát - elfogadás vagy bármely más jogcselekmény nélkül - megszerzi,[21] azaz már a halál pillanatában beáll a jogszerzés, és az örökös érvényesen rendelkezhet a vagyonnal.
A hagyatéki és a közjegyző előtti egyezségi eljárásban a közjegyző tisztán hatósági, kvázi bírói pozícióban vesz rész, emiatt nyoma sincs a felek akár korlátozott mértékű képviseletének sem - hiszen amennyiben az ingatlanügyi hatóság bejegyzésére van szükség, a közjegyző megkeresi a hatóságot, ezt azonban nem
- 73/74 -
a felek képviseletében teszi. Ezekben az eljárásokban tehát a közjegyző megkeresése a bírósági megkereséssel egyenrangú, így - kérelem híján - nincs helye vizsgálatnak, vissza- vagy elutasító végzés hozatalának. Amennyiben mégsem lenne értelmezhető a megkeresés, az abból adódó eljárásra a következőkben térek ki. A közjegyző jelen eljárásokban felvett pozíciójából adódik, hogy az ingatlanügyi hatósággal elektronikusan kommunikál, és itt nem irányadó a papír alapon történő benyújtás, mint a felek fent részletezett képviselete esetén.
Amennyiben a közjegyző előtti egyezségi eljárás törvényi feltétételei fennállnak, és a felek sikeresen egyezségre jutnak, az pedig a jogszabályoknak megfelel, a közjegyző az egyezséget végzéssel jóváhagyja - ellenkező esetben a jóváhagyást megtagadja. A közjegyző végzésével jóváhagyott egyezség a bíróság által jóváhagyott egyezséggel azonos hatályú.[22] Amennyiben tehát az egyezség alapján szükséges az ingatlan-nyilvántartásba jogot vagy tényt be-, illetve feljegyezni, a közjegyző hivatalból megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a szükséges intézkedések megtétele végett a határozata vonatkozó részének megküldésével a Kjnp. 14. §-a és a jelenlegi Inytv. 26. § (8) bekezdése - illetve az új Inytv. 59. § (1) bekezdése - alapján. Ebben az esetben a közjegyző megkeresése - az új Inytv. 2. § (2) bekezdése szerint: hatósági felhívása - szerinti változást a földhivatal hivatalból - nem pedig kérelemre - jegyzi be. Ideértve azt is, mikor a felek egyezségi eljárás keretében kívánják orvosolni a közöttük levő jogvitát az esetben, ha eredményeként tulajdonjog bejegyzésének törlésére és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítására van szükség. A jelenlegi Inytv. 30. § (2) bekezdése szerint ennek jogerős bírósági vagy végleges hatósági határozati formát kell öltenie, míg ha a felek utóbb a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el, ebben állapodnak meg, a tulajdonjog törlésére a változások bejegyzésére vonatkozó szabályok az irányadók. Az új Inytv. 34. § (1) bekezdése értelmében tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához jogerős bírósági, hatósági határozat vagy végleges közigazgatási hatósági határozat szükséges, ebből következően a felek egyszerű megállapodása nem törheti át az ingatlan-nyilvántartás konstitutív hatályát.
Ezen új rendelkezésből adódóan tehát a felek nem tudnák közös megállapodással a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:212. §-a szerint a köztük létrejött szerződést a megkötés időpontjára visszamenő hatállyal felbontani, hanem bírósági eljárást kell kérelmezniük, még abban az esetben is, ha az akarategységünk fennáll, és esetlegesen bíróság előtt kötnének egyezséget rá nézve.[23] Ha a felek valóban egyezséget kívánnak kötni
- 74/75 -
egymással jogvitájuk orvoslása céljából, alternatívaként kérelmezni tudják a közjegyző előtti egyezségi eljárást, hiszen annak eredményeként az ingatlan-nyilvántartási állapot átvezetésére alkalmas határozatot kapnak egyszerűbb, költséghatékonyabb és gyorsabb úton, mint a bírói út igénybevétele esetén. Figyelemmel azonban arra, hogy a Kjnp. 27/H. § (3) bekezdése egyes tárgykörökben kizárja ezt a lehetőséget, a bírói út e tárgykörökben elkerülhetetlenné válik.
Hagyatéki eljárás során, annak lezárása végett többféle határozat születhet, azonban - többek között - az is közös bennük, hogy - csakúgy, mint a közjegyző által jóváhagyott egyezség esetén - a közjegyző hivatalból keresi meg az ingatlanügyi hatóságot kivonatolt végzésével, és ez alapján a hatóság is hivatalból jár el a bejegyzés során.
