Ha társasházról beszélünk, úgy elsősorban a többlakásos házépítés nyűgei, összetűzései jutnak eszünkbe, másodsorban pedig az eredménytelen, egymás szidásával, lejáratásával tarkított közgyűléseket emlegetjük. Nem kerülnek szóba - vagy csak elvétve - azok a társadalmi-gazdasági-építészeti előnyök, amelyek a telekkihasználtságból, a közös, koncentrált üzemeltetésből, a csökkenthető fenntartási költségekből és az ingatlanpiaci mozgás jogi konstrukcióból fakadnak. Sokan elfejtik azt, hogy lakásállományunk zöme társasházakban található, és az önkormányzati bérlakások többsége is tulajdonképpen társasházi (ha nem is társasháztulajdoni) formában üzemel. A társasház, mint építészeti, műszaki egység ("építményfajta"), és mint jogintézmény (társasháztulajdon) minden kritika ellenére hazánkban immáron nyolcvan éve létezik és működik. Töretlen sikerének legékesebb bizonyítéka, hogy napjainkban mind a foghíjbeépítések, mind az újonnan kialakított vagy kialakítandó lakóparkok beruházása, valamint a rekonstrukciók körében ezt az építészeti-jogi formát alkalmazzák1.
A társasháztulajdon csíráját az egyszerű tulajdonközösségnek birtoklási szerződéssel összekapcsolt, minősített formájában találhatjuk meg. A birtoklási szerződésben a közös tulajdonban álló társaslakásos házingatlanra nézve a tulajdonosok abban állapodtak meg, hogy az épület meghatározott részeit (szintek, lakások) tulajdoni hányadukhoz igazodó kizárólagos használatukba és ekként kizárólagos birtokukba vették, a közös használatú és fenntartású épületrészek és a telek ("közös udvar") közös birtoklás és használat tárgya volt2.
Egyébként már a XIX. század végétől - a Kereskedelmi Törvény hatálybalépése után - sorra alakultak a házépítő társaságok (általában részvénytársaságok, kisebb körben szövetkezetek formájában), azonban az ilyen építkezések eredményeként létrehozott épületek egyes önállóan funkcionáló részegységei (főként lakások, melyeket már ekkoriban is öröklakásoknak neveztek) nem alkottak önálló telekkönyvi objektumokat ("jószágtestet"), így elidegenítésük, megterhelésük meglehetősen nehézkes volt. Emiatt egyre kevesebb ilyen jellegű társaság alakult, főként az ország megcsonkítása után. A többlakásos házak építésének hathatósabb elősegítése és meggyorsítása érdekében az igazságügyi kormányzat olyan törvényjavaslatot dolgozott ki 1923-ban, amely csaknem érintetlenül egy bő félévszázados életű törvényben öltött testet. A javaslatot dr. Nagy Emil igazságügy-miniszter 1923. november 23-án nyújtotta be a Nemzetgyűléshez. Az igazságügyi bizottság 1924. január 22-én kisebb módosítással elfogadva ajánlotta a plenáris ülésnek, amely 1924. április 4-én és 5-én tárgyalta azt és elfogadta. A törvény "1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról" elnevezéssel 1924. május 20-án került kihirdetésre az Országos Törvénytárban és még aznap hatályba is lépett3.
A törvény 12. §-ban írt felhatalmazás alapján készítette el, s hirdette ki 1925. július 2-án az igazságügyminiszter a társasháztulajdon telekkönyvezéséről szóló 30.000/1925. IM sz. rendeletet, amely az alaptörvénynél rövidebb életűnek bizonyult. Míg ugyanis az 1924. évi XII. törvényt az 1977. évi 11. sz. tvr. helyezte hatályon kívül, a miniszteri rendelet - legalábbis formailag - 1961. február 1-jéig élt. Tartalmi továbbélését azonban bizonyítja, hogy az 1960-as évek elejétől megindult társasházépítkezések során a szervezők (köztük jónevű ügyvédek, ügyvédi munkaközösségek) változatlanul az 1925-ös rendeletet alkalmazták, és az alapító okiratok legtöbbjében arra hivatkoztak.
Az igazságügyi bizottság a törvényjavaslattal kapcsolatos jelentésében többek között az alábbiakat állapította meg: "e javaslatban meghatározott intézmény általában ismeretes a külföldi jogrendszerekben, sőt parciálisan Nagymagyarország egyes helyein is ismeretes volt, így pl. Sopronban és Fiuméban". Az angol nyelvterületen egyébként nem terjedt el, míg az USAban condominium-nak, a német nyelvű országokban Wohnungseigenturngesetz-nek, illetve Stockwerkei-gentum-nak nevezték, Franciaországban, Luxemburgban, Belgium déli részén co-propriété néven terjedt el. Az 1924. évi XII. tc. meghatározása megegyezett a külföldi országokban alkalmazott definícióval, társasháztulajdonnak nevezték azt a különleges tulajdoni konstrukciót, amelyben adott telken fekvő építmények vagy építmény egyes részei a tulajdonostársak kizárólagos tulajdonában állottak, míg a telek valamint az építmény(ek) "közösségben maradó részei" közös tulajdonban maradtak, és a kizárólagos tulajdon tárgya, valamint a közösből arra eső hányad kapta a szűkebb értelemben vett társasháztulajdon elnevezést4.
A törvény és a telekkönyvi rendelet legfőbb sajátosságai a következőkben foglalhatók össze:
1. Társasháztulajdont csak a hatálybalépést követően létesített építmények esetében lehetett létrehozni. Mindemellett a törvény lehetővé tette, hogy társasháztulajdont alapítsanak még el nem készült vagy ezután elkészülő építményre annak érdekében, hogy a műszaki befejezést követően az egyes tulajdoni illetőségek másokra átruházhatók legyenek. Ez utóbbi lehetőséggel élhetett az egyedüli tulajdonos is, amelynek eredményeként a társasház nem jogi, hanem műszaki egységként jött létre, és a valódi (a szűkebb értelemben vett társasháztulajdon, mint önálló jogi egység) a létesítmény elkészülte és az átruházások után alakult ki5. Ez az építkezések ügyét kívánta szolgálni azzal, hogy a kellő tőkével rendelkezőknek megengedte az építkezést még mielőtt az építményrészekre vevőket szervezhetett vagy szerezhetett volna. (A kész lakások, egyéb önálló rendeltetési egységek eladása könnyebb volt, mint egy építési társaság összeállítása, összeszedése.)
2. A társasháztulajdonnak a fentiekből következően nem volt előfeltétele az építési szervezet (mai elnevezéssel: építőközösség) létrehozatala és működése. Ezzel szemben ahhoz, hogy ez a különleges konstrukció létrejöjjön, jogi szempontból elismert legyen, a következőket kellett elkészíteni, megteremteni:
a) alapító okirat, amely a közös tulajdonban álló telek tulajdonosainak megegyezését tartalmazta vagy - az építmény előállítását megelőzően - a társasháztulajdonra irányuló megegyezést, illetve - egyedi tulajdonos esetén - ilyen akaratelhatározást,
b) jogerős építési engedély megadását igazoló hatósági záradékkal ellátott tervrajz (minden szintről külön-külön),
c) esetlegesen: az épület "vízvezetéki, csatornázási, villanyvilágítási és gázvezetéki, központi fűtési és vacuum-cleaner-berendezésének részletes munkaterve",
d) a tervrajznak megfelelő építmény(ek) elkészültét tanúsító hatósági bizonyítvány vagy lakhatási engedély.
Az alapító okiratban rendelkezni kellett:
- az építmény, építmények, annak tartozékai, alkatrészei létesítéséről, kezeléséről, karbantartásáról, használatáról, biztosításáról; megrongálódásuk, elpusztulásuk esetén azok helyreállításáról,
- "a közösségekből folyó terhek és költségek viseléséről",
- a tulajdonostársak közgyűléséről, szavazati arányáról,
- a közös képviselő megválasztásának módjáról, hatásköréről, és eljárási lehetőségeiről,
- a közös kötelezettségek teljesítésének biztosítékairól.
3. A törvény lehetővé tette, hogy az utóbbi körben a közös képviselő a jelzálogjogot a tulajdonostárs engedélye nélkül is bejegyeztesse a telekkönyvbe a kizárólagos tulajdon tárgyaira.
