Az elővásárlási jogra a magyar jogtudomány kevés figyelmet fordít, a jogalkotók viszont egyre inkább megkedvelik. A földek, vagy megóvásra szoruló területek tulajdonosai egyre gyakrabban tapasztalják rendelkezési joguk korlátozását, valamely hivatal, vagy preferált népcsoport részére elővásárlási jog biztosításával, kevés figyelmet fordítva arra, hogy a jogosultak erőforrásaik szűkösséges miatt élni tudnak-e ezzel a lehetőséggel. Divat lett tehát az elővásárlási jog, valamiféle közösségi érdekek védelmének csodafegyvere, mi meg még azt sem tudjuk, hogy hol helyezzük el a magyar jogrendszerben.
Mostanság kedves témám az ügyletegység-dologi jogügylet1, s az elővásárlási jogot is ebbe a kontextusba szeretném elhelyezni, nem elfelejtve az elővásárlási jog alkalmazásának egyéb gondjait.
Mi is a lényege a dologi jogi ügylet - kötelmi ügylet - különválasztásának?
Hatályos polgári jogunk a tulajdon átszállásának kauzális tradicionális rendszerén alapszik, amely a tulajdon átszállásához a jogcímen felül a dolog átadását, ingatlan esetén pedig az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést követeli meg. Ez a dualista álláspont (amely szerint az átszálláshoz két mozzanatra van szükség), szemben a monista felfogással (amely szerint egyetlen kötelmi szerződéssel történik az átruházás). Ez másképpen az ügyletegység elve.
Az ügyletegység hívének tartott Eörsi Gyula 1947-ben írt új hangvételű tanulmányán2 kívül Világhy Miklós1 tankönyvi tézisei határozták meg a Ptk. megalkotása után a jogi gondolkodást - természetesen a Ptk. miniszteri indokolásával együtt -, amely szerint alapvető jelentősége van a szerzés jogcíme és a szerzés módja szerinti megkülönböztetésnek. A tulajdonjog irodalmában szinte töretlen volt ez a felfogás, az azonban az, hogy mi az átadás jogi természete, jogügylet-e az átadás, vagy valami más - csak újabban foglalkoztatja a szerzőket. A tulajdonszerzés szerkezetét elemezve magam is évek alatt jutottam el a dologi ügylet (a corpus) fogalmának részletes kifejtéséhez4. Mit jelent a dologi ügylet értelmezésemben? A tulajdonátruházás két meghatározó eleme a jogcím (az animus) és a tradíció (corpus) vagy másképpen a kötelező és a rendelkező ügylet.
A kötelmi szerződés (az animus) a következő elemeket foglalja össze:
(1) A tulajdon átruházója jogosult a dolog átruházására, a tulajdon szerzője pedig rendelkezik a dolog megszerzésére vonatkozó képességgel (dologi jogképesség). Így az átruházó csak a tulajdonos lehet (senki nem ruházhat át több jogot, mint amennyivel rendelkezik).
(2) Az átruházónak és a szerzőnek a dolog átadására vonatkozó szándéka egyaránt az átruházást célozza: a felek a dolog tulajdonát kívánják átruházni, illetőleg azt kívánják megszerezni. Nem száll át a tulajdon, ha az átadás szándéka pl. zálog, bérlet, letét létrejöttére vonatkozik.
(3) Az átruházó és a szerző szándékának egyeznie kell a tulajdonátruházás szoros értelemben vett jogcímében: abban, hogy az átruházás adásvétel, kölcsön, csere vagy ajándékozás céljából történik.
(4) Az átruházó és a szerző szándéka a jog szabályai szerint tulajdonátszállást eredményező szerződésnek (érvényes jogalappal rendelkező szerződésnek) minősíthető.
(5) Szándékuk azonos a tulajdon tárgyában is, megegyezésük ugyanarra a dologra vonatkozik.5
Az animus tehát az átruházás első elemének átfogóbb tartalmát fejezi ki (animus transferendi et acquirendi domini), s amelyben már megjelenik az átadás (a tradíció) mozzanata is, az egyetértés az átruházásban. Enélkül animusról (érvényes jogcímről) nem lehet szó.6
A kötelező ügylet tehát kötelmi jogi szerződés, ugyanakkor nehezebben felfejthető a tulajdonátszállást eredményező tradíció, az átruházó (rendelkező) ügylet jogi természete.
Szladits Károly nyomán a legelterjedtebb felfogás az, hogy a tradíció jellegét tekintve dologi ügylet.7 Azok a szerzők is, akik elfogadják a tradíciót, mint dologi ügyletet, arra már kevés figyelmet fordítanak, hogy mi a dologi ügylet tartalma. A dologi ügylet lényegének feltárásához azonban nem tudunk eljutni, ha a kötelmi jog fogalomrendszerébe akarja ezt az ügyletet is elhelyezni. A kötelmi jogra figyelő klasszikus jogügyleti tan szerint ugyanis a jogügylet lényege a jognyilatkozat, a fél akaratnyilvánítása valamely joghatás előidézésére. Marton Géza szerint: "jogügylet a félnek olyan cselekménye, melyet abból a célból végez, hogy vele a tárgyi jog által meghatározott bizonyos joghatásokat hozzon létre".8 A jogügylet természetes formája a kétoldalú jogügylet, több akarat megegyezése (szerződés).
A dologi jogban azonban a joghatást kiváltó - tulajdonjogot, birtokjogot, használati jogot létrehozó, módosító vagy megváltoztató - jogi tényekből gyakran hiányzik a joghatás elérését célzó kétoldalú akaratnyilatkozat. Ilyen jogi tény - az átruházáson kívül - a találás, a kincslelet, a gyümölcsszedés, a tulajdonos halála, az átruházás egyes eseteiben pedig a dolognak a birtokos hatalmába kerülése stb. A dologi ügylet nem csupán a tulajdonátruházás eleme, jelen van más tulajdonszerzés, illetőleg dologi jog keletkezése eseteiben.
