Az ingatlanra bejegyezhető terhek, anyagi jogi szempontból olyan jogok, amelyek az ingatlan tulajdonjogának részjogosítványait - a birtoklás, a használat és a hasznok szedése, rendelkezés joga - korlátozzák, így alapításuk szerződés, illetve a tulajdonossal való egyéb megállapodás vagy keletkezésük jogszabály előírása, bíróság határozata vagy ha, jogszabály így rendelkezik hatósági határozat alapján lehetséges. E terhek bejegyzése vonatkozásában pedig eljárásjogi - illetve a bejegyzési engedély, mint a bejegyzési eljáráshoz szükséges dologi jogi kategória - szempontból garanciális elemként a szerződésen alapuló jogváltozáshoz az okiraton kívül, kérelem és bejegyzési engedély; a törvényen alapuló jogváltozáshoz a jogszabály rendelkezésén túl hatósági megkeresés, a hatósági (bírósági) határozaton alapuló jogváltozáshoz pedig a határozaton túl ugyancsak megkeresés szükséges.
Mind az ingatlan-nyilvántartás, mind az egyes, az ingatlan terheiként is meghatározható, de anyagi jogi szempontból eltérő szerepű jogosultságokra vonatkozó jogi szabályozás változott a 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Új Ptk.), az új polgári törvénykönyv 2014. március 15-i hatályba lépésével. Az alapvető szabályozási elveket az új törvény is megtartotta, és azzal, hogy az ingatlan-nyilvántartás egy részét - elsősorban az anyagi jogi szabályokat, azon belül az ingatlan-nyilvántartás alapelveit - beemelte az új polgári törvénykönyvbe, a jogterület jelentőségét hangsúlyozza.
Az ingatlan-nyilvántartás elvei mentén haladva az ingatlan terheire vonatkozó alapvető, elvi szabályozás lényeges elemei a következők:
A magyar ingatlan-nyilvántartási szabályozásra az úgynevezett tradiciós rendszer jellemző[1], amelynek egyik legfőbb elve, a bejegyzési elv miatt az ingatlan terheinek döntő többsége, mint az ingatlanon szerzett jogosultságok, amennyiben szerződéssel alapítják őket, ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jönnek létre, illetve válnak hatályossá, így a közhiteles ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályozás ezen a területen, garanciális tényezőként különös fontosságú, amelyet általános érvényűvé tesznek az Új Ptk. 5:168. § (4) bekezdésnek és 5:175. § szakaszának rendelkezései, amelyek szerint a bejegyzés
- 50/51 -
elmaradása esetén a megszerzett jog harmadik, jóhiszemű szerzővel szemben nem érvényesíthető.
Az ingatlan terhei közül azokat a jogokat, amelyeknek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése konstitutív hatályú, az új polgári törvénykönyv taxatív felsorolásban rögzíti [Új Ptk. 5:168. § (2) bek.], ezek:
♦ a szerződésen alapuló vagyonkezelői jog,
♦ a földhasználati jog,
♦ a haszonélvezeti jog
♦ a használat joga,
♦ a telki szolgalmi jog,
♦ a jelzálogjog.
A jogszabály alapján keletkezett jogok és a taxatív felsorolásban nem szereplő jogok esetén a bejegyzés nem jogkeletkeztető, hanem tanúsító, deklaratív hatályú, amely a forgalom biztonsága, azaz a jog harmadik személyekkel szemben való hatályosulása, és az ebből következően nyújtott jogvédelem szempontjából ugyancsak meghatározó jelentőségű.
Az ingatlanra teherként bejegyezhető jogok ezen, a bejegyzés deklaratív hatálya alá tartozó kategórián belül:
♦ a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog,
♦ a közérdekű használati jogok, ezen belül: állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, villamosberendezések elhelyezését biztosító használati jog, vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmak és használati jogok,
♦ az elő- és visszavásárlási, valamint vételi és eladási jog,
♦ a tartási és életjáradéki jog,
♦ a végrehajtási jog.
Itt kívánom megjegyezni, hogy bár hatósági határozatok alapján történő ingatlan-nyilvántartási bejegyzés általában deklaratív hatályú, ám a tulajdonszerzésre vonatkozóan az Új Ptk. 5:41. § (2) bekezdésében új szabályként rögzíti, hogy a tulajdonjogot hatósági határozattal megszerző jogosult - ha a hatósági határozat eltérően nem rendelkezik - ingó dolog esetén a dolog birtokának átruházásával, ingatlan esetén tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével szerzi meg. Ezen esetben tehát a bejegyzés ingatlan esetében - bár hatósági határozaton alapul - konstitutív hatályú.
Az ingatlan-nyilvántartás másik fontos elve az okirati elv, amelyet az új szabályozás is megtartott, bár megfogalmazásában kis mértékben módosult. Az új szabályozás azt mondja ki, hogy az ingatlan-nyilvántartásba jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére, feljegyzésére és adatok átvezetésére jogszabályban meghatározott okirat, továbbá bírósági vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor. Az Új Ptk. - álláspontom szerint helyesen - azt is rögzíti, hogy hatósági ill. a bírósági határozat alapján akkor képezheti bejegyzés/ feljegyzés alapját, ha az már jogerős.
- 51/52 -
Az Inytv., kiegészítve az Új Ptk. rendelkezéseit a korábbi szabályozást megtartva rögzíti, hogy mely jogok keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzés történhet kizárólag közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján; ezek: a tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, telki szolgalmi jog, vételi jog, eladási jog, jelzálogjog. Itt az Új Ptk. nyomán az eladási joggal, mint új jogintézménnyel bővült, és az önálló zálogjoggal, mint új zálogjogként már nem alapítható jogintézménnyel szűkült a lista.
Az ingatlan-nyilvántartásnak az Új Ptk.-ban önállóan is nevesített további elvei közül a közhitelesség elve és a nyilvánosság elve biztosítja, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsító tulajdoni lap és a térkép tartalmát bárki megismerhesse, a bejegyzések / feljegyzések alapját képező okiratok tartalmát pedig a jogszabályban foglalt keretek között az érintettek ismerhessék meg, ezzel biztosítva, hogy az ingatlan terheiről is közhiteles információkat szolgáltathasson az illetékes földhivatal.
Az Új Ptk. kiterjesztette a közhitelesség tartalmát a széljegyzett kérelmek vonatkozásában is, amikor az 5:171. § szakaszában kimondja, hogy az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett kérelmek kapcsán a folyamatban lévő eljárás tenyéré és tárgyára is irányadó, hogy a széljegyzés esetén senki sem hivatkozhat arra, hogy a széljegyzés lényéről és az eljárás folyamatban létéről nem tudott.
Az alapelvek sorában végül, de nem utolsó sorban - hiszen ugyancsak fontos elvről van szó - a rangsor elve azt mondja ki, hogy az ingatlanra bejegyzett jogok ingatlan-nyilvántartási hatályosulási sorrendjét (a továbbiakban: rangsor) a bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontok határozzák meg. Ezen elvre dolgozatom jelzálogjoggal foglalkozó részében térek ki bővebben.
Dolgozatomban az ingatlan főbb terheire vonatkozóan a jogok / tények alapításának, ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének és forgalmának szabályozását mutatom be, az Új Ptk. által hozott változásokra is tekintettel, gyakorlati kitekintéssel.
- 52/53 -
Anyagi jogi szabályozás [Új Ptk. 5:146 - 5:158 §§]:
A haszonélvezeti jog olyan személyhez kötött állagjog, amelynek jogosultja a más tulajdonában lévő dolgot rendeltetésszerűen birtokolhatja, használhatja és hasznosíthatja.[2] A tulajdonos a birtoklás, használat, hasznosítás jogát nem gyakorolhatja, a rendelkezés joga az, ami a tulajdonjog részjogosítványaiból a tulajdonost illeti.
Az Új Ptk. a haszonélvezeti jog alapítása körében előírja, hogy a haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a dolog birtokának átruházása; azonban az ingatlanon vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon alapított haszonélvezeti jog esetén a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges, így ingatlanok esetében haszonélvezet alapításánál a birtok átruházása helyett a törvény a konstitutív hatályú bejegyzést írja elő.
Az új polgári törvénykönyv bővült, már a szerződésen kívül a más jogcímen alapuló haszonélvezet létrejöttének feltételeit is szabályozza, valamint - és ez jelen témakörben fontosabb - az Ptk. 5:146. § (2) bekezdésében foglaltak szerint haszonélvezeti jog alapítható az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon is. Új rendelkezés továbbá, hogy a haszonélvezeti jog tárgyának gyarapodására is kiterjed a haszonélvezet, kivéve, ha a gyarapodás a haszonélvezet tárgyának a rendes gazdálkodás körében való hasznosításából származik [Új Ptk. 5:146. § (3) bek.].
Az Új Ptk. a túlélő házastársat megillető haszonélvezeti jog tekintetében alapvető változásokat tartalmaz: Az örökhagyó házastársát leszármazó örökös mellett az új szabályozás szerint az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon illeti meg holtig tartó haszonélvezeti jog és ezen felül egy gyermekrész a hagyaték többi részéből [Új Ptk. 7:58. § (1)-(3) bek.]. A régi Ptk. 615. § (1) szakasza szerint pedig a házastárs, bejegyzett élettárs mindannak a vagyonnak a haszonélvezetét örökli, amelyet egyébként nem ő örököl, és ezen haszonélvezeti jogot a régi szabályozás özvegyi jognak nevezi; amely megjelölést az Új Ptk. már nem használja.
- 53/54 -
Eljárásjogi szabályozás [Inytv. 16. § d) pont, 32. § (3) bek., 50. § (1) bek.; Inytv. vhr. 4 § (1) bek. a) pont, 10. §]:
Az ingatlanon alapított haszonélvezeti jog esetében is akkor jogkeletkeztető hatályú a bejegyzés, ha azt szerződéssel alapítják; a jogszabálynál fogva keletkező haszonélvezet ingatlan-nyilvántartási bejegyzése pedig itt is deklaratív jellegű, az új Polgári Törvénykönyv 5:146. § (2) bekezdésének megfogalmazása szerint elmaradása esetén a haszonélvezeti jog a dolognak csak a rosszhiszemű vagy ingyenes megszerzőjével szemben lesz érvényesíthető.
Az Inytv. a haszonélvezeti jog alapítása szempontjából az új Ptk.-val összhangban annyiban változott, hogy a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról 10. § szakaszába bekerült, hogy a haszonélvezeti jog bejegyzésre kerülhet nemcsak egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára, vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére, hanem már az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogra is.
A bejegyzés körében változatlan az Inytv. vhr.-ben előírt szabályozás, amely szerint a bejegyzésben fel kell tüntetni a haszonélvezeti jog időtartamát is, illetőleg azt, hogy a haszonélvezeti jog a jogosultat élete végéig megilleti (holtig tartó haszonélvezeti jog). Az Inytv. vhr. az anyagi jogi szabályozás változása ellenére még tartalmazza, hogy a túlélő házastárs törvényes öröklésen alapuló haszonélvezeti jogát özvegyi jog elnevezéssel kell megjelölni; mert ezen kitétel releváns lehet az Új Ptk. hatályba lépését követően, de még a régi Ptk. alapján örökölt özvegyi jog tekintetében.
