Az Országgyűlés 2021. június 15-én elfogadta az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvényt (a továbbiakban: új Inytv.), amely a hatályos ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvényt (a továbbiakban: jelenlegi Inytv.) váltja fel - egyes rendelkezéseinek kivételével - 2024. október 1-jétől. A Kormány pedig megalkotta az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Kormányrendeletet (a továbbiakban: új Inytv. vhr.) a törvényhez kapcsolódó egyes részletszabályok kidolgozása végett. A hamarosan hatályba lépő új jogszabályokra tekintettel jelen dolgozat fő célkitűzése, hogy a kezdetektől áttekintse a magyar ingatlan-nyilvántartás történetét, és képet adjon a fejlődésének főbb állomásairól, beleértve a most következő mérföldkövet, kihívást.
Az ingatlan-nyilvántartások célja az idők során jelentősen átformálódott. A XII. századtól egészen a XIX. századig elsősorban adóztatási rendeltetésűek voltak, ugyanis az adó meghatározásának alapjául szolgáltak. E nyilvántartások jellemzője, hogy a bejegyzéseik nem rendelkeztek jogkeletkeztető hatással, csupán tényeket rögzítettek, lajstromoztak. Az adóalapot a kataszteri jövedelem képezte, amely függött az ingatlan rendeltetésétől, minősítésétől és gazdasági hasznosításától (művelési ágtól). A középkori földkönyvek másik típusa a földbirtokot terhelő jelzálogjogok lajstromozását tartalmazta. Idővel az adókataszterek ingatlankataszterekké alakultak át. A modern polgári korban alapjaiban megváltozott a nyilvántartások célja, és komplex rendeltetésűvé váltak. E telekkönyvek bejegyzései pedig már konstitutív, jogkeletkeztető hatállyal bírtak, valamint
- 63/64 -
immár nem csak puszta lajstromozásra szolgáltak, hanem a bejegyzett dologi jogok oltalmára, illetve az adott ingatlanon gyakorolt tulajdonosi vagy egyéb dologi jogosultságok megdönthető vélelmen alapuló bizonyítására is.[1] A jelentőségük már az ingatlantulajdon szabad forgalmának biztosításában állt, amely mellett más területeken - többek között településtervezés során - is felhasználhatóvá váltak. Mindazonáltal Petrik Ferenc helytállóan állapítja meg, hogy nemcsak a joggyakorlatban, hanem a jogirodalomban is gyakran szinonimaként használatos a telekkönyv és az ingatlan-nyilvántartás fogalma.[2]
A fentiekből is látható, hogy a nyilvántartások a közjogi rendeltetésüktől egyre inkább a magánjog irányába tendáltak, így az ingatlanpiac biztonsága érdekében szükséges volt biztosítani a nyilvántartás nyilvánosságát, hogy abba bárki betekintést nyerhessen.
Az ingatlan-nyilvántartás jelenleg kettős célt szolgál: egyrészt azt, hogy az ország ingatlanainak megbízható leltára, nyilvános és hiteles adattára legyen, másrészt azt, hogy a tulajdonszerzés egyik feltételét - a birtoklásra vonatkozó másodlagos jelzést - megvalósítsa.[3]
Előbbi funkciója, hogy ingatlanokhoz kapcsolódó, illetőleg azokra vonatkozó magánjogi, különösen dologi jogi jogviszonyokról megbízható, kétségmentes információt adjon a forgalomban fellépők számára, ezen alapulóan kiszámíthatóságot, jogbiztonságot teremtsen az ingatlanforgalomban. Elsősorban az ingatlan tulajdoni viszonyaira, valamint az ingatlant terhelő korlátolt dologi jogokra vonatkozik, azonban a kötelmi jogok biztosítása sem elhanyagolható szempont.[4]
Utóbbi háttere, hogy a tradicionális rendszerben a tulajdonátruházás létrejöttéhez szükséges a dolog átadása is. Ingatlan esetén ennek módja, hogy valamilyen külsőleg észlelhető jelzés nyilvánvalóvá tegye, hogy az ingatlan a tulajdonos hatalmába került. E módot testesíti meg az ingatlan-nyilvántartás, valamint az abba történő bejegyzés. Megjegyzendő azonban, hogy önmagában a bejegyzéshez nem fűződik joghatás, ahhoz egyéb feltételek is szükségesek. E nyilvántartásnak két fajtája ismert a különböző jogrendszerekben: az egyik a személy szerinti nyilvántartás (perszonálfólia), amely nyilvántartások személyenként tartják nyilván az ingatlanokat, a másik a tárgy szerinti nyilvántartás (reálfólia), mely esetében a nyilvántartás alapja az ingatlan. Az elektronikusan vezetett nyilvántartások következményeként azonban technikailag mind személy, mind ingatlan
- 64/65 -
alapú keresést lehet indítani, így a két típusú rendszer közötti különbségtétel ma már nem bír gyakorlati jelentőséggel.[5]
Az ingatlan-nyilvántartás vezetéséhez a különböző jogrendszerek más-más joghatást fűzhetnek, a céljuk azonban így is közös: a külvilágnak szánt jelzés megadása. A német, az osztrák és a hazai jogrendszer is a konstitutív rendszeren nyugszik, azaz a bejegyzéshez a jogváltozás hatályának beállását társítják. Ezzel szemben a francia jogrendszer a jogcímnyilvántartás rendszerét testesíti meg, amely kizárólag a jóhiszemű jogszerzőt védi, a jogot viszont meg lehet szerezni lajstromozás nélkül is. Az angolszász jogrendszerben ismert hatósági közzététel rendszere szerint pedig a jogszerzést be kell jelenteni az illetékes hatóságnál, amely erről közokiratot állít ki.[6] Bármelyik jogrendszerről legyen szó, Sági János kijelentése a mai napig helytálló: "A modern állami létnek nélkülözhetetlen tényezője a telekkönyv, mely a jog- és vagyonbiztonságnak, a jogrend megszilárdulásának, a magán- és közhitelnek legelső föltétele".[7] Nem véletlen, hogy a közbizalom erősítése és a valóságot tükröző állapot megőrzése végett számos államban - köztük Németország, Svájc, Franciaország, Olaszország - a bejegyzés alapjául kizárólag közhiteles közjegyzői okirat szolgálhat.