A dologi jogi ügylet - felfogásom szerint - dologi joghatást kiváltó jogi tény, amely a dologi jog hatálya alatt áll. A jogi tény valamely körülmény, történés, a jogügylet pedig ennek a ténynek - a valóságban végbemenő - eredménye. A dologi ügylet lehet egyoldalú jogi tény, s eljuthatunk a tradícióhoz természetesen akaratnyilvánítással. Az akaratnyilvánítás és a kétoldalú jognyilatkozat azonban nem a dologi ügylet sajátja, ennek a kötelmi szerződésben kell kifejezésre jutnia, már csak amiatt is, mert a kötelmi szerződés - a tulajdonátruházásra vonatkozó szándék kijelentése nélkül - nem teljes értékű.9
A tulajdon megszerzésére vezető mozzanatokat tehát nem indokolt két olyan szerződésre bontani, amelynek mindegyikét - többé-kevésbé - a kötelmi jog szabályai szerint kell megítélni.
Az új Polgári Törvénykönyv Javaslata sem segít tisztázni a dualista felfogás tartalmát, nem segít hozzá a dologi ügylet jellegének tisztázásához. Szavakban ugyan a Javaslat indokolása elkötelezi magát a dologi ügylet mellett, de nyitva hagyja a kérdést: milyen ügylet a dologi ügylet.10
Mi a tartalma ingatlanátruházás esetén a dologi ügyletnek? Az a meghatározás, hogy ingatlanátruházáskor a corpust az ingatlan-nyilvántartási szabályok határozzák meg, túl általános. A bejegyzési engedély elemzésével közelebb jutunk a megoldáshoz, s bemutathatjuk, hogy nem képtelen az az állításunk, miszerint a dologi ügylet egyoldalú - joghatást kiváltó - jogi tény is lehet.
A bekebelezési engedély (clausula intabulandi) a magyar telekkönyvi jog évszázados intézménye, amelyet - az 1972. évi 31. tvr. hatályát leszámítva - a hatályos jog (Inytv. 29. §) is alkalmaz.
Az előzőekben már utaltunk arra, hogy a dologi jogi ügylet szövete a mai napi nincs felfejtve. A bekebelezési engedély elemzése talán lehetőséget kínál erre is.
A Ptk.-t megelőző jogirodalom e kérdéssel bőségesen foglalkozott. Az ingatlan átruházásához szükséges, hogy az átruházó fél a jogszerző részére a bekebelezési engedélyt kiadja, az utóbbi pedig a telekkönyvi hatósághoz benyújtja. Ez dologi szerződés11. Grosschmid - akitől egyébként a kifejezés származik - arra mutat rá, hogy ez egyáltalán nem kétoldalú, és nem is szerződés12. Ez a kötelmi viszony teljesítése, az eladó részéről saját (egyoldalú) magatartás, "amellyel ő az ingatlant telekkönyvileg átnyújtja".13 A bekebelezési engedély akkor is csak egyoldalú (elfogadatlan) cselekménye az eladónak, ha magába az adásvételi szerződésbe van foglalva, mint záradék.14 A telekkönyvi előző engedélye nem anyagi jogi, hanem csupán eljárási (alaki jogi) szabály, az engedély megkövetelése az alaki consensus elvének felel meg.15 Gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a jogszerző hozzájárulására nincs szükség, ha a telekkönyvi előző engedélyét a telekkönyvbe benyújtotta, a bejegyzés megtörténhet. Ha így az ingatlant átírták, és utóbb derül ki, hogy a jogszerző részére valamely hozzájárulás nincs meg: nem érvénytelen, hanem hatálya-vesztett bejegyzésről van szó.16
Az átadás (a corpus) szerkezete - nézetem szerint -a következő:
- egyoldalú, érvényes nyilatkozat (bejegyzési engedély), kivéve, ha törvény eltérően rendelkezik (például a vételi jog gyakorlásával létesülő tulajdonátruházás esetén erre nincs szükség);
- az ingatlan-nyilvántartási hatóság részéről történő jogerős bejegyzés.
A dologi jogi ügylet - amint már utaltunk rá - a dologi jog hatálya alatt áll, ez a bejegyzés tekintetében egyértelmű és ez nemcsak a hatóság eljárására vonatkozik, hanem az anyagi jogi rendelkezésekre, így a bejegyzési engedélyre is. Ez azonban nem zárja ki, hogy a bejegyzési engedélyre a jognyilatkozat érvényességére vonatkozó kötelmi rendelkezéseket kell alkalmazni, tehát az engedély nem származhat cselekvőképtelen személytől, meg kell felelnie az írásbeliségre előírt feltételeknek, a tévedésre, megtévesztésre vonatkozó rendelkezések a nyilatkozatra is alkalmazhatóak stb.
A bejegyzési engedély egyoldalú - a telekkönyvi előző részéről megtett nyilatkozat, amelyhez nem kell a vevő egyetértése, hozzájárulása. A megegyezést a tulajdonjog átruházásáról a kötelmi szerződésnek kell tartalmaznia.
A bejegyzési engedélyt nem csupán a tulajdonjog átruházása esetére kívánja meg a törvény, jog bejegyzésének (tény feljegyzésének) akkor van helye, ha a bejegyzett jogosult ehhez bejegyzési engedélyt ad.
Kérdés, hogy a bejegyzési engedély érvénytelenség címén törlési perben milyen feltételek mellett támadható meg. Előre bocsátjuk: az érvénytelen bejegyzésre vonatkozó rendelkezés (Inytv. 62. §) mind a kötelmi szerződés, mind a dologi ügylet érvénytelenségére vonatkozik. (A törlési perre azonban még visszatérünk).
És most elkanyarodunk a dologi ügylet témájától, mert az ördög a jogtudományban is a részletekben bújik el. A tulajdonátruházás átfogó témájából emeljük ki az adásvétel egy kis szeletét, az elővásárlási jogot.
Az elővásárlási jogot a korábbi jogtudomány nem minősítette dologi jogi intézménynek. Nizsolovszky Endre a múlt század elején a nagy magánjogi kommentárban három sort szentel ennek az intézménynek, megemlítve, hogy a német Ptk. korlátolt dologi jogként szabályozza, de a mi jogunk szempontjából ez a kérdés tárgytalan17. Kolosváry Bálintl8 már bőbeszédűbb, nem tartja helyes minősítésnek a dologi jogi jelleget, szerinte az elővásárlási jog olyan jelenség, ami jellegében merőben kötelmi kötelezettség. Szladits19 hasonlóan vélekedik, szerinte az elővásárlási jog még csak nem is alanyi jog (eltérően pl. a telekkönyvbe bejegyzett haszonbérlettől, ami kétoldalú kötelmi viszony), hanem csak "hatalmasság", amely alapján a jogosult egyoldalú nyilatkozatával "adásvételszerű" jogviszonyt teremthet maga és a kötelezett között. Ugyanakkor elismeri, hogy ez a hatalmasság a bejegyzés következtében a telket tulajdoni korlátozásként követi, de ez - szerinte - csak a mindenkori tulajdonos ellen irányul.
