https://doi.org/10.59851/mj.73.01.2
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény 2024. január 1-jén hatályba lépett 13/A. §-a kimondja, hogy a vevő helyébe lépő elővásárlásra jogosultat az adásvételi szerződésnek a vevőre vonatkozó rendelkezései jogosítják és kötelezik, illetve a szerződés teljes semmisségének jogkövetkezményét kilátásba helyezve tiltja, hogy a termőföld-adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosultra nézve külön rendelkezést tartalmazzon. A tanulmány az agrárjogi szerződési szabadság és elővásárlási jog sajátosságait elemezve, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyási eljárása fényében mutatja be és értékeli kritikai éllel az új jogszabályba ütköző, elterjedt ügyleti gyakorlatot.
Kulcsszavak: termőföld-adásvétel; elővásárlási jog; semmisség
The Art. 13/A of Act CCXII of 2013 on certain provisions and transitional rules related to Act CXXII of 2013 on the turnover of agricultural and forestry land, which entered into force on 1 January 2024, states that rights and obligations of the pre-emptive right holder substituting the purchaser are governed by the provisions of the contract of sale applicable to the purchaser and prohibits the contract from containing special provisions regarding the pre-emptive right holder with the legal consequence of nullity of the entire contract. In the light of specificities of the freedom of contract and the pre-emptive right in agricultural law as well as with respect to the approval procedure of the agricultural administration, the paper presents and critically analyzes the widespread transactional practices that are contrary to the new legislation.
Keywords: sale of agricultural land; right of pre-emption; nullity
Az agrárium és az agrárjog - amely alatt az agrárpolitikai célkitűzések megvalósítására létrejött jogszabályok összességét értjük[1] - folyamatos változásban van. Ezt az ágazatot szabályozó két leggyakrabban felhívott jogszabály módosításainak száma is alátámasztja. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) módosítására már harminc alkalommal került sor, míg a 2013. évi CCXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról (a továbbiakban: Fétv.) esetében ez a szám az ötvenhez közelít. Az általános gazdaságpolitika részeként az agrárpolitikába beletartoznak többek között a mezőgazdaságot érintő koncepciók, határozatok, gyakorlatok,[2] amelyek meghatározzák a mindenkori agrárjogi jogalkotást. A termőföld tulajdonjogának megszerzésével kapcsolatos jogszabályok kialakítása az Európai Unió valamennyi tagállamának legfontosabb nemzeti stratégiai kérdései közé tartozik.[3] Az agráriumra a tagállamok mellett az Európai Unió is nagy hangsúlyt helyez, hiszen az agrár- és vidékfejlesztési támogatásokra fordított uniós kiadások a költségvetésben 20-40 százalékos részarányt képviselnek,[4] a fokozott állami szerepvállalás és beavatkozás mellett. Az állam szerepével kapcsolatban ugyan nincsen konszenzus, viszont az állami beavatkozás szükségessége nem vitatott: a különböző álláspontok csupán annak mértékével kapcsolatban mutatnak eltérést. Az állami beavatkozás szükségességének indokaira példaként felhozható a mezőgazdaság ciklikus jellege vagy az élelmiszer-ellátás stratégiai jelentősége.[5]
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) a szerződések általános szabályai körében rögzíti a szerződési szabadság elvét,[6] amely a magánautonómia széles körű elismerése.[7] A szerződő felek jogviszonyuk legjobb ismerői, így többnyire rájuk bízható a jogviszonyukra irányadó szerződés tartalmának kialakítása.[8] A szerződési szabadság elsődleges garanciája a kötelmi jogban uralkodó diszpozitivitás,[9] amely lehetőséget ad arra, hogy a fél - kifejezett tilalom hiányában - eltérjen a törvény rendelkezésétől.[10] A szerződési szabadság négy eleme - jelesül a szerződéskötési szabadság, a partnerválasz-
- 12/13 -
tási szabadság, a tartalomválasztási szabadság (másnéven tartalomalakító szabadság[11]) és a szerződési típusszabadság[12] - egyebek mellett a "magánjog közjogiasodása"[13] folytán - korlátozásra kerül. Emellett a szociális igazságosság követelménye érdekében[14] a "privátautonómia vadhajtásait" is féken kell tartani a szükséges mértékben.[15]
Az agrárjog ügyleteiben fokozottan érvényesül az állami beavatkozás. Az agrárjogban megvalósuló privátautonómiát érintő korlátozások körében a következőket lehet kiemelni: az Fftv. termőföldre vonatkozó elővásárlási joggal,[16] előhaszonbérleti[17] joggal kapcsolatos rendelkezései mellett említhető az is, hogy az Fftv. a felek tartalomalakító szabadságát is sok esetben áttöri, különösen, amikor kötelezően a szerződésbe foglalandó tartalmi elemeket határoz meg. Ilyen például a felek nyilatkozattételi kötelezettsége[18] vagy egyes tartalmi elemek szerződésbe történő foglalása esetén a teljes szerződés semmisségének kimondása, valamint az érvénytelenség esetén az eredeti állapot helyreállításának mintegy büntető jellegű kizárása.[19] Az utóbbi rendelkezések a jogalkotó súlyosan negatív ítéletének minősülnek.[20]
Az adásvételi szerződés aláírását és ellenjegyzését követően, amennyiben hatósági jóváhagyáshoz kötött szerzés az ügylet tárgya,[21] a szerződést szükséges elküldeni az illetékességgel rendelkező mezőgazdasági igazgatási szervnek, amely a jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adásvételi szerződést először az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi[22] a hatályos jogszabályok alapján. Ha a vizsgálat "pozitív" eredménnyel zárul, úgy a mezőgazdasági igazgatási szerv az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül végzésben megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát, és elrendeli annak közzétételét.[23] A közzététel azért szükséges, mert a szerződésben rögzített vevőnél - többek között az Fftv.-ben részletezett elővásárlási sorrendben - esetlegesen előrébb elhelyezkedő elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatot tehet, amely az első lépés afelé, hogy a szerződés végül - a mezőgazdasági igazgatási szerv határozata alapján - az eredeti vevő helyett az elővásárlásra jogosulttal jöjjön létre. Korábban ezen közzététel ideje 60 nap volt, tehát ennyi ideje volt tudomást szerezni az elővásárlási jogosultsággal rendelkező személyeknek arról, hogy egy adott termőföld eladósorba került, és e határidőn belül kellett megtenniük a nyilatkozataikat. E határidő a hatályos jogszabályok szerint 30 napra csökkent.[24]
