A tanulmányban a telekkönyv, illetőleg az ingatlan-nyilvántartás elkülönült szóhasználata helyett szándékosan a kettőjükben azonosként, közösként megragadható nyilvánkönyvi elnevezést használom. Teszem ezt egyrészt azért, mert a telekkönyvet magát is gyakran említették nyilvánkönyvi elnevezéssel, másfelől a bejegyzésekhez fűződő joghatások azonossága is megengedhetővé teszi ezt.
A telekkönyvi bejegyzési elv tartalma a klasszikus telekkönyvekben kettős: egyrészt alaki, amely szerint minden ingatlanra vonatkozó dologi jog kötelező tárgya a telekkönyvi bejegyzéseknek; másrészt anyagi, azaz a dologi jog nemcsak tárgya a bejegyzésnek, hanem a bejegyzés egyenesen feltétele a joghatás létrejöttének, ingatlanra dologi jogok csak bejegyzéssel keletkeznek, módosulnak és szűnnek meg. A klasszikus magyar telekkönyvben, illetőleg a mai telekkönyvi rendszerekben a jogkeletkeztető hatály egyaránt kiterjed a dologi jogok keletkezésére, módosulására és megszűnésére. A telekkönyvi rendszerek típusadójának egyike az osztrák telekkönyv a bejegyzési (helyesebben bekebelezési) elvet egyszerre anyagi és formai követelményként szabályozza az ingatlanokra vonatkozó dologi jogok megszerzése és megszűnése kapcsán. A német jogban a bejegyzés a rendelkező ügylet elválaszthatatlan része.
A nyilvánkönyvi bejegyzési elv a klasszikus telekkönyvben nem véletlenül kettős tartalmú. A klasszikus telekkönyv ugyanis "pusztán" az ingatlanra vonatkozó dologi jogok nyilvántartásának joghatályos könyve. Ennek oka a magánjog modellválasztásában keresendő, amely a dologi jogok körében a nyilvánosságot, mint a dologi jog meghatározó jellegzetességét és követelményét rögzítette.
A telekkönyvi bejegyzés alaki értelemben minden forgalomképes ingatlant érint, másfelől minden ingatlanra vonatkozó dologi jogot; anyagi értelemben a bejegyzés a feltétele a jogváltozás létrejöttének, lévén az intabulatio, mint jelképi traditio a dologi jogváltozás anyagi jogi alapja.
A telekkönyvi, illetőleg az ingatlan-nyilvántartási (a továbbiakban: nyilvánkönyvi) bejegyzés (intabulatio) jelképi traditio, a nyilvánkönyvi szolgáltatás célja, egyben a nyilvánkönyvi bejegyzettséget eredményező jogalakító hatósági aktus. Fogalmilag jelent mást, mint a de facto traditio, amely az ingatlan tényleges birtokba adását jelenti, és jogváltozást kiváltó hatása van az ingók körében.
A traditiós elven működő magánjogi rendszerekben az ingatlanok körében - Grosschmid által kidolgozott, a Ptk. 117. § (4) bekezdésében foglalt a birtokkal megerősített jogcímvédelem szabálya kivételével - a traditio nem bír jogátszállást, változást generáló hatással.
A német jogrendszer mellett az osztrák, a szlovén, a horvát, a svájci jog, illetőleg részben a holland, illetőleg a lengyel jog, talán a román jog nevesíthető a bejegyzési elvet érvényesítő telekkönyvi rendszerek közé, azzal hogy a magyar, a szerb, a szlovák és a cseh egységes ingatlan-nyilvántartások is a bejegyzési elvet érvényesítik az ún. dologi jogok körében. Az ingatlanra vonatkozó dologi jogok jogügyleten alapuló átszállásakor az átadás, a traditio helyébe a jogkeletkeztető telekkönyvi intabulatio-t (bejegyzést; a német jogban Eintragung, az osztrák jogban Einverleibung) írják elő.
Különös a holland jog annyiban, hogy a jogátszállásban való megegyezésen túl, a bejegyzési feltételen felül, harmadik jogalakító elemként részben kapcsolja a tradíciót is, azaz a tényleges átadást. Hollandiában is nyilvánkönyvi bejegyzés kell az ingatlanra vonatkozó tulajdonszerzéshez. A holland jog mégis különös annyiban, hogy a tulajdonjog tekintetében az intabulation kívül a traditio is elengedhetetlen, azaz a tulajdonjog átszállásához egyszerre szükséges a dologi jog bejegyzése a nyilvánkönyvbe, illetőleg az ingatlan átadása is.
Ezek a jogrendszerek ennek megfelelően a bejegyzési vagy nyilvánkönyvi kényszert vezetnek be, ahol az állam feladata a joghatályos nyilvánkönyv vezetése. A bejegyzések jogkeletkeztető hatályát a német jog a bejegyzés időpontjához (ex nunc), az osztrák és ezen alapulóan a többi rendszer a telekkönyvi bejegyzési kérelem iktatásának időpontjához (ex tunc) kapcsolja. A bejegyzés jogkeletkeztető hatályához kapcsolt a telekkönyv alapján és jóhiszeműen szerző harmadik személy jogvédelme, amely ugyancsak lényegi dogmatikai különbséget hordoz a többi rendszerrel szemben, amelyek ezt a jogvédelmi hatást nem ismerik, illetőleg nem érvényesítik.
Prugberger szerint a román jog is - szakítva a régi francia mintájú okirattári nyilvánkönyvi rendszerrel - "az Erdélyben működő korábbi magyar, illetve germán típusú konstitutív bírósági telekkönyvi rendszert tette általánossá az újonnan megalkotott ingatlan-nyilvántartási rendtartásban.[1]
Franciaország a szabályozási mintát, típust adó[2] ország az ún. konszenzuális jogügyleti rendszerek körében, így a nyilvánkönyvi bejegyzések hatálya tekintetében is. A francia Code Civil jogdogmatikai koncepciójának logikus folyamányaként kizárt egy a konstitutív joghatállyal bíró ingatlan-nyilvántartási rendszer. A francia jog szerint a dolgokra vonatkozó jogátszállás magával a megegyezéssel, és azzal egyidejűleg átszáll a megszerzett dolgon.
A francia, illetőleg a francia jogi hatás alatt álló nemzeti jogrendszerek, így különösen az olasz, a portugál, a belga, a luxemburgi jogok megelégednek a felek megegyezésével a jogátszállás tekintetében, nem követelik meg sem az átadást, sem a nyilvánkönyvi bejegyzést a jogátszálláshoz. Nincs ennek megfelelően nyilvánkönyvi bejegyzési kényszer sem. A létező ingatlan-nyilvántartás tárgya nem - a telekkönyvi betét által jelképileg megjelenített - önálló ingatlan, hanem maga a jogváltozást bizonyító okirat. Így a tulajdonjog átírására (transcriptio; Überschreibung) az átírási regiszterben (Transkriptionsregister) maguk az okiratok, és nem az ingatlanra vonatkozó jogok kerülnek, illetőleg a teherjogok tekintetében a bejegyzési regiszterbe (Inskriptionsregister) ugyancsak az okiratok és nem a jogok kerülnek beírásra (inscriptio; Einschreibung). Az okirat-regiszterbe történt átírásnak , illetőleg a bevezetésnek deklaratív joghatálya van.
Ezekben az államokban az okirattári bevezetésnek (Einschreibung) átírásnak (Überschreibung) jogalakító hatása önmagában nincs, így különösen nincs hatálya az elidegenítő, illetőleg a jogszerző között, de részben van joghatása harmadik személyek felé, egyfelől a nyilvánosságra hozatal tényében, másfelől a nyilvánosságra hozatalhoz részben deklaratív joghatály, azaz jogérvényesítést lehetővé tevő, kizáró jogi hatály is kapcsolódik. A francia jogban például ennek megfelelően különböztetni kell a tulajdon átszállása ("transfer"), illetőleg annak joghatálya ("opposabilité") között. A szerződés alapján a jogi hatás beáll átírás nélkül is a szerződésben részes felek között, de nem áll be harmadik személyek felé.
A francia jog valójában a nyilvánkönyv hatályánál a középkori Kölnben megalkotott "libra traditionum", illetőleg a "libra obligationum" kettős nyilvántartásából kifejlődött jelzálogkönyvek elveit vette alapul. Az okirattárba való bevezetésnek "inter partes" nincs anyagi jogi hatálya, azonban a rangsor és a ranghely hatálya, illetőleg a bejegyzés deklaratív hatályának elemei érvényesülnek.
A jogátszálláshoz nincs szigorú alakiság előírva az okiratok tekintetében, kivételt képez Elzász-Lotharingia, ahol a szerződéses megállapodást inkorporáló okiratot annak kiállításától számított 6 hónapon belül közjegyzői okiratba kell foglalni, különben kiállításának időpontjára visszahatóan semmissé válik. Ezt a szabályt sokan a német telekkönyv intézményének fenntartására vezetik vissza. A valóság azonban ezt a vélekedést nem támasztja alá, hiszen a polgári anyagi jogot a code civil adja, továbbá - a két világháborút követő rövid átmeneti időszakot leszámítva - a bejegyzés konstitutív hatálya, illetőleg a telekkönyvi közhitelességi szabályait kivették a nyilvánkönyvi hatások közül jogalkotási folyamatban.[3]
Azokban a jogrendszerekben, amelyek a római jog modelljét fenntartották a maga egészében, az ingatlan dolog tényleges átadása szükséges a jogátszálláshoz. Ide sorolható a spanyol jog, illetőleg - bármily meglepő - részben és közvetetten a magyar jog.
A tradíciós rendszerek lényegi eleme, hogy a jogváltozásban való megegyezésen, azaz a konszenzuson felül szükséges az ingatlan dolog átadása, főszabályként tényleges birtokba adása is a jogátszállás létrejöttéhez. A spanyol jogban az ingatlan átadása az ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzéssel azaz jelképi átadással nem teljesíthető. A jogátszálláshoz vagy a tényleges birtokbaadás, vagy az átruházást inkorporáló közjegyzői okirat átadásával, tehát jelképileg történik.
A nyilvánkönyvi bejegyzésnek "csak" deklaratív hatálya van, azaz a jogszerző és harmadik személyek viszonylatában van joghatálya, de nincs az elidegenítő és a jogszerző között.[4]
A bejegyzés tárgyát képező jogok átszállásához szerződéses megegyezés ("deed") és az aláírt okirat jogszerzőnek átadása ("delivery") szükséges. A jogszerző választhat a "Deeds-Register"-be történő fakultatív, valójában konfirmatív, megerősítő átírás, illetőleg a "Tittle-Register"-be való konstitutív joghatályú bejegyzés között. A "Deeds Register" valójában kronológiai sorrend szerint vezetett okirattár, lényegi joghatás nélkül. A jogváltozás bevezetése ebbe a regiszterbe csak a bejegyzett és tényleges jogosult elidegenítő fél, nem publikált rendelkezései ellen nyújt védelmet. A védelem tehát a nyilvánkönyvi jogelőddel szemben áll be, a nyilvánkönyvi előző az okirattárba be nem vezetett rendelkező jogügyleteiben foglalt jogosultságokra nem hivatkozhat a jogszerző féllel szemben. Nem érvényesül azonban a nyilvánkönyv alapján szerző és bejegyzett harmadik személyek jogvédelme az anyagi jogosulttal szemben. Ennek megfelelően szokásos az ingatlanügyletekben az esetlegesen fellépő károkkal szemben a megszerzendő jog - hosszú, gyakran harminc negyven évre viszszatekintő, az átruházó okiratok megszakítatlan láncolatát felölelő beszerzése, bizonyítása, így a jog biztosítása ("title-insurance"). A tittle-insurance valójában az okirattári funkciók fakultatív bizonyító erején alapul.[5]
A jogi modell 1858-ból, egy Ausztráliában dolgozó angol gyarmati hatósági állatorvos "találmányából származtatható". A modell egyediségét az adja, hogy az ingatlanra vonatkozó jogátszálláshoz nincs szükség a felek megegyezésének, konszenzusának írásba foglalására sem. A jog keletkezése egyedül az állami hatósági aktuson, nevezetesen a jogkeletkeztető bejegyzésen nyugszik és alapul. Az elidegenítő fél kiállít egy az átruházásról szóló memorandumot ("memorandum of transfer") és kijelenti, hogy az ingatlanának tulajdonjogát átruházta a szerző félre. Ennek alapján a bejegyzéssel keletkezik a jog, függetlenül az elidegenítő jogügylet érvényességétől, illetőleg érvénytelenségétől. Ez a rendszer érvényesül Kanadában, Új-Zélandon, Ausztráliában.[6]
A bejegyzés anyagi jogi hatálya csak azokban a nemzeti jogrendszerekben vert gyökeret, ahol a dologi jogok jogügylet átszállásának rendszere a megegyezést és dolog átadását követelte meg a jogok jogügyleten alapuló átszállásához. Ezen belül a német BGB a feleknek a jogátszállásra vonatkozó kötelezettségvállalásától (kötelmi ügylet) elkülönítette és önálló ügylettként definiálta a szerződő feleknek az jogátszállására vonatkozó dologi megállapodását, mint teljesítő ügyletet (dologi ügylet), amelyen az intabulatio alapult, és az intabuláció időpontjához kötötte a dologi jogok keletkezését, változását, megszűnését.
Más - mint például az osztrák, svájci, szlovén, horvát - anyagi telekkönyvi rendszerekben a jogcímen alapuló kötelmi megegyezés, mint alapügylet és az intabulatio-t alapozó szolgáltatás, mint teljesítő ügyleti mozzanat, az ügyletegység keretein belül maradt, részleges, az érvényes jogcímtől függő jogalakító hatállyal.
Ezekben az országokban nyert a nyilvánkönyvi bejegyzés jogkeletkeztető (konstitutív) hatályt, jelentősen túllépve - az anyagi nyilvánosság kettős tartalmának kiépítésével - a teljesítő ügyletet meg nem követelő jogrendszerek megoldásain.
A bejegyzési elvet a magyar magánjogban - eltekintve most az Országbírói Értekezlet 1861. évi határozatától - először a Polgári Törvénykönyv 1900. évi első tervezetének 525. §-a mondta ki. Telekkönyvezett ingatlan tulajdonát élők közti átruházás alapján csak telekkönyvi bejegyzéssel lehet megszerezni; ugyancsak más (korlátolt) dologi jogot (idegen dologbeli jogot) ily ingatlanon rendszerint csak telekkönyvi bejegyzéssel lehet alapítani (konstitutív hatályú bejegyzések). Ez az ún. telekkönyvi bejegyzési elv, amely csak a dologi jogok körére terjed ki. Ennek megfelelő a telekkönyv funkciója is, nevezetesen, hogy az az ingatlanra vonatkozó dologi nyilvános könyve.
