https://doi.org/10.59851/mj.72.01.8
Az eladó részéről a tulajdonjog-bejegyzési engedély kiadására akkor is sor kerülhet, ha a társasházzá alakítás még nem történt meg. Ebben az esetben az eladó a tulajdoni hányadra adja meg a bejegyzési engedélyt.
Jogeset száma: BH 2024.133. (Kúria Pfv.V.21.046/2023/12.)
Kulcsszavak: tulajdonjog-bejegyzési engedély; tulajdonjog-törlési engedély; adásvételi szerződés lehetetlenülése; elállás adásvételi szerződéstől; szerződésszegéssel okozott kár; elmaradt vagyoni előny fogalma
A felperes mint vevő és az alperes mint eladó 2017. november 30-án két adásvételi szerződést kötött. Az alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy a perrel érintett ingatlanon felépítendő társasházi ingatlanban létrejövő 56,46 m2 területű és 50,89 m2² területű társasházi lakás tulajdonjogát átruházza a felperesre. A felperes mindkét lakás vételárának 95 százalékát az alperes részére megfizette.
Az adásvételi szerződések megkötésével egyidejűleg a peres felek - egyfelől egy "Bejegyzési engedély", másfelől egy "Törlési engedély" elnevezésű megállapodásra - letéti szerződést kötöttek az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédi irodával. A "Bejegyzési engedély" elnevezésű megállapodás alapján a letevő az alperes, a jogosult a felperes volt. A letét tárgya az adásvételi szerződések szerint az alperes hozzájáruló nyilatkozata a szerződésekben megjelölt két ingatlanra a jogosult (felperes) tulajdonjogának földhivatali bejegyzéséhez.
- 46/47 -
Az építkezés helyéül szolgáló ingatlan 704/100000 és 444/100000 tulajdoni hányadát érintően a földhivatal a felperes javára a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényét feljegyezte.
Az alperes 2018. szeptember 6-án kelt levelében arról tájékoztatta a felperest, hogy mindkét adásvételi szerződés teljesítése lehetetlenné vált "az építőiparban tapasztalható rendkívüli mértékű építőanyag-hiány, úgyszintén a szintén rendkívüli, korábban soha nem tapasztalt munkaerőhiány" miatt.
Tájékoztatta arról is, hogy az építési engedély hatálya 2018. május 21-én lejárt, és az építésügyi hatóság elutasította az építési engedély hatálya határidejének meghosszabbítása iránti kérelmét. Közlése szerint a szerződés teljesítése olyan okból vált lehetetlenné, amelyért egyik fél sem felelős, ezért a szerződés megszűnt, így őt kötbér- vagy kártérítés-fizetési kötelezettség nem terheli. Elismerte, hogy a már megfizetett vételárak a felperesnek visszajárnak, és vállalta azok visszafizetését a szerződésben meghatározott 5 hónap alatt.
A felperes nem fogadta el az alperesnek a szerződés megszűnésével kapcsolatos álláspontját. Követelte, hogy az alperes mindkét lakást adja át a birtokába, fizessen késedelmi kötbért, és bejelentette a szerződésszegésből eredő kártérítési igényét is.
A felperes 2019. július 22-én a hátralékos vételárrészleteket az alperes bankszámlájára történt befizetéssel teljesítette. Ezzel egyidejűleg kérte a letétkezelő ügyvédi irodától a bejegyzési engedély kiadását, de az eljáró ügyvéd válaszlevelében annak kiadását megtagadta, egyidejűleg a megbízási szerződést mindkét megbízójával (a felperessel és az alperessel) szemben felmondta. Az ügyvédi iroda kérelmére a tulajdonjog törlési és bejegyzési engedélyeket a kerületi bíróság végzésével a letéti szerződések teljesítéseként fogadta el, és felhívta a törvényszék gazdasági hivatalát, hogy azokat a jogosult személyét megállapító határozat jogerőre emelkedéséig őrzési letétként kezelje.
Az alperes 2021. június 10-én kelt levelében közölte, hogy az adásvételi szerződésektől eláll.