A közzétételt követően két fő irányba is folytatódhat az eljárás. Egyrészt lehetséges, hogy az eredeti - tehát az adásvételi szerződésben is szereplő - vevővel hagyja jóvá a hatóság az adásvételi szerződést. Ennek több oka is lehet: nem jelentkezett elővásárlásra jogosult, továbbá jelentkezett ugyan, de nyilatkozata alaki hibában szenvedett,[25] vagy az elővásárlásra jogosult hatályosan és "hibátlanul" előterjesztette a nyilatkozatait, ugyanakkor az Fftv. 18. §-át vizsgálva egy sorban áll az eredeti vevővel, és ekkor - ha van erre irányuló eladói szándék, választás - az eladó döntése alapján az eredeti vevővel kerül jóváhagyásra a szerződés, ugyanis több azonos sorban álló, az elővásárlási jogát önállóan gyakorló jogosult közül az eladó választhat.[26]
- 13/14 -
Másrészt pedig lehetséges az is, hogy az elővásárlásra jogosulttal kerül jóváhagyásra a szerződés, például azért, mert pozícióját tekintve előrébb helyezkedik el az Fftv. alapján, mint az eredeti vevő. Ha van olyan személy, akivel a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja a szerződést, úgy a szerződés vevői oldala szempontjából már kétség nem merülhet fel, és a szerződés az eladó és e személy között lép hatályba, mégpedig a szerződés megkötésére visszamenőleges hatállyal.[27]
A gyakorlatban általában a mezőgazdasági igazgatási szerv végleges vevőt megjelölő határozatának kézbesítését követően kell vagy az eredeti vevőnek, vagy ha az elővásárlóval került jóváhagyásra a szerződés, úgy ennek a személynek a vételár megfizetéséről gondoskodnia. Annak ténye tehát, hogy a termőföldet érintő adásvételi szerződést végül kivel hagyja jóvá a hatóság, csupán utókérdés a szerződéssel kapcsolatban elvégzett vizsgálatához képest. Az első "szűrő" a mezőgazdasági igazgatási szerv ezen ellenőrzése. E tanulmány szempontjából a mezőgazdasági igazgatási szerv feladatai, a termőföld esetén irányadó elővásárlási jog, továbbá az Fétv.-nek az ezzel kapcsolatos, 2024. január 1-jén hatályba lépett módosítása bír jelentőséggel.
A termőföldtulajdon megszerzésének egyik korlátja az elővásárlási jog.[28] A Ptk. közös tulajdonnal kapcsolatban megállapított elővásárlási jogról rendelkező szabályaihoz képest az Fftv. speciális[29] (lex specialis derogat legi generali) rendelkezéseket tartalmaz a termőföld adásvétele esetében. A különböző jogcímen fennálló elővásárlási jogosultságok közül az Fftv. primátusa magából a Ptk. rendelkezéseiből is levezethető, hiszen a külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársat a Ptk. alapján megillető elővásárlási jogot.[30] E jog elsőbbségével kapcsolatban a gyakorlat is homogén.
A termőföld forgalma során a jogszabályon alapuló elővásárlási jog speciális tulajdonvédelmi eszköz, amely birtokpolitikai célokat, jelesül a szétaprózódott birtoktestek kialakulásának megelőzését szolgálja.[31] E birtokpolitikai cél[32] minél magasabb szintű megvalósítása nem kizárólag a versenyképes, hanem egyben a fenntartható mezőgazdasági termelést is elősegíti, amely a környezeti elemek által biztosított javakat úgy hasznosítja, hogy közben figyelembe veszi a jövő generációk érdekeit.[33]
Az elővásárlási jog törvényi megállapításának és az elővásárlásra jogosultak közötti sorrendbe történő jogalkotói beavatkozásnak nincsen alkotmányos akadálya.[34] Az Emberi Jogok Európai Bírósága[35] és az Alkotmánybíróság is számos döntésében[36] elvi éllel megállapította, hogy a tulajdon megszerzésének a jogát nem tekinti alkotmányos alapjognak, csupán a már megszerzett tulajdont részesíti alapjogi védelemben.[37] Természetesen a
- 14/15 -
jogszabályon alapuló elővásárlási jog kétségkívül a tulajdonjogból fakadó rendelkezési jog korlátját jelenti. Ugyanakkor az Alkotmánybíróság több határozatában rámutatott arra, hogy a tulajdonjog nem minősül korlátozhatatlan jogosultságnak.[38]
A termőfölddel kapcsolatos elővásárlási jogosulti sorrenddel kapcsolatos főbb rendelkezéseket az Fftv. 18. §-a szabályozza meglehetősen bonyolult módon.[39] Ugyanakkor e szabályozás a kontinentális államokban kialakult elővásárlási sorrendnek nagyjából megfelelő, és az agrárgazdaság szakmai szempontjainak is megfelel.[40]
Az elővásárlásra jogosult megjelenése és a tulajdonszerzésre gyakorolt hatása azért is jelentős, mert a mezőgazdasági termelésben a termőföldnek kiemelt szerepe van, illetve a termőföldből származó éves jövedelem (földhaszonbér) mellett a termőföld árának növekedése[41] sem elhanyagolható.[42] Az is a földpiaci "versenyt" erősíti, hogy a hazánk területén lévő termőföldek mennyisége véges, csupán korlátozott mértékben áll rendelkezésre.[43] Ennek természetszerű hozadéka az ún. földéhség.[44] A szerződés szerinti vevők sok esetben alappal tarthattak, és tartanak ma is attól a termőföld adásvételi szerződés megkötése során, hogy az ő elővásárlási jogcímüket megelőzve érkezik elfogadó nyilatkozat az egyik elővásárlási joggal rendelkező személytől, és ennek következtében elesnek a földszerzéstől. Pontosan ezért sokan az elővásárlási jog - különböző módokon történő - megkerülésével[45] vagy kijátszásával igyekeztek már régebben is, és igyekeznek ma is a kiszemelt termőföldterület tulajdonjogát megszerezni.[46] Egy esetleges elővásárlásra jogosult megjelenésének elhárítására vagy legalábbis ennek megkísérlésére léteznek jogszerű és jogsértő gyakorlatok egyaránt.