A mai magyar közép-európai telekkönyvek közé sorolható ingatlan-nyilvántartás kezdetleges formáinak kialakulása egészen a XII. századig nyúlik vissza,[8] amikor is elterjedtek azon intézmények, amelyek a tulajdonjog biztonságát és a hitelezők védelmét igyekeztek szolgálni. A magyar jog már ezidőben is előtérbe helyezte a nyilvánosságot, amely leginkább a meghatározott formaságokat betartva kiadott adománylevél alapján, a jogaikban érdekeltek előtt történő birtokba iktatást jelentette. Ekkor még másodlagos nyilvánossági kelléknek minősült az okirat hiteles helynél való elhelyezése. A hiteles helyek által vezetett úgynevezett okirattárak a nyilvánosságot biztosították a forgalom biztonsága érdekében, hiszen ott őrizték a különféle adományleveleket, okiratokat. Elsőként II. András
- 65/66 -
rendelkezett - az általa kiadott 1231. évi bullában - a hiteles helyek alapításáról, amelyeket az egyház keretében állítottak fel.[9]
Ezt követően 1556-ban a hiteles helyeket kivonták a papság ellenőrzése alól, amit majd csak 1723-ban III. Károly, 1741-ben pedig Mária Terézia állított vissza; ekkor szabályozták azok kiadmányozását, a megőrzendő kiadványokat, valamint további szabályokat alkottak rájuk nézve.[10] III. Károly egyúttal országos levéltárat is létrehozott Pozsonyban abból a célból, hogy az okiratokat ott összegyűjtsék és őrizzék, valamint betáblázási könyvek felállításáról is rendelkezett.[11] Az okirattárak betáblázási könyvei a német jelzálogkönyv mintájára születtek, és a telekkönyv előzményének tekinthető nyilvántartásokkal párhuzamosan vezették, tekintettel arra, hogy eltérő funkcióval bírtak.[12] A betáblázási könyv csupán az ingatlant terhelő terheket tartalmazta, a tulajdonjogot azonban nem.[13]
Magyarországra 1848-ig az úrbéri viszonyok voltak jellemzőek, ami azt jelentette, hogy a nemesség rendelkezett földtulajdonnal, e földekről azonban nem készültek kataszterek, hiszen azok az adóztatás miatt bírtak jelentőséggel, a nemesség viszont nem adózott. A magyar törvényhozás ezért csak 1836-ban hozott létre egy speciális ingatlankatasztert, amely jobbágytelkek lajstromozását szolgálta.[14]
Hosszabb szünet után a reformkori országgyűlés foglalkozott újra a telekkönyvek vezetésének elrendeléséről, melyek közül különösen az 1840. évi XXI. törvénycikk bír jelentőséggel. E törvénycikk elrendelte a betáblázási könyvek és a földkönyvek egyesítését, valamint a megyei ingatlan javakra betáblázást írt elő. Ez utóbbi azonban annyira általános volt, hogy a konkrét ingatlan megnevezése nélkül került rá sor. A szabad királyi városokban nem volt lehetőség általános betáblázásra, hanem a betáblázást kérőnek ki kellett jelölnie az adósnak azon vagyonát, amelyre a követelését bejegyeztetné.[15] A betáblázás eredeti célja az volt, hogy a hitelezők konkrét biztosítékot kaphassanak a követeléseikre, ugyanis a kötelezvény másolatát bevezették e könyvekbe a nyilvánosság biztosítása végett. A jelzálogjogok betáblázása azonban az adós személyére és nem magára az ingatlanra épült, így a teher az adós egész megyei ingatlanvagyonára terjedt ki anélkül, hogy az egyes ingatlanok külön-külön nyilvántartásra kerültek volna.[16]
- 66/67 -