A felperes kereseti kérelmében elsődlegesen kérte, hogy a bíróság ítéletével pótolja az alperes jognyilatkozatát, miszerint hozzájárul a 704/100000 és a 444/100000 arányú tulajdonjogának törléséhez és a felperes ugyanilyen arányú tulajdonjogának bejegyzéséhez, azzal, hogy amennyiben a társasház bejegyzése a jognyilatkozat benyújtását megelőzően megtörténik, az alperes a felperes tulajdonjogának az egyes albetétekre történő bejegyzéséhez járul hozzá, adásvétel jogcímén (jognyilatkozat pótlására irányuló kereset). Másodlagosan annak megállapítását kérte, hogy a lakásokra vonatkozó bejegyzési és törlési engedélyeket tartalmazó okiratoknak ő a jogosultja, azaz azokat neki kell kiadni (megállapítási kereset). Harmadlagosan a lakások birtokba adását kérte, negyedleges kereseti kérelmében pedig kérte, hogy a bíróság kötelezze az alperest 85 000 Ft és 76 500 Ft késedelmi kötbér megfizetésére. Ötödleges kereseti kérelmében - kártérítés jogcímén - az alperes kötelezését kérte lakásonként havi 177 000 Ft, illetve 160 000 Ft és annak késedelmi kamata megfizetésére.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Álláspontja szerint a felek akarata az alperes által felépített épületegyüttes ingatlanon alapított társasház bejegyzését követően, újonnan megnyitásra kerülő tulajdoni lapon nyilvántartásba veendő két lakás, teraszok és egy előkert felperes által történő megvásárlására irányult. Az elsőfokú bíróság szerint nem volt olyan jognyilatkozat, amelynek pótlásáról a bíróságnak kellene gondoskodnia, mivel az alperes a jognyilatkozatot megtette, a tulajdonjog-bejegyzési engedélyeket letétbe helyezte az okiratot ellenjegyző ügyvédnél azzal, hogy a szerződéses feltételek beállta esetén az ügyvéd járjon el a felperes tulajdonjogának bejegyzése érdekében. Kiemelte, hogy nem a jognyilatkozat pótlandó, hanem a szerződés egyéb feltételei nem mentek teljesedésbe, mindenekelőtt az adásvételek tárgyai, a társasházi lakások nem épültek fel, és jogi értelemben nem jöttek létre.
Az elsőfokú bíróság azt is kiemelte, hogy a felperes helytelenül határozta meg, hogy mi tekinthető a kárának, figyelemmel a Ptk. 6:143. § (2) bekezdésében foglaltakra. A fizikailag még létre sem jött lakások bérbeadása számos, a szerződéskötés pillanatában előre nem látható körülménytől függhet, és a felperesnek az a magatartása, hogy a megvásárolni kívánt ingatlanokat bérbe fogja adni, a szerződéskötéskor nem volt bizonyosan előrelátható. A kártérítés kezdő időpontja sem volt megállapítható.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 383. § (2) bekezdése alapján részben megváltoztatta, és kötelezte az alperest 162 000 Ft kötbér megfizetésére, egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Az elsőfokú bíróság a tényállást részben hiányosan állapította meg, ezért azt kiegészítette. Ennek alapján megállapította, hogy az adásvételi szerződések tárgya a felépítendő társasház alapításával önálló lakások és az azokhoz tartozó közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrészeken fennálló tulajdoni hányad által alkotott önálló ingatlanok, nem pedig az ennek megfeleltethető valamely eszmei tulajdoni hányad volt.
A másodfokú bíróság álláspontja szerint a szerződések nem szűntek meg, azok teljesítése nem lehetetlenült. Az alperes elállása nem volt jogszerű, ezért az az adásvételi szerződéseket nem szüntette meg. Azt azonban az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy az alperes a szerződésben vállalt jognyilatkozat-tételi kötelezettségének eleget tett, nem tagadta meg a felperes tulajdonjogának bejegyzéséhez és a saját tulajdonjogának törléséhez szükséges jognyilatkozat megadását, hanem az azokat tartalmazó okiratokat ügyvédi letétbe helyezte. Ebből következően azokat nem kell ítélettel pótolni, ezért a felperesnek a jognyilatkozatok pótlására
- 47/48 -
irányuló keresetei nem voltak teljesíthetők. A megállapítási kereseti kérelem előterjesztéséhez szükséges, a Pp. 172. § (3) bekezdésében meghatározott konjunktív feltételek meglétének fennállását pedig nem lehetett megállapítani.
A kártérítés megfizetése iránti kereset kapcsán a másodfokú bíróság arra mutatott rá, hogy a felek a szerződésben az alperes teljesítésére konkrét határidőt nem határoztak meg, ezért azt a Ptk. 6:35. §-a alapján kellett megállapítani. Álláspontja szerint kétséget kizáró módon megállapítható volt, hogy a teljesítéshez szükséges idő már eltelt, így az alperes szerződésszegést követett el. A másodfokú bíróság megítélése szerint azonban a felperesnek elmaradt vagyoni előnyként - az elmaradt birtoklás, használat, hasznosítás jogának ellenértékeként - megjelölt kára az alperes késedelme miatt nem keletkezett. A másodfokú bíróság szerint egy lakás birtoklása, használata önmagában nem jelent hasznot, pénzben kifejezhető vagyoni előnyt, ezért az alperes annak megfizetésére nem kötelezhető.
