A közös tulajdon megszüntetése vonatkozásában elsődlegesen a felek megállapodása az irányadó, mindez azt jelenti, hogy a felek saját maguk dönthetnek arról, hogy a tulajdonközösség megszüntetésének melyik módját választják. Ekkor a tulajdonostársakat nem köti a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:84. §-ában foglalt sorrendisége a közös tulajdon lehetséges megszüntetési módjainak, ebből következően szabadon dönthetnek akként is, hogy az ingatlanon fennálló közös tulajdonukat közjegyző közreműködése mellett szüntetik meg. Furcsa módon erről a lehetőségről viszonylag kevés szó esik a jogi irodalomban, mivel legtöbbünk a közös tulajdon megszüntetéséhez a bírósági peres eljárás képét és a tulajdonostársak között meglévő jogvitát társítja.
Az alábbi tanulmányban az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének kérdéseit bizonyos közjegyzői eljárások aspektusából vizsgálom. Célom, hogy a közös tulajdon megszüntetésére irányuló közjegyzői okiratszerkesztési és közjegyző előtti egyezségi eljárások folyamatát és az ezekhez esetlegesen kapcsolódó végrehajtási eljárási szabályokat áttekintsem, egyben olyan, zömében gyakorlati kérdésekre is választ adjak, amelyek a gyakorlat során felmerültek, vagy akár a jövőben kihívás elé állíthatják mind a jogalkalmazót, mind a jogalkotót.
A jogirodalomban ismert álláspont, hogy a közös tulajdon bírósági árverés útján való értékesítése általában a felek számára gazdaságilag a leghátrányosabb megoldás, mivel - tapasztalatok szerint - így a dolog rendszerint nyomott áron, sokszor jelentősen az értéke alatt talál gazdára.[1]
- 89/90 -
Más a helyzet ugyanakkor abban az esetben, ha az ingatlanárverésre kifejezetten a tulajdonosok akaratából kerül sor.[2] Ilyenkor voltaképpen nem önálló polgári jogi követelés érvényesítéséről van szó, hanem arról, hogy az ingatlan tulajdonostársai közös elhatározással igénybe kívánják venni az önálló bírósági végrehajtó közreműködését az árverés lebonyolításánál.[3] Ez esetben - ellentétben a végrehajtás többi esetével - nem a megsértett jog helyreállításának kikényszerítése a végrehajtás célja, ehelyett arról van szó, hogy a tulajdonostársak az ingatlan Vht. szabályai szerinti értékesítésével kívánják megszüntetni az ingatlanukon fennálló közös tulajdont.[4]
Ahhoz, hogy az ingatlan közös tulajdonának megszüntetésére polgári peres eljárás lefolytatása nélkül kerüljön sor, szükséges valamennyi tulajdonostárs közös tulajdon megszüntetésére irányuló egybehangzó akaratnyilatkozata (szerződése)[5], továbbá olyan kérdésekben is meg kell állapodniuk, amelyek egyben a végrehajtás elrendelésének törvényi előfeltételei is. Ezáltal egyrészt a tulajdonostársaknak az ingatlan közös tulajdonának árverés útján történő megszüntetésére kötött szerződésükben meg kell határozniuk az ingatlan becsértékét, az árverési feltételeket, valamint az eljárási költség viselésének és a befolyt vételár felosztásának a módját, másrészt ugyanezen szerződésüket közjegyző által szerkesztett közokiratba kell foglalniuk.[6] Mindez nagyban megkönnyíti a tulajdonostársak jogérvényesítését, hiszen a fenti esetben a közokirathoz a törvényi előfeltételek teljesülése esetén közvetlen végrehajthatóság kapcsolódik, ami azt jelenti, hogy a törvényi feltételek fennállása esetén a feleknek nem kell polgári peres eljárás keretében kezdeményezniük a közös tulajdon megszüntetését, abból eredően, hogy a végrehajtás elrendelésére vonatkozó általános törvényi feltételek[7] a közjegyzői okiraton alapuló követelés végrehajtására megfelelően irányadók.
A továbbiakban először az ingatlan közös tulajdonának árverés útján történő megszüntetésére kötött szerződés kötelező tartalmi elemeit, majd az azon alapuló végrehajtási eljárás elrendelését, illetve foganatosítását kívánom részletesen bemutatni.
Kiemelkedő jelentősége van annak, hogy a tulajdonostársak az ingatlan becsértékeként milyen összeget határoznak meg, hiszen az árverésnél ez az összeg jelenti az értékesíthetőség mércéjét, valamint az adott ingatlan piaci értékét.
- 90/91 -
Főszabály szerint az ingatlan becsértékét a végrehajtó köteles meghatározni a hat hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítvány, valamint a bármelyik fél erre irányuló kérelmére kirendelt igazságügyi szakértő szakvéleménye alapján.[8] A Vht. erre vonatkozó kógens szabályait felülírja a tulajdonostársak megállapodása, hiszen a magánjogi kódexben rögzített[9] szerződési szabadságuknál fogva kizárólag a megállapodásukon múlik, hogy milyen összegben határozzák meg az árverés útján értékesíteni kívánt ingatlan becsértékét.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy szerződéskötésük során ne kellene bizonyos mértékig figyelembe venniük a Vht. egyes rendelkezéseit, így - az ingatlanárverés szabályaiból adódóan - a feleknek szükséges meghatározniuk az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind pedig a lakott állapotban történő értékesítés esetére. E körben megjegyzendő, hogy az ingatlan értékét jelentősen befolyásolhatja az egyik tulajdonostárs bentlakása és az annak folytán előállt értékcsökkenés. Amennyiben a tulajdonostársak e tény értékcsökkentő hatását vizsgálat tárgyává teszik, úgy az ingatlan becsértékének meghatározásával egyidejűleg szükséges döntést hozniuk arról is, hogy a bentlakás folytán előállt értékcsökkenés terhét kizárólag a bentlakó tulajdonos köteles-e viselni vagy sem; illetőleg az mennyiben hárítható át az ingatlan többi tulajdonostársára.[10]
A közös tulajdon megszüntetése esetére a becsérték meghatározásával kapcsolatban tartalmaz szempontokat a Legfelsőbb Bíróság BH 1993.27. számú eseti döntvénye, amely kimondja, hogy ha olyan közös ingatlanról van szó, amelyben az egyik tulajdonostárs benn lakik, és nem hajlandó a kiköltözésre, ennek a körülménynek az értékre gyakorolt hatását megfelelően figyelembe kell venni, végső soron pedig a saját bentlakása folytán előállt értékcsökkenést neki kell viselnie. Ez kifejeződhet a fizetendő ellenértékben, illetve az árverési vételár felosztási arányában.[11]
A tulajdonostársak az ingatlan becsértékét saját belátásukon túl az ingatlan adatai alapján, a helyben szokásos módon, az aktuális helyi forgalmi értékek figyelembevételével elkészített, hat hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítvány alapján is megállapíthatják. Az ingatlan becsértékének pontos meghatározása érdekében a tulajdonostársaknak arra is van lehetőségük, hogy közjegyző előtti nemperes eljárásban kérelmezzék igazságügyi szakértő kirendelését igazságügyi szakvélemény elkészítése érdekében.[12]
- 91/92 -
További kérdésként merülhet fel, hogy mennyiben szolgálhat a becsérték megállapításának alapjául az az adó- és értékbizonyítvány, mely a végrehajtási eljárás elhúzódása okán válik hat hónapnál régebbivé. A bíróság EBH 2011.2322. számú eseti döntésében e kérdés kapcsán egyértelműen fogalmaz: a Vht. 140. §-ának (1) bekezdése szerint a becsérték megállapításakor figyelembe vett adó- és értékbizonyítvány nem lehet hat hónapnál régebbi, azonban e rendelkezés nem ad alapot arra, hogy ha a végrehajtási eljárás elhúzódik, a végrehajtó újból megállapíthassa (módosíthassa) a már megállapított becsértéket. Noha a hivatkozott döntés elsődlegesen azokra az esetekre vonatkozik, amelyekben az ingatlan becsértékét végrehajtó határozza meg adó- és értékbizonyítvány alapján, úgy vélem, a tulajdonostársak sem módosíthatják utólagosan - az ingatlanárverés foganatosítása közben - a hat hónapnál régebbi adó- és értékbizonyítványra alapított becsérték mértékét.[13]
A végrehajtó számára a Vht. a becsérték megállapításával egyidejűleg többirányú tájékoztatási kötelezettséget is előír.[14] Az ügylet konszenzuális jellegéből adódóan azonban ezek a rendelkezések figyelmen kívül maradnak.