E fogyatékosság következtében az Országgyűlés 1844-ben ismét napirendre tűzte a telekkönyv felállítását, és e célra bizottságot hoztak létre, amely 1847-ben benyújtotta "A nemesi fekvő javak telekkönyvéről és betáblázásáról" címmel kidolgozott tervezetét.[17] A javaslat a telekkönyvi rendszer elveit vette alapul, amelyek értelmében mindenki köteles ingatlanát bejegyeztetni - a helység, a tulajdonos, az alapterület, a művelési ág, a szerzési jogcím és a vételár adatainak feltüntetésével -, különben telekkönyvi jogával nem élhet. A javaslat szerint tulajdonosnak csak az tekintendő, aki nevén az ingatlan szerepel, és csak tulajdonosként bejegyzett személytől lehet szerezni. A törvénycikk hibájából tanulva a javaslat kimondta, hogy betáblázni csak egyértelműen meghatározott ingatlant lehet, és egy követelés csak egy ingatlanra jegyezhető be (kizárva ezzel az egyetemleges zálogjogot).[18]
Az okirattárak másik típusát a városi könyvek jelentették. Elsőként Sopronban és Pozsonyban alakultak ki a városi könyvek, erős osztrák-német befolyásnak köszönhetően.[19] Legelőször a soproni Stadtbuch-ot vezették be, amely már tartalmazta az ingatlan fekvését, annak házszámát, a szomszédok neveit és a terület nagyságát. Pozsonyban a városi nyilvánkönyvben már feljegyezték a tulajdonszerzés jogcímét és az ingatlanokon fennálló terhek közül a szolgalmakat.[20] A telekkönyvet és a betáblázási könyvet párhuzamosan vezették.[21]
Az 1686. évi rendelet bécsi mintára Budára és környékére kiterjedő telekkönyvezést írt elő, amelyet 1691-re be is fejeztek. Összesen huszonkettő kötet foglalkozott Buda telekkönyvezésével, amelyet a tizenkettő kötetes Gewöhr-Protocoll (ingatlanok tulajdonjogát igazoló okiratok), valamint két kötet telekkönyvi mutató egészített ki.[22]
1840-ben egyesítésre került a tárnoki jog két hiteles nyilvántartása: az egyik az ingatlan elidegenítéséről, míg a másik annak elzálogosításáról szólt.[23]
A már említett 1847-es bizottsági javaslattal egyidejűleg az öt "Kegyes Királyi Előadás"-ból álló törvénycsomag részeként V. Ferdinánd 1847. törvényjavaslata is szabályozni kívánta a telekkönyvezést. Ennek keretében a nyilvántartást vezető hatóságokat a bírósági szervezetrendszeren belül gondolta felállítani, a betáblázást jelzálognak hívta, és azt részletesen szabályozni rendelte. A törvényjavaslat - a bizottsági előterjesztéssel szemben - a nemesi ingatlanokra korlátozódott, a városi telekkönyveket nem érintette, így párhuzamosan két hasonló
- 67/68 -
nyilvántartás működött volna. A javaslat hároméves időtartamot szabott volna a telekkönyvre való áttérésre.[24] Tekintettel az 1848/1849-es forradalomra, illetve szabadságharcra, egyik említett javaslat sem került megtárgyalásra, így csupán tervezetek maradtak, mégis a telekkönyvek előzményeinek tekinthetők.
A telekkönyvek általános megjelenése az osztrák polgári törvénykönyv magyarországi bevezetésének eredménye. A telekkönyv középpontjában a főkönyv áll, amely a nyilvántartás központi elemének az ingatlant tekinti. A jogokat pedig ingatlanonként tünteti fel (reálfóliarendszer). A telekkönyvi bejegyzések tárgya tehát már nem az okirat címe. A telekkönyv jelentősége - a bizonyító ereje és a nyilvánosság biztosítása mellett - abban áll, hogy az abba történő bejegyzés jogkeletkeztető hatással is bír. Többféle telekkönyv létezik, mindegyikben megtalálhatóak azonban az alábbi közös vonások: jogváltoztató hatály, közhitelesség és a ranghely jogvédelmi hatása.[25]
A telekkönyvet elsőként az 1850. január 14-én kiadott rendelet tette kötelezővé: a polgári és paraszti vagyonokra nézve járási telek- és betáblázási könyvek elkésztését írta elő. Ezt követően négy helyszínelési rendelet látott napvilágot: az 1853. április 18-i "a nemesi fekvő birtoknak mikénti telekkönyvezése iránt', az 1853. szeptember 16-i részeletes rendelet, az 1854. július 23-i "utasítás a telekkönyvi munkálatok kiviteles iránt", majd az 1855. február 26-i "utasítás a telekkönyvek szerkesztése és hitelesítése tárgyában".