4. A törvény kogens rendelkezéseket is tartalmazott: a közös képviselő megbízatásának időtartama legfeljebb három évig tarthatott, az alapító okirat hatálya minden jogcselekmény nélkül kiterjedt a jogutódokra is, a külön tulajdoni illetőséghez tartozó építmény, építményrész műszaki megváltoztatása a többi társ hozzájárulásához volt kötve (egyhangú határozathozatal kötelezettsége). A közgyűlés mint a társak legfőbb szerve szótöbbséggel hozhatott érvényes határozatot. (A jelenlévők többségi szavazata jelentett szótöbbségi minősítést, a távollévők nem kerültek számbavételre), szavazategyenlőség esetén a levezető elnök szavazata döntött.
5. Egyéb kérdésekben a tulajdonostársak okiratukban szabadon állapodhattak meg, így pl.:
- kiköthették a társasház-tulajdoni illetőség élők közötti átruházásának esetére az elővásárlási jogot (ezt a telekkönyvbe be kellett jegyeztetni),
- az is szabad megállapodás tárgya volt, hogyan, milyen arányban viselik a közös költségeket, illetve az egyes illetőségeket terhelő kiadásokat,
- előírhatták a közös képviselő megválasztásának, visszahívásának menetét, a hatáskörét, továbbá a közgyűlés lefolytatásának szabályait.
- Az alapító okirat érvényességéhez mindegyik tulajdonostárs aláírása és közokirati forma vagy kamarai tagsággal rendelkező ügyvéd ellenjegyzése volt szükséges, és ugyanebben az alakzatban lehetett realizálni a módosítást, valamint a megszüntetést is.
6. A társasháztulajdon-közösséget a törvény nem emelte a jogi személy rangjára. Ennek ellenére a közös képviselőt a jogi személyekhez hasonló törvényi képviselettel ruházta fel6. Az alapító okiratok még tovább tágították e jogkört. A közös képviselőt feljogosították a bíróság előtti képviseletre is, és a legtöbb perben nem volt szükség a tulajdonostársak perben állására. A kötelező ügyvédi képviselet körébe tartozó ügyekben a közös képviselő adhatott megbízást.
Mivel a részházak szabályozása nem volt alkalmas a törvényben meghatározott jogi konstrukció telekkönyvi megjelenítésére, teljesen új, az ingatlanforgalmi követelményeknek megfelelő telekkönyvezési rendszert kellett kidolgozni. A 30.000/1925. (VII. 2.) IM r. egy ma is alkalmazható, részleteiben is kitűnően érthető és működtethető nyilvántartást vezetett be, amelynek lényeges elemeit a tulajdoni lapok rendszerére és a számítógépes technológiára történt áttérés sem érintette. A társasháztulajdon telekkönyvi betéte két részből tevődött össze: a törzsbetétből és az albetétekből. "A törzsbetét a közös teleknek és közösségben maradó alkotórészeinek, mint egységes telekkönyvi jószágtestnek, a társasház-tulajdoni minőségnek és a valamennyi társasház-tulajdoni illetőségre közösen kiható telekkönyvi bejegyzéseknek feltüntetésére szolgál" [lásd a rendelet 2. § (1) bekezdését]. Továbbá: "Az albetétek-ben az egyes tulajdonostársi illetőségeket az alkotórészként hozzájuk tartozó építményekkel vagy építményrészekkel és jogokkal együtt, mint tulajdonostársak szerint egységes jogi egészeket, önálló telek módjára külön-külön telekkönyvi jószágtestekként kell feltüntetni."7
A törzsbetétben felvett társasház-ingatlan önálló forgalom tárgya csak az esetben lehetett, ha a tulajdonostársak meg kívánták szüntetni átruházással magát a tulajdonközösséget, kiszakítani ebből ingatlanrészeket tilos volt. Ezzel szemben az albetétekben szereplő ingatlanok (mint önálló ingatlanok), azaz a közös tulajdoni illetőségek és a hozzájuk tapadó építmények, építményrészek, műszakilag önálló lakások, egyéb helyiségek, pl. üzletek szabadon voltak átruházhatók, megterhelhetők, biztosítékul leköthetők. ("Az egyes albetétekben feltüntetett társasháztulajdoni illetőségekre a jog szerzése, átruházása vagy átszállása és terhelése tekintetében az önálló telekre vonatkozó jogszabályok megfelelően irányadók", mondtak ki az igazságügy-miniszteri rendelet 38. § első bekezdése.) Nem gördített akadályt a jogszabály az egyes illetőségekhez tartozó építmény, illetve építményrész megosztása (korábbi szóhasználattal: "eldarabolása") elé sem, azonban az illetőség egyes részeire külön nem lehetett jogot bejegyeztetni (pl. a közös telekben, közös építményrészekben fennálló eszmei hányad önállóan - a konkrét önálló ingatlan építményrésze nélkül - nem volt megterhelhető, sőt arról halál esetére sem lehetett rendelkezni).
A birtokegyesítési, birtokösszevonási eljárások mellett a társasházalapítás volt a legbonyolultabb telekkönyvi eljárás. Ez a megállapítás érvényes volt az építmény elkészülte előtt alapított társasháztulajdonra is, és bár itt csupán a társasházalapítás feljegyzése történt meg ("a feljegyzésnek az a hatálya, hogy a társasháztulajdon megalapítása kihat minden harmadik személyre, aki a megjelölt ingatlanra a feljegyzés után jogot szerez"), a bejelentésben mindazon kérdéseket szabályozni kellett, amelyek a későbbi bejegyzéshez egyébként szükségesek voltak. A telekkönyvi hatóságok még az átlagosnál is körültekintőbben vizsgálták az alapító okiratokban foglaltakat, a mellékletek és az okirat egyezőségét, azok hitelességét. "Ha a telekkönyvi hatóság a kérelmet teljesíthetőnek nem találja, elutasító végzést hoz, amennyiben a telekkönyvi rendtartás8 szerint az elutasítás minden okát felsorolja", mondta ki a rendelet 17. § második bekezdése. Kisebb hiányosságok esetén hiánypótlási felhívást adhatott ki a telekkönyvi hatóság, amely - kérelemre - egy ízben meghosszabbítható volt. Természetesen úgy a kérelmet elutasító, mint az azt teljesítő végzés ellen felfolyamodásnak volt helye az illetékes törvényszékhez.
Ha az összes tulajdonostárs illetőségét egyetlen tulajdonostárs szerezte meg, a társasháztulajdon nem szűnt meg, a törzsbetét és az albetétek együttessége változatlanul megmaradt - a tulajdonos személyét kivéve. Amennyiben pedig a tulajdonostársak vagy azok egy része meg kívánt szabadulni e sajátos konstrukciótól, két megoldást alkalmazhattak. Az egyik szerint a megszüntetést tartalmazó okiratot minden tulajdonostársnak alá kellett írnia. Ennek hiánya esetén a másik módozat az volt, hogy a telekkönyvi hatóság rendezte a megszüntetést a makacskodó tulajdonostársak felszólításával. Ezen nemperes eljárás lefolytatása végeredményeként a törzsbetét és az albetétek megszüntetésre kerültek, a társasház közös tulajdonná alakult vissza.
A törvény hatálybalépését követően meggyorsult a társasházak építése, a fővárosban és a nagyobb vidéki városokban gomba módra nőttek ki a többlakásos, többszintes épületek a földből. Az építtetők elsősorban, mint a telek tulajdonosai polgári jogi társaságot alapítottak, és belső jogviszonyukat a társasági okiratban szabályozták, egyidejűleg megegyeztek a leendő társasháztulajdon alapelveiben is, és ezt előre bejelentették - feljegyzés végett - a telekkönyvi hatóságának. A másik konstrukció szerint építési vállalkozók társasházak létesítésére alkalmas telkeket vásároltak, arra feljegyeztették a társasháztulajdon-alapítást, és az épület(ek) elkészülte után az egyes lakásokat, helyiségeket eladták. Az így megindult első társasházépítési boom-ot elsöpörte a II. világháború, az 1940-es évek elején csekély számú társasház épült hazánkban.
