Az elővásárlási jog kötelmi jogunk olyan jogintézménye, amely a magyar magánjog történetében hosszú időre visszanyúló jogi szabályozással és az azt értelmezni, néhol kiegészíteni hivatott, meglehetősen változatos bírói gyakorlattal rendelkezik. A jelenleg hatályos szabályozás szerint, ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.[1] Ugyanezen szabályok alkalmazandók a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is.[2]
A jogirodalom többségi álláspontja szerint olyan hatalmasságról van szó, amely alapján a tulajdonos dolgát az elővásárlási jog jogosultja megveheti abban az esetben, ha a tulajdonos harmadik személynek el akarja azt adni. Az elővásárlási jog a tulajdonos rendelkezési jogát alapvetően nem korlátozza, mert a döntés továbbra is a tulajdonos kezében van arról, hogy a tulajdonában lévő dolgot el kívánja-e idegeníteni, ugyanakkor a szerződési szabadsága korlátozásra kerül, ugyanis nem az általa meghatározott vevőnek mint szerződéses partnernek adhatja el a dolgot, a szerződést ugyanis az elővásárlási jog jogosultjával kell megkötnie.[3]
Az alkotmánybírósági gyakorlat szerint az elővásárlási jog a vevő vételi szándékát képes meghiúsítani, és az adásvétel tárgyát azonos feltételek mellett maga számára megszerezni, de "az eladói szándékot jognyilatkozata, illetve az attól való tartózkodás nem érinti: a szerződés létrejön, csak nem az eredeti felek között."[4] Hangsúlyozza az Alkotmánybíróság, hogy az elővásárlás joga tulajdonjog elvonásával nem jár, azonban mind a tulajdonos, mind a szerző fél szerződési szabadságát korlátozza, ami ugyanakkor a tulajdonjog szempontjából a rendelkezési jog korlátozását is jelenti, de ez távol áll a tulajdontól való megfosztástól, a tulajdonhoz való jog lényeges tartalmának megsértésétől.[5]
A partnerválasztási szabadságon túlmenően azonban a szerződéses tartalom meghatározása vonatkozásában nem érvényesül korlátozás.[6] A szerződési szabadság korlátjaként a tulajdonos, amennyiben a dolgát el kívánja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt az elővásárlásra jogosulttal közölni köteles.[7] Van ugyanakkor olyan jogirodalmi álláspont is, amely a tulajdonos rendelkezési jogának korlátozásaként értékeli, hogy a tulajdonosra többletmunkát ró a jogszabály és az alapján a bírói gyakorlat akkor, amikor az eladó kötelezettségévé teszi az elővásárlási jog jogosultja irányába történő vételi ajánlat közlésének kötelezettségét, illetőleg az elővásárlási jog jogosultjának a jog gyakorlásáról való lemondó nyilatkozata beszerzését, vagy annak megkísérlését.[8] Petrik Ferenc az elővásárlási jog dologi jogi természete mellett érvel utalva arra, hogy jogviszony alapvetően nem különbözik a korlátolt dologi jogoktól, így a haszonélvezeti jogtól vagy a használati jogtól, legalábbis szerkezetét tekintve.[9] A bírói gyakorlat az elővásárlási jogot kötelmi igénynek tekinti.[10] A legpontosabb meghatározást Tőkey Balázs adja, amikor azt a megállapítást teszi, hogy a jogszabályon alapuló elővásárlási jog dologi hatályú, a szerződéssel létesített, de közhiteles nyilvántartásba be nem jegyzett elővásárlási jog pedig kötelmi jellegű.[11]
