Előzetesen rögzíteni kívánom, hogy jelen tanulmányban nem kívánok a társasházakkal összefüggésben az első társasházi törvényt megelőző időszakról történeti összefoglalást adni, mivel a mai értelemben vett társasházakról, társasházról mint jogi konstrukcióról csak a társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk hatálybalépésével beszélhetünk.
Itt csak annyit említenék meg, hogy Sándor István szerint a társasházakkal kapcsolatos szabályozási kérdések problematikájának a gyökereit a társasházak speciális jogi konstrukciójában kell keresnünk. A XX. század elején bekövetkezett gazdasági és társadalmi változásokkal a klasszikus értelemben vett magánjogi tulajdon intézménye átértékelődött. A társasház jogi konstrukciója egy komplex jogviszonyrendszert hozott létre, amelynek a lényege tulajdonképpen az, hogy az építmény egyes részein a lakóknak önálló tulajdonjoga áll fenn, míg az építmény más részein pedig közös tulajdon jön létre. Sándor István előzményként említ többek között - az időben jócskán visszaugorva - ókori Egyiptomi és római forrásokat. Időben közelebb kerülve a XX. századhoz kiemeli, hogy Magyarország területén Eperjesen illetve Sopronban léteztek az ún. félgazdaságok (Halbwirtschaften), melyek a telekkönyvben részházként illetve emeleti felépítményként jelentek meg. További előzménynek tekinthetőek a társasház részvénytársaságok illetve a társasház szövetkezetek is, melyek esetében a szövetkezet illetve a részvénytársaság tulajdonában álltak az épületek és a társaságbeli részesedés alapján kiállított értékpapír testesítette meg az egyes lakásokhoz fűződő jogokat. A Magánjogi Törvényjavaslat 1914. évi tervezete a társasházak lehetőségét elvetette és helyette a lakáshiányt az építményjog bevezetésével kívánta megoldani. Az 1924. évi XII. törvénycikk[1] azonban már egy teljesen más felfogást tükrözött.[2]
A társasházak szabályozásának egyik alapját tehát ez a törvény, a másik alapját pedig a törvény 12. §-ban kapott felhatalmazás alapján kiadott, a társasház-tulajdon telekkönyvezéséről szóló 30.000/1925. IM számú rendelet (a továbbiakban: Rendelet) adta.
- 30/31 -
Elöljáróban azonban szükségesnek érzem, hogy - a törvényi definícióktól elvonatkoztatva - egy jogtudományi definíciót is adjunk a társasházról. Erre a Lenkovics Barnabás által adott társasházfogalom teljesen megfelel, mely szerint: a társasház egy épületingatlan tulajdonostársainak relatív jogképességgel felruházott közössége, melynek rendeltetése az ingatlanra vonatkozó külön tulajdonok és közös tulajdoni hányadok egyesítéséből előálló sajátos tulajdonjogviszony lebonyolítása.[3]
Egy másik definíció szerint a társasház: "az a több személy közös tulajdonában álló telken épült, több lakásos, rendszerint többszintes lakóház, amelynek egyes lakásai - természetben megosztva - a tulajdonostársak önálló személyi tulajdonában, a telek, továbbá az épületnek közös célokat szolgáló részei (pl. alapozás, kapubejárat, lépcsőház, házfelügyelőlakás, mosókonyha, felvonó, a központi fűtés kazánjai stb.) pedig a lakástulajdonosok osztatlan közös tulajdonában állnak."[4]
Ezen definíciók ismeretében már könnyebb lesz megérteni a társasházi konstrukció lényegét.
Azt előre kell bocsátani, hogy - mint az az előbbi definíciókból is látható - 1924 óta a közös tulajdonlás a társasházi konstrukciónak alapvető eleme.[5] Ez a problémakört az Alkotmánybíróság több határozata is érintette (bár a határozatok még az 1949. évi Alkotmány alapján születtek, az azokból levont következtetések és iránymutatások máig helytállóak):
■ Az Alkotmánybíróság a 374/B/1996. számú határozatában elutasította azt az indítványt, amely a közös tulajdon és a társasház tulajdon konstrukcióját általánosságban, és ez utóbbi vonatkozásában a társasházi közös tulajdon megoszthatatlanságát különösen is támadta. A határozat megállapította, hogy a társasháztulajdon esetében a dolog természeténél fogva szükségszerű a közös tulajdonban álló részek tulajdoni megoszthatatlansága.
■ Egy másik határozatában megállapította, hogy az Alkotmány 13. §-a a tulajdonhoz való jogot az állammal szemben biztosítja, s azt mint alapjogot - az értékgarancia követelményével, illetőleg a "közérdekű" korlátozás arányosságának ismérvével az állammal szemben védi (800/B/1993. AB határozat).
■ A 3/2006. (II. 8.) AB határozat szerint a fentiekből következően az (azóta már hatályon kívül helyezett) Alkotmány[6] 13. §-a szerinti tulajdonvédelem nem érvényesíthető a tulajdonosoknak az egymással szembeni védelméről szóló szabályoknál. A Ptk. és a társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) szabályai a "tulajdonosra" és a "tulajdonostársakra" vonatkoznak, nem pedig ezeknek az államhoz való viszonyára.
- 31/32 -
A társasházi törvény a társasház-tulajdonnál a mellérendelt, egyenjogú személyek jogait és kötelezettségeit, a közös tulajdonnal járó terhek viselését, a társasház szervezetét, működését, a tulajdonostársak egymás közötti - és nem az állammal szemben fennálló - viszonyát rendezi.
■ Az Alkotmánybíróság társasházban lévő lakások hasznosításának a többi tulajdonostárs érdekeire tekintettel történő szabályozásáról egy ügyben azt mondta ki, hogy ebben az esetben nem állapítható meg a tulajdonjog korlátozása és nem bocsátkozott további alkotmányjogi vizsgálatba. A határozat szerint a tulajdonosi jogok gyakorlásának korlátja a többi tulajdonostárs jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek védelme, ezért az a szabály, amely kimondta, hogy lakást csak lakás céljára szabad hasznosítani, önmagában nem korlátja a tulajdonosi rendelkezési jognak [36/1991. (VI. 20.) AB határozat].
■ A 3/2006. (II. 8.) AB határozatában az Alkotmánybíróság végül mintegy az eddigiek összefoglalásaként megállapította, hogy a társasház-tulajdon tartalmára, fenti jellegzetességeire, a közös és a külön tulajdoni elemek sajátos kapcsolódására figyelemmel az Alkotmánybíróság szerint a törvényhozónak az a feladata adódik az Alkotmány 13. §-ának a társasház-tulajdonra való végrehajtása körében, hogy olyan szabályozást alkosson, amely az alkotmányos értelemben vett tulajdonvédelmet a "tulajdonosra", a "tulajdonostársakra" valamint a társasház- tulajdonra is egyaránt kiterjeszti. A társasházakra vonatkozó szabályozásnak alkalmasnak kell lennie egyensúly teremtésére a társasház-tulajdon egyes alanyainak esetenként eltérő érdekek által meghatározott pozíciója között. Az alkotmányjogi keretek a törvényhozónak viszonylag tág teret nyújtanak annak meghatározására, hogy a társasház-tulajdon szabályozásánál milyen eszközökkel teremti meg az egyensúlyt.
