A Magyar Országos Közjegyzői Kamarát megkereste a Kúria joggyakorlat elemző csoportja annak a vizsgálata érdekében, hogy hogyan lehetne a kisajátítási eljárást gyorsítani. Jelen tanulmány az országos kamarának Kúriához küldött válasza általam írt részének a felhasználásával készült.
A kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény (a továbbiakban: Ktv.) a közérdekű célok megvalósításához elengedhetetlenül szükséges ingatlanok megszerzésére vonatkozó szabályokat tartalmazza. A Ktv. hatálybalépését megelőzően, a kisajátítást szabályozó 1976. évi 24. törvényerejű rendelet, a 33/1976. (IX. 5.) MT rendelet, és a 21/1976. (IX. 5.) PM rendelet is lehetővé tette az ingatlanra vonatkozó jog elvonását akkor is, ha a tulajdonos, vagy az ingatlanra vonatkozó jog jogosultja, a kártalanításra jogosult személye ismeretlen. Ilyen esetben az ismeretlen kártalanításra jogosultat a kisajátítási eljárásban az ismeretlen személy részére az államigazgatási hatóság által kirendelt ügygondnok képviselte (21/1976. (IX. 5.) PM rendelet 6. § g) pont).
A kisajátítási eljárást ugyanis évekre elhúzná, ha a kisajátítási eljárást addig nem lehetne lefolytatni, amíg a kisajátítási eljárásban a Ktv. 23. § c) d) pontja folytán ügyfélnek minősülő tulajdonos (vagy az ingatlanra vonatkozó más jog jogosultjának) személye egyértelműen meg nem állapítható. (Például azért, mert a kisajátítani kívánt ingatlan tekintetében tulajdoni per van folyamatban, vagy az ingatlan tulajdonosa meghalt és az örökösök személye nem állapítható meg, mert öröklési jogi per van folyamatban. Ha meg kellene várni a per eredményét és csak azt követően lehetne az ingatlant kisajátítani, az a kisajátítási eljárást olyan mértékben elhúzhatná, hogy ezzel a kisajátítás célja is veszélybe kerülhetne.)
Ennek érdekében lehetővé teszi a Ktv. 23. § (2) bekezdése azt, hogy a gyámhatóság a kisajátítási hatóság[1] megkeresésére ügygondnokot vagy eseti gondnokot rendeljen ki abban az esetben is, ha a tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult személye egyértelműen
- 12/13 -
nem állapítható meg. A kisajátítási eljárásban ilyenkor az ügyfél személye ismeretlen, az ismeretlen ügyfél képviseletében jár el a gyámhatóság által kirendelt ügygondnok, vagy eseti gondnok.
Ezt az esetet meg kell különböztetni az általános közigazgatási eljárási szabályokban szabályozott, a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) 40. § (5) bekezdése szerinti ügygondnok rendelés esetétől. A Ket. 40. § (5) bekezdése esetében ugyanis az ügyfél személye ismert, csupán valamilyen okból nem tud az ügyben eljárni.[2]
A Ktv. 23. § (2) bekezdése szerinti esetben a tulajdonos személye ismeretlen, az eljárás a tulajdonos részvétele nélkül, az ügygondnok vagy eseti gondnok közreműködésével zajlik le, ha a kisajátítási eljárás befejezéséig sem derül fény a tulajdonos személyére. A magát tulajdonosnak (jogosultnak) állító, de a tulajdonosi (jogosulti) minőséget a kisajátítási hatóság számára egyértelműen igazolni nem tudó személy akkor sem vehet részt a kisajátítási eljárásban, ha egyébként a kisajátítandó ingatlan tulajdonjogát (vagy a kisajátítandó ingatlanra vonatkozó egyéb jogot) már a kisajátítási eljárás megindulása előtt ténylegesen megszerezte. Az ügy- vagy eseti gondnok ilyenkor objektíve az ő képviseltében jár ugyan el, de akként, hogy ekkor még az eljáró gondnok sem lehet bizonyos abban, hogy személy szerint kit képvisel.