Szladits eme nézete azonban vitatható. Az elővásárlási jog nem mutat alapvető kötelmi jogi jellegzetességet, nem meghatározott személyek közötti viszony; a mindenkori tulajdonos rendelkezési jogát korlátozza, ugyanakkor mindenkivel szemben azt a negatív kötelezettséget tartalmazza, hogy az ingatlan (a dolog) tekintetében tulajdonjogot, vagy más jogosultságot szerezni csak az elővásárlási jog korlátai között lehet. A jogviszony - szerkezetét tekintve - nem különbözik a tulajdonjogot korlátozó haszonélvezeti jogtól, vagy a használat jogától.
Az élő jog - véleményem szerint - magán viseli ezt az ellentmondást. Az elővásárlási jog közkeletű meghatározása - Szladits nyomán - továbbra is a következőképpen szól: az elővásárlási jog a jogosultnak egyoldalú hatalmasságot biztosít arra, hogy egyoldalú nyilatkozattal maga lépjen a vevő helyére. Az elővásárlási jog kötelmi jellegű, ezért erre - többek között - az elévülés szabályait kell alkalmazni. Az elővásárlási jog alapulhat szerződésen, illetőleg törvény rendelkezésén. Az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményei a következők szerint alakulnak:
a) Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog dologi hatályú, mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamilyen jogot szerez.
b) Ha törvényen alapuló elővásárlási jogról van szó (pl. közös tulajdon esetén a tulajdonostárs joga), ez az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés nélkül is terheli a tulajdonost (tulajdonostársat). Az elővásárlási jog érvényesítése a harmadik személlyel (a vevővel) szemben attól függ, hogy a vevő jóhiszemű volt-e (pl. tudott, vagy tudnia kellett-e arról, hogy az ingatlan közös tulajdonban áll).
Ha a vevő jóhiszemű volt, megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, ha rosszhiszemű volt (vagy ingyenesen szerzett) az elővásárlásra jogosulttal szemben az adásvételi szerződés hatálytalan.
Nem tudom, hogy az elővásárlási jog kötelmi jellegű minősítése okozott-e zavart a bírósági gyakorlatban, vagy valami más, de ellentmondásos értelmezések láttak napvilágot az utóbbi időben. Eredetileg a PK 9. sz. állásfoglalás határozta meg a gyakorlatot, eszerint az ingatlan-nyilvántartásban fel nem tüntetett elővásárlási jog esetén a jogkövetkezmények nem alkalmazhatóak a jóhiszemű vevőkkel szemben.
Ez témánkra alkalmazva azt jelenti, hogy ha jogszabályon alapuló elővásárlási jogról van szó [az állásfoglalás kifejezetten a Ptk. 673. § (2) bekezdés és a Csjt. 27. §-ára hivatkozik], és ha az elővásárlási jog jogosultja az ingatlan-nyilvántartásban nincs feltüntetve: a közlés elmulasztásának jogkövetkezményei nem alkalmazhatóak azzal a vevővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhiszemű volt. Ezzel ellentétes döntések láttak azonban napvilágot az utóbbi időben. Így a Legfelsőbb Bíróság konkrét ügyben arra mutatott rá, hogy ha az elővásárlási jog jogosultja a jogát jogszabály rendelkezése folytán szerezte, a vevő akkor sem hivatkozhat jóhiszemű jogszerzésre, ha az elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásban nem volt feltüntetve. (Legf. Bír. Pf. 25 192/2002. BH 2004/11. 465.)
A bírói gyakorlatban egy - azonos eredményű - de más megközelítésen alapuló felfogás is helyet kapott, nevezetesen az, hogy a törvényen alapuló elővásárlási jog többnyire az ingatlan jogi jellegén alapul, az ingatlan jogi jellegére vonatkozó bejegyzés elmaradása viszont nem érinti az ahhoz fűződő joghatást [Inytv. 17. § (1) bek. a)-k) pont], tehát az elővásárlási jog érvényesülését. A konkrét ügyben a perbeli ingatlan természetvédelmi területen fekszik, ezért a D. N. Parkot a Magyar Állam nevében elővásárlási jog illeti meg a tulajdonjog változásakor. Ezzel az elővásárlási joggal élt az igazgatóság. A vevő a perben arra hivatkozott, hogy amikor a szerződéseket kötötte, a védettség az ingatlannyilvántartásban nem volt feltüntetve, az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen szerzett tulajdonjogot. A bíróság szerint a védettség olyan, az ingatlanra vonatkozó jogi jelleg, amely bejegyzésnek az elmaradása a védettség joghatásait nem érinti. A bejegyzés elmaradása azonban - mint az az Inytvr. 7. §-ának (2) bekezdése rendelkezéséből következik - nem akadálya annak, hogy tény a joghatását kifejtse. A bejegyzéshez, illetőleg annak elmaradásához is az a joghatás fűződik, hogy a védett természeti érték és terület tulajdonjogának változásakor az államot elővásárlási jog illeti meg [1996. évi LIII. törvény 68. § (6) bekezdés]. Ennek gyakorlása esetében az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként nem a vevőt, hanem azt kell feltüntetni, aki az elővásárlási jogot gyakorolta.20
A törvényhozó feladata lenne, hogy ezekre a helyzetekre megnyugtató megoldást találjon: az elővásárlási joghoz csak akkor fűződjön joghatás, ha az ingatlannyilvántartásba bejegyezték. Ezt a forgalom biztonsága is megkívánja. A bejegyzés biztosíthatja, hogy a jogszabályon alapuló elővásárlási jog esetében is - a közhitelesség és bizalom elvének megfelelően - a jóhiszemű jogszerző is védelmet kapjon.