A kötbér megfizetése iránti kereset tekintetében azonban az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, mivel arra a következtetésre jutott, hogy a felperes alappal követelhette mindkét adásvételi szerződéssel összefüggésben a szerződésekben meghatározott maximális összegű késedelmi kötbért.
A jogerős ítélet ellen a felperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelmet a Kúria alaposnak találta. A Pp. 406. § (1) bekezdése alapján az eredményes felülvizsgálat alapja az ügy érdemére kiható jogszabálysértés, illetve a Kúria közzétett határozatától jogkérdésben való eltérés lehet. A Kúria a jogerős ítélet felülvizsgálati kérelemmel támadott részét az abban hivatkozott indokok alapján jogszabálysértőnek találta.
A felülvizsgálati eljárásnak a birtokbaadás és a kötbér tárgyában hozott döntés nem volt tárgya. Emellett a felülvizsgálat a jogerős ítéletnek azokat a megállapításait sem érintette, miszerint a perbeli szerződések nem szűntek meg, azok teljesítése nem lehetetlenült, és az alperes elállása nem volt jogszerű. Nem vizsgálta felül a Kúria a másodfokú bíróságnak azt a megállapítását sem, hogy a felperes a szerződésből rá háruló kötelezettségét maradéktalanul teljesítette, az alperes viszont a saját szolgáltatását nem teljesítette.
A felperes az első kereseti kérelme körében - a bíróság által szerződésen alapuló jognyilatkozatként pótolni kért bejegyzési engedélyt illetően - alappal hivatkozott arra, hogy a másodfokú bíróság döntése - a Pp. 346. § (5) bekezdésének második mondata szerinti indokolás nélkül - jogkérdésben eltér a Kúria közzétett határozatától. A Kúria precedens erejű határozata értelmében ugyanis a bejegyzési engedély szabályszerű kiadása nem mentesíti az eladót annak "ismételt" kiadása alól, ilyen esetben a kétszeres teljesítés veszélye nem értelmezhető, mivel a tulajdonjogot csak egyszer lehet bejegyezni. Az eladó részéről a bejegyzési engedély kiadása teszi befejezetté a szerződés teljesítését.
A Kúria szerint ebben a vonatkozásban nem mellőzhető a szerződés tágabb körű értelmezése, amelynek elmaradását a felperes alappal sérelmezte. Ennek alapján pedig megállapítható, hogy a felek szerződéses akarata arra is irányult, hogy az alperes a vételár kifizetése esetén, függetlenül attól, hogy még nem történt meg a társasházzá alakítás, a tulajdoni hányadra megadja a bejegyzési engedélyt. A felek szerződés szerinti célja társasházi lakás vásárlása volt, de ez nem akadálya annak, hogy az eladó kötelezettséget vállaljon arra, hogy bizonyos körülmények esetén tulajdoni hányadra adja ki a bejegyzési engedélyt.
Tekintettel arra, hogy az ügyleti akarat teljes körű feltárása az anyagi pervezetés elmulasztására visszavezethetően a bizonyítás hiányossága miatt elmaradt, a másodfokú bíróság jogszabálysértő módon rótta a felperes terhére az utólagos bizonyítás Pp. 373. § (1) bekezdésének a megsértését. Ennek következményeként pedig a szerződés értelmezéséhez elengedhetetlenül szükséges bejegyzési engedély tartalma nem válhatott a per anyagává. E jogszabálysértés pedig a Kúria szerint csak az eljárás megismétlésével orvosolható.
Az ügyben eljárt bíróságok emellett elmulasztották az elsődleges (a jognyilatkozat pótlására irányuló) és a másodlagos (megállapítási) kereset egymáshoz való viszonyának tisztázását. A felperes perbeli nyilatkozataiból arra lehet következtetni, hogy e két kereset vonatkozásában látszólagos tárgyi keresethalmazat áll fenn: az elsődleges, azaz a jognyilatkozat pótlására irányuló kereseti kérelem teljesítése esetén okafogyottá válik a másodlagos, azaz az annak megállapítása iránti kérelem, hogy a bírósági letétben lévő bejegyzési engedély a felperest illeti meg, és azt neki kell kiadni. A megismételt eljárásban így annak tisztázása sem mellőzhető, hogy milyen viszonyban van a keresethalmazat szempontjából az elsődleges és a másodlagos kereseti kérelem.
