A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) vezette be a biztonsági okmányt. A Fftv. 8. §-a alapján 2014. március 1. napját követően mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld[1] (a továbbiakban: föld) tulajdonjogának átruházására, vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet írásba foglalására csak olyan papír alapú okmányon kerülhet sor, amely az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkezik (röviden: biztonsági okmány).
A jogalkotó célja ezzel a szabállyal az volt, hogy a földforgalmi törvény hatálybalépését megelőzően megkötött, de az akkor hatályos, a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvénybe (a továbbiakban: Tftv.) ütköző, ezért a zsebekben pihenő és a szerzési korlátok tekintetében enyhébb szabályozásra váró szerződések (melyek még nem készülhettek biztonsági okmányon, tekintettel arra, hogy még nem is létezett biztonsági okmány) a Tftv. hatályon kívül helyezését követően ne válhassanak érvényessé.[2]
Az első kérdés az, hogy mi a sorsa a Fftv. 8. §-ának hatálybalépését megelőzően megkötött, föld tulajdonjogát érintő olyan jogügyleteknek, melyek alapján a földhivatal - akár az erre irányuló kérelem hiányában, akár más okból - bejegyzést nem teljesített, illetve a Fftv. 8. §-ának hatályba lépését követően földre vonatkozó olyan jogügyleteknek, amelyeknek az írásba foglalására nem biztonsági okmányon került sor. A Fftv. ugyanis nem mondja ki, hogy mi a jogkövetkezménye annak, ha a szerződés nem biztonsági okmányon jön létre. Célszerű lenne a jogkövetkezmény jogszabályi rendezése, ezzel annak a nyilvánvalóvá tétele, hogy a Fftv. 8. §-ában foglaltak megsértésének a következménye közjogi szankció vagy a magánjogi semmisség.[3] A könnyebb átláthatóság kedvéért a jogkövetkezmények alcímben végig szerződésről fogok beszélni, az egyéb földet érintő egyoldalú ügyleteket az azt követő alcímekben veszem sorra.
A legkézenfekvőbb megoldásnak az tűnik, hogy ha az Fftv. 8. §-a a szerződés alakiságaira vonatkozó előírás, akkor a Ptk. 6:6. §-a alapján az alakiság megsértésével kötött szerződés érvénytelen, ez az érvénytelenség pedig - lévén a föld a fogalmából adódóan ingatlan - a teljesítéssel biztosan[4] nem orvosolható a Ptk. 6:94. § (2) bekezdése folytán. A Fftv. 8. §-ában foglaltak megsértésének az érvénytelenség két alakzata közül csak a semmisség lehet a következménye.[5] A semmis szerződés nem keletkeztet kötelmi igényt. Szerződés alapján kötelezettség keletkezik a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás teljesítésének követelésére. A semmis szerződés alapján azonban a felek semmit sem követelhetnek, kötelmi igényük nem keletkezik, nem követelhetik sem a szolgáltatást, sem az ellenszolgáltatást. A feleknek igénye keletkezhet, de nem a semmis szerződés folytán, hanem azon az alapon, hogy a szerződés érvényesen nem jött létre. Semmis szerződésből a semmisség jogkövetkezményeinek a levonásán kívül semmilyen joghatás nem fakad.
Ha a biztonsági okmány hiányában a föld tulajdonjogát érintő jogügylet semmis, ez azt jelenti, hogy a nem biztonsági okmányra írt adásvételi szerződés alapján az eladó nem köteles a föld tulajdonjogát átruházni, a vevő nem követelheti tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, a semmis szerződésre alapítva nem léphet birtokba, és a semmis szerződés alapján a vevő hiába birtokolja sajátjaként és szakadatlanul az ingatlant, a javára nem állhat be a jogcímes elbirtoklás (Ptk. 5:45. §) sem.
