A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Ttv.) 2004. január 1-jén lépett hatályba. Rendelkezéseit mind a meglévő, mind a törvény hatálybalépése után létesített társasházakra alkalmazni kell.
Az alapvető rendelkezések nem változtak. Társasház akkor jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül. Az egyéb épületrész, épület berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. Közös tulajdon nélkül tehát nem létezhet társasház és olyan helyzet sem adódhat, hogy a tulajdoni viszonyok (a vagyontárgy külön tulajdon, vagy közös tulajdon) tisztázatlanok. A külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épület berendezés, lakás, helyiség a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül [Ttv. 1. § (1) bek.].
A társasház korlátozottan jogképes, de nem jogi személy. Közös név alatt csak az épület fenntartása, és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során szerezhet jogokat és vállalhat kötelezettséget. A társasház csak a közös tulajdonnal kapcsolatos jogokat gyakorolhatja, illetve viseli a közös tulajdon terheit.
A társasházban lévő külön tulajdon lehet lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség. Az alapító okirat, illetve az ingatlan-nyilvántartás adatait kell figyelembe venni annak eldöntésénél, hogy a külön tulajdon lakásnak, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségnek minősül. Ha a külön tulajdont irodaként tüntették fel, a tulajdonost (például a közjegyzőt) a Ttv. 16. §-a alapján (és nem a tulajdonostársak nyilatkozatától függően) illeti meg az irodahasználat joga, e jogát azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. Itt jegyezzük meg, hogy lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását (például az irodai tevékenységet megszüntetik és edzőteremnek használják a külön tulajdont), ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná [Ttv. 18. § (1) bek.].
A gyakorlatban sok esetben kérdésként merül fel, hogy a társasházban lévő öröklakás tulajdonosa a lakását használhatja-e iroda céljára, vagy bérbe adhatja-e irodai tevékenység folytatására. Kell-e ehhez a tulajdonostársak "hozzájárulása", a közgyűlés "engedélyező" határozata stb.
A kérdés felvetése azért indokolt, mert a Ttv. 17. §-a szerint "A szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően".
Az kétségtelen, hogy a szervezeti-működési szabályzat mind a lakás, mind a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának és hasznosításának módját meghatározhatja, azonban közgyűlési tiltásra (a használat megváltoztatása esetén) csak a nem lakás céljára szolgáló helyiségek esetén kerülhet sor. A közgyűlés (a szervezeti-működési szabályzat megalkotása során, vagy azt követően) a társasházban lévő öröklakás használatára tiltó határozatot a Ttv. 18. § (1) bekezdése alapján nem hozhat.
A társasházban lévő lakásokra és a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre nem csak a társasházi törvény rendelkezéseit, hanem a lakás- és helyiségbérletről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szabályait is alkalmazni kell. Társasházban - számos esetben - lakás vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiség az önkormányzat tulajdonában áll. Az 1993. évi LXXVIII. törvény 3. §-ának (2) bekezdése szerint önkormányzati lakás nem lakás céljára is bérbe adható. A bérbeadás lehetőségét és feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. Ha a társasházban lévő önkormányzati tulajdonban álló lakást az önkormányzat - az önkormányzati rendelet alapján - nem lakás céljára bérbe ad, a társasházi tulajdonostársaknak jogorvoslati lehetőségük nincs; a közgyűlés tiltó határozatot nem hozhat.
Az 1993. évi LXXVIII. törvény alapján a társasházban a magántulajdonban lévő lakás tulajdonosát is megilleti az a jog, hogy lakását nem lakás céljára használja, vagy nem lakás céljára bérbe adja. Tiltó határozatot a közgyűlés csak akkor hozhat, ha a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának megváltoztatásáról van szó [18. § (1) bek.].
A külön tulajdonban álló lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiségek használata, hasznosítása esetén a tulajdonostársak "hozzájáruló" nyilatkozatára nincs szükség. Társasház esetén a tulajdonostárs (tulajdonostársak) hozzájáruló nyilatkozatára csak akkor van szükség, ha azt a társasházi törvény előírja. Ilyen eset az, amikor az építtető tulajdonostárs a lakásban tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti [Ttv. 21. § (1) bek.].
A társasház működésével kapcsolatban felmerült költségeknél különbséget kell tenni aszerint, hogy a) külön tulajdonról, vagy b) közös tulajdonról van szó.
Az alapító okiratban (az ingatlan-nyilvántartásban) meghatározott - műszakilag megosztott - önálló lakást, vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséget (üzlet, műhely, iroda, garázs stb.) terhelő kötelezettség teljesítéséért az önálló ingatlan tulajdonosa köteles helytállni. Tehát a lakáson (helyiségen) belül felmerült - például gáz, elektromos áram stb.) - fogyasztásának ellenértékét az önálló tulajdonos köteles kiegyenlíteni. A szervezeti-működési szabályzat [Ttv. 22. § (2) bek.] tartalmazhat olyan kötelezettséget, hogy a szóban forgó szolgáltatások ellenértékét nem a tulajdonos, hanem például a bérlő köteles megfizetni.