A haszonélvezeti jogot több jogosult javára egyidejűleg is be lehet jegyezni, fel kell azonban tüntetni, hogy a haszonélvezeti jog a jogosultakat közösen vagy egymást követő sorrendben illeti-e meg.
Gyakorlati kitekintés
A haszonélvezeti jog bejegyzésére vonatkozó gyakorlati tapasztalataim közül kiemelném, hogy az EBH 2010.2281. szám alatt közzétett - és véleményem, valamint több tapasztalt neves jogász, közöttük Dr. Anka Tibor közjegyző álláspontja[3] szerint is több ponton vitatható - jogegységi döntés megállapításai alapján a földhivatalok gyakorlata az utóbbi években az anyagi joggal ellentétesen alakult.
A jogegységi döntés szerint az adásvételi szerződésben nem az eladóknak - hanem a vevőknek kell nyilatkozni az egyidejűleg keletkező haszonélvezeti jog Inytv. 29. § szerint megkívánt bejegyzéséhez való hozzájárulásról. A döntés ezt lényegében anyagi jogi szempontból azzal indokolja - ahogyan egy korábbi eseti döntésében (Kfv. III. 37.101/2006.) is rámutatott, hogy "az ingatlan tulajdonjogának átruházásakor az egyes tulajdonosi részjogosítványokat nem lehet "visszatartani".
Ezzel a megállapítással álláspontom szerint a Bíróság tulajdonképpen a haszonélvezeti jog fenntartásáról mondta ki, hogy nincs rá lehetőség, ami tekintettel arra, hogy már a római jogban is létező jogintézmény volt, mindenképpen érdekes jogértelmezés.
- 54/55 -
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 2013. január 1. napjával hatályba lépett 20. §-ának (2) bekezdésében foglalt azon szabály, amely szerint nem tárgya a visszterhes vagyonátruházási illetéknek a haszonélvezet fennmaradása, vagy ha az elidegenítés az átruházó haszonélvezetének vagy a használat jogának fenntartásával történik. Ily módon az Itv. a haszonélvezeti jog fenntartásának lehetőségét törvényi szinten is kimondta.
A bírósági esetjogi döntések alapján azonban a földhivatalok egy részének a gyakorlatában még ma is az anyagi jogi helyzettől függetlenül a tulajdonjog szerzőjétől kérnek hozzájárulást (bejegyzési engedélyt), függetlenül attól, hogy fenntartott haszonélvezetről vagy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan elidegenítéséről, vagy más, az EBH-ban hivatkozottól teljesen eltérő anyagi jogi helyzetről van-e szó, illetve függetlenül attól, hogy ezen esetjogi döntések haszonélvezeti jog fenntarthatatlanságára vonatkozó részei mára már meghaladottá váltak.
Legutóbb egy általam közjegyzői okiratba foglalt tartási szerződés esetében, amelyben az eltartott az ingatlan tulajdonjogát az eltartás fejében Eltartó L-re, míg az ingatlanon közösen illető haszonélvezeti jogot Eltartó I. szüleire, Eltartó Il.-re és Eltartó IIL-ra ruházta át, mondta azt a földhivatal, hogy a tulajdonjogot szerző Eltartó I. hozzájárulására van szükség a szülők haszonélvezeti jogának bejegyzéséhez.
Pedig a szerződésben - a korábbiakban már tapasztalt földhivatali gyakorlat miatt -a következő "bűvös mondat" is szerepelt a tulajdonjog és a haszonélvezeti jogok bejegyzéséről rendelkező részben:
"Szerződő Felek jelen szerződés aláírásával valamennyien kölcsönösen feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulásukat adják a fenti bejegyzésekhez."
Azonban, mivel a földhivatali ügyintéző nem azt látta, hogy név szerint Eltartó I., tehát a tulajdonjogot szerző fél egy külön mondatban járul hozzá a szülei haszonélvezetének bejegyzéséhez, így elutasította a bejegyzési kérelmünket, ami utóbb csak egy fellebbezés és a hiányolt nyilatkozat csatolásával történhetett meg.
Az EBH-ra is hivatkozó földhivatali álláspont számomra azért is nehezen érthető, mert az Inytv. 50. § (1) bekezdésében maga a törvény mondja ki, hogy hivatalból be kell jegyezni a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött haszonélvezeti jogot, használat jogát, tartási vagy életjáradéki jogot, elő- vagy visszavásárlási jogot, telki szolgalmi jogot, vételárhátralék biztosítására alapított jelzálogjogot, elidegenítési és terhelési tilalmat, vagy elidegenítési tilalmat akkor is, ha az, akire a tulajdonjogot átruházták csak a tulajdonjog bejegyzését kéri.
A fentiekből számomra az a következtetés vonható le, hogy a garanciális, eljárásjogi szabályokból, amennyiben azokat nem az anyagi jogi szabályokkal együtt, hanem önmagukban értelmezik, elvihetik a gyakorlatot az anyagi jogi szabályoktól messze, akár azokkal ellentétes értelmezést alakítva ki.
- 55/56 -
Anyagi jogi szabályozás [Új Ptk. 5:159 §]:
A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint vele együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja és hasznait szedheti.
Az Új Ptk. újítása, hogy szabályozza a használat tartalmát arra az esetre is, ha a jogosult jogi személy; a használat jogánál fogva jogi személy a dolgot a létesítő okiratában meghatározott céljával és tevékenységével összhangban használhatja és szedheti annak hasznait.
Változatlan szabály, hogy a használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át és, hogy a használatra egyebekben a haszonélvezet szabályait kell alkalmazni.
Eljárásjogi szabályozás [Inytv. 16. § d) pont, 32. § (3) bek., 50. § (1) bek., Inytv. vhr. 4 § (1) bek. a) pont, 11. § (1)-(2) bek.]:
A használat jogát egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott (pl. lakáshasználat) vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. Tekintettel arra, hogy a törvény szerint a használat jogának nyilvántartására egyebekben a haszonélvezeti jog nyilvántartására vonatkozó szabályokat kell értelemszerűen alkalmazni, így a bejegyzésre vonatkozóan a haszonélvezeti jognál elmondottak az irányadók.
Gyakorlati kitekintés
A használat jogának általános használatra is utaló megnevezése és amiatt, hogy a használati joggal könnyen összekeverhető, gyakorlati tapasztalataim szerint a jogkereső személyek, és olykor még jogászok is jogértelmezési nehézségekkel küzdenek a jogintézménnyel kapcsolatosan.
A közös tulajdonban álló ingatlanokra vonatkozó használati megállapodások, illetve társasházak közös tulajdoni részeire vonatkozó megállapodások kapcsán szinte mindig felmerül az igény, hogy hogyan lehet a megállapodást, illetve az abban megállapított használati jogosultságot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. Az ügyfelek, illetve olykor ingatlanjogban kevésbé jártas jogászok is, ilyen esetben a közös tulajdonra vonatkozóan sokszor a használat jogát kívánják bejegyeztetni.
Tekintettel arra, hogy közös tulajdonon egy megállapodás alapján nem használat joga, hanem kizárólagos használati jog keletkezik, amely alapján a tulajdonostárs a közös tulajdonú ingatlan megállapodásban meghatározott részeit használhatja, itt mindenképpen eltérő jogintézményről van szó; illetve mivel nem más tulajdonában, hanem saját tulajdonban álló ingatlanra vonatkozóan keletkezik jogosultság, így nem beszélhetünk ilyen esetben a használat jogáról.
A használat joga a rá vonatkozó szabályozásnak megfelelően egy korlátozott haszonélvezeti jogot jelent a gyakorlatban, így ez a jog is csak más tulajdonában álló ingatlan tekintetében bír relevanciával, ahogyan azt a KGD 2010.7. számú bírósági döntésben a bíróság is kimondta:
"A használati jog és a használat joga eltérő jogi kategóriák. A társasház közös tulajdonban álló ingatlanrészre tulajdonostárs javára kizárt a használat jogának bejegyzése (1997.
- 56/57 -
évi CXLI. törvény 16. §; 1959. évi IV. törvény 157. §, 165. §, 171. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 11. §)"
A közös tulajdonban álló ingatlanok tekintetében megkötött használati megállapodások esetén a megállapodás megküldhető a földhivatalnak, és a megállapodást iktatják az ügy irataihoz, de az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó jogszabályok alapján sem a korábbi sem az új szabályozás szerint nincs lehetőség a használati jog bejegyzésére.
A társasházi közös tulajdonban álló kizárólagos használatú tulajdonrészekre vonatkozó megállapodások a társasház alapító okiratában rögzítendőek, illetve szerződéssel külön tulajdonba kerülhetnek, de ezen esetben sincs lehetőség a használati jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére.
Anyagi jogi szabályozás [Új Ptk. 5:18-5:19. §, 5:70. §, 5:85. § (2) bek., 5:145. §, Ptké. 44. §]:
A megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználat joga, mint jogintézmény elsősorban azon jogi helyzet szabályozását szolgálja, amikor a föld és a földön létesített épület tulajdonjoga nem azonos tulajdonos tulajdonában áll. Anyagi jogi szempontból ezen helyzetet legtipikusabban a ráépítés okozza, amelyről akkor beszélünk, ha valaki (akár jó-, akár rosszhiszemű személy) más személy tulajdonában álló földre épít.
Amennyiben a ráépítő megszerzi az épület tulajdonjogát, akkor őt, mint az épület tulajdonosát a törvény erejénél fogva illeti meg az épület fennállásáig az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben a földre a földhasználati jog.
A földhasználati jog nem meghatározott személyhez fűződik, hanem az épület mindenkori tulajdonosát illeti meg. Önálló forgalom tárgya nem lehet. Az épület tulajdonjogának változásakor azonban az új tulajdonosra száll át változatlan feltételekkel.[4]
Teljesen új szabályként az Új Ptk. lehetőséget teremt arra, hogy az ingatlan tulajdonosa a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyeztesse be az ingatlan-nyilvántartásba. Ezen lehetőség részleteire és jelentőségére az eljárási szabályoknál térek ki.
Amennyiben a felek megállapodással rendezik a ráépítéssel létrejött helyzetet, úgy a szerződésükben a földhasználati jogról is rendelkezniük kell; amennyiben a felek között nincs konszenzus és ezért bírósági határozat rendezi a jogviszonyokat, akkor a bíróság rendelkezik a jogszabályok keretei között a földhasználatról is.
A törvény rendelkezik a földhasználati jog mértékéről és arról is, hogy milyen arányban köteles a föld fenntartásával járó terheket viselni a földhasználó: földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa az épület használathoz szükséges mértékben jogosult a föld használatára és hasznai szedésére, valamint a használat arányában köteles viselni a föld fenntartásával járó terheket.