A kártérítés megfizetése iránti kereset vonatkozásában a Kúria nem értett egyet a másodfokú bíróságnak azzal a megállapításával, hogy "egy lakás birtoklása, használata önmagában nem jelent hasznot, pénzben kifejezhető vagyoni előnyt". A Kúria az adott ügyben is irányadó közzétett határozatában rámutatott: a Ptk. 5:13. § (2) bekezdéséből következően az ingatlan használata önmagában véve vagy másnak átengedve is vagyoni érték. Az ilyen esetben a tulajdonos kára önmagában a saját használat elmaradásában álló elmaradt vagyoni előnyben, míg a hasznosítás elmaradása esetén a kára a hozzá be nem folyt bérleti díjban mint elmaradt vagyoni előnyben áll. A felperes hivatkozása szerint a használat, hasznosítás jogától való megfosztás miatt vagyoni előnytől esett el, amely összegszerű meghatározásának egyik lehetséges eszköze a bérleti díj. Az adott esetben tehát a használati jog ellenértékét kell meghatározni, ami szakértői bizonyítás útján lehetséges. A másodfokú
- 48/49 -
bíróság emellett nem foglalt állást az alperes késedelembe esésének időpontjáról sem. Emiatt az alperes kártérítési kötelezettségének kezdő időpontja a felülvizsgálati eljárásban nem volt megállapítható.
A jognyilatkozat bíróság általi pótlásáról a Ptk. több helyen is rendelkezik. A bemutatott esetben a Ptk. 6:184. §-ának alkalmazása merült fel. Az idézett szakasz szerint, ha a fél a szerződés alapján jognyilatkozat tételére köteles, és ezt a kötelezettségét nem teljesíti, a jognyilatkozatot a bíróság ítélettel pótolja.
Szintén a jognyilatkozat pótlásáról rendelkezik a Ptk. 1:5. § (2) bekezdése is, a joggal való visszaélés tilalma körében. Ennek egyik törvényben nevesített esete ugyanis, ha a joggal való visszaélés jogszabály által megkívánt jognyilatkozat megtagadásában áll. Az idézett szakasz szerint, ha a jogszabály által megkívánt nyilatkozat megtagadása nyomós közérdeket vagy különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért, a bíróság a nyilatkozatot ítéletével pótolhatja, feltéve, hogy az érdeksérelem másképpen nem hárítható el.
A két eset közötti fő különbség, hogy amíg a Ptk. 6:184. §-a szerint a szerződéses jognyilatkozat pótlása kérhető a bíróságtól, addig a Ptk. 1:5. § (2) bekezdése alapján jogszabály által megkívánt jognyilatkozat pótlására nyílhat lehetőség. Az első esetben tehát a jognyilatkozat adása valamelyik fél szerződéses kötelezettsége, a második esetben pedig jogszabály alapján fennálló kötelezettség. Ez utóbbira lehet példaként felhozni a közös tulajdon szabályozása körében a Ptk. által megkívánt jognyilatkozatokat.
A két idézett rendelkezés közötti további különbség, hogy a Ptk. 1:5. § (2) bekezdése alapján a bíróság ítéletével "pótolhatja" a hiányzó jognyilatkozatot, a Ptk. 6:184. §-a alapján azonban "pótolja". Ez utóbbi esetben tehát a bíróságnak a feltételek fennállása esetén nincs mérlegelési lehetősége, a hiányzó jognyilatkozatot ítéletével pótolnia kell.
A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló engedély kapcsán azt kell kiemelni, hogy a Ptk. alapján ez egy ún. dologi jogi rendelkező ügyletnek minősül. A Ptk. a tulajdonátruházás ún. kauzális (jogcímes)-tradíciós rendszerét fogadta el. Ez ingók esetében azt jelenti, hogy a tulajdonjog-átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a dolog birtokának átruházása szükséges [Ptk. 5:38. § (1) bekezdés]. Ingatlanok esetén pedig az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges [Ptk. 5:38. § (2) bekezdés].