Az ismeretlen személlyel szemben folyó kisajátítási eljárás sajátossága az, hogy a kisajátítás tárgya tekintetében párhuzamosan két eljárás is folyhat. Az egyik hatósági eljárás arra irányul, hogy ki a fennálló tulajdonjog (vagy egyéb az ingatlanra vonatkozó jog) alanya, ezzel párhuzamosan - vagy akár ezt megelőzően - pedig folyhat a kisajátítási eljárás, melynek a tárgya az, hogy a jelenleg még ismeretlen személyt megillető tulajdonjog (vagy egyéb ingatlanra vonatkozó jog) jogosultja ki lesz a kisajátítási eljárás eredményeként. Ilyen esetben az ingatlant illetően tulajdonképpen csak a múlt a biztos (ki az utolsó ismert tulajdonos), a jelen (ki a jelenlegi jogosult) és a jövő (ki lesz a kisajátítási eljárás eredményeként az ingatlan tulajdonosa) bizonytalan.
A kisajátítással történő tulajdonjog elvonás, és tulajdonszerzés esetében azonban -a tulajdonjogra vonatkozó igényérvényesítés, valamint a tulajdonjogból fakadó igények érvényesítése más eseteitől eltérően - nem kell megvárni a fennálló tulajdoni helyzet tisztázását. Kisajátítás esetén tehát a jövő megelőzheti a jelent.
A gyakorlatban a nehézség abból adódik, ha a kisajátítási határozat jogerőre emelkedéséig sem derül fény az anyagi jogi jogosult személyére. A kisajátítást kérő viszont a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba is be akarja jegyeztetni.[3] Ezzel kapcsolatban azzal az esettel kell részletesen foglalkozni, ha a tulajdonos meghalt és az örökösei ismeretlenek.
- 13/14 -
Az örökhagyó halálának pillanatában a hagyatéka minden további jogcselekmény nélkül az örököseire száll át (Ptk. 7. § (1) bek.). Az örökhagyó tulajdonában álló ingatlanra a hagyatéki eljárás lefolytatása kötelező[4] (a hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény (a továbbiakban: Hetv.) 20. § (1) bek. aa) pont). Ez azt jelenti, hogy az örökhagyó ingatlanvagyonában a halál folytán bekövetkező tulajdonátszállás ingatlan-nyilvántartási átvezetésére kizárólag hagyatékátadó végzés vagy jogerős bírósági ítélet alapján kerülhet sor. A halállal, mint jogi ténnyel az örökösök törvénynél fogva ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok lesznek[5], de a tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével lesz a halál folytán bekövetkezett tulajdonosváltozás erga omnes[6] hatályú. Az örökös tulajdonjogát nem a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése keltezteti, az ingatlannyilvántartási bejegyzés csupán arra szolgál, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéből (cognitio) adódóan a bejegyzést követően senki sem hivatkozhat arra, hogy a bejegyzett jogról (az örökös tulajdonjogáról) nem tudott.[7] Az örökös az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogát csak jogerős hagyatékátadó végzéssel vagy bírósági ítélettel[8 ]igazolhatja": a hagyatékátadó végzés vagy a bírósági ítélet jogerőre emelkedéséig a tulajdonos személye egyértelműen nem állapítható meg a kisajátítási eljárásban sem. Gyakran előfordul, hogy az ingatlan bejegyzett tulajdonosa a kisajátítási eljárás megindulásakor már meghalt, de a kisajátítási határozat jogerőre emelkedéséig sem zárult le a hagyatéki eljárás, vagy az öröklési per, azonban a kisajátítást kérő az ingatlan-nyilvántartásba be kívánja jegyeztetni tulajdonjogát, hogy a kisajátítási célt megvalósíthassa. A földhivatal azzal találja magát szemben, hogy a kisajátítási hatóság tulajdonjog bejegyzésére irányuló megkeresése alapjául olyan a kisajátítási határozat szolgál, ami nem az ingatlan - már nem élő - nyilvántartási tulajdonosával, hanem a nyilvántartási tulajdonos ismeretlen személyű jogutódával szemben született.
- 14/15 -
Az, amit a Ktv. a kisajátítási eljárásban lehetővé tesz, az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ismeretlen. Ingatlan-nyilvántartási eljárásban félként ismeretlen jogosult nem vehet részt. Ezzel összhangban az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 34. § (1) bekezdése megköveteli, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló jogerős hatósági határozatnak az érdekelt lakcímén túl vagy az érdekelt természetes személyazonosító adatait vagy az érdekelt családi nevét, utónevét és személyi azonosítóját kell tartalmaznia. A tulajdonjog bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás - tekintettel arra, hogy ingatlan uratlan dolog nem lehet - egyben mindig tulajdonjog törlésére is irányul: a földhivatal törli a bejegyzett tulajdonos tulajdonjogát és ezzel egyidejűleg bejegyzi az új tulajdonos tulajdonjogát, ebből következően érdekelt a törölt jog jogosultja és a bejegyzett jog jogosultja is.