A klasszikus telekkönyv az ingatlanra vonatkozó dologi jogok keletkezése, módosulása és megszűnése kapcsán egyszerre vállalata fel az anyagi magánjogból fakadó kettős követelmény érvényre juttatását, a nyilvánosságot és a jogalakító hatást. Ez a kettősség a bejegyzési hatály alapján a nyilvánosság megkettőződött jelentésben is megjelent, nevezetesen a formális nyilvánosság mellett az anyagi nyilvánosság joghatásának kiépülésében. "Ezzel az ún. bejegyzési elvvel összefüggésben "a nyilvánosság alapelvének (Publizitätsprinzip) alkalmazásával válnak a dologi jogviszonyok felismerhetőkké, közhitelűekké,... csak azok a jogok dologi hatályúak, amelyek a telekkönyvbe szabályszerűen bejegyezzék. Ezért bír a telekkönyv a hitelesség jellegével, amelynél fogva,... annak tartalmát olyannak kell tekinteni, mely jogilag igaz és az ingatlan-forgalomra nézve kimerítő".[7]
Az anyagi magánjog dogmatikai rendjének megfelelően kiépülő telekkönyv anyagi joghatásai is előbbi kettős feladatnak alárendelten alakultak ki, nevezetesen a formális nyilvánosságnak alárendelt - eljárásjogi - bizonyítóerő hatásban, illetőleg az - anyagi jogi - konstitutív és közbizalmi joghatásban.
A bejegyzési elv, annak kettőssége ellenére a telekkönyvi rendszerekben meghatározóan anyagi jogi. A telekkönyvezés tárgyi körének kitágulásával, a kötelemi jogok körére kiterjesztett ún. fakultatív telekkönyvezéssel megjelent másodsorban egy részben eljárásjogi hatás is, a jogérvényesítést lehetővé tevő, illetőleg korlátozó, esetleg kizáró joghatás, amit a szocialista telekkönyvi irodalomban - kissé félreérthetően - a bejegyzés deklaratív, kinyilvánító joghatályaként határoztak meg. Ez a joghatás a kötelmi jogok körében érvényesült, illetőleg érvényesül mind a mai napig.
Azzal, hogy a későbbi telekkönyvek a dologi jogok nyilvántartásán kívül a fontosabb kötelmi jogokat, jogilag jelentős tényeket, körülményeket is a bejegyzési elv körébe vonták, megváltoztatták a bejegyzési elv eredeti tartalmát. A kibővült bejegyzési kör alapján a bejegyzési elv korlátozott tartalmúvá, illetőleg megváltozott tartalmúvá vált annyiban, amennyiben csak az a jog jegyezhető be, tény jegyezhető fel, amelyet jogszabály rendel el bejegyezni, illetőleg a bejegyzés csak korlátozott körben maradt a jogváltozás feltétele, a kötelmi jogok, tények, körülmények körében ilyen hatással nem bírt és nem bír ma sem.
A bejegyzés részelemeként megmaradt a határozottság (specialitás), amely alapján a bejegyzés a jogváltozást csak akkor idézi elő, ha a jogosultság alanyát, tárgyát és tartalmát úgy jelöli meg, hogy e tekintetben semmi kétség se támadhasson. A bejegyzési elvvel tárgyi kapcsolatban áll a törvényesség (legalitás) követelménye, amely szerint csak a jogszabályban hatáskörrel és illetékességgel bíró állami szerv által, a jogváltozás törvényes előfeltételeinek megállapítása alapján kerülhet sor bejegyzésre, így nyilvánkönyvi változásra a benyújtott kérelem és okirat alapján.
A Magyar Általános Polgári Törvénykönyv Tervezetének indokolása szerint[8] szerint ilyen szabályra nincs szükség. A tervezet szerint ugyanis az kérdés, hogy mely időpontban történik a dologi jogok megszerzése és a bejegyezhető kötelmi jogok dologi joghatályának beállása, csak azokra nézve bír gyakorlati jelentőséggel, akiknek javára az illető ingatlanra vagy jogra szintén történt valamilyen bejegyzés.
Az intern jogviszonyokban, azaz akiktől vagy akikkel szemben az adott jogszerzés bekövetkezett, a szerződés megkötésének idejétől kezdve állnak be a joghatások, így a jogosultat az ún. kötelmi jogosultság is minden tekintetben védi. Az extern viszonylatokban, így különösen az ingatlan forgalomban fellépő ún. jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személy pedig nem érvényesítheti a saját javára azt, hogy a bejegyzés valamely korábbi időpontban még ment végbe.
A Tervezet előkészítését megjelenítő "főelőadmány" azonban fenntartandónak vélte a Telekkönyvi rendtartás 61. §-a szerinti szabályát, az alábbi indokolással: "a bevezetés maga nem a felek ténye, és arra nekik közvetlen ingerenciájuk nincs, ami kívánatossá teszi, hogy ennek ellensúlyozásául a bejegyzés hatálya arra az időpontra vissza vonatkoztathassék, amelyben a felek közvetlen ingerenciája a bejegyzés kieszközlése körül véget ért."
Egyetértőleg kell hozzátennünk, a bejegyzés valóban nem e felek hatókörébe tartozó jogi aktus, de "jogilag" még bele tartozik a jogátszállást alakító cselekménysorozatba. Helyes ezért a jogátszállás folyamatát időben a bejegyzés kérelmezésének nyilvánkönyvi beérkezésének időpontjával lezárni, és a bejegyzést ebben az időben létrejöttnek tekintetni. Ellenkező esetben a jogátszállásnak, a jogváltozás létesülésének időpontja a felek rendelkezési jogán és hatókörén kívül álló jogi ténytől függne, illetőleg attól válna függővé, továbbá annak időpontja kitolódnék.
A bejegyzések hatályosulására, illetőleg annak időpontjára vonatkozó szabály ilyen megfontolásból bekerült az Magánjogi Törvény Javaslat 922. §-ába. Ezért Mtj. 922. §-a szerint a ranghely ahhoz az időponthoz igazodik, amikor a kérelem a telekkönyvi hatósághoz megérkezett.
A bejegyzések hatályosulása a telekkönyvi rendtartásról szóló 1855. december 1-jei rendelet 61. §-a szerint: "A telekkönyvi bejegyzés hatályossága azon időponttól kezdődik, amelyben az azok teljesítése érti a szabályszerűleg felkészített kérvény a telekkönyvi hatóság iktató hivatalába megérkezett." Ez azt jelenti, hogy a ranghely nem mindig attól az időponttól számít, amikor az adott jog bejegyzése iránti kérvény beérkezik az iktatóba, hanem egy korábban beérkezett bejegyzés rangsorához is igazodhat. Ilyen eset áll fenn, amikor a ranghely - közvetlenül, illetőleg közvetve - előzetesen biztosítva van vagy a törölt jelzálog fenntartott ranghelyével rendelkeznek.
A 2300/1929. IM rendelet 27. §-a alapján a telekkönyvi kérvények iktatókönyvi számának sorrendjéhez igazodik a ranghely, feltéve ha utóbb a telekkönyvi hatóság a kérelemnek helyt ad. A két rendelkezés között az eltérés nem lényeges, mivel a beérkezés sorrendjében iktatják be a beadványokat. A kérelmeket nem lehet hiánypótlásra visszaadni, ezért csak az a kérelem kap ranghelyet, amely alkalmas a bejegyzésre.
A 42100/1904. IM rendelet, melyet más néven járásbírósági ügyviteli szabályok, tartalmazza a részletes szabályokat a beadványok érkezésére vonatkozóan. A 113. § szerint a postán érkezett vagy a gyűjtőszekrényben reggel kilenc óra előtt talált iratokat a 9 óra után érkezett iratok előtt kell beiktatni. A déli egy óra után érkezett iratokat csak a következő napon iktatják be, de akkor minden más irat előtt előnyt élvez.
A II. világháború előtti magyar magánjog - a külön dologi ügylet, az elkülönült telekkönyvi szolgáltatás melletti érvelése ellenére - sem a bejegyzés időpontjához kötötte az ingatlanra vonatkozó dologi jogok keletkezése időpontját. A nyilvánkönyvi bejegyzés konstitutív hatályát és a bejegyzett jog hatályosságát - főszabályként - nem választotta el egymástól időben, hanem ellenkezőleg összekapcsolta. Ennek okát a telekkönyvi joghatályok konzisztenciájában kell látnunk. A bejegyzési hatály és a jogok hatályosulásának elkülönülése csak az anyagi jog által kifejezetten megengedett esetekre következhetett be, nevezetesen a telekkönyvben eszközölt ranghely-biztosítási esetekre.
Tímár Sándor a telekkönyvi bejegyzés visszaható hatályát a materiális konszenzustól elkülönült ún. formális konszenzushoz, azon belül a bejegyzési kérelem időpontjához köti. Tímár szerint "helyes azonban ezt a folyamatot időbelileg a bejegyzés kérelmezésének időpontjával lezárni, és a bejegyzést ebben az időpontban létrejöttnek tekintetni, mert ellenkező esetben az átadásnak, következésképpen a jogváltozás létesülésének időpontja a feleken kívül álló okból kitolódhatnék."[9]
A bejegyzési határozat időpontjához ex nunc kapcsolt jogkeletkezési hatály egyfelől a nyilvántartási bejegyzési igény, illetőleg a ranghely hatálya sajátos, általam nem követett, illetőleg a nyilvántartási törvény által sem követett értelmezésén, másfelől a felek privátautonómiája, ezen belül a felek rendelkezési jogának figyelmen kívül hagyásán alapul, egyben - rejtetten - már-már anyagi jogerőt tulajdonít a nyilvánkönyvi bejegyzésnek. A koncepció rejtetten a bejegyzésnek önálló, mindentől független joghatályt kölcsönöz. Mindamellett függetleníti a jogok keletkezése felőli féli rendelkezési elvet a jog keletkezésétől, illetőleg az államot beviszi a jogot alapító felek anyagi jogviszonyába, hármassá kibővítve azt.
A tulajdonjog jogügyleten alapuló átszállása ügyletegységi modell mellett inter partes létrejön a felek között a megegyezéssel, magának a bejegyzésnek ún. reálaktus jellege van, erga omnes teszi felismerhető a tulajdonjog intern viszonyokban bekövetkező megváltozását. Ebből következően maga a bejegyzés jogot nem keletkeztet valójában, reálaktusaként része a jogátszállás folyamatának. A bejegyzésnek sokkal inkább a külső proritási hatályok beállta szempontjából van jelentősége. Ha ez így van, akkor a bejegyzés időpontja helyett sokkal inkább a megegyezés időpontja lenne a megoldás a feltett kérdésre, amelyet viszont a nyilvánkönyvi rangsor elve itt is átír.
A kettős ügyleti tan esetén sem nyilvánvaló a nyilvánkönyvi bejegyzés ex nunc jogkeletkeztető hatálya, lévén az intabulatio a jogátszállásban való consensus-on túl a felek közötti megegyezésen alapul.
Összefoglalóan kijelenthető, hogy a klasszikus telekkönyvben a bejegyzés időpontja és a telekkönyvi (rang)sorszám közömbös a bejegyzések hatályosulása, így a ranghely szempontjából. A telekkönyvi bejegyzés keletkezése és hatályosulása az iktatókönyvi rangsorhoz kötődik főszabályként.[10]
A Polgári törvénykönyvet tulajdonképpen sem a telekkönyv, sem az ingatlan-nyilvántartás joghatályai nem foglalkoztatták különösebben, részletesebben.
A polgári törvénykönyv - mai szemmel már alig magyarázhatóan - nem vállalta magára, hogy meghatározza a telekkönyvi nyilvántartáshoz kapcsolt anyagi jogi hatályokat a maga teljes egészében, ehelyett élt azzal a kiutaló szabállyal, amely szerint a telekkönyv részletes szabályait külön jogszabály tartalmazza. Ennek okait a törvény megalkotásának időpontjában fennálló társadalmi szituációban kell keresnünk, ahol már az is eredményként rögzíthető, hogy sikerült átmenteni egyáltalán a jogintézményt.[11]
Az 1959. évi IV. törvény a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvének miniszteri indokolása a tulajdonjog szerződésen alapuló megszerzése esetére látszólag fenntartja a magyar magánjog megelőző szabályát, hiszen "a tulajdonjog megszerzéséhez a szerződésen felül a dolog átadását, ingatlan esetében pedig az átruházás telekkönyvi bejegyzését is megkívánja (tradicionális rendszer) 117. §".[12]
A miniszteri indokolás expressis verbis kimondja, hogy "nem tette tehát magáévá sem az úgynevezett konszenzuális rendszert, sem az egyes törvényekben ismert olyan kombinatív megoldásokat, amelyek szerint fajlagos dolgok tulajdonszerzéséhez az átadás is szükséges, egyedileg meghatározott dolgok megszerzéséhez viszont a kölcsönös megállapodás is elegendő. A javaslat értelmében tehát a szerződésből csupán az átadásra, illetve a telekkönyvi bekebelezési engedély kiadására keletkezik igény."[13]
A miniszteri indokolás nem rejti véka alá, hogy "A konszenzuális rendszer elvetése mellett szól továbbá a telekkönyvi bejegyzések konstitutív hatálya. A konszenzuális rendszer mintaképeként jellemezhető francia civiljog pusztán a jogátszállásban való megegyezést követeli meg a jogváltozás alapjául (Art. 1138. 1538., Code civil), az ún. kötelmi és dologi ügylet kettősségét nem ismeri. Ennek megfelelően a "nyilvánkönyvi bejegyzésnek" nincs jogkeletkeztető hatálya, a bejegyzés tárgya valójában nem is jog, hanem a jogváltozást korporáló okirat. A bejegyzéssel utólagos publicitási hatályok állnak be, amelyek a nyilvánkönyvben bízva szerző jóhiszemű szerzőt védik. Ehhez hasonlóan az olasz sem ismei a nyilvánkönyvi bejegyzés jogkeletkeztető hatályát, a francia rendszerhez hasonlóan korlátozott közbizalmi hatályok kötődnek a bejegyzéshez (Art. 1350. 0351. Codice civile).
A telekkönyvi, illetőleg ingatlan-nyilvántartási bejegyzés jogkeletkeztető hatálya azonban megtörik az ingatlan tulajdonjogának többszöri elidegenítése esetén, amikor az elsőként és jóhiszeműen birtokba lépőnek adja meg a bejegyzés igény prioritását a Ptk. 117. § (4) bekezdése. Ebben az esetben nem lehet a jog keletkezését a nyilvánkönyvi iktatás időpontjához kötni, hiszen a tulajdonjog a birtokba lépés alapján, abból következően keletkezik, ily módon legfeljebb a birtokbalépés kezdő időpontjával határozható meg a jog keletkezése.
A nyilvánkönyvi bejegyzés konstitutív hatálya azonban a Ptk.-ban csak a dologi jogok keletkezéséhez, de nem feltétlenül változásához, illetőleg megszűnéséhez kapcsolódik. A bejegyzéssel keletkező jogok változnak és megszűnnek nyilvánkönyvön kívül is. Ezt a gyengített konstitutív hatást kevésbé szokás hangsúlyozni a szocialista telekkönyv kapcsán, csakúgy, mint a telekkönyvi rangsorozat szigorú szabályának feloldását a szinte korlátlan hiánypótlási felhívásra jogosultságot teremtő, így a telekkönyvi önkényt eredményező eljárási rendjét.
A szocialista telekkönyvi rendtartás a bejegyzéssel keletkező jogok esetére a jog keletkezésének időpontját a prioritási hatályhoz, azaz a telekkönyvi kérvény és okirat telekkönyvi iktatásának időpontjához kapcsolja csakúgy, mint a klasszikus polgári telekkönyv.