A II. világháború után a legsürgetőbb feladat volt az elpusztult, a romos házingatlanok újjáépítése, a sérültek helyreállítása. Ennek érdekében született meg -többek között - a 6920/1945. (VIII. 24.) ME sz. rendelet, amely lehetővé tette a társasháztulajdon alapítását olyan épületek esetében is, amelyeket az 1924. évi XII. tc. hatálybalépése előtt hoztak létre. A jogszabályt módosította az 5930/1946. (VII. 7.) ME r., amely kötelező alapító okirati elemként írta elő a közös használatú helyiségek és építmények helyreállítási kötelezettségét. A 4360/1948. (IV. 9.) Korm. sz. r. megerősítette azt a lehetőséget, hogy az összes többlakásos építményre alkalmazhatóvá vált az 1924. évi XII. tc. Ha közös tulajdonban álló építmény tulajdonosainak egy része nem volt elérhető (eltűnés, ismeretlen helyen tartózkodás stb. miatt), a többiek pedig társasháztulajdont kívántak alapítani, a gyámhatóság által kirendelt gondnok járhatott el teljes jogkörrel ezen ügyekben. Megegyezés hiányában bármelyik tulajdonostárs keresettel kérhette "a tulajdoni illetőségek bírói megállapítását". Ez nem volt ugyanolyan jogi eszköz, mint az 1978. március 1-jén hatálybalépett Ptk.-módosításban megjelenített társasházzá átalakítási módozat, csak a tulajdoni illetőségek megállapítása tekintetében állt fenn bírói beavatkozási lehetőség; az alapító okirat egyéb tárgyairól a feleknek meg kellett egyezniük.
1948. december 6-án lépett hatályba a 12.260/1948. (XII. 4.) Korm. r. a társasháztulajdon alapításának felfüggesztése tárgyában. Mivel a kormányzat visszaéléseket fedezett fel a többlakásos házak általa korábban megengedett társasháztulajdonná alakítása terén, a társasházalapításokat le kellett állítani. Új társasház építésére engedélyt nem adhattak ki. E jogszabály már előrevetítette az ország csaknem összes ingatlanára kiterjedő kényszerállamosítások árnyékát. A telekkönyvi hatóságoknak az e tárgyú kérvények elintézését fel kellett függeszteni, illetve új alapító okiratokat nem fogadhattak be. (A rendeletet az 1957. évi 28. sz. tvr. helyezte hatályon kívül.)
Bár társaslakások szövetkezeti keretben is épülhettek korábban az 1875:XXXVII. tc., majd az 1930. évi V. tc. és az 1947. évi XI. tc. alapján, ez a forma nem terjedt el, szövetkezeti lakásépítésről nem beszélhetünk az eltelt időszakban. Mivel az új Alkotmány a szövetkezeti tulajdont beemelte a társadalmi tulajdon körébe, a kormány 2012/1950. (VI. 10.) Mt. sz. határozatában elrendelte lakásépítő szövetkezetek szervezését. Ez a kezdeményezés azonban nem helyettesítette a valódi társasházak újraélesztését, illetve alapítását, ugyanis csak üzem, vállalat, intézmény vagy helyi tanács szervezhetett ilyen jellegű egyesüléseket legalább 50 taggal és pénzügyminiszteri engedéllyel. A nagyritkán ilyen formában felépült építmények közös használatú ingatlanrészei szövetkezeti tulajdonba és telekkönyvi törzsbetétbe, míg a lakások (akkori elnevezéssel: "szövetkezeti lakások") tagi tulajdonba és telekkönyvi albetétekbe kerültek.
Az 1952. évi 4. sz. tvr. alapján végrehajtott államosítások folytán a lakásépítések tovább szüneteltek, "1954. évtől kezdve azonban újra elhárultak az akadályok. Lehetőséget s állami kölcsöntámogatást biztosított az ilyen építkezéseknek az 1/1954. (II. 28.) VKGM. sz. r. 31. §-a, illetve az 1/1955. (III. 26.) VKGM. sz. r. 35. §-a."9 A 11/1956. (IV. 24.) MT sz. r. preambuluma pedig kimondta: "Az állam abból a célból, hogy a dolgozók saját otthont szerezhessenek, és ezzel lakásviszonyaikat megjavíthassák, társasházakat épít." Ennek végrehajtása azonban akadozott, nem történt meg, sőt az októberi forradalom leverését követően kiadott 1083/1957. (X. 19.) Korm. sz. hat. - amely újból foglalkozott az állami öröklakás-építési akcióval - sem ment foganatba. Ugyanakkor az 1957. évi 28. sz. tvr. lehetővé tette egyes államosított házingatlanok visszaadását volt tulajdonosaik részére (ezt a jogszabály "mentesítésnek" nevezte), amelynek során lehetőség volt többszobás vagy többlakásos házingatlanok társasházzá alakítására. A később kiadott 27/1959. (V. 7.) Korm. sz. r. és a 3/1959. (VIII. 12.) PM-ÉVM. sz. egy. r. szerint pedig a hat lakásosnál nem nagyobb állami tulajdonú házingatlanok eladhatókká váltak a bennlakó bérlők részére. A mentesítést és az elidegenítést megelőzően az épületeket társasházzá kellett átalakítani, amelynek során az alapító okiratot a tanács Vb szakigazgatási szerve (igazgatási osztálya) határozata pótolta.10
A 10/1957. (IX. 27.) IM sz. r. annyiban egészítette ki a 30.000/1925. (VII. 2.) IM sz. r.-et, hogy az OTP által értékesített öröklakások társasházainak alapító okiratát a bank volt jogosult elkészíteni és ellenjegyezni (ellentétben az akkor még hatályos 1924. évi XII. tv.-el, amely érvényességi és bejegyzési feltételként írta elő a közokirati formát, illetve az ügyvédi ellenjegyzést, törvényellenes volt továbbá a jogszabály azon rendelkezése is, mely szerint az ilyen társasházak közös képviselőjének az OTP-t kellett tekinteni mindaddig, amíg az öröklakások több mint 50%-a állami tulajdonban állott.) Szövetkezeti lakásokból álló szövetkezeti társasház alapító okirat nélkül is létrejöhetett; az alapmegállapodásban rendezendő, a telekkönyvezéshez elengedhetetlen kérdéseket közgyűlési határozatnak kellett tartalmazni.
Köztudott, hogy a Ptk. a telekkönyv intézményéről csak érintőlegesen tett említést, a részleteket külön jogszabályra utalta. Az alaptörvény 1960. május 1-jei hatálybalépésekor még az 1855. évi december 15-i igazságügy-miniszteri rendelet (Trt.) és későbbi módosításai voltak alkalmazandók (ideértve az 1945 után alkotott törvénymódosító rendeleteket is), így a társasházak telekkönyvezését a 30.000/1925. (VII. 2.) IM r. alapján lehetett rendezni. Majd az 1961. február 1-jén hatálybalépett 54/1960. (XI. 27.) Korm. sz. r. helyezte hatályon kívül az összes 1945 előtt alkotott telekkönyvi tárgyú jogszabályt.11 Mindettől függetlenül a társasházak telekkönyvezésének a módozata nem változott: a közös tulajdonban álló építményrészeket és a telket továbbra is törzsbetétben, a lakásokat, üzlethelyiségeket, egyéb önálló rendeltetésű ingatlanrészeket albetétekben kellett nyilvántartani (kivéve, ha az adott helyiség vagy lakás - pl. házfelügyelői lakás - közös tulajdonban maradt). Ugyanakkor a kormányrendelet megszüntette a leendő társasházak telekkönyvezhetőségét. Ez a rendelet használta először hivatalosan a lakások megjelölésére az "öröklakás" elnevezést, emellett önálló ingatlanokként a lakások mellett az üzlethelyiségeket, irodákat, műhelyeket, garázsokat is fel lehetett venni albetétekbe (ez utóbbiak egyébként még az 1970-es években is a lakások részeiként szerepeltek több társasházban, nem kerültek önálló ingatlanokként albetétekbe).
Az új telekkönyvi jogszabályok egyike sem rendelkezett arról, hogy milyen mellékleteket kell az okirathoz csatolni. Ettől függetlenül az ügyvédi gyakorlatban - mint arra már utaltam - aggálytalanul alkalmazták az e vonatkozásban is kimerítő szabályozást tartalmazó 30.000/1925. (VII. 2.) IM r.-et, és ezt a gyakorlatot a telekkönyvi hatóságok is elfogadták, magukévá tették.