A jogszerű gyakorlatok körében említhető példaként az egybefoglalt vételár alkalmazása, amelyre de iure az Fftv. ad jogalapot, azonban számos garanciális fékkel
- 15/16 -
együtt.[47] Ez esetben dologösszességként[48] kerül értékesítésre kettő vagy több helyrajzi szám alatti ingatlan, amely akár el is tántoríthatja az elővásárlásra jogosultat attól, hogy a teljes "termőföldcsomagra" elfogadó nyilatkozatot tegyen, hiszen könnyen lehet, hogy neki csak egyetlen ingatlan tulajdonjogának megszerzésére lenne szüksége.
A jogsértő gyakorlatok körébe tartozó egyik módszer a színlelt szerződés alkalmazása, amikor a felek a valós adásvételi szerződés megkötésére irányuló szándékukat a külvilág felé ajándékozási szerződésben[49] jelenítik meg, amely esetében fogalmilag kizárt az elővásárlási jog gyakorlása.[50] E szerződésekkel kapcsolatban a nehézséget a szerződéskötéskori valódi szerződési akarat bizonyítása jelenti. A szerződés színlelt voltának sikeres bizonyítása esetén természetesen a szerződés semmis, és a felek jogait és kötelezettségeit a leplezett szerződés alapján kell megítélni.[51]
Szintén felveti a jogsértő gyakorlat gyanúját akár az is, ha a vevő (esetleges elővásárló) kötelezettsége körében kerül meghatározásra az ügyvédi munkadíj megfizetése azzal a konjunktív tényállási elemmel együtt, hogy ezen ügyvédi munkadíj a szerződés tárgyát képező ingatlan értékéhez képest kifejezetten eltúlzott. Ez a gyakorlat is az elővásárlásra jogosult nyilatkozattételi motivációját csökkentheti - esetlegesen - jogszerűtlenül, például akkor, ha egy csekély - például 500 000 forint - értékű ingatlan esetében ezzel szinte megegyező mértékű ügyvédi munkadíjat kötnek ki a felek, mégpedig a (leendő) vevő kötelezettségei között elhelyezve.[52]
A nem termőföldet érintő adásvételi szerződésekhez hasonlóan ezen a területen is gyakori a szerződés megerősítésére szolgáló jogintézmények igénybevétele. Ilyen például a foglaló, amelyet a szerződéses (eredeti) vevő gyakran már a szerződés aláírásával egy időben - tehát még a mezőgazdasági igazgatási szerv hatósági jóváhagyását megelőzően - ad át az eladó részére. A gyakorlatban nem ritka, hogy a foglalót meghaladóan előleget is átadnak. Ezzel önmagában természetesen semmilyen probléma nincs. Visszás joggyakorlat abban az esetben merül(t) fel, ha a szerződést készítő és ellenjegyző jogi képviselő a jóváhagyást megelőzően megfizetett pénzösszeg visszafizetésével kapcsolatban az elővásárlásra jogosulttal szemben kötelezettséget állapít meg arra az esetre, ha a szerződést végül nem az eredeti vevővel, hanem egy elővásárlásra jogosulttal hagyja jóvá a mezőgazdasági igazgatási szerv. Szemléletes példa erre, ha a szerződés a következő rendelkezést tartalmazza: "Elővásárlási jog gyakorlása esetén az eladó az elővásárlásra jogosult javára a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt azt követően adja ki, hogy az elővásárlásra jogosult a jelen szerződésben foglalt vételár-fizetési kötelezettségét oly módon teljesíti, hogy a mezőgazdasági szakigazgatási szerv jóváhagyó határozatának kézhezvételét követő 8 napon belül a vevő részére fizeti meg a vevő által már megfizetett vételárrészt, a vételár fennmaradó részét pedig - szintén 8 napos határidőn belül - az eladó bankszámlájára történő átutalással".[53] Tehát ebben az esetben a szerződésben nem részes, a felek között külön fel sem tüntetett, és a szerződést alá sem író félre telepít kötelezettségeket az eladó és az eredeti vevő már a szerződés aláírásának idején.
