Az adásvételi szerződés, mint a tulajdonjog átruházására irányuló legáltalánosabb jogügylet, permanensen a polgári jog egyik sarkalatos része, ennek megfelelően a Polgári Törvénykönyvben [továbbiakban: Ptk] az egyes szerződések élén áll.[1] A hatályos Ptk. az adásvételi szerződés szabályozásánál nem törekedett átfogó kodifikációs megoldásra, az intézmény legtipikusabb elemeit foglalja össze, a tipikustól eltérő szabályok a magánjog részét képező más törvényekben jelennek meg.[2] Ebből adódik, hogy a magánjog köre tágabb polgári törvénykönyvben szabályozott jogviszonyoknál. Ugyanakkor az egyes magánjogi törvények visszautaló szabályt tartalmaznak a Ptk. rendelkezéseire, ebből következik, hogy mindazokban a kérdésekben, amelyekben a szabályozást a Ptk. szférájába vonta, a Ptk-nak elsőbbséget kell(ene) élveznie minden más, az adott területre vonatkozó jogszabállyal szemben.
A Ptk. értelmezési alapelve ad eligazítást a Ptk. és az egyéb magánjogi jogszabályok egymáshoz való viszonyáról. Az alapelv a következőképpen rendelkezik: "a polgári jogi viszonyokra vonatkozó jogszabályokat e törvénnyel összhangban kell értelmezni."[3]
Ez a szabály Lábady Tamás szavaival "királyi paragrafus", [...] "uralkodói rendelkezés", [...] amelyet a jogalkotó a québeci új polgári törvénykönyvből vett át és ezzel a polgári jogi jogviszonyokat szabályozó törvények sorában a Ptk-t "trónra ültette".[4]
Az értelmezési alapelv - a Ptk. kommentárja szerint - részben a jogalkalmazás számára ad fontos útmutatást, de bizonyos értelemben kihat a jogalkotás jogdogmatikai módszereire is. Ha ugyanis a jogalkotó a Ptk-ban is szabályozott valamely viszonyról kíván rendelkezést hozni, úgy tekintettel kell lennie a Ptk. intézményrendszerére, fogalmi apparátusára, rendelkezéseinek tartalmára és értelmére, ha pedig azt mégsem teszi, az eltérést indokolnia kell.[5]
Ebből következik, hogy a Ptk.-n kívüli magánjogi viszonyokat rendező különös törvény és egyéb jogszabály - elvileg - nem kerülhet kollízióba a kódexszel.
- 55/56 -
A tárgyi kollízió olyan jogterületeken jelenhet meg, amelyeknek az a sajátossága, hogy a Ptk. az adott területen csak kereteket szabályoz, a részletek külön jogszabályban, többnyire törvényben találhatóak. A részlet szabályok gyakran közjoggal átitatottak. A "közjogi" jelző Menyhárd Attila szerint jogszabályi felhatalmazás a különböző magánjogi jogalanyoknak, hatóságoknak, állami szerveknek és szervezeteknek a magán-tulajdonba való olyan mértékű és természetű beavatkozásra, amely a Ptk. szerint nem illetné meg őket.[6]
Ebbe a körbe tartozik a földtulajdon szabályozása is. A földre vonatkozó eltérő szabályozás indokoltsága a földtulajdon sajátos természeti és vagyoni jellemzőivel függ össze. Nevezetesen a föld nélkülözhetetlen és véges jószág, kiemelendő megújuló képessége, különleges kockázatérzékenysége és alacsony nyereséghozama. Mindezek a tulajdonságok a földtulajdon különös szociális kötöttségét testesítik meg.
A magánjogi viszonyok nehezen tűrnek olyan elemeket, mint a közérdek, közjó vagy szociális kötöttség. Ezek az elemek szétfeszítik a privát autonómia kereteit, érintik a rendelkezési jogot, a "köz" érdekében történő korlátozó tevékenység az állam közreműködését involválja. Ezért az állam egyre nagyobb szerepet vállal a földpiac befolyásolásában, egyre gyakrabban avatkozik a privátautonómia viszonyaiba.