A lakásszövetkezeti építkezést az állam az 1950-es évek végén tovább erőltette, ugyanis az egyéni szervezésű társasházakkal szemben a szövetkezeteket közvetlenül tudta ellenőrizni, továbbá ez a lakásépítési és fenntartási forma felelt meg a társadalmi tulajdon szupremációjából fakadó alapvető politikai követelménynek. A 20/1959. (V. 28.) PM r. újból szabályozta a lakásszövetkezeteket, a lakásszövetkezeti házak te-lekkönyvezését, azonban nem rendelkezett az ilyen jellegű társasépítkezésekről (a lakás és szövetkezeti házak állami beruházásban készültek és a vevők kijelölése elosztási rendszerben történt rászorultsági alapon). Így ezen rendeletek nyomán továbbra sem alakult ki a valódi szövetkezeti lakásépítés; ez az állami lakásberuházás egyik speciális válfaja volt, és maradt egyedüliként 1971-ig.12 Ez a beruházási-elosztási konstrukció természetesen 1971. július 1-jét, a nagy "lakásreform" hatálybalépését követően is fennmaradt más elnevezéssel: ekkortól az ilyen körben épült és eladott lakásokat "tanácsi értékesítésű lakásoknak" nevezték, a kiosztott lakások pedig az ingatlan-nyilvántartásban "szövetkezeti lakás" elnevezést kaptak.
A társasházépítkezések 1964-ig egyébként nem mutattak fel számottevő eredményt döntően az építkezések nem megfelelő szabályozása, pontosabban: szabályozatlansága miatt.
A gazdasági helyzet konszolidálódásával egyidejűleg előtérbe került a magánerő fokozottabb bevonása a lakásépítésbe. Ennek a szellemében született meg -megfelelő párthatározatok alapján - a 2/1964. (VII. 5.) ÉM sz. r., amelynek preambuluma szerint: "a magánerőből történő lakásépítéseknél egyre növekvő mértékben törekedni kell a nagyobb laksűrűséget biztosító beépítési módok alkalmazására és e célból a lakóépületeknek szervezett társas- vagy csoportos lakásépítés forma keretében való megépítésére". A jogszabály pontosan meghatározta a "magánkezdeményezésből történő lakásépítés", a "takarékpénztár beruházásában értékesítés céljára történő lakásépítés", továbbá az "építőközösség" fogalmát. A magánkezdeményezésen alapuló társasházépítés csak építőközösségi formában volt megvalósítható, a lakásépítő szövetkezeti formációt ekkor még nem szabályozták. A takarékpénztár keretében történt lakásépítés tulajdonképpen egy sajátos állami lakásberuházás volt az állami tulajdonú bank, az OTP vezérlése útján. (Az egyedüli lakossági bank nem a betétesek pénzét kockáztatta, állami pénzből végzett lakásépítéseket.) Az építőközösségi szerződésben - többek között - szabályozni kellett "a telek, a lakóépület és a lakások tulajdonjogát (társasház-tulajdon, közös tulajdon, illetve személyi tulajdon), továbbá a telekkönyvi bejegyeztetés módját", az OTP-beruházásban létesülő társasházak esetében viszont ilyen megállapodásra szükség nem volt. [Kivételt képezett a törvénysértő 10/1957. (IX. 27.) IM r. 3. szakasz (1) bekezdése, amely engedélyezte az OTP számára alapító okirat elkészítését és ellenjegyzését.]
A rendelet hatálybalépésével és állami dotációk, kölcsönök elindításával Magyarországon társas-lakásépítési boom indult el, és tartott hozzávetőlegesen 1990-ig. [A 2/1964. (VII. 5.) ÉM sz. rendeletet a 126/1995. (X. 18.) Korm. r. helyezte hatályon kívül, azonban az már korábban kiüresedett.]
1969. szeptember 30-án léptek hatályba a 32/1969. (IX. 30.) Korm. sz. r. és a 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM sz. egy. r., amelyek - eredetileg - a 12 lakásosnál nem nagyobb épületek állami lakásainak eladását tették lehetővé bérlőik részére, majd az 52/1982. (X. 7.) MT. r. a lehetőséget kiterjesztette a nagyobb épületekre is. Az elidegenítés egyik - műszaki és jogi - feltétele volt az épületek társasházzá átalakítása. Az értékesítő tanácsoknál (és a szintén eladóként fellépő egyéb állami szereplőknél) alapvető problémaként merült fel a társasház létesítésének a jogi megoldása: kell-e alapító okiratot készíteni a leendő tulajdonosok bevonásával, vagy egyoldalú nyilatkozattal, határozattal az 1924. évi XII. tc. alapján és a még mindig hatályos 4360/1948. (IV. 9.) Korm. sz. r. figyelembevételével létrehozható-e a társasház. A kérdést végül az államigazgatás jogászai úgy oldották meg, hogy az értékesítésre kijelölt épületekre a konkrét kezelői jog jogosultja (tanácsi bérlakások esetében az ingatlankezelő vállalat vagy a községgazdálkodás szervezete) készített és írt alá "egyoldalú alapító okiratot", amelyet általában a vállalat ügyvédi jogosítványnyal nem rendelkező jogtanácsosa látott el ellenje-gyzéssel.13 Az ilyen okiratok alapján a telekkönyvi hatóságok - később a földhivatalok - törvényesítő módon jegyezték be a társasházak tömegeit.14
Az ilyen jellegű társasházzá átalakítások jelenleg is folynak, bár a 32/1969. (IX. 30.) Korm. sz. r.-et és a 16/1969. (IX. 30.) PM-ÉVM sz. egy. r.-et az 1993. évi LXXVIII. tv. 1994. január 1-jével hatályon kívül helyezte.
A telekkönyv intézményét az 1973. január 1-jével hatályba lépett 1972. évi 31. sz. tvr. megszüntette, helyébe a tulajdoni lap rendszere lépett. Ezzel azonban a társasházi konstrukció nem változott: a társasház tulajdoni törzslapjára kerültek a közös ingatlanrészek, és a telek, a tulajdoni különlapok váltották fel a telekkönyvi albetéteket.15 Az alapító okiratoknak mindazokat az adatokat és megegyezéseket tartalmazni kellett, amelyek már az 1924. évi XII. tc.-ben szerepeltek, így visszakerült az alaprajz, mint kötelező melléklet.16 (Egyébként 1961 és 1973 között - bár nem írta elő azt kifejezetten a telekkönyvi jogszabály - szintén kötelező volt a szintenkénti rajz csatolása.) A szövetkezeti házak esetében is csupán a törzsbetét és az albetét elnevezés változott értelemszerűen; a törzsbetétből szövetkezeti ház törzslap, az albetétből szövetkezeti ház különlap lett, és természetesen itt is kötelező előírás mondta ki az alaprajzot.
1977. július 1-jén lépett hatályba a társasházról szóló 1977. évi 11. sz. tvr., valamint a lakásszövetkezeteket egységesen szabályozó 1977. évi 12. sz. tvr. 1961 és 1975 között a korabeli statisztikák szerint 134 000 társasházi lakás épült fel, valamint 40 000 lakást magában foglaló épületet alakítottak át társasházzá. 1977-ig lakásépítő szövetkezeti keretben csupán 15 ezer lakást hoztak létre, és ugyanennyi építése kezdődött el hozzávetőlegesen, és szövetkezeti üdülőházban 2 ezer üdülőegységet építettek. Ez a folyamat indokolttá tette egyrészt a több mint ötven éve hatályban lévő 1924. évi XII. tc. felülvizsgálatát a módosító rendeletekkel együtt, valamint a lakásszövetkezeti szabályozás egységesítését is. Az új társasházi törvényerejű rendelet azonban a leglényegesebb kérdésekben alig tért el az eredeti törvénycikktől, sőt bizonyos elemei visszalépéseket tartalmaznak. A főbb szabályok - amelyek az időközben kialakult bírói és ügyvédi gyakorlat alapján kerültek be a jogszabály szövegébe - a következők voltak:
1. Ha a társasház-tulajdon létrehozásában állami szerv, társadalmi szervezet (KISZ-társasház) vagy szövetkezet is érdekelt volt, az alapító okiratot ennek jogtanácsosa is ellenjegyezhette, és ugyanez a jog illette meg a jogi egyetemet végzett tulajdonostársat is.
2. Az alapító okirat a karbantartási, felújítási és egyéb közös kiadások tekintetében a tulajdonostársak fizetési kötelezettségét a tulajdoni hányad arányától eltérően is megállapíthatta.
3. A felújítási alap létrehozását a tvr. kötelezővé tette [ennek mértékét a 10/1977. (VII. 1.) PM sz. r. határozta meg] hat lakásosnál nagyobb társasházakban.
4. Közös képviselő helyett az alapító okirat ún. intézőbizottság választását írhatta elő (a gyakorlatban a magánépítésű társasházakban ezt alig alkalmazták), továbbá számvizsgáló bizottságot is létre lehetett hozni.
5. A tvr. kötelező erővel határozta meg a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozó kérdéseket.
6. Részletes szabályozásra kerültek a tvr.-ben a közgyűlés összehívásának módozatai, a határozatképességhez szükséges létszám (az össztulajdoni hányad 2/3-a), a határozatképtelenség esetén követendő eljárás, a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapításával kapcsolatos per, továbbá az intézőbizottság működésének alapja.