Végül a telekkönyvi rendtartásról szóló 1855. december 15-i rendelet került bevezetésre. E rendelet azt a telekkönyvi rendszert vette alapul, amely Európa nyugati államaiban, különösen az osztrák tartományokban fejlődött. Ennek köszönhető, hogy a rendelet nagyrészt az osztrák polgári törvénykönyvre épült. A norma nem különítette el szigorúan az anyagi és eljárásjogi szabályokat, ezért előfordult, hogy egyes rendelkezései a szabályozás alapját képező osztrák polgári törvénykönyvvel ellentétben álltak. Mivel azonban a rendelet tartalmazta a speciális rendelkezéseket, ezért e szabályok voltak alkalmazandók az osztrák háttérszabállyal szemben.[26] A rendelet viszont csak részben terjedt ki az akkor a magyar koronához tartozó területekre, ugyanis Erdélyben, a katonai határőrvidékeken és a Határőrvidéken 1812 óta az osztrák polgári törvénykönyv és telekkönyv volt érvényben. E területekre csak utóbb, fokozatosan terjesztették ki az 1855. évi rendtartás hatályát. A telekkönyvet Erdélyre 1870-ben, a Határőrvidékre 1897-ben, Fiumére 1900-ban terjesztették ki.[27]
Az Országbírói Értekezlet 1861-ben az osztrák jogból teljes egészében átvette a telekkönyv intézményét, ezért vele együtt kénytelen volt a magyar jogba átültetni
- 68/69 -
az osztrák polgári törvénykönyv vonatkozó rendelkezéseit is, mint a jogszerzés vagy elidegenítés módjait - noha az osztrák polgári törvénykönyv hatályát megszüntette, az szokásjogként fennmaradt az írott jog kiegészítéseként.[28] Figyelemmel arra, hogy a telekkönyv térképi alapja hiányos volt, átmenetileg telekjegyzőkönyveket készíttettek, amíg a telekkönyvi betétek el nem készültek.
A telekkönyvi rendtartásról szóló rendelet kiteljesedését az említett körülmények mellett az is hátráltatta, hogy időközben számos anyagi és alaki jogi jogszabály gyökeresen megváltozott, amelyek eredményeként a telekkönyvezés annak ellátására képtelen hatóságokra lett bízva. Tovább nehezítette a helyzetet, és egyre több hibára adott okot, hogy a hatóságok a lakosság soknyelvűségéből adódóan gyakran nem értettek szót helyszíneléskor a lakosokkal, és a birtokviszonyaikat sem ismerték. Ráadásul a lakosság sem mérte fel a nyilvántartás jelentőségét. E viszontagságok és az az igény, hogy az adókataszter a telekönyvvel összhangban legyen vezetve, hívták életre a 1886. évi XXIX. törvényt.[29]
Az 1886. évi XXIX. törvény adta meg az alapot a telekjegyzőkönyvekről a telekkönyvi betétekre való átálláshoz. E betétek - hasonlóan a mai tulajdoni lapokhoz - három részből épültek fel: az A) lap volt a birtokállási lap (különösen: minőség, terület), a B) lap volt a tulajdoni lap (többek között: tulajdonos neve, tulajdonszerzés módja), végül a C) lap volt a teherlap (dologi és kötelmi jogok egyaránt). E törvénynek köszönhetően a telekkönyv összhangba került a kataszterrel és a tényleges birtokállapottal. A külterületi ingatlanok vonatkozásában azonban még sokáig reálfólió elven működött.
A soron következő mérföldkő a második világháborút követően fedezhető fel. A szocialista rendszer ugyanis alapjaiban változtatta meg az eddig elsősorban magántulajdonon és magánérdekeken nyugvó szabályozást. Mindamellett, hogy a magántulajdont és a magánföldhasználatot háttérbe szorította, és számos szervezeti, anyagi és eljárásjogi változást hozott, a földek kisajátításával a nyilvántartás hiányosságait még inkább felszínre juttatta. Az 1945-ös "kommunista földreform" eredményeként a nagybirtokokat hirtelen felszámolták, és a helyüket a kisbirtokos földrendszer vette át. 1948/1949 és 1967 között államosítás folytán a birtokszerkezet alapjává az állami tulajdont, ezt követően pedig a szövetkezeti tulajdont kívánták helyezni. Erre tekintettel a földnyilvántartás vonatkozásában is új koncepcióban gondolkodtak, mégpedig abban, hogy az eddigi telekkönyv és földadókataszter helyett egységes állami ingatlan-nyilvántartást hoznak létre.[30]
- 69/70 -
A telekkönyvi rendszert végül csak 1960-ban szabályozták újra. Ekkor bevezették az állami földkönyvet mint szocialista típusú nyilvántartást. Az állami földkönyv kezdetben a közületi és szövetkezeti tulajdonban álló ingatlanokat jegyezte, jogi, termelési és pénzügyi adatok szerint. 1963-ban továbbfejlesztették e földkönyvet, amely ennek következtében már minden földre kiterjedő nyilvántartási rendszert testesített meg. Immár az állami földkönyv volt a fő nyilvántartás, amelynek az adatai kötelezőek voltak a telekkönyv számára.[31] Ezzel egyidejűleg véglegesen megszüntették a régi földadókatasztert.