Kérdésként az merül fel, hogy a tulajdonjog bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárásban kik az érdekeltek. Az érdekelt fogalmát ingatlan-nyilvántartási szempontból kell érteni, érdekelt tehát az ügyfél, Inytv. 25. § (2) bekezdés: az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ügyfél az a természetes vagy jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, akit (amelyet) az ingatlan-nyilvántartásba jogosultként bejegyeztek, illetve aki (amely) a bejegyzés folytán jogosulttá, illetve kötelezetté válna, a feljegyzés rá nézve előnyt vagy terhet jelentene, továbbá az ingatlan-nyilvántartási eljárás bejegyzett joga vagy a javára, illetve terhére feljegyzett tény megváltozását vagy törlését eredményezné. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ügyfél az eljárást kezdeményező hatóság, valamint az adatváltozást bejelentő személy is.
Kétséget kizáróan ügyfél a nyilvántartási jogosult. Az eljárás lefolytatását nem feltétlenül zárja ki, ha a bejegyzett jogosult már nem él, így például a jogosult halála folytán megszűnt haszonélvezeti jog törlésére vonatkozó eljárásban szükségképpen nem él már a bejegyzett jogosult, a haszonélvezeti jogban azonban a jogutódlás eleve kizárt.[10] Más a helyzet olyan jogok törlése esetén, amelyek a jogutódra átszállnak. A nehézség abból adódik, hogy a földhivatal a meghalt jogosultnak nem kézbesítheti a tulajdonjog törlését és egyben a kisajátítást kérő tulajdonjogának a bejegyzését elrendelő földhivatali határozatot,[11] a kétséget kizáróan létező, de ismeretlen jogutódnak pedig nem tud kézbesíteni.[12] A bejegyzett jogosult oldalán tehát senki nincs, aki az őt egyébként megillető jogorvoslati jogát[13] gyakorolni tudná, előfordulhat, hogy a határozat soha nem emelkedik jogerőre.
- 15/16 -
Az is problémát jelent, ha a jogerős kisajátítási határozat földhivatalhoz való érkezését megelőzően érkezik a földhivatalhoz a jogerős hagyatékátadó végzés alapján a tulajdonjog bejegyzése iránti közjegyzői, vagy az öröklési perben hozott jogerős ítélet alapján a tulajdonjog bejegyzése iránti bírósági megkeresés. Ezt a kisajátítási határozatot megelőző ranghelyű megkeresést teljesíteni kell, márpedig attól kezdve, hogy a kisajátítási eljárásban még ismeretlen személy tulajdonosként ingatlan-nyilvántartási bejegyzést nyer, már egyértelműen bejegyzett jogosultnak tekintendő, akinek az adatait azonban a kisajátítási határozat nem tartalmazhatja.
Más megközelítés szerint ügyfél az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos is.[14] Az ismeretlen örökössel szemben hozott kisajátítási határozat viszont nem is tartalmazhatja, hogy vele szemben kell a földhivatalnak a tulajdonjogot bejegyeznie, hiszen ő ismeretlen személy volt a kisajátítási eljárásban. Ebben a megközelítésben a kisajátítási határozat nem lenne alkalmas arra, hogy tulajdonjog bejegyzés alapjául szolgáljon.
További problémát jelent az, hogy az Inytv. 49. § (1) bekezdése alapján az ingatlan-nyilvántartásba jog csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek. Ha a kisajátítási határozat ismeretlen örökössel szemben született, akkor az Inytv. ezen szakasza szerint az ismeretlen örökös tulajdonjogának a bejegyzésével egyidejűleg lehetne legkorábban a kisajátítást kérő tulajdonjogát bejegyezni. Azt kell tehát mondanunk, hogy a bejegyzést a nyilvántartott, de már nem jogképes tulajdonossal szemben kell teljesíteni, noha vele szemben semmiféle, a bejegyzés alapjául szolgáló határozat nem született.