Általában is elmondható, hogy a magánjogi szabályok szövetébe beszivárgott a közjog, de elindult a közjog magánjogiasodása is. Ma már elfogadott az a nézet, hogy a közjog és magánjog konvergenciája megkerülhetetlen. A magánjog-közjog dualitásban való gondolkodás ezért kérdésessé vált.
Ezt hangsúlyozva Menyhárd Attila megállapítja, hogy bár a polgári jogi gondolkodást meghatározó uralkodó szemlélet egyik alapvető vonása ma is közjog-magánjog kettősségében való gondolkodás, mindazonáltal ezen elhatárolás didaktikai értékén felül, tartalmi következtetés levonására már nem adhat alapot.[7]
Jakab András még tovább megy, kifejtve, hogy a közjog és a magánjog kettősségében való gondolkodás korlátját képezi a helyes jogi gondolkodásnak, és következetesen nemcsak nem tartható, de valójában alátámasztani sem lehet.[8]
A közjog- magánjog egymáshoz való viszonyára a legnagyobb hatással a magánjog egyre erőteljesebbé váló "alkotmányjogiasodása" van[9], egyre szélesedik az alkotmányos jogoknak az egyes magánjogi jogviszonyokban való megjelenítése és alkalmazása. Nem túlzás állítani, hogy az Alaptörvény indirekt módon forrásává vált a magánjognak főként a tulajdonjog és a szerződési jog területén.
- 56/57 -
De - ahogy azt Sajó András megjegyzi - az "alkotmányosodás" természetét tekintve más, mint a "közjogiasodás", ugyanis értékválasztási szempontból az alkotmányjogi igények iránt a magánjog befogadó készsége nagyobb, mint a közjogi korlátozások iránt.[10]
Alaptörvény T) cikkének (3) szakasza rögzíti, hogy "jogszabály nem lehet ellentétes az Alaptörvénnyel", továbbá az Alaptörvény R) cikk (2) bekezdése értelmében "az Alaptörvény és a jogszabályok mindenkire kötelezőek". Nyelvtani értelmezés alapján ebből az következik, az alaptörvény a polgári jogviszonyokban sem hagyható figyelmen kívül.
Ennek megfelelően a Polgári Törvénykönyv értelmezési alapelve normatív érvénnyel rögzíti, hogy "E törvény rendelkezéseit Magyarország alkotmányos rendjével összhangban kell értelmezni." Az Alaptörvény és a polgári jog viszonyában alapvető követelmény tehát, hogy a Ptk.-nak összhangban kell lennie az Alaptörvénnyel.[11]
A kérdés nem az, hogy érvényesülhetnek-e a magánjogban az alkotmány rendelkezései, hanem az, hogy miként érvényesüljenek az alkotmányos közjogi követelmények a magánautonómiára épülő polgári jogi jogviszonyokban.
Vékás Lajos amellett érvel, hogy az alkotmányos jogok érvényesüléséhez a magánjog megfelelő eszköztárral rendelkezik, az alkotmányos alapjogok és a magánjogi szerződések között magánjogi normák közvetítése útján teremtődhet meg az összhang.[12]
Ezzel szemben Menyhárd Attila azt veti fel, hogy Alaptörvény közvetlen magánjogi hatása különösen problematikus a szerződési jog területén, ahol az alkotmányos követelmények nem szükségszerűen vetíthetők a magánjogi viszonyokra, mert az azonosan védendő magánérdekek összevetésével nem igazolható a szerződési szabadság korlátozása, a szerződéses magánjogi viszonyokba való közvetlen alkotmányos beavatkozás.[13]
Az Alkotmánybíróság - a tulajdonjog megszerzésével összefüggésben - kifejtette, hogy a szerződési szabadság nem tekinthető alkotmányos alapjognak - hanem csupán alkotmányos jognak -, ezért annak lényeges tartalma is korlátozható, amennyiben fennállnak a korlátozás az alkotmányos indokai.[14]
A szerződési szabadság korlátozása legmarkánsabban a tulajdonjog területén indult meg, mert a tulajdonjog sohasem válik el az alkotmányjogtól, az alkotmányjognak rendelkeznie kell a tulajdonjog alapvető kérdéseiről.