A tulajdonjog átruházásához - a kötelmi jogcímen kívül - tehát szükség van bejegyzési engedélyre. Ezen alapul az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés. Kérdés azonban, hogy elővásárlási jog gyakorlása során ez a rendelkezés miként érvényesül, hiszen az eladó bejegyzési engedélye a vételi ajánlatot elfogadó személynek szólt (nevezzük egyszerűen vevőnek).
A Legfelsőbb Bíróság több ügyben azt az álláspontot foglalta el, hogy a földhivatalnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéskor az elővásárlási jog gyakorlása esetén nincs jogosultsága arra, hogy a bejegyzési engedélyt az elővásárlási jogosult nevére kiállítva kívánja meg. Az elővásárlási jogosult tulajdonjoga az ingatlannyilvántartásba bejegyezhető abban az esetben is, ha az eladó a bejegyzési engedélyt a vevő részére adta meg.21
Az ezzel ellentétes - bár a bírói gyakorlatban egyértelműen nem tükröződő - álláspont szerint az elővásárlási jogosult tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó elismeri az elővásárlási jog fennállását (a kérelmező ezen jogosultságát) és azt is, hogy az elővásárlási jogosult a Ptk. 373. §-ának (2) bekezdésében foglaltak szerint a hozzá intézett nyilatkozatban az ajánlat tartalmát magáévá tette. A tulajdonjog bejegyzésére akkor kerülhet sor, ha az eladó az elővásárlási jogosult részére a bejegyzési engedélyt megadta. Ha az eladó vitatja az elővásárlási jog fennállását, vagy azt, hogy a jogosult ezzel a jogával jogszerűen élt és emiatt részére nem ad bejegyzési engedélyt: az elővásárlási jogosult javára az ingatlannyilvántartásba a tulajdonjog nem jegyezhető be. Nem jegyezhető be azért, mert a bejegyzési engedély meghatározott személy, a vevő javára szól és a földhivatal nem jogosult a vevő személyét megváltoztatni, s helyette az elővásárlási jogosultat tekinteni a bejegyzési engedély címzettjének.
Ez utóbbi álláspontot támogató érv az is, hogy az ingatlan-nyilvántartási jog pontosan meghatározza a bejegyzésre alkalmas okirat tartalmát [Inytv. 32. § (1) bek.], s ebben kötelező kellékként szerepel a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozata; ettől elővásárlási jog esetében sem lehet eltérni. Ezt az érvet azonban súlytalannak érzem.
Az álláspontok közötti ütközés feloldásához idézzük fel ismét az elővásárlási jog lényegét: ha az elővásárlási jogosult a tulajdonjoghoz intézett elfogadó nyilatkozatával az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön. A jogosult egyoldalú nyilatkozatával tehát maga lép be a vevő helyett az adásvételi szerződésbe,22 jogviszonyt létesít maga és az eladó között. Az elővásárlási jog gyakorlásával az adásvételi szerződés valamennyi rendelkezése (a dolog megjelölése, a vételár meghatározása stb.) jogosítottja és kötelezettje az elővásárlásra jogosult személy lesz. Az adásvételi szerződésben vevőként szereplő személy jogállásába az elővásárlásra jogosult lép, tehát nem kell a feleknek új szerződésben meghatározni a vevő személyét, jogait és kötelességeit. Ha a bejegyzésre alkalmas okirat kötelező tartalmát szigorúan értelmezzük, úgy azt is el kellene fogadnunk, hogy az elővásárlási jog gyakorlása esetén új okirat kiállítására van szükség, hiszen az a szerződés (ajánlat), amit a jogosult magáévá tett, sem felel meg az Inytv. 32. §-ban meghatározott kellékeknek. Nem tartalmazza ugyanis a szerződésbe belépő vevő nevét, adatait, személyi azonosítóját, állampolgárságát és az okiratban szereplő megállapodást sem vele kötötte az eladó. A bejegyzési engedély egyébként sem minden esetben kötelező, hiszen az idézett rendelkezés szerint erre csak akkor van szükség, ha törvény eltérően nem rendelkezik. A törvény (néha jogszabály) pedig többször eltérően rendelkezik. Így pl. a vételi jog esetében sem kell bejegyzési engedélyt csatolnia a jogosultnak. Néha a törvény szövege közvetetten ad felmentést a bejegyzési engedély csatolása alól, így amikor bizonyos jogosultságokat a földhivatalnak hivatalból kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni.
Az ezzel szemben álló nézet igazsága viszont abban van, hogy ebben a tulajdon-átruházásban is jelen van kötelmi szerződés és a dologi ügylet kettőssége. Az általam is vallott elvi álláspont szerint a tradíció (a dologi ügylet) elválik a kötelmi szerződéstől, tehát ha az elővásárlásra jogosult belép a jogviszonyba: csupán a kötelmi szerződés alanyaként jelenik meg. Akkor az elővásárlásra jogosult és az eladó között a kötelmi szerződés válik hatályossá (a jogosult jogcímet szerez arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék), s a dologi ügylet, (a bejegyzési engedély) a tulajdonszerzés másik feltétele ezzel még nem valósul meg. A helyzet azonban nem ennyire egyszerű. Az elvi megközelítés dicséretes dolog, most már csak az a kérdés, hogy a hatályos jog is igazolja-e ezt az állásfoglalást.
A Polgári Törvénykönyv az adásvétel kötelmi jogi szabályai között így határozza meg az eladó kötelességeit: "az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni és a dolgot a vevő birtokába bocsátani." [Ptk. 365. § (1) bek.] Ez a rendelkezés egyaránt vonatkozik ingó és ingatlan dologra. Ebből pedig az következik, hogy a tradíció (az átadás) az eladó szerződéses kötelezettsége, az adásvételi szerződés részre. Egyes szerzők a jogirodalomban feltehetően e rendelkezésből vezetik le az ügyletegységre vonatkozó állásfoglalásukat.23 Az új Ptk. tervezete (5:180. §) nem azonosan, de hasonlóan szabályoz, sőt ingatlan adásvétele esetén erőteljes kötelmi jogi kötelezettségként fogalmazza meg, hogy az eladó "köteles a dolog birtokának átruházására is." Tehát "az adásvételi szerződés az elővásárlási jog gyakorlása útján akkor jön létre, ha az elővásárlásra jogosult e tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi."24
Úgy tűnik tehát, hogy a Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának van igaza. Ha a Polgári Törvénykönyv az adásvétel kötelmi jogi szabályai között helyezi el - az eladó kötelességei között - a dolog átruházását, tehát azt, hogy az adásvételi szerződés szerint kell a bejegyzési engedélyt megadnia - nos, akkor minden jogtudományi előzmény, elméleti okoskodás ellenére a bejegyzési engedély része az adásvételi szerződésnek, tehát egyoldalú nyilatkozatával az elővásárlásra jogosult a bejegyzési engedély alanyává is válik.25
Ez a magyarázat azonban nem jelenti azt, hogy az így kialakult helyzettel egyetértek.
