Az ingatlanátruházási szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti és az ingatlan-nyilvántartási perek összefüggéseiről szóló 2/2005. PK vélemény indokolása a következőket tartalmazza: "A Ptk. normarendszerét az Inytv. rendelkezései kiegészítik [...] a két törvény koherenciája teljes, ezért alkalmazásuk is együttes".
Az Inytv. (az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény) és az Inytvhr. [az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytvhr.)] ahhoz, hogy az okirat ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson, a Ptk. (a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény) általános szabályaihoz képest többletkövetelményeket támaszt. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés az Inytv. 3. § (1) bekezdése értelmében egyes jogokat nemcsak deklarál, hanem létesít, keletkeztet is. A törvény 3. § (2) bekezdése tételesen felsorolja ezeket a jogokat: az átruházáson alapuló tulajdonjog, a szerződésen alapuló vagyonkezelői jog, a földhasználati jog, a haszonélvezeti jog, a használat joga, a telki szolgalmi jog és a zálogjog (önálló zálogjog). A jogváltozást ezekben az esetekben nem követi, hanem keletkezteti az ingatlan-nyilvántartás. Az ilyen jogra vonatkozó jogügylet a Legfelsőbb Bíróság XXV. számú Polgári Elvi Döntésében kifejtetteknek megfelelően érvényesen létrejön, mivel a hatályos Ptk. reálszerződést nem tartalmaz, ha maga az okirat megfelel a Ptk.-ban előírt alakiságoknak, függetlenül attól, hogy az okirat alapján a földhivatal a bejegyzést elrendeli-e vagy sem, az okirat alkalmas-e az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre vagy sem. Az ilyen érvényesen létrejött jogügylet alapján telekkönyvi bejegyzési igény keletkezik mind a másik féllel szemben (kötelezettség keletkezik az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okirat kiadására), mind a hatósággal szemben. Az ilyen ügyleten alapuló jog azonban dologi, erga omnes hatályúvá csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel válik.
Az ingatlan-nyilvántartásba jog bejegyzésére, jogilag jelentős tény feljegyzésére vagy adatok átvezetésére kevés kivételtől eltekintve csak okirat vagy jogerős hatósági, illetve bírósági határozat alapján kerülhet sor. [Az Inytv. 8. §-a, a 26. § (8) bekezdése, az Inytvhr. 126. §-a szerint hatóságon a bíróságot, valamint a nemperes eljárást lefolytató közjegyzőt és bírósági végrehajtót is érteni kell.]
Az okiraton alapuló bejegyzéshez, feljegyzéshez szükség van a bejegyzési (feljegyzési) kérelemre, a bejegyzés (feljegyzés) alapjául szolgáló okiratokra és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy közbenső jogszerzőként bejegyezhető jogosult részéről a bejegyzést, feljegyzést (a bejegyzés törlését és a tény feljegyzésének törlését) megengedő nyilatkozatra, a bejegyzési engedélyre. Mindez nem jelent feltétlenül három okiratot. A bejegyzési engedélyt a jogosult legtöbbször már az okiratban (szerződésben) megadja.
A bejegyzési engedély - miként arra a Legfelsőbb Bíróság a 3/2007. számú közigazgatási és polgári jogegységi határozatában rámutatott - egyoldalú címzett jogügylet, nem megállapodás, hanem a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozata. Annak a személynek a nyilatkozata, akivel szemben a bejegyzést kérik.