Bár Kisfaludi András találóan jellemezte úgy az elővásárlási jog jogintézményét, hogy az látványos működési zavarokat nem mutat és már sokoldalúan elemzettek az elővásárlási jog érvényesülésével kapcsolatos jogpolitikai kérdések is,[12] azonban időről időre azt tapasztaljuk, hogy a joggyakorlat változik, néha jelentős mérföldkőnek számító fordulatokat produkál, megnehezítve ezáltal a jogalkalmazók munkáját. A korábbi szabályozás lakonikus jellege is hozzájárulhatott ahhoz, hogy az elővásárlási jog jogintézménye kapcsán a judikatúra jogfejlesztő jellege más jogintézményekhez képest nagyobb hangsúlyt kapott, vagy ahogy Pusztahelyi Réka fogalmaz, az elővásárlási jog tartalmával és gyakorlásával összefüggő problémák jelentős része "maga a gyakorlat, és az azt jobbítani kívánó jogtudomány."[13] A bírói gyakorlat mellett a jogtudomány művelői is gyakran foglalkoztak a témával, mind a régi
- 400/401 -
Ptk. hatálya alatt, mind az új Ptk. megalkotási folyamatában, illetve már az új Ptk. szabályait is értelmezve.[14] A túlburjánzás jeleit mutató, és néha egymásnak is ellentmondó bírói gyakorlat, valamint a nagyszámú tudományos publikáció indoka, hogy az elővásárlási jog egy olyan összetett jogi konstrukciót jelent, amelynek számos pontja szorul értelmezésre, mint a háromoldalú jogviszony keretében[15] megvalósuló, több lépcsős folyamatként leírható jogintézmény. Az elővásárlási jog teljes körű bemutatása csak egy nagyobb lélegzetű monografikus műben lehetséges, azonban az egyes, dogmatikai magyarázatra szoruló kérdések gyakran képezik rövidebb publikációk tárgyát. A teljesség igénye nélkül a legfontosabb értelmezési kérdéseket felvető alábbi szempontok álltak a tudományos érdeklődés fókuszában: (i) az elővásárlási jog gyakorlásának előfeltételei, (ii) az elővásárlási jog mint kötelmi jog jogosultság és annak dologi hatálya, (iii) a tulajdonos által kapott vételi ajánlat mint saját eladási ajánlata közlésének módja az elővásárlási jog jogosultjával, (iv) a szerződési nyilatkozat (ajánlat) visszavonása, illetőleg a függő hatállyal megkötött szerződés megszüntetése, (v) az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő, a késlekedés következményei, (vi) az ingatlan tulajdoni lapján széljegyként megjelenő, tulajdoni várományost megilleti-e az elővásárlási jog, (vii) az elővásárlási jog megsértésének következményei, mikor beszélhetünk a jogosulttal szembeni hatálytalanságról, (viii) több elővásárlásra jogosult hogyan élhet jogával, (ix) végrehajtási árverés során gyakorolhatják-e a tulajdonostársak az elővásárlási jogukat, (x) csak az adásvételi szerződéshez kapcsolódhat-e az elővásárlási jog, (xi) a szerződésen és a jogszabályon alapuló elővásárlási jog milyen eltéréseket mutat, (xii) hogyan gyakorolható az elővásárlási jog, ha a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt dolgot más dolgokkal együtt oszthatatlan szolgáltatásként (dologösszességként) kívánja értékesíteni.[16]
A jogintézmény komplex voltára utal, hogy azt a Ptk. nemcsak az adásvétel különös nemeként szabályozza, de említést tesz arról a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog kapcsán a dologi jog szabályai körében is, ugyanakkor a termőföldre vonatkozóan speciális, külön törvényen alapuló elővásárlási jogra és annak gyakorlására vonatkozóan szabályokat is konstituált a jogalkotó. Nem véletlen, hogy a számtalan, akár elvi jelentőségűnek is minősülő eseti legfelsőbb bírósági, kúriai döntés mellett általános iránymutatást is adott az elővásárlási jog különböző kérdéseinek értelmezése kapcsán a legfőbb bírói fórum, először a PK 9. számú polgári kollégiumi állásfoglalás, majd a 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény formájában. A hatályos Polgári Törvénykönyvünk megalkotása során a korábbi bírói gyakorlat jogfejlesztő elvei normatív szabályként a törvénybe beépítésre kerültek, de a polgári jog fent említett "egyéb kútfői" egyes megállapításai az új Ptk. hatálya alatt is irányadóak.[17]
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