Dr. Nagy Emil m. kir. igazságügyminiszter a szabályozás, az új jogintézmény bevezetésével kapcsolatban az alábbi általános indokolást fűzte a 329. számú törvényjavaslathoz; a megfelelő tőkével rendelkezőket az építkezésbe fektetett tőke csekély jövedelmezősége és az építkezés drágasága visszatartotta bérházak építésétől. Ezen a helyzeten kétféle képen lehetett segíteni - mondja az indokolás -, az egyik eszköz az építési kedv fokozása, a másik pedig annak a lehetővé tétele, hogy a kisebb tőkével rendelkező, de ugyanakkor építkezni szándékozók részére létre kell hozni egy új konstrukciót, egy olyan megoldást, hogy ők közösen létrehozhassanak egy olyan építményt olyan módon, hogy az építményt természetben meghatározott épületrészek szerint (emelet, lakás) felosztva, önálló tulajdoni jogot alapíthassanak az egyes épületrészekre. A törvényjavaslat előterjesztésekor ismert jogi konstrukciók (társasház, öröklakásos ház), amelyeket kisebb tőkéjű egyénekből összeállt házépítő társaságok főként szövetkezet formájában létesítettek, nem tették azt lehetővé, hogy a lakást szerezni vagy építeni kívánók jogi és telekkönyvi tulajdonosaivá
- 32/33 -
váljanak a külön tárgyul meghatározott házrészeknek (lakásoknak), mert ezen házak tulajdonosai a szövetkezetek vagy részvénytársaságok voltak. Más megoldás pedig eddig nem létezett, mivel kevés kivételtől eltekintve - pl. Sopron - az akkori jogi szabályozás szerint nem volt lehetőség arra, hogy valamely épület természetben megosztott részenként legyen más és más személy tulajdonában. A törvényjavaslat hangsúlyozza továbbá azt, hogy mind az élet fejleményei, mind a gazdasági viszonyok módosulásai megteremtették annak a lehetőségét, hogy a saját tulajdonú házrész megszerzésére irányuló törekvések megfelelő jogi szabályozást kapjanak. E célt a társasháztulajdonról szóló törvényjavaslat két rendelkezéssel kívánta szolgálni: az egyrészről a társasház-tulajdon intézményének a kívánalmakhoz mért szabályozásának a megteremtésével, másrészt pedig a társasház céljára létesített építmények, illetve épületrészek átruházására irányuló jogügyletek bizonyos mértékben "bélyeg és illeték alól mentesítése". A törvényjavaslat szerint a legcélszerűbbnek az a jogi megoldás mutatkozott, ami "a külön tulajdonba került minden építményt vagy építményrészt a teleknek, valamint az építménynek közösségben maradó részére vonatkozó tulajdonostársi jogokkal együtt egy jogi egésznek állapítja meg úgy hogy a tulajdonostársi illetőség csak ilyen jogi egységben lehet elidegenítés, öröklés vagy terhelés tárgya". A teleknek, mint közös tulajdonnak - az egészhez viszonyított hányadokban - mindig azok tulajdonában kell lennie, akiknek a tulajdonában a telken lévő épületek vagy építményrészek állnak. A társtulajdonosoknak egymással szemben fennálló jogaik és kötelezettségeik azonban nem teremtettek olyan nehézségeket, melyek - néhány különös szabályon túl - a tulajdonra vonatkozó általános szabályon felül az ingatlanok közös tulajdonának, a szomszédjogoknak és a szolgalmak szabályainak megfelelő alkalmazásával ne lettek volna rendezhetőek, így a törvényjavaslat csak a "mulhatatlanul szükséges legfontosabb rendelkezésekre szorítkozott" és a felek szabad rendelkezésére bízta a részletes szabályok megállapítását. Ezzel szemben - hangsúlyozza a törvényjavaslat - azonban a közös tulajdon megosztásának a törvényjavaslattal szabályozott módjához közokiratot kívánt meg érvényességi kellékként. Erről részletesebben az alapító okirat tárgyalásakor fogok szólni.[7]
Érdemes még szólni az igazságügyi bizottságnak a törvényjavaslattal kapcsolatban a Nemzetgyűlésnek tett jelentéséről is. Az igazságügyi bizottság is utalt arra, hogy a nehéz lakásviszonyok elsősorban arra vezethetőek vissza, hogy a háború kitörése óta az építkezés gyakorlatilag megszűnt. Felhívja a bizottság a figyelmet arra, hogy "Különböző egyéb szempontok lehetetlenné teszik azt, hogy egyrészről a lakások a megkötöttség alól felszabadíttassanak, másrészről pedig a házbérek felemelése tekintetében fennálló korlátozó jogszabályok megszüntettessenek, ennek folytán oly kisegítő jogszabályokról kell gondoskodni, amely a mai megkötöttség mellett az építkezési lehetőséget elősegíti és ily módon a lakásínség enyhítését előmozdítja." A bevezetendő jogintézmény ismert volt a törvény
- 33/34 -
javaslat előterjesztésekor már külföldön, sőt - mutat rá a bizottság - Nagymagyarország egyes helyein is, pl. Fiuméban illetve Sopronban.[8]
A társasház-tulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk 1. §-a adja meg a társasház definícióját. E szerint a társasház a következőket jelenti: közös telken levő olyan külön építmények vagy közös telken lévő egy építménynek emeletek vagy helyiségek (lakás, üzlethelyiség) szerint meghatározott olyan részei tekintetében, amelyeket a jelen törvény életbelépte után állítanak elő, a közöstulajdoni viszonyt akként lehet megalapítani, hogy az egyes külön építmények vagy építményrészek természetben megosztva az egyes tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek és a teleknek, valamint az építménynek közösségben maradó részeire vonatkozó tulajdonostársi jogokkal együtt a tulajdonostársi illetőségnek alkotórészévé válnak s azzal tulajdonostársak szerint külön-külön egy jogi egészet alkotnak. Itt tehát a társasházat csak olyan épületek vonatkozásában lehetett létrehozni, melyeket a törvény hatálybalépése után építettek, a már meglévő épületek esetében ezt nem tette lehetővé.
A törvényjavaslat elfogadásakor Petrovácz Gyula a felszólalásában a következőket emelte ki mind a társasház definíciójával, mind magával a jogintézménnyel kapcsolatban: álláspontja szerint a törvény által a társasházra adott definíció alkalmas a kívánt építkezések előmozdítására. A jogviszony eddigi rendezetlenségében látta a társasházak létesítésének az akadályát, amely a törvénnyel elhárult, a társasház jogintézményét egy "egészséges és szociális típusnak" tekintette. Azzal, hogy a törvény megadta azt, hogy mely épületrészek képezik magántulajdon és mely épületrészek képezik közös tulajdon tárgyát, álláspontja szerint az építési kedvet elő fogja mozdítani. Továbbá kezdeményezte azt, hogy biztosítsanak 15 évi adómentességet a társasházak építése és létesítése esetén is, mivel ez házaknak általában korábban már járt.[9]
Az 1. § második bekezdése - mely az alapító okiratra vonatkozott - az alábbi szövegezéssel került elfogadásra: "Társasház-tulajdon létrejöttéhez szükséges, hogy a tulajdonostársak a közös tulajdon megosztásának ebben a módjában megegyezzenek és hogy a társasház-tulajdont a telekkönyvbe bejegyezzék. A megegyezést közokiratba, vagy bejegyzett
- 34/35 -
ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni (alapító okirat). A törvény szerint tehát a társasház tulajdon létrejöttéhez az volt szükséges, hogy a tulajdonostársak megállapodjanak abban, hogy társasház-tulajdont kívánnak létrehozni és szükséges volt annak a telekkönyvbe való bejegyzése is. Az alapító okiratot közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kellett foglalni."
A törvényjavaslat eredeti szövege az alapító okirat vonatkozásában kizárólag a közokiratba foglalás lehetőségét kívánta megadni, tehát nem szerepelt benne az ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat. A miniszteri indokolás szerint az alapító okiratnak a közokiratba foglalásának az indoka az, hogy a felek "az itt rendezésre váró szövevényesebb és jogi jártasságot igénylő kérdések szabályozásában kényszerítőkig megfelelő segédletre legyenek utalva".[10]
Az alapító okiratnak ügyvéd által ellenjegyzett okiratba történő foglalásának a lehetőségét az igazságügyi bizottság vetette fel, figyelemmel arra, hogy ezen lehetőséggel - elismerve azt, hogy a társasház jogintézménye a tulajdonostársak között a szokásosnál komplikáltabb jogviszonyt létesít és így fokozottabb figyelmet kell az alapító okiratra fordítani - az eljárást olcsóbbá lehet tenni, ugyanakkor mindenképen szükséges az ügyvéd által ellenjegyzett forma, mivel annak megszövegezéséhez precíz jogtudás szükséges.[11]
Farkas Tibor bizottsági tag a különvéleményében azt javasolta, hogy a második bekezdés utolsó mondata az alábbiak szerint kerüljön megfogalmazásra és elfogadásra: "A megegyezést az illetékes bíróság előtt közös okiratba kell foglalni".[12] Az igazságügyi bizottság az indítványt elvetette a következők miatt: egyrészről mert ez a megszövegezés a bíróságokra felesleges terhet ("munkaszaporulatot") róna, másrészről a megegyezés előkészítéséhez mindenképen szükség lenne ügyvédi közreműködésre, és ennek okán az ügyvéd által felvett és ellenjegyzett magánokirat tartalmazza azokat a garanciális feltételeket, amelyek a jogviszony fontosságára tekintettel szükségesek.[13] Mint látható, a törvényjavaslat az igazságügyi bizottság által előterjesztett megszövegezéssel került elfogadásra.
- 35/36 -
A társasház-tulajdoni viszonyban álló tulajdonostársaknak egymás közötti jogviszonyára - amennyiben a törvény másként nem rendelkezett - az alapító okirat rendelkezései voltak az irányadók.[14]
Az alapító okirat megváltoztatásához valamennyi érdekelt hozzájárulása szükséges volt és a változtatást a telekkönyvbe fel kellett jegyezni. Kimondta a törvény, hogy az alapító okiratnak és az azt megváltoztató későbbi okiratnak rendelkezései az érdekeltek külön jogutódait is kötelezték.[15]
A törvény 4. §-a szerint az alapító okiratban "tüzetesen" meg kellett jelölni a társasház-tulajdonban való külön tulajdoni illetőségeket, így különösen a tulajdonosaiknak, a telektulajdon hányadrészeinek, a tulajdoni illetőséghez tartozó építményeknek vagy építményrészeknek, továbbá a közös használatra szánt telekrészeknek, építményeknek, építményrészeknek, felszereléseknek és berendezéseknek, valamint az azokra vonatkozó tulajdonostársi jogoknak feltüntetésével. Az alapító okiratnak kiegészítő része kellett, hogy legyen az építményeknek vagy építményrészeknek az építési engedély megadását igazoló hatósági záradékkal ellátott tervrajza, valamint esetleges vízvezetéki, csatornázási, villanyvilágítási és gázvezetéki, központi fűtési és vacuum cleaner-berendezésének részletes munkaterve (azaz ezek az alapítás elengedhetetlen kellékei voltak[16]).