A törvény által használt "az épület használatához szükséges mérték" rugalmas szabály, amely megteremti a bírói mérlegelés lehetőségét, és egyben orientáló jelleggel is bír: a földhasználati jog terjedelmét az épület rendeltetésszerű használata határozza meg.[5]
- 57/58 -
Az Új Ptk. tartalmazza a földhasználat szerződéses szabályozására vonatkozó szabályokat is a föld és az épület tulajdonosa között, és ennek keretében új rendelkezésként kimondja, hogy az e körben kötött szerződés harmadik személlyel szemben akkor hatályos, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték.
Ptké. rendelkezése szerint pedig a földhasználat szerződéses szabályozásának az ingatlan-nyilvántartásba való feljegyzését a szerződő felek a Ptk. hatálybalépése előtt megkötött szerződések esetén is - a Ptk. 5:19. §-a alapján és joghatásával - kérhetik.
Társasház esetében, ha a földrészlet, amelyen az épület áll, nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat úgyszintén földhasználati jog illeti meg.
Eljárásjogi szabályozás [Inytv. 16. § c) pont, 17. § (1) bek. 27. pont, Inytv. vhr. 2. § d) pont, 4. § (1) bek. a) pont, 9. §, 9/A., 21. § (4) bek., 34. §, 59. §] gyakorlati kitekintéssel:
A földhasználati jog megállapodás alapján történő keletkezésekor az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ugyanúgy jogkeletkeztető hatályú, mint a haszonélvezetnél és a használatnál, azonban a földhasználati jogot tipikusan keletkezető ráépítés, és az ezen ráépítés alapján történő tulajdonszerzés az építkezés befejezésével bekövetkezik[6], a ráépítéssel megszerzett tulajdonjog esetén tehát a tulajdonjog bejegyzése a deklaratív hatályú.
Amennyiben törvény, bírósági vagy hatósági határozat alapján keletkezik a földhasználati jog, akkor a bejegyzés deklaratív hatályú.
Az Inytv. rögzíti, hogy egész földrészletre, vagy a földrészlet természetben vagy területi mértékben meghatározott részére jegyezhető be a földhasználati jog. Ez a szabály mind a megállapodáson alapuló, mind a bírósági határozattal szerzett jogra vonatkozik.
Amennyiben az építés előtt szerződéssel / megállapodással rendezik a felek a jogviszonyukat, és ezen megállapodásban alapítanak földhasználati jogot, akkor ez a jog a fentiekben elmondottak szerint a bejegyzéssel keletkezik és az építkező, mint jogosult javára lehet bejegyeztetni teherként az ingatlan tulajdoni lapjának III. részére.
Azt követően, hogy az építkezés befejeződött, az épület önálló ingatlanként bejegyeztethető az Inytv. vhr. 9. § (3) bekezdése alapján. Ennek bejegyzésekor az építkező javára korábban bejegyzett földhasználati jogot a tulajdoni lap III. részéről törlik, és az épület mindenkori tulajdonosa javára kerül bejegyzésre a földhasználati jog, amely már a földrészlet tulajdoni lapjának I. részére kerül bejegyzésre.
Az épület mindenkori tulajdonosát megillető földhasználati jogot a földhivatal az épület önálló ingatlanként való bejegyzése iránt megindított eljárásban akkor is bejegyezheti, ha az épületre vonatkozó tulajdonszerzés igazolásaként benyújtott okiratban a felek, vagy a határozatában a bíróság a földhasználati jogról nem rendelkezett. Ezen eljárási szabály biztosítja az épület tulajdonosát ipso iure megillető földhasználati jog bejegyzését, erre vonatkozó rendelkezés, kérelem hiányában is.
Az Új Ptk. 9/A. § szakasza új szabályozást tartalmaz, amely arra az esetre is rendelkezik a törvény erejénél fogva fennálló földhasználati jog bejegyzéséről, amikor az önálló ingatlanként nyilvántartott épületnek és az alatta fekvő földrészletnek eredetileg azonos
- 58/59 -
a tulajdonosa, és a földrészlet vagy az épület tulajdonjoga nem együtt kerülne átruházásra vagy átszállásra. Az Új Ptk. hiánypótló jelleggel kimondja, hogy ez esetben az épület mindenkori tulajdonosát megillető földhasználati jogot a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg be kell jegyezni. Amennyiben a földhasználati jog terjedelme tekintetében a felek megállapodtak, akkor annak megfelelően kell azt bejegyezni.
Az önálló épület nyilvántartása körében megszűnik a föld és az épület tulajdonjogának kötelező egysége. Mint ahogyan azt az anyagi jogi szabályoknál említettem, az Új Ptk. lehetővé teszi, hogy a föld és a felépítmény abban az esetben is önálló ingatlanként külön helyrajzi számon kerüljenek bejegyzésre, ha a föld és az épület tulajdonjoga nem válik el egymástól. Hasonló újítás jelenik meg a telki szolgalmak szabályozásánál is, amelyre majd dolgozatom erre vonatkozó részében térek ki.
Az Inytv. vhr. 59. § (1) bekezdésében foglalt változatlan szabály, hogy ha a földrészlet és a rajta lévő épület tulajdonjoga elválik egymástól, a földrészletet és az épületet külön tulajdoni lapon, önálló ingatlanként kell nyilvántartani és földrészlet tulajdoni lapjára be kell jegyezni az épület tulajdonosát megillető földhasználati jogot.
Az újítás az Inytv. vhr. 59. § (2) bekezdésében rejtőzik, amely kimondja, hogy a földrészlet tulajdonosa a földrészleten álló épületnek az önálló ingatlanként való feltüntetését kérheti, és ebben az esetben - tekintettel arra, hogy külön ingatlanokról beszélünk -a szakasz (1) bekezdésében foglaltakat a földhasználati jog bejegyzésének mellőzésével kell alkalmazni.
Az újítás megadja a lehetőséget ugyanazon tulajdonos esetében is az épület és a föld jogi sorsának szétválasztására, így arra, hogy azok akár külön-külön is forgalomképesek legyenek. Ezt a megoldást alkalmazzák a nemzetközi gyakorlatban máshol is, és főként az ingatlan-fejlesztések, beruházások területén jelenthet könnyebbséget, előrelépést az új lehetőség.
Mivel a szabályozás szerint a fenti újítások a társasházra és a szövetkezeti házra is irányadóak, így a nagyobb ingatlan-beruházásoknál ez a forgalomképességre is kihathat. Ahogyan ezt Györfi-Tóth Péter, a DLA Piper nemzetközi ügyvédi iroda partnere a gyakorlat oldaláról frappánsan megfogalmazza: "Az önállóan is forgalomképes épület megjelenése lehetővé teszi az ingatlanpiaci szereplők, így különösen a fejlesztők számára egy nagyobb telken zajló beruházás átadását vagy értékesítését oly módon, hogy ehhez a földterület tulajdonjogát nem szükségszerűen szerzik meg, vagy az elkészült felépítményeket már tulajdonosként, de szakaszosan fejlesztik és értékesítik."[7]
A földhasználati jog gyakorlása szerződéses szabályozásának ténye ingatlan-nyilvántartási feljegyzésének lehetősége kiegészíti a fenti újításokat.
A földhasználati jog gyakorlása szerződéses szabályozásának tényét mind a földrészletre, mind az épületre fel kell jegyezni, a megállapodás függvényében egész ingatlanra vagy annak meghatározott részére.
- 59/60 -
Anyagi jogi szabályozás [Új Ptk. 5:160-5:163. §§, Ptké. 44. §] gyakorlati kitekintéssel:
A szolgalom olyan dologi jog, amelynek jogosultja és kötelezettje nem eleve megnevezett személy, hanem egy telek mindenkori birtokosa, függetlenül attól, hogy a telket milyen minőségben (tulajdonosként, haszonélvezőként, bérlőként vagy szívességi használóként) birtokolja. A fentiekből következik, hogy a szolgalom önálló forgalom tárgya nem lehet.
A szolgalomnak az uralkodó telken folytatott, a jogosult termelését vagy szükségleteinek kielégítését szolgáló tevékenység gyakorlását kell közvetlenül elősegítenie úgy, hogy az uralkodó telek használhatósága körében biztosítson a jogosult számára előnyöket.[8]
Az Új Ptk. lényeges változásokat nem hoz a telki szolgalom szabályozásába, az jogintézmény fogalma változatlanul a következő: Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.
A szükségbeli út, mint sokáig az egyetlen ex lege keletkező szolgalom[9] - a földhasználót 2013 óta megillető öntözési szolgalom már szintén ilyen - is a korábbi szabályozással azonos tartalommal maradt fenn az Új Ptk.-ban.
A korábbi szabályozás szerint telki szolgalom alapítására csak akkor kerülhetett sor, ha az uralkodó és szolgáló telek különböző személyek tulajdonában állt[10]. Az Új Ptk. fontos változtatása a földhasználati jogra vonatkozóan bevezetett hasonló változással összhangban, hogy lehetővé teszi az ingatlan tulajdonosa számára egyoldalú nyilatkozattal, saját tulajdonú ingatlanra is szolgalom alapítását.
Ez az új lehetőség az ugyanazon tulajdonos által az épületet illető földhasználati jog bejegyeztetésére vonatkozó lehetőséggel összhangban az ingatlan-beruházóknak nyújt segítséget egy ingatlanprojekt megvalósítása során. Tekintve, hogy szolgalommal érintett ingatlanrész tulajdonjogának átszállását követően is fennmarad a szolgalom, így a beruházó már az értékesítést megelőzően elrendezheti a későbbiekben megkívánt szolgalom létesítését és úgy tudja értékesíteni az egyes ingatlanokat, hogy a szolgalom tekintetében az új tulajdonosnak nem lesz intéznivalója.
További változás, hogy a szolgalmak - korábban tíz évben meghatározott - elbirtoklás! idejét az Új Ptk. felemeli tizenöt évre, az ingatlan tulajdonjogának elbirtoklási idejével összhangban.
- 60/61 -
Eljárásjogi szabályozás [Inytv. 16. § e) pont, 32. § (3) bek., 50. § (1) bek., Inytv. vhr. 2. § d) pont, 4. § (1) bek. c) pont, 12. § (1)-(4) bek.]:
Az eljárásjog tekintetében elmondható, hogy az Új Ptk.-ra tekintettel ezen jogintézménynél nem történt változás.
Lényeges, hogy az ingatlant terhelő telki szolgalmi jogot egész ingatlanra, illetőleg annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére lehet bejegyezni. A bejegyzésben meg kell jelölni a szolgalmi jog tárgyát (átjárási, vízmerítési, vízvezetési, pinceszolgalom stb.)
Itt, az Inytv. vhr.-ben kerül meghatározásra uralkodó és a szolgáló telek fogalma, az uralkodó telek azon telekingatlan, amelynek mindenkori tulajdonosát a telki szolgalmi jog gyakorlása megilleti, és ezen ingatlan tulajdoni lap I. részén kell utalni arra az ingatlanra, amelyre a telki szolgalmi jog gyakorlása vonatkozik, amely telekingatlan lesz ily módon a szolgáló telek.
A szolgáló telek tulajdoni lapjának III. részén kell utalni az uralkodó telekre, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalmi jog gyakorlása megilleti.