A telekkönyvi rendtartásról szóló 54/1960. (XI. 27.) Korm. rendelet 1. §-a alapján az ingatlanra vonatkozó egyes jogokat telekkönyvi bejegyzés hozza létre. A telekkönyvi rendtartás 26. §-a, illetőleg a 2/1960. (XII. 25.) IM sz. rendelet 78. §-a alapján egy-egy bejegyzés ranghelyét, s ezzel a bejegyzések rangsorát az az időpont határozza meg, amikor a bejegyzés alapjául szolgáló kérelem vagy megkeresés a telekkönyvi iktatóhoz megérkezett. A bejegyzett jog, tény vagy körülmény a ranghelyet meghatározó és a bejegyzésből is kitűnő időpontban jön létre a konstitutív hatályú bejegyzéseknél, a deklaratív bejegyzés esetében pedig ettől az időponttól kezdődően fejti ki jogi hatását harmadik személyek irányában.
A telekkönyvi ranghely jelentősége Kampis György szerint is abban áll, hogy "a bejegyzett jog, tény vagy körülmény a ranghelyet meghatározó és a bejegyzésből is kitűnő időpontban jön létre (konstitutív bejegyzés esetében), illetőleg ettől az időponttól kezdve fejti ki hatását."[14]
A bejegyzések rangsorára irányadó időpont az lesz, amikor a bejegyzés alapjául szolgáló kérelem vagy megkeresés a telekkönyvi iktatóhoz megérkezik. Az érkezések időpontját tehát az iktatás rögzíti, így a bejegyzések rangsorára is alapvetően az iktatószámok sorrendje lesz az irányadó. Mindenképpen ki kell emelni, hogy nem a bejegyzések alapjául szolgáló okiratok keltétől, és nem azok elintézésének időpontjától függ a bejegyzések hatályosulása. A bejegyzések időpontjához kapcsolt jogkeletkezés önkényes lenne, mert a bejegyzések elintézésének munkafolyamata is kiszámíthatatlan.
A polgári jogban a jogok keletkezésénél a telekkönyvi hatályok kapcsán inkább a prioritási hatály kérdése vált ki rezonanciát. Eörsi szerint a prioritási hatály kérdése eldöntésénél az első kérdés, melyik legyen az a fázis, amelybe elérkezve, a konkurráló jogosultságok összevetendők egymással intenzitás és időbeliség tekintetében. Ha e fázis a szerződéskötés, akkor konzekvensek vagyunk a "kötelmi" felfogáshoz, de ekkor mindkét konkurrensnél a szerződéskötés idejét kell tekintetbe venni. Ha az átadás, akkor a dologi felfogásnak nyújtottuk e tekintetben a pálmát, de ekkor viszont a prioritás szempontjából teljesen közömbös lesz a szerződéskötések (a vindikációs jogosultságok keletkezésének) ideje. Hiába szerződött valaki korábban, ha más előbb lépett birtokba; a prioritás a tradíció mozzanatához fűződik és nem törődik a szerződéskötés időpontjával.[15]
A traditio azonban magánjogi tényállási elem, a megállapodásban részes felek közötti sajátos tevékenységkifejtés, az átadás a kötelezett részéről a jogosultnak, befejezetté téve a jogátszállást. A jelképi traditio a telekkönyvi szolgáltatással valósul meg, azaz, a telekkönyvi bejegyezhetőség lehetővé tételével, az ahhoz szükséges jognyilatkozatok megtételével. Ezek a cselekmények a telekkönyvi jogosult bejegyzési kérelmével zárulnak időben, amikor egyfelől a bejegyzési engedély, másfelől a bejegyzési kérelem időben lezárja a jelképi traditio-t.
A bejegyzési engedély kiadása szigorúan a telekkönyvi jogváltozásban érintett felek anyagi jogviszonyán belül értelmezhető, de maga a bejegyzési engedély eljárási cselekmény, amelyet követ a magánjogi követelmény teljesítése iránti újabb eljárási cselekmény a bejegyzési kérelem. A telekkönyvi bejegyzési kérelem már egy új jogviszonyban, egy a telekkönyvet vezető állam és a magánfél közötti közjogi jogviszonyban jelenik meg, illetőleg azt keletkezteti.
Az átadás ab ovo nem azonos a telekkönyvi bejegyzés, mint egy közjogi szerv aktusával, amely ezt az átadást regisztrálja. A jelképi tradíció teljessége, az intabuláció időpontjához fontos joghatások kapcsolódnak, így a jogváltozás beállása ex tunc hatállyal.
Szladits Károly szerint[16] "szabály, hogy - akár jogügyleti, akár másnemű szerzés esetében - a bekebelezést annak, aki ellenében az új jog szerzése történik (az ún. telekkönyvi előzőnek) kifejezetten meg kell engednie (tkv.-i rendtartás 119. §). A bekebelezési engedély a telekkönyvi bekebelezésnek eljárási, alaki előfeltétele, mely nélkül a telekkönyvi hatóságnak a bekebelezést nem szabad elrendelnie." A telekkönyvi bejegyzéshez a nyilvánkönyvi előző által kiadott bekebelezési engedély eljárási feltétel, és nem anyagi jogi norma. Ennek alapján a telekkönyvi előző engedélyének megkövetelése az ún. alaki megegyezésnek, a formális consensusnak lényege. Az alaki megegyezés minden telekkönyvi bejegyzés eljárási feltétele.
A telekkönyvi jognak a jogügyleti szerzéséhez, alapításához, átruházásához, terheléséhez az szükséges, hogy a jogot engedő és a jogot szerző fél a dologi jogváltozásban megegyezzenek. Ez a megegyezés valójában abban áll, hogy a jogot engedő fél a jogszerző részére a bekebelezési engedélyt kiadja, ez utóbbi pedig azt a telekkönyvi hatósághoz benyújtja. Ez a jogváltozás alapjául szolgáló dologi szerződés. A felek megegyezésének (a dologi szerződésnek) ezt a magánjogi kívánalmát nevezi Szladits a dologi megegyezés (materialis consensus) alapelvének. Ha nincs meg a beleegyezés a telekkönyvi előző részéről, akkor maga a bejegyzés érvénytelen.
Az alaki megegyezés elvénél fogva a bejegyzéshez elegendő a telekkönyvi előző engedélye és kérvénye. A jogszerző hozzájárulását a törvény feltételezi és azért külön kimutatását meg nem kívánja. Ha ily módon valakire az ingatlant átírták, de utóbb kiderül, hogy a jogszerző részén a szerzésnek valamely kelléke (pl. hatósági hozzájárulás) hiányzik; nem érvénytelen, hanem hatálya vesztett bejegyzéssel van dolgunk. Így kell tekinteni a helyzetet, mintha a jogszerző a jogot ideiglenes hatállyal megszerezte volna, de a szerzés utóbb visszahatóan megdőlt. Az ilyen teljesítést nevezi Grosschmid telekkönyvi, szolgáltatásnak.[17]
Az 1972. évi 31. számú törvényerejű rendelet egyfelől nem ad szabályt a bejegyzések anyagi jogi ranghelye, azaz a jogok hatályosulása tekintetében, csupán az eljárási értelemben vett rangsorra, mint ügyintézési sorrendre, a beadványok elintézésének sorrendjére utal, másfelől eltörli a nyilvánkönyvi bejegyzési engedélyt, mint a jogok bejegyzésének magánjogi alaki feltételét. Ennek alapján a felek szerződéses megegyezése alapján benyújtott nyilvánkönyvi bejegyzési kérelem alapján bejegyezhetővé válik minden olyan jog, amelynek bejegyzését nem kötötte feltételhez, illetőleg nem tiltotta meg kifejezetten a nyilvánkönyvi jogosult.
Az 1972. évi 31. számú törvényerejű rendelet körében a jogok keletkezésének időpontja, mint jogkérdés nem merült fel, egyáltalán a nyilvánkönyvi hatályok kérdésköre sem foglalkoztatta a szakirodalmat igazán.
A Ptk. ügyleti modellje korabeli értelmezésének megfelelően, az ügyletegység elve körében a nyilvánkönyvi bejegyzés reálaktusként nyert meghatározást. Ennek ellenére, hasonlóan a szocialista telekkönyvi rendtartás szabályához, a jogszabály rögzítette a nyilvántartási bejegyzés jogkeletkeztető, de nem jogváltoztató és megszüntető hatályát a megállapodáson, szerződésen alapuló egykori dologi jogok átszállása körében. A nyilvánkönyvi jogban még az emléke is eltűnt a nyilvánkönyvi szolgáltatást idéző jogosulti bejegyzési engedélynek, a jogváltozásban való megegyezést követően a bejegyzési kérelmet azonnal benyújthatta a jogszerző, kivéve, ha a nyilvántartási jogosult azt számára kifejezetten megtiltotta.
A nyilvántartási bejegyzési engedély, mint eljárásjogi bejegyzési feltétel jogalkotói elfelejtése a joggyakorlatban okozott uralhatatlan nehézségeket. A bejegyzési engedély hiányában eljárni jogosult új jogszerzők bejegyzéssel jogosulttá váltak annak ellenére, hogy a szerződési feltételek még nem is teljesültek.
A jogok keletkezésének időpontja és a nyilvántartásba vétel viszonya említést, a nyilvánkönyvi jog egészével együtt elemzést nem érdemelő kérdéssé vált.
Az új nyilvánkönyvi törvény alapvető változásokat hozott a nyilvánkönyvi jog alapjai tekintetében. Az új jogszabály kissé túllépve a Ptk.-án mindenekelőtt visszavezette a bejegyzési engedély, mint eljárásjogi bejegyzés feltételt. Egyértelműbbé tette a ranghely szabályát, kizárva főszabályként - szocialista telekkönyv által bevezetett korlátlan - iratpótlást a nyilvánkönyvi eljárásokban. A konstitutív bejegyzések időbeli hatályát a rangsor anyagi jogi jelentéséhez kapcsolta egyértelműen, meghatározva a jogok hatályosulásának sorrendjét.
A nyilvánkönyvi bejegyzéshez kapcsolt jogkeletkezés látszólag nem túl jelentős jogkérdés alapját a bírósági gyakorlat vetette fel. A Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiuma a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 1997. évi LXVI. törvény 33. §-ának (1) bekezdése alapján a Közigazgatási Bírák Országos Értekezletén felmerült aktuális jogalkalmazási kérdésekre - az egységes ítélkezési gyakorlat biztosítása érdekében - a következő véleményt alakította ki.
"Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 3. §-ának (1) bekezdése szerint egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek.
Az átruházáson alapuló tulajdonjogot az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti [Inytv. 3. §-ának (2) bekezdése], így a bejegyezni kért jog nem a kérelem földhivatalhoz történő benyújtásának napján, hanem a bejegyzéskor jön létre. Az Inytv. 25. §-ának (2) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárásban - a törvényben nem szabályozott kérdésekben - az Áe. rendelkezéseit kell alkalmazni, vagyis a bejegyzés tárgyában hozott határozatnak a határozathozatal helyét és idejét is tartalmaznia kell [Áe. 43. § (1) bekezdés d) pont].
A jogok és tények bejegyzéséről szóló határozatot a változásnak a tulajdoni lapon történő átvezetése után kell kézbesíteni [Inytv. 52. §-ának (1) bekezdése] és a bejegyzés megtörténtét és időpontját az okiraton és a bejegyzésről szóló határozat első példányán fel kell tüntetni [109/1999. (XII. 29.) FM rendelet a továbbiakban: Inytv. vhr. 92. §-ának (2) bekezdése]. Ugyanakkor a bejegyzésben fel kell tüntetni a beadvány iktatószámát és érkezési idejét [Inytv. vhr. 5. §-ának (2) bekezdése]."
A tanulmány valójában nem a bírósági véleménnyel, hanem az annak alapjául szolgáló igen figyelemre méltó és elhanyagolt megfontolással kíván foglalkozni.
A bejegyzésnek - a polgári törvényköny rendelkezéséből eredő - jogkeletkeztető hatálya körében felvetődő kérdés, mikor keletkeznek a jogok a bejegyzéssel. Elvileg három válasz lehetséges:
- a jog keletkezéséhez nyilvánkönyvi bejegyzés szükséges, következésképpen a jog a bejegyzés időpontjáig nem keletkezik, ennél fogva a jog a valójában a bejegyzéssel, és annak időpontjával kezdődik;
- a jog a bejegyzéssel az alapjául szolgáló okirat kiállításának időpontjára visszaható hatállyal keletkezik;
- a jog a bejegyzéssel, a bejegyzési kérelem iktatásának időpontjára visszaható hatállyal keletkezik.
1. A jog keletkezéséhez nyilvánkönyvi bejegyzés szükséges, következésképpen a jog a bejegyzés időpontjáig nem keletkezik, ennél fogva a jog a valójában a bejegyzéssel, és annak időpontjával kezdődik
Ezt a koncepciót teszi magáévá a Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának legutóbbi "Véleménye" is az egységes jogalkalmazói gyakorlat kialakítása érdekében, illetőleg a felszámolói bírói gyakorlat is így értelmezi a bejegyzés konstitutív hatályát.
Csőke Andrea[18] figyelemre méltó tanulmányában a kérdés szigorúan a felszámolási eljárás szempontjából vetődik fel, mégis ebből a szigorúan partikuláris szempontból von le általános következtetést a jogok keletkezése tekintetében. Nézete szerint "sem az Inytv., sem a Ptk. nem mondja ki a jog keletkezésére vonatkozóan a kérelem benyújtásának időpontjára vonatkozóan visszaható hatályt." A szerző álláspontja szerint továbbá "a kérelmek benyújtásának időpontja csak a bejegyzések rangsorát határozta meg, a bejegyzés azonban nem a kérelmek benyújtásának időpontjára visszamenőlegesen hozta volna létre a jogot". Az én olvasatomban egy dolog a jog keletkezése és annak időpontja és más dolog annak - különösen a felszámolási eljárásban - érvényesíthetőségi lehetősége.
A szerzőnek nem vitatható az álláspontja abban, hogy sem a Ptk. sem az Inytv. kifejezetten nem mondja ki a jog keletkezésére vonatkozóan a kérelem benyújtásának időpontjára vonatkozóan visszaható hatályt, mert a polgári törvénykönyv csakúgy, mint az ingatlan-nyilvántartási törvény semmit sem szabályoz sem közvetlenül, sem közvetve ebben a kérdésben. A teljességre törekedve azt kellene inkább mondani, hogy mind az anyagi, mind az alaki nyilvánkönyvi jog hallgat ebben a kérdésben.
Felületes szemlélő számára a bejegyzés időpontjához kapcsolt jogkeletkeztetési koncepció talán és részben a kettős ügylet elvén alapulhatna: nevezetesen az ingatlanra vonatkozó dologi jogok átszállása körében a kötelmi, illetőleg az ún. dologi ügylet kettősségén. E koncepció keretében a dologi ügylettel szállna át a dologi jog az új jogosultra.
A cégbejegyzés jogkeletkeztető hatályára utaló analógia nem állja meg a helyét ingatlan-nyilvántartási ügyben, mivel itt nincs mód a jogátszállásnál az iktatáshoz kapcsolt időleges felfüggesztő joghatás, illetőleg bejegyzéshez rendelt teljes joghatás megkülönböztetésére. A jog vagy keletkezik vagy nem.