Rendelkezni kellett továbbá az alapító okiratban különösen a következőkről:
■ az építmények vagy építményrészek, felszerelések és berendezések létesítéséről, kezeléséről, karbantartásáról és használásáról,
■ az építményeknek vagy az egyes építményrészeknek, felszereléseknek és berendezéseknek biztosításáról és megrongálódásuk vagy elpusztulásuk esetében helyreállításukról,
■ a közösségből folyó költségek és terhek viseléséről,
■ a közös képviselő kirendelésének módjáról, szervezetéről, hatásköréről és eljárásáról,
■ a tulajdonostársak szavazatának arányáról,
■ a közös kötelezettségek teljesítésének biztosításáról, esetleg kötbér kikötése útján.[17]
Az alapító okiratnak tehát egyrészről tartalmaznia kellett azokat az elemeket, melyek a társasház telekkönyvi bejegyzéséhez voltak szükségesek, másrészről pedig azokat az elemeket, melyek a társasháztulajdoni viszonyba lépő tulajdonostársak egymás közötti jogviszonyát szabályozták.[18]
Később a 310/1962. (IK. 15.) IM. (III. 2.) számú igazságügyminiszteri közlemény szerint az alapító okiratot az állami vállalat jogtanácsosa is ellenjegyezhette, ha az állami vállalat a társasház alapításában érdekelt volt. Az Igazságügyminisztérium hivatalos állásfoglalása szerint a vállalat akkor volt érintettnek tekinthető a dolgozói társasházépítkezésekben,
- 36/37 -
ha az 1/1964. (VII. 5.) ÉM rendelet szerinti vállalati támogatást nyújtott. Ezt a munkát a jogtanácsos társadalmi munkában kellett, hogy végezze.[19]
A törvény lehetővé tette azt, hogy a társasháztulajdont egy telek tulajdonosa vagy egy telek tulajdonostársai olyan építmény és építményrészek vonatkozásában, amelyeket a törvény hatálybalépése után állítanak elő, már az építmény felépítése (előállítása) és a tulajdonostársak közti megosztása előtt is létrehozhassák azért, hogy ezek az eszmei hányadrészek később más személyekre átruházhatóak legyenek. Azaz a törvény megengedte társasház céljára történő építkezést.[20]
A miniszteri indokolás szerint ezzel a rendelkezéssel azt a célt kívánták elérni, hogy a kellő tőkével rendelkező személyek társasház céljára is építkezhessenek még azelőtt, hogy az egyes épületrészekre vevők lennének és így ezek az épületrészek majd később kerülhettek elidegenítésre a vevők részére. Azaz a nem titkolt cél az volt, hogy azokat a tőkeerős vállaltokat és pénzintézeteket, melyek egyébként nem vállalkoztak volna lakások építésére, lakásépítésre ösztönözzék.[21]
Ehhez kapcsolódott a törvényjavaslat azon rendelkezése, (eredeti 13. §), mely a 2. § értelmében alapított társasháztulajdon külön illetőségeinek első szerzővel kötött átruházási jogügyletei "bélyeg és illetékmentesnek" minősültek volna és kiterjedt volna az átruházási jogügyletről készült okiratra, annak mellékleteire valamint a telekkönyvi bejegyzésre is.[22] A miniszteri indokolás szerint mivel a társasház építésére vállalkozóknak a végeleges vevők irányába jelen esetben csupán egy közvetítőszerep jut, ezért indokolt részükre a bélyeg- és illetékmentesség biztosítása.[23] Az igazságügyi bizottság viszont ezen § törlését határozta el, egyrészről azért, mert az állam pénzügyi szempontjából azt nem találta helytállónak, másrészről pedig azért, mivel adó és illetékkérdésről egy "tisztán magánjogi törvényben" nem szerencsés rendelkezni, tekintettel arra, hogy az adó és illetékrendszer a jövőben gyakran fog változni.[24]
- 37/38 -
A 2. § szerinti társasház-tulajdon alapításához továbbá arra volt szükség, hogy az alapításra irányuló akaratot közokiratba foglalják, a telek tulajdonának tervezett eszmei hányadrészeit meghatározzák, az építményeket vagy építményrészeket illetőségek szerint megosszák és végül, hogy a társasház-tulajdont az építmény előállítása után a telekkönyvbe bejegyezzék (az egyes építmények vagy építményrészek átruházásáig az eddigi tulajdonost kellett a telekkönyvben feltüntetni).[25]
Az eredeti 3. § szerint az "igazságügyminiszternek a népjóléti és munkaügyi miniszter meghallgatásával adott engedélyével a jelen törvény életbeléptekor már meglevő szövetkezeti és részvénytársasági vagy egyéb társasházak vagy pedig közcélú épületek tulajdonát is át lehet alakítani a jelen törvénynek megfelelő társasháztulajdonná".[26] Eredetileg tehát lehetőség lett volna arra - kivételes esetben -, hogy már meglévő épületek is társasház-tulajdonná alakulhassanak át. A miniszteri indokolás szerint a már meglévő házak szétdarabolása nem szolgálná az építkezés előremozdítását, így azért az utólagos alapítás lehetősége csak kivételes opció lett volna.[27] Az igazságügyi bizottság viszont az eredeti 3. § teljes törlését határozta el, méghozzá azért, mert álláspontja szerint a törvény "intencióját" szem előtt tartva felesleges lett volna a már meglévő épületekre is kiterjeszteni a társasház-tulajdon alapításának a lehetőségét, mert ez nem szolgálta volna a lakásépítés célját; továbbá az 1. § helyes értelmezése szerint lehetséges volt az, hogy egy már meglévő építmény a törvény hatálybalépése után létesített toldása vagy része tekintetében társasház-tulajdon jöjjön létre.[28] Ez a rendelkezés végül nem került elfogadásra.
A törvény 3. §-a az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatban tartalmazott rendelkezéseket. E szerint a társasház-tulajdon alakjában megosztott külön tulajdonostársi illetőségeket az alkotórészként hozzájuk tartozó építményekkel vagy építményrészekkel és jogokkal együtt önálló telek módjára kellett a telekkönyvben felvenni és ugyanígy az önálló telekre vonatkozó jogszabályokat kellett megfelelően alkalmazni a reájuk a jog szerzése, átruházása vagy átszállása és terhelése tekintetében is. A közös telek telekkönyvi betéte a társasház-tulajdon feltűntetésével továbbra is fennmaradt és a valamennyi társasház-tulajdoni illetőségre közösen kiható telekkönyvi bejegyzéseket ebben a betétben kellett teljesíteni.
- 38/39 -
A közösségben maradó építményeket, építményrészeket, felszereléseket és berendezéseket a közösség feltűntetésével kellett a telekkönyvbe felvenni.[29] Tehát a telekkönyvezés szempontjából már itt megjelent a társasházi törzsbetét és a társasházi albetét intézménye.
Összefoglalva tehát egy társasház alapításához a következőkre volt szükség:
■ lakóépület felépítése,
■ a tulajdonostársak megegyezése és a megegyezés ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalása,
■ társasház telekkönyvi bejegyzése.[30]
Fontos rendelkezése volt a törvénynek az, hogy lehetővé tette jelzálogjog bejegyzését a közös építményrészek, felszerelések és berendezések karbantartási és helyreállítási költségének az egyes tulajdoni illetőségekre aránylagosan eső része biztosítása végett. Erre a közös képviselő kérelmére kerülhetett sor és a tulajdonostársaknak engedélye nélkül is be lehetett a telekkönyvbe jegyezni.[31]
A 6. § rendelkezett a társasház-tulajdon megszüntetéséről. E szerint a társasház-tulajdonná alakított tulajdonközösséget csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával lehetett megszüntetni. A tulajdonközösség megszűnésével az egyes külön tulajdoni illetőségekre szerzett jogok átszálltak a helyükbe lépő tulajdoni eszmei hányadrészekre.
