A Közjegyzők Közlönye c. folyóirat 2013. évi 2. számában jelent meg Lányiné Toldi Judit Harc a zsebszerződések ellen - közjogi korlátok és közjegyzői közreműködés a termőfölddel kapcsolatos jogügyletekben című tanulmánya. A szerző a tanulmányában - megítélésem szerint - esetenként helytelen megállapításokra jut. Ezekkel kapcsolatban fejtem ki az én álláspontom és utalok az ezzel kapcsolatos irodalom gazdagságára, remélve, hogy e gondolatok hozzájárulnak a tisztábban látáshoz.
A tanulmány bevezető utáni, második része azt mutatja be, hogy a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (a továbbiakban: Tftv.) hatálybalépését követően, a Tftv.-ben szabályozott korlátozó rendelkezések kijátszása hogyan történt a gyakorlatban (20. oldal), az ezzel kapcsolatos véleményem a következő:
A szerző az elővásárlási jog kijátszásának módjaként az árverési vételt is említi. Az igaz, hogy az árverés során a Tftv. alapján elővásárlásra jogosult nem gyakorolhatja az elővásárlási jogát, mivel ez esetben a tulajdonjog megszerzése hatósági határozattal történik (a tulajdonostárs és az önkormányzat, az erre vonatkozó speciális szabályok folytán már igen). Számomra elképzelhetetlen, hogy a tulajdonos azért tegyen egy nem létező tartozás elismerésére nyilatkozatot, hogy a tulajdonában álló termőföldet a végrehajtó lefoglalja, majd ezt követően elárverezze, mindezt azzal a mögöttes szándékkal, hogy a telekszomszéd ne gyakorolhassa az elővásárlási jogát. Mindez elképzelhetetlen, nemcsak a végrehajtási költségek miatt, hanem azért is, mert az árverési hirdetmény közzététele szélesebb körű a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 144. §-a szerint, mint a Tftv. alapján a vételi ajánlaté, ezért lehetetlen, hogy az a Tftv. szerint elővásárlásra jogosult, aki értesült volna a vételi ajánlatról, az az árverésről ne értesüljön. Másrészt,
- 50/51 -
ha elővásárlásra jogosult kívánja megszerezni az ingatlant, éppúgy részt vehet a licitáláson, mint bármely más személy, aki vevőként jelentkezik. Az árverésen pedig az a vételi ajánlat érvényes, amely az előző vételi ajánlatot a licitküszöb összegével vagy annak többszörösével meghaladja. Mindez összhangban van az árverés céljával, azzal, hogy minél magasabb összegű vételárért keljen el az ingatlan, ami elősegítheti az eljárás eredményességét.
Nem életszerű az a megállapítás, hogy: "Az így felvásárolt földtulajdon belterületbe vonásával a befektető nyilvántartási bejegyzés mellett, korlátozások nélkül jutott termőföldhöz."
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 14. § a) és b) pontja alapján a földhivatal a tulajdoni lap I. részén tartja nyilván az ingatlan fekvését, az ingatlan művelési ágát és a művelés alól kivett terület elnevezését. Az ingatlan fekvése belterület, külterület vagy zártkert lehet.
Az Inytv. 23. § (2) bekezdése szerint az ingatlan művelési ága a természetbeni állapotnak megfelelően szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület és halastó lehet. Művelés alól kivett területként kell nyilvántartani a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt nem álló földet.
Az ingatlan fekvése és a művelési ága között legfeljebb annyi az összefüggés, hogy az Inytv. 23. § (3) bekezdése alapján a település belterületének 1 ha meg nem haladó földrészletét - a fő hasznosítási módra tekintet nélkül - művelés alól kivett területként kell nyilvántartani. Ugyanis ugyanúgy lehet külterületi fekvésű ingatlan művelés alól kivett (pl.: telephely), mint belterületi fekvésű ingatlan mezőgazdasági művelés alatt álló.