7. A közös képviselő törvényes képviseleti joga nem csupán polgári jogi ügyekre, hanem bármely polgári eljárásra kiterjedt, amelyek a társasházközösséggel voltak kapcsolatosak.
8. Hatlakásosnál nem nagyobb társasház esetében az alapító okiratban szervezeti kérdéseket nem kellett szabályozni.
9. A társasháztulajdont a bíróság is létrehozhatta. Visszalépést jelentett, hogy elmaradt az egytulajdonú építmények társasházzá alakításának, illetve a társasházépítés ingatlan-nyilvántartási feljegyzésének szabályozása. Mégis elengedhetetlen volt e tvr. megalkotása a társasházépítés, a társasházszervezés területén dolgozók, főként az akkori ügyvédi munkaközösségek számára, mert meglehetős alapossággal és rendszersze-rűen tartalmazta - a 2/1964. (VII. 5.) ÉM rendelettel és az ingatlan-nyilvántartási rendelkezésekkel szinkronban - mind a műszaki, mind a jogi szabályokat.
Az új jogszabályok életbelépése után - főként a hitellehetőségek, hitelfeltételek miatt - meggyorsultak a lakásszövetkezeti társasházépítések, egyre több lakásépítő és fenntartó szövetkezet alakult magánkezdeményezésből. És bár az 1977. évi 11. sz. tvr. nem zárta ki a társasház szabályainak alkalmazását társasüdülőkre, társasgarázsokra, egyéb nem lakás célú helyiségekből álló társasépítmény létrehozására, ez utóbbiak szervezése és létesítése szövetkezeti keretben könnyebb és egyszerűbb volt, így az ilyen szövetkezetek száma jóval meghaladta a társasüdülők számát. (Bükfürdői, hajdúszoboszlói, sárospataki üdülőszövetkezetek stb.) Az is tény viszont, hogy az így kialakult lakásszövetkezetek (ideértve egy-két üdülőszövetkezetet is) többsége adminisztratív hiányosságok, belső botrányok és torzsalkodások alapos és megalapozatlan büntető eljárások miatt felszámolásra került, ennek végeredményeként az épületek "visszaalakultak" társasházakká, de a lakások és egyéb önálló helyiségek a hitelezői igényekkel szemben érintetlenek maradtak.
Az építési hitelfeltételek 1980-as évek végi megszigorítása (főként a kedvezményes kamatok fokozatos eltörlése, az egyéb kedvezmények szűkítése, továbbá az ország általános gazdasági helyzetének romlása) véget vetett a társasházépítési boom-nak. Ezzel a folyamattal egyidejűleg vagy inkább már a rendszerváltás kezdetét követően a helyi önkormányzatok - tulajdonukba kapva a tanácsi kezelésű állami ingatlanokat - egyre több lakó- és vegyes - épületet vontak be a helyi privatizáció körébe. Míg tehát a magántársas- és szövetkezeti lakás- és üdülőépítkezések üteme erőteljesen visszaesett, megtorpant, a volt tanácsi bérlakások értékesítésének száma nagymértékben megnőtt. Ezek viszont csak akkor voltak eladhatók, ha az épületeket még az értékesítés előtt társasházzá alakították át. "A társasházról szóló jelenleg hatályos 1977. évi 11. sz. tvr. hatálybalépése óta, különösen az 1990-es évek tömeges lakásprivatizációja következtében a régi szabályozás meghaladottá vált, érzékelhető társadalmi igény jelentkezett a törvényi szintű újraszabályozásra", indokolta dr. Vastagh Pál igazságügyminiszter az 1997. évi CLVII. törvény parlamenti vitájában az előterjesztést.
Az új törvény 1998. március 1-jén lépett életbe, és hatályon kívül helyezte az 1977. évi 11. sz. tvr.-et. A lakásszövetkezeti törvényerejű rendelet az 1992. évi I. törvénnyel került a jogi lomtárba a lakásszövetkezetek gazdálkodásával kapcsolatos jogszabályt kivéve. Az új törvény legfontosabb rendelkezései, azaz a változtatások a következők voltak:
1. Társasháztulajdont nem csak a telektulajdonosok illetve már felépült ház tulajdonosai, hanem egyedüli tulajdonos is létrehozhat (visszatérve az eredeti törvényhez).
2. Ha az alapító okirat a szervezeti kérdéseket nem szabályozta vagy utóbbiakat szervezeti és működési szabályzatban kell megállapítani, ehhez nem szükséges az összes tulajdonostárs hozzájárulása (akaratkifejezése), a közgyűlés - legalább 2/3-os többséggel - dönthet.
3. Létesítendő épületre - még annak elkészülte előtt - a társasháztulajdont ismét lehet alapítani.
4. Több épületből álló társasház esetében az egy vagy több épületben lévő lakás (helyiség) tulajdonosainak tulajdoni hányad szerinti többsége keresettel kérheti önálló társasház alapítását; a bíróság a kiválók ezen kérelmét akkor teljesítheti, "ha az nem sérti a meglévő társasház tulajdonosainak méltányos érdekét"17 (a közös tulajdon társasházzá alakításának lehetősége változatlan maradt).
5. Csak az alapító okiratban lehet elővásárlási, előbérleti jogot kikötni akár az öröklakás, akár más önálló helyiség tekintetében.18
6. A közgyűlés engedélye alapján bármely tulajdonostárs kérheti keresettel a közös tulajdon megszüntetését olyan közös tulajdonban álló épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható vagy amellyel a külön tulajdon valamely "tárgya" bővíthető (pl. házmesteri lakás, felesleges tároló). Az ilyen kereset teljesíthetőségének is feltétele a kisebbség érdekeinek figyelembevétele.
7. A szervezeti-működési szabályzatot a közgyűlés 2/3-os többséggel módosíthatja. Egyébként az alapító okirat döntően a tulajdonjogi kérdések rendezésére szolgál, a szervezeti-működési szabályzat elnevezéséből adódóan (hasonlóan a szövetkezeti szerkezethez) a társasház szervezeti, működési alapirata.
8. A közös képviselő a közös költséghozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba kerülő tulajdonostárs külön tulajdonát jelzálogjoggal megterhelheti. A közgyűlés e tárgyú határozata és a közös képviselő rendelkezése ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okirat.19
9. A közgyűlés határozatképességéhez elegendő a tulajdoni hányadok több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelenléte. (A határozatképtelenség esetén követendő eljárás magában a törvényben szerepelt.) Egyébként közgyűlési határozat a társak jelenléte nélkül, írásban is meghozható, továbbá az alapító okirat, illetve a szervezeti-működési szabályzat részközgyűlés tartását is elrendelheti.
10. A közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását kérelmező keresetlevél 60 napi jogvesztő határidőn belül nyújtható be a bírósághoz a határozat meghozatalától.
11. Bár a bírói gyakorlat ezt már korábban - az 1924. évi XII. tc. alkalmazása során - egyértelművé tette, az új törvény félreérthetetlenül kimondta a társasház-közösség quasi jogi személyiségét.20 Ez azonban változatlanul kizárta a társasház-közösség cégjegyzékbe történő beje-gyezhetőségét, és továbbra is érvényes maradt az a megállapítás, hogy "a társasháztulajdont érintő szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti perben" vagy más, tulajdonjogot is érintő perekben valamennyi szerződő félnek perben kell állnia.21
12. Az új törvény részletesen szabályozta a közös képviselő, az intézőbizottság, valamint a korábban érintőlegesen említett számvizsgáló bizottság hatáskörét, kötelező tevékenységét. Számvizsgáló bizottság létrehozását az ötvennél több lakást magában foglaló társasházban kötelezővé tette.
13. Végezetül a jogvitákat elkerülendő meghatározásra került a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás fogalma. Ilyennek kell tekinteni "az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás, a felújítás és a korszerűsítés körébe nem tartozó olyan munkálatokkal összefüggő kiadásokat, amelyek jellemzően az épület bővítésével vagy új épület létesítésével járnak".22
A törvény elfogadása előtt született meg az ingatlannyilvántartásról szóló - már előbb említett - törvény, azonban az informatikai rendszer kiépítetlensége miatt csak 2000. január 1-jén lépett hatályba. A társasházzal és a lakásszövetkezeti házzal kapcsolatos alapvető elveket - amelyeket még az 1924. évi XII. tc. és a 30.000/1925. (VII. 2.) IM r. fektettek le - nem tudta és nem is akarta megújítani, lényegében más elnevezéssel a törzsbetét (törzslap) és az albetétek (különlapok) együttes szerkezete változatlanul fennmaradt. A felépítendő épületre vonatkozó társasházalapítás ténye ismét feljegyezhetővé vált. Kialakult a földhivatali eljárások során olyan gyakorlat, hogy a műszakilag önálló építményrészek, építmények is kerülhettek az összes tulajdonostárs vagy azok egy csoportja tulajdonába.