A tulajdonos köteles fenntartani és szükség szerint felújítani a külön tulajdonában álló lakást (helyiséget). A társasházat a munkálatok elvégzésére nem lehet kötelezni. A társasház tehát a külön tulajdonban lévő tulajdonostársat terhelő kötelezettségek teljesítéséért nem köteles helytállni. Például a külön tulajdonos által fogyasztott áram, vagy gázszolgáltatás díját a társasháztól nem lehet bírósági, vagy egyéb módon behajtani.
Más - kötelező - rendelkezést kell alkalmazni a tulajdonostársak egészét terhelő kötelezettségek teljesítésére.
A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték - szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint. [Ttv. 3. § (3) bek.].
Ezt megerősíti a Ttv. 24. § (1) bekezdése, mely szerint a közös tulajdonba tartozó épületrész, épület berendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másként nem rendelkezik.
A sortartásos kezesség rendelkezéseinek értelmezésére a korábbi (az 1997. évi CLVII. törvény) társasházi törvényjavaslat a következőket tartalmazta:
"A közösség jogképessége... nem nélkülözheti a tulajdonostársak mögöttes felelősségét".
"Ketté kell tehát választani a közösség egészét terhelő, a harmadik személy részéről felmerült követelést és a tulajdonostársak egymás közötti belső elszámolását: az előbbi kielégítése után lehet a belső viszonyban az elszámolást megejteni, amelynek keretében a hátralékos tulajdonostárssal szemben a többiek kiegyenlíthetik a többletfizetésből eredő igényeiket."
"Megteremti a Javaslat annak lehetőségét, hogy a közös költséghez kapcsolódó kötelezettségek tulajdonostársak közötti megosztását... a szervezeti-működési szabályzat a tulajdoni hányadtól eltérően is megállapíthassa. Ez az igény elsősorban közös költségként jelentkező vízdíjak kapcsán merül fel igen széles körben, de egyéb más fenntartási költségek viselése során is eltérést kívánnak tenni a tulajdonostársak". (Igazságügyi Közlöny, 1998. február 28., 322., 323. old.).
Összegezve tehát megállapíthatjuk, hogy a közösség egészét terhelő költségek teljesítésére a közös név alatt működő társasház köteles helytállni; vagyis a kívül álló harmadik személy a szolgáltatásának ellenértékét nem egyenként a tulajdonostársaktól követelheti (polgári perben vagy azon kívül), hanem a társasháztól. A társasház a jogos követelést köteles kiegyenlíteni a jogosultnak, majd ezt követően a tulajdonostársak egymás között - belső viszonyukban - dönthetik el, hogy ki és milyen mértékben köteles a kiadáshoz hozzájárulni.
A hozzájárulás mértékét: a) eltérő megállapodás hiányában a tulajdonostársak tulajdoni hányada, illetőleg b) a szervezeti-működési szabályzat határozza meg.
Ha a közjegyző a társasházban lévő lakást vagy a nem lakás céljára szolgáló helyiséget (irodát) bérleti jogcímen használja, a felek jogviszonyára a lakás- és helyiségbérletről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény rendelkezéseit a társasházi törvénnyel összhangban kell alkalmazni. Általános szabály, hogy a bérlő és a tulajdonostársak között nincs jogviszony; a bérlő a bérbeadóval áll szerződéses jogviszonyban. Kivételt tartalmaz a Ttv. 22. § (1) bekezdése, mely szerint a szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek, vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni a külön tulajdonát bérlő, használó személy lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásba bárki által megtekinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát. Az adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz - tájékoztatni. A szóban forgó esetben, ha a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani.
A társasházban lévő külön tulajdonban álló lakásra és helyiségre a többi tulajdonostársat jogszabályon alapuló előbérleti jog nem illeti meg. Ellenben az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető [Ttv. 5. § (3) bek.].
Eltérő rendelkezést tartalmaz a 1993. évi LXXVIII. törvény 49. §-a, mely szerint az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati, illetőleg az állami lakásra, más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg a) a bérlőt; b) a bérlőtársakat egyenlő arányban; c) a társbérlőt az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában.
Ha a törvény másként nem rendelkezik, az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került helyiségre a bérlőt (bérlőtársat) elővásárlási jog illeti meg [1993. évi LXXVIII. tv. 58. § (1) bek.]. Ha jogszabály másként nem rendelkezik, az állam tulajdonában lévő helyiségre a bérlőt elővásárlási jog illeti meg (1993. évi LXXVIII. tv. 59. §-a).
Eltérő rendelkezést tartalmaz a társasházi törvény a hat lakásnál nem nagyobb társasházakra. A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a társasházi törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, a társasházi törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intéző bizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni [Ttv. 13. § (3) bek.]. ■
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Rakvács József ny. legfelsőbb bírósági tanácselnök
Visszaugrás