Az új Polgári törvénykönyv alapvetően átszabályozta, megváltoztatta a zálogjog rendszerét. Ez az ingatlanon alapítható zálogjog - ami mind az új, mind a korábbi szabályozás szerint kizárólag jelzálogjog lehet - tekintetében is lényegi változásokat jelent, amelyeket dolgozatom igyekszik a következőkben részletesen bemutatni.
Alapvető változás, hogy az Új Ptk.-ban a zálogjog szabályozása átkerült a dologi jogi, 5. könyvbe, a szerződést biztosító mellékkötelezettségek közé, és a törvény magát a zálogszerződést is sajátos dologi jogi megállapodásként definiálja, amelyből arra lehet következtetni, hogy zálogszerződésre is az alapvetően kógens, dologi jogi szabályozást rendeli alkalmazni.
Az Új Ptk. zálogjogok típusai terén is eltér a korábbi megoldástól, a régi Ptk. szerint kézizálogjogot, jelzálogjogot valamint jogot és követelést terhelő zálogjogot lehetett alapítani, míg az új szabályozás csak kétféle zálogjogot ismer a kézizálogot és a jelzálogot, valamint az óvadékot, mint sajátos jelzálogjogot, amelyet kizárólag pénzen, fizetésiszámla-követelésen, értékpapíron és más jogszabályban meghatározott vagyontárgyon lehet alapítani. Az Új Ptk. nem a zálogjog fajtái, hanem a zálogjog létszakaszai szerint halad a szabályok ismertetésével a zálogjog keletkezésétől annak megszűnéséig, és külön szabályozza, a zálogjoggal biztosított követelést és azt, hogy mi lehet a zálogjog tárgya.
A jogalkotók által kinyilvánítottak szerint és a törvénykönyv indoklásában is megfogalmazottan a törvény célja volt az is, hogy visszaszorítsa a zálogjogon kívüli dologi (fiduciárius) biztosítékok alkalmazását, mert azok a gyakorlatban alapvetően a kógens zálogjogi szabályok megkerülésére irányulnak.[11] Ennek keretében megszűnt a biztosítéki célú
- 61/62 -
tulajdon-átruházás, a biztosítéki célú engedményezés és, ami jelen dolgozat kapcsán kiemelendő, szűk kivétellel (a pénzügyi biztosítékokról szóló irányelvben meghatározott biztosítéki megállapodások kivételével) megszűnt a biztosítéki célú vételi jog is, amit a gyakorlatban általában a jelzálogjoggal együtt gyakran használtak követelések biztosítására.
Ezen változások, új megoldások már a kodifikáció során, és a hatályba lépett törvény kapcsán is heves vitákat váltottak / váltanak ki leginkább a jogtudomány képviselői és neves, a jogelméletben is jártas gyakorlati jogászok között. Az új jogintézmények, a megszüntetett jogi megoldások, és valamennyi változás létjogosultsága, és gyakorlati szerepe a jogalkalmazás során fedi fel valódi arcát, idő kell, hogy megtudjuk, a jogalkotói célok megvalósulása vagy új, esetleg a korábbi megoldások felelevenítése hozza el a kívánt eredményt.
Anyagi jogi szabályozás [Új Ptk. 5:86. § - 5:93. §, 5:96. § - 5:101. §, 5:103. § - 5:105. §] gyakorlati kitekintéssel és eljárásjogi elemekkel [Inytv. 17. § (1) bek. 22., 23. pont, 50. § (2) bek.; Inytv. vhr. 4. § (2) bek. 18.-19. pont, 17. §, 18. §, 19/A. §, 20. §, 20/A. §
A zálogjog fogalmának meghatározása tartalmilag nem változik az Új Ptk. bevezetésével. A törvény a korábbi szabályozással egyezően kimondja, hogy zálogjoga alapján a zálogjogosult a követelésének biztosítására szolgáló vagyontárgyból, ami a zálogtárgy, más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet, ha a biztosított követelés kötelezettje - a személyes kötelezett - nem teljesít, és hogy amennyiben maga a Ptk. másképpen nem rendelkezik, akkor a kielégítési jogot a zálogtárgyra az elzálogosítás után szerzett jogok nem érintik.
Az Új Ptk.-ban a jelzálogjog - és valamennyi zálogjog - alapítása és létrejötte nem feltétlenül esik egybe, mert a zálogjog létrejöttéhez annak megalapításán kívül az is szükséges, hogy a zálogkötelezett rendelkezési joga a zálogtárgyon fennálljon.
A zálogjog alapítása jelzálogjog esetén a zálogszerződés megkötéséből - amelyet törvényes zálogjog esetén jogszabály rendelkezése pótol - és a megfelelő nyilvántartásba, ingatlan esetében természetesen az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséből (kézizálog esetén a zálogtárgy birtokának átruházásából) áll.
Amennyiben a zálogtelezett rendelkezési joga fennáll a zálogtárgyon, úgy a zálogjog annak megalapításával létrejön, amennyiben nincs rendelkezési joga, mert a zálogtárgy esetleg még nem létezik, vagy még nem áll a zálogjogosult tulajdonában, akkor csak a rendelkezési jog megnyílásával jön létre a zálogjog.
A zálogszerződésre a korábbi szabályozásban egyértelműen a kötelmi jog diszpozivitása volt jellemző, a hatályos szabályok - tekintve, hogy a dologi jogon belül kerültek elhelyezésre, így kógens, kötelező érvényű szabályokként funkcionálnak, aminek a gyakorlati
- 62/63 -
jelentősége az, hogy csak a törvény keretei között van szerződéses szabadságuk a feleknek a zálogszerződés tartalmában. A jogalkotó célja ezzel az volt, hogy ne lehessen tágítani a zálogjog kereteit, ne lehessen a törvényben meghatározottakon túl más típusú vagy más tartalmú zálogszerződést kötni. A zálogszerződés törvényi kellékei a következők:
♦ zálogkötelezett és a zálogjogosult megállapodása zálogjog alapításáról
♦ követelés biztosítása céljából
♦ meg kell határozni a zálogtárgyat
♦ meg kell határozni a zálogjoggal biztosított követelést
A zálogtárgy és a biztosított követelés meghatározása tekintetében az Új Ptk. szakít a specialitás elvével, tehát alapesetben nem követeli meg egyedi meghatározásukat.
A zálogtárgy meghatározásánál alkalmazható a fajta és mennyiség szerinti, vagy olyan körülírással történő meghatározás is, amely a zálogtárgy azonosítására alkalmas. Az új szabályozás szerint a meghatározás magában foglalhat olyan vagyontárgyat is, amely még nem létezik, vagy amely felett a zálogkötelezettet nem illeti meg a rendelkezési jog.
Ezen szabályok az ingatlan esetén is érvényesek, tehát az ingatlant, mint zálogtárgyat is lehetséges a zálogszerződésben akár körülírással meghatározni, elegendő, ha a bejegyzési engedélyben szerepel az ingatlan konkrét ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas meghatározása.
A biztosított követelés meghatározásánál sem előírás az egyedi vagy összegszerű meghatározás. A követelés azonosítására alkalmas módon kell meghatározni azt, lehetséges összegszerű meghatározás, de nem feltétlenül kell összeg és jogcím szerint leírni a követelést (biztosítéki zálogjog), elegendő az alapul szolgáló egy vagy több jogviszonyra utalással vagy a biztosított követelés azonosítására alkalmas más hasonló módon meghatározni. A biztosított követelés olyan követelés is lehet, amely még nem jött létre.
Az Inytv. vhr., mint a bejegyzésre vonatkozó eljárásjogi jogszabály konkrétabban eligazít arról, hogy miként kell ingatlan esetében a biztosított követelést meghatározni: az Inytv. vhr. 18. § (1) bekezdése kimondja, hogy a jelzálogjogi bejegyzésben meg kell jelölni a zálogjoggal biztosított követelést,
♦ az alapul szolgáló egy vagy több jogviszonyra utalással és az összeg meghatározásával vagy
♦ a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra történő utalással.
Az Inytv. vhr. (2) és (3) bekezdései kiegészítik ezt a rendelkezést azzal, hogy ha a felek meghatározták azt az összeget, amelynek erejéig a zálogjogosult kielégítést kereshet a zálogtárgyból, a bejegyzésben ezt az összeget fel kell tüntetni, és bejegyzésben megjelölt összeg csak egyféle - vagy belföldi vagy külföldi - pénznemben szerepelhet.
A fentiek szerint a szabályozás tehát megtartja a korábban nevesített keretbiztosítéki -a kielégítési összeg felső határát összegszerűen meghatározó és a zálogszerződésben pontosan meghatározott jogviszonyból vagy jogcímen fennálló, valamint jövőben keletkező követeléseket felölelő - jelzálogjog lehetőségét, sőt kiterjeszti azt.
- 63/64 -
Kiterjeszti, mert lehetőséget ad a "határtalan keretbiztosítéki jelzálogjog" alapítására, amelynél a legmagasabb összeg, amely a zálogtárgyból behajtható, valójában az az összeg, amit maximálisan ki lehet préselni a zálogtárgyból.[12]
A törvény a fenti kiterjesztő lehetőségekkel párhuzamosan leginkább ezen meghatározások módja körében szigorítja a szabályozást a fogyasztói zálogszerződésre vonatkozóan. Az Új Ptk. 5:90. § szakasza szerint a zálogszerződés akkor minősül fogyasztó zálogszerződésnek, ha
♦ a zálogkötelezett természetes személy, és
♦ a zálogtárgy elsősorban a zálogkötelezett szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körébe nem tartozó célra használatos, továbbá
♦ a zálogjoggal biztosított követelés nem a kötelezett szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körébe tartozó jogviszonyból fakad.
A fogyasztói zálogszerződéseknél a zálogtárgyat egyedileg meg kell határozni, és amennyiben az még nincs a zálogkötelezett tulajdonában, úgy csak olyan vagyontárgy lehet, amelynek tulajdonjogát a zálogkötelezett a zálogjogosult által nyújtott kölcsön, illetve fizetési haladék segítségével szerzi meg.
A biztosított követelés meghatározásának a fogyasztói zálogszerződésben tartalmaznia kell az összeg megjelölését is, tehát a törvény itt is visszatér a korábbi szabályozás konkrét meghatározású követelményéhez, és ez a meghatározott összeg ingatlan esetén bejegyzésre is kell, hogy kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba (Inytv. vhr. 18. § (1) bekezdés).
Zálogjogot törvény, bírósági vagy hatósági határozat is létrehozhat. Ahogyan már említettem, a törvény alapján létrejött zálogjog esetén a jogszabály rendelkezése a zálogszerződést pótolja, a zálogjog alapításához esetleges szükséges további feltételeket, azaz ingatlan esetén a bejegyzést nem. Ez esetben a bejegyzés deklaratív hatályú lenne ugyan, de az új törvényi szabályozásból - amennyiben ezt jól értelmezem - az következik, hogy amíg nem történik meg a bejegyzés, addig a zálogjog mégsem jön létre.
Az Új Ptk. 5:91. § szakaszának rendelkezése szerint a zálogszerződés alapján a feleket egymással szemben a zálogjog megalapítása hiányában is megilletik mindazok a jogok és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyeket e törvény a zálogjogosult és a zálogkötelezett számára megállapít.