Így nem az ingatlan-nyilvántartás miatt került ismét a parlament elé egy újabb társasházi törvény tervezete 2003-ban. Hogy miért nem felelt meg a gyakorlati követelményeknek a korábbi jogszabály, a miniszteri indokolás nem tárta a képviselők és a közvélemény elé. Azt viszont megállapíthatjuk az eddigi társasházi jogalkotás alakulásából, hogy a kormányzat a társasházi konstrukció és a társasházi jogviszonyok központi szabályozását, azok egységes és kogens rendezését kívánta erősíteni. Dr. Bárándy Péter igazságügy-miniszter előterjesztésében "a nemzeti lakásállomány több mint 1/4-ét kitevő társasházi lakóépületek, lakások fenntartása és műszaki állapotának helyreállítása" szükségességére hivatkozott, amely társadalmi igények részletesebb és "nagyobb biztonságot nyújtó törvényt" követelt23. Ugyanis minél több jogalany kerül kiszolgáltatott helyzetbe a társadalomban annak objektív, kérlelhetetlen menetrendje eredményeként, annál erősebb e körben a törvényi védelem iránti igény. Mivel az önkormányzatok és a privatizált állami vállalatok, egyéb állami szervek által a főként bérlőknek eladott lakások, nem lakás célú helyiségek száma az évezred végére jóval túllépte a magánépítkezésben megvalósított társasházak és a vegyes eredetű (részben az állam, részben magánosok által létrehozott) szövetkezeti házak számát és tömegét, az új tulajdonosok nem, vagy alig tudtak mit kezdeni új jogosítványaikkal, és így az épületek javarésze tovább pusztult. A legalapvetőbb döntéseket nem tudták meghozni jogi tudatlanságuk, érdektelenségük, tehetetlenségük és a valós vagy vélt pénzhiány miatt. A szigorúbb, kogens szabályok tömegét tartalmazó új törvény ennek az áldatlan helyzetnek a felszámolását is célozta.
A új törvény mindettől függetlenül alapvetően nem változtatta meg a társasház jogintézményét, tulajdonképpen részletes gyűjteménye a korábban kialakított gyakorlatnak, jogalkalmazási kérdéseknek. Ennek alapján a társasházon belüli kérdéskörök négy részre bonthatók: tulajdonjog (ideértve az elválaszthatatlan ingatlan-nyilvántartást is és az ingatlanforgalmat), kötelmi jog (a tulajdonostársak egymás közötti jogviszonya), a szervezeti jog és az eljárások.
1. Mint már arra utaltam, a tulajdonjogi szerkezet sem a lényeget illetően, sem a nyilvántartás terén nem változott. Eldőlt véglegesen a polémia: társasház létrejöhet bármely két önálló rendeltetésű és önállóan forgalmazható épületrészre (az építmény jelenlegi fogalma irreleváns), a telek és "az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát, a társak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy" közös tulajdona mellett. A közös tulajdon illetőségei igazodhatnak a lakások24, egyéb helyiségek alapterületéhez, az egyes önálló ingatlanok becsült forgalmi értékéhez (szintenkénti eltérések), de előbbiektől függetlenül lehetnek egyenlőek is. Ahány önálló egység szerepel a társasházban, annyi közös tulajdoni illetőséget kell kialakítani. A törvény feltételez olyan helyzetet, amikor a telek nem a társak tulajdona; mivel a tartós földhasználati jog végérvényesen megszűnt, az ezen szakasznak nincs gyakorlati értelme.
Az önálló rendeltetésű (jogi műszóval: rendeltetési) egységek a hozzájuk tartozó hányaddal együtt képeznek önálló tulajdoni tárgyat (a társasházi különlapon), és önállóan vesznek részt a forgalomban, nem választhatók szét. A közös tulajdon tárgyait társasházi törzslapon kell nyilvántartani, az ingatlanforgalomban nincs szerepük, forgalomképtelenek. Kivételt az olyan közös ingatlanrészek képeznek, amelyek nem szolgálják a tulajdonosok közös célját, és önálló ingatlanokként kialakíthatók. Az alapító okirat rendelkezése szerint ezek el-idegeníthetők, és így tulajdoni különlapra vihetők át (az alapító okirat ez okból történő módosításához nem szükséges az összes tulajdonostárs aláírása).
A külön tulajdon tárgyai szabadon elidegeníthetők, megterhelhetők, használhatók és használatba adhatók, biztosítékul leköthetők, azon jogok önállóan alapíthatók (pl. jelzálogjog), ott építkezési munkák végezhetők. A korlátlan rendelkezés alól kivételek: alapító okiratban kiköthető elővásárlási, előbérleti jog; közgyűlés megtilthatja a nem lakás célú helyiség használati módjának megváltoztatását; szervezeti-működési szabályzat rendelkezhet akár megszorítóan is a külön tulajdon használatának és használatba adásának szabályairól; a külön tulajdon használója mindezek mellett köteles betartani a birtokvédelmi és a szomszédjogi szabályokat.
Változatlan az a rendelkezés, mely szerint a társasháztulajdon az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre; a bejegyzés időpontjáig a közös tulajdon vagy az egyéni tulajdon szabályai az irányadók. Ha felépítendő épületre kérik a társasháztulajdon bejegyzését, úgy két szakaszban áll össze a konstrukció: az első menetben a földhivatal az előzetes alapítás tényét feljegyzi a telek (telkek) tulajdoni lapjára, a második részben - a jogerős használatbavételi engedély alapján - kerül sor a társasházi törzslap és a társasházi különlapok megnyitására, oda a tulajdonjog(ok), illetve a terhek bejegyzésére.25
2. A kötelmi jog területén a törvény új intézményeket vezetett be, megtartva természetesen az alapító okirat és a társasházzá alakulási bejelentés eszközeit. A tulajdonostársak kötelesek szervezeti-működési szabályzatot alkotni (ez most már nem csupán lehetőség). Az alapító okiratot, annak módosításait közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni26; ugyanakkor a szervezeti-működési szabályzat közgyűlési határozattal jöhet létre. Zavaros a törvény a tekintetben, hogy az alapító okiratot alá kell-e írni az összes tulajdonostársnak; ugyanis említés történik arról, hogy adott esetben a tulajdonosok 4/5-e is létrehozhat társasházat, illetve módosíthat. Az ellentmondást az okozza, hogy az ilyen okiratok nem közgyűlésen készülnek, a közgyűlésre vonatkozó szabályok itt nem irányadók. Álláspontom szerint a társasház alapítása minden egyes tulajdonos joga (ez a tulajdonjog egyik elidegeníthetetlen részjogosítványa), az nem szavazás kérdése, a 4/5-ös szavazással történő létrehozás - bár könnyítésnek látszik - e jogosultság semmibevétele. Ugyanez a helyzet az okirat módosítása, valamint a társasháztulajdon megszüntetése eseteiben is (bár az alapító okirat nem tulajdonjogi rendelkezéseivel kapcsolatos módosítás jogszerű közgyűlési határozat formájában is). Mindezek mellett a törvény a társasháztulajdon megszüntetéséhez, valamint lakásszövetkezetté átalakulásához az összes tulajdonostárs hozzájárulását írja elő. ["Az e törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház közgyűlése - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával - dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná alakítja." 2003. évi CXXXIII. tv. 64. szakasz (1) bek.]
Az alapító okiratot a tulajdonostársak, illetve az ingatlan tulajdonosa írják (írja) alá, és abban meg kell határozni:
a) a közös és a külön tulajdon tárgyait,
b) a felek alapítására irányuló akaratkifejezését,
c) a társasházközösség nevét, címét.
Egyéb kérdések rendezése a szervezeti-működési szabályzatra tartozik, melynek kötelező elemei:
a) a külön tulajdon használata, hasznosítása (korlátozások),
b) a közös tulajdon fenntartása, az ezzel kapcsolatos terhek elosztása, elszámolása, megfizetése,
c) a társasházi épület házirendje,
d) a közgyűlés, a részközgyűlés hatásköre, eljárása,
e) az írásbeli szavazás menete,
f) a közös képviselő és az intézőbizottság feladatköre, jogköre,
g) a társasház-közösség ellenőrzési lehetősége (számvizsgáló bizottság működésének szabályai).