Tisztázandó kérdés, hogy a jogalkotó pontosan mit is ért a Vht. 23/C. §-ának (4) bekezdésében rögzített "árverési feltételek" definíció alatt. A Vht. ezen kifejezést soron következőleg a 162. §-a (3) bekezdésének b) pontja alatt használja ismételten, mely szerint a végrehajtást elrendelő bíróság állapítja meg az árverési feltételeket [143. § l) pont], továbbá az eljárási költség viselésének és a befolyt vételár felosztásának a módját. Az előbb hivatkozott rendelkezésből arra lehet következtetni, hogy a Vht. 143. §-ának l) pontjában egzakt módon definiálja a kérdéses fogalmat. Ugyanakkor e pont a jogszabály 2020. március 1. napjától hatályos formájában már nem szerepel, tekintettel arra, hogy azt a bírósági végrehajtással kapcsolatos és egyéb igazságügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2011. évi CLXXX. törvény 39. §-a hatályon kívül helyezte.
A jogalkotó felületességén felülemelkedve abból kell kiindulni, hogy a közös tulajdonban álló ingatlan tulajdonosainak akarata voltaképpen mire terjedhet ki e tekintetben. Figyelembe véve, hogy a tulajdonostársak legfontosabb közös érdeke, hogy az ingatlanon fennálló közös tulajdon mihamarabb és a lehető legjutányosabb módon megszüntetésre kerüljön, szerződésükben saját belátásuk alapján szabhatják meg az ingatlan kikiáltási árát, az árverési előleg összegét, az árverésen tehető legalacsonyabb vételi ajánlat összegét, az árverés kezdő és befejező időpontját, az ingatlan megtekintésének időpontját, valamint az ezer forintra kerekített licitküszöb mértékét.[15]
Mindazonáltal a feleknek rendelkezniük kell egyúttal arról is, hogy az ingatlan lakottan vagy beköltözhetően kerül-e árverésre; illetve, hogy megállapodásuk alapján mely jogok
- 92/93 -
maradnak fenn az ingatlanon az árverést követően. Utóbbi feltétel vonatkozásában megjegyezném, hogy bár a Vht. 137. §-a meghatározza, mely jogok maradnak fenn, illetve szűnnek meg a végrehajtási árverést követően, ez a szabály azonban eltérést engedő annyiban, hogy a tulajdonostársak eltérően is megállapodhatnak, tehát rendelkezhetnek úgy is, hogy a törvény alapján megszűnő jogok fennmaradnak, illetve úgy is, hogy a törvény alapján fennmaradó jogok megszűnnek. Természetesen az utóbbi esetben ehhez kell a megszűnő jog jogosultjainak a beleegyezése is.[16]
A tulajdonostársaknak az ingatlan közös tulajdonának árverés útján történő megszüntetésére kötött szerződésükben rendelkezniük kell az árverés útján befolyt vételár felosztásának módjáról is.
A Vht. külön fejezetben foglalkozik azzal, hogy a végrehajtás foganatosítása során befolyt pénzösszegeket milyen szabályok figyelembevételével, milyen sorrendben, hogyan kell kifizetni, valamint hogy milyen módon és összegben történik meg a végrehajtással összefüggésben felmerülő költségek megtéríttetése.[17]
A közös tulajdon megszüntetése érdekében foganatosított ingatlanárverésből befolyó vételár felosztásának módjáról a Vht. nem határoz meg külön szabályokat. Ebből arra lehet következtetni, hogy a felek a befolyó vételár felosztása tekintetében saját megállapodásukhoz vannak kötve, amely nem állhat ellentétben azzal, hogy a befolyó árverési vételárból elsődlegesen a jelzálogjogosultak igényét kell kielégíteni,[18] majd a bejegyzett jelzálogjogokat - a tartozás kiegyenlítése mellett - törölni kell arra való tekintettel, hogy a végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát - a felek eltérő megállapodásának hiányában - csak telki szolgalom, közérdekű használati jog, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog vagy a törvényen alapuló haszonélvezeti jog terhelheti.[19]
Célszerűnek mutatkozik, ha a tulajdonostársak az értékesítés útján befolyt összeg felosztását a tulajdoni hányadok figyelembevételével állapítják meg. Mindazonáltal egyértelműen kell a feleknek szerződésükben rendelkezniük arról is, hogy az ingatlanárverés foganatosításával összefüggésben felmerülő eljárási költségeket milyen módon kívánják megosztani maguk között.
- 93/94 -
Kérdést vet fel, hogy a felek megállapodása mennyiben befolyásolhatja a Vht.-ban előírt kötelező kielégítési sorrendet. Figyelemmel arra, hogy a Vht. VIII. fejezetében ismertetett előírások a kényszerű végrehajtási eljárásokból befolyó összeg kifizetésére vonatkozóan tartalmaznak előírásokat, álláspontom szerint a Vht. e fejezete kizárólag a végrehajtási költség kielégítésének elsőbbsége során alkalmazható maradéktalanul[20]. Ebből következőleg a közös tulajdonban lévő ingatlan árverése során befolyt összegből mindenekelőtt a végrehajtási költséget, azaz eljárás kezdeményezésével, elrendelésével és foganatosításával felmerült költséget kell kielégíteni, még akkor is, ha a felek megállapodásukban erről kifejezetten nem rendelkeztek.[21]
A közös tulajdonban lévő ingatlan árverésen történő értékesítésének első lépcsője a "végrehajtás elrendelése".[22]
A közös tulajdonban lévő ingatlan árverés útján történő értékesítését bármelyik, az ingatlan vonatkozásában tulajdonostársnak minősülő személy kérheti az okiratot készítő közjegyzőtől.[23]
A bírósági gyakorlatban korábban nem volt egyértelmű, hogy a közös tulajdon megszüntetésére irányuló végrehajtást mely végrehajtási kérelmen kell előterjeszteni. A jogalkotó 2019. január 1. napjával módosította a Vht. 162. §-ának (2) bekezdését, és a korábbi szövegrész helyébe a következő lépett: "pénzkövetelés behajtására irányuló végrehajtást a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére elrendelheti." A Vht. 162. §-a (2) bekezdésének módosításához fűzött indokolás kimondta, hogy a közös tulajdon megszüntetésére irányuló végrehajtást mint pénzkövetelés behajtására irányuló végrehajtást szükséges elrendelni, az erre meghatározott/rendszeresített formanyomtatvány kitöltésével, hiszen a közös tulajdon megszüntetése pénzkövetelésre irányul, célja az ingatlanárverés során befolyt vételár felek közötti felosztása.[24] A kérdésben - a Vht. indokolásával szemben -a Civilisztikai Kollégiumvezetők Országos Tanácskozásán 2019. április 16-án a szakmai testület akként foglalt állást, hogy a közös tulajdon megszüntetésére irányuló végrehajtást
- 94/95 -
a "Végrehajtási lap meghatározott cselekmény végrehajtására" nyomtatvány kitöltésével rendelhető el, tekintettel arra, hogy a közös tulajdon árverés útján történő megszüntetését elrendelő bírósági ítélet végrehajtása egy speciális, meghatározott cselekmény végrehajtása, ugyanis az eljárás lefolytatásához nem szükséges az adós(ok) egyéb vagyonára vezetett végrehajtás.[25] A kérdést végül a jogalkotó rendezte oly módon, hogy ha az ingatlan közös tulajdonát árveréssel kell megszüntetni, a bíróságnak pénzkövetelés végrehajtására irányuló végrehajtható okirattal kell elrendelnie a végrehajtást.[26] Ezzel egyértelművé vált, hogy a közös tulajdon megszüntetésére irányuló végrehajtást mint pénzkövetelés behajtására irányuló végrehajtást szükséges elrendelni, és nem mint meghatározott cselekményt.
A fentiek szükségszerűen felvetik azt a kérdést, hogy a közjegyzőhöz melyik, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara (a továbbiakban: MOKK) által rendszeresített űrlapon kell előterjeszteni a közös tulajdon megszüntetésére irányuló végrehajtási kérelmet. A válasz megadása korántsem egyszerű, mivel a MOKK által rendszeresítendő végrehajtás elrendelése iránti kérelmek adattartalmát meghatározó, a közjegyzői hatáskörbe tartozó egyes végrehajtási eljárások szabályairól, valamint egyes igazságügyi tárgyú miniszteri rendeletek módosításáról szóló 30/2019. (XII. 20.) IM rendelet (a továbbiakban: Küszvhr.) sem tartalmaz rendelkezéseket e tekintetben. Külön utaló rendelkezés hiányában - összhangban a Vht. 18/B. §-ával - a közös tulajdon megszüntetésére irányuló végrehajtási kérelmet a "Pénzkövetelés végrehajtására szolgáló, közjegyzői okirat végrehajtási záradékkal történő ellátása iránti kérelem" megnevezésű űrlapon kell előterjeszteni az eljárásra jogosult közjegyzőhöz.