Amíg tehát ingatlanra alapított jelzálogjog esetén a bejegyzés még nem történt meg, a zálogjog nem került megalapításra, így a zálogjogosultat még a zálogjogból következő előnyös kielégítési jog nem illetheti meg (a zálogtárgyból való kielégítés joga önmagában azonban már a zálogszerződés megkötését követően megilleti, függetlenül attól, hogy a bejegyzés megtörtént-e).
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés előtt a feleket azon jogok illetik és kötelezettségek terhelik, amelyeket az Új Ptk. ötödik könyve "A felek jogai és kötelezettségei a kielégítési jog megnyílása előtt" című XXIV. fejezetében ír elő, ezek pedig főleg a zálogfedezet védelmére vonatkozó kötelezettségek, amelyek csak a felek egymással szembeni viszonylatában állnak fenn.
- 64/65 -
Ezeket a jogokat kötelezettségeket az Új Ptk. részletesebben, bővebben szabályozza, jelen írásomban a részletekre nem, csak az új szabályozás ingatlanra alapított jelzálogjoggal kapcsolatos fontosabb változásaira térnék ki.
A törvény kimondja, hogy a zálogjogosult a zálogtárgy állagát és használatát ellenőrizheti, és hogy a zálogjogosult a zálogtárgy értékének a kielégítési jogot veszélyeztető csökkenése esetén új zálogtárgy követelését is lehetővé teszi, illetve, hogy a zálogkötelezett a zálogtárgy helyébe lépett összeget a zálogtárgy helyreállítására fordíthatja; amely szabályozásokkal az Új Ptk. a gyakorlatban már élő, és a zálogszerződések nagy részében szereplő jogosultságokat tesz jogszabályi megalapozásúvá.
Az önálló zálogjog megszüntetésének terve ellen már a kodifikáció során sokat szót emeltek, tekintettel arra, hogy ezen jogintézmény a hitelintézetek gyakorlatában jelzálog-hitelintézetek hitelezési, refinanszírozási körében jól bevált és gyakran alkalmazott jogintézmény volt.
A szabályozás végül mégis az önálló zálogjog megszűnésével zárult, tekintettel arra, hogy ezt a jogintézményt is a fiduciárius hitelbiztosítékok közé sorolták, bár ezzel a jogirodalomban - közöttük Dr. Bodzási Balázs egyetemi oktató, aki ezen kérdésről komoly tanulmányt írt[13] - többen nem értettek egyet.
A különvált zálogjog csak meghatározott céllal engedi a zálogjog átruházását a biztosított követelés nélkül (tehát önállóan), azzal a céllal, hogy az átruházott zálogjog megszerzőjének a zálogjog átruházójával szemben fennálló követelése biztosítékául szolgáljon.[14] Ezen szabályozás egy szűkebb, leginkább a fentiekben leírt jelzálog-hitelintézeti refinanszírozás körében teszi tehát lehetővé a zálogjognak a követelés nélkül történő átruházását.
A zálogjog fentiek szerinti átruházása a törvény rendelkezése szerint harmadik személyekkel szemben attól az időponttól hatályos, amikor a különvált zálogjog jogosultját az ingatlan-nyilvántartásba, más lajstromba, illetve a hitelbiztosítéki nyilvántartásba bejegyezték, vagy amikor a harmadik személy, az engedményezésről való értesítés szabályainak megfelelő alkalmazásával, értesítést kapott a zálogjog átruházásáról.
A különvált zálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a fentiek szerint tehát deklaratív hatályú, nem szükséges a bejegyzés a zálogjog átruházásának létrejöttéhez, a bejegyzés itt a hatályosulás szempontjából bír jelentőséggel.
Az ingatlanok tekintetében sajátos eljárásjogi szabály, hogy az ingatlanra a különvált zálogjog jogosultját a jelzálogjogot átruházó zálogjogosult törlése nélkül, az átruházott jelzálogjogra és annak ranghelyére történő utalással kell bejegyezni (Inytv. vhr. 20/A. §).
Az önálló zálogjog megszűnése folytán a jogalkotónak rendelkeznie kellett a korábbi jogszabály szerint az ingatlanokra bejegyzett önálló zálogjogokra vonatkozóan, amit az
- 65/66 -
Inytv. vhr. 20. § (2) bekezdésében meg is tett, itt biztosít lehetőséget a jogalkotó arra, hogy a felek erre irányuló megállapodásával átváltoztathassák az önálló zálogjogot követelést biztosító jelzálogjoggá. Az átváltoztatáshoz nincs szükség a rangsorban azonos vagy hátrább álló zálogjogosultak hozzájárulására.
A nemzetközi működő gyakorlatból átvett jogintézmény a zálogjogosulti bizományos, amely a konzorciális (szindikált) hitelezés magyarországi pénzintézeteknél is felmerült igényeit hivatott kielégíteni.
Egy vagy több zálogjogosult együttesen írásban zálogjogosulti bizományost jelölhet ki. A kijelölés tehát egy egyoldalú jognyilatkozat, amely mögött megbízási szerződést feltételezhetünk, amely alapján a bizományos eljár.
Amennyiben a zálogjogosult(ak) zálogjogosulti bizományost jelölt(ek) ki, úgy a zálogjogosulti jogokat a ő(k) magu(k) nem gyakrolhatjá(k), mert ez esetben a zálogjogosulti bizományos a jogok gyakorlója és a zálogjogosulti kötelezettségek teljesítője, és a törvény rögzíti, hogy a bizományos ilyenkor a saját nevében, a zálogjogosult javára jár el.
A zálogjogosult a zálogjogosulti bizományos magatartásáért úgy felel, mintha maga járt volna el.
A zálogjogosulti bizományos kijelölése és annak visszavonása is harmadik személyekkel szemben a megfelelő nyilvántartásba való bejegyzéssel hatályosul, és a nyilvántartás nem tartalmazza, tehát ingatlanra alapított zálogjog esetén az ingatlan-nyilvántartás sem tartalmazza a zálogjogosult nevét, kizárólag a bizományos szerepel a nyilvántartásban.
Ezen jogintézménnyel kapcsolatban az ingatlan-nyilvántartás eljárási szabályai a fentieknek megfelelően rögzíti, hogy ha a jelzálogjog jogosultja zálogjogosulti bizományost jelölt ki, a jelzálogjogi bejegyzésben a zálogjogosulti bizományost kell e minőségének megjelölésével feltüntetni és a zálogjogosulti bizományos bejegyzésével egyidejűleg törölni kell azt az esetlegesen már bejegyzett zálogjogosultat, akinek a javára a zálogjogosulti bizományos eljár (Inytv. vhr. 19/A. §).
A gyakorlatban a zálogjogosulti bizományos jogintézménye azért jelenthet könnyebbséget a szindikált hitelezésnél, mert így a követelés jogosultjának változása vagy a zálogjogosult személyének változása - amenyiben a zálogjogosulti bizományost jegyeztették be a nyilvántartásba illetve a bizományos egyben a követeléskezelőjük is - nem érinti a zálogjogot, így nem lesz szükség a sokszor költséges és hosszú ingatlan-nyilvántartási eljárásra, hiszen a változásokat így már nem kell bejegyeztetni.
- 66/67 -
A zálogjogok rangsora határozza meg a zálogjogból való kielégítés sorrendjét, így a zálogjog ranghelyének megállapítására vonatkozó szabályoknak kiemelt jelentőse van a gyakorlatban.
Az ingatlanra alapított jelzálogjognál (és valamennyi közhiteles nyilvántartásba bejegyzésre kerülő zálogjognál) a rangsort a zálogjog alapítása, azaz ebben az esetben a bejegyzés ideje határozza meg.
Új rendelkezésként a törvény kimondja, hogy a zálogtárgy helyébe lépő vagy a zálogfedezet kiegészítésére adott vagyontárgyon - hacsak azt egyéb zálogjogok nem terhelik -a zálogjog az eredeti zálogtárgyon alapított zálogjog ranghelye szerint áll fenn (Ptk. 5:119. §).
A zálogjog ranghelyének előzetes biztosítása tekintetében az Új Ptk. változása, hogy nemcsak az ingatlan-nyilvántartásba, hanem a bármely, a zálogjogokra vonatkozó nyilvántartásba (hitelbiztosítéki nyilvántartás, lajstrom) feljegyeztethető illetve bejegyeztethető a ranghely biztosítása. Fontos változás még, hogy már nem tartalmaz az új szabályozás határidőt, tekintve, hogy a korábbi törvényben a feljegyzést követő egy éven belül lehetett megterhelni a zálogtárgyat.
A szabályozás első látásra kiterjesztette a jogintézmény alkalmazását, azonban ha azzal a szabállyal összefüggésben nézzük, hogy jelenleg már nem feltétlenül kell zálogtárgyat és a biztosított követelést egyedi módon, illetve összegszerűen meghatározni, a gyakorlatban mégis szűkülni látszik az alkalmazhatósága.
Dr. Anka Tibor álláspontja szerint a szabályozás egyenesen "kizárja a megszűnő ranghely újabb, a törölt jelzálogjognál nem terhesebb jelzálogjoggal való betöltését, hiszen nem tudni, hogy a törölt zálogjog pontosan milyen mértékű kielégítési jogot adott, így annak helyébe milyen mértékű követelést biztosító zálogjog állítható"[15].
Az ingatlan-nyilvántartási törvényben és annak végrehajtási rendeletében a jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása feljegyzésének lehetőségét illetve a lemondás lehetőségét a jelzálogjog előzetesen biztosított ranghelyével való rendelkezés jogáról továbbra is az Inytv. 17. § (1) bek. 22., 23. pontjai biztosítják és az Inytv. vhr. 4. § (2) bek. 18.-19. pontjai alapján a tulajdoni lap II. részére kerülhetnek feljegyzésre, azzal, hogy az önálló zálogjogra utalást a jogintézmény megszűnése miatt mindenütt elhagyták a jogszabályok.
Az Inytv. 50. § (2) bek. b)-c) pontjai alapján hivatalból törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból a jelzálogjog ranghelye előzetes biztosításának illetve a jelzálogjog ranghelye fenntartásának tényét az ezen alapuló jelzálogjog bejegyzésével egyidejűleg.
Eljárásjogi szabályozás [Inytv. 16. § i) pont, 17. § (1) bek. 22., 23., 32. § (3) bek., 32. § (5) bek., 34/A. § 50. § (1)-(2) bek., 53. § (2) bek., 64. § (1) bek. e) pont, 72. § (1) bek. e) pont; Inytv. vhr. 4. § (1) bek. g) pont, 4. § (2) bek. 18.-19., 17. §, 18. §, 19. §, 19/A. §, 20. §, 20/A. §]:
A zálogjogra vonatkozó eljárásjogi szabályozás egy része az anyagi jogi szabályokkal együtt az Új Ptk.-ban került szabályozásra, illetve dolgozatomban az anyagi joghoz kapcsolódva
- 67/68 -
már részben kitértem rájuk, így ehelyütt az Ingatlan-nyilvántartási törvényben és annak végrehajtási rendeletében lévő, még nem említett szabályokat és azoknak az Új Ptk.-ra tekintettel történt változását, jelentőségét fejtem ki.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető maga a jelzálogjog, illetve feljegyezhető a jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása. Ezen körben annyi változás történt az Új Ptk. hatályba lépésével összefüggésben, hogy az önálló zálogjog, mint megszűnt jogintézmény kikerült a bejegyezhető jogok köréből, azzal, hogy annak kvázi helyettesítő jogintézménye a különvált zálogjog került bele.
