Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének erősítése és az az ingatlan-nyilvántartás bírói hatáskörbe helyezésének kérdése sokszor felmerült már a polgári kodifikáció folyamán. A telekkönyv bevezetése mellett állást foglalók hangsúlyozzák a jogállamiság követelményeit, a közvetlen bírósági döntés és ellenőrzés lehetőségét. Kiemelik, hogy a telekkönyvi rendszer bírósági hatáskörben történő működtetésének Magyarországon komoly hagyományai vannak, amelyek megkönnyítenék az ilyen típusú nyilvántartási rendszer bevezetését.
Sokan helyeselik, de sokan ellenzik is e koncepciót. Fenyő György szerint például nem célszerű a földhivatal egységes számítógépes adatbázisának a megbontása, indokolt az egység fenntartása, - a földhivatal egységének megtartása esetén az ügyfél továbbra is egy helyen intézhetné ingatlan-nyilvántartási ügyeit, - közhiteles nyilvántartás nem vezethető pontos térképi alap nélkül. Az ingatlan-nyilvántartásnak és a térképeknek külön intézményekben történő bevezetése a nyilvántartás térképi alapjának "elvesztésével" járna.1
Kurucz Mihály szintén az ingatlan-nyilvántartás bírói kézbe adása ellen foglalt állást. Véleménye szerint "a XX. századra a jogállami keretek között működő közigazgatási tevékenység nem kevésbé törvényes, mint az igazságszolgáltatási tevékenység, így legális. A jogalkalmazó legalitásnak nincsenek különböző fokozatai, így nem értelmezhető a legalitás csökevényesebb vagy teljesebb foka. A jogalkalmazó tevékenység legalitásának egyetlen formája van, nevezetesen annak jelenléte vagy hiánya."2
Kurucz szerint "az új Polgári törvénykönyv koncepciójának tárgyalása kapcsán a nyilvánkönyvek magánjogi joghatásairól, ha úgy tetszik elveiről konkrétabban szó sem esik. A szervezeti mozzanat vonatkozásában sem, de úgy tűnik a jogalkotói szintre generált újabb sokadik vitában nem is annyira a joghatások, a nyilvánkönyv tartalma és joghatásai képezik az igazi célt, hanem egy bizonytalan tartalmú nyilvánkönyv telekkönyvi típusú ügyeinek bírósági szervezetbe, azon belül esetleg bíró, netán meghatározóan bírói, talán bírói felügyeletű igazságszolgáltatási tisztviselői hatáskörbe utalása. A magánjogi joghatásokat tekintve úgy tűnik, hogy az új Polgári Törvénykönyvben nincs döntés a dogmatikailag súlyos kérdésben, az ún. dologi jogok kapcsán a nyilvánkönyvi bejegyzés hatályát érintő ügyleti koncepció kérdésében, így nyitott kérdés a nyilvánkönyvi bejegyzés anyagi jogi tényállási eleme: reálaktus vagy önálló jogkeletkeztető hatályú ügylet. Nyitott továbbá, még a gondolatkísérletek szintjén sem igen tárgyalt, a nyilvánkönyvi bizalomvédelmi hatály eljárásjogi és anyagi jogi kérdése."3
Mint ismeretes, az IRM által benyújtott Ptk.-tervezet és az ennek alapján elfogadott 2009. évi Ptk. az ingatlan-nyilvántartás egységének fenntartása mellett döntött. Ennek hatályon kívül helyezésével azonban felmerült a telekkönyvi rendszer bírósági hatáskörben történő működtetése.
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége, a közbizalmi elv, a telekkönyv vezetésének bírói hatáskörbe helyezése, és az ezzel összefüggő telekkönyvi elbirtoklás alkotmányossági kérdései, alkotmánybírósági felülbírálata elsősorban az ún. lakásmaffia miatt került a jogászközvélemény reflektorfényébe. Legutóbb az Alkotmánybíróság döntései váltották ki a jogásztársadalom neves elméleti és gyakorlati szakembereinek hozzászólását.
Az ún. lakásmaffiát vizsgáló parlamenti albizottság négy fő csoportba osztotta az ingatlantulajdonosok sérelmére elkövetett magatartásokat: 1. Áleladói elkövetés, 2. Akarathibás ügyletek, 3. Palástolt kölcsönügyletek, 4. Szabályos ingatlanárverést követő lakhatási jogtól való megfosztás.
Az áleladói elkövetés a legtipikusabb. Ilyenkor az ingatlan valódi tulajdonosa helyett valaki más adja ki magát az ingatlan tulajdonosának - hamis, vagy meghamisított közokirattal saját magát tünteti fel olyan adatokkal rendelkezőnek, mint amilyen az ingatlan-nyilvántartásban szerepel. Az áleladói elkövetés legtipikusabb formái: a) hamis, de az ingatlan-nyilvántartásban széljegyként szereplő adásvételi szerződés felmutatásával jelentkezik az "eladó", b) pár napon belül több vevővel köt adásvételi szerződést az áleladó, vagy maga a tulajdonos, c) elhagyott ingatlant (üres építési telket, lakóházat) választ ki az elkövető, majd kikéri a tulajdoni lapot és személyazonosító okmányokat hamisít - a személyi számot is megszerezve, d) bérelt ingatlant saját tulajdonként kínálják fel eladásra hamis, hamisított okmánnyal, e) közeli barát, rokon - ismerve a valódi tulajdonos adatait - hamis okmánnyal értékesíti az adott ingatlant stb.