Az ingatlan-nyilvánkönyvekben bejegyzési tilalom fűződik a felfüggesztő, illetőleg a bontó hatályú megállapodásokhoz. Ennek oka a nyilvánkönyvek közbizalmi és rangsorozat joghatásához köthető. Nem lehet olyan nyilvánkönyvi tartalom, amely egy későbbi időpontban beálló körülmény folytán minden további olyan feltétel nélkül megszűnik, amelyről a nyilvánkönyv alapján szerző legfeljebb a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalma alapján szerezhetne tudomást.
A cégbejegyzési eljárás során is a bejegyzés iránti kérelem iktatásával állnak be a cégbejegyzéshez fűződő joghatályok azzal, hogy a bejegyzés időpontjáig azok függő hatályúak, és a cégbejegyzéssel válnak azok véglegessé. Nem tehető meg ugyanis itt sem, hogy a jogalanyok jogalapító rendelkezési körébe eső ügyleteknek a "kezdeményezési jog" maradjon fenn, egyebekben önmagában az állami bejegyzési határozat generáljon jogállapot-változásokat.
A felszámolási eljárásban késve benyújtott hitelezői igény esetében sem a jog keletkezésnek kétségbe vonása a conclusio, hanem a jog érvényesítésnek a jog szigorú szabálya szerinti a kizártsága. Az a zálogjogos hitelező, aki a törvényes határidőn belül bejelenti hitelezői igényét, a nyilvánkönyvi bejegyzés késedelme esetén is a zálogjogos hitelező, mégpedig a nyilvánkönyvi bejegyzési kérelem iktatása szerinti időpontra esően. Nem állhat elő az a helyzet ugyanis, hogy az állam jobb keze (felszámolási bíró) nem csak, hogy nem tudja mit csinál a bal (nyilvánkönyvi ügyintéző), de az nem is érdekli. Konkrétabban fogalmazva egy és ugyanazon jog keletkezése és érvényesítése iránti ügyben és féllel szemben az állam egyik szervének jogsértő késedelme nem járhat az állam egy másik szervének erre alapuló jogérvényesítési igény elutasításával.
Az ingatlan-nyilvántartási igény és a bejegyzés hatálya
Az ingatlan-nyilvántartási igény, mint bejegyzési igény valójában a félnek nemcsak a jogkeletkezéshez szükséges állami jogalakító aktus iránti lépését igényli, hanem az állammal, mint a nyilvánkönyvet kötelezően vezető és annak igénybevételét kötelezően előíró közhatalommal szembeni közjogi jellegű, a megállapodó felek által - intern, azaz belső viszonylatban - már létrehozott jog publikálása, továbbá keletkezésének felülvizsgálata, és ezen alapuló elismerése iránti, továbbá ezen alapulóan harmadik személyekkel szembeni jogvédelmi igényét. A szerződő felek valójában a külső joghatályok, azaz harmadik személyekkel szembeni joghatályok belépését várják a nyilvánkönyvi bejegyzéstől.
Az állam csak a bejegyzési igény előterjesztése alapján lép jogviszonyba az annak alapítása felől rendelkező felekkel, nincs jelen a jogviszony keletkezésekor. A bejegyzési kérelem előterjesztésével, attól függően és csak annak keretei között keletkezik eljárási jogviszony a kérelmet előterjesztő felekkel, mégpedig a csakis a bejegyzési igényt előterjesztő felekkel. A nyilvánkönyvet vezető állam nem lép anyagi jogviszonyba a felekkel. Az állam és a bejegyzési igénnyel fellépő felek jogviszonya közjogi és nem magánjogi jellegű.
Az állami regisztrálás nem alakítja a megállapodó felek közötti jogviszony tartalmát, így az ebbe a körbe tartozó, a jogok és kötelezettségek keletkezésnek fakadását, beállását sem. Ennek a következménye a regisztráció, mint hatósági aktus kiegészítő szerepe a jogkeletkeztetésben: ahhoz kötődik, de a féli rendelkezésre hatóan.
A jogváltozást a bejegyző határozat időpontjára helyező koncepciónak a privátautonómia szabályát negligáló szerepében rejlik legnyilvánvalóbb gyengéje. A felek jogváltozást generáló akarati és nyilatkozattételi szerepe háttérbe szorul, amely már a polgári jogviszonyok alapstruktúrájának kikezdését jelenti. A bejegyzés jogkeletkeztető hatálya a megállapodásokon alapuló dologi jogok körében érvényesül. Ahhoz hogy ilyen joghatály egyáltalán belépjen, szükséges a felek megállapodása, ennek hiányában az anyagi jogi feltételek nem léphetnek fel.
A nyilvánkönyvi bejegyzés végett kibocsátott intabulációs nyilatkozatnak a ma hatályos anyagi jogszabály folytán vitatott az önálló ügyleti szerepe, sokak szerint az csupán reálaktus, befejezését képezi a felek által a megállapodásban generált jogváltoztató folyamatnak. Az ingatlan-nyilvántartási törvény viszont inkább a Ptk. egyik lehetséges koncepciója talaján áll, amely a kettős ügylet elvét vallja, a szerződéses megegyezésnek kötelmi hatályt ad, nevezetesen a telekkönyvi bejegyzésre való igényt egyfelől a szerződő féllel szemben, másfelől az állami hatósággal szemben. Az Inytv. ennek alapján, mint nyilvántartásba vételi alaki feltételt követeli meg a bejegyzési, illetőleg feljegyzési engedélyt. Ez utóbbi törvényi kitételből is következik, hogy a nyilvánkönyvi bejegyzés végetti jogosulti engedély nem csak a jogváltoztató hatályú ingatlan-nyilvántartási aktusoknál követelmény, hanem általában minden nyilvánkönyvi igény érvényesítésének egy eleme.
Az intabulációs nyilatkozat (felhagyás a tulajdonjoggal) akkor bírhat anyagi jogi hatállyal, ha kettős ügyleti struktúra alakul ki a jogügylettel alapított dologi jogok keletkezése tárgyában. Ha ez így lenne akkor sem az intabuláció egyedül és önmagában, hanem a felek konszenzusát kiegészítve hozza létre a jogváltozást.
Az új Ptk. koncepciója kapcsán le nem zárt dogmatikai vitától függetlenül is kimondható, hogy az anyagi jogi feltétel-együttesnek (konszenzus és bejegyzés) felel meg a bejegyzés visszaható jogkeletkeztető hatálya. Ebből az anyagi jogi követelményből következően elvileg még mindig két válasz adható a jogok keletkezésének időpontjára, az anyagi jogi feltételnek a legszigorúbban azonban csak egy felel meg: nevezetesen a jog a nyilvánkönyvi bejegyzéssel keletkezik, de a konszenzus időpontjára visszahatóan.
Ennek az anyagi jogi szabálynak feszül ellen a ranghely és rangsor szabálya, amely a nyilvánkönyv létezésének alapja, egyben legfontosabb rendező elve és ezért alapvető joghatálya. A nyilvánkönyvi ranghely hatálya anyagi jogi kihatású, a jog hatályosulásának, érvényesíthetőségének helyét definiálja a többi versengő vagy kizáró joggal. A ranghely kérdése is alapvetően a felek rendelkezési körébe esik, mégpedig azáltal, hogy mikor terjesztik elő a bejegyzési igényt, mikor kerül az be a nyilvánkönyvbe.
A ranghely szabálya ennek alárendelten és alávetve ehhez a féli rendelkezéshez köti a nyilvánkönyv jogalapító és jogérvényesítést megalapozó hatályát, nevezetesen a nyilvántartási igény előterjesztése időpontjához, azaz a kérelmek iktatási időpontjához. Mivel az extern joghatályok a publikálási igény megjelenésével beállnak, így kötődik a feleknek a jogalapításban való megegyezése a nyilvánkönyvi iktatás időpontjához is. Ennek alárendelten a rangsor szabálya miatt kell eltérnie a jog keletkezésének a bejegyzés alapjául szolgáló, a jogváltozásban való megegyezést korporáló okirat.
Van a koncepciónak a nyilvántartási joghatályokkal ütköző pontja is, nevezetesen a ranghely szabályával is ellentmondásban áll. A jogok hatályosulásának helyét a telekkönyvi rendtartás, az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok kivétel nélkül az alapul szolgáló kérelem iktatásának időpontjához kötik, és nem a bejegyzés időpontjához. A jogok hatályosulása azt jelenti, hogy azok más bejegyzés tárgyát képező jogokhoz képest mikor, illetőleg milyen sorrendben érvényesíthetők. Az anyagi jogszabály rendelkezése folytán a jogalakításban megállapodó felek azzal tesznek eleget a jogosultság létrehozásának, hogy abban megállapodnak és előterjesztik azt állami nyilvánosságra hozatal, illetőleg elismerés, de nem létrehozás végett. A jog létrehozása felől ők rendelkeznek, kizárólagosan és állami közreműködés nélkül.
A bejegyzési határozat időpontja meg sem jelenik a nyilványkönyvekben, csak a ranghelyet definiáló iktatási időpont. Ez dönt a jogok hatályosulásának, azaz egymással szembeni versenyük, érvényesíthetőségük, következésképpen keletkezésük kérdésében.
Az ingatlan-nyilvántartásban egy adott bejegyzés ranghelyétől, így hatályosulásnak helyétől nem lehet teljesen elválasztani annak keletkezését. Értelmetlen olyan szabály, amely alapján egyfelől van az adott jognak keletkezési időpontja és egyben attól eltérő hatályosulási időpontja. A bejegyzések ranghelyének és nyilvánkönyvi értelemben vehető keletkezési időpontjának egymással szinkronban kell állnia.
A ranghely-biztosító feljegyzések éppen ezen okból azok a kivételes esetek amikor a keletkezés és a hatályosulás elválik egymástól. A ranghely előzetes biztosításának értelme éppen abban van, hogy a jog későbbi alapítása esetére már előre lefoglalja annak hatályosulása helyét más jogokhoz képest. A tulajdonjog fenntartással eladás ténye, a jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása, a törölt jelzálog ranghelyének utólagos fenntartása egy későbbi időpontban keletkező jog hatályosulása helyét defeniálja. Minden más esetben a rangsor szabályának felrúgása a nyilvánkönyvi joghatályok kuszaságához vezet.
Ha a jog keletkezésének és a hatályosulásának időpontja elválasztott akkor nem tudni mire való az egyik hatály és mire való a másik. A törvényi szinten gerjesztett önellentmondás abban a gyakorlati skizofréniában manifesztálódik, amelyben a hatályosulás és a keletkezés egymást kizáró szerepet vesznek fel.
2. A jog a bejegyzéssel az alapjául szolgáló okirat kiállításának időpontjára visszaható hatállyal keletkezik
E megoldás hátterében az ügyletegység elvének azon interpretációja húzódik meg, amely szerint az ingatlanra vonatkozó adott dologi jog átszállása inter partes magával a megegyezéssel létrejön, a bejegyzés "csak" reálaktus, ami erga omnes, a külső hatályok beálltához szükséges.
Az okirat kiállításának időpontjára visszaható hatályú jogkeletkezés egyébként megfelel a felek rendelkezési elvének, hiszen a jog keletkezése felől az azt alapító felek a megállapodásukban rendelkeznek, az állami nyilvántartásba vétel a forgalom, a nyilvánosság számára szükséges aktus.
Ha azonban figyelembe vesszük, hogy a dologi jogok keletkezésének, változásának, megszűnésének egyik elválaszthatatlan anyagi jogi kelléke és lényegi sajátossága a nyilvánosság, és ennek a magánjogi követelménynek a nyilvánkönyvi bejegyzés tesz eleget, akkor már oldanunk kell a pusztán a féli konszenzushoz kötött jogkeletkezési időpontra vonatkozó előbbi megállapítást. A dologi jogokhoz kötődő nyilvánossági elvből levezethető nyilvánkönyvi bejegyzési kényszer az alaki bejegyzési elvben tükröződik.
Míg az ingatlanra vonatkozó mindennemű dologi jog már természeténél fogva mindig tárgya a telekkönyvezésnek, addig a kötelmi jogok közül csakis azokat lehet a telekkönyvbe bejegyezni, amelyeket a törvény bejegyezhetőknek tüzetesen megjelöl és ezeket is csak akkor, ha erre nézve a felek szerződéssel külön megállapodtak. A dologi jogot annak akarata ellenére is be lehet jegyezni, aki ellen irányul; a kötelmi jogokat mindenesetre csak akkor, ha a bejegyezhetőséget a felek külön kikötötték. Ennek oka abban rejlik, hogy a dologi jognak a természetével vele jár a mások ellen irányuló abszolút hatály, amelyet a telekkönyvi bejegyzés csak nyilvánosságra juttat. A kötelmi jog ellenben természeténél fogva viszonylagos, és rendszerint csak a telekkönyvi bejegyzés folytán nyer kihatást a szerződő feleken kívülálló más személyekre. Míg tehát a dologi jog a bejegyzés után is tartalmában változatlan marad, addig a kötelmi jog a bejegyzés folytán tartalmában módosul: más joggá válik, mint a be nem jegyzett kötelem, amihez természetesen a szerződő felek külön hozzájárulása szükséges.[19] Az okirat kiállításának időpontjára visszaható hatályú jogkeletkezési hatályt megalapozó elgondolás igazi nagy ellentmondása azonban nem a bejegyzési elvhez, hanem a rangsor, illetőleg a ranghely elvének szétveréséhez köthető.
Az alaki értelemben vett rangsor elv is értelmetlenné válik, hiszen a kérelmek ügyintézése rangsorának értelme veszik el, ha az ennek folytán átvezetett jogváltozások a nyilvánkönyvhöz képest főszabályként másképpen, más szabály, az okiratok kiállításának időpontja szerint hatályosulnak.
A nyilvánkönyvi joghatások lényege azonban a rangsor anyagi jogi értelemben tartalmához kapcsolódik, azaz a bejegyzett jogok hatályosulási rendjéhez. A bejegyzett jogok hatályosulásának leválasztása a nyilvánkönyvi rendszerről, egyszerre sérti az alaki nyilvánossági követelményt, másfelől az anyagi nyilvánossági joghatást, a nyilvánkönyvi közhitelesség tartalmát.
A jóhiszemű jogszerző védelme a nyilvánkönyvi tartalomhoz kapcsolt, így a bejegyzett jogosultak és jogok, illetőleg azok hatályosulási rendjéhez. A közhitelesség szabálya a jogok, illetőleg jogosultjaik fennállása, illetőleg fenn nem állása tekintetében csak részleges joghatás lenne, ha az nem terjedne ki azok hatályosulási rendjére.
A dologi jog, a jogátszállásban való megegyezés időpontjához, az inter partes relációhoz kötött jogkeletkeztető hatállyal nem tud mit kezdeni. Ennél fogva ez az elképzelés nem is nyert teret.
Az okiratok keltére visszaható jogkeletkeztető hatály tehát egyfelől a rangsor és a ranghely, illetőleg a közhitelesség, továbbá bejegyzés összekapcsolt joghatályát törné ketté.
3. A jog a bejegyzéssel, a bejegyzési kérelem iktatásának időpontjára visszaható hatállyal keletkezik
A jogkeletkezés koncepcionális alapját a jogváltozásban való megegyezés elvének a nyilvánkönyvi bejegyzése elvvel szétválaszthatatlan összekapcsolása jelenti. Ez egyben megfelel az anyagi jog szabályának is.