A jelzálogjog bejegyzésének közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye, illetve ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet.
Az új szabályozás is megtartotta azt a gyakorlatban sokszor alkalmazott kivételt, amely szerint jelzálogjog alapítására, módosulására és megszűnésére vonatkozó bejegyzés olyan magánokirat alapján is teljesíthető, amelyet a nyilatkozattevő hitelintézet - nevének feltüntetésével - szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá [Inytv. 32. § (5) bek.].
A jelzálogjogot az Inytv. vhr. 17. § szakaszában foglalt rendelkezések szerint ingatlanra és az ingatlant terhelő átruházható jogra lehet bejegyezni, aljelzálogjog pedig ingatlant terhelő jelzálogjoggal biztosított követelésre jegyezhető be, azzal, hogy a végrehajtási rendelet is elhagyja az önálló zálogjog bejegyzésére vonatkozó rendelkezéseket.
2011-ben egy olyan a gyakorlatban fontos rendelkezést iktattak be az ingatlan-nyilvántartás szabályozásába, amely törvényi zálogjogok tekintetében ad eljárásjogi megoldást egy korábban megoldatlan problémára.
A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény 30-32. §§) és a lakásszövetkezeti törvény (2004. évi CXV. törvény 47. §) lehetőséget ad a tulajdonostárs illetve a szövetkezeti tag (vagy nem tag tulajdonos) ingatlanának jelzáloggal való megterhelésére, a közös költség illetve a fenntartási költség hátralék megfizetésének biztosítékául. A társasháznak illetve a lakásszövetkezetnek azonban - tekintettel arra, hogy ilyen esetben nemigen lehet számítani a tulajdonosok együttműködésére - sokszor nem állt rendelkezésére a tulajdonosok - a zálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges személyi azonosító jele.
Ezen, fentiekben vázolt gyakran előforduló hiányosságra ad megoldást az Inytv. 34/A. § szakasza, amely arról rendelkezik, hogy ha a társasházakról szóló törvényben szabályozott társasházi közösköltség-tartozás, illetve a lakásszövetkezetekről szóló törvényben szabályozott költséghátralék biztosítékául szolgáló jelzálogjog bejegyzése iránti eljárásban benyújtott okirat nem tartalmazza a személyi azonosítót, akkor azt az ingatlanügyi hatóság a személyiadat- és lakcímnyilvántartást vezető szerv megkeresése útján, hivatalból pótolja.
Az Inytv. 64. § szakaszában, amely az ingatlanra feljegyezhető, meghatározott tárgyú perfeljegyzések lehetőségét biztosítja, szerepel a jelzáloggal biztosított követelés érvényesítése iránti per megindítása tényének feljegyzésére irányuló bírósági megkeresés is, amely az Új Ptk. változásával összhangban csak annyiban módosult, hogy önálló zálogjoggal biztosított követelés érvényesítése iránti per feljegyzésére - a jogintézmény megszűnése miatt - már nincs lehetőség.
- 68/69 -
Az állami vagy önkormányzati tulajdonban álló ingatlanok vonatkozásában a 2011. évi CXCVI. törvény a nemzeti vagyonról 11. § szakasza, és a 254/2007. (X. 4.) Korm. rendelet az állami vagyonnal való gazdálkodásról, valamint Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény rendelkezései alapján lehet alapítani vagyonkezelői jogot.
A vagyonkezelő jogosultságai a tulajdonos jogaival és kötelezettségeivel megegyeznek azzal, hogy a vagyont nem idegenítheti el, továbbá használati joggal, szolgalommal vagy más dologi joggal nem terhelheti meg, biztosítékul nem adhatja, valamint a vagyonkezelői jogot harmadik személyre a törvényben foglalt kivétellel nem ruházhatja át és nem terhelheti meg.[16]
A vagyonkezelői jog főszabály szerint vagyonkezelési szerződéssel jön létre. Kivételesen, törvényben történő kijelöléssel is létrejöhet vagyonkezelői jog, kizárólag a törvényben megjelölt személyekkel, vagy a törvényben egyedileg meghatározott jogi személlyel [2011. évi CXCVI. tv. 11. §].
Az Inytv. vhr.-ben található eljárásjogi rendelkezések szerint a vagyonkezelői jogot az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, ezek eszmei hányadára vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. Több vagyonkezelő esetén valamennyi vagyonkezelőt fel kell tüntetni a bejegyzésben. Az egyes jogosultak vagyonkezelői jogát eszmei hányad szerint kell a bejegyzésben meghatározni [Inytv. vhr. 7. § (1)-(2) bek.].
A föld és az épület tulajdonjogának elválásához hasonlatosan, bár ezen jogintézmény esetében kivételesen, csak jogszabályi rendelkezés esetén, az állami tulajdonban álló föld, illetőleg a földön lévő állami tulajdonban álló épület vonatkozásában más-más vagyonkezelő is bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba [Inytv. vhr. 7. § (3) bek.].
A szerződéssel alapított vagyonkezelői jog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre [Inytv. 3. § (2) bek.], a vagyonkezelőt azonban a szerződés megkötésének időpontjától kezdve megilletik a vagyonkezelő jogai és terhelik kötelezettségei.
A vagyonkezelői jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyeztetéséről a vagyonkezelő a szerződés megkötésétől számított harminc napon belül köteles gondoskodni [254/2007. (X. 4.) Korm. rendelet 7. §].
A kivételesen törvény erejénél fogva létrejött vagyonkezelői jog bejegyzése deklaratív hatályú, mint ahogyan az ingatlan dolgozatom következő pontjaiban bemutatásra kerülő további terheinek bejegyzése is.
- 69/70 -
Az ingatlanok lakásszövetkezeti tulajdona napjainkban nem a legelterjedtebb tulajdoni forma, leginkább a korábban létrejött és ma is létező lakásszövetkezetek vonatkozásában van jelentősége a jogintézménynek, amelynek szabályozása az új polgári törvénykönyv hatályba lépése kapcsán nem változott.
A lakásszövetkezetben a lakások a tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak.
Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, az épülethez tartozó földrészlet, az épületszerkezetek, az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei, a központi berendezések, a házfelügyelői (gondnoki) lakás, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló más építmények (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyak a lakásszövetkezet tulajdonában állnak.
A lakások a lakásszövetkezet tulajdonában is állhatnak, és ez a jelen pontban tárgyalt azon eset, amikor a tagot meghatározott lakás állandó használatának a joga illetheti meg.
A lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog alapján a tag a lakást maga használhatja, hasznosíthatja, illetve a használat jogát átruházhatja. Az állandó használat jogának visszterhes átruházása esetén a lakásszövetkezetet az elővásárlásra vonatkozó szabályok szerinti jog illeti meg.
A tag halála, illetőleg a nem természetes személy tag megszűnése esetén a használati jog tekintetében jogutódlásnak is helye van. [2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről 10.-12. §§]
A lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használat jogát az önálló ingatlanként nyilvántartott egész szövetkezeti lakásra kell bejegyezni. Több személy állandó közös használatába adott lakás esetében a bejegyzésben az egyes jogosultakat megillető állandó lakáshasználati jog terjedelmét is fel kell tüntetni a közös tulajdonra vonatkozó szabályok szerint [Inytv. vhr. 8. §].
A közérdekű használatra vonatkozó anyagi és eljárásjogi szabályok sem változtak az Új Ptk. bevezetésével.
Amennyiben az ingatlanon erre jogszabályban feljogosított személynek valamely közérdekű használat körébe tartozó jogosultsága van, az ingatlan tulajdonosa tűrni köteles, hogy ezen személyek (általában jogi személyek) - a feladataik ellátásához szükséges mértékben - az ingatlant időlegesen használják, arra használati jogot szerezzenek vagy az azon fennálló tulajdonjogot egyébként korlátozzák. Korlátozás esetén az ingatlan tulajdonosát
- 70/71 -
a korlátozás mértékének megfelelő kártalanítás illeti meg. Ha a korlátozás az ingatlan rendeltetésszerű használatát lehetetlenné teszi vagy jelentős mértékben akadályozza, a tulajdonos az ingatlan kisajátítását is kérheti [Új Ptk. 5:27. § (1)-(2) bek.].
Az egyes közérdekű használati jogok alapításának szabályait külön jogszabályok, általában törvények tartalmazzák. Ezen a jogok az Új Ptk. szerint és a hatályos jogszabályok szerint is csak meghatározott, zárt körbe tartozó jogosultak javára keletkezhetnek, általában törvény rendelkezése vagy hatósági határozat alapján jönnek létre, nem jellemző, de nem is kizárt megállapodás alapján közérdekű használati jogot alapítani.
Az ingatlan-nyilvántartásba az Inytv. 16. § f) pontja alapján az ingatlanhoz kapcsolódó a következő közérdekű használati jogok, illetőleg annak jogosultjai jegyezhetők be: állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, valamint villamosberendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmak és használati jogok. Ezen jogok az Inytv. vhr. 4. § (1) bek. d) pontja szerint a tulajdoni lap III. részére kerülhetnek bejegyzésre.
A közérdekű használati jogokat egész ingatlanra, illetőleg annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére lehet bejegyezni az ezek gyakorlására jogosult szerv javára.
Az állandó jellegű földmérési jelek, valamint a földminősítési mintaterek elhelyezését biztosító használati jogok bejegyzésénél meg kell jelölni azt a földhivatalt, amelyen keresztül - a külön jogszabályban meghatározottak alapján - a jogosult a használati jogát gyakorolja.
A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. törvény (a továbbiakban: Fttv.) 3. § (1) bekezdés b) pontjában meghatározott alapponthálózati pontok adatbázisában nyilvántartott alappontok esetében az Fttv. 26. § (4) bekezdése szerinti közérdekű használati jog bejegyzése során az adatbázisban szereplő pontazonosítót (pontszámot) is fel kell tüntetni az ingatlan-nyilvántartásban. [Inytv. vhr. 13. §]
Az adásvétel különös nemei cím alatt az új polgári törvénykönyv sok tekintetben módosítja az elő- és visszavásárlási, valamint a vételi jogra vonatkozó szabályokat és bevezeti új jogintézményként az eladási jogot. Eljárásjogi tekintetben azonban a szabályozás csak annyiban változott, hogy az eladási jog bejegyzését a vételi jog analógiájára szabályozza.
- 71/72 -
Anyagi jogi szabályozás
Az elővásárlási jog alapítható megállapodással illetve létrejöhet jogszabály alapján is.
Elővásárlási jog megállapodás alapján:
Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.