A törvényjavaslat igazságügyi bizottság általi tárgyalása során felmerült egy olyan gondolat, hogy szabályozásra kerüljön a társaház-tulajdonközösség tulajdonostársak hozzájárulása nélküli megszüntetésének a lehetősége is. Hosszabb vita után a bizottság az erre vonatkozó intézkedések felvételét mellőzte, mert álláspontja szerint végső soron ezek a kérdések az általános magánjog elvei szerint úgyis rendezhetőek voltak.[32]
- 39/40 -
A társasház-tulajdoni illetőségeknek élők közötti jogügylettel történő átruházása esetére a tulajdonostársak javára az alapító okiratban körülírt elővásárlási jogot lehetett kikötni. Ez a kikötés harmadik személyekkel szemben csak akkor volt hatályos, ha a telekkönyvbe bejegyezték.[33] Az elővásárlási jogot a törvény - ahogy arra Sándor István felhívja a figyelmet - a békességes öröklakást biztosító intézményként jellemezte.[34]
Még egy kis adalék az elővásárlási joghoz: "A személyi tulajdonra vonatkozó jogszabályok szerint (Ptk. 92. §) az állampolgároknak személyes szükségleteik kielégítésére közvetlenül szolgáló javai vannak személyi tulajdonban. Ebből következőleg két vagy több öröklakás csak kivételesen lehet egy állampolgár személyi tulajdonában. Ezért az újabb társasház alapító okiratok az elővásárlási jog kikötését általában nem tartalmazzák.", írja ezt Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós 1970-ben.[35]
A külön tulajdoni illetőséghez tartozó építményen vagy építményrészen változtatni, egyes építményeket vagy építményrészeket lebontani, azokhoz hozzáépíteni vagy azokra ráépíteni vagy azokat újra felosztani csak a többi tulajdonostárs beleegyezésével volt lehetőség, kivéve az olyan változtatásokat, amelyek az építmény állagát és a többi tulajdonostárs érdekét nem sértették.[36]
Ha a tulajdonostársak az alapító okiratban másként nem állapodtak meg, mindegyik tulajdonostárs maga viselte a kizárólagos használatában levő építmény vagy építményrész karbantartásának költségét és egyéb terheit. A közös használatban levő, közös használatú építmények, építményrészek felszerelések és berendezések karbantartásának költségéhez pedig, valamint általában a tulajdonostársakat közösen érdeklő költségekhez és egyéb terhekhez saját tulajdoni illetőségének vagy érdekeltségének arányában voltak kötelesek a tulajdonostársak hozzájárulni.[37]
- 40/41 -
A törvény 10. § első négy bekezdése szól a közös képviselő intézményéről. A törvény kötelezővé tette a közös képviselő megválasztását a közösségből folyó ügyek intézésére. Közös képviselőül egy vagy több személyt lehetett megválasztani. Amennyiben több személyt választottak meg közös képviselőnek, úgy ők szavazattöbbséggel határoztak. A közös képviselőt három évre lehetett megválasztani, azonban az megújítható volt. Fontos okból a tulajdonostársak a megbízatást bármikor visszavonhatták. Az, hogy mi lehetett ez a fontos ok, erre a törvény még példálózó felsorolást sem adott. Ha a tulajdonostársak nem választottak, nem rendeltek ki, a közös képviselőt bármelyik érdekelt fél kérelmére a felek meghallgatása után a telekkönyvi hatóság rendelte ki. A közös képviselő feladatai az alábbiak voltak: a közösségből folyó ügyek körében képviselte a tulajdonostársakat hatóságokkal és harmadik személyekkel szemben, egyebekben pedig fel volt jogosítva mindazokra a jogügyletekre és egyéb jogcselekményekre, amelyek a társasház közös ügyeinek kezelésével rendszerint együtt jártak.[38] A közös képviselőnek ezt a hatáskörét a tulajdonostársak harmadik személyekkel szemben nem korlátozhatták.
Nem terjedt ki a közös képviselő képviseleti joga a tulajdonostársak egymás közötti viszonyát érintő kérdésekre, tehát a közös képviselő nem képviselhette egyik vagy másik tulajdonostársat a többi tulajdonostárssal szemben. Ezt ez elévet a Legfelsőbb Bíróság a P. 20.020/1957. számú, a törvényesség érdekében hozott határozatában mondta ki, valamint arra is utalt, hogy az egymásközti vitás kérdések tekintetében a tulajdonostársak állnak egymással szemben. A tulajdonostársak belső viszonyaira az alapító okirat rendelkezései, ezeknek a hiányában a közös tulajdon, a szomszédjogok és a szolgalmak szabályait kell alkalmazni megfelelően.[39]
Egyebekben a közös képviselő kirendelésének módjára, szervezetére, hatáskörére és eljárására az alapító okirat rendelkezései voltak az irányadók, tehát a törvény nagyfokú szabadságot biztosított a tulajdonostársaknak a közös képviselő intézményével kapcso-
- 41/42 -
latban, mely kérdések szabályozásának a színtere az alapító okirat volt.[40] A közös képviselőnek a jelzálogjog bejegyzés körében játszott szerepéről már korábban szóltam.
További, a közös képviselőre vonatkozó szabályokat érdekes módon a társasház-tulajdon telekkönyvezéséről szóló 30.000/1925. IM számú rendelet tartalmazott. A Rendelet a 49. §-ban a közös képviselővel kapcsolatban többek között a következőkről rendelkezett: a közös képviselőt kirendelés után haladéktalanul be kellett jelenteni a telekkönyvi hatóságnak, ugyanígy a közös képviselő személyében beállott változásokat is be kellett jelenteni, továbbá a megbízatás megszűnését is. A Rendelet 50. §-ban foglaltak szerint pedig a külön jegyzéket kellett vezetni a közös képviselők nyilvántartásáról.
A közgyűlés hatáskörébe csak azokat a közösségből folyó ügyeket utalta a törvény, melyek nem tartoztak a közös képviselő hatáskörébe. A tulajdonostársak főszabályként szavazattöbbséggel hozták meg a döntést a közgyűlésen. Amennyiben szavazategyenlőség volt, úgy az elnök szavazata döntött. Hasonlóan a közös képviselőnél követett szabályozáshoz, a törvény az alapító okirat hatáskörébe utalta itt is a további szabályozást. Szükség esetében[41] a közgyűlést bármelyik érdekelt kérelmére a telekkönyvi hatóság hívta egybe.
Egyhangú határozat volt szükséges az alábbi kérdésekben:
■ az alapító okirat rendelkezéseinek a megváltoztatása,
■ a társasháztulajdonná alakított tulajdonközösség megszüntetése,
■ ráépítés, építmény újrafelosztása,
■ közös tulajdonban álló ingatlanrészek (törzsbetét) jelzálogjogi megterhelése.[42]
- 42/43 -
A közgyűlés határozatképes volt, ha a tulajdonostársak - tulajdoni arány szerint számítva - legalább a fele jelen volt, a szavazati arány a tulajdoni illetőségekhez igazodott.[43]
A közgyűléssel kapcsolatban további szabályokat a Rendelet 52. §-a tartalmazott. E szerint:
■ szükség esetén a közgyűlést bármelyik érdekelt kérelmére a telekkönyvi hatóság hívta egybe,[44]
■ a közgyűlést a kérelem alapján haladéktalanul úgy kellett összehívni, hogy a megbízottaknak a megjelenésre a kézbesítéstől számított 3, legfeljebb 15 napi idejük maradjon,
■ a meghívónak tartalmaznia kellett a közgyűlés tárgyát, helyét és idejét, az egybehívás okát és célját, valamint azt a figyelmeztetést, hogy a közgyűlésen a távollevőkre tekintet nélkül a megjelentek határoznak,
■ a telekkönyvi rendtartás szabályai szerint kellett kézbesíteni a meghívót valamennyi tulajdonostársnak, a bejelentett közös képviselőnek,
■ ha a meghívót nem lehetett a meghívottnak a saját kezébe kézbesíteni, akkor a meghívott lakásán a házanépének valamelyik felnőtt tagjánál kellett azt otthagyni; olyan tulajdonostárs esetén, akinek a meghívó ez utóbbi módon sem lehetett kézbesíteni, a telekkönyvi hatóság a tulajdonostárs költségére ügygondnokot rendelt ki és az ügygondnokot hívta meg a közgyűlésre.
Egyebekben a társasház-tulajdonra, amennyiben a törvény vagy az alapító okirat rendelkezéseiből más nem következett, a telek és az építmény vagy építményrészek kezelése, használata és a birtokukkal járó más jogok tekintetében a tulajdonra vonatkozó általános szabályokon felül az ingatlan közös tulajdonának, a szomszédjognak és a szolgalmaknak szabályait kellett megfelelően alkalmazni.[45]
A törvény - ahogy ezt már korábban jeleztem - a 12. §-ban felhatalmazta az igazságügy minisztert arra, hogy a társasház-tulajdon intézménye tekintetében a telekkönyvi rendtartásnak szabályait rendelettel "pótolhassa, módosíthassa és kiegészíthesse". Ez volt - mint azt már korábban érintettem - a társasház-tulajdon telekkönyvezéséről szóló
- 43/44 -
30.000/1925. IM számú rendelet.[46] Itt most nem kívánom a részletes telekkönyvezésre vonatkozó szabályokat bemutatni, azonban néhány rendelkezést azért érdemes kiemelni. A társasház-tulajdon telekkönyvi betéte egy mással összefüggő két részből állt (és áll ma is): a törzsbetétből és az albetétekből, melyek együtt alkották a társasház-tulajdon telekkönyvét.[47] A törzsbetét a közös teleknek és közösségben maradó alkotórészeinek, mint egységes telekkönyvi jószágtestnek, a társasház-tulajdoni minőségnek és a valamennyi társasház-tulajdoni illetőségre közösen kiható telekkönyvi bejegyzéseknek feltüntetésére szolgált.[48] Az albetétekben pedig az egyes tulajdontársi illetőségeket, az alkotórészként hozzájuk tartozó építményekkel vagy építményrészekkel és jogokkal együtt, mint tulajdonostársak szerint egységes jogi egészeket, önálló telek módjára külön-külön telekkönyvi jószágtestekként kellett feltüntetni és a rájuk vonatkozó külön telekkönyvi bejegyzéseket kellett teljesíteni.[49]