A szervezeti-működési szabályzatnak nincsenek kötelező alakiságai, azonban az azt tartalmazó közgyűlési határozatot be kell csatolni a földhivatalhoz.
3. A társasház-közösség szervezetére vonatkozó -döntően szintén kogens - törvényi szabályokat a legfeljebb hat önálló egységből álló társasház esetében nem kell alkalmazni, helyettük a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései az irányadók. Természetesen e társasházak nincsenek elzárva attól, hogy ezek a kérdések bekerüljenek alapító okirataikba vagy e tárgykör miatt szervezeti-működési szabályzatot alkossanak. A hatlakásosnál nagyobb társasházaknál a szervezeti struktúra a következő:
a) a döntéseket meghozó szerv a közgyűlés,
b) ügyintéző-végrehajtó a közös képviselő vagy az intézőbizottság,
c) 25-nél több önálló ingatlanegységet magában foglaló társasházban számvizsgáló bizottságot kell választani.27
A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartoznak:
a) a közös képviselő, az intézőbizottság, illetve a számvizsgáló bizottság megválasztása (alakuló közgyűlésen is), visszahívásuk, beszámoltatásuk, díjazásuk, felmentvény megadása,
b) a bankszámla-szerződés megkötése (alakuláskor),
c) a közös tulajdonban álló épületrészek és a telek használata, hasznosítása, fenntartása, azokkal kapcsolatos kiadások viselése,
d) éves költségvetés zárszámadás, beszámolók megvitatása, elfogadása,
e) minden olyan ügyben döntés, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal az ügyintéző (szerv vagy személy) hatáskörébe.
Arra már utaltam, hogy a közgyűlés megtartásának rendjét, az egyes ügyintéző szervek, személyek feladat- és hatáskörét a törvény igen részletesen szabályozza. Bevezette a társasház-kezelői tevékenységet a társasház működtetése körében, amely mint szakképesítés megszerzése nem kötelező, de a közgyűlés a közös képviselő számára azt előírhatja.
4. Eljárási eszközök az új törvény szerint A törvény bővítette azon eljárási technikák körét, amelyek korábban már a bírói-ügyvédi gyakorlat szerves részeivé váltak. Eszerint a társasházi jogvitákban a következő eljárások indíhatók:
a) közös tulajdon átalakítása társasházzá perben,
b) több épületből álló társasházban egyes épületek kiválása és önálló társasházatulajdonná alakítása keresettel,
c) közgyűlési határozat, közös képviselő, intézőbizottsági elnöki intézkedés érvénytelenségének megállapítása keresettel (a perindításra 60 napos jogvesztő határidő áll rendelkezésre),
d) közös tulajdon megszüntetési per önálló ingatlanként kialakítható épületrészére,
e) társasházközösség fizetési meghagyása, illetve keresete nem fizető tulajdonostárssal szemben (fizetési meghagyás vagy per),
f) közös képviselő földhivatali kérelme nem fizető tulajdonostárs külön tulajdonára jelzálogjog bejegyzésére,
g) alapító okiratot létrehozó, illetve módosító szavazást megtámadó kereset (itt a 60 nappal szemben 30 napos nem jogvesztő határidőt ad a törvény a perindításra),
h) társasháztulajdonosok egymásközti szomszédjogi pere.
A quasi jogképességet az új törvény annyiban fejlesztette tovább, hogy a társasházközösségnek ezután nevet kell adni. Tulajdonképpen a jogalkotó a közkereseti társaság, illetve a betéti társaság konstrukcióját vette át azzal, hogy amennyiben az ügy, a jogvita a külön tulajdon tárgyát érinti, a társasházközösség nem járhat el.28 Mind az ügyvédi, mind a bírói gyakorlat elméleti okfejtések figyelmen kívül hagyásával azt látja helyesnek, ha a társasház-tulajdonosok helyett a társasházközösség a jogalanya minden ügynek és eljárásnak azzal a megszorítással, hogy önmagának - mivel jogi személyisége mégiscsak látszólagos, inkább eljárásjogi jellegű - jogokat nem szerezhet, illetve tőle jogok nem vonhatók el, mind a jogszerzés, mind a jogvesztés a tulajdonostársak javára, illetve terhére történik. A társasházközösség kötelezettségeinek teljesítéséért pedig a tulajdonostársak egyszerű kezesként felelnek a szervezeti-működési szabályzatban meghatározottak szerint.
Az új törvény 2004. január 1-jén lépett hatályba, bizonyos kivételekkel. A már korábban, azaz 2003. december 31-ig bejegyzett társasházak 2004. december 31-ig kötelesek szervezeti-működési szabályzatukat megalkotni, illetve a meglévőt módosítani.
Az új Polgári Törvénykönyv koncepciója és tematikája 2003. február 10-én került elkészítésre. A dologi jog rész általános indokolásában kihangsúlyozásra került, hogy e fejezetnek "a lehető legteljesebben át kell fognia a dologra és a dologi jellegű jogokra vonatkozó szabályokat. A közös tulajdonnál a társasház szabályozása teljes egészében bekerülhet a Ptk.-ba, hiszen tartalmilag a jelenlegi külön társasháztörvény (1997. évi CLVII. tv.) szinte teljes mértékben polgári jogi jellegű normákat tartalmaz".29 Ezzel függ össze az a javaslat is, hogy az ingatlan-nyilvántartás anyagi jogi szabályait is az új Ptk.-ba kell beépíteni. Jellemző ugyanakkor a kormányzat jogalkotási koncepciótlanságára és kapkodására, hogy egy teljesen új törvényjavaslatot készítettek még 2003 novemberében nem várva meg a Ptk. tervezetének az elkészültét, félretéve a kormányhatározatban foglaltakat. Az Országgyűlés pedig különösebb vita nélkül szavazta meg a törvényt 2003 decemberében, amely a Magyar Közlöny 2003. december 29-i számában jelent meg és rögtön, 2004. január 1-jével hatálybalépett. A sietség okáról már korábban említést tettem, ismételten kihangsúlyozva, hogy a privatizáció folytán kialakult nagy létszámú -főként panelépítésű - társasházak döntésképtelensége, a régi építésű volt bérlakások folyamatos lepusztulása valóban a korábbinál erőteljesebb központi beavatkozást követelt.30
Remélhető, hogy mind a már meglévő, mind az épülő társasházak, szövetkezeti házak szereplői jól hasznosítják az újabb törvényt, és ha jogalkalmazási nehézségeik adódnak, visszatérnek az 1924:XII. tc. és a 30.000/1925. (VII. 2.) IM r. alaprendelkezéseihez és az azok nyomán kialakított és még ma is élő és alkalmazott ügyvédi-bírói gyakorlathoz. ■
JEGYZETEK
1 Természetesen létezik a lakásszövetkezeti forma is, azonban jóval kisebb számú épület tartozik a körbe. A lakásszövetkezetek legtöbbje "kényszerszövetkezetként" jött létre, ugyanis a tanácsi értékesítő lakásokat (az elosztási rendben) csak akkor kaphatták meg a vevők, ha beléptek valamely lakásszövetkezetbe.
2 "Ha több ház különböző személyek elkülönített tulajdonát vagy ugyanazon tulajdonostársak különböző arányú közös tulajdonát képezi, és a házakhoz közös udvar tartozik: az udvar külön helyrajzi szám alatt felveendő és bejegyzendő mindazokban a betétekben, amelyekben az illető házak fel vannak véve... Egymagában az a körülmény, hogy a telekjegyzőkönyvek szerint több tulajdonost elkülönítve illető épületrészek egy házfedél alatt vannak, nem képezi akadályát annak, hogy a természetben elkülönített épületrészek külön ingatlanoknak tekintessenek. (19.665/1893. IM sz. r.-el hatálybaléptetett betétszerkesztési Utasítás 114. §)
3 A törvényt és annak miniszteri indokolását lásd a Corpus Iuris 1924. évi kötet 160. oldalán, az igazságügyi bizottság jelentése - dr. Farkas Tibor képviselő különvéleményével - az Országgyűlési Irományok 1924. évi kötetében 379. sz. alatt található.