Új rendelkezése a Ptk.-nak, hogy szabályozza azt az esetet is, ha a tulajdonos egymást követően több személynek enged ugyanarra a dologra elővásárlási jogot. Ebben az esetben a jogosultak az elővásárlási jogok keletkezésének sorrendjében gyakorolhatják elővásárlási jogukat [Új Ptk. 6:221. § (2) bek.].
A vételi ajánlatnak az elővásárlásra jogosulttal való közlése tekintetében az Új Ptk. törvényi rangra emelte azt a bírói gyakorlatot, hogy az ajánlatot teljes terjedelmében kell közölni az elővásárlásra jogosulttal. Az Új Ptk. kimondja, hogy az ajánlat közlése a tulajdonos által tett eladási ajánlatnak minősül, és hogy az ajánlati kötöttség tekintetében a távollevők között tett ajánlatra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, azzal, hogy a tulajdonos ajánlati kötöttségének idejét a szerződés általános szabályaiban meghatározottnál rövidebb időtartamban nem határozhatja meg [Új Ptk. 6:222. § (2) bek.].
Az új szabályozás szerint, ha elfogadó nyilatkozatuk alapján többen jogosultak a dolog tulajdonjogának megszerzésére (azonos rangsorban illeti meg őket elővásárlási jog), közöttük - érdekeltségük arányában, illetve egyenlő arányban - közös tulajdon jön létre, de ha ezt nem kívánják, visszavonhatják elfogadó nyilatkozatukat [Új Ptk. 6:222. § (5) bek.].
Új rendelkezés továbbá, hogy az Új Ptk. kimondja az elővásárlási jog megszegésével kötött szerződésnek az elővásárlásra jogosulttal szembeni hatálytalanságát valamint az ebből eredő igényérvényesítés feltételeit, határidejét [Új Ptk. 6:223. §].
Jogszabály alapján fennálló elővásárlási jog
A jogszabály alapján ingatlanon fennálló fontosabb elővásárlási jogok a következők:
♦ Elővásárlási jog az épület és a föld elváló tulajdona esetén
Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg. [Új Ptk. 5:20. §]
♦ Tulajdonostárs elővásárlási joga közös tulajdon esetén
A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg. [Új Ptk. 5:81. § (1) bek.]
♦ Társasházi lakás esetén fennálló elővásárlási jog
A társasházi alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön
- 72/73 -
tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető [2003. évi CXXXIII. tv. 5. § (3) bek.].
♦ Szövetkezeti lakás esetén fennálló elővásárlási jog
Abban az esetben, ha a szövetkezeti lakások a lakásszövetkezet tulajdonában állnak, és a tagot meghatározott lakás állandó használatának a joga illeti meg, az állandó használat jogának visszterhes átruházása esetén a lakásszövetkezetet az elővásárlásra vonatkozó szabályok szerinti jog illeti meg. A lakásszövetkezet e jogát maga gyakorolja, vagy erre valamely tagját jelölheti ki [2004. évi CXV. tv. 12. § (3)-(4) bek.].
♦ Föld (korábban: termőföld) eladása esetén fennálló elővásárlási jog
A Földforgalmi törvényben megállapított sorrendben elővásárlási jog illeti meg az államot és meghatározott földműveseket a törvényben meghatározott feltételek fennállta esetén, de a törvényben meghatározott kivételekkel [2013. évi CXXII. tv. 18.-22. §§].
♦ Szőlő termőhelyi kataszterben szereplő ingatlan esetén fennálló elővásárlási jog
A szőlő termőhelyi kataszterében nyilvántartott szomszédos termőföldre elővásárlási, valamint elő-haszonbérleti jog illeti meg a hegyközségi tagot, ha ezen jogának érvényesítését megelőző 24 hónapban folyamatos hegyközségi tagsággal rendelkezett. [2012. évi CCXIX. tv. 20. § (2) bek.].
Ha az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a felek megállapodnak abban, hogy a vevő visszavásárlási jogot enged a megvett dologra, az eladó a vevőhöz intézett nyilatkozatával a dolgot megveheti.
Új rendelkezés, hogy a felek szabadon megállapodhatnak a visszavásárlási jog időtartamáról, míg a régi Ptk.-ban a visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehetett kikötni.
A visszavásárlási árra vonatkozó szabályok is megváltoztak, a felek a visszavásárlási jog létesítéséről szóló megállapodásukban kell, hogy meghatározzák azt, és ennek elmulasztása esetén a jogosult a visszavásárlás jogát a dolognak a visszavásárlási jog gyakorlásakor képviselt forgalmi értékével azonos vételáron gyakorolhatja [Új Ptk. 6:224. §].
Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel vételi jogot alapít, a jogosult a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja.
A visszavásárlási joghoz hasonlóan egyrészt abban módosult a törvény, hogy a felek ezen jogintézmény esetén is szabadon állapodhatnak meg a vételi jog időtartamáról, valamint elhagyta az Új Ptk. a korábbi törvényben a vételi jog alóli mentesítésre vonatkozó azon szabályt, hogy a tulajdonos körülményeiben beállt lényeges változás esetén a bíróság a tulajdonost a vételi jogból folyó kötelezettségei alól mentesítheti [Új Ptk. 6:225. § (1) bek.; régi Ptk. 375. §(3) bek.].
- 73/74 -
Új jogintézményként került be az Új Ptk-ba az eladási jog a következők szerint:
Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel eladási jogot szerez, a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal eladhatja az eladási jog kötelezettjének [Új Ptk. 6:225. § (2) bek.].
Az új szabályozás összefoglalja az elővásárlási, a visszavásárlási, a vételi és az eladási jogra vonatkozó közös szabályokat, amelyek tartalmában a korábbi szabályokhoz képest egyrészt abban módosultak, hogy ezen jogoknak nemcsak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése, hanem az ingó dologra vonatkozó közhiteles nyilvántartásba való bejegyzése is azon joghatással jár, hogy az mindenkivel szemben hatályos lesz, aki a bejegyzést követően az ilyen dolgon valamely jogot szerez.
Másrészt az Új Ptk. rendelkezik arról is, hogy ezen jogok megszűnnek, ha a dolog a kötelezettnek fel nem róható okból megsemmisül.
Eljárásjogi szabályozás [Inytv. vhr. 14. §, 15. §]
Az elővásárlási, a visszavásárlási, a vételi és az eladási jogra vonatkozó eljárási szabályozás az eladási jogra, mint új jogintézményre vonatkozó szabályokkal bővült.
Elővásárlási jogot, vételi jogot és eladási jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.
Visszavásárlási jogot a jogosult által átruházott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy az átruházott eszmei hányadra - a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg -lehet bejegyezni.
A vételi jog bejegyzésére vonatkozó szabályozás annyiban módosult, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a vételi jog jogosultja kizárólag tértivevénnyel, vagy átvételi elismervénnyel igazolhatja azt, hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette. A korábbi szabályozásban a tértivevény és az átvételi elismervény példálózó jelleggel szerepelt, a módosítás célja az igazolás módjának egyértelművé tétele.
Az eladási jog gyakorlása esetén az eladási jog jogosultjának ugyanilyen módon kell igazolnia azt, hogy az ingatlan eladására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette és ez esetben a kérelemhez csatolni kell az egyoldalú nyilatkozatot tartalmazó okiratot is.
Abban az esetben, ha a vételi jogot, eladási jogot meghatározott időre kötötték ki, a bejegyzésben meg kell jelölni e jog gyakorlásának végső időpontját is.
- 74/75 -
Anyagi jogi szabályozás
Az Új Ptk. ezen jogintézmények tekintetében több lényeges elemében is módosult.
Tartási jog [Új Ptk. 6:491. §-6:496. §]
Tartási jog alapulhat törvényen, illetve tartásra vonatkozó szerződés alapján keletkező jogosultság.
Az Új Ptk. külön-külön rendelkezik a visszterhes és az ingyenes tartási szerződésről.
Az új szabályozás szerint a tartási szerződés alapján a tartásra kötelezett a tartásra jogosult körülményeinek és szükségleteinek megfelelő ellátására, illetve gondozására, a tartásra jogosult ellenérték teljesítésére köteles. A korábbi szabályozásban "megfelelő eltartásról" rendelkezett a törvény, ami a hatályos szabályozásban így konkrét tartalmat nyert, a "jogosult körülményeinek és szükségleteinek megfelelő" ellátásra köteles az eltartó. Ezen módosítás a bírói gyakorlatban már alkalmazott értelmezésnek a törvénybe integrálását jelenti, egyértelművé téve, hogy nemcsak az eltartott létfenntartását köteles az eltartó biztosítani.
Ingyenes tartási szerződés esetén a tartásra jogosult ellenszolgáltatás nyújtására nem köteles és ingyenes szerződésnél az ajándékozási szerződés szabályait rendeli alkalmazni a törvény a tartási kötelezettség teljesítésének megtagadására, az ingyenes szerződésekért fennálló felelősség szabályait pedig az eltartó felelősségére.
A korábbi szabályok szerint amennyiben tartás ellenében ingatlan tulajdonjogát átruházta az eltartott az eltartóra, úgy lehetőséget adott arra a régi Ptk., hogy a tartási jogot az ingatlan-nyilvántartásba a felek bejegyezzék. Ezzel a lehetősséggel a felek általában éltek, hiszen így az átruházott ingatlan komoly értékű biztosítékul szolgált az eltartottnak.
A jelenleg hatályos szabály a biztosíték-nyújtásra vonatkozóan lényegesen módosult, elsősorban más biztosíték nyújtását segíti elő az átruházott ingatlanra bejegyzendő tartási joggal szemben.
A törvény rendelkezése szerint amennyiben a tartásra jogosult felhívására a tartásra kötelezett az őt terhelő kötelezettség biztosítására megfelelő biztosítékot nem ad, akkor kell a tartásra jogosult kérelmére az ingatlan-nyilvántartásba az átruházott ingatlan terheként tartási jogot bejegyezni.
A szabály szerint az eltartott külön felhívására van szükség, tehát a biztosíték-nyújtást igényelnie kell, és ha ez nem vezet eredményre, akkor a tartási jog bejegyzése az átruházott ingatlanra már törvényben előírt kötelezettség. Azonban a jogalkotó ennek eljárásjogi feltételeit álláspontom szerint nem teremtette meg, tekintve, hogy az eltartó által kiadott bejegyzési engedély hiányában a bejegyzés a fentiek igazolásával a jelenleg hatályos szabályozás szerint nem lehetséges.
- 75/76 -
Életjáradéki jog [Új Ptk. 6:497. §]
Életjáradéki szerződés alapján keletkezhet az életjáradékra való jogosultság. A szerződés alapján a járadékadásra kötelezett a járadékszolgáltatásra jogosult javára, annak haláláig időszakonként visszatérő szolgáltatására köteles, amely lehet:
♦ meghatározott pénzösszeg vagy
♦ más helyettesíthető dolog.
Ellentételezésként a járadékszolgáltatásra jogosult pedig ellenérték teljesítésére köteles, ami azt jelenthetné, hogy ez a szerződéstípus fogalmilag visszterhes, viszont azzal, hogy a törvény az életjáradéki szerződésre egyebekben a tartási szerződés szabályait kell alkalmazni, lehetővé teszi az ingyenes életjáradéki szerződést is, a tartási szerződésnél részletezett módon.