Az akarathibás ügyletek lényege, hogy kiszolgáltatott, idős, szellemileg, fizikailag leépült, korlátozottan cselekvőképes, vagy cselekvőképtelen, továbbá súlyosan eladósodott személyeket megtévesztéssel, kényszerrel, fenyegetéssel ingatlanuk eladására, vagy bérlakásuk cseréjére bírnak rá - értéken alul, vagy ellenérték nélkül. Néhány ügytípus ezen belül: a) tartási szerződést ajánlanak a tulajdonosnak, de az aláírásra átadott szerződés vagy néhány példánya adásvételi szerződést tartalmaz, b) megfelelő minőségű, állagú ingatlant ajánlanak csereingatlanként, de a szerződésben szereplő adatok lepusztult állagú, rossz minőségű, vagy csak elenyésző
-343/344-
tulajdoni hányadot jelentő, haszonélvezettel terhelt ingatlanra vonatkoznak, c) ittas, elkábult személyt vesznek rá az adott szerződés megkötésére, némi készpénz átadnak részére, s el is ismertetik a vételár- vagy vételár-különbözet átvételét, d) önkormányzati bérlakást "értékesítenek" a gyanútlan lakásvásárlónak stb.
A palástolt kölcsönügyletek lényege, hogy a hitelt felvenni kívánó rászorult személlyel, vagy annak ismerősével színlelt szerződést köt a hitelező (adásvételi szerződést kötnek az ingatlan jelzáloggal való megterhelése helyett). Az ügylet vége az ingatlan tulajdonjogának elvesztése.
A negyedik csoportba tartozó, szabályos ingatlanárverést követő lakhatási jogtól való megfosztás lényege, hogy az árverési vevő lakottan megvásárolja az ingatlant, majd a kiszolgáltatott volt tulajdonost, aki lakhatási jogát igazolni nem tudja, erőszakkal, fenyegetéssel ráveszi a lakhatási jogról való ingyenes, ellenszolgáltatás nélküli lemondásra, a lakás azonnali elhagyására. Az árverési vevő így egy lakott ingatlan vételáráért üres, beköltözhető ingatlanra tesz szert, míg a károsult fedél nélkül marad.4
Az albizottsági működés során néhány egyedi ügyben - függetlenül az ún. lakásmaffia tevékenységtől - felmerült egyes pénzintézetek jelzáloghitelezési gyakorlatának hibája, az adósok valós hitelképességének figyelmen kívül hagyása. Az Albizottság szükségesnek tartotta e gyakorlat felülvizsgálatát is.5
E néhány felvázolt elkövetési magatartás alapján is világos, hogy a jogi probléma középpontjában az áll, hogy a tulajdonátruházó szerződés érvénytelen, de az érvénytelenség jogkövetkezményeinek érvényesítését a telekkönyvi elbirtoklás intézménye megakadályozza. Vékás Lajos professzor úr szavaival szemléltetve: »Ha az "A" és "B" közötti tulajdonátruházó szerződés - pl. "A" aláírásának vagy az egész okiratnak hamisítása miatt - nem létező, vagy bármely okból (pl. kényszer, fenyegetés, tévedés, megtévesztés stb. miatt) érvénytelen (semmis vagy eredményesen megtámadott), "A" "B"-vel szemben időbeli korlát nélkül érvényesítheti vindikációs igényét, azaz a törlési keresetet külön határidő nélkül bármikor megindíthatja. Ennek az az oka, hogy az érvénytelen bejegyzés a közvetlen szerzőt nem védi, hanem csak a további (jóhiszeműen és visszterhesen) szerzőket. Ha viszont a bejegyzett "B"-től jóhiszeműen és visszterhesen "C" szerez tulajdonjogot, vele szemben "A" csak a hivatkozott határidők alatt, azaz a "B" bejegyzésének kézbesítésétől számított 60 nap alatt, illetve - a bejegyzési határozat kézbesítése hiányában - "B" bejegyzésétől számított 3 év alatt indíthat törlési keresetet. A közbizalmi elv védelmének gyakorlati következménye tehát az, hogy a jóhiszeműen és visszterhesen szerző személy ("C") jogelődjének ("B") érvénytelen bejegyzését követő 3 év eltelte után jogilag mindenképpen védett helyzetbe kerül, függetlenül "B" (vagy "C") bármely más jogelődje) jogszerzésének esetleges hibájától.«6
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