A bírói gyakorlat azt az ellentmondást tükrözi, ami a nem egyértelmű szabályozás alapján a hatályos jog és az elméleti követelmények között kialakult. Ismét a jogalkotót kell segítségül hívni: teremtsen egyértelmű helyzetet. Az új rendezés során mit kell a jogalkotónak figyelembe venni?
Vajon a tulajdonos, vagy az elővásárlásra jogosult érdekeit kell nyomatékosabban előtérbe állítani? Figyelemre méltó az Alkotmánybíróságnak az az állásfoglalása, amelyben az elővásárlási jog korlátozó tartalmát, annak szükségességét és arányosságát vizsgálta. [41/1995. (VI. 17.) AB hat.] Megállapította, hogy az elővásárlási, illetve előhaszonbérleti jog biztosítása a közösségi érdeket (adott esetben a minőségi bortermeléshez fűződő érdekeket) szolgálja azzal, hogy annak kedvezményezettje - mint hegyközségi tag - a törvény, illetve a hegyközség keretei között használhatja szőlőművelésre a megszerzett ingatlant. Az elővásárlási jog biztosítása tehát a kiemelt szőlőtermő területek megfelelő művelését - és ezáltal a minőségi bortermelés biztosítását - hivatott elősegíteni. Mindezekre figyelemmel az Alkotmánybíróság az ismertetett célokhoz képest a hegyközségi tag elővásárlási jogának kikötését a kívülálló harmadik személyekkel szemben indokoltnak, és a tulajdonjogból folyó rendelkezési jog szükséges, és nem aránytalan korlátozásának minősítette.
Nem tagadható, hogy a legtöbb törvényen alapuló elővásárlási jog esetében is kimutatható ilyen méltánylandó érdek.
Nem elhanyagolandó annak értékelése, hogy a földhivatali eljárás jelenthet-e megfelelő garanciát a jogszerű döntésre, s melyik a kedvezőbb megoldás: ha bejegyzési engedélyhez köti a törvény az elővásárlásra jogosult tulajdonjogának bejegyzését, vagy kifejezetten nem írja elő ilyen engedély csatolását. A Legfelsőbb Bíróság gyakorlatának elemzése azt igazolja, hogy az esetek döntő többségében jogszerű érdemi döntést hoz a földhivatal. Gondoljuk végig a földhivatal eljárását abban az esetben, ha külön bejegyzési engedély csatolására is szükség van. Ha az eladó maga közli a kapott ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal és ő az ajánlat tartalmát magáévá teszi, feleslegesnek tűnik a bejegyzési engedély. A nyilvántartásba be nem jegyzett - törvényen alapuló - elővásárlási jog esetében pedig az a tipikus, hogy a jogosult az ingatlan-nyilvántartási eljárásban nyilatkozik vételi szándékáról. Az is tipikusnak tekinthető, hogy az eladó az eredeti vevőt preferálva nem ad bejegyzési engedélyt. Miért lenne indokolt az elővásárlásra jogosult bejegyzési kérelmét elutasítani, ha egyértelműen bizonyított a törvényes elővásárlási jog fennállása. Miért kellene ilyen esetben a tulajdonos (vagy a vevő) megalapozatlan kifogása miatt a bejegyzést megtagadni? E nézet mögött az a - nem mindig - titkolt felfogás húzódik meg, hogy érdemi dologi jogi kérdések eldöntésére a közigazgatási eljárás nem alkalmas.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás soha nem tartott igényt arra, hogy kontradiktórius eljárásra tartozó igényeket érdemben bíráljon el. A közigazgatási eljárásban - amint azt a Legfelsőbb Bíróság következetes gyakorlata igazolja - csak okirati bizonyításra van lehetőség. A közigazgatási eljárás azonban nem kerülhető meg, ha az okiratok alapján a bejegyzési kérelem eldönthető (tehát a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak nincs az Inytv. 52. §-ában meghatározott olyan hiányossága, amely miatt nyilvánvalóan érvénytelen). Ilyen esetben a kérelem teljesítését nem lehet megtagadni.
Sok más bejegyzési ügy is felvet nehéz jogalkalmazási kérdést, amelyet az ingatlan-nyilvántartási eljárásban kell megoldani. A közigazgatási eljárás is - a maga korlátaival együtt - alkalmas dologi jogviszonyokban érdemi állásfoglalásra, s nem akadálya - de szükséges előfeltétele - a tulajdoni igények polgári peres eljárásban való elintézésének. Ugyanis - s ez a következő mérlegelésre érdemes körülmény - eldöntendő, hogy az elővásárlási jog megsértésével vagy jogszerűtlen alkalmazásával járó jogsértések polgári peres úton helyrehozhatóak-e; a jogszerű igények kielégítésére rendelkezésre áll-e a bírói út.
Az elővásárlási jog háromszereplős jogviszony: az eladó, továbbá a vételi ajánlatot tevő személy (a vevő), valamint az elővásárlásra jogosult. Az elővásárlási jog megsértésével kötött jogügyleten alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzés mindhárom szereplő tekintetében jogsértő lehet. Az elővásárlásra jogosult - a jogosultsága megsértése esetén - az eladó és a vevő közötti szerződés hatálytalanságának megállapítását kérheti (pl. a vételi ajánlat közlésekor az eladó nem biztosított megfelelő határidőt az ajánlat elfogadására). Az eladó az Inytv. 62. § szerinti törlési keresetet nyújthat be, s a perben bizonyíthatja, hogy az elővásárlási jog nem illette meg a magát jogosultnak feltüntető személyt (jognyilatkozata érvénytelen). A vevő azonban az elővásárlási jog megsértése esetén (pl. ha az elővásárlásra jogosult - jogosultság hiányában - nem élhetett volna azzal, az eladó azonban nem tiltakozott) nem indíthat hatálytalanság címén keresetet, törlési per indítására sem jogosult, ugyanis nem volt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga. A bejegyző jogerős végzés bírósági felülvizsgálatát közigazgatási perben kérheti, ez a per azonban nem alkalmas annak bizonyítására, hogy a jognyilatkozat érvénytelen volt. A közigazgatási per bírósága azonban - ha az ügy érdemére kihatással járó előzetes kérdés merült fel - az eljárást felfüggeszten-dőnek minősítheti, és polgári perre utasíthatja a feleket. Indokoltnak tartom azonban a törlési per jelenlegi korlátainak szűkítését is, ez a következő - megvizsgálandó - kérdés.
