Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvényben (Iny. tv.) több olyan új rendelkezést is találunk, amelyek a közhitelesség elvét kívánják - a korábbinál jobban - érvényre juttatni. Ezek közé tartozik az Iny. tv. 5. §-ának (5) bekezdése, amely szerint az "érvénytelen okiraton"1 alapuló bejegyzés alapján harmadik személy javára bejegyzett jog, illetve feljegyzett tény, a ranghelyére irányuló időponttól számított három év eltelte után, az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető.
Ez a rendelkezés - dicséretes igyekezete ellenére is - félreértések és viták forrásává vált. Célunk azoknak a problémáknak körüljárása, melyek a gyakorlatban felmerülhetnek.
1. Az első és legsúlyosabb probléma: hogyan viszonylik a törlésre engedett határidő a törlési per megindítására meghatározott perindítási határidőhöz? Az Iny. tv. 63. §-ának (2) bekezdése szerint az ellen, aki a korábbi bejegyzés érvényességében bízva jóhiszeműen szerzett jogot (azaz az ún. további jogszerző ellen)
- a kézbesítéstől számított hatvan napon belül lehet törlési keresetet indítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő félnek (azaz annak a korábbi ingatlannyilvántartási jogosultnak, akivel szemben az "érvénytelen okiraton" alapuló bejegyzés történt) kézbesítették,
- a bejegyzéstől számított három év alatt indítható meg a törlési per akkor, ha a sérelmes bejegyzés elrendeléséről kézbesítés nem történt.
Nem lehet kétséges, hogy az Iny. tv. 5. §-ának (5) bekezdésében megnevezett "harmadik személy" és az Iny. tv. 62. §-ának (2) bekezdése szerint perelhető "további jogszerző" fogalma fedi egymást. Ezért e két határidő egybevetésekor felmerül a kérdés: a kellő időben megindított törlési perben a bíróság elrendelheti-e a törlést a bejegyzett jog ranghelyére irányadó időponttól számított három éven túl?
Úgy vélem, hogy a két rendelkezést külön-külön, egymástól függetlenül kell alkalmazni. Emellett szól a rendszertani és logikai értelmezésből meríthető összes megfontolás.
A rendszertani megfontolásból következik, hogy egy határidőn belül megindított perben az érdemi döntést más határidőkkel nem lehet kizárni. A per lefolytatása egyes perbeli cselekményekre megszabott határidőkkel lehet gyorsítható, de a kereset sikerét nem lehet attól függővé tenni, hogy a bíróság egy adott határidőig el tud-e jutni az érdemi döntésig.
Egy-egy jogintézményen belül a szabályoknak azonos rendező elvek alapján logikus rendszert kell alkotniuk. Ezért nem fogadható el olyan értelmezés, amelynek alapján még az is előfordulhatna, hogy a törlési tilalom bekövetkezik akár még a perindítás határidejének kezdete előtt is. Például: valaki tulajdonjogának bejegyzését kéri hamis adásvételi szerződés alapján, majd hamarosan adásvételi szerződést köt egy "harmadik személlyel", aki szintén kéri tulajdonjogának bejegyzését. A kérelmek benyújtásának időpontja határozza meg a rangsort [Iny. tv. 7. § (1) bekezdés] és ezzel együtt a törlési tilalom bekövetkezésének kezdő időpontját. Tehát, ha a földhivatal három év múlva hozza meg és kézbesíti egyszerre mind a két kérelemre vonatkozó bejegyzést elrendelő határozatát, a tilalom bekövetkeznék még a törlési per hatvan napos határidejének kezdete előtt. Valószínűbb eset: kézbesítés hiánya esetén a kérelem benyújtásakor kezdődő tilalmi határidő minden esetben legalábbis megrövidítené a bejegyzéskor kezdődő perindítási határidőt.
Semmiképpen sem fogadható el, hogy ugyanarra a jogra vonatkozó határidők keresztezzék egymást. Ezért egyetértek az eddig megjelent jogirodalmi álláspontokkal.2
2. Ezután merül fel a nehezebb kérdés: milyen esetben lehet egyáltalán alkalmazni az Iny. tv. 5. §-ának (5) bekezdését? Nyilvánvalóan akkor, ha a törlésre nem az Iny. tv. 62-63. §-a alapján indított perben kerül sor. Előfordulhat például, hogy a tulajdonjognak "érvénytelen okirat" alapján végzett bejegyzése után a jóhiszemű harmadik személy javára közigazgatási határozat alapján jegyeznek be valamilyen jogot, vagy pedig közigazgatási határozaton alapuló tulajdonszerzést követi a harmadik személy jogszerzése. Az előbbi esetben a harmadik személy tulajdonszerzése nem érvénytelen okiraton alapul, az utóbbiban önellentmondás lenne, hogy az eredeti bejegyzés ellen nincs helye törlési pernek, viszont a további jogszerző ellen igen.3 Nem lehet azonban akadálya a Ptk. 115. §-a (3) bekezdésén alapuló tulajdoni per indításának (a jogellenes beavatkozás megszüntetése iránt). Ezúttal tehát a jóhiszemű harmadik személy hivatkozhat az Iny. tv. 5. §-ának (5) bekezdésére. Hasonló lesz a helyzet, ha valamiképpen alkalmazásra kerül az Iny. tv. 30. §-ának (2) bekezdése, amely szerint a tulajdonjog törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításához hatósági határozat szükséges. A közigazgatási hatóság azonban ma már ilyen határozatot aligha hozhat, ez inkább csak rendkívüli jogorvoslat eredményeként képzelhető el (pl. a törlés a jogerős határozat visszavonása vagy felügyeleti intézkedéssel való megsemmisítése miatt szükséges).4
Más a helyzet az Iny. tv. 30. § (2) bekezdésének másik fordulatával. Eszerint nincs szükség sem törlési perre, sem közigazgatási határozatra, ha a felek utóbb
"a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el." Ha ezek a jognyilatkozatok a megelőző bejegyzéssel kapcsolatosak, beleegyezése nélkül nem terjedhet ki a további jogszerző harmadik személyre, az ő javára szóló bejegyzés törlését ezért a korábbi ingatlan-nyilvántartási tulajdonos csak az Iny. tv. 62-63. §-a alapján indított perben követelheti. Ezúttal tehát a határidőre a fenti 1. pontban tárgyalt szabályok az irányadók. ■
JEGYZETEK
1 A törvény szóhasználata nem helyeselhető. Az okirat csak forma: nem az okirat, hanem a benne foglalt szerződés, jognyilatkozat lehet érvénytelen.
2 Dr. Petrik Ferenc: Ingatlan-nyilvántartás - Kommentár a gyakorlat számára, 223. o. HVG-ORAC Kiadó (Budapest), valamint Dr. Jójárt László: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, Magyar Jog 2001. évi 9. szám.
3 Ma már közigazgatási hatóság csak erősen korlátozott körben hozhat ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló határozatot.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