A társasháztulajdon alapítás telekkönyvi bejegyzésének tehát az alábbi előfeltételei voltak:
■ társasházépítkezés befejezése,
■ az ingatlan telekkönyvileg több személy eszmei tulajdoni hányadok szerint megosztott tulajdonában kellet hogy álljon, vagy a felek egyidejűleg az ilyen megosztásnak telekkönyvi bejegyzését kellett hogy kérjék,
■ az ingatlannak tehermentesnek kellett lennie, illetve a terhek rendezésében létrejött egy megállapodás,
■ a felek a társasházalapításra vonatkozó megegyezésüket az alakszerűség! követlemények megtartása mellett alapító okiratba foglalták.[50]
Ezen kívül a Rendelet tartalmazott rendelkezéseket a társasház-tulajdon alapítására és a telekkönyvi betétek megnyitására, a társasház telekkönyvi betétének továbbvezetésére, a társasház-tulajdon megszüntetésének bejegyzésére, valamint - ahogy arról már volt szó - a telekkönyvi hatóság eljárására a tulajdonostársak közös képviselőjének kirendelése és a tulajdonostársak közgyűlésének összehívására vonatkozóan.[51]
- 44/45 -
A törvény hatálybalépését követően a nagyobb vidéki városokban és a fővárosban gyorsan nőtt a társasházak száma. Társasháztulajdon létesítésére alapvetően két formában került sor: az egyik megoldás szerint az építtetők (mint telektulajdonosok) polgári jogi társaságot alapítottak és a társasági okiratban szabályozták a belső jogviszonyokat és ezzel egyidejűleg megegyeztek a leendő társasháztulajdon alapelveiben és ezt feljegyzés végett bejelentették a telekkönyvi hatóságnak; vagy pedig a társasház létesítésére, alapítására alkalmas telkeket vásároltak az építési vállalkozók és erre jegyezették fel a társasháztulajdon alapítását és miután készen lett az épület, az egyes lakásokat illetve helységeket értékesítették. Ezt az időszakot nevezi Matúz György az "első társasházépítési boom"-nak, melynek a második, világháború eseményei vetettek véget, az 1940-es években kevés társasház épült az országban.[52]
A következő korszak a társasház alapítás, társasház-létesítés szempontjából Matúz György korszakolását alapul véve 1945 és 1964 közé tehető. Ezt a korszakot a 2/1964. (VII. 5.) ÉM sz. r. hatálybalépése zárja le.[53]
Nézzük röviden, hogy hogyan alakult ezen időszak a társasházak szempontjából:[54]
■ mivel a második világháborút követően az egyik legsürgetőbb feladat az ország újjáépítése volt, a 6920/1945. (VIII. 24.) ME sz. rendelet lehetővé tette a társasház-tulajdon alapítását az 1924. évi XII. tc. hatálybalépését megelőzően létrehozott épületek esetében is, az 5930/1946. (VII. 7.) ME sz. rendelet a közös használatú helyiségek és építmények helyreállítási kötelezettségét kötelező alapító okirati kellékként írta elő,
■ 4360/1948. (IV. 9.) Korm. sz. rendelet megerősítette azt, hogy az 1924. évi XII. tc. az összes többlakásos építményre alkalmazhatóvá vált. Ha pl. ismeretlen helyen tartózkodás, eltűnés stb. miatt a közös tulajdonban álló építmény tulajdonosainak egy része nem volt elérhető, azonban a többi tulajdonos társasház-tulajdont kívánt létrehozni, akkor egy, a gyámhatóság által kirendelt gondnok volt teljes jogkörrel eljárni ezekben az ügyekben. Amennyiben nem volt megegyezés a tulajdonostársak között, úgy bármelyikük kérhette a tulajdoni illetőségek bírósági megállapítását (csak a tulajdoni illetőségek megállapításával kapcsolatban állt fenn ez a bírósági jogkör).
■ A 12.260/1948. (XII. 4.) Korm. rendelet a társasháztulajdon alapításának felfüggesztése tárgyában.[55] E szerint meglévő épület tekintetében társasháztulajdont a kormány további intézkedéséig nem lehetett alapítani, a társasházak alapítását le kellett állítani és új társasház építésére nem adhattak ki engedélyt, mert a kormányzat visszaéléseket
- 45/46 -
fedezett fel a többlakásos házak társasháztulajdonná alakítása terén. A rendelet szerint a társasháztulajdoni viszony alapítása és telekkönyvi bejegyzése iránt a rendelet hatálybalépésének napján vagy azt követően a járásbírósághoz, mint telekkönyvi hatósághoz benyújtott kérelmek tárgyában az érdemi határozat hozatalát a kormány további rendelkezéséig fel kellett függeszteni. Az állami tulajdonba vett házingatlanokkal kapcsolatos egyes kérdések rendezéséről szóló 1957. évi 28. törvényerejű rendelet 12. §-a helyezte hatályon kívül ezt a jogszabályt.
■ Ezt követően "társasházak" építésére csak szövetkezeti keretben volt lehetőség, ez a forma azonban nem terjedt el. A kormány a dolgozók szövetkezeti-társasház és családi ház építkezéseinek támogatásáról szóló 2012/1950 (VI. 10.) MT. sz. határozatában lakásépítő szövetkezetek szervezését rendelte el, a preambulum szerint: "A minisztertanács állami támogatást nyújt a dolgozóknak, hogy lakásépítő szövetkezetbe tömörülve, kamatmentes állami kölcsön igénybevételével építsenek otthont maguknak, ezenkívül családiházak egyéni építésére is kedvezményes kölcsönt nyújt." A lakásépítő szövetkezetek célja társasházak, vagy családi házak (házcsoportok) építése volt a szövetkezet tagjai részére, kamatmentes állami kölcsön igénybevételével.[56] Ez a forma azonban nem volt alkalmas a társasházi konstrukció újjáélesztésére, tekintettel arra, hogy lakásépítő szövetkezetet csak üzem, egyéb vállalat, intézmény vagy hivatal, vagy helyi tanács szervezhetett.[57] Az ilyen formában felépült épületek közös használatú ingatlanrészei szövetkezeti tulajdonba kerültek, a szövetkezeti lakások pedig tagi tulajdonba kerültek.
■ az egyes házingatlanok állami tulajdonbavételéről szóló 1952. évi 4. törvényerejű rendelet alapján végrehajtott államosítások szintén nem kedveztek a társasházak építésének, azonban - ahogy azt Dr. László Pál, Dr. Udvarhelyi Gyula és Dr. Wolf Miklós írta - az "1954. évtől kezdve újra elhárultak az akadályai a társasházépítkezéseknek. Lehetőséget, sáliami kölcsöntámogatást biztosított az ilyen építkezéseknek az 1/1954. (II. 28.) VKGM sz. rendelet 31. §-a[58], illetve az 1/1955. (III. 26.) VKGM sz. rendelet 35. §-a[59]".[60]
■ A lakóházszövetkezetek szervezéséről és a szövetkezeti társasházak építéséről szóló 11/1956. (IV. 24.) MT rendelet preambuluma a következőképen rendelkezett: "Az állam abból a célból, hogy a dolgozók saját otthont szerezhessenek és ezzel lakásviszonyaikat
- 46/47 -
megjavíthassák társasházakat épít és az ezekben lévő lakásokat kedvezményes vételárén - lakóházszövetkezetek útján - a dolgozók személyi tulajdonába adja...". A végrehajtása azonban akadozott és sem ennek, sem az állam általi felépített lakások értékesítéséről szóló 1083/1957. (X. 19.) Korm. határozat sem működött a gyakorlatban. Ez utóbbi Korm. határozat 1. pontja az állam által felépített lakásokat öröklakásoknak nevezte, és a 8. pont szerint az öröklakásos társasházak az "1924. évi XII. törvény" szerinti társasháznak minősültek.
■ Az állami tulajdonba vett házingatlanokkal kapcsolatos egyes kérdések rendezéséről szóló 1957. évi 28. törvényerejű rendelet 6. § (1) bekezdése kimondta, hogy a házingatlanok állami tulajdonbavételéről szóló 1952. évi 4. törvényerejű rendelet alapján állami tulajdonba vett azokra a házingatlanokra vonatkozóan, melyeket az "1924. évi XII. törvény" szerint társasházzá kívántak átalakítani és az erről szóló alapító okiratot a 12260/1948. (XII. 4.) Korm. rendelet hatálybalépését megelőzően valamely hatóságnál bemutatták (pl. illetékkiszabás, gyámhatósági jóváhagyás végett), vagy amelyeknek társasházzá történő átalakítására irányuló kérelmek a telekkönyvi hatósághoz beérkeztek, de a 12260/1948. (XII. 4.) Korm. rendelet hatálybalépése folytán elintézést nem nyertek, a telekkönyvi hatóságnak az eljárást le kellett folytatnia, és a tulajdonjogot az albetétekben - az alapító okiratoktól eltérően - az állam javára kellett bejegyezni. A 6. § (2) bekezdés alapján az érdekeltek az állami tulajdonbavétel alóli mentesítést a 1957. évi 28. tvr. 1-3 §-ai alapján kérhették. Az 5. § (1) bekezdése szerint a dolgozók szövetkezeti társasház és családi ház építkezéseinek a támogatásáról szóló 2012/1950 (VI. 10.) MT. határozat hatálybalépését megelőző időben alapított lakásszövetkezetek tulajdonában állott, az 1952. évi 4. törvényerejű rendelet alapján állami tulajdonba vett házingatlanok telekkönyvi betéteit a társasház tulajdonról szóló "1924. évi XII. törvény" 3. S-a szerinti betétekké kellett átalakítani. A telekkönyvezéshez szükséges okiratokat a fővárosi kerületi, városi kerületi, a járási illetőleg a járási jogú városi tanács végrehajtó bizottságának a szakigazgatási szerve készítette el, és a telekkönyvi hatóság jegyezte be az állam tulajdonjogát az albetétekben a szakigazgatási szerv megkeresésére (5. § (2) bekezdés). Az 5. § (3) bekezdése alapján az érdekeltek az állami tulajdonbavétel alóli mentesítést a 1957. évi 28. tvr. 1-3 §-ai alapján kérhették.