A Tftv. szerint a termőföld az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlannyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. A Tftv. 89. §-a alapján ahol jogszabály zártkertre vonatkozó rendelkezést tartalmaz, ott a továbbiakban zártkerten a külterületi földet kell érteni. A Tftv. 2. § (2) bekezdése szerint a termőföld átruházására vonatkozó rendelkezéseket alkalmazni kell a mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földre is.
A Tftv. tulajdonszerzési korlátai éppúgy vonatkoznak a belterületi fekvésű szántóra, mint a külterületi fekvésűre, és éppúgy nem vonatkoznak a külterületi művelés alól kivett területre, mint a belterületi művelés alól kivett területre.
A termőföld nem a fekvésének a megváltozásával, hanem a művelés alóli kivonásával és annak ingatlan-nyilvántartási átvezetésével válik a Tftv.-ben foglalt korlátozásoktól mentesen megszerezhetővé. Éppen ezért nem következetes a szerző, amikor a belterületbe csatolást kiemeli, de a belterületbe csatolás keretében vagy önállóan lefolytatott földvédelmi eljárást, aminek eredményeképpen a termőföld elveszíti a termőföld jellegét, és ezáltal a Tftv.-beli korlátozásoktól mentesen megszerezhetővé válik, azt nem. A belterületbe csatolás tulajdonképpen a termőföld más
- 51/52 -
célú hasznosításának egyik speciális esete, mivel a külterületi termőföld belterületbe vonására azért kerülhet sor, mert a belterületbe vont földrészletet nem mezőgazdasági művelés céljára kívánják hasznosítani és ilyenkor a belterületbe csatolás keretében folytatja le a földhivatal a földvédelmi eljárást, melyek során a termőföld más célú hasznosításának engedélyezéséről dönt.
Én úgy gondolom, hogy a földvédelmi eljárás garanciát jelent arra, hogy a termőföld végleges más célú hasznosítása ne szolgálhasson a termőföldre vonatkozó szerzési korlátok kijátszására. Ezek a garanciák a következők:
A földvédelmi eljárás alapelve, hogy csak meghatározott célra lehet termőföldet művelésből kivonni, és az igénybevételt az indokolt szükségletnek megfelelő legkisebb területre kell korlátozni (ez azt is jelenti, hogy egy nagyobb beruházásnál először csak kis terület kivonását lehet engedélyezni, majd ha ezen bizonyos százalékban megvalósult a beruházás, lehet újabb terület kivonást engedélyezni).
A termőföld máscélú hasznosítását a földhivatal engedélyezi, de jogszabály előírja más hatóságok szakhatósági állásfoglalásának a kikérését, amihez a döntésében a földhivatal kötve van.
A termőföld más célú hasznosításának engedélyezése esetén földvédelmi járulékot kell fizetni, ami jelenleg egy átlagos minőségű, iv. osztályú szántó művelési ágú termőföld esetén 44 000 Ft, I. osztályú esetén 92 000 Ft aranykoronánként (ak). a földvédelmi járulék mértéke annál nagyobb, minél jobb minőségű a termőföld, ezzel arra ösztönzi a beruházókat, hogy a gyengébb minőségű termőföldön valósítsák meg a beruházást (jó minőségű termőföld művelésből kivonása után fizetendő földvédelmi járulék sokszorosan meghaladja a termőföld forgalmi értékét).
A termőföld művelés alól kivett területként való ingatlan-nyilvántartási átvezetésének a feltétele annak a beruházásnak a megkezdése, aminek a céljára a termőföld más célú hasznosítását a kérelmező kéri. Ezt a földhivatal helyszíni szemle során ellenőrzi.
Ezeken túl a belterületbe csatolásra további garanciális szabályok is vonatkoznak:
Termőföld belterületbe vonása iránti kérelmet kizárólag az önkormányzat terjeszthet elő és kizárólag valamilyen terület-felhasználási, fejlesztési célból. (Ez az alapvető indoka annak, hogy ma már a termőföld belterületbe vonását a Tftv. a termőföld más célú hasznosításának tekinti.) (bővebben: Dr. Földesi Csaba: a belterületbe vonás; Res Immobiles, 2007. 3-4. szám)
Mindezekből kifolyólag már a Tftv. hatálybalépésekor is kivitelezhetetlen volt, hogy az önkormányzat azért vásároljon fel külterületi termőföldeket, hogy azokat belterületbe vonja, majd külföldieknek eladja, akik majd mezőgazdasági művelés alá vonják. Egyébként a termőföld művelésből való kivonásának az engedélyezése belterületbe csatolás keretében csak elvétve fordult elő, míg önálló eljárásként sűrűn.