A 64/1993.(XII.22.) AB határozatban fogalmazódott meg először és azóta az alkotmánybíróság állandó gyakorlatává vált, hogy az alkotmány tulajdonfogalmát meg kell különböztetni a polgári jogi tulajdonétól,[15] azaz különbséget kell tenni a tulajdonjog polgári jogi intézménye és a tulajdonhoz való alkotmányos alapjog alkotmányjogi intézménye között.
A megkülönböztetés azonban nem eredményezi a tulajdonjog részjogosítványai alkotmányos védelmének teljes körű hiányát. A tulajdonhoz való jog - azon belül a tulaj donjog részjogosítványainak - korlátozása akkor alaptörvény-ellenes, ha az kényszerítő ok
- 57/58 -
nélkül történik, továbbá, ha a korlátozás súlya a korlátozással elérni kívánt célhoz képest aránytalan.
Rövidre fogva: a törvényhozónak ugyan biztosítani kell a tulajdon garanciáját, de ez nem jelenti a konkrét tulajdonjog érinthetetlenségének tilalmát, az egyéni tulajdonviszonyok átalakíthatóak mindaddig, amíg a tulajdon egyéni biztosítékainak legalább minimális szintje fennmarad.[16]
Az Alkotmánybíróság a tulajdonjogot érintően a korlátozásoknak három csoportját különítette el.
A legsúlyosabb beavatkozás a tulajdon elvétele (államosítás, kisajátítás), mert ez a tulajdon minden részjogosítványát teljes egészében megszünteti.
A második csoportba a tulajdon használatát szabályozó rendelkezések tartoznak.
A harmadik csoportot azok az állami beavatkozások képezik, melyek nem szüntetik meg teljes mértékben a tulajdonosnak a dologhoz fűződő jogosítványait, de mégis lényeges - akár a kisajátításhoz mérhető - módon érintik a tulajdon tárgyát, korlátozzák a tulajdonos jogait.
A vételi jog törvénnyel való alapítása a harmadik csoportba tartozik, rendkívül súlyos megterhelése a kötelezett tulajdonának, hiszen, ha a jogosult él vételi jogával, a tulajdon átszáll rá.
A polgári jogi tulajdonjog - ahogyan azt Vörös Imre alkotmánybíró a 24/1991 (VI.3.) AB határozathoz fűzött különvéleményében kifejtette - nem tűri a dologi jogi jogviszony abszolút szerkezetének és negatív tartalmának megbontását, a tulajdonos akarati autonómiájának jogszabállyal történő kiiktatását. A tulajdonos akarati autonómiájának diszkvalifikálása nem egyszerűen a tulajdonjog korlátozása. A tulajdonjog megterheléséről vagy korlátozásról csak addig beszélhetünk, amíg "valami" a korlátozás mellett is marad belőle.
Márpedig a vételi jog a tulajdonjog rendelkezési részjogosítványát nem "csak" korlátozza, hanem megszünteti, a tulajdonos elveszíti a tulajdonosi pozícióját, egyetlen, a korábbi tulajdonosi státusza alapján őt megillető jogosítványával sem élhet többé, ezáltal fellazul tulajdonjog és a tulajdonvédelem egész dogmatikai rendszere, ezért ilyen intézmény a polgári jogban még törvénnyel sem létesíthető.