Annak érdekében, hogy az efféle eljárás problematikus volta világos legyen, elsőként szükséges a termőfölddel kapcsolatos elővásárlási jog dogmatikai alapjait áttekinteni a Ptk. tükrén keresztül. Ahhoz, hogy az elővásárlásra jogosult egyáltalán gyakorolhassa e jogát, mindenképpen szükség van arra, hogy az eladó kapjon egy harmadik személytől egy olyan ajánlatot, amelyet el kíván fogadni.[54] A Ptk. főszabálya szerint az eladó ezen ajánlat elfogadását megelőzően köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal,[55] és az ajánlat közlése a tulajdonos által tett eladási ajánlatnak minősül.[56] Ezt követően pedig, abban az esetben, ha az elővásárlásra jogosult az eladóhoz intézett nyilatkozatában ezt az ajánlatot
- 16/17 -
elfogadja, a szerződés nem az eredeti vevő és az eladó között, hanem az eladó és az elővásárló között jön létre.[57]
Kulcsfontosságú annak kiemelése, hogy jóllehet az elővásárlási jog gyakorlásának előfeltétele egy - az elővásárlásra jogosult és a tulajdonoson kívül álló - harmadik személy ajánlata, ez nem egyenlő azzal, hogy az elővásárlási joggal terhelt dolog adásvételére irányuló szerződés hárompólusúvá válna. Az elővásárlóra vonatkozó - fent példaként idézett - rendelkezés értelmezhetetlen abban az esetben, ha végül - bármely okból is - az eredeti vevővel jönne létre a szerződés, de értelmezhetetlen abban az esetben is, ha a szerződés végül az elővásárlásra jogosulttal jönne létre. Ennek oka pedig az, hogy az elővásárlási jog gyakorlása során - annak lényegét tekintve - a harmadik személy ajánlatának elővásárlásra jogosulttal történő közlése az eladó ajánlatának minősül, amelyet ha az elővásárlásra jogosult elfogad, akkor létrejön a szerződés,[58] de ekkor már mint eladó és vevő között. Ha absztrakcióval élünk, akkor azt mondhatjuk, hogy egy alanycsere történik,[59] és a szerződés csak az alanycserét követően jön létre. Tehát az elővásárlásra jogosultra vonatkozó rendelkezések ebben a szerződésben sem lesznek értelmezhetőek, mert az elővásárlási jog jogi természetét tekintve az eredeti ajánlatot tevő vevő helyébe lépő elővásárlásra jogosultat az adásvételi szerződésnek a potenciális vevőre vonatkozó rendelkezései jogosítják és kötelezik.
Az Fétv. 2024. január 1. napjával hatályba lépett 13/A. §-a az előző pontban bemutatott gyakorlatra meglehetősen nagy hatással volt. Az említett jogszabály (1) bekezdése szerint az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosultra nézve külön rendelkezést nem tartalmazhat. A vevő helyébe lépő elővásárlásra jogosultat az adásvételi szerződésnek a vevőre vonatkozó rendelkezései jogosítják és kötelezik. A (2) bekezdés szerint pedig az (1) bekezdésbe ütköző szerződés - teljes egészében - semmis. A fent bemutatott eljárási rend szerint tehát azt követően, hogy az eladó és az eredeti ajánlatot tevő vevő aláírta a szerződést, a mezőgazdasági igazgatási szerv - még a közzétételt és az esetleges elővásárlásra jogosultak jelentkezését jóval megelőzően - megvizsgálja a szerződést az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából.
E vizsgálat pedig tömegesen azzal zárult, hogy a mezőgazdasági igazgatási szerv a szerződés közzétételét megtagadta, arra hivatkozva, hogy az az Fétv. 13/A. §-ára figyelemmel semmis.
Az ilyen - semmisséget megállapító - döntéssel záruló eljárások száma olyan nagyarányú volt, hogy 2024 szeptemberében az egyik vármegyei kormányhivatal földhivatali főosztálya a helyi ügyvédi kamarán keresztül tájékoztató levélben értesítette valamennyi jogi képviselőt arról, hogy az Fétv. 13/A. §-ának értelmezése során a Debreceni Törvényszék gyakorlatát[60] tekinti irányadónak, amely értelmében az ilyen tartalommal rendelkező szerződés teljes egészében semmis.
Az Fétv. 13/A. §-át az egyes agrártárgyú törvények módosításáról szóló 2023. évi XCIV. törvény 124. §-a léptette hatályba, amelynek indokolása szerint a jogalkotó az előzőekben kifejtett dogmatikai megállapításokkal ért egyet. Az indokolás a következők szerint szól: "A jogalkalmazói gyakorlatból származó visszajelzések alapján gyakori probléma, hogy a szerződő felek az adásvételi szerződésben az esetlegesen jelentkező elővásárló vonatkozásában speciális szerződéses feltételeket állapítanak meg. Az adásvételi szerződés kétoldalú jogügylet, melyben egyik oldalon a tulajdonos mint eladó, a másik oldalon pedig a vevő található, így az adásvételi szerződés csak kettejük viszonylatában állapíthat meg szerződéses rendelkezést vagy kikötést, rajtuk kívül álló harmadik személyre - így az elővásárlásra jogosultra - nem. Az elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződést teljes egészében fogadja el magára nézve kötelezőnek. Sikeres elővásárlási joggyakorlás esetén az elővásárlásra jogosult a vevő pozíciójába lép be, vagyis a szerződésben vevői oldalon alanycsere következik be, ami azt eredményezi, hogy az eredeti adásvételi szerződés innentől már az eladó és az elővásárló között létezik. Az elővásárlásra jogosultat tehát a vevőt megillető jogosultságok egésze illeti meg és a vevőt terhelő kötelezettségek teljessége terheli."[61]