Amikor az ingatlan tulajdoni lapjának a III. részére elidegenítési és terhelési tilalom van feljegyezve, az Inytvhr. 28. § (3) bekezdése alapján szerződésen alapuló további jogokat (de nem tényeket, például: tulajdonjog-fenntartással történt eladás ténye, újabb elidegenítési, terhelési tilalom, stb.) csak a tilalom jogosultjának a hozzájárulásával lehet bejegyezni. Ebben az esetben a tilalom jogosultja nem bejegyzési engedélyt fog adni a szerződésen alapuló további jogok bejegyzéséhez, hanem a hozzájárulását fogja adni a szerződésen alapuló további jogok bejegyzéséhez. Következik ez abból is, hogy a bejegyzési engedélyt annak a bejegyzett jogosultnak kell - a törvényben meghatározott tartalommal és alakisággal - megadnia, akivel szemben a bejegyzést a kérelmező kéri (EBH 2008.1928). A fenti példánál maradva, ha a tulajdoni lap III. részére elidegenítési és terhelési tilalom van feljegyezve a szerződéses örökös javára az öröklési szerződés biztosítására, akkor is a tulajdonossal szemben kell a jelzálogjog bejegyzését kérni, a tulajdonos adja meg a bejegyzési engedélyt. Az, akinek a javára a tilalom fel van jegyezve (itt a szerződéses örökös), csak a hozzájárulását adja meg a bejegyzéshez, a hozzájárulása nélkül a jelzálogjogot nem lehet bejegyezni, és a hozzájárulás megtagadása esetén a jelzálogszerződés a rendelkezési jog hiányában érvénytelen lesz.
Ezért téves az a földhivatali gyakorlat, hogy annak a hozzájárulása híján, akinek az érdekében az elidegenítési és terhelési tilalom fel van jegyezve, az Inytv. 39. § (3) bekezdés f) pontja alapján a kérelmet a hivatal hiánypótlásra való felhívás nélkül utasítja el. A hozzájáruló nyilatkozat a kérelem pótolható hiányossága, így annak tekintetében az Inytv. 39. § (1) bekezdése szerinti hiánypótlási felhívásnak van helye.
Megkeresésen az Inytv. 26. § (8) bekezdése alapján az eljáró hatóságnak (bíróságnak, közjegyzőnek, bírósági
- 169/170 -
végrehajtónak) bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre vonatkozó, az illető jogot vagy tényt keletkeztető, vagy deklaráló határozatát értjük. Az Inytv. szerint a hatóság megkeresése a felek megállapodását pótolja, a bejegyzési engedélyt tehát nem. A jogszabály olyan rendelkezést nem tartalmaz, hogy csak a jogosult engedélyének megfelelő megkeresés teljesíthető. A hatósági megkeresésből fogalmilag következik, hogy ahhoz nem kell bejegyzési engedély, noha ezt a törvény konkrétan nem mondja ki, a jogszabály rendelkezéseiből egyértelműen levezethető. Ezt támasztja alá a Legfelsőbb Bíróság BH 2011.122. számon közzétett eseti döntése is. A Legfelsőbb Bíróság nem fejti ki részletesen, hogy miért nem szükséges bejegyzési engedély, azt azonban kimondja, hogy a hatósági megkeresésnek az érdekeltek megállapodása és a bejegyzési engedély kivételével kell alakilag megfelelnie az Inytv. 32. §-ának.
Röviden kitérnék a hatósági megkeresésre. A bejegyzési engedéllyel ugyanis a probléma a hatósági megkereséseknél kezdődött. A bíróság a közös tulajdont leggyakrabban akként szünteti meg, hogy a közös tulajdon tárgyát az egyik tulajdonostárs tulajdonába adja megfelelő ellenérték fejében. Ilyenkor a bírósági ítéletnek a földhivatalra vonatkozó megkeresési része úgy szól: a bíróság megkeresi a földhivatalt, hogy az ingatlan-nyilvántartásba jegyezze be XY tulajdonjogát, ha igazolta a megváltási ár megfizetését. Az ítéletnek a földhivatalhoz érkezésével megindul a tulajdonjog bejegyzése tárgyú ingatlan-nyilvántartási eljárás. Ha megindult az ingatlan-nyilvántartási eljárás, akkor a későbbi ranghelyen érkezett beadványokat elintézni mindaddig nem lehet, amíg folyamatban van ez a korábban érkezett ügy. Gyakorlatilag a tulajdoni lapon más változást foganatosítani nem lehet. A földhivatal pedig bajban volt, mert az Inytv. mint eljárási törvény nem ismeri a közös tulajdon megosztása esetén ezt a közös tulajdon megszüntetése esetén a bíróság által alkalmazott megoldást. A földhivatal két dolgot tehet.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