Az említett gyökeres változás részeként a nyilvántartás vezetését kivették a bíróságok kezéből és a földmérésre illetékes állami szerveknek adták át. A két párhuzamosan működő, bíróság által vezetett telekkönyv és földhivatal által vezetett állami földnyilvántartás egyesítése az 1972. évi 31. törvényerejű rendelet (a továbbiakban: Inytvr.) eredménye. Az új nyilvántartás már hazánk egész területét és minden ingatlanát - köztük a közterületeket, vasutakat, csatornákat is - általánosan lefedte. Minden településnek, kerületeiknek külön-külön nyilvántartása volt. Kiemelendő, hogy az Inytvr.-t 1992-ben akként módosították, hogy kezdetét vehette a számítógépes adatfeldolgozás.
A következő jelentős változást az 1981. évi I. törvény hozta, amely az ingatlan-nyilvántartás eljárási szabályait az államigazgatási eljárás általános szabályai közé, az 1957. évi IV. törvény (a továbbiakban: Áe.) hatálya alá vonta, ezzel megszüntetve az önálló ingatlan-nyilvántartási eljárási rendet.
Az 1981-es szabályozás hiányossága volt, hogy nem vette figyelembe az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó sajátosságokat, ennek következtében többek között a jogorvoslati rend nem volt egyértelmű, és sok tekintetben bizonytalan gyakorlat alakult ki. Ezeket az ellenmondásokat a jelenlegi Inytv. oldotta fel, aminek értelmében az Áe. csak akkor volt alkalmazandó, ha a jelenlegi Inytv. eltérően nem rendelkezett. A jelenlegi Inytv. életre hívásának hátterében szintén jelentős politikai, gazdasági és társadalmi átrendeződés: a rendszerváltás és az azt követő átrendeződés állt, amelynek során előtérbe került a privatizáció, a vagyon-visszaszármaztatás, valamint a kárpótlás. A jelenlegi Inytv. részben az elvágott korábbi gyökereihez tért vissza, ilyen formán a jelenlegi ingatlan-nyilvántartás telekkönyvi alapokat követ, különösen tartalmi jellemzőit és joghatását tekintve, tárgyát és bizonyító erejét illetően azonban bővebb kört fed le. Általános nyilvántartásnak tekintendő, hiszen az ország egész területét és valamennyi ingatlantípusát lefedi. Ugyanakkor meg is tartott egyes jellemvonásokat a szocialista időkből, így például azt, hogy a nyilvántartás vezetése nem került vissza a bíróság hatáskörébe, hanem az erre a célra létrehozott ingatlan-nyilvántartási hatóságnál maradt.
- 70/71 -
A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (a továbbiakban: Ket.) 2005-től kezdődően megcserélte a felállást, attól kezdve a jelenlegi Inytv. csak akkor térhetett el a Ket.-től, ha a törvény azt lehetővé tette. Ennek következtében szükségessé vált a jelenlegi Inytv. módosítása, amely a 2005. évi CXXII. törvény feladata lett. 2008-ban a Ket. módosítása következtében ismét előnyös, önállóság felé mutató fordulat következett be az ingatlan-nyilvántartási eljárás szempontjából, ugyanis a Ket. akkor mondta ki saját alkalmazását, ha a jelenlegi Inytv. valamely kérdésről nem rendelkezett.
Bár az ingatlan-nyilvántartás eljárási szabályait főként a jelenlegi Inytv. szabályozza, jelenleg azonban e törvény mellett a Ket.-et felváltó Ákr. mint általános eljárási kódex rendelkezései is irányadóak. Az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) hatályba lépését követően pedig attól az Inytv. csak akkor térhet el, ha arra maga az Ákr. kifejezett lehetőséget biztosít a számára. Az Ákr. tartalmazza tehát az általános szabályokat, és a jelenlegi Inytv. pedig tartalommal tölti meg azokat speciális rendelkezésein keresztül, mint például teszi azt a 25. § (2)-(3) bekezdéseiben, ahol az ügyfél fogalmát értelmezi.
A soron következő mérföldkő a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: új Ptk./Ptk.) hatálybalépése volt, ugyanis a törvénykönyv dologi jogról szóló Ötödik Könyve immár az ingatlan-nyilvántartás fogalmát és anyagi jogi alapjait is magában foglalja, hiszen e nyilvántartásba történő bejegyzések alapvető polgári jogi joghatással bírnak. E kodifikálás eredményeként a jelenlegi Inytv.-ből az anyagi jogi rendelkezések java része kiiktatásra került, és az új Ptk. az Ötödik Könyvébe építették be azokat. Továbbra is tartalmaz azonban a két törvény párhuzamos szabályokat - többek között a közhitelességre vonatkozóan. Hiányossága az így létrejött szabályozásnak, hogy a korábbi joganyag felülvizsgálatára nem került sor, valamint egyes jogintézmények hibás beépítése homályos, ellentmondásos normatartalmat képzett.[32]
Megemlítendő továbbá, hogy az ingatlanokra vonatkozó szabályozásnak számos további forrása fellelhető a magyar jogban, melyek a szűken vett nyilvántartási jogot is befolyásolják, ezek közé sorolandó különösen a mező- és erdőgazdasági földek speciális szabályozása.
