Ternai Péter: Egy illetékkiszabási anomáliáról (GJ, 2016/2., 24-26. o.)

Elsőként másfél évtizeddel ezelőtt, a Magyar Jog 2000/9. számában, Kedvezmény és egy kezdemény illetékügyben (avagy a vagyonvesztés illetékkövetkezményei) címen jelent meg, az utóbb az ún. negatív illetékalap alkalmazása elleni szakmai hadjárat első hadicselekményének bizonyult kritikai elemző írásom. Ebben a lakástulajdont érintő cserét pótló vétel néven ismert jogintézmény illetékhatósági alkalmazásának egy speciális esetkörét, mint a negatív illetékalap utáni - okszerűtlen, ekként nemkívánatos - illetékkiszabás gyakorlatát mutattam be, és illettem jobbító szándékú kritikával.

Az írás megjelenése lavinaszerű vélemény-ellenvélemény özönt indított útjára, amely szakmai polémia mind a Magyar Jog, mind számos egyéb jogi, ingatlan­szakmai orgánum felületén került megjelen(tet)ésre.

A több mint egy évtizeden át húzódott szakmai vita végét, ill. lezárulását a kormány által 2013. év elején hatályba léptetett, az illetékkiszabás inkriminált gyakorlatát megváltoztató, a negatív illetékalap utáni illetékkiszabást eltörlő törvényi módosítás hozta el. Ezzel ugyanis a jogalkotó, a sokszor és sok helyütt újra és újra előadott szakmai érveknek - és legyünk reálisak: az ún. devizahitelesek alkotta nagy létszámú társadalmi csoport érdektörekvéseinek - engedve, a negatív illetékalap utáni illetékkiszabás gyakorlatát végérvényesen kiiktatta, ill. eltörölte.

Ekkor a Magyar Jog 2013/3. számában Negatív illetékalap - Pozitív fordulat című írásomban adtam számot a hosszas, ám a fentiek szerint mégsem hiábavaló szakmai véleményháború részleteiről, ill. a tárgyalt illetékkiszabási gyakorlat törvényi szabályozása módosulásáról.

A jelentős súlyú, a széles körű társadalmi érintettség okán nagy horderejű áttörést követően azonban, az illetékkiszabás hatósági gyakorlatát érintően fennmaradt egy további, lényegét tekintve inkább jogalkalmazás-technikai anomália.

Ennek lényege az alábbiakban ragadható meg, ill. vázolható. A lakástulajdont érintő cserét pótló vétel néven ismert ügylettípus gyakorlatilag azon - lakástulajdon-átruházási, ill. -szerzési - esetkört öleli fel, melyek során a lakástulajdont szerző, azt megvásárló (természetes személy) fél a másik lakástulajdonát a vételt megelőző, vagy azt követő egy-egy éven (ekként mindösszesen két éven) belül visszterhesen elidegeníti, eladja.

Ebben az esetben ugyanis, a lakástulajdont érintő cserét pótló vétel - az illetékről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 21. §-ában kodifikált, és utóbb a 26. § (1) bek. y) pontjában pontosított - szabályai szerint a kiszabandó, ill. lakástulajdont (meg)szerző fél által megfizetendő visszterhes vagyonátruházási, vagyonszerzési illeték mértéke (összege) a vásárolt és az eladott (lakás)ingatlanok terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete.

- 24/25 -

Ezen - a lakástulajdont érintő cserét pótló vétel - szabálya szerint érvényesíthető kedvezményi illetékfizetés törvénybe foglalt érvényesíthetősége tehát elő(fel)tételezi annak ügyleti előállását, hogy a lakástulajdont (meg)szerző fél a másik lakástulajdonát a vételt megelőző (vagy követő) egy éven belül visszterhes úton elidegenítette, ill. elidegeníti, egyszerűbben szólva eladta, ill. eladja.

A hazai adókivetési, illetékkiszabási gyakorlatot illetően ugyanakkor általánosságban tudni való, hogy míg a személyi jövedelemadó az eladó vonatkozásábani kiszabásának értékalapját a felek által az adásvételi szerződésben rögzített eladási ár (vételár) adja, addig a vevő felé az illetékkiszabás alapjául, az általa megvásárolt - egy és ugyanazon - ingatlan forgalmi értéke szolgál.

Az ingatlanok forgalmi érték (megnevezésű) paramétere, azok - a visszterhes elidegenítési, adásvételi ügyletekben megjelenő - eladási ár (használatosabb nevén vételár) (megnevezésű) paraméterétől járulékmegállapítási jogi vonatkozásban érdemben eltérő természetű.

Amíg ugyanis az eladási ár (vételár) fogalma alatt a szerződésekben rögzített árérték összege értendő, addig a forgalmi érték nem más, mint az ingatlan által az átruházási, adásvételi jogügylet idején fennállt ún. (piaci) forgalmi értéke.

Ez utóbbi paraméter lényegét tekintve az az (összeg)érték, amelyért az ingatlan az adott piaci környezetben, egybevágó adásvételi szándék feltételezésével, kényszerítő körülmény, presszió nélkül, belátható időtávon belül hasznosítható, ill. értékesíthető.

Az eladási ár (vételár) és a forgalmi érték jogfogalmainak különböző, ill. eltérő volta legmarkánsabban abban jelentkezik, hogy míg az eladási ár (vételár) valójában a - felek között megállapodott - szerződéses érték, addig a forgalmi érték szakmai alapon képzett, kimutatott érték.

Most pedig vizsgáljunk meg egy a lakástulajdont érintő cserét pótló vétel körébe tartozó, sajátos esetkörben előálló - szemléletesen vázolt - konkrét eseti példát:

"A", "B" és "C" különálló természetes személyek. B megvásárolja A-tól az "Ingatlan-1." jelölésű lakásingatlant, 20 millió forint összegű (teljes) vételár egyidejű megfizetése mellett.

B személyét az ügylet után visszterhes vagyonátruházási (vagyonszerzési) illeték fogja terhelni.

Ennek elébe menve B a jogügylet illetékkiszabásra történő bemutatásakor (az adásvételi szerződés földhivatali benyújtása) előre jelzi az illetéki hatóság (aktuálisan a NAV Illetéki Főosztálya) felé, hogy a másik lakástulajdonát ("Ingatlan-2.,") egy éven belül 10 millió forintos eladási áron értékesíti, azaz eladja.

Ezzel jogosulttá válik a lakástulajdont érintő cserét pótló vétel megnevezésű, ill. módozatú illetékkedvezményre, melynek érvényesítése érdekében illetékfeljegyzés alkalmazását kéri.

Az Ingatlan-2. egy éven belüli eladását követően számára megnyíló ekkénti kedvezményes illetékalap összege ez esetben:

Az általa VÁSÁROLT ingatlan (Ingatlan-1.) forgalmi értéke (esetünkben 20 millió forint) mínusz az általa ELADOTT ingatlan (Ingatlan-2.) forgalmi értéke (esetünkben 10 millió forint), melynek eredménye: 10 millió forint (mint a B által megszerzett forgalmi értéktöbblet után előállt kedvezményes illetékalap).

Esetünkben tehát a 20 millió forintos forgalmi értékű lakástulajdont a fentiek szerint megszerző B-nek 10 millió forint értékű forgalmiérték-különbözet után, tehát 10 millió forint összegértékű illetékalap után kell a vagyonszerzési illetéket megfizetnie.