Ezzel szemben a többségi véleményt tükröző határozat szerint a vételi jog - akár szerződésen, akár törvényen alapul - nem tulajdonelvonás, hanem a tulajdonjog megterhelése, vagyis korlátozása.[17] A tulajdonelvonástól, így pl. a kisajátítástól a vételi jog abban különbözik, hogy a tulajdonváltozás nem ab ovo áll be, hanem attól függ, hogy a vételi jog jogosultja gyakorolja-e ezt a jogát vagy nem.[18]
Garanciális hiányosság, hogy a jogosult törvényen alapuló egyoldalú aktusa ellen, amellyel a tulajdonátszállásról rendelkezik, nincs bírói felülvizsgálati lehetőség. A vételi jog gyakorlásának jogszerűsége - szemben a kisajátítással - bíróság előtt nem vitatható, a
- 58/59 -
tulajdon védelmére szolgáló bírói utat csak a vételi jog törvényi alapításának alkotmánybírósági vizsgálata pótolhatja.[19]
Amennyiben - mintegy az Alkotmánybíróság helyére lépve - elvégezzük a földtulajdonra vételi jogot alapító 2013. évi törvény 67/A § vizsgálatát, úgy az a megállapítás tehető, hogy a vételi joghoz vezető út végig közjogi korlátozásokkal kikövezett.[20]
A mező- és erdőgazdasági föld esetén a vételi jog kötelezettjének adásvétellel történő szerzése:
- állampolgársághoz -, szakképzettséghez - és művelési kötelezettség vállalásához kötött,[21]
- törvény rögzíti a megszerezhető és birtokban tartható területnagyság felső határát,[22]
- a tulajdonszerzést a mezőgazdasági igazgatási szervnek jóvá kell hagynia.[23]
A földtulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követően:
- hatóság jogosult ellenőrizni azt, hogy a tulajdonos betartja-e a földszerzéshez feltételként előírt vagy a szerződésben vállalt kötelezettségeket,
- jogszabálysértés esetén határidő megállapításával írásban felszólítja a tulajdonost a jogszerű állapot helyreállítására.[24]
- amennyiben a kötelezett határidőben nem tesz eleget a felszólításnak, a hatóság mulasztási bírságot szab ki,[25]
- ha a bírság kiszabása ellenére a földtulajdonos 6 hónap elteltével sem állítja helyre a jogszerű állapotot úgy a törvényben meghatározott személyek részére, az ott meghatározott sorrendben megnyílik a vételi jog gyakorlásának a lehetősége.[26]
A vételi jog kapcsán az alkotmánybíróság kifejtette, hogy a tulajdonhoz való jogba történő beavatkozás akkor minősülhet az Alaptörvény értelemben igazoltnak, ha (i) a beavatkozást törvény írja elő, (ii) közérdekű célból történik, valamint (iii) a közösség érdekeinek biztosítása és az egyén alapvető jogainak védelme között egyensúlyi helyzetet teremt.[27]
A vizsgált földforgalmi törvényben az első két feltétel teljesül, mert a vételi jog törvényben jelenik meg, továbbá az Alaptörvényben rögzített közérdeket véd. Az Alaptörvény a XIII. cikkében biztosítja a tulajdonhoz való jogot, amelyet a termőföld tekintetében a P) cikk tesz korlátozhatóvá. A cikk (1) bekezdése kimondja, hogy a természeti erő-
- 59/60 -
források, különösen a termőföld [...] a nemzet közös örökségét képezik, amelynek védelme, fenntartása és a jövő nemzedékek számára való megőrzése az állam és mindenki kötelessége.
A kérdés az, hogy egyensúlyban van-e a közösség érdekének biztosítása az egyén jogainak védelmével?
Álláspontunk szerint a korlátozás arányossága legalább három okból megkérdőjelezhető.
Első ok: a P) cikk a korlátozás határait nem jelöli meg, ezért azt csak az I. cikk (3) bekezdésének alkalmazásával lehet megállapítani, e szerint: "alapvető jog más alapvető jog érvényesülése vagy valamely alkotmányos érték védelme érdekében, a feltétlenül szükséges mértékben, az elérni kívánt céllal arányosan, az alapvető jog lényeges tartalmának tiszteletben tartásával korlátozható."[28]
A vételi jog gyakorolhatósága a tulajdonos által szerződésben vállalt kötelezettségszegéshez kapcsolódik. A vételi jog nyugvó állapotában csak potenciális lehetőség, ha a közérdek sérül, bekövetkezhet a jogsértés szankciója, a jogosult egyoldalú jognyilatkozattal és a jogszabályban meghatározott tartalommal létrehozhatja az adásvételi szerződést.