E dolgozat keretében az osztályos egyezségre és a Hetv. 94. § (2) bekezdése szerinti egyezségre térek ki - a közjegyző szerepének megosztottságára figyelemmel. Említést kell még tennünk az örökösök általi azon lehetőségre, hogy bizonyos vagyontárgyakat - például a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény szerinti földet - a Magyar Állam részére felajánlhatnak. A felajánlás esetén - ellentétben az egyezséggel - a közjegyző nem hoz külön alakszerű határozatot. Az örökös általi felajánlást a Magyar Állam részéről elfogadottnak kell tekinteni és ajándékozás jogcímén, az örökös közbenső jogszerzésének megállapítása mellett kell a Magyar Állam részére átadni e hagyatéki vagyontárgyat.[24]
A Ptk. 7:93. §-a alapján osztályos egyezség alatt azt értjük, ha az örökösök a hagyatékot - kizárólag a hagyaték tárgyaira vonatkozóan - a hagyatéki eljárásban kötött egyezséggel felosztják egymás között. Osztályos egyezség esetén a hagyatékot öröklés jogcímén az egyezség szerint kell átadni. Az osztályos egyezség célja, hogy az örökösök az örökhagyó elhalálozásának következtében közöttük létrejött vagyonközösséget - a végintézkedési, illetve a törvényes öröklési rendtől eltérően - a számukra megfelelő módon részben vagy egészben megszüntessék még a hagyatéki eljárás folyamán. Jellemzője, hogy minden örökösnek részesednie kell a hagyatéki vagyonból, azonban nem kell tekintettel lenniük az arányokra. Ezen egyezség következtében minden örökös az egyezség szerint általa megörökölt vagyon erejéig felelős. Mind a Ptk. fenti rendelkezése, mind a Hetv. 94. § (1) bekezdése kimondja, hogy osztályos egyezség esetén a hagyaték átadásának jogcíme öröklés, és ennek megfelelően az adózási, illetékfizetési kötelezettségek is ez alapján állnak be. Az ilyen egyezséget a közjegyző nem alakszerű végzéssel hagyja jóvá, hanem az egyezségnek megfelelő hagyatékátadó végzést hoz, vagy ha az osztályos egyezség jogszabályba ütközik, a hagyatékot az osztályos egyezségre
- 75/76 -
tekintet nélkül adja át.[25] Ebben az esetben a közjegyző a hagyatékátadó végzés indokolásában rögzíti, hogy miért nem felel meg az osztályos egyezség a hagyaték átadása alapjául. Szemben tehát a közjegyző előtti egyezségi eljárással, itt nincs szükség külön egyezséget jóváhagyó - illetve, ha az egyezség nem felelne meg a jogszabálynak, az egyezséget megtagadó - végzés hozatalára, ugyanis mindez a hagyatékátadó végzésbe be van építve. Megjegyzendő, hogy az örökösök nem csak a hagyatéki eljárás során köthetnek a fenti sajátosságokkal bíró megállapodást, az azonban már nem osztályos egyezségnek - és így nem öröklésnek -, hanem annak tartalma szerint megítélendő élők közötti jogügyletnek minősül.
