Az Európai Bíróság ítéletében azt a kérdést vizsgálta, hogy a közjegyző által végzett tevékenység a jogi tanácsadási szolgáltatások körébe tartozik-e. Az EUB ezzel kapcsolatban kiemelte, hogy a közjegyző a közokiratba foglaláson kívül nem ad jogi tanácsot. Az ilyen okiratba foglalás keretében a közjegyző nem az egyik vagy a másik fél vagy mindkettő egyéni érdekeinek az előmozdítása érdekében jár el, hanem pártatlanul, a felektől és azok érdekeitől egyenlő távolságot tartva, kizárólag a törvény és a jogbiztonság érdekében. Mindezek alapján az EUB szerint a közjegyzői okiratba foglalás nem felel meg a jogi tanácsadási szolgáltatások körébe tartozó tevékenységeknek.
Ügyszám: C-109/23. sz.
Kulcsszavak: közjegyzői tevékenység; ingatlan adásvételi szerződés közjegyzői okiratba foglalása; jogi tanácsadás; az oroszországi székhelyű jogi személyek részére jogi tanácsadási szolgáltatások nyújtására vonatkozó tilalom
A német állampolgárságú GM és ON egy Berlinben található társasházban kívántak lakást vásárolni. Az ingatlan-nyilvántartás szerint a lakás tulajdonosa 2013 óta a Visit-Moscow Ltd. (a továbbiakban: Visit-Moscow) társaság, amelyet Oroszországban jegyeztek be, és székhelye Moszkvában található. Ezen ügylet érdekében GM, ON és a Visit-Moscow egy berlini közjegyzőhöz fordult, és azt kérték tőle, hogy az adásvétel tárgyára, a vételárra és az egyéb szerződéses kikötésekre vonatkozóan, az általuk megadott adatok alapján hiteles formában szerkessze meg az adásvételi szerződést. Kérték továbbá a szerződés közjegyzői okiratba foglalást követő teljesítését is, ami többek között megköveteli a lakástulajdon átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba GM és ON javára történő bejegyzését, az e lakáson fennálló terhek töröltetését, valamint a vételár letéti számlán való elhelyezését és a Visit-Moscow részére történő átutalását.
A közjegyző arról tájékoztatta a feleket, hogy ideiglenesen megtagadja az adásvételi szerződés közokiratba foglalását, mert álláspontja szerint nem zárható ki, hogy az sérti a 833/2014 rendelet 5n. cikke (2) bekezdésének b) pontjában előírt, az oroszországi székhelyű jogsemélyek részére jogi tanácsadási szolgáltatások nyújtására vonatkozó tilalmat.
A felek ezt követően bírósághoz fordultak, és keresetükben kérték, hogy a bíróság vizsgálja felül a közjegyzői közreműködés megtagadását. Az eljáró berlini regionális bíróság (Landesgericht Berlin) úgy határozott, hogy az eljárást felfüggeszti, és előzetes döntéshozatal céljából az Európai Bírósághoz (a továbbiakban: EUB) fordul. A kérdést előterjesztő német bíróság ezzel kapcsolatban megjegyezte, hogy több megfontolás is kizárja, hogy a német közjegyző általi közokiratba foglalás a közjegyző által hivatkozott jogszabályi tilalom hatálya alá tartozzon.
- 746/747 -
A német jog szerint a közjegyző nem szolgáltatást nyújt, hanem közfeladatot lát el. A közjegyző független köztisztviselő, akinek feladata a jogügyletek közjegyzői okiratba foglalása, valamint a megelőző igazságszolgáltatás terén más feladatok ellátása. Feladatai ellátása során a közjegyző egyik felet sem képviseli, hanem valamennyi fél független és pártatlan segítőjeként jár el. Az állam által a hatáskörébe utalt olyan közfeladatokat lát el, amelyeket az államnak e hatáskör-átruházás nélkül a szervein keresztül kellene ellátnia. Következésképpen a közjegyző nem a polgári jog által szabályozott szerződések alapján nyújt szolgáltatásokat, hanem olyan köztisztviselő, aki a felek kérésére olyan, a közjogon alapuló feladatokat lát el, mint például a szerződő felek pártatlan tájékoztatása szerződésük hatályáról. A közjegyzői funkcióval járó közhatalmi jogosítványok abban az esetben nyilvánulnak meg, ha a közjegyző a törvényben meghatározott okból megtagadja a szerződés okiratba foglalását.
A kérdést előterjesztő bíróság azt is kiemelte, hogy a német jog szerint az ingatlan-adásvételi szerződést közjegyzőnek kell okiratba foglalnia. Ezért ha a 833/2014 rendelet 5n. cikke (2) bekezdésének b) pontjában foglalt tilalom alkalmazandó lenne az ingatlan-adásvételi szerződés közjegyzői okiratba foglalására, az oroszországi székhelyű jogi személyek jogilag és ténylegesen is elesnének a vagyonuk feletti rendelkezés minden lehetőségétől, mivel a közjegyző közreműködése nélkülözhetetlen az ingatlan elidegenítése során. Márpedig ez e személyek tulajdonhoz való alapvető jogának súlyos megsértését jelentené.
Az Európai Bizottság szervezeti egységei azonban 2022. december 21-én közzétettek egy dokumentumot, amelyben úgy foglaltak állást, hogy a szóban forgó rendelet alkalmazandó az oroszországi székhelyű jogi személyek számára végzett közjegyzői tevékenységre. Az említett dokumentum ugyan nem kötelező erejű, mégis bizonytalansághoz vezet e rendelkezés helyes értelmezését illetően.
A kérdést előterjesztő bíróságnak végül kétségei merültek fel azzal kapcsolatban is, hogy a közjegyző által az ingatlan-adásvételi szerződés közjegyzői okiratba foglalását követően, az annak teljesítése érdekében szokásosan ellátott járulékos feladatok sértik-e a 833/2024 rendelet 5n. cikke (2) bekezdésének b) pontjában előírt tilalmat, amennyiben az eladó oroszországi székhelyű jogi személy.
Mindezek alapján a német bíróság azt a kérdést terjesztette az Európai Bíróság elé, hogy megsérti-e az oroszországi székhelyű jogi személy számára jogi tanácsadási szolgáltatások nyújtására vonatkozó tilalmat egy német közjegyző, ha közjegyzői okiratba foglalja az említett jogi személy mint eladó és az Unió valamely tagállamának állampolgára között lakástulajdon adásvételére vonatkozóan létrejött szerződést? A német bíróság azt a kérdést is feltette, hogy megsérti-e a jogi tanácsadási szolgáltatásra vonatkozó tilalmat a közjegyző, ha az adásvételi szerződés teljesítésére irányuló, jogszabályban előírt közjegyzői tevékenységeket - így például az ingatlan tulajdonjogának átruházásához szükséges dokumentumok benyújtását az ingatlan-nyilvántartást vezető szervhez - vállal és végez?
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