A bejegyzési kérelem és a bejegyzés alapjául szolgáló okirat iktatásának időpontjára visszaható hatállyal keletkeznek a jogok, de nem az okiratok kiállításának időpontjára visszaható hatállyal, és nem a bejegyzéssel egyidejűleg.
A jogok az ingatlan-nyilvántartáson kívül módosulnak , illetőleg szűnnek meg a tulajdonjog kivételével. A tulajdonjog esetén is bekövetkezik a nyilvántartáson kívüli megszűnés, módosulás a jogszabályon, bírósági és hatósági határozaton alapuló tulajdonjog keletkezések körében. A magánjogi jogügyleten alapuló szerzések körében azonban az ingatlan-nyilvántartási törlés és bejegyzés feltételezi a jog megszűnését.
A jog keletkezése attól az időponttól fogva kezdődik, amelyben a kérelem és az alapjául szolgáló, egyben bejegyzésre alkalmas okirat a nyilvántartó hatóság iktató hivatalába érkeztek. Mivel a bejegyzés - a felek közötti megállapodáson túl - anyagi jogi kellékként a jog keletkezéséhez vagy érvényesítéséhez kapcsolódóan része a jogátszállás folyamatának, beletartozik a jogváltozásba.
A jogok átszállásának folyamata a felek megállapodását, a jogváltozást alapító megegyezését korporáló magánokiratok kiállításával veszi kezdetét, de a bejegyzési kérelem, mint jogvédelmi, illetőleg jogalakító igény időpontjával zárul le a felek rendelkezési hatókörében. Ezért kell a bejegyzéssel keletkező jogváltozást ebben az időpontban létrejöttnek tekinteni.
Ellenkező esetben, így például akkor, ha a jogok keletkezése, így különösen a jelzálogjogoké vagy a tulajdonjogé a bejegyzés időpontjával keletkezne, ez azt jelentené, hogy a jogváltozás megállapodó felek rendelkezésén kívül eső okból következne be, mintegy az állam, mint közhatalom részévé válna a magánjogi jogügyletben foglalt jogalapításnak. A szerződéses megállapodás keretében az állam nem jogalapító, nem rendelkező fél, nem terjesztheti ki háromoldalúvá a szerződés alanyi körét. Az állam ugyanis nem részese a jogváltozást generáló anyagi jogi jogviszonynak, csupán eljárási jogviszonyba lép az érintett felekkel, de akkor is csak abban az esetben, ha a felek élnek a bejegyzési igénnyel, mint rendelkezési joguk körébe eső jogukkal. Az állam "betolakodása" a jogalapító konszenzusba kívül esik a privátautonómia körén. Az állam szerepe a jogváltozásban a publikálási igény, mint egyben jogvédelmi igény érvényesítése során jelentkezik, az anyagi jog előírása folytán, de a felek rendelkezésének alávetetten. A jogváltozásnak kétségkívül anyagi jogi eleme bejegyzés, de a bejegyzés a kérelem, mint rendelkezési jog alapján lehetséges, ahhoz kötötten és annak rangsorában. A bejegyzés ranghelye nem a bejegyző határozat időpontja által meghatározott, hanem a bejegyzési kérelem és a bejegyzésre alkalmas okirat iktatásának rangsorában. Ha a bejegyzés időpontjától áll be a hatás, akkor a jogváltozás időpontja kikerül a felek rendelkezési köréből.
A bejegyzés időpontjához kötött jogkeletkezés egyben az ingatlan-nyilvántartási rangsor szabályát is áttörné. Függetlenítené a jog keletkezését hatályosulásának ranghelyétől. Ezért evidencia erejű az a következtetés, hogy a jogok keletkezése a bejegyzéssel, egyben a bejegyzési kérelem benyújtásának időpontjára visszamenő hatállyal értelmezhető. Egyben kifordítaná a Ptk.-nak a dologi jogok keletkezése körében fennálló, egyébként is sok sebből vérző dogmatikai struktúráját a kettős: külön kötelmi és külön dologi ügylet irányában, amelyet a Kódex megalkotói kifejezetten elkerülni igyekeztek.
Ezért rendelkezik az Ingatlan-nyilvántartási törvény 7. §-ában úgy, hogy "az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát - e törvény eltérő rendelkezése hiányában - a bejegyzés, illetőleg feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg." Ranghelyet csak kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték.
Van tehát szabálya az Inytv.-nek a bejegyzéssel keletkező jogok keletkezése időpontja tekintetében, a jogok keletkezésének időpontját az ingatlan-nyilvántartási törvény - kifejezett eltérő rendelkezés ellenében - hozzákapcsolja a jogok hatályosulása időpontjához.
A jogok hatályosulásának időpontját az Inytv. az anyagi jog szerinti féli rendelkezési elv és hatalmasság, illetőleg az állami elismerés időszempontja kiegyensúlyozott mérlegelése mellett határozza meg. A jogok hatályosulására vonatkozó valójába anyagi jogi szabály egyben meghatározza a jogok érvényesíthetőségi sorrendjét is.
4. Egyes nemzeti telekkönyvi rendszerek megoldásai
Az ingatlanokra vonatkozó dologi jogok jogügyleten alapuló keletkezése, módosulása, megszűnése körében a bejegyzés elvét érvényesítőn ún. telekkönyvi rendszerű országokban a telekkönyvi bejegyzés konstitutív hatálya egyfelől a jogváltozásban való megegyezés, az ún. konszenzus elvén alapul, másfelől azzal elválaszthatatlanul összekötött. Így a német BGB 873. §, 925. §-a, az osztrák ABGB 451. §-a, a svájci ZGB 626. §-a szerint a jogkeletkezéséhez egyszerre szükséges a jogváltozásban való szerződéses megegyezés, csakúgy, mint az arra alapuló és ahhoz kapcsolódó nyilvánkönyvi bejegyzés. Az anyagi jogi szabályok szerint a jogügyleten alapuló dologi jogok telekkönyvi bejegyzéssel keletkeznek, azonban nincs a bejegyzésnek önmagában jogváltoztató hatálya, nincs a telekkönyvi bejegyzéseknek anyagi jogereje.
Az osztrák, és annak nyomán a horvát, a szlovén, illetőleg ettől függetlenül de hatása alatt a cseh, szlovák, (és részben egyesek szerint) a svájci jog szerint a dologi jogok keletkezése, módosulása és megszűnése a nyilvánkönyvi bejegyzéssel a bejegyzési kérelem iktatása időpontjára visszaható hatállyal keletkezik, módosul és szűnik meg főszabály szerint. Az ok itt is ugyanaz, mint az egykori magyar telekkönyv tekintetében, nevezetesen a jogok hatályosulása a bejegyzésük végetti kérelem iktatási időpontjához kötődik, azaz a ranghely szabálya és hatálya köti a jog keletkezését a kérelmek iktatásához.
Az osztrák jog mintaadója volt az egykori magyar telekkönyvnek, illetőleg mintája az ún. közép-európai reformtelekkönyveknek is. Az osztrák jog, illetőleg az ennek hatása alatt kodifikált polgári törvénykönyvek, illetőleg telekkönyvi rendtartások szerint a bejegyzés keletkezteti ugyan a jogügyleten alapuló dologi jogokat, de a kérelem iktatása időpontjára visszaható hatállyal.[20]
Erich Feil[21] az osztrák telekkönyvi jogról írott könyvében ugyancsak fontosnak tartja kitérni a konstitutív hatály kapcsán a bejegyzés időpontja, illetőleg a jog keletkezésének időpontja közötti összefüggés tisztázására.
A cseh és szlovák ingatlan-nyilvántartási jogban[22] a jogok keletkezése nem a bejegyzés időpontjával, hanem az azok bejegyzése alapjául szolgáló okirat és kérelem iktatása időpontjára visszaható hatállyal keletkezik.
A lengyel jogban[23] sokak, köztük a szerző nagy meglepetésére telekkönyvi rendtartás lépett életbe. A meglepetés oka, hogy a telekkönyvi rendszer meghatározó, típust adó alaptulajdonsága a jogváltoztató hatály. Nos a lengyel polgári törvénykönyv - követve a francia code civil konszenzus elvét megalapozó rendszerét - általában nem ismeri a bejegyzési elvet. A tulajdonosnak mégis a telekkönyvi bírósághoz kell bejegyzés végett kérelmet benyújtania. (Art. 35. GBG).
A lengyel telekkönyvben a bejegyzésnek a tulajdonjog keletkezése, változása, megszűnése tekintetében nincs jogkeletkeztető hatása. A telekkönyvi bejegyzésnek főszabályként - fentiek okából - nincs konstitutív hatálya.
A dolgot az teszi a halandó számára még érdekesebbé, hogy ahol kivételesen mégis van jogkeletkeztető hatály, mint például a haszonélvezeti jog keletkezésénél, ott az a bejegyzési kérelem időpontjára visszaható hatályú. "[24]
Az egykori Jugoszláviában[25] 1992-ig hatályos - de ténylegesen csak az egykori Osztrák-Magyar Monarchia néhai területein - telekkönyvi rendszer az 1930. július 16-i telekkönyvi törvényen alapult, amely telekkönyvben a bejegyzés folytán keletkező jogok a nyilvánkönyvi kérelem benyújtása időpontjára visszaható hatállyal keletkeztek.
Szerbiában[26] 1992. november 25-én lépett hatályba az állami földmérésekről, kataszterről és az ingatlanokra bejegyezhető jogokról szóló törvény. A törvény 4. §-a alapján a jogok az ingatlanra vonatkozólag csak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel szerezhetők, vihetők át és szűnhetnek meg. A jogok keletkezése és hatályosulása a bejegyzés ranghelyéhez kötődik.
A svájci jogban[27] a bejegyzés jogkeletkeztető hatályának a kérelem iktatása időpontjára visszaható hatályáról is és annak ellenkezőjéről is olvashatunk. Heinz Rey szerint a jogok a telekkönyvi iktatás időpontjára visszaható hatállyal keletkeznek, változnak, szűnnek meg.[28]
A közép-európai jogszabályok körében különleges helyet foglal el a német jogszabály, mely szerint (BGB 879. §) nem a kérelmezés, hanem maga a bejegyzés szabja meg a ranghelyet. Csupán a kérelmezés és bejegyzés között, az eladó terhére beállított rendelkezési korlátozásokat nyilvánítják figyelmen kívül hagyhatónak (BGB 878. §). Böhringer szerint[29] viszont a svájci polgári anyagi jog szabálya szerint a dologi jogok jogügylettel alapított keletkezése, módosulása és megszűnése a telekkönyvi bejegyzéssel, és a bejegyzés időpontjával megy végbe.
A német jog fenti szabályának magyarázata talán a kötelmi ügylettől elkülönült önálló dologi ügylet önálló jogi hatására, a kettős ügylet tanára vezethető vissza. A német jogban az ún. anyagi megegyezés elve (materielles Konsensprinzip, bzw materielle Einigungsgrundsatz) az első, egyben egyik követelménye a jogok jogügyleten alapuló változásának, önálló szerződés (selbständiger Vertrag). A dologi megegyezés és kötelmi megegyezés különbözik abban, hogy a dologi megegyezés nem kötelezettség teljesítésére irányuló igényt teremt, hanem közvetlenül a dologi jogok alapítására, módosítására irányul. A bejegyzés hatályosulásának szabálya minden jel szerint visszavezethető arra is, hogy a német jog ismeri a jogváltozás bekövetkezését arra az esetre is, ha a telekkönyvi bejegyzésre megegyezés hiányában került sor.[30]
A kérelmezés jelentősége szempontjából a svájci [ZGB 972. §, (2) bek.], az osztrák (ABGB §§ 438., 440., GBG § 29.) valamint az "osztrák jogcsalád" (egykori Magyarország és Jugoszlávia utódállamai, cseh és szlovák ingatlan-nyilvántartási törvény [2. § (3) bek.] összes telekkönyve egyezik abban, hogy a dologi jogi változás a jogi ügyleti szerzésnél ugyan a telekkönyvi bejegyzéssel megy végbe, azonban a kérelmezés időpontjára visszaható hatállyal. Hasonló alapgondolatra, mint a telekkönyvi kérelmezés visszahatása, épül különben az "official search" eljuttatása utáni tizenötnapos ranghelygarancia angol rendszere.
A visszaható hatályú jogkeletkezés szerint jó okokkal támogatható a bejegyzés alapjául szolgáló jogcímre alapított konszenzus alapján fennálló kérelmezői váromány alapján.
Prugberger szerint[31] a román jog is - szakítva a régi francia mintájú okirattári nyilvánkönyvi rendszerrel - "az Erdélyben működő korábbi magyar, illetve germán típusú konstitutív bírósági telekkönyvi rendszert tette általánossá az újonnan megalkotott ingatlan-nyilvántartási rendtartásban. A tanulmány szerzője megjegyezi, hogy erre irányulóan más publikációk nem emelték ki a román anyagi nyilvánkönyvi jog e lényegi fordulatát a bejegyzések hatálya kapcsán.
5. A korlátozott konstitutívitás és az ügylet tanok lehetséges összefüggései
A jogátszállása rendjét az ügyletegység talaján kezelő magánjogi rendszerekben a bejegyzés jogkeletkeztető/változtató/megszüntető hatálya is problematikus lehet. Az ilyen rendszerekben ugyanis a jogügyletben foglalt joghatás beállásához a jogváltozásban való akarat-megegyezésen túl további szolgáltatás teljesítése nem feltétlenül szükséges inter partem. Az intabulatio-t lehetővé tevő telekkönyvi szolgáltatás, mint dologi ügylet. A dologi ügylet a dologi jogváltozást létesítő reálügylet, amely a jogváltozásra irányuló megegyezést és a nyilvánkönyvi bejegyzéshez szükséges átadást (derelictio-t) jelenti. Az átadás a teljesítést is jelenti kétségkívül, megteremeti a felek megegyezésén (intern reláció) alapuló jogváltozások harmadik személyek felé történő kinyilvánítását (extern viszonylat), de nem pusztán azt, hiszen a jogváltozás az ügylet természeténél fogva a megegyezésen túl további szolgáltatást is igényel a felektől, a dolog jelképi átadását, a nyilvánkönyvi bejegyzés feltételei megteremtését. Nem az átadás, a traditio alapítja a jogot, hanem a megegyezés és az átadás együtt. Ebből következően a jogügyletet feszíti szét a bejegyzés joghatályának magához a határozathoz való kötése, hiszen ezzel a jog keletkezése kikerül a felek ügylete értelmezési tartománya köréből, önálló, sőt a felek rendelkezési hatalmát kikapcsoló jogalakító hatást kapcsol a regisztratív hatalomhoz. Így vonja be a regisztráló állami közhatalmat e koncepció a jogügyletbe, részesévé téve a magánjogi anyagi jogviszonynak. A felek rendelkezésük körében állnak egymással anyagi jogviszonyban, amely a jogügylet körében magánjogi természetű.