Az Inytv. 18. § (1) bekezdése alapján az ingatlan-nyilvántartás közhiteles része a törölt bejegyzések jegyzéke is. A törölt bejegyzésekhez kapcsolódik a negatív teljesség, ami azt jelenti, hogy jogok, tények törlése esetén vélelmezni kell, hogy a törölt jogok, tények nem állnak fenn (Ptk. 5:173. § (3) bek.). Az ingatlan-nyilvántartást úgy kell vezetni, hogy a tulajdonosi láncolat a törölt bejegyzéseket is tartalmazó tulajdoni lapon (annak teljes másolatán) végigkövethető legyen (Inytv. 22. §). Másrészt az így végigkövethető tulajdonosi láncolat alapján vélelmezni kell, hogy a tulajdonosok olyan sorrendben és ideig voltak tulajdonosok, ameddig az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként voltak bejegyezve. Ha a kisajátítási határozat megelőzi az örökös tulajdonjogának a bejegyzésére irányuló megkeresést, a teljes tulajdoni lapból úgy fog tűnni, hogy az örökhagyót követően a kisajátítást kérő szerzett tulajdonjogot, noha az örökhagyót követően az örökhagyó örököse szerzett tulajdonjogot (csupán a személye a kisajátítási eljárásban nem volt ismert) és csak az örökhagyó örökösét követően szerzett tulajdonjogot a kisajátítást kérő.
- 16/17 -
A kisajátítási eljárás szempontjából azért is problémát okozhat, ha a tulajdonos személye nem állapítható meg egyértelműen, mert előfordulhat, hogy olyan személlyel szemben hoz a kisajátítási hatóság határozatot, akivel szemben nincs helye a kisajátításnak.
Ha a hagyaték öröklését valamennyi örökös visszautasítja, ez az állam, mint szükségképpeni törvényes örökös öröklésével, a halál pillanatában ipso iure bekövetkezett tulajdonszerzésével jár.[15] A Ktv., amint azt a kisajátításról szóló T/3328. számú törvényjavaslat indokolása is kifejti, állami tulajdon kisajátítását is lehetővé teszi: "így tehát a javaslat alapján nemcsak »magántulajdon« vonható el az állam, vagy az önkormányzat, illetve nemcsak önkormányzati tulajdon vonható el az állam javára, hanem az állami, továbbá önkormányzati tulajdon »magántulajdonba« kerülése is lehetséges, amennyiben a közérdekű cél megvalósításához az elkerülhetetlenül szükséges." A gondot az okozza, ha a kisajátítást kérő is a Magyar Állam, amely - amint utóbb kiderül - öröklés jogcímén már a halállal a tulajdonába került ingatlan tulajdonjogának az elvonását kéri a saját maga javára.
A kisajátítási határozat téves lesz, hiszen a saját tulajdonnak a tulajdonos javára történő elvonása nem képzelhető el, mégis a tulajdonszerzés a kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével a Ktv. 8. § (1) bekezdése és a Ptk. 5:41. § (1) bekezdése alapján bekövetkezik.
A fent vázolt problémákat a kisajátítási hatóságok úgy próbálják meg áthidalni, hogy a kisajátítási eljárásban nem az ismeretlen örökös részére kérik a gondnok kirendelését, hanem az örökhagyó részére. Az örökhagyó azonban a halállal már elveszítette a jogképességét (Ptk. 2:4. §), ami pedig a jogképesség negatív oldalát jelenti: a halott nem lehet jogok és kötelezettségek alanya.[16] A halott éppen ezért a kisajátítási eljárásban sem gyakorolhatja a felet megillető jogokat, így sem személyesen - ami eleve lehetetlen - sem képviselője útján nem járhat el.[17] A meghalt részére kirendelt gondnok az eljárásban látszólag megteheti a halott helyett a jognyilatkozatokat, a képviselő által megtett jognyilatkozat azonban a képviseltet, a jelen esetben a halottat jogosítaná és kötelezné (Ptk. 6:11. § (1) bek.), márpedig a halott jogok és kötelezettségek alanya nem lehet.[18] A gondnok által megtett jognyilatkozat senkit sem fog semmire sem jogosítani, sem kötelezni, semmis lesz. A Ket. 15. §-ában foglalt ügyfélfogalomból is következik, hogy halott kisajátítási eljárásban sem lehet fél.