■ Az állami tulajdonban álló kisebb házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról szóló 27/1959. (V.7.) Korm. rendelet 1. § (1) bekezdése szerint a magánszemélyek részére elidegeníthetőek voltak a kizárólag állami tulajdonban álló és legfeljebb hat lakószobáig terjedő nagyságú házingatlanok, valamint a vegyestulajdonban álló és legfeljebb hat lakószobáig terjedő nagyságú házingatlanban az állam tulajdoni hányada, tekintet nélkül arra, hogy az elidegenítésre kerülő házingatlan hány önálló lakást foglalt magában. A 2. § (2) bekezdése az elidegenítésre kerülő házingatlan megvásárlására a házingatlant használó bérlőnek elővásárlási joga volt. Az épületeket a mentesítést és az elidegenítést megelőzően társasházzá kellett alakítani, az alapító okiratot a tanács Vb szakigazgatási szervének határozata pótolta.[61]
- 47/48 -
■ 10/1957. (IX. 27.) IM rendelet az öröklakások és szövetkezeti társasházak telekkönyvezéséről: a rendelet a 30.000/1925. IM rendelet rendelkezéseit egészítette ki, és a 3. § (1) bekezdése akként rendelkezett, hogy az Országos Takarékpénztár (OTP) által épített lakások esetében az alapító okiratot az OTP készíti és ellenjegyzi. A 7. § szerint pedig a társasházak közös képviselőjeként mindaddig az OTP-t kell tekinteni, amíg az öröklakások számának több mint 50%-a állami tulajdonban van, ha az állam tulajdoni érdekeltsége 50% alá csökken, akkor vált irányadóvá a 30.000/1925. IM rendelet 49. §-a. Ezek a rendelkezések ellentétesek voltak az akkor még hatályban lévő 1924. évi XII. törvénycikk rendelkezéseivel (lásd alapító okirat formai követelményei).[62] A 9. § szerint pedig a szövetkezeti lakások esetében a szövetkezeti lakásokból álló szövetkezeti társasház esetében a közgyűlési jegyzőkönyv helyettesítette a 30.000/1925. IM rendelet 5. § (4) bekezdés szerinti alapító okiratot, ezért a jegyzőkönyvnek tartalmaznia kellett mindazt, amit az IM rendelet az alapító okirat tartalmára előírt.
■ a telekkönyvről szóló 54/1960 (XI. 27.) Korm. rendelet: 1961. február hó 01. napján lépett hatályba, és hatályon kívül helyezte - a vasutak és csatornák központi telekkönyvére, a bányatelekkönyvre, valamint az ipari vállalatok központi telekkönyvére vonatkozó jogszabályok kivételével - valamennyi, a telekkönyvre vonatkozó a "felszabadulás előtt" (azaz 1945 előtt) alkotott jogszabályokat, valamint néhány, a "felszabadulás után" alkotott, telekkönyvre vonatkozó jogszabályt is.[63] Önálló ingatlanként kellett telekkönyvezni - többek között - a társasházban lévő lakásokat (üzlethelyiségeket stb.), a közös tulajdonban lévő földrészletből és építményrészekből a tulajdonostársat megillető hányaddal együtt.[64] A társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában álló építményrészeket az ugyancsak közös tulajdont alkotó földrészlettel együtt külön kellett telekkönyvezni.[65] A társasházat (a lakásépítő szövetkezeti és a lakásszövetkezeti házat) törzsbetétben és albetétekben kellett telekkönyvezni, azaz a telekkönyvezés módja nem változott.[66] Ez a kormányrendelet megszüntette a leendő társasházak telekkönyvezhetőségének a lehetőségét.[67] Mivel az új telekkönyvi szabályok nem rendezték azt a kérdést, hogy az okirathoz milyen mellékleteket kell csatolni, a gyakorlatban továbbra is a 30.000/1925. (VII. 2.) IM rendelet rendelkezéseit tekintették irányadónak.[68]
■ A lakásszövetkezetekről szóló 20/1959. (IV. 16.) Korm. rendelet nem rendelkezett a lakásszövetkezeti társasház-építkezésekről, az állam egyre inkább a lakásszövetkezeti építkezést helyezte előtérbe, mivel ez a konstrukció az állam által jobban ellenőrizhető volt és ez a tulajdoni, fenntartási forma felelt meg jobban a politikai követelményeknek.[69] A lakásszövetkezeteket a fővárosban, megyei és járási jogú
- 48/49 -
városokban és ipari településeken lehetett szervezni a tanácsok végrehajtó bizottságainak a segítségével a területükön működő állami és szövetkezeti szervek, vállalatok, intézmények, hivatalok, és szakszervezeti szervek közreműködésével; a szervezést a szervezőbizottság végezte.[70] Ahogy ezzel kapcsolatban Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós is megjegyzi: "Az állami lakásépítés keretében a szövetkezeti lakások előírt minimális aránya a 15 éves fejlesztési tervről szóló 1002/1960. (I. 10.) kormányhatározat szerint az épülő lakásoknak legalább egyharmada. A szövetkezeti házak állami kivitelezésben épülnek, a kivitelezők az állami építőipari vállalatok. Az építtető a tanácsok végrehajtóbizottsága, a beruházási feladatokat a megyei tanács beruházási vállalata látja el. A beruházó a lakásszövetkezet megbízottjaként jár el. Az építkezés finanszírozását, mint beruházó pénzintézet, Az Országos Takarékpénztár végzi."[71] Ez a fajta "beruházási konstrukció" a 1971. július 1-jét követően is megmaradt, de más elnevezéssel, ugyanis innentől kezdve az ilyen módon épült és értékesített lakásokat "tanácsi értékesítésű lakásoknak" nevezték és a kiosztott lakások "szövetkezeti lakás" elnevezést kaptak az ingatlan-nyilvántartásban.[72]
■ Az 1964 és 1990 közti időszakot nevezi Matúz György a magyarországi "társasházépítési boom" időszakának, mivel a gazdasági helyzet konszolidálódásával egyidejűleg előtérbe került a magánerő fokozottabb bevonása a lakásépítésbe.[73]
■ 2/1964. (VII. 5.) ÉM rendelet a magánerőből történő társas- és csoportos lakóházépítésekről. A rendelet preambulumának az első mondata a következő volt: "A magánerőből történő lakóházépítéseknél egyre növekvő mértékben törekedni kell a nagyobb laksűrűséget biztosító beépítési módok alkalmazására és e célból a lakóépületeknek szervezett társas- vagy csoportos lakóházépítési forma keretében való megépítésére." "A jogszabály pontosan meghatározta a "magánkezdeményezésből történő lakásépítés"[74], a "takarékpénztár beruházásában értékesítés céljára történő lakásépítés"[75], továbbá az "építőkö-
- 49/50 -
zösség"[76] fogalmát.[77] A rendelt hatálybalépésével és az állami kölcsönök és dotációk elindításával megindult Magyarországon a társas-lakásépítési boom.[78]
■ 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról, egységes szerkezetben a végrehajtásra kiadott 16/1969. (IX. 20.) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelettel. A 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet 2. § (2) bekezdése szerint magánszemélyek részére elidegeníthetőek voltak az egynél több, de tizenkét lakásosnál nem nagyobb lakóépület és a vegyes rendeltetésű (részben lakás, részben egyéb célra szolgáló) épület, továbbá a hat önálló rendeletetésű helyiségnél többet magában nem foglaló nem lakás céljára szolgáló épület is, ha azt a kezelő állami szerv előzetesen társasházzá alakította át. Az 52/1982. (X. 7.) MT rendelet - többek között - annyiban módosította a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendeletet, hogy megszüntette a tizenkét lakásra vonatkozó "korlátozást", és úgy rendelkezett, hogy a magánszemélyek részére elidegeníthetővé váltak az egynél több lakás, illetőleg önálló rendeltetésű helyiséget magukban foglaló épületek.[79] Látható, hogy az elidegenítés feltétele a társasházzá alakítás volt. "Az értékesítő tanácsoknál (és a szintén eladóként fellépő egyéb állami szereplőknél) alapvető problémaként merült fel a társasház létesítésének a jogi megoldása: kell-e alapító okiratot készíteni a leendő tulajdonosok bevonásával, vagy egyoldalú nyilatkozattal, határozattal az 1924. évi XII. tc. alapján és a még hatályos 4360/1948. (IV. 9.) Korm. sz. r. figyelembevételével létrehozható-e a társasház. A kérdést végül az államigazgatás jogászai úgy oldották meg, hogy az értékesítésre kijelölt épületekre a konkrét kezelői jog jogosultja (tanácsi bérlakások esetében az ingatlankezelő vállalat vagy a községgazdalkodás szervezete) készített és írt alá "egyoldalú alapító okiratot", amelyet általában a vállalat ügyvédi jogosítvánnyal nem rendelkező jogtanácsosa látott el ellenjegyzéssel. Az ilyen okiratok alapján a telekkönyvi hatóságok - később a földhivatalok - törvényesítő módon jegyezték be a társasházak tömegeit."[80]
■ 1972. évi 31. törvényerejű rendelet az ingatlan-nyilvántartásról. Ez a jogszabály szüntette meg a telekkönyv intézményét. A tvr. 8. § (2) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapból, földkönyvből, ingatlan-nyilvántartási térképből (alaprajzból) és irattárból állt. A tvr. végrehajtására kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 53. § (1) bekezdése szerint a társasház tulajdoni törzslapján a tulajdonostársak közös tulaj-
- 50/51 -
donában álló épületrészeket és helyiségeket a földrészlettel együtt a tulajdoni különlapokon pedig a társasházban lévő öröklakást a közös tulajdonból hozzá tartozó tulajdoni hányaddal együtt kellett nyilvántartani. Az alapító okiratnak tartalmi kelléke kellett hogy legyen mindazon megegyezés és adatok, amelyeket már az 1924. évi XII. tc. is megkövetelt, így az alaprajz újra kötelező melléklet lett.[81]
■ 1961 és 1975 között 134.000,- társasházi lakás épült fel (ebből pl. 1966-ban 4.746-, 1967-ben 5.659,-, 1968-ban 7.452,-, 1969-ben 8.680,-; valamint 1965-1968. években a KISZ lakásépítési akció keretei között állami kölcsöntámogatással mintegy 4.600,-lakás), ugyanakkor 1977-ig szövetkezeti keretben csak 15.000,- lakás épült.[82]