Már a jelenlegi Inytv. hatályba lépésének időszakában megjelent az igény a jogalkalmazók és a közérdek irányából egy naprakész ingatlan-nyilvántartásra, amellyel együtt jár az egyszerű és gyors nyilvántartásvezetés. Időközben előtérbe került az elektronikus eljárásra és ügyintézésre való áttérés igénye is. Ennek
- 71/72 -
megfelelően más jogterületek is átálltak rá. Ide sorolhatóak többek között a több mint egy évtizede elektronikusan működő cégeljárás vagy a fizetési meghagyásos eljárás, a közjegyzők által vezetett elektronikus nyilvántartások (különösen: hitelbiztosítéki nyilvántartások, házassági és élettársi vagyonjogi szerződések nyilvántartása, a végrendeletek országos nyilvántartása, az élettársi nyilatkozatok nyilvántartása), valamint számos további nemperes eljárás (ideértve a hagyatéki eljárást, az igazságügyi szakértő kirendelését, az előzetes bizonyítást, a csődeljárást, a felszámolási eljárást stb.).
A fentiekre tekintettel az (új) ingatlan-nyilvántartásról szóló T/15969. sz. törvényjavaslat általános indokolása szerint a Kormány döntött a Közigazgatás- és Közszolgáltatásfejlesztés Operatív Program (KÖFOP) keretében az "E-ingatlan-nyilvántartás" megnevezésű projekt (E-ING Projekt) megvalósításáról. A projekt célja az ingatlan-nyilvántartás elektronikus adatbázissá fejlesztése, az ingatlan-nyilvántartási eljárások teljes elektronizációja, csökkentve az eljárások időtartamát, költségét és az adminisztratív terheket. E digitalizáció és szabályozási reform célja, hogy lehetővé tegye a következőket:
1. a magyar ingatlan-nyilvántartás korszerű és a digitalizáció terén is versenyképes legyen nemzetközi összehasonlításban, ezáltal az ország versenyképességének növeléséhez is hozzájárulva;
2. a papír alapú ügyintézést felváltsa a hatékonyabb és gyorsabb elektronikus ügyintézés;
3. az ingatlan-nyilvántartás összekapcsolható legyen az állam más közhiteles elektronikus nyilvántartásaival, ahonnan az ingatlan-nyilvántartás adatai automatikusan frissülni tudnak és biztosított lesz az elektronikus információ-áramlás és kapcsolattartás, sok esetben az automatizált kapcsolattartás;
4. az ingatlan-nyilvántartás áttekinthető, teljes körű és naprakész legyen;
5. hatóságok, bíróságok, más jogosultak könnyebben hozzáférjenek elektronikusan a rendszerhez jogosultsági szint beállításával;
6. a megyei, illetve fővárosi kormányhivatalok ingatlanügyi hatósági feladatait támogató rendszer, valamint a térképi adatbáziskezelő rendszer egységes legyen;
7. az intelligens adatbázis alkalmas legyen adatfeldolgozásra, adatkeresésre.
Az új Inytv. némileg új színt visz az eddigi források közé azzal, hogy átveszi a jelenlegi Inytv. helyét. A digitalizáció jegyében készült törvény ugyanis az ingatlan-nyilvántartási jog forrásai közé bevonja az elektronikus ügyintézés és a bizalmi szolgáltatások általános szabályairól szóló 2015. évi CCXXII. törvényt (a továbbiakban: E-ügyintézési törvény). Ezzel az Ákr. az eljárási keretet teremti meg, az E-ügyintézési törvény pedig a döntéshozatal módját. További elkerülhetetlen pont, hogy az új Inytv. a Ptk. vonatkozó fejezeteiben is változást eszközöl. A törvény célja, hogy a Ptk. csak a legalapvetőbb és legszükségesebb polgári jogi
- 72/73 -
tartalmú szabályokat foglalja magában a nyilvántartás szabályozása kapcsán, azaz azon szabályokat, amelyek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek polgári jogi joghatását kifejtő szerepével állnak szoros kapcsolatban. A további szabályok pedig az új Inytv.-ben kapnak helyet. E szerkezeti változtatás célja a jogértelmezés és joggyakorlás megkönnyítése a jogalkalmazók számára.[33]
Az új Inytv.-nek nem titkolt célja, hogy kódexjelleget kölcsönözzön, ennél fogva a bejegyezhető jogok, tények és adatok körét egységesen csak az ingatlan-nyilvántartási szabályozás határozhatja meg - elsősorban az új törvény és annak végrehajtási rendelete, még a Ptk. is csupán szűk szeletet kap - és nem ágazati jogszabályok. Ezáltal a társadalmi, gazdasági változások gyorsan lekövethetők módosításokon keresztül, valamint átláthatóbbá teszi a szabályozást. Kiemelt célja az új törvénynek, hogy a nyilvántartás a lehető legteljesebb körben nyújtson információt az ingatlannal összefüggésben fennálló jogokról és kötelezettségekről. E céllal az ingatlan-nyilvántartás primátusát mondja ki más nyilvántartásokkal szemben, ugyanis a különböző nyilvántartások továbbra is működhetnek, a bennük feltüntetett adatokat azonban az ingatlan-nyilvántartásban is fel kell tüntessék.[34] Az új törvény élni kíván az elektronizációnak, illetve digitalizációnak köszönhető lehetőségekkel, és az ingatlan-nyilvántartási eljárást elektronikus alapokra helyezi. Ennek keretében nemcsak az egyes kérelmeket kell ilyen módon benyújtani, hanem a hatóság is emberi közbeavatkozás nélkül, a rendelkezésére álló és az automatikus információátvétel útján megszerzett adatok alapján hozza meg a döntését. Mindez ráadásul a központi ügyelosztást is lehetővé teszi, ami jelentős terheket tud levenni a túlterhelt hatóságokról, és egyenletesen osztja el az ügyeket az ország valamennyi földhivatal között.