Eljárásjogi szabályozás
Az eljárásra vonatkozóan az Inytv. 16. § h) pontjában került rögzítésre a tartási és az életjáradéki jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének lehetősége, valamint az Inytv. vhr. 16. § szakaszában, az, hogy ezen jogokat az átruházott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni.
A végrehajtási jogra vonatkozó anyagi jogi szabályozásra csak a legfőbb szabályok összefoglalt ismertetése tekintetében térek ki, tekintve, hogy írásom ezen jogintézményre vonatkozóan is a végrehajtási eljárás ingatlan-nyilvántartási vonatkozásait illetve az Új Ptk. által hozott esetleges változásokat hivatott bemutatni.
A végrehajtásra vonatkozó legfontosabb szabályokat az 1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról (továbbiakban: Vht.) tartalmazza, amelynek elsődleges célja, hogy a bírósági határozatok a gyakorlatban érvényre jussanak, tehát a végrehajtható jogok és követelések teljesítését az állami kényszer végső eszközével kényszerítse ki.
Végrehajtás alá lehet vonni bármely, az adós tulajdonában álló ingatlant annak jellegére, művelési ágára és az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett tényekre tekintet nélkül, azzal, hogy mentes a végrehajtás alól az az ingatlan, amelyet a felszámolási eljárás során nem lehet az adós vagyonához tartozóként figyelembe venni [Vht. 136. § (1)-(3) bek.].
A Vht. szerint az ingatlan lefoglalása, tehát végrehajtás alá vonása csak akkor következhet, ha előre látható, hogy a követelést az adós munkabérére illetőleg a bankszámlájára vezetett végrehajtással viszonylag rövidebb időn belül nem lehet behajtani [Vht. 7. § (2) bek.]. Tehát az ingatlanra vezetett végrehajtás, a törvényben mint végső eszköz jelenik meg, igaz, tapasztalataim szerint a végrehajtók gyakorlata nem mindig ezt az irányt követi, akik sokszor egészen csekély összeg behajtása érdekében is lefoglalják az ingatlanokat.
Az ingatlan végrehajtás alá vonása, a lefoglalás úgy történik, hogy a végrehajtó az ingatlan
- 76/77 -
lefoglalása végett megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, hogy a végrehajtási jogot jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba. A foglalás a végrehajtási jog bejegyzésével valósul meg.
A Vht. szerint az ingatlanügyi hatóság a végrehajtási jog bejegyzési kérelmet soron kívül köteles elintézni, ami nem jelenti a rangsor megváltoztatását, csak a megkeresés elintézésének határidejét rövidíti le [Vht. 138. § (2)-(3) bek.].
A foglalás, tehát a végrehajtási jog bejegyzésének a legfontosabb következménye, hogy a foglalást követően a lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg [Vht. 138. § (6) bek.].
Az Ingatlan-nyilvántartás oldaláról a végrehajtási eljárásra vonatkozó szabályozás az az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendeletében található [Inytv. vhr. 21. § (1)-(4) bek.].
A rendelet szerint végrehajtási jogot a bírósági végrehajtásra, valamint a köztartozás behajtására vonatkozó jogszabályok korlátai között egész ingatlanra vagy egész tulajdoni illetőségre lehet bejegyezni.
Az egyetemleges jelzálogjog bejegyzéséhez hasonlóan abban az esetben ha ugyanazon követelésre vonatkozóan a végrehajtási jogot több ingatlanra kell bejegyezni, a bejegyzésben erre a körülményre valamennyi ingatlannál utalni kell.
A zálogjogból való kielégítés elsőbbségének érvényesítése érdekében a jogszabály úgy rendelkezik, hogy a jelzálogjoggal biztosított követelés érvényesítésére vonatkozó végrehajtási jogot, valamint a jelzálogjoggal biztosított követelés lefoglalását a jelzálogjog rangsorában kell bejegyezni. Amennyiben azonban magasabb összegű a végrehajtandó követelés a zálogjoggal biztosított követelésnél, úgy a különbözet erejéig új ranghelyre kell bejegyezni a végrehajtási jogot.
Az Új Ptk.-val összhangban bevezetett új rendelkezés szerint, ha az ingatlanra földhasználati jog gyakorlása szerződéses szabályozásának ténye került feljegyzésre, az első fokú földhivatal a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatával együtt megküldi a végrehajtónak a földhasználati jog gyakorlásáról szóló megállapodás másolatát.
- 77/78 -
Dr. Kurucz Mihály, dolgozatom konzulense, aki az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó jogszabályok Új Ptk. miatt szükséges kodifikációjában is részt vett, egy erről szóló nyilatkozatában arra hívta fel a figyelmet, hogy "a törvénytervezet koncepciójának egyik célkitűzése az volt, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés jogváltoztató, jogkeletkeztető hatályát a Ptk.-val összhangban tartalmazza az új törvény. Az irodalom és a joggyakorlat is egyetértett abban, hogy a nyilvántartási bejegyzés csak a felek közötti magánjogi jogügylethez, mint kötelmi ügylethez kapcsolódva, a teljesítési ügylet befejezésként bírhat jogváltoztató hatállyal. A feladat itt az volt, hogy összhangba hozzuk a jogszabályt a polgári törvénykönyvvel, rögzítsük a kényszerű, kötelező, illetőleg a fakultatív ingatlan-nyilvántartási jogokat.[17]
Dolgozatom ezen irányból, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés joghatása, annak módja és feltételei irányából igyekezett bemutatni az ingatlan terheit, azaz a másik oldalról azon jogosultságokat, amelyek bejegyzésére az ingatlanra sor kerülhet. Ezen a területen is rengeteg változást, sok új jogintézményt hozott az új szabályozás, amelyek megértése, értelmezése és alkalmazása a gyakorló jogászokat komoly feladat elé állítja nap mint nap, de idővel, az alkalmazás során minden bizonnyal kikristályosodik a jogszabályok gyakorlati oldala is, és akkor ugyanolyan természetességgel alkalmazzuk őket, ahogyan a régi szabályokkal tettük.■
- 78/79 -
2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Új Ptk.)
1959. évi IV. törvény a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről (régi Ptk.)
1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (Inytv.)
109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról (Inytv. vhr.)
2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról
2011. évi CXCVI. tv. a nemzeti vagyonról
254/2007. (X. 4.) Korm. rendelet az állami vagyonnal való gazdálkodásról
2011. évi CLXXXIX. törvény Magyarország helyi önkormányzatairól
2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről
2012. évi CCXIX. törvény a hegyközségekről
1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról (Vht.)
BDT 2001.533.
BDT 2000.247.
A Polgári Törvénykönyv Kommentárja (Complex Jogtár)
Dr. Anka Tibor: A zálogjog az új Polgári Törvénykönyvben - Közjegyzők Közlönye: 2014. 1. szám 28-36. o.
Dr. Anka tibor előadása a zálogjogról - MOKK szervezés - 2014. február 8.
Dr. Bodzási Balázs: Javaslat az önálló zálogjog újraszabályozására - Polgári Jogi Kodifikáció (PJK, 2007/1., 12-26. o.)
Dr. Hernádi László: A vezetékjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése - Res Immobiles 2009. 3-4. szám 25-34. o.
Dr. Kurucz Mihály: Az ingatlan-nyilvántartás gyakorlati kérdései és problémái - Ügyvédvilág.hu 2013.05.23.18:14
Dr. Kurucz Mihály: Ingatlan-nyilvántartási jog elte Jogi Továbbképző Intézet 2003/2004
Dr. Lenkovics Barnabás: Dologi Jog - Eötvös József Könyvkiadó Budapest 2001.
Dr. Rakvács József: Ingatlanforgalmazók kézikönyve - Hvg-Orac Kiadó 2005
Dr. Sarkadi Anikó: Az ingatlan-nyilvántartás elvei az új Polgári Törvénykönyvben és a korábbi jogi szabályozásban - http://www.mabie.hu/node/2248
- 79/80 -
Dr. Szentgyörgyi Ágota: Az állami vagyonról szóló törvény és az ingatlan-nyilvántartás - Res Immobiles 2008. 3-4. Szám 23-29. 0.
Dr. Tóth Györgyné: A szolgalom az új Ptk. tükrében - www.jogiforum.hu
Hídvéginé Dr. Erdélyi Erika: Ingatlannyilvántartás 2., (Nyugat-magyarországi Egyetem 2010)
Lesch Norbert: A végrehajtási eljárás ingatlan-nyilvántartási vonatkozásai Res Immobiles 2007. 1-2. szám 35-43. o.
Nemzeti Fejlesztési Minisztérium: A nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény bemutatása (www.kozszov.org.hu/dokumentumok/2012konf/toth_erno.pptx)
http://www.piacesprofit.hu/kkv_cegblog/eladhato-lesz-a-haz-alol-a-telek/
http://www.tankonyvtar.hu/hu/tartalom/tamop425/0027_INY2/cho1so9.html
http://www.epitesijog.hu/fogalomtar/75-e/1299-elovasarlasi-jog
JEGYZETEK
[1] Dr. Kurucz Mihály: Ingatlan-nyilvántartási jog (ELTE Jogi Továbbképző Intézet 2003/2004.) 53.old.
[2] A Polgári Törvénykönyv Kommentárja (Complex Jogtár)
[3] Dr. Anka Tibor előadása a zálogjogról - MOKK szervezés - 2014. február 8.
[4] Lenkovics Barnabás: Dologi jog (Eötvös József Könyvkiadó 2001.) 213. old.
[5] A Polgári Törvénykönyv Kommentárja (Complex Jogtár)
[6] BDT 2000.247.
[7] Eladható lesz a ház alól a telek (2013. július 03. 08:19) - piacesprofit.hu
[8] A Polgári Törvénykönyv Kommentárja (Complex Jogtár)
[9] BDT 2001. 533.
[10] EBH 2004.1095.
[11] A Polgári Törvénykönyv Kommentárja (Complex Jogtár)
[12] Dr. Anka Tibor: A zálogjog az új Polgári Törvénykönyvben - Közjegyzők Közlönye: 2014. 1. szám 31. o.
[13] Dr. Bodzási Balázs: Javaslat az önálló zálogjog újraszabályozására - Polgári Jogi Kodifikáció (PJK, 2007/1., 12-26. o.)
[14] Dr. Anka Tibor: A zálogjog az új Polgári Törvénykönyvben - Közjegyzők Közlönye: 2014. 1. szám 34. o.
[15] Dr. Anka Tibor: A zálogjog az új Polgári Törvénykönyvben - Közjegyzők Közlönye: 2014. 1. szám 33. o.
[16] Nemzeti Fejlesztési Minisztérium: A nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény bemutatása (www.kozszov.org.hu/dokumentumoU/2012konf/toth_erno.pptx)
[17] Dr. Kurucz Mihály: Az ingatlan-nyilvántartás gyakorlati kérdései és problémái - Ügyvédvilág.hu 2013. 05. 23. 18:14
Lábjegyzetek:
[1] A szerző közjegyzőhelyettes, Budapest
Visszaugrás