A végrehajtás elrendelése végrehajtható okirat[27] kibocsátása révén történik, melynek keretében a közjegyző kvázi arról dönt, hogy helye van-e a végrehajtásnak. Amennyiben a végrehajtási kérelemmel kapcsolatban semmilyen aggály nem merül fel, és az ingatlan közös tulajdonának árveréssel történő megszüntetésére irányuló szerződésről szóló közokirat tartalmazza az ingatlan becsértékét, az árverési feltételeket, az eljárási költségek viselésének és a befolyt vételár felosztásának módját; továbbá ha a végrehajtandó
- 95/96 -
határozat tekintetében teljesülnek a végrehajtás általános feltételei,[28] a végrehajtható okirat kibocsátásának van helye, ezzel egyidejűleg a közjegyző kvázi döntést hoz a végrehajtás elrendeléséről. Ellenkező esetben a közjegyző a kérelmet jogi képviselő nélkül előterjesztő fél esetén[29] hiánypótlásra visszaadja, a végrehajtást elrendelését megtagadja, a kérelemtől eltérően rendeli el a végrehajtást, a kérelmet visszautasítja, vagy áttételt rendel el.[30]
A végrehajtás elrendelését követően a közjegyző először a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar hivatali szervének küldi meg a végrehajtható okiratot, majd az önálló bírósági végrehajtó személyének ismertté válását követően továbbítja a végrehajtási záradékot és a végrehajtási záradék alapjául szolgáló okirat hiteles kiadmányát a végrehajtást foganatosító végrehajtónak.[31]
A végrehajtás foganatosítására vonatkozó szabályok ismertetése előtt feltétlenül szükséges kitérni a következőkre. Miután a jogalkotó 2010. június 1-jétől a közjegyző hatáskörébe utalta a közjegyzői okiratokon alapuló végrehajtás elrendelését, megfeledkezett arról, hogy a Vht. 23/C. §-ának (4) bekezdése alapján a közjegyző is rendelhet el olyan végrehajtást, amely a közös tulajdon megszüntetésére irányul. Ebből fakadóan jelenleg sincs hatályban olyan eljárásjogi norma, mely megnyugtatóan rendezhetné a jogalkotás elmulasztásából eredő joghézagot. Egyedüli fogódzót a Vht. 162. §-ának (1) bekezdése jelenthet.[32] Kétségtelen, hogy a hivatkozott jogszabályi rendelkezés a bírósági végrehajtási záradékkal ellátott okiratok körére utal, ugyanakkor úgy gondolom, hogy a Vht. 162. §-ának helyes értelmezéséből és a végrehajtási eljárás folyamatának logikájából nem következhet más, minthogy a közös tulajdonban lévő ingatlan árverésére eme § vonatkozik, és hogy a végrehajtást elrendelő bíróság alatt a közjegyzőt is érteni kell. E körben említeném meg továbbá, hogy a Vht. 31/E. §-ának (1) bekezdésében foglalt rendelkezésből sem lehet ehelyütt kiindulni, ugyanis jelenleg nincs olyan konkrét értelmezési norma, amely lehetővé tenné a Vht. 162. §-ának (1) bekezdésének a közjegyzőre, mint végrehajtást elrendelő bíróságra vonatkozó alkalmazását.
- 96/97 -
Mindezek alapján a közös tulajdonban lévő ingatlan árverésen történő értékesítésére a Vht. ingatlanárverésre vonatkozó szabályait kell alkalmazni, külön a jogszabályban taxatíve felsorolt eltérésekkel. Az eltérésekre azon okból van szükség, mivel ezen ingatlanárverés során nem egy szokványos tartozás behajtása miatt van szükség a kényszerértékesítésre, hanem mindössze azért, hogy ezáltal a felek közös tulajdona az ingatlanon megszűnjön.[33]
Ez azt is jelenti, hogy a végrehajtónak az árverésre vonatkozó - a Vht.-ban foglalt -előírásoknak megfelelően kell eljárnia. Ezzel összefüggésben kérdésként merülhet fel, hogy a közös tulajdon megszüntetése esetén a végrehajtási jog bejegyzéséről intézkednie kell-e a végrehajtónak. A bizonytalanság oka ebben az esetben is az, hogy a Vht. nem fogalmazza meg egyértelműen az irányadó eljárást a Vht. 23/C. §-ának (4) bekezdése esetében. Mivel az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett végrehajtási jog rendeltetése jóval több mint egy formális megoldás az ingatlan lefoglalása tényének feltüntetésére, illetve hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatok, bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében e nyilvántartás közhiteles[34], a végrehajtási jog bejegyzéséről haladéktalanul kell intézkedni, mert az ingatlant érintően folyamatban lévő végrehajtási eljárás tényéről harmadik személy kizárólag abban az esetben tud tájékozódni, ha a végrehajtó a végrehajtási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztette.[35]
Közös tulajdon megszüntetése miatti árverésnél további sajátos szabály, hogy mivel ebben az esetben egyik fél sem minősül adósnak vagy hitelezőnek, minden tulajdonostárs részt vehet lehetséges árverési vevőként az árverésen, azaz licitálhat az ingatlanra.[36]
Felmerülhet, hogy a felek akaratán alapuló ingatlanárverés során megilleti-e a tulajdonostársat harmadik személlyel szemben az elővásárlási jog. A Ptk. 5:84. §-ának (2) bekezdése egyértelműen, bár viszonylag általánosan fogalmaz azáltal, hogy a tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az (árverési) értékesítés során is megilleti. A bírósági gyakorlat[37] az, amely a Ptk. előbb hivatkozott, valamint a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) 148. §-ának (3) bekezdésében is szereplő szabályt pontosítja, így az előbbi rendelkezés a dolog természete szerint csak akkor érvényesülhet, ha az értékesítés a tulajdonostársak ügyleti akaratán alapul. Azonban mivel a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg[38], úgy vélem indokolatlan további megszorító feltételhez kötni az elővásárlási jog gyakorlását. Az elővásárlási jogra vonatkozó szabályozás kapcsán kiemelendő, hogy a települési önkormányzatot nem illeti meg a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 85/F. §-a szerinti elővásárlási jog a lakó-
- 97/98 -
ingatlan közös tulajdonának árveréssel történő megszüntetése iránt indult végrehajtási eljárásban.
Noha e tanulmánynak nem tárgya az ingatlanárverésre vonatkozó szabályok részletes ismertetése, az árverési értékesítés kapcsán mégis szükséges utalni arra, hogy a Fővárosi Ítélőtábla az ÍH 2007.112. számú határozatában megállapította, hogy a közös tulajdon a sikeres árverés időpontjában szűnik meg, melyből adódóan a tulajdonjogból eredő jogosultságok, illetve kötelezettségek a tulajdonostársakat a közös tulajdon megszűnéséig tulajdoni hányadaik arányában illetik meg, illetve terhelik. Ezzel összhangban mondta ki a BH 1999.110. számú döntés azt is, hogy ha az árverési értékesítésre nem kerül sor, úgy a közös tulajdonból fakadó jogosultságok a tulajdonostársakat változatlanul megilletik.
A tulajdonostársak eltérő megállapodásának hiányában[39] az ingatlant hatósági árverés útján megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak telki szolgalom, közérdekű használati jog, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog vagy a törvényen alapuló haszonélvezeti jog terhelheti, melyből következően a bejegyzett zálogjogokat - értelemszerűen a tartozás kiegyenlítése mellett - törölni kell. Ennek érdekében a befolyó árverési vételárból elsődlegesen a jelzálogjogosultak igényét kell kiegyenlíteni.[40]
Nincs kifejezett akadálya annak, hogy a tulajdonostársak a közös tulajdon megszüntetéséről egyezségi eljárás keretében döntsenek. A tapasztalatok[41] azt mutatják, hogy a tulajdonostársak közötti egyezség leggyakrabban azokban a közös tulajdon megszüntetésére irányuló esetekben jelenthet megoldást, amikor a benn nem lakó tulajdonostárs magához kívánja váltani a bennlakó tulajdonostárs tulajdoni illetőségét.