Az új törvény nem változtatja meg az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóságot, azt továbbra is a fővárosi és megyei kormányhivatalok fogják ellátni. E körben mégis megemlítendő az újítás hátulütője, miszerint az elektronikus és automatizált eljárás következményeként további szereplők (közjegyzők és egyes ügyvédek) ellenőrzés nélkül fognak tudni alakítani a nyilvántartás tartalmán. Hiszen a közjegyzők és az erre feljogosított jogi képviselők kérelmeiben foglaltak - amennyiben nem kérik teljes eljárás lefolytatását - bármilyen vizsgálat nélkül bejegyzésre kerülnek. A rendszer mindössze azt nézi, minden mellékletet benyújtottak-e, illetve a formanyomtatvány megfelelően ki lett-e töltve - szemben azzal, hogy a földhivatalok az okiratok nyilvánvaló érvénytelenségét és egyéb hibákat is kiszűrnek. Bár a megoldás tehermentesíti a túlterhelt földhivatalokat, és 24 órás ügyintézési határidejével jelentősen felgyorsítja a bejegyzési eljárást, a bejegyzést kezdeményező jogalkalmazóra ugyanakkor jelentős felelősséget helyez.
- 73/74 -
A manapság egyre inkább előtérbe kerülő személyes adatok védelmének is eleget kíván tenni az új Inytv., ugyanis korlátozza egyes jogosulti adatok megismerhetőségét, és azt a lekérdező személy azonosításához és a lekérdezés céljának megjelöléséhez köti. Korlátozza továbbá az ügyfélkapun keresztüli hozzáférést a nyilvántartáshoz, ugyanis az új törvény értelmében már csak a saját és olyan ingatlanok tulajdoni lapjának lekérdezésére lesz lehetőség, amelyen jogosultként szerepel. A törvényjavaslat indoklása szerint ugyanis nem támogatott, hogy ez az adatszolgáltatási forma azok számára is rendelkezésre álljon, akik üzletszerűen foglalkoznak ingatlanokhoz kapcsolódó tevékenységgel. E rendelkezés azonban némiképp körülményessé teheti a mindennapi forgalmat, ha már csak arra az egyszerű példára is gondolunk, hogy egy elővigyázatos bérlő a bérleti szerződés megkötését megelőzően meg kívánja tekinteni a bérlemény tulajdoni viszonyait.
A több évszázadon át tartó fejlődés alapján látható, ahogy az ingatlan-nyilvántartás vezetésének jelentősége egyre inkább a magánjogi jogviszonyokban kerül előtérbe. Ezzel összefüggésben a legfontosabb szerepe, hogy a külvilág számára lehetővé tegye a tájékozódást az ingatlanok tulajdoni és egyéb viszonyait illetően, elsősorban a forgalom biztonsága érdekében. Az új Inytv. ezt a szerepet erősíti meg, valamint korszerűsíti az ingatlan-nyilvántartást, annak vezetését és szabályozását a mai gazdasági és társadalmi elvárásoknak eleget téve. Bár a nyilvántartás korszerű elektronikus alapokra kerül, a funkciója mit sem változik.
A történeti ív alapján megállapítható, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét és nyilvánosságát mindig is igyekeztek egy harmadik, pártatlan személy által biztosítani, kezdve a hiteles helyektől, a bíróságokon át, az egyéb hatóságokig, állami szervekig. Az új Inytv. nem megtörve a sort, tovább folytatja a magánjogi jogviszonyok irányába történő eltolódást, a közhitelesség elvének hátrányára Ez látszik az automatikus döntéshozatali eljáráson alapuló automatizált eljáráson is, hiszen az ingatlan-nyilvántartási hatóság garanciális szerepe kiüresedhet általa a bejegyzések során azzal, hogy a jogalkalmazókra jelentős és felelősségteljes szerep hárul. ■
JEGYZETEK
[1] Szalma József, Ingatlan-nyilvántartás, telekkönyvi jog és eljárás. Bibliotheca Iuridica, Az ELTE Állam-és Jogtudományi Kara, Budapest, 2005. 19-20. és 50. o.