A regisztratív állam velük közjogi jogviszonyba lép, kívül áll a jogügyleten, anyagi jogviszony köztük nem áll fenn, csak eljárásjogi. Az állam az ingatlan-nyilvántartási igényt bírálja el, a felek felé egyszerre hat ki eljárása, biztosítva a keletkeztetett jog védelmét és publikálását, de nem keletkeztetését.
Az állami funkció jogvédelmi és kinyilvánító, a jogalakító funkció a jogügyleten belüli, azaz a megegyezés és a jelképi átadás (intabulatio) együttesében következik be. Az állami regisztráció ezt a jelképes átadást ismeri el, nyilvánítja ki és részesíti védelemben. A felek megegyezésének és szolgáltatásainak felülvizsgálata alaki természetű, azaz nem következhet be annak az anyagi jog szabályaival való egybevetése és megítélése. Bekövetkezhet ez erre irányuló keresetre, ahol az érdemi ítéletben konstituálja a jogot a bíró, és akkor valóban az ítélettel és annak időpontjával keletkezik a jog, mert ekkor a vitatott jogot meg kell állapítani. A nyilvánkönyvi jogban azonban az állam érdemi, a felek jogügyletbe foglalt jogalapítását felülvizsgáló joggal nem bír, jogot a nyilvánkönyvi hatóság nem álapít meg, de megállapítja bejegyzésre alkalmasságát. A nyilvántartási igényt érvényesítő felek erre kérik, amelyhez kötötten, rendelkezésük keretein belül el is kell járnia. A nyilvánkönyvi felek nem jogmegállapításra kérik fel a nyilvánkönyvi hatóságot, bejegyzési kérelmük regisztrációra, alaki felülvizsgálatra irányul, nem pedig vitás jogban való érdemi döntésre.
A bejegyzés ex nunc, a bejegyzési határozat időpontjától beálló jogkeletkeztető hatálya valójában tehát nem állt fenn a magyar jogban soha sem, hiszen nem vette át a német jog kettős rendszerét.
6. Az elkülönült kötelmi és dologi ügylet tana, illetőleg annak összefüggése a nyilvánkönyvi bejegyzés konstitutív hatályával
A római jogban a régi ius civile-ben a jogátszállás tekintetében a súlypont nem a birtokszerzés módján, a traditio-n volt, hanem a traditio-t megelőző jogügyleten. A traditio csak akkor eredményezett tulajdonszerzést, ha az érvényes ügyleti jogcímen (causán) alapult, a traditio, azaz a dolog átadása csak egy érvényes jogügylet iusta cusa-ja volt, nem több.[32] A római jog nem ismerte a mai értelemben vett jóhiszemű birtokszerzés alapján való tulajdonszerzést.[33]
A klasszikus jogban - a teljesítésre kötelezettségvállalás és a tényleges teljesítés térbeli és időbeli elválására is tekintettel - még nem megy végbe traditio elkülönülése az alapügylettől, a kauzális megegyezéstől. A jogtudósok a traditio-t gyakorlati és nem elméleti nézőpontból szemlélték, nem absztrahálták az alapügyletből külön az "anaimus transferrendi domini"-it, hanem sokkal inkább a causa-hoz kapcsolódóan.
Benedek szerint azonban a jusztiniánuszi jogban változás megy végbe, és a tulajdonszerzés két elkülönülő részre esik szét: alapügyletre és traditio-ra, a traditio-t egyre inkább elkülönítik az alapul szolgáló ügylettől, a kauzától és szerződésnek kezdik tekinteni. A modern magánjogok dologi szerződés tana nem kerül kidolgozásra, ezt majd a pandekta-jogtudomány teszi meg. A traditio animusa (animus transferrendi dominii) pusztán a dolog tulajdonának átruházására irányul, nem követeli meg feltétlenül hogy az érintett felek egyetértsenek a konkrét ügyleti célban (mint pl. ajándék), de egyet kell érteniük a tulajdon átruházás tekintetében. Ezzel természetesen a konszenzus jellegét adó causa relatíve veszít jelentőségéből, valójában bizonyító szerepet kap a traditio tekintetében, azaz bizonyítja a traditio transferrendi fennállását.
A traditio-nak a kauzától való függetlenítését és önálló jogügyletként felfogását a bazilika-skolasztikák fogalmazták meg következetesen. Itt már nem lényeges hogy a felek között egyetértés és megegyezés legyen a konkrét jogügylet tekintetében, lényeges az átadás, háttérbe szorul a jogügyleti nyilatkozat. A bizantinusok számára a konszenzus valójában a traditio bizonyító eszközévé válik. Ez a felfogás a későbbiekben - elsősorban Savigny hatására - a pandekta-jogtudományban egyeduralomra jut. Ezzel azonosan Lenkovics szerint aláhúzza, hogy Savigny munkássága alapján a német pandektisztika ezt az elméleti konstrukciót feladva elszakította egymástól a szerzésmódot, mint dologi jogügyletet az alapul fekvő kötelmi ügylettől.[34]
A középkori közönséges jogban -ahogy a római jog a tulajdonjog átruházáshoz a birtok átadását (traditio) egy jogi ok (iusta causa) alapján követelte meg - e római jogi "modellen" alapult a titulus és a módus tana. A szerzési mód és cím megkülönböztetése Szladits szerint - bár Frank Ignác is említi Közigazság törvénye Magyar honban című könyvében - az optk. nyomán terjedt el jogunkban. A jogcím az a cél, amiért a dolgot átruházzák, a módus a traditio, ingatlannál a telekkönyvi bejegyzés.[35]
Eörsi szerint a római jogban az akarati megegyezés kényszerítő erejének gyengesége miatt, a szerződéses teljesülésének bizonytalansága miatt, a traditio sokkal inkább a szerződés teljesítését bizonyító eszköz volt, semmint a forgalom biztonságát fokozni hivatott jogi instrumentum. Mivel a traditio, a dolog tényleges (birtokba)átadása időpontjáig az ügylet sorsa is bizonytalan volt, a traditio joghatása egyszerre volt intern, azaz uralmi, illetőleg extern forgalmi jelentőségű.[36] A tulajdon csak a traditio-val szállt át. Két kötelmi igénnyel bíró jogosult között a traditio időpontja dönt. A francia jogban a traditio célja az, hogy mindenki számára felismerhetővé tegye a jog átszállását. A nyilvánkönyvi javaknál és jogoknál a nyilvánkönyvi átírás testesíti meg ezt a feladatot.[37]
Világhy szerint viszont nincs belső és külső jogviszony a dologi jogra irányuló szerződésben. A Ptk. 117. §-ának (2) bekezdése főszabályként a szerző oldalán az átruházásra irányuló szerződést vagy más jogcímet és a dolog átadását kívánja meg a tulajdonjog megszerzéséhez. A (3) bekezdés értelmében ingatlanra vonatkozólag az átruházás jogcímén felül a tulajdonosváltozás telekkönyvi bejegyzése is szükséges. Világhy szerint "Minthogy törvényünk a tradicionális rendszer alapján áll, a közös jogcím átadás, illetőleg a tulajdonjog bejegyzése nélkül nem tulajdonjogot, hanem csak követelést eredményez a tulajdonjog szolgáltatására..."[38]
Világhy szerint a szerződés (az LFB által adott jogértelmezés az élettársi kapcsolatra, mint nem nevesített szerződésre, BH 1337., 1237. sz. törvényességi határozatok) legfeljebb csak kötelmi jogcímet teremt a tulajdonjog szolgáltatásának követelésére, telekkönyvön kívüli tulajdonjog-szerzést azonban nem eredményez még a felek "belső jogviszonyában" sem.[39]
A kettős ügyleti tan talaján Világhy a dologi megegyezés elvét a szocialista telekkönyv alapelveként definiálja. "A dologi megegyezés elve abban áll, hogy a telekkönyvi jognak szerződés útján való megszerzéséhez a jogot engedő és a jogot szerző fél megegyezése szükséges. [54/1960. Korm. rend. (Trt. 23. §)] Ez a megegyezés abban jut kifejezésre, hogy a bejegyzést annak, akivel szemben az új jog megszerzése történik, kifejezetten meg kell engednie. [Trtv. 82. § (1) bek. e) pont.] Ezt a beleegyezést a telekkönyvi előző rendszerint ugyanabban az írásbeli szerződésben adja meg, amely magát a jogviszonyt létesíti. Nincs akadálya azonban annak, hogy az engedélyt külön okiratban adják meg. A telekkönyvi előzőnek ezt az engedélyét bejegyzési engedélynek (clausula intabulandi) hívjuk. A törlési engedély, mint bejegyzési engedély a telekkönyvi jogok jogügyleten alapuló törléséhez szükséges.[40] A szocialista telekkönyv a bejegyzési engedélyt kiterjesztett a nem telekkönyvi jogokra is.
A polgári törvénykönyv az átruházással való tulajdonszerzés szabályozásánál nem a konszezuális, hanem a tradícionális rendszert követi. A 117. § ennek megfelelően az átruházásra irányuló szerződésen vagy egyéb jogcímen felül megkívánja a tulajdonszerzéshez a dolog átadását, ingatlanra vonatkozólag a tulajdonjog telekkönyvi bejegyzését is. Az alaki követelményeknek is megfelelő szerződés tehát önmagában nem a tulajdonjogot, hanem csak követelési jogot ad a dolog átadására, illetve a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozat kiadására. A kötelezett az ingó dolog átadásával (birtokba adásával) a szerződést már teljesítette, és a jogosult a tulajdonjogot egyben meg is szerezte. Az ingatlant átruházó szerződés teljesítéséhez ezzel szemben a dolog átadásán kívül még szükség van az átruházó olyan írásbeli nyilatkozatára is, amely a telekkönyvi rendelet értelmében alkalmas a jogosult tulajdonjogának a bejegyzésére. Az ingatlannál tehát a dolog átadása nem esik feltétlenül egybe a szerződés teljesítésével, de a tulajdonjog bejegyzéshez szükséges nyilatkozat kiadása, vagyis a szerződés teljesítése sem vonja maga után a tulajdonjog megszerzését, mert ehhez még a tulajdonjog telekkönyvi bejegyzése is szükséges. Ennek érdekében a további lépéseket már nem a kötelezettnek, hanem a jogosultnak kell megtennie.[41]
Az ingatlan tulajdonjoga megszerezhető birtokba lépés nélkül is, ha a tulajdonosváltozást érvényes jogcím alapján a telekkönyvbe bejegyzik, telekkönyvi bejegyzés nélkül viszont a birtokba lépés érvényes jogcím mellett sem eredményez tulajdonszerzést.[42]
Szladits[43] a dologi ügylet és a kötelmi ügylet kettőségét az alábbiak szerint magyarázza. "Szerződéssel vállalt tulajdonátruházás kötelezettsége esetében ehhez képest fogalmilag mindig két szerződést kell megkülönböztetnünk: az egyik a kötelező kötelemi szerződés, a másik a teljesítő, vagyis a tulajdont átruházó (dologi) szerződés." Szladits említi, hogy Imling szállt síkra a szigorúan jogcímes dologi szerződés (a kötelező) és az átruházó ügylet jogi egysége mellett.[44]
Almási[45] megfogalmazásában a "dologi ügylet tana szerint a megegyezés csak kötelmi kötelezettséget létesít az átruházásra", míg a tulajdonjog az átruházás alkalmával száll át. Az átruházás új ügylet, a dologi jogváltozásra irányul. Más megfogalmazásban "a dologi ügyletek olyan cselekmények, melyek valamely dologi vagyonkörnek a változását közvetlenül eredményezik. Hatásuk abban áll, hogy az általuk megtestesítet akarat valamely nevesített dologbeli jogot, amelyben az eddigelé volt, kimozdít, esetleg másikba visz át, avagy dologi vagyonkörbe hoz hatályosan oly dologi jogot, mely eddigelé dologi vagyonkörben egyáltalán nem is volt."
Eörsi[46] szerint a birtokban, a birtokba adásban, a telekkönyvi bejegyzésben önmagában és önmagától semminemű jogi erő nem rejlik, a jogi erő származékos, a jogbiztonság igénye és annak következményéből fakad. "Az ingóknál a birtok, az ingatlanoknál a telekkönyv fontosságának a látszatvédelem érdekében való megnövekedése nemcsak a nem tulajdonostól való tulajdonszerzés megalapításában nyilvánul meg, hanem abban is, hogy a birtok átruházásnak, telekkönyvi átírásnak a fogalomképzésre mindig kész német jogtudománynak önálló, az alapul-fekvő megegyezéstől szinte teljesen független létjogosultságot, független jogi hatályt kezdett tulajdonítani."
Almási értelmezésében "a dologi szerződés tulajdonképpen két dologi ügylet mesterséges kapcsolata, az elidegenítő lemondó és a jogutód megszerző ügyletének összetétele.[47]
Szladits álláspontja szerint "Ma élő jogunkban a tulajdonátruházás szigorúan jogcímes szerződés. Nem elég, hogy a felek a tulajdonátruházásban valamely jogilag elismert jogcímre alapítsák, hanem az is szükséges, hogy ez a jogcím a valóságban érvényesen fenn is álljon, amikor a felek a tulajdonátruházó(dologi) szerződést megkötik."[48]
Szladits megfogalmazásában "A telekkönyvi jognak a jogügyleti szerzéséhez, alapításához, átruházásához, terheléséhez az szükséges, hogy a jogot engedő és a jogot szerző fél a dologi jogváltozásban megegyezzenek. Ez a megegyezés, mely gyakran nem is tűnik ki a telekkönyvi kérvényből, valójában abban áll, hogy a jogot engedő fél a jogszerző részére a bekebelezési engedélyt kiadja, ez utóbbi pedig azt a telekkönyvi hatósághoz benyújtja. Ez a jogváltozás alapjául szolgáló dologi szerződés. Ha ez a megegyezés nincsen meg, úgy az elrendelt bejegyzést perenkívüli eljárás útján nem lehet ugyan megtámadni, de a bejegyzés nem hatályos, vagyis magánjogilag nem idézi elő a jogszerzést. A felek megegyezésének (a dologi szerződésnek) ezt a magánjogi kívánalmát nevezzük a dologi megegyezés (materialis consensus) alapelvének. Ha nincs meg a beleegyezés a telekkönyvi előző részéről, akkor maga a bejegyzés érvénytelen."[49]
Tímár[50] - követve a magyar magánjogi uralkodó elméleti irányt - a dologi jogok jogügyleti megszerzésénél két szerződést feltételez, egyfelől egy kötelmi és egy dologi szerződést. Az átadásnak oka, causa-ja van (mint például adásvétel), ezek a traditio okát, célját, jogi alapját adják meg. Az átadás, vagyis a traditio adja a szerződés módját (modust). A szerző okfejtésében a dologi szerződés is két részből áll, egyrészt a dologi jogváltozásban való megegyezés (materialis consensus), másfelől az alakszerű bejegyzési engedély, és annak elfogadása (formalis consensus) jelenti a kettősséget.