A magyar történeti jogirodalomban általánosan elfogadott nézet szerint az egyezség kettős jogi természetű intézmény, alapvetően magánjogi megállapodás, amely a magánjogon túlmutatva, közjogi konzekvenciákat eredményez.[42] 2018. január 1-től lehetőség van arra is, hogy a kérelmező felek a bíróság helyett a közjegyző jogszolgáltatását is igénybe
- 98/99 -
vegyék egyezség létrehozása céljából, polgári peres útra tartozó ügyekben. Hasonlóan a közjegyzői okirat önkéntes teljesítést elősegítő funkciójához, e jogintézmény is alapvetően a per elhárítására és a felek megállapodására épít. Az eljárás szabályai a Kjnp. különös részében helyezkednek el.
A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) szabályozásával összhangban a tágabb értelemben vett egyezségi kísérlet fogalmán belül egymáshoz képest vagylagosan választható eljárásokról rendelkezik a Kjnp., megkülönböztetve a tipikusabbnak mondható egyezségi kísérletre idézés jogintézményét, a kérelmezőknek az egyezségre vonatkozó közös, szóbeli kérelmére induló eljárásétól, ahol a közjegyző idézést nem bocsát ki.[43]
Az eljárás kérelemre indul, amelyet a Kjnp. 6. §-ának általános szabályai szerint lehet előterjeszteni.[44] Az eljárás permegelőző jellegéből adódóan csak a keresetindítást megelőzően, vagyis a közös tulajdon megszüntetésére irányuló keresetet tartalmazó keresetlevél előterjesztéséig kérhető az egyezségi kísérletre történő idézés kibocsátása, amelyből adódóan a felek kérelméből ki kell derülnie annak, hogy a polgári peres útra tartozó ügyben keresetindításra még nem került sor.[45] A közös tulajdon megszüntetésére irányuló, közjegyző előtti egyezségi eljárásnak akkor van helye, ha azt az ingatlan tulajdonostársai kérelmezik, tekintettel arra, hogy kizárólag ők rendelkezhetnek szabadon az eljárás tárgyáról (azaz az ingatlan tulajdoni hányadának egészéről) az anyagi jogi szabályok alapján. Ezáltal, ha a felek a tulajdoni hányadukkal csak további feltétel bekövetkezésétől függően rendelkezhetnek hatályosan, és e feltétel még nem következett be, nem köthetnek egymással egyezséget.[46] Ha az eljárás lefolytatásának törvényi feltételei nem állnak fenn, a közjegyző a kérelmet, indokolt végzéssel, visszautasítja.[47]
Az eljárás lefolytatására a Kjnp. illetékességre vonatkozó általános szabályai alkalmazandóak, így az eljárás lefolytatására elsődlegesen az a közjegyző illetékes, akinek az illetékességi területén a kérelmező lakóhelye vagy tartózkodási helye van. Belföldi lakóhely, tartózkodási hely hiányában az eljárásra bármelyik közjegyző illetékes.[48] Amennyiben a tulajdonostársak az egyezségi eljárás lefolytatását a közös tulajdon megszüntetése
- 99/100 -
ügyében kérik, úgy vagylagos illetékességi ok alapján az a közjegyző is illetékes, akinek az illetékességi területén az ingatlan fekszik.[49]
Hasonlóan a közjegyzői hatáskörbe tartozó egyéb nemperes eljárásokhoz, az egyezségi eljárásban sem kerülhet sor bizonyítás felvételére,[50] ezáltal amennyiben az egyezség létrejöttének feltétele a bizonyítási eljárás lefolytatása, úgy az egyezség megkötésére kizárólag bíróság előtt kerülhet sor. Mindez azt jelenti, hogy az egyezségi eljárás tárgyát nem képezheti a közös tulajdonban lévő ingatlan, illetőleg az egyes tulajdoni hányadok forgalmi értékének a közjegyző általi megállapítása; ezekben, illetve az ingatlannal kapcsolatos egyéb járulékos kérdésekben a tulajdonostársaknak kell egyetértésre jutniuk. Ugyanakkor érdemes említést tenni arról, hogy a közjegyző előtti egyezségi eljárást megelőzheti egy másik közjegyzői hatáskörbe tartozó nemperes eljárás, az igazságügyi szakértő kirendelése iránti eljárás.[51] A két eljárás akként kapcsolódhat össze, hogy a tulajdonostársak együttesen kérelmezhetik az egyezségi eljárást megelőzően az igazságügyi szakértő közjegyző általi kirendelését a közös tulajdonban lévő ingatlan, illetve a tulajdonosokat megillető tulajdoni hányadok forgalmi értékének megállapítása érdekében. Noha az eljárás során beszerzett szakvélemény kötelező erővel nem bír, a szakértő és az eljárást lefolytató közjegyző függetlenségének köszönhetően azonban mégis hiteles forrásnak bizonyulhat az ingatlan, valamint az egyes tulajdoni hányadok forgalmi értéke tekintetében kialakult jogvita feloldásához. A szakvélemény megismerését követően lehetőség van tehát konszenzus kialakítására, így az egyezségi eljárás lefolytatására és az annak eredményeként létrejövő egyezség írásba foglalására, amely végső soron valamely fél nem teljesítése esetén a közvetlen végrehajthatóság garanciáját hordozza.[52]
Az egyezség alapját minden esetben a felek közös tulajdon megszüntetésére irányuló egybehangzó akaratnyilatkozata képezi, vagyis a tulajdonostársak a közös tulajdon megszüntetésének a Ptk.-ban szabályozott módozatai közül bármelyikben megállapodhatnak az egyezségük keretében.
Amennyiben a tulajdonostársak a közös tulajdonnak árverés útján történő megszüntetéséről kötnek egyezséget, úgy az értékesítés a közös tulajdonban álló vagyontárgy egészére és nem valamelyik tulajdonostárs tulajdoni hányadára vonatkozik.[53]
Ha a felek abban kívánnak megállapodni egyezségükben, hogy valamelyik tulajdonostárs magához váltja (megvásárolja) a másik (többi) tulajdonostárs tulajdoni hányadát, úgy szükséges meghatározniuk a megváltási árat, a tulajdonjog bejegyzésének processzusát, továbbá bennlakó tulajdonostárs esetén az ingatlan elhagyására vonatkozó feltételeket.
- 100/101 -
Utóbbival összefüggésben fontos hangsúlyozni, hogy a közjegyző az egyezség, vagyis a közös tulajdon megszüntetésének a méltányosságát nem vizsgálhatja, ekképpen a közjegyző nem is tagadhatja meg az egyezség jóváhagyását azon az alapon, hogy az valamely tulajdonostárs méltányos érdekeinek nem felel meg.[54]
Elengedhetetlen azonban, hogy a közjegyző vizsgálja a jóváhagyandó egyezség végrehajtásának lehetőségét.[55] Összhangban az irányadó bírósági gyakorlattal, vizsgálat tárgyát kell képezze, hogy a tulajdonostársak a közös tulajdon megszüntetése tárgyában határoztak-e meg bármiféle teljesítési határidőt vagy az értékesítéshez mint feltételhez fűzött fizetési kötelezettséget, mégpedig azért, mert ezek hiányában a jóváhagyandó egyezség a jövőben végrehajthatatlan lesz.[56]
Ezenfelül fontos, hogy maga a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó egyezség világos és érthető módon kerüljön megfogalmazásra, hogy a tulajdonostársak számára a vállalt kötelezettségeik egyértelműek és közérthetők legyenek. A közös tulajdon megszüntetése tárgyában kötött egyezség végrehajthatóságával kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság BH 1992.178. számú határozatában kiemelte, hogy e tekintetben a bíróságot tájékoztatási kötelezettség terheli. Az ismertetett jogesetben a felperes, valamint az I. és a III. r. alperesek az ingatlan közös tulajdonát a régi Ptk. 148. §-ának (3) bekezdése szerinti közös értékesítéssel kívánták megszüntetni. A legfőbb bírói fórum felülvizsgálati bíróságként arra mutatott rá, hogy az ügyben eljáró városi bíróság a tulajdonostársaknak ezt az egyezségét a jogszabályoknak megfelelő módon akkor segíthette volna elő, ha a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény 3. §-ának (1) bekezdésében foglalt kötelezettségéhez képest arról tájékoztatja őket, hogy a tervezett megállapodásban az értékesítés határidejét és végrehajtásának módját is meg kell határozniuk. Álláspontom szerint ez a rendelkezés a közjegyző által jóváhagyott egyezségre is irányadó, ennek következtében a közjegyző által jóváhagyni kért egyezségnek mindazokat az anyagi jogi elemeket kell tartalmaznia, amelyek nem teljesítés esetén az egyezségben vállalt kötelezettség kikényszeríthetőségét a bírósági végrehajtás szabályai szerint lehetővé teszik. Az egyezséget jóváhagyó végzés végrehajthatóságához természetesen szükséges, hogy az tartalmazza a kötelezettség tárgyát, határidejét, jogcímét, a jogosult és a kötelezett főbb adatait is.