- 17/18 -
Az említett gyakorlat abból a szempontból is aggályos, hogy ebben az esetben - az 1. pontban részletezettek szerint akár egymással párhuzamosan - bár ugyanazon ingatlanra vonatkozóan, de nem ugyanannak a személynek a tulajdonjoga megállapítása iránt folyik a közjegyzői (bírósági) eljárás és a kisajátítási eljárás ugyanarra a jogra vonatkozóan. A két eljárásban, a hagyatéki eljárásban és az örökhagyó részére rendelt gondnok részvételével folyó kisajátítási eljárásban ugyanazon jog tekintetében szükségképpen ellentétes döntés születik (attól a már említett kivételtől eltekintve, ha az derül ki, hogy a kisajátítást kérő maga az örökös). A közjegyző a hagyatéki eljárásban az örökösök tulajdonjogát állapítja meg, a kisajátítási eljárásban pedig a hatóság az ingatlant a kisajátítást kérő tulajdonába adja. A két döntés alapján a tulajdonosváltozás átvezetése csupán a véletlenen múlik. Amelyik hatóság (a közjegyző, a közigazgatási szerv) eljárásában született jogerős döntés alapján előbb érkezik a megkeresés a földhivatalhoz, azt a megkeresést kell a földhivatalnak teljesítenie. Bármelyik is érkezzék előbb, annak a teljesítése a másik teljesítését szükségképpen kizárja. Nem engedhető meg, hogy az állam egyik hatósága által hozott határozattal az állam másik hatósága szembehelyezkedjék.
Nem jelenthet megoldást az eddig vázolt problémára a halott tulajdonos hagyatéki ügyében eljáró közjegyzőnek a kisajátítási eljárásba történő bevonása.
Egyrészt azért nem, mert a hagyatéki eljáráson belüli eljárási cselekmények rendjét megváltoztatni, azokat mellőzni, vagy lerövidíteni nem lehet.[19] Másrészt azért nem, mert a közjegyző, mint a hagyatéki eljárást lefolytató igazságszolgáltatási hatóság részvétele a közigazgatási eljárásnak minősülő kisajátítási eljárásban nem egyeztethető össze a hatalmi ágak elkülönítése elvével.
A kisajátítani kívánt ingatlanhagyaték mielőbbi átadását legfeljebb azzal tudja a közjegyző elősegíteni, ha soron kívül intézi a kisajátítási eljárással érintett hagyatéki ügyeket, ám ha öröklési jogi, vagy másodlagos öröklési vita miatt a hagyatékot csak ideiglenes hatállyal lehet átadni, hagyatéki per indul, vagy az ismeretlen örökösként érdekelt folytán hirdetményt kell kibocsátani, vagy például vagyonközösségi igény miatt a hagyatéki eljárást fel kell függeszteni, a hagyatéki eljárás szemernyivel sem lesz gyorsabb.
- 18/19 -
Megoldást jelentene az eljárási szabályoknak a Ktv. 8. § (1) bekezdésében foglalt szabályhoz igazítása, lévén, hogy a kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével[20] az ingatlan tulajdonjogának a megszerzése ingatlan-nyilvántartáson kívül bekövetkezik[21] (LB. Kfv. III. 27554/1995-, KGD 1996/3. 70. sz.).
A 3.1.1. pontban felvetett problémát úgy lehetne megoldani, ha az Inytv. kisajátítás esetén a Ktv.-hez hasonlóan lehetővé tenné, hogy ismeretlen személy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban fél legyen.
Ehhez az szükséges, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet a kisajátítási hatóság megkeresése alapján indult tulajdonjog bejegyzési eljárásra speciális szabályokat tartalmazzon:
a.) A kisajátítási eljárásban ismeretlen személyt a kisajátítási határozatban is ismeretlen személyként kell megjelölni, a személyes adatait tehát nem kell megadni, lakcímeként pedig a részére kirendelt gondnok kézbesítési címét kell megjelölni.
b.) A bejegyző határozatot a gondnoknak kell kézbesíteni.
c.) A kirendelt gondnok az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is képviseli a kisajátítási
eljárásban ismeretlen személyt.
A 1.1.2. és az 1.2. pontban írt problémára az kínál megoldást, hogy a kisajátítás eredeti szerzésmód.[22] A kisajátítás folytán a korábbi tulajdonos tulajdonjoga megszűnik, az új tulajdonos nem a korábbi tulajdonos jogutódaként szerez tulajdont.[23] Ezzel az a szabály lenne összhangban, hogy a kisajátítási határozat alapján akkor is helye van a tulajdonjog bejegyzésnek, ha a közbenső jogszerző nem nyert bejegyzést.