Kérdés, hogy a jogalkotó miért nem a szerződésnek az Fétv. 13/A. § (1) bekezdésben ütköző rendelkezése - Ptk.-val is jobban összhangban lévő - részleges érvénytelenségének kimondása mellett döntött. A kérdés megválaszolásához nem nyújt iránymutatást az idézett jogszabályi indokolás, ugyanakkor sem az Fftv.,[62] sem pedig az Fétv.[63] nem tartalmaz olyan rendelkezést, amely megen-
- 17/18 -
gedné azt, hogy a szerződés részleges érvénytelenségét állapítsa meg a mezőgazdasági igazgatási szerv, sőt ha lenne is ilyen rendelkezés, az Fftv. értelmében a föld tulajdonjoga és a földhasználati jogosultság megszerzésére irányuló szerződés vagy szerződési kikötés semmissége esetén az egész szerződés érvénytelen.[64] A hatóság a közzététel elrendelése vagy a szerződés jóváhagyása iránti eljárásának nem része az, hogy a felek nyilatkozzanak arról, hogy a jogszabályba ütközéssel érintett szerződéses kikötés érvénytelensége esetén alkalmazható legyen a részleges érvénytelenség szabálya.[65]
Az elővásárlásra jogosultra vonatkozó rendelkezést tartalmazó szerződés semmisségét egy, a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett "precedensképes" kúriai határozat sem menti meg, ugyanis annak elvi tartalma eszerint: "Az elővásárlásra jogosultra nézve külön rendelkezést tartalmazó adásvételi szerződés semmis, így annak jóváhagyását a mezőgazdasági igazgatási szervnek meg kell tagadnia".[66] A mezőgazdasági igazgatási szervnek pedig nemcsak joga, hanem jogszabályi kötelezettsége is megvizsgálni a hozzá benyújtott szerződést az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából.[67]
Az Fétv. 13/A. §-ának hatása a kialakult gyakorlatra elemi erejű. Kérdés ugyanakkor, hogy vajon történt-e érdemi előrelépés a korábbi, vagyis az Fétv. 13/A. § hatálybalépése előtti időkhöz képest. Korábban, ha az elővásárlásra jogosult csak az eladó felé teljesített volna (teljes) vételárfizetést, akkor az eredeti vevő visszakövetelhette volna a foglalót vagy előleget a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint. Ez analóg módon igaz arra az esetre is, ha nem foglalóról, előlegről lenne szó, hanem az eredeti vevő által vállalt és már megfizetett ügyvédi munkadíjról. További kérdés, hogy a jogalkotó miért csak az Fétv. hatálya alá tartozó szerződésekkel kapcsolatban rendelkezett az ilyen tartalmú szerződés teljes érvénytelenségéről.[68] Még pontosabban fogalmazva, miért nem rendelkezett a jogalkotó valamennyi olyan magánjogi szerződés semmisségéről, amely az elővásárlásra jogosultakra tartalmaz rendelkezést. Az Fétv. 13/A. §-a alapján mindenesetre elejét vette a jogalkotó a gazdagodás visszakövetelésére irányuló pereknek. Ebből az is következik, hogy egy érvénytelen szerződés alapján kifizetett foglaló vagy előleg önkéntes visszafizetésével kapcsolatos várakozás kevésbé bizonyul alaptalannak. ■
JEGYZETEK
* A 2024-2.1.1-EKÖP számú projekt a Kulturális és Innovációs Minisztérium, Nemzeti Kutatási Fejlesztési és Innovációs Alapból nyújtott támogatásával, az EKÖP-24-1 kódszámú egyetemi kutatói ösztöndíj programjának finanszírozásában valósult meg. (Pályázati azonosító: EKÖP-24-3-II-PTE-279.)
[1] Szilágyi János Ede: Az agrár- és vidékfejlesztési jog elmélete. In: Csák Csilla - Hornyák Zsófia - Kocsis Bianka Enikő - Olajos István - Kókai-Kunné Szabó Ágnes - Szilágyi János Ede: Agrárjog. A magyar agrár- és vidékfejlesztési jogi szabályozás lehetőségei a globalizálódó Európai Unióban. Miskolc, Miskolci Egyetemi Kiadó, 2018. 22.
[2] Szilágyi Sándor: Magyar polgári jog. Az agrárjog alapjai. Miskolc, Novotni Alapítvány a Magánjog Fejlesztéséért Kiadó, 1997. 54.
[3] Mikó Zoltán: Agrár- és vidékfejlesztési igazgatás. Budapest, Szent István Társulat, 2009. 117.
[4] Szilágyi: Az agrár- és vidékfejlesztési jog elmélete. 19. A jelenlegi 2021-től 2027-ig tartó pénzügyi ciklusban az Európai Unió közel 390 milliárd eurót irányzott elő mezőgazdasági célokra, amely meghaladja az Európai Unió teljes költségvetésének 20 százalékát. Forrás: https://agriculture.ec.europa.eu/common-agricultural-policy/financing-cap/cap-funds_en
[5] Szilágyi: Az agrár- és vidékfejlesztési jog elmélete. 20.
[6] Ptk. 6:59. §.
[7] Vékás Lajos: A szerződés. A szerződési jog alapelvei. In: Vékás Lajos - Gárdos Péter: Kommentár a Polgári Törvénykönyvhöz. 2. kötet. Második, átdolgozott kiadás. Budapest, Wolters Kluwer Kft., 2021. 6:59. §-hoz.
[8] Miskolczi Bodnár Péter: A szerződő felek tartalomalakító szabadságát korlátozó bírói gyakorlat. In: Benke József: H TEXNH MAKPH: Ünnepi Tanulmányok Kecskés László 70. születésnapja tiszteletére. Magánkiadás. Pécs, 2023. 234.
[9] Benke József: Bevezetés a magyar magánjog általános elveibe. Ötéves az új magyar Polgári Törvénykönyv. Budapest, HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., 2019. 48.
[10] Ptk. 6:59. § (2) bekezdés.
[11] Vékás: A szerződés. A szerződési jog alapelvei. 1501.
[12] Benke: Bevezetés a magyar magánjog általános elveibe. 48.
[13] Louis Josserand: La « publicisation » du contrat. In: Introduction ? l'étude du droit comparé. Recueil d'études en l'honneur d'Edouard Lambert. Tome III. Paris, Librairie Générale de Droit & de Jurisprudence, 1938. 143-158.
[14] Vékás Lajos: Bevezetés. In: Vékás Lajos: A Polgári Törvénykönyv magyarázatokkal. Budapest, Wolters Kluwer Hungary Kft., 2013. 19.
[15] Miskolczi Bodnár: A szerződő felek tartalomalakító szabadságát korlátozó bírói gyakorlat. 234.
[16] Fftv. 18. §.