További hiányossága a tanulmánynak, hogy a zsebszerződések felszámolására megfogalmazódott megoldási javaslatoknál nem említi a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvényt, amely tovább szigorítja a művelésből való kivonás és a belterületbe csatolás feltételeit (11. és 15. §) (bővebben: Somogyi Balázs: a termőföldvédelem jogi szabályozásának változásai; Res Immobiles, 2008. 1-2. szám).
- 52/53 -
Érthetetlen számomra a szerző azon kijelentése, hogy: "A földspekuláció másik formáját képezte a Tftv. által termőföldnek nem minősülő tanyák külföldiek általi megszerzése és ezáltal nagy mennyiségű termőföld átjátszása."
A Tftv. a hatálybalépésekor úgy definiálta a tanya fogalmát, hogy az csak külterületi fekvésű mezőgazdasági termelés céljára létesített lakó-, illetőleg gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó föld együttese. A tanya fogalmából adódóan "termőföldnek nem minősülő tanya" nincs (Legfelsőbb Bíróság Kfv.IV.29.328/1999/40, mivel a Tftv. hatálya kiterjed az ország területén levő valamennyi termőföldre, így a Tftv.-ben szabályozott szerzési korlátok kiterjednek minden olyan önálló helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanra, amelynek van a termőföld fogalom alá tartozó alrészlete. Legfeljebb az képzelhető el, hogy a tanya jogi jelleg feljegyzését követően a tanyát akként osztotta meg a tulajdonos, hogy ezáltal önálló helyrajzi számon nyilvántartott kivett lakóház, udvar és önálló helyrajzi számon nyilvántartott termőföld jött létre. Ekkor azonban a megosztás folytán létrejött, önálló helyrajzi számon nyilvántartott termőföld már nem minősült tanyának (függetlenül attól, hogy a földhivatal törölte-e a megosztás során a tanya jogi jelleget), így arra vonatkozott minden Tftv.-ben meghatározott szerzési korlát. A művelés alól kivett lakóház udvarra pedig az általam már a termőföld más célú hasznosításának engedélyezésénél leírtak vonatkoznak (elképzelhetetlen, hogy jelentéktelen mértéket meghaladó területű kivett udvar legyen külterületi fekvésben), (bővebben: Dr. Hernádi László: A tanya fogalma és a megszerzésével kapcsolatos jogalkalmazási dilemmák; Res Immobiles, 2007. 3-4. szám)
Sajnos a szerző nem magyarázza meg, hogy mire gondolt, amikor azt írta a zsebszerződések felszámolására megfogalmazódott megoldási javaslatoknál a "tanya forgalomképességének hozzáigazítása a termőföldéhez", véleményem szerint a Tftv. hatálybalépésekor a 8. §-ban, később a 3. § b) pontjában szabályozott 6000 m2-es korlát folytán a "termőföldes tanya" nem alkalmas "nagy mennyiségű termőföld átjátszására".
Jogszabállyal ellentétes az a kijelentés, hogy: .....a földhivatal - amennyiben a Tftv.-beli korlátozások megszegésével készült szerződést észlelt - a bejegyzést határozattal elutasította... Az ilyen "atipikus zsebszerződés" kötelmi hatállyal továbbra is érvényben maradt a felek között".
A Tftv. a hatálybalépése óta úgy rendelkezik, hogy: a tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés semmis (Tftv. 9. §). A semmis szerződés nem keletkeztet kötelmi igényt. Adásvételi szerződés alapján a vevő követelheti a tulajdonjog átruházását, az eladó pedig az ellenérték megfizetését, semmis szerződés alapján a felek semmit sem követelhetnek. A semmis szerződés alapján a feleknek kötelmi igényük nem keletkezik, nem követelhetik az ellenszolgáltatást. Igényük keletkezik, de nem a szerződés folytán, hanem azon az alapon, hogy a szerződés nem jött létre.