Eörsi szerint a dologi ügylet tanának gyenge pontja, hogy "összetéveszti azt, hogy a traditio ténye adja meg a dologi jog szerzőjének a tényleges lehetőséget a rendelkezésre és azt a jogi hatást, amelyet a felek egymásközti viszonyában a megegyezés már létrehozott és aminek a traditio puszta ténybeli realizálása, de amely realizálás időpontjához - és itt az összetévesztés forrása - gyakran fűződnek bizonyos, az eredeti megegyezésből folyó joghatások"[51]
Az átadáshoz fűződő talán leglényegesebb jogi hatás a felek intern viszonylatában a kárveszélyviselés átszállása, amely mind az ingóknál mind az ingatlanoknál a birtokba helyezés időpontjával áll be. A feleken túli, mindenki felé irányuló extern viszonylatokban a nyilvánosságra hozatalon túl, a prioritás elérése a traditio célja. Ebből eredően vonja le azt a következtetést Eörsi, hogy "a traditio nem önálló ügylet, hanem csupán a forgalom számára jelzi a tulajdonjog átszállását, és ebből következően jogi hatálya is van harmadik személyek felé. Nem külön ügylet: helyettesítheti bírói ítélet, végrehajtás stb., amiből látszik, hogy csak realizálása a megegyezésnek. Nem a tulajdonjog átszállítója, hanem csupán az alapul fekvő megegyezéssel átvitt tulajdonjog átszállása során az az időpont, melyben egyes hatályok, különösen a harmadik személyekre tartozó külső hatályok átszállnak. Ingatlanoknál a bekebelezési engedély kiadása, mint dologi ügylet a tulajdonátszállásra közömbös szinte közömbös: a külső hatályok átszállásának időpontja széljegyzés, a veszélyviselésé általában a birtokbalépés."[52]
A traditio Eörsi meggyőződése szerint "a megkötött szerződés realizálása során az a (reál)aktus, amelyhez harmadik személyeknek igazodniuk kell. Jogi jelentőségű eszköz, amely felismerhetővé teszi és bizonyos korlátok közt hitelesen bizonyítja a valóságos helyzetet. A traditio, telekkönyvi szolgáltatás tehát nem külön ügylet, hanem egyik jogilag jelentős mozzanata a tulajdonátszállás folyamatának, amely folyamat az átruházó szerződés, mint jogügylet eredményeként indult meg."[53]
Lenkovics szerint a svájci és az osztrák jog az ügyletegység elve alapján, az alapügylet és az átadás szoros jogi egységén, elválaszthatatlanságán áll.[54] Lenkovics szerint a magyar jog - követve a svájci és osztrák jog modelljét - az ügyletegység elve alapján az alapügylet (jogcím) és az átadás (szerzésmód) szoros jogi összefüggésére és elválaszthatatlanságára tekintettel a kauzális rendszert követi. Lenkovics értelmezésében az ügyletegység elvéből következően az érvényes jogcímen alapuló megegyezés csak kötelmi követelést jelent, nevezetesen a dolog átadására, a nyilvánkönyvi bejegyzésre ad igényt."[55]
Az ügyleti tan magyarázatakor Szladitsnál "A dologi ügylet tana szerint a megegyezés csak kötelmi kötelezettséget létesít az átruházásra, míg a tulajdonjog az átruházás alkalmával száll át."[56] Ha ehhez hozzátesszük, hogy Lenkovics szerint is a nyilvánkönyvi bejegyzési elv "azt jelenti, hogy általában csak a nyilvántartásba vétel, a bejegyzés létesít, hoz létre az ingatlanokkal kapcsolatos fontosabb jogokat (konstitutív hatályú bejegyzések)"[57], akkor a kettős ügylet lényegéhez értünk, nevezetesen a kötelmi megállapodás alapján a jogátszállás az átadáshoz, a jelképi traditio-hoz, az intabulatio-hoz kötődik.
Most értünk a dologi szerződés, mint önálló ügylet és a nyilvánkönyvi bejegyzés összefüggésének megértéséhez. Ha nincs önálló dologi szerződés, akkor a nyilvánkönyvi bejegyzés jogkeletkeztető hatálya nem támasztható alá. Az ügyletegység elve alapján Eörsi szerint a jog már a megegyezéssel átszáll, az átadás csak a külső hatályok beállta szempontjából fontos.
Lenkovics álláspontja szerint "az ügyletegység elvéből következően az érvényes jogcímen alapuló megegyezés csak kötelmi követelést jelent, nevezetesen a dolog átadására, a nyilvánkönyvi bejegyzésre ad igényt". A nyilvánkönyvi bejegyzés konstitutív hatálya magyarázatakor azonban akaratlanul is aláhúzza a bejegyzést lehetővé tevő - tulajdont átvivő, a kötelmi megegyezést teljesítő megállapodás önálló ügyleti jelentőségét.
Kérdéses tehát, hogy az ügyletegység elve alapján fenntartható-e a nyilvánkönyvi bejegyzés jogkeletkeztető hatálya. A válasz annak Eörsi által követett értelmezésében inkább nemleges, hiszen a jogátszállásban csak befejező aktus az átadás, inkább harmadik személyek közvetíti a jogváltozást, de nem a jog keletkezését.
Lenkovics megfogalmazásában azonban az ügyletegységen belül elfér a bejegyzés részleges jogkeletkeztető hatása, mivel az egy ügyletben összekapcsolódik és egymást feltételezi a kötelmi és a dologi konszenzus mozzanat.
Valószínűleg ez felel meg jobban a Ptk. konstrukciójának is, amely érvényes kötelmi ügyleten alapuló nyilvánkönyvi bejegyzésnek együtt ad jogkeletkeztető hatályt. A Ptk. ugyanis nem ad jogkeletkeztető hatályt a nyilvántartási bejegyzésnek, hanem csak a meghatározott jogok keletkezésénél szabja feltételként a kötelmi megállapodást és a nyilvánkönyvi bejegyzést a jogok alapításához, illetőleg keletkezéséhez.
Így az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok és a telekkönyvi rendtartások ugyanúgy a Ptk.-val contra legem szabályozták a bejegyzés jogkeletkeztető hatályát, mert arra az anyagi jogszabályok valójában sohasem adtak semmiféle alapot. Nem véletlenül került az új ingatlan-nyilvántartási törvénybe az a szöveg, hogy az okiratba foglalt megállapodáson alapuló bejegyzés keletkezteti a megállapodáson alapuló dologi jogokat. Az anyagi jog ugyanis ennél többet nem enged. Az érvényes megállapodást korporáló okirat nélkül bejegyzett dologi jog nem keletkezik. Ebben az esetben a nyilvánkönyv tartalma jogsértő, helytelen, amelyhez azonban a nyilvánkönyv bizalomvédelmi joghatása, a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személy szerzését védő hatása a közhitelesség kapcsolódik.
Ennek a polgári törvénykönyvbeli szabálynak felel meg az új ingatlan-nyilvántartási törvénynek a bejegyzés hatályával kapcsolatos része.
7. A jelzálogjog bejegyzésének jogkeletkeztető hatálya és a polgári törvénykönyv (az anyagi jog szerinti alapítás és a nyilvántartási jogkeletkeztető hatály)
A Polgári törvénykönyv 262. § (1) bek. szerint ingatlanra vonatkozó jelzálogjog alapításához az erre irányuló szerződésen felül a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. A jelzálogjog, mint biztosítéki jog akkor keletkezik, ha a szerződésben foglalt követelés keltekezik.
Az ingatlan-nyilvántartási törvény (1997. évi CXLI. Tv. §-a; a továbbiakba Inytv.) a bejegyzés jogkeletkeztető hatálya körében rögzíti, hogy a megállapodáson alapuló jelzálogjog nyilvánkönyvi bejegyzéssel keletkezik.
A nyilvántartási bejegyzés - Ptk. által is általában adott, részletesebben az ingatlan-nyilvántartási törvényben taglalt szabálya - ún. konstitutív azaz jogkeletkeztető hatálya anyagi jogi hatály, csakúgy mint a jelzálogjog keletkezésének polgári törvénykönyvbeli szabálya is. Az Inytv. a nyilvánkönyvi bejegyzésnek a szerződéses jelzálogjog esetében jogkeletkeztető hatályt ad, a Ptk. a szerződéses jelzálogjognak "csak" az alapításához, de nem a keletkezéséhez írja elő anyagi jogi szabályként a nyilvántartási bejegyzést.
A Polgári törvénykönyv - modell értelemben biztosítéki fajtájú - jelzálogjog szabálya alapján a bejegyzéssel nem keletkezik a szerződéses jelzálogjog, ahhoz a követelésnek, mint alapjogügyletnek is létre kell jönnie. A szabály jelentősége a nyilvánkönyvi jóhiszemű szerzés szempontjából nagyon fontos, hiszen ennek alapján a nyilvántartásban bízva és ellenérték fejében jogot szerző személy nem hivatkozhat a jelzálogjog keletkezésére, és annak alapján a fennálló kielégítési igényre, hanem előbb bizonyítania kell a jelzálogjoggal biztosított követelés fennálltát is.
Az ingatlan-nyilvántartási törvény viszont - mintha függetlenítené a jog keletkezését az alapügyleti követelés létrejöttétől - a bejegyzéssel, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal együtt benyújtott bejegyzési kérelem benyújtásának időpontjára visszaható hatállyal keletkezteti a jelzálogjogot. A bejegyzésben a jogosult személye a nyilvánkönyvi közhitelesség szabálya folytán harmadik személyek felé a jogi pozíciója legitimált.
Az ellentmondás adott, hiszen a szerződéses jelzálogjogot a felek a nyilvánkönyvi bejegyzéssel már megalapították, a nyilvánkönyvi bejegyzéshez fűződő közhitelesség szabálya folytán az harmadik személyek felé a jog keletkezését tanúsítja, miközben az a követelés létrejöttének időbeli elcsúszása miatt az anyagi jog szerint még nem is keletkezett, sőt, talán soha nem is fog keletkezni, mivel a felek által a közöttük szerződésben foglalt követelések nem jönnek létre, a megegyezés ellenére sem. Az ellentmondás mögött a jövőbeli követelések biztosítása zálogjoggal, kérdése vetődik fel.
A szerződéses jelzálogjog a nyilvánkönyvi bejegyzéssel a Ptk. alapján alapított, de nem keletkezett, az Inytv. alapján viszont keletkezett, mégpedig a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal együtt benyújtott bejegyzési kérelem benyújtásának időpontjára visszaható hatállyal.
Az ellentmondó szabály alapján felmerül a kérdés, mi, illetőleg milyen jelzálogjog keletkezett a szerződéses jelzálogjog bejegyzésével, ha az alapul szolgáló követelés még nem jött létre.
Az alapítás és a keletkezés közötti anyagi jogi vákuum nyilvánvalónak tűnik. Az áthidaló válasz lehetne az üres vagy zérus összegű jelzálog, vagy a tulajdonosi jelzálog, utóbbin belül is a - német jogban ismert - az ún. eredeti tulajdonosi jelzálogjog. Előbbi lehetőségre adott válaszoknak nagyon fontos anyagi jogi jelentősége és főleg következménye van a ranghely fenntartása és az azzal való rendelkezés szempontjából.
A tulajdonos a harmadik személy javára bejegyzett zálogjogra, de a harmadik személy által - az alapügylet elmaradása, vagy teljesedésbe nem lépése miatt - fel nem töltött ranghelyen a saját tulajdonában lévő ingatlanon a zálogjog jogosultja lesz ex lege. Ennek alapján annak megszűnésekor újabb, az előző - tulajdonosi zálogjognál nem terhesebb mértékű - jelzálogot alapíthat, illetőleg fenntarthatja annak ranghelyét.
Ingatlan-nyilvántartási szempontból az eljárás nem különbözik a mai esettől, amikor ilyen tulajdonosi zálogjog nem keletkezik. Az anyagi jog szabálya alapján nem keletkezett zálogjog, de alapították és a nyilvántartásban deklaratív hatállyal olyan jogosult javára van bejegyezve, aki nem jogosult, illetőleg olyan összeg erejéig él, amely nincs. A közhitelesség törvényes vélelme szerint az ingatlan jelzálogjoggal terhelt, a jelzálog a bejegyzett jogosultat illeti meg. A jelzálog terjedelme tekintetében a helyzet egyszerű, hiszen az anyagi jog a jelzálog változását, megszűnését az ingatlan-nyilvántartáson kívüli hatállyal szabályozza. Utóbbi esetben mondhatnánk a látszathatály valóban csak ártatlan látszat.
A probléma gyakorlati és elméleti tekintetben is létező azonban abban a tekintetben, hogy az anyagi jog szerint nem keletkezett jelzálogot töröltetni kell ahhoz, hogy harmadik személyek felé is kinyilvánított legyen, ehhez pedig a jogosult hozzájárulása, törlési nyilatkozata és engedélye szükséges. A jogosult közreműködése esetén ez nem gond csak költség. A még nem keletkezett zálogjog ranghelyén azonban a tulajdonos újabb zálogjogot alapíthat, illetve annak ranghelyét fenntarthatja, ami arra utal, mintha csak nulla értékűvé vált volna a zálogjog, amit a törvényes egyéves határidőn belül újra fel lehet tölteni.
A zálogjog felélesztésében érintettek nyilvánvalóan a mögöttes jogok jogosultjai, akiknek nem mindegy, hogy egy sorral feljebb lépnek az anyagi jogi ranghelyen, vagy fixálódik pozíciójuk ott, ahol szerezték jogaikat. Az ő problémájuk igazán abból van, hogy az anyagi jog szerint nem keletkezett zálogjog törlése esetére is adott a ranghely megóvási lehetőség, amivel nekik nem kellett számolniuk eddig.
A zálogjog mai Ptk.-beli szabályának igazi ellentmodása azonban valójában abban van, hogy fenntartja a szerződéses jelzálogjog változására és megszűnésére a nyilvánkönyvön kívüli szabályt, amit viszont a ranghely fenntartó nyilvánkönyvi lehetőség fogalmilag kizár azzal, hogy az adott ranghelyen bármikor újraéleszthetővé teszi azt. A zálogjog tehát nem szűnik meg, csak átalakul a nyilvánkönyvben, végleges törléséig csak értéke pulzál a nulla és a meghatározott pozitív szint között. Igen nagy szám tehát a nulla a jogban is, ha zálogjogról van szó. Ezt majd egy másik tanulmányban bővebben kifejtjük. ■
FORRÁSMUNKÁK
[1] Prugberger Tamás: Szempontok az ingatlan-nyilvántartás EU-konform irányába ható újabb reformjához; Gazdaság és Jog, 2000. 6. szám 23-24. oldalak.
[2] Baermann: Neues franzözisches Grundbuchrecht; in AcP 1956; S. 155, 440, Denk: Das Grundbuchverfahren in den franzözischen Departments Bas-Rhin, Haut-Rhin und Moselle und das deutsche Grundbuschverfahren, BWNotZ 1976, S. 50.
[3] Bärmann: Neues franzözisches Grunbuchrecht, Acp. 155 (1956) S. 440.; Denk: Das Grundbuchveffahren in den franzözischen Departments Bas-Rhib, Haut-Rhin und Moselle und da s deutssche Grundbuchverfahren, BWZNotz 1976; S. 153.; Sturm: Bringt die frabzözische Bodenregisterreform eine Annäherung an das deutsche Grundbuschrecht, Festschrift Ficker; 1967, S. 459.
[4] Bernd von Hoffmann: Das Recht des Grundstückskaufs, Eine rechtsvergleichende Untersuchung, Tübingen, 1982; 3. Auflage. S. 18.; Hans Georg Wehrens: Immobilienrecht und Grunbuschsystem in der Bundesrepublik Deutschland, Österreichische Notariat Zeitung, 121 évfolyam, 2/1989, S. 25-34.