[18] Például a termőföldet szerző fél tulajdonszerzési jogosultságának feltétele, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig - bizonyos kivételekkel - más célra nem hasznosítja. Lásd Fftv. 13. § (1) bekezdés. A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele az is, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben nyilatkozzon arról, hogy nincs a földhasználatért járó ellenszolgáltatásának teljesítéséből eredő bármilyen korábbi földhasználattal kapcsolatos jogerősen megállapított és fennálló díj- vagy egyéb tartozása. Lásd Fftv. 14. § (1) bekezdés.
[19] A földtulajdon megszerzését és a föld használatát korlátozó jogszabályi rendelkezések kijátszására irányuló jogügyletek (zsebszerződések) körében az ügylet semmisségéből eredő követelések, így az eredeti állapot helyreállítása körében a nyújtott szolgáltatás visszatérítésére irányuló követelés bírósági úton nem érvényesíthető, hasonlóan az ügylet teljesülését elősegítő, biztosító más jogügyletből és a szerződést biztosító mellékkötelezettségből eredő követelésekhez. Lásd a termőföld tulajdonjogának megszerzését vagy használatát korlátozó jogszabályi rendelkezések kijátszására irányuló jogügyletek feltárásáról és megakadályozásáról szóló 2014. évi VII. törvény 2. §-át.
[20] Nochta Tibor: Az érvénytelenség jogkövetkezményeiről - joggyakorlati tükörben. In: Pusztahelyi Réka (szerk.): Miskolci Konferenciák 2009. A magánjogi kodifikáció eredményei. Miskolc, Novotni Alapítvány, 2010. 52.
[21] A hatósági jóváhagyáshoz nem kötött tulajdonjog-átruházásról szóló szerződésekkel kapcsolatban lásd Fftv. 36. §-át.
[22] Fftv. 23. § (1) bekezdés.
[23] Fftv. 23. § (1) bekezdés.
[24] Fontos megjegyezni, hogy mind a korábbi 60 napos, mind a hatályos 30 napos határidő kifejezetten jogvesztő jellegű határidőként került kodifikálásra. Lásd Fftv. 21. § (3) bekezdés.
[25] Gyakori - és egyben sikeres - megtámadási oka az elővásárlói elfogadó nyilatkozatnak, hogy az elővásárló azt nem személyesen adta át a jegyző részére, holott az Fftv. ezt megkívánja. Lásd Fftv. 21. § (3) bekezdés.
[26] Lásd Prugberger Tamás - Román Róbert: Az elővásárlási jog néhány aktuális kérdéséről. Magyar Jog, 2024. (12), 726.; Fftv. 22. § (2) bekezdés.
[27] Ptk. 6:118. § (1) bekezdés.
[28] Mikó Zoltán: Agrár- és vidékfejlesztési igazgatási gyakorlatok. A termőföld védelmével kapcsolatos szakigazgatási feladatok. In: Mikó Zoltán - Papp Zsigmond - Kristó Katalin - Boros Anita - Imre Miklós: Agrár- és vidékfejlesztési igazgatás. Budapest, Szaktudás Kiadó Ház, 2010. 88. Lásd még: Mikó: Agrár- és vidékfejlesztési igazgatás. 119., lásd továbbá: Szilágyi János Ede: A mezőgazdasági forgalom szabályai. A magyar földforgalmi rezsim tulajdonszerzési előírásai. In: Csák Csilla - Hornyák Zsófia - Kocsis Bianka Enikő - Olajos István - Kókai-Kunné Szabó Ágnes - Szilágyi János Ede: Agrárjog. A magyar agrár- és vidékfejlesztési jogi szabályozás lehetőségei a globalizálódó Európai Unióban. Miskolc, Miskolci Egyetemi Kiadó, 2018. 81., lásd továbbá: Téglási András: Termőföldvédelem az Alkotmánybíróság gyakorlatában és az alaptörvényben. In: Korom Ágoston (szerk.): Az új magyar földforgalmi szabályozás az uniós jogban. Budapest, Nemzeti Közszolgálati Egyetem, 2013. 100.
[30] Szilágyi: A mezőgazdasági forgalom szabályai. 84.; Ptk. 5:81. § (4) bekezdés.
[31] Mikó: Agrár- és vidékfejlesztési igazgatási gyakorlatok. 93.; Mikó: Agrár- és vidékfejlesztési igazgatás. 127.
[32] Árvai Gergő: A birtokelaprózódások megelőzésének jogelméleti kérdései. Jura, 2024. (3), 5.
[33] Olajos István: A vidékfejlesztési jog kialakulása és története. Miskolc, Novotni Kiadó, 2008. 29. és Fodor László: A környezetpolitika alapelvei. In: Fodor László (szerk.): Környezetjog. Miskolc, Bíbor Kiadó, 2003. 38-39.
[34] Bobvos Pál: A termőföldre vonatkozó elővásárlási jog szabályozása. Acta Universitatis Szegedinensis: Acta Juridica et Politica, 2004. (66), 5-9.
[35] Raisz Anikó: Földtulajdoni és földhasználati kérdések az emberi jogi bíróságok gyakorlatában. In: Csák Csilla: Az európai földszabályozás aktuális kihívásai. Miskolc, Novotni Kiadó, 2010. 245. Vö. EJEB, Gasparetz kontra Szlovákia, elfogadhatatlansági határozat, 1995. június 28. No. 24506/94.
[36] Lásd például: 575/B/1992. AB határozat.