A tulajdonostársak közös tulajdon megszüntetésére irányuló egyezségét a közjegyző jegyzőkönyvbe[57] foglalja, s ha egyezségük a jogszabályoknak megfelel, a közjegyző azt végzéssel jóváhagyja, ellenkező esetben a jóváhagyást megtagadja.[58] Az egyezség jóváhagyására vonatkozóan változatlanul irányadó az a gyakorlat, hogy az egyezség jóváhagyásakor a jogszabályoknak megfelelés úgy értelmezendő, hogy az egyezséggel rendezni
- 101/102 -
kívánt jogviszony nem alapulhat semmis[59] és nyilvánvalóan hatálytalan szerződésen.[60] Amennyiben a tulajdonostársak akaratnyilatkozatából nyilvánvalóan kitűnik, hogy a közös tulajdon megszüntetése fedezetelvonásra vagy az elidegenítési és terhelési tilalom kijátszására irányul, úgy a közjegyző az egyezség jóváhagyását megtagadja. A közjegyző az egyezség jóváhagyását akkor is megtagadja, ha az egyezség hatályosságához harmadik személy (tipikusan az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultja) vagy hatóság beleegyezése vagy jóváhagyása szükséges, és annak bemutatására a közjegyző a feleknek megfelelő határidőt szab, azonban a határidő eredménytelenül telik el, vagy a hatóság, illetve a harmadik személy a beleegyezést, jóváhagyást nem adja meg.[61] Nem hagyható jóvá az az egyezség sem, amelyben az egyik fél - a jogszabály kijátszásának szándékával - azért vállalja magára az illetékfizetést, hogy az őt megillető illetékmentességre tekintettel a bíróság az illeték kiszabását mellőzze.[62] A közjegyző előtti egyezségi eljárás lefolytatása során is alkalmazandó az a bírói gyakorlat, mely szerint az egyezség jóváhagyását megtagadó döntést indokolni kell.[63]
Ahogyan arra a Legfelsőbb Bíróság BH 1992.485. számú döntésében is felhívta a figyelmet, kifejezetten ügyelni kell arra, hogy magából az egyezségből egyértelműen kiderüljön, mit kell majd a felek jogviszonya vonatkozásában ítélt dolognak tekinteni.[64] Másként fogalmazva, az újraperesítés tilalmának feltétlen érvényesülése végett az egyezséget jóváhagyó közjegyzői végzésnek egyértelmű módon tisztáznia kell - következik ez az egyezséget jóváhagyó végzés ítéleti hatályából - a fél-, a tény- és a jogazonosság körét.[65]
A közjegyző végzésével jóváhagyott egyezség a bíróság által jóváhagyott egyezséggel azonos hatályú[66], vagyis a közjegyző által jóváhagyott egyezség anyagi jogerővel rendelkezik, ezáltal a felek közötti jogvitát érdemben zárja le. Ennek értelmében kizárt, hogy ugyanabból a tényalapból származó ugyanazon jog iránt ugyanazon felek - ideértve azok jogutódait is - egymás ellen új keresetet indíthassanak, vagy az ítéletben már elbírált jogot egymással szemben egyébként vitássá tehessék.[67]
Összevetve a közjegyzői okiratba foglalt ingatlan közös tulajdonának árverés útján történő megszüntetésére kötött szerződéssel, megállapítható, hogy a közjegyző előtti egyezségi eljárás legnagyobb előnye, hogy a közjegyző jogerős egyezséget jóváhagyó végzéséhez anyagi jogerő hatása fűződik, míg az előbbi esetben a jogintézmény a felek ügyleti akaratán alapuló jellegéből adódóan ez fel sem merülhet.
- 102/103 -
A sikertelen egyezségi kísérlet következtében nem alakul a nemperes eljárás perré, hanem további processzus generálása nélkül befejeződik.[68] Amennyiben tehát a felek között egyezség nem jött létre - ideértve azt is, ha az egyezségi kísérletre kitűzött határnapon bármelyik fél nem jelenik meg (hiszen ilyenkor igazolásnak nincs helye) -, az eljárást meg kell szüntetni.[69] Amennyiben az eljárás során a tulajdonostársak személyében változás következik be - például valamely tulajdoni hányad adásvétele okán -, a közjegyzőnek az eljárást ugyancsak meg kell szüntetnie, mivel az egyezségi eljárásban jogutódlás megállapításának szintén nincs helye.[70]
Amennyiben a tulajdonostársak a közjegyző által jogerősen jóváhagyott egyezségükben akként szüntették meg az ingatlanon fennálló közös tulajdont, hogy pénz fizetésére, dolog szolgáltatására irányuló kötelezettségvállalást tettek, vagy esetleg meghatározott cselekmény végrehajtására - például az ingatlanból való kiköltözésre - vállaltak kötelezettséget, és a végrehajtható okirat kiállításának törvényben szabályozott feltételei[71] megvalósulnak, úgy végrehajtási lapot állít ki bármelyik közjegyző a közjegyző által jóváhagyott egyezség alapján.[72]
Bármelyik, az ingatlan vonatkozásában tulajdonostársnak minősülő személy kérheti a közjegyzőtől, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlan árverésen történő kényszerértékesítését rendelje el, ha az ingatlan közös tulajdonát közjegyző által jóváhagyott egyezség alapján árveréssel kell megszüntetni.[73]
A közjegyzőnél a tulajdonostársak által vállalt kötelezettségek függvényében a végrehajtás elrendelése iránt a pénzkövetelés vagy a meghatározott cselekmény végrehajtására szolgáló MOKK által rendszeresített végrehajtási kérelmet kell előterjeszteni, és
- 103/104 -
amennyiben a végrehajtás elrendelésének törvényi feltételei fennállnak, úgy a közjegyző végrehajtható okiratot állít ki.[74]
A végrehajtás foganatosítására a továbbiakban a Vht. vonatkozó rendelkezéseinek megfelelően kerülhet sor, melyek közül a következőkben a lakásügyben hozott bírósági határozat végrehajtására, illetőleg a közös tulajdonban lévő ingatlan árverésére vonatkozó szabályokat mutatom be bővebben.
A Vht. 31/E. §-ának felhívó szabályai alapján a Vht. 181. §-a alatt a lakás és más - nem lakás céljára szolgáló - helyiség kiürítésére, átadására vagy használatára irányuló, illetőleg a felmondás érvényességét megállapító határozat, a jóváhagyott egyezség vagy végrehajtási záradékkal ellátott okiratban megállapított kötelezettség végrehajtásakor a közjegyző által jóváhagyott egyezséget a bíróság által jóváhagyott egyezséggel azonos módon kell kezelni. A lakásügyben hozott határozat végrehajtásakor irányadóak a meghatározott cselekmény végrehajtásáról szóló közös szabályok, így azok is, amelyek a végrehajtás módjára vonatkozó döntést a foganatosító bíróság hatáskörébe utalják.[75]
Nincs elvi akadálya annak, hogy a tulajdonostársak egyezségükben az ingatlanon fennálló közös tulajdonukat árverés útján szüntessék meg. A jogalkotás hiányosságai okán ismételten kérdéseket vet fel a dolgozatban már korábban is kritikával illetett passzus. Még kifejezett felhívó vagy utaló rendelkezés hiányában sem következhet más a Vht. 162. §-ának helyes értelmezéséből, mint az, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlan árverésekor a bíróság alatt a közjegyzőt is érteni kell. Következőleg: a közjegyző által jóváhagyott egyezséget e § alatt a bíróság által jóváhagyott egyezséggel azonos módon kell kezelni.[76] Bár eljárásjogi vonatkozásban az analógia útján történő jogértelmezés szigorúan kerülendő, jelen esetben azonban úgy tűnik, e joghézag feloldására e helyütt sincs jobb alternatíva. Mindebből az következik, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlan árverése esetén a végrehajtónak a Vht. ingatlanárverésre vonatkozó előírásai szerint kell eljárnia, a Vht. 162. §-ának (2)-(5) bekezdéseiben foglalt eltérésekkel, s a végrehajtás elrendelésekor a közjegyzőnek meg kell állapítania a) az ingatlan becsértékét, melyet, a Vht. 140. §-a (8) bekezdésének alkalmazásával, az első árverési hirdetmény elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában történő közzétételéig bármelyik tulajdonostárs kérelmére módosíthat, illetőleg b) az árverési feltételeket, továbbá c) az eljárási költség viselésének és a befolyt vételár felosztásának a módját.