Végül is: gyakorlati okok amellett szólnak, hogy jogszabály ezekben az esetekben ne írja elő a bejegyzési engedély csatolását. [Ez a helyzet pl. a vételi jog gyakorlása esetében, amikor a Vhr. 15. § (4) bekezdés szerint a jogosult kérelme alapján is bejegyezhető a tulajdonátszállás.]
Ismét az alapoknál kezdjük, hogy a végén eljussunk az elővásárlási jog és a törlési per összefüggéséig.
A törlési per a tulajdonjog védelmére szolgáló intézmény, telekkönyvi igény érvényesítése abból a célból, hogy "aki valamely telekkönyvi bejegyzés által sérelmet szenvedett, e sérelem megszüntetését követelheti". A közhitelesség elvének védelmében azonban a telekkönyvi jog ezt az igényt korlátozza: a törlési per megindítását feltételekhez köti. A Ptk.-t megelőző rendelkezések szerint: ha a tulajdonjog szerzésének alapjául szolgáló szerződés érvénytelen, a korábbi tulajdonos a bekebelezéstől számított 32 év alatt indíthatott érvénytelen bejegyzés telekkönyvi törlése iránt törlési pert, az érvénytelen bekebelezés azonban az elbirtoklási idő lefolytával és a törlési kereseti jog elévülésével érvényessé és így valóságos tulajdonná válik.
Lényegesen rövidebb idő alatt lehet a törlési pert megindítani a jóhiszemű további szerzővel szemben.
A ma hatályos jogszabályok szerint a törlési per megindításának lehetősége aszerint alakul, hogy a keresetet ki ellen kell megindítani, a közvetlen jogszerzővel szemben, vagy azzal szemben is, aki érvénytelen bejegyzés alapján, de a bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogot.
A törlési per a közvetlen jogszerzővel szemben mindaddig megindítható, amíg a jognyilatkozat érvénytelensége megállapítható. Így a semmis szerződés érvénytelensége miatt a pert határidő nélkül meg lehet indítani, ugyanis a Ptk. 234. § (1) bekezdése szerint a semmis szerződés érvénytelenségére bárki határidő nélkül hivatkozhat. A megtámadható szerződés elleni megtámadást egy éven belül írásban kell a másik féllel közölni, majd haladéktalanul a bírósághoz kell fordulni.
A közvetlen jogszerzőre vonatkozó határidők - hasonlóan a korábbi joghoz - nem alkalmazhatóak, ha tőle harmadik személy - jóhiszeműen és ellenérték fejében - jogot szerzett, ebben az esetben ugyanis a harmadik személy perben állása nélkül az eredeti állapotot nem lehet helyreállítani. Azzal szemben, aki az előző bejegyzés érvényességében bízva jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzett jogot, a törlési keresetet hatvan nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló végzést a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. Három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha a kézbesítés nem történt meg.
A gyakorlatban tehát a törlési per megindításának lehetősége a következők szerint alakul:
- semmis szerződés, pl. írásbeliség megsértésével kötött szerződés - érvénytelensége miatt a törlési per korlátlan ideig megindítható; ez a lehetőség még akkor is fennáll, ha az érvénytelenül szerző -nem telekkönyvi elbirtoklással, hanem valóságossal - tizenöt év elteltével az ingatlant már elbirtokolta;
- ha valaki megtámadható szerződéssel (pl. megtévesztéssel) szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát, az eladó a vevővel szemben a Ptk. 236. §-a szerinti határidőn belül - lényegében egy évig -léphet fel (más jogszerzésre is vonatkozik ez a szabály);
- ha az ingatlanra időközben harmadik jóhiszemű személy jogot szerzett, és az érvénytelen bejegyzésről szóló végzést az eredeti jogosult részére nem kézbesítették, a bejegyzéstől számított három év alatt indítható meg a törlési per.
Látható, hogy a szerződés érvénytelenségéhez igazodó megoldás nem teljesen megnyugtató: semmis szerződés esetében a határidő túlságosan hosszú, megtámadható szerződés esetében pedig túlságosan rövid. A jóhiszemű harmadik szerző elleni határidő pedig egyik határidőhöz sem igazodik.
Meg kell fontolni, hogy helyes-e a törlési per megindítását minden esetben jognyilatkozat érvénytelenségének minőségétől függővé tenni. Indokolt-e, hogy semmisség esetén - a közhitelesség alóli kivételként -korlátlan ideig lehetőség van a bejegyzés törlésére. Úgy gondolom, az sem lenne jó, ha visszatérnénk a korábbi - az elbirtoklás idejéhez igazodó - szabályozáshoz. Ezekben az esetekben a jogcím fogyatékossága hat ki a tulajdonszerzés módjára, s nem lehet eltekinteni attól sem, hogy a jogcím orvoslása miként és mikor következhet be. Ugyanakkor ki kellene küszöbölni azt az ellentmondást is, hogy az elbirtoklás idején túl is - elvileg - nyitva áll a törlés lehetősége. Ehhez képest a semmis szerződésen alapuló érvénytelen bejegyzés esetén a törlési per megindítását az elbirtoklási idő elteltét követően ki kellene zárni.
A törlési perre vonatkozó szabályozást amiatt is módosítani kell, mert az Alkotmánybíróság megsemmisítette az Inytv. 5. § (5) bekezdését, amely kizárta, hogy a jóhiszemű másodszerző ellen a törlési pert meg lehessen indítani. [80/2006. (XII. 20.) AB hat.]. Ez a rendelkezés szoros összefüggésben áll a törlési perre vonatkozó rendelkezéssel, s - az Alkotmánybíróság döntése szerint - új rendelkezést kell alkotnia, ami feltehetően kihat a törlési per szabályozására.