Továbbá szabályt kell alkotni arra az esetre, ha a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedését megelőzően sajátítják ki - az ismeretlen örökös részére kirendelt ügygondnok részvételével - a hagyatékot képező ingatlant. A kisajátítás ugyanis nem változtat azon, hogy az ingatlan az örökhagyó hagyatéka, azt az örökös attól függetlenül megörökölte, hogy az ingatlant az örökhagyó halála után kisajátították, tehát az ingatlannak az örökös részére való átadása ebben az esetben sem mellőzhető. A közjegyzőnek meg kell keresnie az ingatlanügyi hatóságot az örökös tulajdonjogának a bejegyzése végett (Hetv. 91. § (2) bek.),
- 19/20 -
azonban ha a földhivatal a kisajátítást kérő tulajdonjogát már bejegyezte, a közjegyző megkeresését nem tudja teljesíteni (Inytv. 49. § (1) bek.). Célszerű lenne ezért úgy módosítani az Inytv.-t, hogy az ilyen megkeresést a kisajátítási hatóság megkeresése alapján indult eljárás irataihoz csatolva az ingatlanügyi hatóság további intézkedés nélkül irattárba helyezi és erről az érdekelteket értesíti.
Az iratok csatolása azért szükséges, hogy a kisajátítási hatóság megkeresése alapján hozott tulajdonjog bejegyző határozatnak a tulajdoni lapon feltüntetett száma alapján a - tulajdoni lapon változást nem eredményező, így annak alapján vissza sem kereshető -hagyatékátadó végzés is fellelhető legyen, így - még ha közvetve is, az okirattáron keresztül - a tulajdonosi láncolat követhetővé válik.
A 4. pontban írott, a kisajátítási határozattal kapcsolatos problémát a legegyszerűbben a Ktv. módosításával lehet elérni, oly módon, hogy ha a kisajátítási határozat meghozatala után megállapítható, hogy a kisajátítást kérő személye megegyezik az - a határozat meghozatalakor még - ismeretlen örökös személyével, a tulajdonszerzés a kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével ebben az esetben is bekövetkezik, a kisajátítási határozat azonban ezt meghaladóan hatályát veszti.
Problémát jelent az is, ha a hagyaték átadása után, de a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedését és a földhivatalnak való megküldését megelőzően kerül sor az ingatlan egy részének[24] az ismeretlen örökös részére rendelt ügygondnok eljárásával történő kisajátítására. Az ingatlan egy részének a kisajátítása ugyanis úgy történik, hogy először az ingatlant meg kell osztani. A megosztás során az eredeti ingatlan, mint ingatlan-nyilvántartási egység megszűnik és új helyrajzi számon nyilvántartott önálló ingatlanok keletkeznek. Ebből következően ilyenkor az ingatlannak a kisajátítással nem érintett (a kisajátítás után "visszamaradó") részére sem tudja a földhivatal a tulajdonjogot a közjegyzői hagyatékátadó végzés alapján bejegyezni, hiszen a hagyatékátadó végzés olyan ingatlanra vonatkozik, ami ingatlan-nyilvántartási egységként már megszűnt, az ingatlan-nyilvántartásban már nem szerepel, helyébe újonnan keletkezett önálló ingatlanként lépett, a vele egyébként természetben azonos, a kisajátítás után visszamaradt ("új helyrajzi számú") ingatlanrész. - A kisajátítás után visszamaradt ingatlanrész, mivel a közjegyzői megkeresés alapján a földhivatal arra a tulajdonjogot bejegyezni nem tudta, továbbra is az örökhagyó tulajdona az ingatlan-nyilvántartás szerint, noha annak az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa az örökhagyó halálával az örökös.
Ez éppúgy megoldhatatlan probléma, mintha a bíróság hozott volna egy jogerős ítéletet, amely ingatlan-nyilvántartási átvezetésre alkalmatlan. Sem a hagyatékátadó végzést, sem az ítéletet nem lehet módosítani azon az alapon, hogy az - a fent írottak miatt - ingatlannyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas.