- 53/54 -
Semmis szerződésből semmilyen joghatás nem fakad, ha mégis, azt helyre kell állítani. Mint ahogy a szerző által hivatkozott Jójárt is írja, törvény alapján kötelező az eredeti állapot helyreállítása, de arra a felek nem kötelesek, ha nem akarják.
A tanulmány második része a zsebszerződések felszámolására szolgáló javaslatokat és a megvalósításukat tárgyalja (20-21. oldal), ezzel kapcsolatban a következőket jegyezném meg:
A szerző többször konstitutív nyilvántartásként említi a Földhasználati nyilvántartást, ami véleményem szerint nem helyes.
El kell választani egymástól a konstitutivitást és a közhitelességet. A közhiteles nyilvántartás lehet konstitutív és deklaratív is (az ingatlan-nyilvántartás mindkettő egyszerre). Konstitutív hatályú a bejegyzés, ha a bejegyzett jog, tény vagy körülmény a bejegyzésből is kitűnő időpontban jön létre, és ez időponttól kezdődően fejti ki jogi hatását harmadik személyek irányában. A deklaratív hatályú bejegyzés esetén a bejegyzett jog, tény vagy körülmény a bejegyzésből függetlenül, azt megelőzően létrejön, a bejegyzésnek csupán az a szerepe, hogy a bejegyzett jog, feljegyzett tény a bejegyzéstől kezdődő időponttól fejti ki a jogi hatását harmadik személyek irányában, (bővebben: Kurucz Mihály: Elmélkedések és álmélkodások: a konstitutív hatályú nyilvánkönyvi bejegyzéssel keletkező jogok keletkezésének időpontja kapcsán; Közjegyzők Közlönye, 2003/6. szám)
Én a Tftv. 25/B. § (3) bekezdéséből, mely szerint: "Ha a földhasználat olyan szerződés alapján keletkezett..." arra következtetek, hogy a szerződés önmagában létrehozza a jogot a földhasználatra, nyilvántartási bejegyzés nélkül.
Helytelen a szerző azon kijelentése, hogy: "kibővül továbbá a nyilvántartásba bejegyezhető földhasználók köre azáltal, hogy a területi mértéktől függetlenül minden termőföld... használata regisztráció kötelessé válik."
Ugyanis a Tftv. 25/B. § (2) és (2a) bekezdése szerint a zártkert tulajdonosa mentesül a bejelentési kötelezettség alól, amennyiben a tulajdonos a használó is egyben (ezt a használatot nem kell bejelenteni).
- 54/55 -
Pontosítást érdemel az a kijelentés, hogy "a tulajdonostársak egymás között fennálló elővásárlási joga megelőzi a Tftv.-ben felsorolt jogosultak elővásárlási jogát, mivel a Tftv. a tulajdonostársak egymás közötti adásvétele esetén... kizárja ennek alkalmazását"
A Ptk. 145. § (3) bek. alapján a Tftv.-ben szabályozott elővásárlási jog erősebb a Ptk.-ban szabályozott tulajdonostárs elővásárlási jogánál.