- 104/105 -
Ezek alapján - elviekben - a közjegyzőnek kellene szakértő kirendelése útján vagy hat hónapnál régebbi adó- és értékbizonyítvány[77] által az ingatlan becsértékét megállapítania, és azt az árverési hirdetmény közzétételéig bármelyik tulajdonostárs kérelmére - szükség esetén szakértő közreműködésével - módosítania, mellyel kiküszöbölhető az a hátrányos helyzet, amely az értékviszonyok időközbeni megváltozása folytán állhat elő.[78] Az árverési értékesítés elrendelésénél a közjegyzőnek rendelkeznie kell az eljárási költségek viseléséről és a befolyt vételár felosztásának módjáról is.[79] Az egyedüli jogszerű[80] megoldás az lehet, ha a közjegyző e kérdésben a tulajdoni hányadok arányában rendelkezik. Az ingatlanárverésen az ingatlanra jelen esetben is bármelyik tulajdonostárs árverezhet.[81]
Összességében véve kijelenthető, hogy a tanulmányban részletesen tárgyalt eljárásokat az a jogalkotói törekvés indukálta, hogy a felek egybehangzó akaratnyilatkozatuknál fogva, jelentősebb jogvita nélkül, a lehető legegyszerűbben és a leggyorsabban tudják megszüntetni az ingatlanon fennálló közös tulajdonukat. Minderre figyelemmel megállapítható, hogy ezen közjegyzői eljárások egyöntetűen szolgálják a Pp.-vel is érvényesíteni kívánt jogalkotói célt az igényérvényesítés hatékonyabbá tétele iránt.
Álláspontom szerint[82] további következtetésként levonható az is, hogy az a jogirodalomban ismert álláspont, amely szerint a közös tulajdon árverés útján való értékesítése általában a felek számára gazdaságilag a leghátrányosabb megoldás, megdől abban az esetben, ha a tulajdonostársak a Vht. 23/C. §-ának (4) bekezdése szerinti közokirat alapján kívánják árverésen értékesíteni a közös tulajdonban álló ingatlanukat.
Noha az elmúlt több mint tíz év alatt a Vht. 31/E. §-ának többszöri módosítása eredményeként számos olyan kérdés rendeződött, melyet jogalkalmazói szinten nem lehetett megoldani, vannak azonban még módosításra szoruló jogszabályi rendelkezések, melyekkel kapcsolatban indokolt lenne a Vht. mielőbbi megváltoztatása az egységes jogalkalmazás feltételeinek biztosítása érdekében. Így szükséges volna módosítani a Vht. 31/E. §-ának (1) bekezdését akként, hogy a Vht. 162. §-a szerinti közös tulajdonban lévő ingatlan árverésekor a bíróság alatt a közjegyzőt is érteni kell, és a közjegyző által a Vht. 23/C. §-ának (4) bekezdése szerinti záradékolt okiratot, valamint a közjegyző által jóváhagyott egyezséget e § alatt a bírósági határozattal és a bíróság által jóváhagyott egyezséggel azonos módon kell kezelni.[83]
- 105/106 -
A tanulmány megírásakor a hatályos rendelkezések ismeretében számos kérdést vet fel, hogy a közjegyző által kiállított végrehajtható okirat végrehajtóhoz történt továbbítása után milyen szabályok szerint kell foganatosítani a végrehajtást. Ugyanígy rendezetlen az a kérdés is, hogy a közjegyző milyen jogszabályi felhatalmazás alapján állapíthatja meg az ingatlan becsértékét, az árverési feltételeket, továbbá a végrehajtási eljárásban felmerülő költségek viselésének és a befolyt vételár felosztásának a módját, ha a végrehajtás elrendelése közjegyző által jogerősen jóváhagyott egyezségen alapul. Ezek, kétséget kizáróan, mind olyan kérdések, melyeket jogalkalmazói szinten nem lehet megoldani.
Balogh Zsigmond, Az okiratot záradékoló közjegyzőség mindennapjai. In: Közjegyzők Közlönye 2010/5. szám.
Bazsó Sándor, A közjegyző szerepe a végrehajtásban. In: Közjegyzők Közlönye 2013/4. szám.
Császti Ferenc, In: A bírósági végrehajtás (szerk. Sáriné dr. Simkó Ágnes), HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2009. (elektronikus elérés)
Gyekiczky Tamás, Nagykommentár a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvényhez. Wolters Kluwer Kft., Budapest, 2013.
Gyovai Márk, In: Kézikönyv a bírósági végrehajtás foganatosításához (szerk. Wopera Zsuzsa, Gyovai Márk), Wolters Kluwer, Budapest, 2016.
Kecskeméti Ágnes, Igazságügyi szakértő kirendelése közjegyzői eljárásban, valamint annak összefüggései a közjegyző előtti egyezségi eljárással és a perhatékonyság elősegítése. Eljárásjogi Szemle, 2018/4. szám.
Menyhárd Attila, In: Kommentár a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényhez (szerk. Vékás Lajos-Gárdos Péter). Wolters Kluwer Kft., Budapest, 2019.
Mikó Ádám - Rádonyi Dénes: Közjegyzői eljárások a perjogi kodifikációban. In: A polgári perrendtartás és a kapcsolódó jogszabályok kommentárja III/III. (szerk. Varga István). HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., 2018.
Molnár Tamás, Az egyezségi eljárások perelhárító szerepe a közjegyzői nemperes eljárásokban. In: Magyar Jog 2018/9. szám.
Pataki Zoltán, Az ingatlanárverés jelenlegi rendszere. Elérési útvonal: https://www.jogiforum.hu/files/publikaciok/pataki_zoltan_ingatlanarveres_jelenlegi_rendszere%sb-jogi_forum%5d.pdf, letöltés ideje: 2020.05.21.
Szalay Róbert, In: Kommentár a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvényhez (szerk. Wopera Zsuzsa). Wolters Kluwer Hungary Kft., Budapest, 2019.
- 106/107 -
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény indokolása
Az egyes közjegyzői nemperes eljárásokról szóló 2008. évi XLV. törvény
A közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény
A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény
A közjegyzői hatáskörbe tartozó egyes végrehajtási eljárások szabályairól, valamint egyes igazságügyi tárgyú miniszteri rendeletek módosításáról szóló 30/2019. (XII. 20.) IM rendelet
A közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény végrehajtásáról szóló 13/1991. (XI. 26.) IM rendelet
Civilisztikai Kollégiumvezetők 2019. április 16-ai Országos Tanácskozásának 4. állásfoglalása
Fővárosi Ítélőtábla Pf. 21.777/2009/5. sz. ítélete
Fővárosi Ítélőtábla Pf. 20.439/2010/3. sz. ítélete
Fővárosi Ítélőtábla Pf. 21.649/2014/3. sz. határozata
PK. 10. számú állásfoglalás a közös tulajdon egyes kérdéseiről
Kúriai Döntések 2016/7. - Fórum - "A közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos bírói gyakorlat" vizsgálatára felállított joggyakorlat-elemző csoport összefoglaló véleménye ■
JEGYZETEK
[1] Menyhárd Attila, In: Kommentár a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényhez (szerk. Vékás Lajos-Gárdos Péter), Wolters Kluwer Kft., Budapest, 2019, 5:84. §-hoz fűzött magyarázat 4) pontja.
[2] Mindazonáltal a szabályozás jellegéből is az látható, hogy a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.) - a Ptk. közös tulajdon megszüntetésének módjai tekintetében követett sorrendiségen átlépve - a tulajdonostársak azon szerződéskötési akaratát részesíti a végrehajtás szempontjából előnyben, amely az ingatlan közös tulajdonának árveréssel történő megszüntetésére irányul.
[3] A Vht. 20-23. §-aihoz fűzött miniszteri indokolás.
[4] Császti Ferenc, In: A bírósági végrehajtás (szerk. Sáriné dr. Simkó Ágnes), HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2009, 162. §-hoz fűzött indokolás.