A vételi jog hatályosulásával vételi joggal érintett ingatlan tulajdonjoga átszáll harmadik személyre. A jogosultság gyakorlása a védett cél "képviselőjének" akaratára van bízva, a vételi jog érvényesítése a jogosult konkrét döntésétől függ. A vele korrelatív pozícióban lévő alávetett tulajdonos, olyan értelemben alávetett, hogy nem tudja jogi eszközökkel elhárítani a joghatás beálltát.
Az Alkotmánybíróság a törvényi úton történő tulajdonelvonás jogszerűségét az érdekegyensúlyhoz köti.[29]
Az érdekegyensúlyt az értékgarancia biztosítja. A vételi jog csakis az értékgarancia érvényesítése mellett lehet alkotmányos. Miután a vételi jog és a kisajátítás közötti elmosódnak a határok, ezért a kártalanításnak - összhangban az Európai Emberi Jogi Bíróság gyakorlatával is - közel kell állnia a klasszikus kisajátításhoz alkotmányosan megkövetelt teljes kártalanításhoz.[30]
Jelen esetben a korábbi földtulajdonost a vételi jog jelentette "korlátozás" következtében, a korábbi tulajdonjogával kapcsolatban a törvényben előírt összegű kártalanítás illeti meg. A törvény úgy rendelkezik, hogy a vételi jog a jogosultja az eredeti adásvételi szerződésben meghatározott vételáron gyakorolhatja vételi jogát.[31]
Figyelemmel arra, hogy a földár az elmúlt öt évben országosan évente 10%-os növekményt mutat,[32] így az eredeti áron való vételi jog gyakorlás nem felel meg az aktuális forgalmi értéknek. A jogalkotó az értékgarancia követelményének figyelmen kívül hagyásával járt el a szabályozás során, a földtulajdonos vagyonában csökkenés következik be. Mindezek alapján a tulajdonkorlátozás arányossága megkérdőjelezhető, ezért a jogalkotónak a törvény módosításával biztosítania kell a valorizált értéken történő vételi jog gyakorlást, mert csak így szavatolható az Alaptörvénynek való megfelelés.
- 60/61 -
Második ok: a vételi jog gyakorlásának előfeltétele a közigazgatási szankció (bírság) kiszabása. A földforgalmi törvény akként rendelkezik, hogy nem alkalmazható közigazgatási szankció, ha a cselekmény elkövetésétől számított 5 év eltelt.[33] A tulajdonjog ilyen súlyos korlátozással 5 évig tartó megterhelése túlságosan hosszú idő. Az Alkotmánybíróság korábbi határozatában felhívta a jogalkotó figyelmét, hogy amennyiben a vételi jog, mint súlyos teher túlságosan hosszú, esetleg bizonytalan időtartamban terheli a tulajdont, a korlátozás arányossága megkérdőjelezhető.[34]
Harmadik ok: a tulajdonelvonás lehetősége a jogszabály követését biztosító eszközként került a Földforgalmi törvénybe arra az esetre, ha a termőföld a törvény hatályos rendelkezéseit megszegve kerülne a vevő tulajdonába, illetve a tulajdonos nem tenne eleget a szerződésben vállalt kötelezettségeinek.
Az Alkotmánybíróság a kisajátítással összefüggésben kifejtette, hogy a tulajdonelvonás nem szolgálhat a jogszabályi rendelkezések követésének biztosítékául abban az esetben, ha a jogalkotónak lehetősége van arra, hogy a normakövetést egyéb szankciók kilátásba helyezésével érje el.[35]
Az egyéb szankció alkalmazásának lehetősége a földforgalmi törvényben adott: az jogszabálysértés esetén a hatóság - a már említett bírságolás mellett - kényszerhasznosítást is elrendelhet,[36] a korlátozás arányossága ezért is megkérdőjelezhető.
Összegezve: a földforgalmi törvény módosítás során a jogalkotó nem végezte el a módosító szakasz alkotmányossági próbáját, így nem tette magáévá mindazokat a szempontokat, amelyeket az Alkotmánybíróság a tulajdonjog korlátozhatóságával összefüggésében már kimunkált.
Ezért indokolt a mulasztás pótlása és annak eredményeként a földtulajdonra vonatkozó jogszabályon alapuló vételi jogot biztosító paragrafus hatályon kívül helyezése vagy módosítása. ■
JEGYZETEK
[1] 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (továbbiakban: Ptk.)