[5] Walter Böhringer: Das deutsche Grunbuchsystem im internationalen Rechtsvergleich, BWZNotZ in Baden Würtenberg, 2/1987; März/April,53. Mand 25-29. oldalak, hivatkozva és utalva: Erdell: Überetragung an das geundstücken nach englischem Recht; Dissertation Kiel. 1968; Siefert: Eigentumsübertragung an das Grundstücken nach englischem recht, Dissertation Heidelberg 1927.
[6] Meikel-Böhringer: Grundbuchrecht; 7. Auflage; 1986. Einleitung A; S. 59.; Bernd von Hoffmann: Das Recht des Grundstückkaufs, Eine rechtsvergleichende Untersuchung, Tübingen, 1982; 3. Auflage. S. 29.; lásd továbbá: Herbert Hofmeister: Das moderne Grundbuch, Wien 1992; Schriftenreihe des Bundesministeriums für Justiz.
[7] Dr. Imling Konrád: A magyar telekkönyvi jog, Franklin Társulat, Budapest, 1902, 26. oldal.
[8] II. K. 142. oldal; Igazságügyi Javaslatok Tára V. évf. 289. oldal.
[9 Tímár (Rojcsek) Sándor: Telekkönyvi jog; Pestszentlőrinc 1938. 133-134. old.
[10] Kampis György: Telekkönyvi jog; Budapest, 1963. KJK 104. oldal.
[11] Világhy Miklós: A Polgári törvénykönyv felülvizsgálatának elvi kérdései II.; Magyar Jog, 1971, XVIII: évfolyam 453. oldal. "Már a Ptk. megalkotásakor körül kérdéses volt, hogy ez az intézmény mennyiben szolgálhat szocialista viszonyokat. A kérdést akkor még indokoltabbá tette az a már említett távlati elképzelés, hogy a föld felszíne nálunk is teljes egészében és egységesen állami tulajdonba fog kerülni, s ezzel - ismét akkori elképzelés szerint - az áruforgalom ezen a területen is megszűnik, vagy legalább is formálissá válik. A döntés annak idején az volt, hogy a telekkönyvi rendszert , amely a jogbiztonságot szocialista viszonyok között is kielégítően szolgálja fenn kell tartani...".
[12] A Magyar Népköztársaság Polgári Törvénykönyve, Miniszteri indokolás, KJK 1963 Budapest, 136. oldal.
[13] A Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyve, Miniszteri indokolás KJK 1963 Budapest, 136. oldal.
[14] Eörsi Gyula: A tulajdonjog fejlődése, I. kötet, Budapest, 1951. Jogi és Államigazgatási Könyv és Folyóiratkiadó, 279. old.
[15] Kampis György: Telekkönyvi jog; Budapest, 1963. KJK 104. oldal.
[16] Szladits Károly: Dologi jog, 98. oldal, Budapest, 1930. Grill Károly Könyvkiadó, 129. oldal.
[17] Grosschmid Béni: Fejezetek kötelmi jogunk köréből, I., 16-19. §-ok.
[18] Dr. Csőke Andrea: Mikor keletkezik ingatlanon a jelzálogjog; Céghírnök, 2002. évi 2. szám 10-11. oldal.
[19] Grosschmid Béni: Fejezetek kötelmi jogunk köréből I. 38. §, 1. §.
[20] "Das Eigentum geht aber bereits mit dem Zeitpunkt über, in dem der Eintragungsantrag beim Grunbuchamt eingeht, sofern die Eintragung später auch vollzogen wird." Lásd erről bővebben: Hans Georg Wehrens: Immobilienrecht und Grunbuchsystem in der Bundesrepublik Deutschland, in Österreichische Notariats Zeitung 2/1989, 28-29.; Walter Böhringer: Das deutsche Grunbuchsystem im internationalen Rechtsvergleich, Zeitschrift für das Notariat in Baden-Würtenberg, 2/1987, S. 24-26.; illetőleg az osztrák jogban bővebben Dittrich-Nagy-Peters-Sattler: Das österreichische Grundbuchgesetz, 1962; Eric Feil: Österreichische Grunbuchrecht, 1972; Hofmeister: Gie Grundsätze des Liegenschaftserwerbs in der österreichischen Privatrechtsentwicklung seit dem 18. jahrhundert, 1977; Köhler: Grunbuchrecht in Österreich, 1977.; Feil: Grunbuchsgesetz, S. 466. Wien Linde Verlag 3. Auflage.
[21] "Erhebt sich die Frage, ob die Wirkung der Eintragungberst mit dem Augenblick des Vollzuges der Eintragung, oder - falls die Eintragung bewilligt werden- schon mit dem Augenblick des Ansuchens eintreten. Der Rechtsstandpunkt des OGH (JBL 1960. S. 295.) dass die Wirkungen der Eintragung nicht erst mit dem Augenblick des Vollzuges, sondern schon mit der Zeit des Ansuchens eintreten."; (Erich Feil: Das österreichische Grundbuchrecht; Springler-Verlag, 1972. 22. oldal.
[22] Lásd erről a cseh és szlovák jogban: Gesetz Nr. 265/1992. über Eintragungen der Eigentümerrechte und anderen Sachenrechten zu Liegenschftten, im Wortlaut des gestezes Nr. 210/1993. Sm. Und des gesetzes Nr. 90/1996 Sm. Der Föderale versammlung der Tschechischen und Slowakischen republik; §. 2., Absatz 3: "Rechtswirkungen der Eintragung entstehen augfrunf eines rechtskräftigen Bewchlusses über deren Bewilligung am Tage, wann der Eintragungsantrag dem Katasteramte zugestellt wurde."; ACT 344 of the Czech National Council onreal Estate register of the Czechr Republich.)
[23] Teresa Greszak: Der vertragliche Erwerb von Liegenschaften nach dem polnischen Recht, Artemis 1/1991 S. 33., "Das polnische Grundbuchrecht kennt kein allgemeines Eintragungsprinzip. Der Erwerb, die Übertragung, die Beschraenkung oder Aufhebung bücherlicher Rechte erfolgt grundsaetzlich ohne Eintragung in das Grundbuch; die Einrtragungen im Grunbuch haben idr. nur deklarativen Charakter. Bei bestimmten Rechten wird dieser Grundsatz durch besondere Vorschriften durchbrochen."; lásd erről részletesen: Rudnicki: Kommentarz do ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece, Art. Rz. 5. des OG. III. CR: 258/57. RPE 1/59, 334.)
[24] Gem. Art. 29. GGh wirkt eine grundbücherliche Eintragung auf den Tag der Erreichung des Antrags, das ist der Tag, an dem der Antrag bei Gericht eingelangt ist, oder dort ausgefertigt wurde. Art. 44. GGH; lásd erről részletesen: Rudnicki: Kommentarz do ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece, Art.1. Rz. 11.. des OG. III. CR: 258/57. RPE 1/59, 334.)
[25] Fredo Cilinovic: Kommentar zemljoknjiznog zakona; Gece Kona izdavacka kuca, Beograd, 1931. 610-630. old.
[26] Zakon o drzavnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima; Törvény az állami földmérésről, kataszterről és az ingatlanokra vonatkozó jogok bejegyzéséről; Sluzbeni Glasnik Republike Srbije; br. 83/92 od 17. novembra; 1992. godine.)
[27] Heincz Rey: Schweizerisches Grundbuchrecht, Manuscript, Zürich, 1995; S. 2. "Die dinglichen Rechte entstehen und behalten ihren Rang und ihr Datum durch die eintragung in das Hauptbush; die Wirkung wird auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen" Art. 972. ZGB II..
[28] "Jede Antrag zur Eintragung ist unverzüglich und ohne Prüfung in das Tagebuch einzuschreiben. Die Eintragung im Tagebuch sichert und bestimmt den Rang des angemeldeten Rechts, denn das Rechts entsteht erst im Zeitpunkt der Eintragung im Hauptbuch, doch wird seine Wirkung auf den Zeitpunkt der Einschreinung im Tagebuch zurückbezogen" lásd Heinz Rey: Schweizerisches Grunbuchrecht, Manuscript, Zürich, 1995; S. 15.
A bejegyzés jogkeletkeztető hatályáról a svájci jogban lásd bővebben: Heinz Rey: Schweizerisches Boden- und Grunbuchrechtrecht; Manuscript; S.4-18. Univ. Zürich, 1995.; Heinz Aeppli Schwezerisches Zivilgestzbuch, Gmür: das schweizerische Zivilgesetzbuch verglichen mit dem deutschen Bürgerlichen gesetzbuch, 1965; Hauger: Schweizerisches Stockswerkseigentum und deutsches Wohnungseigentum im Rechtsvergleich, 1977;
Weber: Die Stockswerkseigentümergemeinschaft, Praktische möglichkeiten und Grenzen vertraglicher Gestaltung im schweizerischen und deutschen Recht. 1979; Grunbuchverordnung Nr. 22. Februar 1910; Verordnung über EdV-Grundbuch 2 November 1994.; ZGB, Titel 25.; Art 942-977.
[29] "In diesen Ländern wird erst mit der Eintragung bzw. in Österreich mit Eingang des Eintragungsgesuchs das Eigentum, bzw. Dingliche Rechte übergeht." lásd erről bővebben: Walter Böhringer: Das deutsche Grunbuchsystem im internationalen Rechtsvergleich, Zeitschrift für das Notariat in Baden-Würtenberg, 2/1987, S. 24-26.; Feil: Grunbuchsgesetz, S. 466. Wien Linde Verlag 3. Auflage.
[30] "das deutsche Recht kennt aber auch Rechtsänderugen, die zwar keine Einigung, wohl aber eine Eintragung voraussetzen";lásd Erich Feil: Grundbuchrecht § 94.; S. 466.
[31] Prugberger Tamás: Szempontok az ingatlan-nyilvántartás EU-konform irányába ható újabb reformjához; Gazdaság és Jog, 2000. 6. szám 23-24. oldalak.
[32] Benedek Ferenc: A iusta causa traditionis a római jogban; Studia Iurudica auctoritate Unicersitatis Pécs Publicata; 8; Tankönyvkiadó Bp. 1959. 38-40 oldalak, továbbá Földi András-Hamza Gábor: A Római Jog Története és Instituciói, Tankönyv, Budapest, 1999. 167-168. o.
[33] Kaiser: Eigentum und Besitz im älteren römischen Recht; 2. Auflage 1956; S. 80.
[34] Lenkovics Barnabás: A dologi jog vázlata, Budapest 1998. 134. oldal.
[35] Szladits Károly: Dologi jog, 98. oldal, Budapest, 1930. Grill Károly Könyvkiadó.
[36] Eörsi Gyula: A tulajdonjog fejlődése, I. kötet. 279. oldal; továbbá Eörsi: A tulajdonjog átszállása, Budapest, 1948.; Légrády Testvérek.
[37] Eörsi: A tulajdonjog fejlődése, I. kötet. 279. oldal.
[38] Benedek Károly-Világhy Miklós: A polgári törvénykönyv a gyakorlatban (KJK Budapest, 1965. 117. § 87. oldal).
[39] "A tulajdonjog dologi jellege ellentmond a felek belső és külső jogviszonya szerinti megkülönböztetésnek is." (lásd Benedek Károly-Világhy Miklós: A polgári törvénykönyv a gyakorlatban (KJK Budapest, 1965. 117. § 91. oldal).
[40] Eörsi Gyula-Világhy Miklós: Magyar Polgári Jog, Budapest, 1965. Egyetemi Tankönyv, 335. oldal.
[41] Benedek Károly-Világhy Miklós: A polgári törvénykönyv a gyakorlatban (KJK Budapest, 1965. 117. § 426. oldal.)
[42] Benedek Károly-Világhy Miklós: A polgári törvénykönyv a gyakorlatban (KJK Budapest, 1965. 117. § 87. oldal.)
[43] Szladits Károly: Dologi jog, 99. oldal, Budapest, 1930. Grill Károly Könyvkiadó.
[44] Szladits Károly: Dologi jog, 99. oldal, Budapest, 1930. Grill Károly Könyvkiadó, hivatkozva Imling: Dologjogi nyílt kérdések, Magyar Jogászegyleti Értekezések, VVI:k. 149. szám.
[45] Almási: A dologi forgalom, Budapest, 1910, 393. old.; a II. világháború után Világhy Miklós-Eörsi Gyula: Magyar polgári jog, I-II. Tankönyvkiadó Budapest, 1962. I. köt. 293. 294. old., Nizsalovszki Endre: Magyar Polgári Jog, I. 1950. Budapest.
[46] Eörsi Gyula: A tulajdonjog fejlődése I. kötet, A kapitalizmus tulajdonjoga, 282. old. Utal itt Wellspacherre, aki szerint a birtok és telekkönyv a látszatvédelem két alaptípusa. (Wellspacher: Das Vertrauen auf äussere Tatbestände im bürgerlichen Rechte, Wien, 1906. előszó. VII. oldal, ugyanerről Nizsalovszki Endre: Látszat a jogban; 1931. Debreceni Jogászegylet, előadás, kézirat; könyvben: Nizsalovszki Emlékkönyv, Budapest.
[47] Szladits Károly: Dologi jog, 130. oldal, Budapest, 1930. Grill Károly Könyvkiadó, általa hivatkozva: Almási: A dologi forgalom, 199. oldal.
[48] Szladits Károly: Dologi jog, 99. oldal, Budapest, 1930. Grill Károly Könyvkiadó.
[49] Szladits Károly: Dologi jog, 130. oldal, Budapest, 1930. grill Károly Könyvkiadó.
[50] Tímár Sándor: Telekkönyvi jogunk alaptanai, Pestszentlőrinc, 1938., A szerző kiadása, 112-114. oldalak.
[51] Eörsi: A tulajdonjog fejlődése I. kötet. 283-284. oldalak.
[52] Eörsi: A tulajdonjog átszállása, I. kötet. 284. oldal.
[53] Eörsi: A tulajdonjog átszállása, I. kötet. 284. oldal.
[54] Lenkovics Barnabás: Magyar Polgári Jog, A dologi jog vázlata. 134. oldal, Budapest, 1998. Eötvös József Könyvkiadó; továbbá hivatkozza: Helmut Koizol-Rudolf Welser: Grundriss des bürgerlichen Rechts, Band II. 61. oldal, Manzsche Verlags- und Universitaetsbuchandlung, Wien, 1991.; Fritz Baur: Lehrbuch des Sachenrechts, Verlag C. H. Beck, München. 1992. S. 41; Fritz Baur-Rolf Stürner: Lehrbuch des Sachenrechts, Verlag C. H. Beck, Verlagsbuchandlung, München. 1992. S. 43.; Helmut Coing Europäisches Privatrecht, Band II. 393-398. oldal, Verlag C. H. Beck München, 1985.
[55] Lenkovics Barnabás: Magyar Polgári Jog, A dologi jog vázlata. 134. oldal, Budapest, 1998. Eötvös József Könyvkiadó.
[56] Szladits Károly: Dologi jog, 130. oldal, Budapest, 1930. Grill Károly Könyvkiadó.
[57] Lenkovics: A dologi jog vázlata, Budapest, 1998, 156. oldal.
Visszaugrás
