Az elővásárlási jogról az utóbbi időben több tanulmány is napvilágot látott, a problémák felvetése megtörtént, azonban a megoldási javaslatokkal sokszor adósak maradtak ezek az írások. Az elővásárlási jog kapcsán változatlanul fennállnak olyan kockázati tényezők, melyek a gyakorlatban nagy odafigyelést igényelnek, tekintettel arra, hogy a bírói gyakorlat sem ad mindig teljesen kézenfekvő megoldást. Az alábbiakban igyekszünk három aspektusból vizsgálni a kérdéskört, és de lege ferenda is megfogalmazásokat tenni.
Kulcsszavak: elővásárlás; vételi ajánlat; társasház; termőföld
Az ingatlan-nyilvántartási rendelkezések szerint, ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni. Amennyiben a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket. Ez némileg szigorúbb rendelkezés, mint a Ptk. szabályai,[1] mert ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt ugyan köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal, de nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
Szerződéssel elővásárlási jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet engedni. Nem teszi-e vajon érvénytelenné a szerződést, ha az alapítás az egész ingatlan természetben meghatározott részére vonatkozik, de a körülményekből megállapítható, hogy a felek szerződési akaratának az ingatlanrésznek megfelelő tulajdoni hányadra szóló alapítás megfelel-e?[2]
A vételi ajánlat közlése tekintetében kérdés, hogy ebben a tekintetben a teljes adásvételi szerződést célszerű-e megküldeni az elővásárlási jog jogosultja részére, vagy annak olyan kivonatát, mely minden lényeges elemet tartalmaz.
Az elővásárlási jog természeténél fogva az ajánlat és az elfogadás között húzódik. Általában a tulajdonost a kapott vételi ajánlat közlésének kötelezettsége terheli. A tulajdonost azonban a Ptk. nem zárja el mereven attól, hogy már a jogosult megnyilatkoztatása előtt szerződést kössön a vevővel, ebben az esetben azonban a kész szerződést kell megküldenie az elővásárlásra jogosultnak, aki az eladó által elfogadott vételi ajánlatot ilyen módon magában foglaló szerződésre (lényegét tekintve a benne rejlő vételi ajánlatra) reagálhat. Az előre megkötött szerződés hatálya ilyenkor feltételes - és szerintünk függő is - abban az értelemben, hogy az elővásárlásra jogosultat a határidőben megtett, szabályos elfogadó nyilatkozata a vevő helyére lépteti.[3]
Az, hogy ezek a kérdések mennyire relevánsak, a Legfelsőbb Bíróság 2/2009. (VI. 24.) PK véleményének rendelkezéseiből és a bírói gyakorlatból is áttekinthetőek. Az elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló kúriai vélemény szerint a tulajdonosnak a harmadik személytől származó és általa elfogadhatónak tartott vételi ajánlatot, mint a saját eladási ajánlatát - a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott módon - teljes terjedelmében kell közölnie az elővásárlásra jogosulttal. Az ajánlat közlése ajánlati kötöttséget eredményez. Az elővásárlásra jogosulttal már közölt ajánlat nem vonható vissza, a függő hatállyal megkötött, valamint az elővásárlási jog sérelmével kötött szerződést pe-
- 722/723 -
dig az eladó és a vevő csak addig bonthatják fel az elővásárlásra jogosultra is kiható hatállyal, ameddig a szerződésről az elővásárlásra jogosult - a közlésből vagy más módon - tudomást nem szerzett. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is dologi hatályú, így az ilyen jog jogosultjával szemben a vevő akkor sem hivatkozhat jóhiszemű jogszerzésre, ha az elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásba nem volt bejegyezve. Ha a jogszabályon alapuló elővásárlási jog jogosultjának az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjoga nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, az elővásárlási joga megsértésére nem hivatkozhat az ingatlan-nyilvántartásban bízó jóhiszemű vevővel szemben. Ha az elővásárlási jogot megalapozó tény vagy körülmény az ingatlan-nyilvántartásban feltüntethető, a jogosult e jogának a sérelmére csak e tény vagy körülmény feltüntetése esetén hivatkozhat az ingatlan-nyilvántartásban bízó jóhiszemű vevővel szemben. Az elővásárlásra jogosultnak a vele közölt ajánlatot teljes terjedelmében, feltételek nélkül kell elfogadnia. Az ajánlat közlésekor annak elfogadására a körülmények által indokolt határidőt kell szabni. Az ajánlat közlésének hiányában az elővásárlásra jogosult az ügyletről való tudomásszerzéstől számítva általában annyi időn belül köteles elfogadó nyilatkozatot tenni, illetve sérelme orvoslását kérni, mint amennyi idő a rendelkezésére állt volna akkor, ha vele az ajánlatot szabályszerűen közlik.
Mint a fentiekben látható, a Kúria egyértelműen a szigorúbb jogértelmezést vallja.
A Kúria álláspontja a határidők vonatkozásában azonban a jogalkalmazóra hagyja annak eldöntését, hogy a nyilatkozattételre mennyi idő elegendő. A gyakorlatban a 15 nap ugyanúgy előfordul, mint a 30 nap. Ebben a tekintetben tehát a legfőbb bírói fórum nem alkotott jogot, hanem azt rögzítette, hogy az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozat megtételére a jogosult számára biztosított határidő megfelelőségének vizsgálata során minden ügyben annak egyedi tényállásából kiindulva, a megalapozott, felelős, megfontolt, így teljesíthető nyilatkozat megtételéhez szükséges reális időtartam meglétét kell a bíróságnak - mérlegelés útján - vizsgálnia. Nincs egységes, minden ügyre irányadó zsinórmérték.[4]
Álláspontunk szerint mindez a jogbizonytalanság felé tereli a kérdést, hiszen a jogalkotó nem rögzíti, hogy mi az indokolt és megfelelő határidő a nyilatkozattétel tekintetében. Ezt meggyőződésünk szerint törvényben kellene szabályozni, és ki kellene egészíteni a Ptk. rendelkezéseit konkrét határidővel, melyen belül az elővásárlásra jogosultak nyilatkozhatnak. A reális időtartam mérlegelés útján történő vizsgálata ezért sem megfelelő, mert szükség lenne egy egységes zsinórmértékre, hiszen akkor a perek meg sem indulnának, vagy jóval egyszerűbben elbírálhatóak lennének. Véleményünk szerint az elővásárlási joggal kapcsolatos anomáliákat úgy lehet feloldani, ha az jogalkotói módszerekkel, konkrét szabályokkal történik. Ezért meggyőződésünk, hogy a reális időtartam nem bízható a felekre, mert ennek a láthatatlan zsinórmértéknek komoly károsultjai lehetnek.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