[37] A régi földtörvény szerzési korlátainak (birtokmaximum, külföldiek tulajdonszerzése) alkotmányosságát előzetesen vizsgáló 35/1994. (VI. 24.) AB határozathoz (ABH 1994.197-218., előadó: Bragyova A.) Sólyom László által fűzött párhuzamos indokolás átfogó kérdéseket érintett. A szerződési szabadság és a szabad kockázatvállalás körében is releváns, hogy az 1949. évi Alkotmányból fakadó, a régi Abtv. alapján eljárt Alkotmánybíróság ma már nem irányadó, de igen magas színvonalú gyakorlatában kifejtett alapjogi tulajdonvédelem fogalmába sem tartozott bele a tulajdon megszerzésének védelme. Másként fogalmazva az Alkotmány széles tulajdonfogalmának nem része a tulajdonjogra vonatkozó puszta váromány. Sólyom párhuzamos indokolása részévé tette az USA legfelsőbb bíróságának gyakorlatát, mely szerint "csak a már meglévő vagyoni érdekek részesülnek alkotmányos védelemben. Ahhoz, hogy egy személynek valamely előnnyel kapcsolatban vagyoni érdeke legyen, egyértelműen több kell, mint a személynek arra irányuló elvont szükséglete vagy kívánsága. Többet kell felmutatnia, mint egyoldalú várakozást vagy reményt az előny megszerzésére. Ehelyett valamely jogilag megalapozott jogcímmel kell rendelkeznie." (ABH 1994.213-214.) Ennek ott is jelentősége van, hogy a bárki számára nyitva álló kockázatvállalási szabadsággal a kockáztatás sikertelensége viselésének kényszere áll. Nincs tehát semmiféle váromány alkotmányos alapjog részeként definiálva, így, ha annak alanyi jogba történő átfordulása senkinek fel nem róható okból marad el, nem állapítható meg semmilyen jog sérelme. Részletesen lásd Benke József: Reményvétel. Az európai magánjogi gondolkodás a reményvétel mikrokozmoszán keresztül. Budapest, HVG-ORAC Kiadó, 2011. 327-329. Lásd még: Csák Csilla: A termőföldet érintő jogi szabályozás alkotmányossági normakontrollja. In: Csák Csilla: Az európai földszabályozás aktuális kihívásai. Miskolc, Novotni Kiadó, 2010. 72., továbbá Téglási: Termőföldvédelem az Alkotmánybíróság gyakorlatában és az alaptörvényben. 96.
[38] Lásd Csák: A termőföldet érintő jogi szabályozás alkotmányossági normakontrollja. 73., továbbá Szilágyi János Ede: A termőföldek törvényes elővásárlási jogának alakulásáról, különös tekintettel a rendszerváltás utáni jogfejlődésre. Publicationes Universitatis Miskolcinensis Sectio Juridica et Politica, 2006. (24), 515., lásd még: Téglási: Termőföldvédelem az Alkotmánybíróság gyakorlatában és az alaptörvényben. 100. Vö. 7/1991. (II. 28.) AB határozat.
[39] Mindenekelőtt megjegyezve, hogy bár a következő sorrendhez képest is léteznek további speciális szabályok, az elővásárlásra jogosultak közötti sorrendet a jogalkotó alapvetően a következők szerint rendezte: 1) Első helyen az államot megillető elővásárlási jog szerepel; 2) Ezt követi a földet használó olyan földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül; 3) Majd a földet használó olyan földműves, aki helyben lakónak minősül; 4) Ez után a földet használó olyan földműves, akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan, Magyarország területén fekvő településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van; 5) Az előző után következik az olyan földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül; 6) Majd az olyan földműves, aki helyben lakónak minősül; 7) Végül pedig az olyan földműves, akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan, Magyarország területén fekvő településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. [Lásd Fftv. 18. § (1) bekezdés.]
[40] Prugberger - Román: Az elővásárlási jog néhány aktuális kérdéséről. 731.
[41] A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint például egy hektár szántó átlagos ára Magyarországon 2009-ben 491 200 forint, 2015-ben 1 040 400 forint, 2023-ban 2 266 800 forint volt. Tehát a 2009-es árhoz viszonyítva 14 év alatt több mint négyszeresére emelkedett egy szántó átlagos hektáronkénti értéke. A KSH kimutatásait vizsgálva hasonló adatokkal találkozhatunk a szántókkal kapcsolatos földhaszonbérleti díjak elemzése során is. Egy hektár szántó átlagos éves bérleti díja 2009-ben 25 900 forint volt, amely 2023-ra már 82 700 forintra emelkedett. Ez több mint háromszoros növekedést jelent. Forrás: https://www.ksh.hu/stadat_files/mez/hu/mez0009.html.
[42] Posta László: A termőföldhasználat gazdasági kérdései. Budapest, Szaktudás Kiadó Ház Rt., 2002. 8. és 21.
[43] Vass János: A termőföld tulajdonjoga megszerzésének általános szabályai és különös esetei. In: Dömé Györgyné - Hársfalvi Rezső - Kurucz Mihály - Réti Mária - Vass János: Agrárjog. Budapest, ELTE Állam- és Jogtudományi Kar Szövetkezeti Jogi és Földjogi Tanszék, 1999. 61.
[44] Fekete Kristóf Benedek: Földforgalmi spekuláció. In: Bendes Ákos László - Gáspár Zsolt - Gáti Balázs - Joó Patrik Zsolt - Projics Nárcisz - Ripszám Dóra - Tóth Dávid: VI. Konferenciakötet. A pécsi jogász doktoranduszoknak szervezett konferencia előadásai. Pécs, Pécsi Tudományegyetem Állam- és Jogtudományi Doktori Iskola, 2024. 43.
[45] A "megkerülés" szó alatt nem kell szükségszerűen a Ptk. 6:95. §-ban írt tilos szerződés körében kodifikált "jogszabály megkerülését" célzó szerződésre gondolni, ennek okát a tanulmány későbbi részében tárgyalom. E kifejezést lásd még: Leszkoven László: A termőföldet érintő elővásárlási jog egyes kérdései. Publicationes Universitatis Miskolcinensis Sectio Juridica et Politica, 2004. (22), 400.