[5] A Ptk. 5:80. §-a alapján.
[9] Vö. Ptk. 1:2. § (2) bek. továbbá 6:59. § (2) bek.
[10] BH 1990.336.
[11] A tanulmány következő részei a továbbiakban nem érintik a bentlakó tulajdonostárs státusára vonatkozó joggyakorlatot, mivel a téma ismertetése során elsődlegesen abból kell kiindulni, hogy a tulajdonostársak egybehangzó akaratnyilvánításukkal összefüggésben együttesen érdekeltek abban, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlant a leggyorsabban és a legkedvezőbb feltételekkel tudják árverés útján értékesíteni. A bennlakó tulajdonostárs helyzetével kapcsolatosan lásd a "közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos bírói gyakorlat" vizsgálatára felállított kúriai joggyakorlat-elemző csoport összefoglaló véleményét, illetőleg az ennek alapján elfogadott 1/2017. (IX 11.) PK vélemény 7. és 8. pontját.
[12] Vö. az egyes közjegyzői nemperes eljárásokról szóló 2008. évi XLV. törvény (a továbbiakban: Kjnp.) 21-27/G. § alatti eljárásra vonatkozó szabályokkal. E vonatkozásban érdemes kitérni arra, hogy a szerző által eddig megismert ingatlanforgalmi szakvélemények döntő többsége piaci összehasonlító adatok elemzésén alapult, melynek lényege, hogy az értékelés konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik.
[13] Mindazonáltal, ha a becsérték megállapítása óta két év eltelt, és az ingatlan még többszöri eredménytelen árverés folytán sem került értékesítésre, a végrehajtó bármelyik fél kérelmére az árverés kitűzése előtt a becsértéket ismételten megállapítja.
[14] Vht. 140. § (2)-(8) bek.
[15] Összhangban a Vht. 143. §-ának egyes elemeivel.
[16] Semmi nem zárja ugyanis ki, hogy a végrehajtást kérő megelégedjen a terhelt ingatlanért járó kisebb vételárral is, ha ezzel elkerülheti, hogy - a költségek előlegezése után - a kielégítési rangsorban előrébb álló zálogjogosultnak a polgári jogi szabályok szerint még meg nem nyílt zálogjoga alapján történő kielégítése miatt az árverési vételárból esetleg semmi sem jusson neki, míg az adós helyzetét ez nem teszi terhesebbé, és a zálogjogosult kielégítési alapját sem érinti.
[17] A végrehajtás során befolyt összeg kifizetéséről a Vht. 163/A. §-171/B. §-ai rendelkeznek.
[18] BDT 2016.3561. Megjegyzés: A jelzálogjogosultak felé fennálló tartozás azonban a házastársak közös tartozása, amelyért a családjogi szabályok szerint fele-fele arányban kötelesek helytállni. A tulajdoni hányadok és a tartozásért való felelősség aránya közötti különbséget ezért a bíróságnak korrigálnia kell.
[19] Vht. 137. § (1) bek., 170. § (1) bek., ill. a Fővárosi Ítélőtábla Pf. 21.649/2014/3. sz. határozata alapján.
[20] Az itt megfogalmazott következtetés leginkább az időközben meghaladottá nyilvánított, a közös tulajdon egyes kérdéseiről szóló PK 10. sz. állásfoglalás VI. pont g) alpontjában megfogalmazott azon megállapítással támasztható alá, mely szerint a közös tulajdonnak árverés útján való megszüntetése nem végrehajtási árverés, mivel az ilyen ügyben nincs hitelező, akinek igényét a végrehajtási eljárásban kell kielégíteni, nincs a pénztartozás teljesítését megtagadó adós sem.
[21] Gyekiczky Tamás, Nagykommentár a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvényhez. Wolters Kluwer Kft., Budapest, 2013, (a továbbiakban: Gyekiczky, 2013) 161. § 3. pontjához fűzött magyarázat. Ez valójában azt jelenti, hogy ha az ingatlan elkel árverésen, a végrehajtó a tulajdonostársakat megillető vételárból levonja azt az összeget, amely az árverés foganatosításának a költségeit teszi ki.
[22] Az idézőjellel jelöltést indokolja, hogy e helyütt nem beszélhetünk a szigorú értelemben vett végrehajtásról, ugyanis a közös tulajdonnak árverés útján való megszüntetése nem végrehajtási árverés, hiszen nincs hitelező, akinek igényét a végrehajtási eljárásban kell kielégíteni, sőt nincs a pénztartozás teljesítését megtagadó adós sem.
[23] Figyelemmel a Vht. 162. §-ának (2) bekezdésére. A jogszabály alkalmazásának indokáról lásd bővebben a tanulmány 1.5. fejezetét.
[24] Vht. 162. § (2) bekezdéséhez fűzött indokolás.
[25] Civilisztikai Kollégiumvezetők 2019. április 16-ai Országos Tanácskozásának 4. állásfoglalása.
[26] Vht. 18/B. §.
[27] A végrehajtható okiratok a Vht. 10. §-a alapján a következők:
a) a bíróság és a közjegyző által kiállított végrehajtási lap,
b) az olyan okirat, amelyet a bíróság vagy a közjegyző végrehajtási záradékkal látott el,
c) a bíróság végrehajtást elrendelő, letiltó, illetve átutalási végzése, továbbá közvetlen bírósági felhívást tartalmazó határozata,
d) a bíróság rendbírságról szóló értesítése, ha a végrehajtási eljárásban kiszabott rendbírság behajtását a 45/A. § (5) bekezdése alapján az önálló bírósági végrehajtó végzi, valamint
e) a 4/2009/EK tanácsi rendelet alapján kijelölt hazai központi hatóság által a tartásra kötelezett adatainak beszerzésére kiállított megkeresés.
[28] A Vht. 13. § (1) bek. szerint a végrehajtható okiratot akkor lehet kiállítani, ha a végrehajtandó határozat
a) kötelezést (marasztalást) tartalmaz,
b) jogerős, végleges vagy előzetesen végrehajtható, valamint az ügyészség, illetve a nyomozó hatóság határozata további jogorvoslattal nem támadható, és
c) a teljesítési határidő letelt.
A végrehajtás általános feltételei a közjegyzői okiraton alapuló követelések végrehajtása vonatkozásában is megfelelően irányadók a Vht. 13. § (5) bek. alapján.
[29] Vö. Vht. 12. § (2) bek.
[30] Az egyes eljárásokról bővebben lásd: Bazsó Sándor, A közjegyző szerepe a végrehajtásban. In: Közjegyzők Közlönye 2013/4. szám. 25-53. o.
[31] Küszvhr. 4. §, valamint Vht. 31/E. § (7) bek.
[32] Vht. 162. § (1) bek.: Ha az ingatlan közös tulajdonát - bírósági határozat, a bíróság által jóváhagyott egyezség vagy bírósági végrehajtási záradékkal ellátott okirat alapján - árveréssel kell megszüntetni, e törvénynek az ingatlanárverésre vonatkozó szabályai az alábbi (2)-(5) bekezdésben foglalt eltérésekkel irányadók.
[33] Ezt támasztja alá a PK. 294. számú állásfoglalással módosított (azóta egyébként meghaladottá nyilvánított) PK. 10. számú állásfoglalás is.
[34] Vö. Ptk. 5:165. § és 5:170. §.
[35] Pataki Zoltán, Az ingatlanárverés jelenlegi rendszere. Elérési útvonal: https://www.jogiforum.hu/files/publikaciok/pataki_zoltan_ingatlanarveres_jelenlegi_rendszere%5bjogi_forum%5d.pdf 23-24. o., letöltés ideje: 2020.05.21.
[36] Vht. 162. § (4) bek.
[37] BH 1987.309.
[39] A tulajdonostársak ezzel kapcsolatos megállapodásáról lásd bővebben a tanulmány 1.2. fejezetének harmadik bekezdését.
[40] A Vht. 137. § (1) bek., 170. § (1) bek., továbbá a Fővárosi Ítélőtábla Pf. 21.649/2014/3. sz. döntvénye alapján. A hatósági árverés útján történő tulajdonszerzés egyes kérdéseiről lásd bővebben: Gyovai Márk, In: Kézikönyv a bírósági végrehajtás foganatosításához (szerk. Wopera Zsuzsa, Gyovai Márk), Wolters Kluwer, Budapest, 2016, 251-253. o.
[41] Kúriai Döntések 2016/7. - Fórum - "A közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatos bírói gyakorlat" vizsgálatára felállított joggyakorlat-elemző csoport összefoglaló véleménye, [85] pont.