[2] Petrik Ferenc, A telekkönyvi jog alapelvei, a közhitelesség elve. Magyar Jog. 2003/5. 263. o.
[3] Petrik Ferenc, Ingatlan-nyilvántartás, Kommentár a gyakorlat számára. HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2000. 7. o.
[4] Ld. erről részletesebben: Kurucz Mihály, Magyar Ingatlan-nyilvántartási jog, a bizalomvédelmi joghatások tükrében. Közjegyzői Füzetek Studia Notarialia Hungarica tom IX., Budapest, 2009., 26. o. 101. és 104. számú lábjegyzet.
[5] Petrik, i.m. [2000] 8. o.
[6] Petrik, i.m. [2000] 8. o.
[7] Sági János, Telekkönyvi mintatár. Országos Központi Községi Nyomda Részvénytársaság, Budapest, 1904. 11. o.
[8] Soós László, Fogarasi János tervezete a telekkönyvek létrehozásáról a mezőgazdasági hitelek biztosítása érdekében (1845) Agrártörténeti Szemle. XXXIII. Évf. 1991. 1-4. sz. 193-207. o.
[9] Sághy János - Kéry János - Rojcsek Sándor, Telekkönyvi jog, Grill, Budapest, 1930. 21-25. o.; Kurucz, i.m. 18. o.
[10] Sághy - Kéry - Rojcsek, i.m., I. kötet, 12-14. o.
[11] Sághy - Kéry - Rojcsek, i.m., I. kötet, 10-25. o.
[12] Sághy - Kéry - Rojcsek, i.m., I. kötet, 9. o.; Ruszoly József, Európa jogtörténete. Püski, Budapest, 2002. 321. o.; Soós, i.m. 193-207. o.
[13] Magyar Törvénytár 1657-1740., Budapest, 1900. idézi Soós László, i.m. 198. o.
[14] Lásd. erről részletesebben: Szalma: i.m. 20. o.
[15] Imling Konrád, A magyar telekkönyvi jog. Mint Zlinszky Imre A magyar telekkönyvi rendtartás czímű művének hatodik kiadása. Franklin Társulat, Budapest, 1902. 23. o.
[16] Kurucz, i.m. 19. o.
[17] Soós, i.m. 199-207. o. (Magyar közgyűlésnek irományai. Pozsony, 1847. november 16-i ülés.)
[18] Imling Konrád, i.m. 24. o.
[19] Szende Pál, Magyar városok a középkor végén. Budapest, 1913. 42-45. o.; Szladits Károly, Dologi jog, Grill, Budapest, 1932. 399-436. o.
[20] Kurucz, i.m. 19. o.
[21] Horváth Kálmán, Telekkönyvek előzményei Magyarországon. Magyar Jog. 1997/10. 589-592. o.
[22] Bónis György, Buda és Pest bírósági gyakorlata a török kiűzése után. 1686-1708. Budapest, 1962.; Kovács Lajos, Telekkönyvi rendtartás Budán a kamarai adminisztráció idejében. Budapest, 1938. idézi őket: Horváth Kálmán, i.m. 589-592. o.
[23] Kurucz, i.m. 20. o.
[24] Kurucz, i.m. 20. o.
[25] Szladits, i.m. 115-116. o.
[26] Imling Konrád, i.m. 25-28. o
[27] Kurucz, i.m. 21. o.
[28] Ideiglenes Törvénykezési Szabályok. I. 21. § és 156. §; Szladits, i.m. 119. o.
[29] Imling Konrád, i.m. 29-30. o
[30] Ld. erről részletesebben: Luka Dániel, Földnyilvántartás Magyarországon 1945-1972. Közelítések a modern magyar történelemhez. Tornyai János Múzeum és Közművelődési Központ - Emlékpont és Szegedi Tudományegyetem Juhász Gyula Pedagógusképző Kar, Hódmezővásárhely és Szeged, 2020. 91-94. o.
[31] Petrik Ferenc, Ingatlan-nyilvántartás az új Ptk. alapján. HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2015. 22. o.
[32] Gelencsér Dániel - Kiss Gábor - Orosz Árpád - Petrik Ferenc - Pomeisl András - Pozsonyi Norbert, Polgári jog, dologi jog. Negyedik, átdolgozott, bővített kiadás HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., Budapest, 2021. 412-413. o.
[33] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 67. o.,
[34] Magyarország Kormánya T/15969. sz. törvényjavaslata, Általános indokolás, Budapest, 2021. április, 49-50. o.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző közjegyzőhelyettes, Debrecen.
Visszaugrás