[2] 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről kommentárja (továbbiakban Ptk. kommentárja). Főszerkesztő: Csehi Zoltán Magyar Közlöny Lap-és Könyvkiadó Kft. Budapest, 2021. 1701. p.
[4] Lábady Tamás: A magánjog általános tana. 4. Kiadás (változatlan utánnyomás). Szent István Társulat az Apostoli Szentszék Könyvkiadója Budapest 2017. 115. p.
[5] Ptk. kommentárja, 42-46. pp.
[6] Menyhárd Attila: Dologi jog. Osiris Kiadó. Budapest, 2007. 179-180. pp.
[7] Menyhárd Attila: A polgári jog tudománya Magyarországon. In: Jakab András - Menyhárd Attila (Szerk.) A jog tudománya. HVG-ORAC Lap és Könyvkiadó Kft. Budapest, 2015. 218-261. pp.
[8] Jakab András: A jogrendszer horizontális tagozódása. In: Jura. 2005/2. sz. 91. p.
[9] Lábady 2017, 22-23.pp.
[10] Sajó András: Alkotmányosság a magánjogban. In Sajó András (szerk.) CompLex. Budapest, 2006. 7. p.
[11] 2013. évi V. törvény. Első Könyv Bevezető rendelkezések 1:2. §
[12] Vékás Lajos: Új irányok a magánjogban. In: Magyar Tudomány. 2007/12. sz. 1563. p.
[13] Menyhárd Attila: Az emberi jogok magánjogi érvényesülése. In: Liber Amico-rum, Studia L. Vékás Dedicata. ELTE Állam és Jogtudományi Kar. Budapest, 2009. 235. p.
[14] 13/1990.(VI.18.) AB határozat, ABH 1990, 54, 55.
[15] Sólyom László: Polgári jogi kérdések az Alkotmánybíróság gyakorlatában. Jogtudományi Közlöny. 1994. 3. szám 101-102. pp.
[16] Sólyom 1994, 103. p.
[17] 16/1991. (IV. 20.) AB határozat, ABH 1991, 58, 62.
[18] 20/2014. (VII. 3.) AB határozat, ABK 2014, 916. [229].
[19] 64/1993. (XII. 22.) AB határozat, ABH 1993, 373, 387.
[20] A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (továbbiakban: Fftv.)
[21] Fftv.) 5.§ 7. pont és 13.§ (1) bek.
[22] Fftv. 10.§ (2) bek.
[23] Fftv. 23.§ (1) bek.
[24] Fftv. 62. §
[25] Fftv. 63. § A bírság megfizetése alól felmentés nem adható, illetve fizetési kedvezmény nem nyújtható. A bírság a föld szerzéskori aranykorona-értéke húszezerszeres szorzatának megfelelő forint összeg. A bírság ismételten kiszabható a jogsértő állapot fennállásáig.
[26] Az Fftv. 67/A. § (1) bekezdése szerint a jegyzékben szereplő és a helyi földbizottság által támogatott személyt az akkor fennálló elővásárlási ranghelyük alapján, majd ezt követően az államot vételi jog illeti meg.
[27] 24/2017 (X.10) AB határozat, ABK 2017, 1489, [28].
[28] 17/2015 (VI.5.) AB határozat, ABK 2015, 773, [69].
[29] 25/2015 (VII.21.) AB határozat, ABK 2015, 1070, [67].
[30] 64/1993. (XII. 22.) AB határozat, ABH 1993, 373, 387.
[31] Fftv. 67/A§(1) bekezdés.
[32] Központi Statisztikai Hivatal adata.
[33] Fftv. 67/B. §
[34] 64/1993. (XII. 22.) AB határozat, ABH 1993, 373, 387.
[35] 7/2006 (II.22) AB határozat, ABH, 2006, 181, 194.
[36] Fftv. 64. §-66. §
Lábjegyzetek:
[1] A szerző c. egyetemi tanár, SZTE Állam- és Jogtudományi Kar, Üzleti Jogi Intézet.
Visszaugrás