[46] Csák Csilla - Prugberger Tamás: A termőföldek megszerzésére irányuló egyes jognyilatkozatok érvénytelensége. In: Pusztahelyi Réka: Miskolci Konferenciák 2009. A Magánjogi kodifikáció eredményei. Miskolc, Novotni Alapítvány, 2010. 7.
[47] A jogalkotó az Fftv.-ben több szempontból is korlátozza, bizonyos feltételekhez, különböző esetkörökhöz köti e gyakorlat alkalmazását. Ezen alkalmazási esetkörök közé tartozik például az is, hogy az egybefoglalt vételáron történő értékesítés során a szerződéssel érintett ingatlanokkal szemben állít bizonyos objektív követelményeket, mint például, hogy az érintett ingatlanok szomszédosok legyenek. Lásd Fftv. 19. § (5) bekezdés a) pont.
[48] Dologösszességgel kapcsolatos elővásárlási jogról lásd: Bodzási Balázs: Az elővásárlási joghoz kapcsolódó elméleti és gyakorlati kérdések. Magyar Jog, 2025. (3), 146-147.
[49] Részben a jogalkotó is szűkíti az ilyen káros gyakorlatot folytatók lehetőségeit, ugyanis föld tulajdonjogát ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni. Lásd Fftv. 12. § (2) bekezdés.
[50] Bodzási: Az elővásárlási joghoz kapcsolódó elméleti és gyakorlati kérdések. 139.
[51] Csák - Prugberger: A termőföldek megszerzésére irányuló egyes jognyilatkozatok érvénytelensége. 7. Ptk. 6:92. § (2) bekezdés.
[52] Természetesen a szerződést elkészítő és ellenjegyző ügyvédtől sem várható el az, hogy egy 500 000 forintos ingatlan adásvétele esetén az ingatlan ellenértékének 1 százalékáért, tehát 5000 forintért vállalja annak elkészítését, különösen igaz ez az olyan bonyolult szerződésekre, amelyek tárgya termőföld. Ugyanakkor a fő szövegben említett extrém példa esetében álláspontom szerint jó eséllyel kimutatható az - elővásárló eltántorítására irányuló - csalárd szándék.
[53] Analóg módon ugyanide sorolható az eredeti vevő által megfizetett ügyvédi munkadíj elővásárló általi - eredeti vevőnek történő - megtérítési kötelezettségének a kikötése.
[54] Bodzási: Az elővásárlási joghoz kapcsolódó elméleti és gyakorlati kérdések. 141.; Ptk. 6:221. § (1) bekezdés.
[55] Leszkoven: A termőföldet érintő elővásárlási jog egyes kérdései. 394-395.; Ptk. 6:222. § (1) bekezdés.
[56] Ptk. 6:222. § (2) bekezdés.
[57] Ptk. 6:222. § (4) bekezdés.
[58] Hiszen a szerződés az elővásárló elfogadó nyilatkozatával jön létre. Lásd Ptk. 6:222. § (4) bekezdés.
[59] A Ptk. elővásárlási joggal kapcsolatos főszabályát/alapesetét alapul véve az alanycsere absztrakt módon a még létre sem jött szerződésben (hiszen csak ajánlat érkezett a harmadik személy részétől) történik, és az elővásárló elfogadó nyilatkozatával jön létre a szerződés.
[60] Debreceni Törvényszék K.700.536/2024/9. és K.700.599/ 2024/11. számú határozatai.
[61] Álláspontom szerint az indokolás azért használja a "szerződésben" történő alanycsere kifejezést, mert a termőföldügyletek során alkalmazott elővásárlási jog nem a Ptk.-ban írt elővásárlási rendet követi, hiszen ezekben az esetekben az eladó és az (eredeti) vevő között létrejön a szerződés már az ügyvédi irodában, de az elővásárló elfogadó nyilatkozatával létrejön egy újabb szerződés, amelyek konkurálását a mezőgazdasági igazgatási szerv dönti el a végső jóváhagyó határozatával.
[62] Az Fftv. négy esetben rendelkezik a semmisség jogkövetkezményéről, mind a négy esetben a teljes szerződést érinti a semmisség. Vö. Fftv. 13. § (2a) bekezdés a) pont, 15/A. § (2) bekezdés, 46. § (5) bekezdés, 60. § (1) bekezdés.
[63] Az Fétv. összesen tizenöt alkalommal rendelkezik a semmisség jogkövetkezményéről, és valamennyi esetben a semmisség a teljes szerződést érinti. Vö. Fétv. 8. §, 11. §, 11/A. §, 13/A. § (2) bekezdés, 45/A. § (2) bekezdés, 46. §, 46/A. §, 50. § (1) bekezdés, 50. § (3) bekezdés, 51/A. § (2) bekezdés, 51/B. § (2) bekezdés, 51/B. § (3) bekezdés, 62. § (1) bekezdés, 62. § (6) bekezdés, 64. §.
[64] Fftv. 60. § (3) bekezdés.
[65] A szerződés részbeni érvénytelensége esetén az egész szerződés akkor dől meg, ha feltehető, hogy a felek azt az érvénytelen rész nélkül nem kötötték volna meg. Lásd: Nochta: Az érvénytelenség jogkövetkezményeiről - joggyakorlati tükörben. 52.; Ptk. 6:114. § (1) bekezdés.
[66] Kfv.37612/2024/8. számú kúriai határozat.
[67] Fftv. 23. § (1) bekezdés.
[68] Tekintettel arra, hogy a felek szerződése harmadik személyt, annak egyező akaratnyilatkozata hiányában, nem kötelezhet a szerződő felekkel kapcsolatos szolgáltatás teljesítésére.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző tanársegéd, PTE ÁJK Polgári Jogi Tanszék; ügyvéd. https://orcid.org/0009-0002-3900-5477. Köszönöm témavezetőm, Benke József egyetemi tanár, az MTA doktora tanulmányommal kapcsolatban megfogalmazott kritikai észrevételeit.
Visszaugrás