Látható tehát, hogy a társasház jogintézménye de iure már 1924 óta jelen van a jogrendszerünkben, és az nem egy "jellegzetesen szocialista típusú tulajdoni forma", mint azt Balázs János írja.[83]
Fentebb már bemutatásra került és Lenkovics Barnabás is rávilágít: az első társasházi törvényünk a társasház-tulajdont "a lakásbajok megszüntetésének, illetőleg enyhítésének eszközeként" teremtette meg, tehát létrejöttének nem az volt az elsődleges oka, hogy a többlakásos házak esetében ezek jogi viszonyait kívánták rendezni. A jogszabály egy igen magas szintű, precíz szövegezésű konstrukció volt, és ezt az is mutatja, hogy a törvény egészen 1977-ig volt hatályban - ekkor már túllépve létrejöttének okán és indokán, már a célja az lett, hogy jogi keretet adjon a többlakásos házak működésének - és a tipikusan 2-6 lakásos társasházak építését és működését kielégítően szabályozta.[84] A törvény több olyan megoldást is felmutatott, melyek hatásai mind a mai napig tetten érhetőek a hatályos szabályozásban is. Lefektette azt, hogy a társasháztulajdon elengedhetetlen eleme a közös tulajdonlás és adott egy olyan jogi definíciót a társasházra, mely tartalmában nézve alig változott. Megteremtette továbbá azokat a társasházi szerveket, melyek - természetesen a kor követelményeinek megfelelően funkcióikban bővülve - lényegében a mai napig a társasházak szervezetének az alapját képezik (közös képviselő, közgyűlés) és már akkor lehetővé tette jelzálogjog bejegyzését a közös építményrészek, felszerelések és berendezések karbantartási és helyreállítási költségének az egyes tulajdoni illetőségekre aránylagosan eső része biztosítása végett, továbbá részletes rendelkezéseket tartalmazott az alapító okirattal összefüggésben is.
- 51/52 -
Ugyanakkor pl. a társasház jogalanyiságának a kérdésével nem foglalkozott, valamint kifejezetten - ahogy ez a későbbi társasházi konstrukciót szabályozó jogszabályokban már részletesen szabályozásra került - nem rendelkezett a tulajdonostársak jogairól és kötelezettségeiről, sem a magántulajdon, sem pedig a közös tulajdon relációjában sem. Az első társasházi törvényünket a társasházról szóló 1977. évi 11. tvr. váltotta, az új szabályozás szükségességét - a fentebb említetteken túlmenően - még az is indokolta, hogy az államszocialista időszakban állandó jelenségként jelen lévő lakáshiány miatt teret kellett engedni a magántulajdonú lakásszövetkezeti és társasházi lakásépítéseknek, ehhez pedig szükség volt egy olyan társasházi szabályozásra, amely a megnövekedett lakásszámot kezelni tudta. A rendszerváltást követően új jogszabály került elfogadásra, a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény, melyre azért volt leginkább szükség, mert az 1977. évi 11. törvényerejű rendelet szabályozása indokolatlan szervezeti, döntéshozatali kötöttség mellett, főleg a nagy létszámú, akár több száz külön tulajdonból álló társasházak esetén, lehetetlenné tette a társasházak működését. Jelenleg pedig a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény a hatályos társasházi törvényünk, mely az elfogadása óta számos jelentős változáson esett át. Ezen utóbbi két jogszabály már a modern kor követelményeihez igazodva tartalmazott, tartalmaz rendelkezéseket a szervezeti működési szabályzatra vonatkozóan és érintik a társasházak jogalanyiságának a kérdését is. ■
JEGYZETEK
[1] Kihirdettetett az Országos Törvénytár 1924. május 20-án kiadott 6. számában.
[2] Dr. Sándor István: A társasházak szabályozásának jogi sajátosságai, http://www.keIemen-lawfirm.hu/sajto_media_ hirek/dr_sandor_istvan_a_tarsashazak_szabalyozasanak_jogi_sajatossagai, utoljára letöltve 2016. január 12.
[3] Lenkovics Barnabás: Magyar Polgári Jog A dologi jog vázlata. Budapest, Eötvös József Könyvkiadó, 1999. 201. o.
[4] Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 11. o. Ugyanitt hívják fel a szerzők arra a figyelmet, hogy - bár általában a társasházhoz többszintes épületet képe társul az emberek többségében - egyik társasházi törvényünk sem követelte meg illetve követeli meg azt, hogy a társasház többszintes épület legyen, bár általában ez a tipikus megjelenési formája a társasházaknak.
[5] Németh Gabriella-Patyi András: A társasházi törvény magyarázata, Magyar Hivatalos Közlönykiadó, ISBN 963 9221 71 6, 13.o.
[6] 1949. évi XX. törvény A Magyar Köztársaság Alkotmánya
[7] Melléklet a 329. számú irományhoz. Indokolás "a társasház-tulajdonról" szóló törvényjavaslathoz. Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI VIII. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 113-114. o.
[8] Az igazságügyi bizottság jelentése "a társasház-tulajdonról" szóló 329. számú törvényjavaslat tárgyában. Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI IX. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 44.o.
[9] A nemzetgyűlés 269. ülése 1924. évi április hó 4-én, pénteken. In: Az 1922. évi június hó 16-ára hirdetett NEMZETGYŰLÉS NAPLÓJA, Huszonkettedik kötet, Az Athenaeum Irodalmi és Nyomdai Részvénytársulat Könyvnyomdája, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 238.o.
[10] 329. szám Törvényjavaslat a társasház tulajdonról, In: Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI VIII. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www. ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 109. o.; valamint Melléklet a 329. számú irományhoz. Indokolás "a társasház-tulajdonról" szóló törvényjavaslathoz. Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI VIII. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 115. o.
[11] Az igazságügyi bizottság jelentése "a társasház-tulajdonról" szóló 329. számú törvényjavaslat tárgyában. Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI IX. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12.. 44-45. o.
[12] 2-ik melléklet a 379. számú irományhoz. Különvélemény "a társasház-tulajdonról" szóló 329. számú törvényjavaslat 1. §-ának 2. bekezdéséhez. In: Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI IX. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 50. o.
[13] Az igazságügyi bizottság jelentése "a társasház-tulajdonról" szóló 329. számú törvényjavaslat tárgyában. Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI IX. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 45. o.
[14] 1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról 5. § első bekezdés.
[15] 1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról 5. § harmadik és negyedik bekezdés.
[16] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52. évf.) 1. sz. 2. o.
[17] 1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról 5. § második bekezdés.
[18] Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 60.o.
[19] Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 59. o.
[20] 1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról 2. § első bekezdés
[21] Melléklet a 329. számú irományhoz. Indokolás "a társasház-tulajdonról" szóló törvényjavaslathoz. Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI VIII. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 115. o.
[22] 329. szám Törvényjavaslat a társasház tulajdonról, In: Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI VIII. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk. hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 112. o.
[23] Melléklet a 329. számú irományhoz. Indokolás "a társasház-tulajdonról" szóló törvényjavaslathoz. Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI VIII. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 115. o.
[24] Az igazságügyi bizottság jelentése "a társasház-tulajdonról" szóló 329. számú törvényjavaslat tárgyában. Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI IX. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 46. o.
[25] 1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról 2. § második bekezdés
[26] 329. szám Törvényjavaslat a társasház tulajdonról, In: Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI VIII. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk. hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 110. o.
[27] Melléklet a 329. számú irományhoz. Indokolás "a társasház-tulajdonról" szóló törvényjavaslathoz. Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI VIII. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 115. o.
[28] Az igazságügyi bizottság jelentése "a társasház-tulajdonról" szóló 329. számú törvényjavaslat tárgyában. Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI IX. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 45. o.
[29] 1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról 4. § harmadik bekezdés.
[30] Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 58. o.
[31] 1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról 5. § második bekezdés.
[32] Az igazságügyi bizottság jelentése "a társasház-tulajdonról" szóló 329. számú törvényjavaslat tárgyában. Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI IX. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 46. o.
[33] 1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról 7. §
[34] Dr. Sándor István: A társasházak szabályozásának jogi sajátosságai, http://www.kelemen-lawfirm.hu/ sajto_media_hirek/dr_sandor__istvan_a_tarsashazak_szabalyozasanak_jogi_sajatossagai, utoljára letöltve 2016. január 12.
[35] Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 62.o.