Az osztályos egyezséghez képest a Hetv. 94. § (2) bekezdése szerinti egyezség esetén az örökösként érdekelt[26] a hagyatéki eljárásban az általa öröklés, halál esetére szóló ajándékozás, dologi hagyomány, végintézkedéssel létesített bizalmi vagyonkezelés jogcímén megszerzett hagyatéki vagyon egészét vagy részét az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre vagy a hagyatéki hitelezőre átruházza, vagy az igénylőnek - az eredetileg a hagyatékhoz tartozónak tekintett - vagyontárgyra vonatkozó igényét elismeri, mindezt a közjegyző pedig egyezségbe foglalja. Ebben a fajta egyezségben tehát szintén korlátozott a személyi kör, mind az átruházói, mind az átruházotti oldalon. A jogintézmény célja, hogy a hagyatéki eljárás során lebonyolíthatóak legyenek azok a jogügyletek is, amelyekhez egyébként külön - tágabb értelemben vett - okiratszerkesztési eljárást kellene igénybe venni akár közokiratba, akár magánokiratba foglaltan. Jellemzője, hogy az átruházó örökösként érdekelt oldalán közbenső jogszerzés történik, azaz öröklés jogcímén vagyont szerez, és elsősorban a hagyaték tárgyaival az öröksége erejéig felel, illetve a szerzett vagyon után az adót, illetéket is köteles leróni. Az egyezség pedig magáról az átruházásról szól, amely a tartalma szerinti jogcímet kapja - nem pedig az öröklés jogcímét. A közjegyző előtti egyezségi eljáráshoz hasonlóan a közjegyző a felek jognyilatkozatait egyezségbe foglalja, és dönt az egyezség jóváhagyásáról - tehát alakszerű határozatot hoz, amely alapján végrehajtásnak is helye lehet. Ha a közjegyző ezen egyezséget jóváhagyta, a hagyatékot az egyezség szerinti jogcímen szerző félnek adja át, átruházás esetén az átruházó örökösként érdekelt jogszerzésének (öröklés, halál esetére szóló ajándékozás, dologi hagyomány, végintézkedéssel létesített bizalmi vagyonkezelés) megfelelő jogcímen történt közbenső jogszerzése megállapításával.[27]
Bár a Hetv. 94. § (2) bekezdése szerinti egyezség esetében lényegében egy okiratszerkesztési eljárás keretében is elkészíthető megállapodás jön létre, az
- 76/77 -
mégis a hagyatéki eljárás során felvett jegyzőkönyv részét képezi, így az ingatlanügyi hatóságot a hatósági határozat (a hagyatékot az egyezség szerinti jogcímen átadó hagyatékátadó végzés) egy példányával kell megkeresnie a közjegyzőnek, nem pedig a felek képviseletében kell kérelmeznie az eljárását. A Hetv. 91. § (2) bekezdése szerint ugyanis, ha a hagyatékot teljes hatállyal átadó végzés vagy a teljes hatályúvá vált ideiglenes hatályú hagyatékátadó végzés jogkövetkezményeinek foganatosításához közhiteles nyilvántartásba való bejegyzés szükséges, annak foganatosítása iránt a közjegyző a nyilvántartást vezető belföldi hatóságot a végzés egy példányának megküldésével megkeresi.
Míg a kérelem alapján történő földhivatali eljárásban formai vizsgálat történik, nem megfelelő kérelem esetén pedig el- és visszautasításnak lehet helye, addig a megkeresések következtében hivatalból eljáró földhivatal ezekre nem jogosult, ha a hatósági döntés hibás vagy téves lenne, ebből adódóan pedig jogellenes vagy ténylegesen bejegyezhetetlen - mert például a hagyatékátadó végzésben olyan helyrajzi szám került feltüntetésre, amely a valóságban nem létezik. Az új Inytv. 58-59. §-ai erre az esetre dolgoztak ki egy speciális eljárásrendet a nyilvántartás közhitelességének biztosítása végett. Az új Inytv. 2. § (2) bekezdésének b) pontjába foglalt értelmező rendelkezés alapján - amely szerint a közjegyző, a bírósági végrehajtó, az ügyész, a közigazgatási hatóság bejegyzés iránti felhívását a továbbiakban együtt hatósági felhívásnak nevezi a jogszabály - a közjegyzőre az új törvény 59. §-ában foglaltak irányadóak - megkülönböztetve a bíróság elrendelésre vonatkozó 58. §-ban foglalt rendelkezésektől. Az új Inytv. tehát kimondja, hogy a közjegyző felhívása alapján hivatalból, automatikus döntéshozatali eljárás keretében kerül sor a felhívásban szereplő bejegyzésre. Ha az ingatlanügyi hatóság megítélése szerint a bejegyzésnek jogszabályon alapuló olyan akadálya van, amely a bejegyzésben érdekelt személy általi hiánypótlással sem orvosolható, vagy az ingatlanügyi hatóság hiánypótlási felhívása eredménytelen, köteles erről a közjegyzőt haladéktalanul tájékoztatni, és a bejegyzési akadály okának megszüntetését kezdeményezni. Amennyiben a kezdeményezésre a közjegyző 60 napon belül nem reagál, vagy az akadály megszüntetését megtagadja, a földhivatal megítélése szerint azonban a bejegyzés akadálya továbbra is fennáll, a következők szerint köteles eljárni. Ha a felhívásban foglaltakat azért nem tudja teljesíteni, mert a bejegyzés akadályát képezi a hatályos ingatlan-nyilvántartási állapot, vagy a hatósági felhívás nem tartalmazza teljeskörűen a bejegyzéshez szükséges adatokat, vagy a bejegyzés teljesítéséhez jogszabályban előírt valamely okirat hiányzik, és azt az érdekeltek az ingatlanügyi hatóság által kiadott hiánypótlási felhívásban foglaltak ellenére sem pótolták, az ingatlanügyi hatóság megállapítja, hogy a felhívás nem végrehajtható. Ez esetben a hatóság köteles megküldeni erről szóló határozatát az ügyésznek - az egyelőre el nem készült végrehajtási rendeletében szereplő érdekelteknek történő közlés mellett.