Előrebocsátom, hogy az Alkotmánybíróság döntésével nem értek egyet.
Az Alkotmánybíróság ezzel a határozatával nemcsak a magyar klasszikus magánjog hagyományain lépett túl, figyelmen kívül hagyta azt is, hogy az osztrák jog (Optk. 1467. §-a), valamint - a némileg eltérő tartalommal - a német jog is (BGB 892. és 816. §) ismer azonos (vagy lényegében azonos) intézményt.
A hároméves telekkönyvi elbirtoklás évszázados jogintézmény a magyar telekkönyvi jogban. Kitűnő jogtudósok foglalkoztak gyakorlati alkalmazásával; nem ismerünk olyan jelentősebb jogtudományi nézetet, amely
- a tulajdonjog védelme szempontjából - megkérdőjelezte volna az intézményt. A hároméves elévülési idő valóban egy alapjog korlátozását jelenti, viszont a jóhiszemű, visszterhes vevő tulajdonszerzését védi, a telekkönyv közhitelességében bízót jutalmazza. Az eredeti tulajdonos kedvezménye: három évig kap lehetőséget a bejegyzés megtámadására. A bírósághoz fordulás alkotmányos jogának a sérelme: erőtlen indok a rendelkezés megsemmisítésére.
Abban a kérdésben kell állást foglalni, hogy az érdekkiegyenlítés megfelelő-e, vagyis a szabályozás alkalmas-e egyensúly teremtésére az eredeti tulajdonos és a bejegyzésben bízó jóhiszemű személy eltérő érdeke között.
Mit kell megfontolni az új szabály kialakításakor? A telekkönyv közhitelességének védelme fontos érdek, azonban ez csupán a védendő érdeknek "második vonala". Az elsődleges: az eredeti tulajdonos és a jóhiszemű újabb szerző érdekeinek összevetése. Itt ugyanis két érdek ütközik, s a jogalkotónak kell eldöntenie, hogy melyiket részesíti előnyben. Az alkotmánybírósági határozat - úgy tűnik - elsősorban (kizárólag?) az eredeti tulajdonos érdekeit tartotta szem előtt. Holott a törvényhozó - a közhitelesség védelme mellett - még legalább két érdeket tartott szem előtt, s ezek összevetésével alakította ki a hároméves határidőt.
Az eredeti tulajdonosnak - aki érvénytelen szerződés alapján vesztette el tulajdonjogát - tulajdonjoga visszaszerzésére legfeljebb három évig adott a lehetősége. A törvényhozó tehát megosztja a kockázatot közte és a jóhiszemű szerző között. Az eredeti tulajdonosnak rövidebb idő áll rendelkezésére tulajdonjoga visz-szaszerzésére, mint a második - érvénytelenül - szerzővel szemben. Szladits szerint: "a kritikus határidő úgy van kimérve, hogy a jogában sértett tulajdonosnak bőven legyen alkalma arra, hogy az ellene eszközölt bejegyzés érvénytelenségének utánajárva, a törlési perre felkészülhessen26" Ez legfeljebb három év, és azért csak ennyi, mert a jóhiszemű újabb szerzőt tovább nem lehet bizonytalanságban tartani tulajdonjogát illetően.
Miként dönt majd a törvényhozó? Reméljük bölcsen, mindkét fél érdekeit mérlegelve. S reméljük, nem fogadja el azt a - népszerűnek tűnő - javaslatot, hogy ha az eredeti érvénytelenség oka hamisított okirat, bűncselekmény, az eredeti tulajdonos ne csak három évig, hanem korlátozás nélkül fordulhasson a jóhiszemű szerző ellen. Ez a javaslat szem elől téveszti, hogy a jóhiszemű szerző esetében nincs jelentősége annak, hogy mi volt az eredeti érvénytelenségi ok, ő nem tudta, nem tudhatta az érvénytelenség okát, hiszen jóhiszemű szerző volt. Olyan körülményekért kellene joghátrányt elviselnie, amelyeket nem ismerhetett fel, amelyek érdekkörén kívül, az elvárható gondosságon túlmenően következtek be.
Ezzel összefüggésben meg kellene vizsgálni azt is, hogy a törlési perek megindításának határidejét indokolt-e az érvénytelenség megállapítására rendelkezésre álló határidőhöz kötni. Ezek a határidők nehezen megmagyarázható helyzeteket eredményezhetnek.
Helyesebb lenne visszatérni a Ptk.-t megelőző joghoz: az eredetileg érvénytelenül szerző ellen a törlési pert az elbirtoklási idő eltelte után már ne lehessen megindítani. A jóhiszemű - visszterhes - másodszerzőt indokolt továbbra is privilegizált helyzetbe hozni, ellene a törlési pert (ha a bejegyzésről nem kapott értesítést) 5 éves elbirtoklási idő eltelte után nem lehetne megindítani (csak amiatt 5 és nem 3 év, hogy az Alkotmánybíróságnak is igaza legyen). Az elbirtoklási időt azonban nem a joggyakorlás idejétől, hanem az érvénytelenül szerző ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől kell számítani.
S még egy módosításra is sort kellene keríteni most már kifejezetten az elővásárlási joggal kapcsolatban.
Véleményem szerint törlési perre akkor is lehetőséget kell adni, ha a bejegyzés törlését nem érvénytelenség, hanem a szerződés hatálytalanságának megállapítása miatt kérik. Így, ha a jogosult kérelmére - az elővásárlási jog megsértése miatt - az eladó és a vevő közötti szerződés hatálytalanságát állapítja meg a bíróság, a bejegyzett jog törlése iránt is keresetet lehet előterjeszteni.