A Tftv. 10. § (3a) bekezdésében megfogalmazott szabály, mely szerint a Tftv.-ben szabályozott elővásárlási jog csak a Magyar Állam javára áll fenn a tulajdonostársak közötti adásvétel esetén, arra az esetre vonatkozik, amikor eleve a tulajdonostárs tesz vételi ajánlatot tulajdonostársnak, aki azt elfogadta (mivel az elfogadott vételi ajánlatot kell az elővásárlásra jogosultakkal közölni). Ha tulajdonostárs tesz 3. személynek vételi ajánlatot, akkor hiába tesz a tulajdonostárs elfogadó nyilatkozatot, ez nem tulajdonostársak közötti adásvétel a vételi ajánlat közlésének és az elővásárlási jog megnyíltának pillanatában (csak az lesz), így a Tftv.-ben szabályozott elővásárlási jog az erősebb. Bármilyen furcsa is, ilyenkor a tulajdonostárs jobb helyzetben lenne, ha a szomszédos ingatlan tulajdonosa lenne. (Bővebben: Dr. Veréb Viktória - dr. Hernádi László: A termőföldekhez kapcsolódó elővásárlási jog; Res Immobiles, 2008. 3-4. szám 13. oldal)
A közjegyző szerepével kapcsolatban a következőkkel egészíteném ki a szerző tanulmányát:
A zsebszerződések felszámolásában véleményem szerint nem azért játszhat meghatározó szerepet a közjegyző, mert ő a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény (a továbbiakban: Kjtv.) 3. § (1) bekezdése alapján köteles megtagadni a közreműködését, ha közreműködését olyan jogügylethez kérik, amely jogszabályba ütközik, vagy jogszabály megkerülésére irányul, mivel az ügyvéd is köteles erre az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény 3. § (3) bekezdése alapján. Hanem azért, mert a Kjtv. 175. § (1) bekezdése hivatalbóli kötelezettségévé teszi a közjegyzőnek, hogy ha a közjegyző által közokiratba foglalt jognyilatkozat joghatásának kiváltásához hatóság eljárása szükséges, a közjegyző azt az eljárás lefolytatása végett hivatalból megkeresi. A közjegyző által közokiratba foglalt termőföldre vonatkozó ügylet esetén nem fordulhat elő, hogy azt nem nyújtja be a közjegyző a földhivatalhoz. Ez törvényi kötelezettsége a közjegyzőnek akkor is, ha a felek az ingatlan-nyilvántartási eljárásra ügyvédet hatalmaznak meg.
- 55/56 -
A Kjtv. 3. § (1) bekezdése értelmezhető úgy is, hogy a közjegyző ügyleti okirat esetén éppúgy "előszűrő", mint az ügyvéd.
A közjegyző által lefolytatott nemperes eljárásban viszont a közjegyző nem "előszűrő", hanem maga a "szűrő".
A szerző példájánál maradva a földhivatal a hagyatéki eljárásban a közjegyző által jóváhagyott, a bíróság által jóváhagyott egyezséggel azonos hatályú egyezség érvényességét, Tftv.-be ütközését nem vizsgálhatja.
A gyakorlatban a földhivatal ezt gyakran megteszi, mivel a megkeresést kérelemnek tekinti. Az Inytv. 26. § (8) bekezdése és az Ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról rendelkező 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 126. §-a alapján azonban a közjegyzői hagyatékátadó végzés megkeresés.
A hagyatéki eljárás során a közjegyző már megvizsgálta az egyezség jogszerűségét, és ehhez képest döntött az egyezség jóváhagyásáról (BH1976. 456). Tekintettel arra, hogy a közjegyző az egyezséget jóváhagyta, lényegében ítélet hatályú hatósági határozat van arról, hogy az egyezség nem jogszabálysértő. Mindezek után nem mondhatja azt a földhivatal, hogy az egyezség jogszabálysértő, mert benne szereplő jogcímen az örököstárs termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg.
A közjegyző által jóváhagyott egyezség nem szerződés. A közjegyző által jóváhagyott egyezség hatósági határozattal való jogszerzés, ezért a földhivatal az ítéleti hatályú végzéshez (hatósági határozathoz) kötve van és a bejegyzést teljesíteni köteles (bővebben: Anka Márton Tibor: A földhivatali eljárással kapcsolatban felmerült néhány problémáról; Közjegyzők Közlönye, 2012. 1. szám 32-34. o).
A bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény 6. §-a alapján a bíróság határozata mindenkire kötelező. Tekintettel arra, hogy a közjegyző által jóváhagyott egyezség a bíróság által jóváhagyott egyezséggel azonos hatályú, a közjegyző végzése mindenkire, a földhivatalra is kötelező.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző a Magyar Országos Közjegyzői Kamara Jogi Iroda előadója
Visszaugrás