4 Tágabb értelemben vett társasháztulajdonnak magát a teljes körű konstrukciót nevezték, szűkebb értelemben vett társasháztulajdon önálló forgalom tárgya lehetett; "Condominium: individual ownership of part of a building e.g; a flat in a block of lats combined with common ownership of the parts of the buliding used in common" (Oxford Dictionary of Law. Forth edition. Oxford 1997.)
5 1924. évi XII. tv. 4. §
6 "A közös képviselő a közösségből folyó ügyek körében képviseli a tulajdonostársakat hatóságokkal és harmadik személyekkel szemben és fel van jogosítva mindazokra a jogügyletekre és egyéb jogcselekményekre, amelyek a társasház közös ügyeinek kezelésével rendszerint együtt járnak." [1924. évi XII. t.c. 10. szakasz (3) bek.]
7 Egy társasháztulajdon egy törzsbetétből és legalább két albetétből tevődött össze. A törzsbetét számozása megegyezett a telek betétszámával + 0 került mellé, az albetétek pedig 1-el kezdődő sorszámozást kaptak Debrecen 195/0. sz. törzsbetét, 195/1. és 195/2. albetétekkel.
8 Az 1855. évi deczember 15. Igazságügyi-miniszteri rendelet (rövidítve: Trt.)
9 Dr. Wolf Miklós és társai: Társasház, szövetkezeti ház, családi ház. Budapest, Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, 1970. 12. o.
10 Lásd az 1957. évi 28. sz. tvr. 5. szakasz (1) bekezdését.
11 Kivételt képeztek a vasutak és a csatornák központi telekkönyvére vonatkozó 1868. évi I. tc. és módosításai, az ipari vállalatok központi telekkönyvét megteremtő 1928. évi XXI. tc. és az ITSZ bányatelekkönyvre vonatkozó szabályai.
12 "A szövetkezeti házak állami kivitelezésben épülnek, a kivitelezők az állami építőipari vállalatok. Az építtető a tanácsok végrehajtó bizottsága, a beruházási feladatokat a megyei tanács beruházási vállalata látja el. A beruházó a lakásszövetkezet megbízottjaként szerepel. Az építkezés finanszírozását, mint beruházó pénzintézet, az OTP végzi." (Lásd: Társasház, szövetkezeti ház, családi ház. 140. o.)
13 Alapul szolgált erre a már említett 10/1957. (IX. 27.) IM sz. r. még hatályos 3. § (1) bekezdése.
14 A bíróságok sem tekintették ezt törvénysértőnek a 32/1969. (IX. 30.) Korm. sz. r. 2. § (2) bekezdésére történt fals hivatkozással.
15 Érthetetlen módon az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. sz. tvr. fenntartotta és szabályozta a közös udvar elavult jogintézményét, valamint 1981-től bekerült a végrehajtási rendeletbe az 1890-es években bevezetett részház is.
16 A földhivatalok csak az építési hatóság által záradékolt alaprajzot fogadták el (akár új, akár régebbi épületről volt szó), megkövetelték emellett az épületfeltüntetési vázrajzot is.
17 1997. évi CLVII. tv. 9. § (2) és (3) bek.
18 Az 1977. évi 11. sz. tvr. szerint, annak nem megfelelő értelmezése alapján a bírói gyakorlat a nem lakás célú helyiség tekintetében törvényi elővásárlási jogot vélelmezett. (Lásd: BH 1984. évi kötet 270. sz. a. megjelent jogesetet!)
19 Ez ellentétben állt az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. tv. 32. szakasz (3) bekezdésével, ugyanis eszerint - többek között - jelzálogjoggal kapcsolatos bejegyzésnek csak közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye, illetve banki szabályszerű aláírás is elfogadható.
20 Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumi Tanácselnöki Értekezletének 4/1979./PKT állásfoglalása, BH 1980. évi 162. sz. és 1999. évi 79. sz. jogeseti döntések.
21 BH 1999. évi 158. sz. a. jogeset.
22 1997. évi CLVII. tv. 39. § 5. pontja (értelmező rendelkezések).
23 Ha összehasonlítjuk az egyes társasházi törvényeket, az alábbi kép tárul elénk: az 1924. évi XII. tc. mindösszesen 12 paragrafusból állott, azonban jóval részletesebb volt a telekkönyvi rendelet (amely ingatlanforgalmi rendelkezéseket is tartalmazott). Az 1977. évi 11. sz. tvr. 24 paragrafust számlált, míg az 1997. évi CLVII. tv. 45 szakaszt, és a jelenleg hatályos 2003. évi CXXXIII. tv. 64 paragrafust foglal magában.
24 Az öröklakás megnevezést az új törvény nem használja, az Inytv. viszont - meglehetős következetlenséggel - gyűjtő fogalomként öröklakásnak nevezi a társasházi lakáson kívül a külön tulajdonú nem lakás célú helyiséget is. [1997. évi CXLI. tv. 12. § b) alpontja]. Ez azonban nem érvényes a tulajdoni különlapok elnevezésére: ott a valós fizikai helyzet - pl. garázs, üzlet stb. - szerepel.
25 Már az 1924. évi XII. tc. is kimondta, hogy mindaddig, amíg terhek szerepelnek a betétekben, addig nem jegyezhető fel, illetve nem jegyezhető be társasháztulajdon. Törlésre nincs szükség akkor, ha a terhek jogosultjai a társasház alapításához hozzájárulnak. Az évtizedek óta követett társasházi gyakorlatban ez sosem okozott problémát: a felek kölcsön- (hitel-) felbontási szerződésben szabályozták a terhek átvállalását, illetve megosztását.
26 Jogtanácsos is készíthet és ellenjegyezhet ilyen okiratot, ha az feladatköréhez tartozik (a munkáltatója szervez társasházat).
27 Vita származhat abból, vajon releváns-e a tulajdonosok száma a hatlakásos vagy hat egységes társasház meghatározása esetében vagy sem. Ha a törvény szelleméből indulunk ki, úgy nem az önálló rendeltetésű egységek száma, hanem a tulajdonosok száma az irányadó. Hiába van egy négylakásos társasházban további négy önálló garázs, nem lesz kötelező szervezet kialakítása, mivel a lakásoknak és a garázsoknak többnyire azonosak a tulajdonosai. (Az is probléma lehet, hogy e módozat esetén mi a helyzet a házastársakkal?)
28 Változatlanul vita folyik arról, vajon olyan jogvita esetén, amikor a közös tulajdonban lévő hányadról kell dönteni (pl. a társasházközösség tulajdonba kíván venni valamely külön tulajdonú társasházi helyiséget vagy közös objektumot kívánnak a közösségtől elvenni), fennáll-e a társasház-közösség jogképessége. Ha a már említett 4/1979. PKT állásfoglalást "hatályosnak" tekintjük, úgy minden tulajdonostárs jogalany, vagyis ha a közösben lévő tulajdoni illetőség változik, az alapító okirat módosul.
Ugyanez a helyzet per esetén is: az összes tulajdonostárs érintett, perbenállásuk elengedhetetlen [Pp. 51. § a) alpontja szerint kötelező pertársaság áll fenn]. Ezt az okfejtést támasztja alá a 2003. évi XCXXXXII. tv. 10. § (2) bek. is. Ha viszont abból indulunk ki, hogy az alapító okirat létrehozható, illetve módosítható 4/5-ödös közgyűlési határozottal, úgy a társasházközösség jogképessége (így perképessége) minden ügyben fennállónak tekintendő.
29 Az új Polgári Törvénykönyv Koncepciója. Magyar Közlöny 2003. évi 8. különszáma, 14. o. [1003/2003. (I. 25.) Korm. sz. határozat].
30 "Mivel a társasháztörvény jelenlegi szabályaival szemben a bírói gyakorlatban számos részkifogás merült fel, e szabályok újrafogalmazandók", jegyzi meg az új Ptk. koncepciót tartalmazó összeállítás (lásd az előbbi kiadvány 73. o.) Egyébként nem csupán a bírói gyakorlat oldaláról jelentkeztek kritikák, hanem a társasház-szervezéssel és a társasházi iratok készítésével évtizedek óta hivatásszerűen foglalkozó ügyvédi karból is. Jómagam már 1975-ben elemeztem a társasházak és a lakásszövetkezetek előnyeit és hátrányait, különös figyelemmel a lakásépítkezések anomáliáira. (A társasházépítő szövetkezetek és közösségek gyakorlati és jogi problémái. Pályamű I. díj. Magyar Jogász Szövetség.)
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Matúz György, egytemi docens, Debreceni Egyetem, Állam- és Jogtudományi Kar, ügyvéd
Visszaugrás