[42] Kecskeméti Ágnes, Igazságügyi szakértő kirendelése közjegyzői eljárásban, valamint annak összefüggései a közjegyző előtti egyezségi eljárással és a perhatékonyság elősegítése. Eljárásjogi Szemle, 2018/4. szám (a továbbiakban: Kecskeméti, 2018.) 21. o.
[43] Kjnp. 27/L. §, továbbá: Mikó Ádám-Rádonyi Dénes: Közjegyzői eljárások a perjogi kodifikációban. In: A polgári perrendtartás és a kapcsolódó jogszabályok kommentárja III/III. (szerk. Varga István). HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., 2018, (a továbbiakban: Mikó-Rádonyi, 2018) 3. pont.
[44] A kérelem előterjeszthető szóban vagy írásban egyaránt. Az eljárást megindító irat elnevezése nem került külön szabályozásra, így a Kjnp. 6. §-ának (1) bekezdésében szabályozott általános szabályaihoz igazodik, mindazonáltal célszerűnek mutatkozik a kérelmet a bíróság előtti egyezségi eljárásban használt "egyezségi kísérlet lefolytatása iránti kérelem" megnevezéssel ellátni. Vö.: Molnár Tamás, Az egyezségi eljárások perelhárító szerepe a közjegyzői nemperes eljárásokban. In: Magyar Jog 2018/9. szám 509. o.
[45] Kjnp. 27/H. § (1) bek. A Pp.-ben foglalt nemperes eljárásnak megfelelően egyezségi kísérlet perindítás előtt. A perindítást követően értelemszerűen csak a perbíróság előtt kísérelhető meg, hogy a felek a jogvitát vagy a vitás kérdések egy részét egyezséggel rendezzék. Vö. Pp. 167. § és 268. §.
[46] Ptk. 5:81. § és Kjnp. 27/H. § (2) bek.
[47] Kjnp. 27/K. § (1) bek. vö. Kjnp 10. §, 7. § (1)-(2) bek.
[48] További illetékességi szabályok találhatók a Kjnp. 6. §-a alatt.
[49] Kjnp. 27/I. (2) bek. értelmében. Ha az ügy tárgya az ingatlan tulajdona, birtoka vagy ingatlant terhelő dologi jog, az eljárásra az a közjegyző is illetékes, akinek az illetékességi területén az ingatlan fekszik. Az ingatlant terhelő dologi jogok például a zálogjog, az elő- és visszavásárlási jog, a vételi és eladási jog, elbirtoklás, közös tulajdon megszüntetése.
[51] Az igazságügyi szakértő kirendelése iránti eljárás és a közjegyző előtti egyezségi eljárás összekapcsolódása egyfajta logikai kapcsolatot is feltételez, hiszen a célszerűségi szempontok azt indokolják, hogy e két eljárás lehetőség szerint egymást követően kerüljön lebonyolításra.
[52] Kecskeméti, 2018.: 21. o.
[53] BH 1987.309.
[54] Kecskeméti, 2018.: 21. o.
[55] Mindez azért szükséges, mert a közjegyző által jóváhagyott egyezség szerint vállalt kötelezettségek alapján a végrehajtás közvetlen elrendelésének lehet helye. Vö.: Vht. 16. § a) pont.
[56] BH 1993.364.
[57] Az eljárásban így a Pp. jegyzőkönyvre vonatkozó rendelkezéseit szintén alkalmazni kell, amellett hogy a jegyzőkönyvet a közjegyző maga is felveheti, viszont kizárt a jegyzőkönyv folyamatos felvétel útján (vagyis kép és hang egyidejű, megszakítás nélküli rögzítésével) történő készítése.
[58] Kjnp. 27./K. (1)-(2) bek. Az eljárás e tekintetben megegyezik a Pp. 167. §-ának (4) bekezdésében foglaltakkal, amely pedig a Pp. 239. §-át rendeli alkalmazni.
[59] Értelemszerűen a jóváhagyni kért egyezség tartalma sem ütközhet jogszabály rendelkezésébe.
[60] BH 1983.25.
[62] BH 1986.338.
[63] Szalay Róbert, In: Kommentár a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvényhez (szerk. Wopera Zsuzsa). Wolters Kluwer Hungary Kft., Budapest, 2019, 239. § 3. ponthoz fűzött magyarázat.
[64] BH 1992.485.
[65] Gyekiczky, 2013: Vht. 13. § 5. pontjához fűzött magyarázat.
[67] Pp. 360. § (1) bek. Mindebből egyenesen következik, hogy a közjegyző által jóváhagyott egyezség alapján végrehajtható okirat kiállításának van helye.
[68] Mikó-Rádonyi, 2018: 3. pont.
[69] Kjnp. 27/J. § (5) bek. A fentieken túl az eljárást meg kell szünteti a Kjnp. közös rendelkezései alapján, ha: a felek közösen kérelmezik [Pp. 241. §]; a kérelmező előlegezési kötelezettségét az eljárás folyamán mulasztja el, vagy a kérelmet emiatt már eleve el kellett volna utasítani. [Kjnp. 11. § (2) bek.]; a Pp. szerint az eljárás szünetelésének lenne helye [Kjnp. 11. § (3) bek.]; a Pp. alapján az eljárást fel kellene függeszteni [Kjnp. 11. § (4) bek.]; illetőleg a közjegyző előtti egyezségi eljárásra vonatkozó speciális szabályok alapján az eljárás felfüggesztése, félbeszakadásának vagy szünetelésének megállapítása helyett [Kjnp. 27/J. § (3) bek.]; ha az eljárás során a felek személyében változás következik be [Kjnp. 27/J. § (4) bek.], a Kjnp. 27/K. § (6) bekezdésében írt, a perindítás hatályainak beálltát követően észlelt perakadály (hatáskör hiánya, ill. perfüggőség) miatt, azaz ha a kérelmet ezen okokból eleve vissza kellett volna utasítani.
[71] A Vht. 13. §-ának (1) bekezdése alapján a végrehajtható okiratot akkor lehet kiállítani, ha a végrehajtandó határozat
a) kötelezést (marasztalást) tartalmaz,
b) jogerős, végleges vagy előzetesen végrehajtható, valamint az ügyészség, illetve a nyomozó hatóság határozata további jogorvoslattal nem támadható, és
c) a teljesítési határidő letelt.
[72] Vht. 16. § a) pont.
[73] Figyelemmel a Vht. 162. §-ának (2) bekezdésére. A jogszabály alkalmazásának indokáról lásd bővebben a tanulmány 2.3. fejezetét.
[74] Küszvhr. 1. és 2. sz. melléklete szerint rendszeresített MOKK űrlap végrehajtás elrendelése iránt.
[75] Ennek megfelelően a bíróság végzéssel határoz a végrehajtás módjáról, így: a) a kötelezettet a meghatározott cselekmény pénzegyenértékének megfizetésére kötelezheti, b) feljogosíthatja a végrehajtást kérőt, hogy a meghatározott cselekményt a kötelezett költségére és veszélyére elvégezze, vagy mással elvégeztesse; egyúttal a kötelezettet az előreláthatólag felmerülő költség előlegezésére kötelezheti, c) a kötelezettel szemben 500 000 Ft-ig terjedő pénzbírságot szabhat ki, d) a rendőrség közreműködésével kényszerítheti ki a meghatározott cselekményt.
[76] Egyértelműen jogalkotói következetlenség eredménye, hogy a Vht. 31/E. §-ának (1) bekezdéséből a 162. §-ra való utalás kimaradt.
[77] EBH 2011.2322.
[78] Ugyanerre a következtetésre jutott a Fővárosi Ítélőtábla a Pf. 21.777/2009/5. sz., valamint a Pf. 20.439/2010/3. sz. ítéletében.
[79] Vht. 162. § (3) bek. b) pont.
[80] Figyelemmel a Ptk. 5:75. §-ába foglalt diszpozitív szabályra.
[81] Vht. 162. § (4) bek.
[82] A tanulmány 2.1. és 2.2. fejezetében leírtak alapján.
[83] A jogalkotói következetlenségre már Balogh Zsigmond is rámutatott egyik korábbi tanulmányában. Lásd: Balogh Zsigmond, Az okiratot záradékoló közjegyzőség mindennapjai. In: Közjegyzők Közlönye 2010/5. szám, "A végrehajtás elrendelése" c. fejezet.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző közjegyzőjelölt, Budapest.
Visszaugrás