Ebből következően mind ingók, mind pedig ingatlanok esetén a tulajdonjog-átruházással való megszerzéséhez két jogügyletre van szükség: egy ún. elkötelező ügyletre, amely a jogcímet biztosítja, és egy ún. rendelkező ügyletre. Az elkötelező ügylet rendszerint egy kötelmi jog megállapodás, egy szerződés (például adásvétel, ajándékozás). A rendelkező ügylet azonban nem kötelmi, hanem dologi jellegű. Ingók esetén ez a birtokátruházás, ingatlanok esetén pedig az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedély.[1]
A birtokátruházás jogügyleti jellege a Ptk. 5:3. § (1) bekezdésében is megjelenik. Ennek alapján ugyanis a birtokátruházásra a szerződés létrejöttére és érvényességére vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. Vékás Lajos ezzel kapcsolatban azt emeli ki, hogy a birtokátruházásnak két eleme van: az egyik a dologi jogi rendelkező szerződés, a másik pedig a birtokátadás. A birtokátadás reálaktus, vagyis az nem jogügyleti jellegű.[2]
A tulajdonjog átruházással való megszerzéséhez szükséges kétféle jogügylet szorosan kapcsolódik egymáshoz, ami azt is jelenti, hogy az elkötelező ügylet érvénytelensége esetén a rendelkező ügylet is érvénytelen lesz. A Ptk. rendszerében tehát a dologi jogi rendelkező ügylet nem absztrakt, hanem jogcímes. Innen származik a tulajdonátruházási rendszer elnevezése is: kauzális (jogcímes)-tradíciós rendszer.[3]
Érdemes kiemelni, hogy ez a kettősség más dologi jogok megszerzése, létrejötte esetén is fennáll. Így például a 2023-ban kodifikált új korlátolt dologi jog, az építményi jog vonatkozásában a Ptk. 5:159/B. § (2) bekezdése mondja ki, hogy az építményi jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen kívül az építményi jognak a jogosult javára az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése szükséges. Szerződéssel alapított haszonélvezeti joggal kapcsolatban ugyanezt mondja ki a Ptk. 5:146. § (1) bekezdése: haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a dolog birtokának átruházása; az ingatlanon vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon alapított haszonélvezeti jog esetén a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
A birtokátruházás, illetve az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés (bejegyzési engedély) dologi jogi rendelkező ügyleti jellege a zálogjogi szabályok körében is megjelenik. Jelzálogjog alapításához, illetve létrejöttéhez ugyanis a Ptk. 5:87. § és 5:88. §-a alapján a zálogszerződésen felül a zálogjog megfelelő nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges (továbbá az is, hogy a zálogkö-
- 49/50 -
telezett rendelkezési joggal bírjon a zálogtárgy fölött). Jelzálogjog alapítása esetén a zálogszerződés lesz a jogcímet keletkeztető elkötelező ügylet, a nyilvántartási bejegyzés, illetve a bejegyzési engedély pedig a dologi jogi rendelkező ügylet, amely ebben az esetben sem absztrakt, hanem a kötelező ügylethez kapcsolódik, vagyis jogcímhez kötött.
Kézizálogjog létrejöttéhez, illetve megalapításához pedig a zálogszerződés mellett a Ptk. 5:88. § b) pontja alapján a birtokátruházás, vagyis a zálogtárgy birtokának a zálogjogosult részére történő átruházása is szükséges.[4]
A Ptk. Dologi Jogi Könyvén tehát következetesen végigvonul az a jogalkotói koncepció, amely a tulajdonjog átruházással történő megszerzésének jogcímes-tradíciós rendszerén alapul, és amely ingók esetén a birtokátruházást, ingatlanok esetén pedig az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedélyt dologi jogi rendelkező ügyletként koncipiálja. ■
JEGYZETEK
[1] Menyhárd Attila: A birtok. In: Vékás Lajos - Gárdos Péter: Kommentár a Polgári Törvénykönyvhöz. 1. kötet. Budapest, Wolters Kluwer, 2014. 903-905.
[2] Vékás Lajos: Szerződési jog. Általános rész. Budapest, ORAC Kiadó, 2024. 29.
[3] Menyhárd Attila: A tulajdonjog megszerzése. In: Vékás Lajos - Gárdos Péter: Kommentár a Polgári Törvénykönyvhöz. 1. kötet. Budapest, Wolters Kluwer, 2014. 980-981. A tradíciós tulajdonátruházási rendszerekről részletesebben lásd Menyhárd Attila: Dologi jog. Budapest, Osiris Kiadó, 2017. 272-293.
[4] Erről részletesebben lásd Bodzási Balázs: Zálogjog. In: Osztovits András: A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény és a kapcsolódó jogszabályok nagykommentárja. II. kötet. Budapest, Opten Kft., 2014. 659-663.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző közjegyzőhelyettes.
Visszaugrás