A tulajdonjog irodalmában ez a lehetőség korábban is felmerült. Szladits szerint törlési pernek nem csupán a bejegyzés eredeti érvénytelensége esetén van helye, ha a jogszerző részéről hiányzik a jogszerű szerzésnek valamely kelléke. Ilyenkor "helyesbítő törlésről" van szó, nem a bejegyzés érvénytelensége, hanem a jogszerzés hatálytalansága címén.27 Grosschmid a törlési per lehetőségeit még kiterjesztőbben értelmezi. Szemléletes példája: több parcellát vesz valakivel együtt, egy ingatlant - a bekebelezési engedéllyel ellentétesen - nem rá, hanem vevőtársára írják. Évek múltán veszi észre a tévedést, társa azonban ellenzi a kijavítást, az eredeti eladó közömbös, Grosschmid úgy véli, bár a vevőtárs törlése és az ő bejegyzése ellentétes a törlési per lényegével (nem a nyilvánkönyvi előzőre vonatkozó bejegyzést kell törölni), mégis: az átírást (jogi filia-tiot) ő kapta a telekkönyvi előzőtől, a társa elleni marasztalás azért helyénvaló, "kettőnk között az én jogom az erősebb"28.
Hatályos jogunk a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti per felperesét még pernyertesség esetén sem jogosítja fel törlési per megindítására, ha a nyilvántartásban javára szóló bejegyzés nem szerepel. Így az a vevő, aki az elővásárlásra jogosult érvénytelen jognyilatkozata folytán nem szerezhetett tulajdonjogot, a jognyilatkozatot - érvénytelenségi ok fennállása esetén - megtámadhatja. Pernyertesség esetén sem indíthat - a kétségtelenül érvénytelen bejegyzés miatt - törlési pert. Ez méltánytalan eredménnyel járhat, nem indokolt tehát a törlési per "privilégiumát" csak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személynek megadni. A bejegyzés kiigazítására [Inytv. 62. § (1) bek. c) pont] vonatkozó rendelkezés alkalmazása ezekre az esetekre felmerülhetne, de - nézetem szerint - ez túllépné az értelmezés kereteit.
(1) Ingatlan átruházása esetén a dologi ügylet a bejegyzési engedély egyoldalú megadásában, s ezt követően az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel valósul meg.
(2) Az elővásárlási jog szabályozása és gyakorlata ellentmondásos. A helyes elvi álláspont az, hogy elővásárlási jog gyakorlása során is elválik a kötelmi szerződés és a dologi ügylet. Gyakorlati megfontolások azonban amellett szólnak, hogy elővásárlási jog gyakorlása esetén a törvény ne írja elő a külön bejegyzési engedély csatolását.
(3) A törlési perekre vonatkozó rendelkezések módosítása során indokolt lenne - a perindítás tekintetében -a törlési per megindítását az elbirtoklási időhöz kötni, megtartva a jóhiszemű másodszerzőre vonatkozó rövidebb elbirtoklási időt.
(4) A törlési per megindítását hatálytalan szerződés esetén is meg kellene engedni. Fel kellene jogosítani ilyen per indítására azt is, aki érvénytelen bejegyzés miatt sérelmet szenvedett, bár nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga. ■
JEGYZETEK
1 Petrik Ferenc: Dologi ügylet vagy ügyletegység, Polgári jogi kodifikáció, 2007/3. 15-19. o.
2 Eörsi Gyula: A tulajdonátszállás kérdéseiről, Budapest 1947.
3 Világhy Miklós-Eörsi Gyula: Magyar polgári jog I. köt. Egyetemi tankönyv 1965.
4 Polgári Törvénykönyv magyarázata (szerk.: Gellért György) Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó 2001. 403. és köv. o.; Petrik: A telekkönyvi jog alapelvei, a közhitelesség elve, Magyar jog, 2003/5. 257. és köv. o.; Petrik: Ingatlan-nyilvántartás, Kommentár a gyakorlat számára, HVG-ORAC; Petrik: Tulajdonjog I-II. (egyetemi jegyzet) PPKE Deák Továbbképző Intézet, 2001.
5 Petrik Ferenc: Tulajdonjogunk ma, HVG-ORAC 2007. 125. o.
6 Grosschmid Béni szerint: "A bekebelezési engedély a spirituale, a nyilvánkönyvi előzőség a corporale (...) Az animusba (spirituale) benne van a corpus." Grosschmid: Fejezetek kötelmi jogunk köréből, Grill. 1932. 199. o.
7 Szladits Károly: Dologi jog, Grill 1930; továbbiakban: Szladits (1930.) 99. o.
8 Marton Géza: A római magánjog elemeinek tankönyve, Budapest 1957. 73. o.
9 Petrik (2007.) 127. o.
10 Polgári jogi kodifikáció, VII. évf. 4. sz.
11 Szladits 1930. 130. o.
12 Grosschmid 223. o.
13 Uo. 222. o.
14 Uo. 225. o.
15 Szladits, 1930. 130. o.
16 Szladits, 1930. 131. o.
17 Nizsolovszky, in: Magyar magánjog (szerk.: Szladits Károly) Budapest 1942. V. köt. (továbbiakban: Dologi jog 334. o.
18 Kolosváry, in: Dologi jog, 164. o.
19 Szladits 1930., 127. o.
20 Legfelsőbb Bíróság Kfv. IV. 37. 104/2002., KGD 2004/7. 127.
21 Legf. Bír. Kfv. III. 37. 209/2004., KGD 2005/171.
22 Zoltán Ödön, in Polgári Törvénykönyv Magyarázata (szerk.: Gellért György) KJK.-KERSZÖV. 2001. 1307. o.)
23 Így a dologi jog egyetemi jegyzet szerint is az ügyletegység a tulajdonátruházás alapja; ELTE ÁJK egyetemi jegyzet, Eötvös Kiadó, 2006. 122. o.
24 Zoltán Ödön, in: A Polgári Törvénykönyv Magyarázata, KJK-KERSZÖV, 2001. 1313. o.
25 A Legfelsőbb Bíróság döntése szerint: "a Ptk. 365. § (1) bekezdése értelmében az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni. Ez azt is jelenti, hogy köteles mindazon jognyilatkozatokat megtenni és jogcselekményeket elvégezni, amelyek lehetővé teszik, hogy a vevő a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztethesse. A vevőnek a tulajdonjog megszerzésére irányuló igénye az eladó szerződésben vállalt kötelezettségén alapul." (Legf. Bír. Pfv. I. 22.066/2003.)
26 Szladits 1930. 156. o.
27 Szladits, 1930. 142. o.
28 Grosschmid, 413. o.
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Petrik Ferenc, ny. kollégiumvezető, Legfelsőbb Bíróság, Budapest
Visszaugrás