- 20/21 -
A gyakorlatban a földhivatalok a hagyatékátadó végzésre szerződésként, a hatósági megkeresésre kérelemként tekintenek.[25] Így, ha a közjegyző hagyatékátadó végzése olyan ingatlanra vonatkozik, ami ingatlan-nyilvántartási egységként már megszűnt, a közjegyző tulajdonjog bejegyzésére irányuló megkeresését az Inytv. 39. § (4) bekezdés c) pontjára hivatkozva hiánypótlásra való felhívás nélkül elutasítják azzal, hogy a közjegyző "kérelemnek tekintett megkeresése" olyan ingatlanra vonatkozik, amely az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel.[26]
A közjegyző nem tehet mást, mint egy újabb megkeresést intéz a földhivatalhoz, mellékelve ahhoz a megosztás előtti ingatlanra vonatkozó hagyatékátadó végzést, azzal, hogy a földhivatal az időközi ingatlan-nyilvántartási változásokra tekintettel a megkeresés alapján a megosztás utáni, de érdemben a kisajátítás szerinti tulajdonosváltozással nem érintett ingatlanra, a mellékelt hagyatékátadó végzésben foglalt öröklési rendre és hagyatékátadásra tekintettel jegyezze be a tulajdonjogot.
Célszerű lenne ebben az esetben úgy módosítani az Inytv.-t, hogy ha az ingatlanügyi hatóság azt észleli, hogy a hatósági megkeresést azért nem tudja teljesíteni, mert a hatósági határozattal érintett ingatlan - a hatósági határozat meghozatala után - megosztás folytán szűnt meg, akkor nem elutasítaná a megkeresést, hanem nyilatkoztatná a megkereső hatóságot, hogy a megosztás során létrejött új ingatlan-nyilvántartási egységek közül melyikekre tartja fenn a megkeresését.■
JEGYZETEK
[1] Kisajátítási hatóság a fővárosi- és megyei kormányhivatal, a fővárosi és megyei kormányhivatalokról szóló 288/2010. (XII. 21.) Korm. rendelet 24. § (2) bekezdése szerint. (Illetékesség: Ktv. 22. § (2) bek.)
[2] Dr. Ivancsics Imre, In: A közigazgatási eljárási törvény kommentárja (szerk. Kilényi Géza) [a továbbiakban: Ivancsícs, KETK.], KJK-KERSZÖV Jogi és Üzleti Kiadó Kft.; Budapest 2005, 15. § 77. o., 40. § 137. o.
[3] A tulajdonváltozást az ingatlanügyi hatóság a jogerős kisajátítási határozat alapján jegyzi be az ingatlannyilvántartásba. Hidvéginé dr. Erdélyi Erika, In: Ingatlan-nyilvántartás - Általános dologi jogi alapvetés, Nyugat-magyarországi Egyetem, Digitális Tankönyvtár, 2010, elektronikus kiadvány: http://www.tankonyvtar.hu/hu/tartalom/tamop425/0027_INY2/ch01 s06.html (2014. december 10. napján)
[4] A belföldi ingatlant - tekintettel arra, hogy kötelezően leltározandó vagyontárgy - akkor is kötelező a hagyatéki leltárban feltüntetni, ha az ellen valamennyi örökösként érdekelt tiltakozik. Anka Tibor, In: Öröklési jog - Hagyatéki eljárás [a továbbiakban: Anka, HE.], HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2014, 67. o.
[5] Dr. Kolozsvári Bálint, In: Magyar Magánjog - Dologi jog (szerk, dr. Szladits Károly), 5. kötet [a továbbiakban: Kolozsvári, MMD.], Grill Károly könyvkiadó vállalata, Budapest, 1942, 44. §, 273. o.
[6] "A bejegyzés nem más, mint a jogátszállás biztonságának érdekében való nyilvánosságra hozatal." Kurucz Mihály, In: Magyar ingatlan-nyilvántartási jog a bizalomvédelmi joghatások tükrében [a továbbiakban: Kurucz, INYJ.], Studia Notariallia Hungarica tom IX., Budapest, 2009, 72. o.
[7] Kurucz, INYj, 286. o.
[8] A teljes hatályú jogerős hagyatékátadó végzés ugyanis az abban megjelölt örökösnek e minőségét és örökségének a tárgyát csak addig igazolja, amíg a bíróság a peres eljárásban hozott határozattal másként nem dönt. PK 262. szám
[9] A halál folytán bekövetkezett tulajdonváltozás nem a jogerős hagyatékátadó végzéssel vagy bírósági ítélettel következik be, azok csupán a jogváltozás deklaratív hatályú igazolására szolgálnak. Anka, HE, 25. o. valamint Kolozsvári, MMD, 274. o.