- 77/78 -
Amennyiben az előző esetek egyike sem áll fenn, a földhivatal teljesíti a bejegyzést. A hatósági felhívás végrehajthatatlanságát megállapító határozat alapján, a bejegyzésben érdekelt személy kezdeményezheti, a közérdek sérelme esetén az ügyész kezdeményezi a hatósági eljárás megismétlését hathónapos jogvesztő határidőn belül.[28] Így - szemben a korábbi szabályozással, amely e problémakörre nem szolgált megoldással - nem marad lezáratlan az ügy.
Mindezek alapján megállapítható, hogy az anyagi jog körében az új norma bár nem kívánt lényegi újításokat hozni, csupán átstrukturálni és korszerűsíteni szándékozta a rendelkezéseket, az új eljárásjogi szabályozás mégis kihatással volt rá, ugyanis az anyagi jogi rendelkezések úgy kerültek átformálásra, hogy hatékonyan kiszolgálhassák az eljárásjogi újításokat, mint az automatikus és elektronizált döntéshozatali eljárást. ■
JEGYZETEK
[1] Molnár Tamás, Gondolatok a közjegyző jogállásáról, jogforrási rendszeréről, valamint a közjegyzői eljárások lehetséges csoportosításáról. Jura, 2020/1., 101. o.
[2] Eless Tamás - Juhász Edit - Juhász Imre - Kapa Mátyás - Papp Zsuzsanna - Somlai Zsuzsanna - Szécsényi-Nagy Kristóf - Timár Kinga - Tóth Ádám - Török Judit - Varga István, A polgári nemperes eljárások joga (szerk.: Varga István), ELTE Eötvös Kiadó, Budapest, 2013. 696. o.
[3] Paczolay Péter, A közjegyzők alkotmányos helyzete, a közjegyzők és a közhatalom. Közjegyzők Közlönye, 2013/1. 11. o.
[4] Köblös Adél, A közjegyzők és az Alaptörvény. Magyar Jog, 2014/3. 136. o.
[5] Molnár Tamás, Alapelvek a közjegyzői nemperes eljárásokban. Közjegyzői Akadémia Kiadó, Budapest, 2019. 93. o.
[6] Gelencsér Dániel - Harter Márta - Kiss Nikolett - Lukács Tamás - Martonovics Bernadett - Muzsalyi Róbert - Pomeisl András - Rák Viktor - Schadl György - Szécsényi-Nagy Kristóf - Turbucz Zoltán - Udvary Sándor, A bírósági végrehajtásról szóló törvény és a kapcsolódó jogszabályok kommentárja (szerk.: Gelencsér Dániel - Udvary Sándor). HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2021. 255. o.
[7] 1208/B/2010. AB határozat 3.1. pontja.
[8] BH 2000.453.
[9] E. Deckers - A. A. van Velten, A közjegyző és a jogi piac. Közjegyzők Közlönye, 2003/9. 6. o.
[10] Kjnp. 27/H. § (1)-(2) bek.
[11] Vht. 16. §
[12] Hetv. 2. § (2) bek.
[13] Hetv. 91. § (2) bek.
[14] Hetv. 18. § (1) bek.
[15] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 56. o.
[16] Vö. jelenlegi Inytv. 32. § (2) bek.
[17] Rosta Márton, Gondolatok az új ingatlan-nyilvántartási törvényről. DOI:10.55052/themis.2021.2.64.95. 2021. 87-88. o. [letöltés dátuma: 2022.05.15. URL: https://www.ajk.elte.hu/dstore/document/2566/Themis_2021dec_64-95.pdf]
[20] Kfv.III.37.289/2005/4.
[22] Kjnp. 27/K. § (2)-(3) bek.
[23] Vö.: Rosta Márton, i.m. 89-90. o.
[24] Hetv. 94. § (3) bek.
[25] Hetv. 94. § (1) bek.
[26] Hetv. 6. § (1) bek. n) pont szerint: örökösként érdekelt: aki az eljárásban örökösként lép fel, ideértve azt is, akit az örökhagyó dologi hagyományban vagy halála esetére szóló ajándékban részesített, valamint az utóörököst és a dologi utóhagyományost is.
[27] Hetv. 94. § (2) bek.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző közjegyzőhelyettes, Debrecen.
Visszaugrás