[36] 1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról 8. §
[37] 1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról 9. §
[38] A társasháztulajdon-közösség nem volt jogi személy, a közös képviselőt mégis a jogi személyeknél megjelenő, ahhoz hasonló törvényi képviselettel ruházta fel, mely képviseleti jogosultságot az alapító okiratok még tovább is tágították, pl. a közös képviselő jogosult volt bíróság előtti képviseltre, és a tulajdonostársak perben állására a legtöbb perben nem is volt szükség; a kötelező ügyvédi képviseletet igénylő ügyekben is a közös képviselő adhatott megbízást. Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) l.sz. 3.
[39] Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 65-66.o.
[40] A közös képviselőre vonatkozó törvényjavaslat eredeti szövege a következő volt: "11. § A társasház tulajdon tulajdonostársai kötelesek a közösségből származó jogviszonyok tekintetében közös képviselőt rendelni. Ha a tulajdonostársak a közös képviselő személyében meg nem állapodnak, bármelyik tulajdonostárs kérelmére az ingatlan fekvése szerint illetékes kir. járásbíróság rendel részükre közös képviselőt.". Az eredeti szöveget az igazságügyi bizottság törölte és teljesen új - a végül elfogadott - szöveget vette fel, mert részletesebben meg kívánta állapítani a közös képviselő rendelkezésére és hatáskörére vonatkozó szabályokat. Lásd: 329. szám Törvényjavaslat a társasház tulajdonról 11. §, In: Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI VIII. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www.ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12.111. o. és Az igazságügyi bizottság jelentése "a társasház-tulajdonról" szóló 329. számú törvényjavaslat tárgyában. Az 1922. évi június hó 16-ára összehívott NEMZETGYŰLÉS IROMÁNYAI IX. kötet. Pesti Könyvnyomda Részvénytársaság, 1924, Budapest, www. ogyk.hu, utoljára letöltve 2016. január 12. 46.o. és 49. o. (10. §)
[41] Általában évenként egyszer, az év első hónapjában összehívásra került a közgyűlés, ahol is a tulajdonostársak határoztak az évi költségvetésről és az előző évi számadások jóváhagyásáról. Dr. László Pá-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 71. o.
[42] Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 70. o.
[43] Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 71. o.
[44] Később már a közös képviselő hatásköreként jelenik meg a közgyűlés összehívása, neki kell közölnie a tulajdonostársakkal a közgyűlés helyét, idejét és tárgysorozatát; valamint megjelenik a megismételt közgyűlés - mint a megjelentek számarányára tekintet nélkül határozatképes közgyűlés - intézménye is. Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 71. o.
[45] 1924, évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról 11. §
[46] A Rendelet kihirdetésének a napján, 1925. július 11. napján lépett hatályba és formailag 1961. február 1. napjáig élt (54/1960. (XI.27.) Korm. rendelet helyezte hatályon kívül az összes 1945 előtt alkotott telekkönyvi szabályt), azonban az 1960-as évek elején megindult társasházépítkezések során változatlanul a Rendeletet alkalmazták a szervezők és az alapító okiratokban arra hivatkoztak. Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) l.sz. 2. o., 5. o.
[47] A társasház-tulajdon telekkönyvezéséről szóló 30.000/1925. IM számú rendelet 1. §
[48] A társasház-tulajdon telekkönyvezéséről szóló 30.000/1925. IM számú rendelet 2. § első bekezdés
[49] A társasház-tulajdon telekkönyvezéséről szóló 30.000/1925. IM számú rendelet 2. § második bekezdés
[50] Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 74. o.
[51] Részletesebben elemzi a telekkönyvi rendelkezéseket Matúz György in Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) l.sz. 3-4. o.
[52] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) l.sz. 4.o.
[53] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52. évf.) 1. sz. 4-5.o.
[54] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) l.sz. 4-5.o. alapján
[55] A magyar köztársaság kormányának 12.260/1948. Korm. számú rendelete a meglévő épületek tekintetében társasháztulajdon alapításának felfüggesztése tárgyában, kihirdetve: 1948. december 4., hatályba lépés napja szintén 1948. december 4.
[56] 2012/1950. (V1.10.) MT határozat a dolgozók szövetkezeti-társasház és családi ház építkezéseinek támogatásáról 1. pont
[57] 2012/1950. (VI.10.) MT határozat a dolgozók szövetkezeti-társasház és családi ház építkezéseinek támogatásáról 2. pont
[58] Amennyiben több építkező együttesen kíván társasházat építeni, az egyéni családi lakóház építésére nyújtható kölcsön feltételeit a társasház építésénél is alkalmazni kell. Társasház építés esetén a lakásonként engedélyezhető kölcsön legmagasabb összege 40.000 forint. 1/1954. (II. 28.) VKGM rendelet a magánerőből történő lakóházépítés, bővítés és helyreállítás előmozdításáról 31. §
[59] Amennyiben több építkező együttesen kíván társasházat építeni, a családi lakóház építésére kölcsön feltételeit kell a társasház építésénél is alkalmazni. Társasház építése esetén a lakásonként engedélyezhető kölcsön legmagasabb összege 40.000 Ft lehet. 1/1955. (III. 26.) VKGM rendelet a családi lakóházépítési akciók egységesítéséről 35.§
[60] Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 12. o.
[61] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) l.sz. 4. o.
[62] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) 1. sz. 4-5. o.
[63] 54/1960. (XI. 27.) Korm. rendelet a telekkönyvről 36. §
[64] 54/1960. (XI. 27.) Korm. rendelet a telekkönyvről 3. § (1) bekezdés e) pont.
[65] 54/1960. (XI. 27.) Korm. rendelet a telekkönyvről 3. § (2) bekezdés
[66] 54/1960. (XI. 27.) Korm. rendelet a telekkönyvről 15. §
[67] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) l.sz. 5. o.
[68] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) l.sz. 5. o.
[69] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) l.sz. 5. o.
[70] 20/1959. (IV. 16.) Korm. rendelet a lakásszövetkezetekről 2. § (1) bekezdés
[71] Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 140. o.
[72] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52. évf.) l.sz. 5.o.
[73] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) l.sz. 5.o.
[74] A magánkezdeményezésből történő lakóházépítéssel kapcsolatos szervezési és lebonyolítási feladatokat elláthatja: a) a Takarékpénztár; b) a Kisipari Szövetkezetek Országos Szövetsége (a továbbiakban: OKISZ) és a felügyelete alá tartozó szövetkezeti szervek által e célra létesített szervező iroda; c) az érdekelt állami, társadalmi vagy szövetkezeti szerv (a továbbiakban: munkáltató szerv) a munkavállalói, illetőleg tagjai részére; d) az építtetők által önkéntes társulás útján létrehozott építőközösség. 2/1964. (VII. 5.) ÉM rendelet a magánerőből történő társas- és csoportos lakóházépítésekről 4. § (1) bekezdés
[75] A Takarékpénztárnak a lakóházépítéssel kapcsolatos feladatai a következők: a) a beruházási teendők ellátása; b) az építkezés pénzügyi lebonyolítása, továbbá a szükséges pénzügyi fedezetnek a lakossági építési kölcsönkeretből és a lakások vásárlói által befizetett készpénz-előtörlesztésekből történő biztosítása; c) a felépült lakások értékesítése. 2/1964. (VII. 5.) ÉM rendelet a magánerőből történő társas- és csoportos lakóházépítésekről 14. §
[76] A lakóházépítésben résztvevő építtetőknek a szervezés során - az építkezés tartamára - építőközösséget kell alakítaniok. Az építtetők az építőközösség megalakítására - a Ptk.-nak a polgári jogi társaságra vonatkozó rendelkezéseit alkalmazva - írásbeli megállapodást (társasági szerződést) kötelesek kötni. 2/1964. (VII. 5.) ÉM rendelet a magánerőből történő társas- és csoportos lakóházépítésekről 5. § (1) és (2) bekezdés. A rendelet az 5. § (3) bekezdésben meghatározta, hogy mit kell tartalmaznia a társasági szerződésnek, pl. az építtetők nevét, lakcímét és munkahelyét; az építkezés pontos helyét, a tervezett épület fontosabb adatait és rövid műleírását; az építkezés várható összköltségét és ennek az építtetők tulajdonába kerülő lakások, illetőleg tulajdoni hányadok szerinti megoszlását; az építtetők egymás közötti jogait és kötelezettségeit stb.
[77] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52. évf.) 1. sz. 5. o.
[78] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52. évf.) 1. sz. 5. o.
[79] 52/1982. (X. 7.) MT rendelet az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról szóló 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet módosításáról 1. §
[80] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52. évf.) 1. sz. 6. o.
[81] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) l.sz. 6. o.
[82] Dr. Matúz György: Nyolcvan éves a társasház. In: Magyar Jog 2005. (52.évf.) l.sz. 6. o.; Dr. László Pál-Dr. Udvarhelyi Gyula-Dr. Wolf Miklós: Társasház, Szövetkezeti ház, Családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 17. o.
[83] Lásd erre: Balázs János: Az ingatlan- és lakásszféra szereplői Magyarországon - típusok, vélemények, törekvések és politikák. In: Ingatlanpiac és lakáspolitika Magyarországon és Svájcban Szerkesztette: Balázs János, Blaise Galland és Hajnal István, AULA Kiadó Kft. 129. o.
[84] Lenkovics Barnabás: Magyar Polgári Jog A dologi jog vázlata. Budapest, Eötvös József Könyvkiadó, 1999. 199. o.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző közjegyzőhelyettes
Visszaugrás