[10] Ez esetben a halottnak a törlő határozatot kézbesíteni nem kell, tőle bejegyzési nem követelhető meg. Bővebben: dr. Anka Márton Tibor, In: Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedély, Magyar Jog, 2013/3., 176. o.
[11] Dr. Sárffy Andor, In: Telekkönyvi rendtartás, A szerző kiadása, Budapest, 1941, 474. o.
[12] Noha az Inytv. 52. § (1) bek. c) pontja alapján a jogok és tények bejegyzéséről szóló határozatot - a változás tulajdoni lapon történő átvezetése után - kézbesíteni kell annak, akinek bejegyzett joga megszűnt.
[13] Magyarország Alaptörvénye XXVIII. cikk (7) bekezdés: "Mindenkinek joga van ahhoz, hogy jogorvoslattal éljen az olyan bírósági, hatósági és más közigazgatási döntés ellen, amely a jogát vagy jogos érdekét sérti."
[14] Ivancsics, KETK., 15. §, 77. o., 16. §, 79. o., 40. §, 137. o.
[15] Ptk. 7:1. §, 7:4. § (1) bek. d) pont, 7:74. § (1) bek.
[16] Dr. Szikom Veronika, In: A Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény és a kapcsolódó jogszabályok nagykommentárja (szerk: dr. Osztovics András) I. kötet [Szikora, PTKNK.], Opten Informatikai Kft., Budapest, 2014, 2:1. §, 101. o.
[17] Ivancsics, KETK., 16. §, 79. o.
[18] Szikora, PTKNK., 2: 4. § p.: 109.
[19] Dr. Némi László, In: A polgári perrendtartás magyarázata (szerk.: dr. Szilbereky Jenő és dr. Névai László), Közigazgatási és Jogi Könyvkiadó, Budapest, 1967, 30. o.
[20] A Ptk. általános szabályai szerint (5:41. § (2) bek.) a tulajdonjogot hatósági határozattal megszerző jogosult - ha a hatósági határozat eltérően nem rendelkezik - ingatlan esetén a dolog tulajdonjogát tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével szerzi meg. A Ktv. speciális szabályai (8. § (1) bek.) alapján a kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével az ingatlan tulajdonjogának tehermentes megszerzésére kerül sor. Mindezekből következően a kisajátítási határozatnak nem kell a tulajdonszerzés időpontját tartalmaznia. A kisajátítási határozat jogerőre emelkedésének az időpontjában következik be a tulajdonjog megszerzése. Ha tartalmazza is a kisajátítási határozat a tulajdonszerzés időpontját, csak azt tartalmazhatja, hogy a jogszerzés időpontja jelen határozat jogerőre emelkedése. Ezzel ellentétes gyakorlat: Békés Megyei Kormányhivatal: Tájékoztató a kisajátítási eljárás lefolytatásáról, http://www.bekeskh.hu/kisajatitasi-eljaras (2014. december 10. napján)
[21] Dr. Sándor István, In: A Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény és a kapcsolódó jogszabályok nagykommentárja (szert: dr. Osztovics András) 2. kötet [a továbbiakban: Sándor, PTKNK.], Opten Informatikai Kft. Budapest 2014, 5:43. §, 556. 0.
[22] Sándor, PTKNK., 5:39. §, 543. 0.
[23] Dr. Faludi Gábor, In: A szerzői jog kizárólagossága a Berni Uniós Egyezményben (BUE) - egy jogeset példáján, Jogtudományi Közlöny, 1987/6., 319. o.; hasonlóan a hatósági árveréshez: BDT 812/2003, EBH 2310/2011
[24] Ingatlan egy része is kisajátítható. Sándor, PTKNK., 556. o. 20
[25] Ez teljesen téves, ugyanis Az Inytv. 26. § (8) bekezdése és az Ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról rendelkező 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 126. §-a alapján a közjegyzői hagyatékátadó végzés megkeresés.
[26] Véleményem szerint ennek nincs helye, bővebben kifejtve: dr. Anka Márton Tibor: A földhivatali eljárással kapcsolatban felmerült néhány problémáról, Közjegyzők Közlönye, 2012/1, 32-33. o.
Lábjegyzetek:
[1] Anka Márton Tibor, MOKK jogi iroda
Visszaugrás