Ha a nem biztonsági okmányon létrejött tulajdonjog átruházási szerződés a biztonsági okmány, mint jogszabályban előírt alakiság elmulasztása miatt egészében érvénytelen (márpedig a részbeni érvénytelenség pedig a főszolgáltatásra, azaz a tulajdonátruházásra vonatkozó rendelkezés semmissége folytán kizárt, hiszen nem lehetnek érvényesek a szerződésnek azok a rendelkezései sem, amelyek egyébként önmagukban biztonsági okmányt nem igényelnének - például a vételár fizetési
- 371/372 -
módja), a vevő nem indíthat pert az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránt és azt sem kérheti a bíróságtól, hogy hozza létre a szerződést.
Konkrét példával élve: ha 2009-ben a felek adásvételi szerződést kötöttek, melynek tárgya föld, de a bejegyzés mindmáig elmaradt. Most a vevő a 2009-ben kelt szerződés alapján nem kérheti a tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. Továbbá hiába fizette meg a vételárat, a vevő nem indíthat pert az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránt. A vevő sikerrel csupán az általa megfizetett vételár és annak járulékai, valamint az ingatlanra történt, a hasznokkal nem fedezett ráfordításai[6] megtérítése iránt indíthat pert. A vevőnek ez a követelése kötelmi jellegű követelés, tehát elévülhet. Az eladóval szembeni kötelmi jellegű igény elévülésének megszakadását eredményezi véleményem szerint az ingatlannak a vevő általi folyamatos birtoklása, használata, terheinek viselése. Éppúgy mint ahogy a vevőnek a bejegyzési engedély kiadása iránti igénye elévülésének egy érvényes szerződés esetén is a megszakadását eredményezi az ingatlan folyamatos birtoklása, használata, terhének viselése. Ráadásul az elévülés ez alatt az idő alatt nem is egyszerűen nyugszik, hanem a megszakadás állapotában van, azaz az érvénytelen szerződés esetén a vételár visszakövetelése elévülési ideje éppúgy akkor kezdődik újra, mint az érvényes szerződés esetén a bejegyzési engedély kiadása iránti igény elévülése újra kezdődik, amint az eladó a szerződés jogcímét az átruházás érvényességét vitatva az ingatlan birtokát vissza nem követeli.[7]
Látszólag ellentétes vélemény szűrhető le a Civilisztikai Kollégiumvezetők 2010. év február hó 17-19. napján tartott Országos Tanácskozásáról készült emlékeztetőből, amely szerint egyetértés volt abban a tekintetben, hogy érvénytelen szerződés esetén az eredeti állapot helyreállításának az elévülés, illetve az elbirtoklás gátat szabhat. Ha a tulajdoni igénnyel (rei vindicatonval)[8] fellépő eladó a saját visszatérítendő szolgáltatása, a vételár visszakövetelésére vonatkozóan azonban arra hivatkozik, hogy a vételárat visszafizetni nem hajlandó, mert vele szemben a vevőnek ez az igénye elévült. A szolgáltatások visszatérítése ugyanis csak kölcsönösen történhet.[9] (Az emlékeztetőben leírt tényállás annyiban volt eltérő, hogy ott az érvénytelen szerződés alapján a vevő tulajdonjoga bejegyzést is nyert, az érvénytelenség jogkövetkezményei tekintetében azonban nem ez az érdemi mozzanat, hanem csupán eggyel több rendezendő elem.)
Ha azt szeretnék a felek, hogy az eladó tartsa meg a vételárat, a vevő pedig nyerjen ingatlan-nyilvántartási bejegyzést, ez csak kétféleképpen lehetséges. Az egyik lehetőség az, ha a felek a szerződést biztonsági okmányon megkötik (szándékosan nem azt írtam, hogy újra megkötik, mert egyrészt egy dolgot csak egyszer lehet eladni, másrészt a 2009-ben kötött szerződés semmis). Ez viszont azzal jár, hogy az "új" szerződésben a vételárat a szerződéskötéskori, tehát a mostani forgalmi viszonyok szerint kell a feleknek meghatározniuk (egyébként a mezőgazdasági igazgatási szerv nem fogja jóváhagyni a szerződést[10]), az már más kérdés, hogy a korábban megfizetett vételárat, annak kamatait, valamint az ingatlanra fordított hasznokkal nem fedezett beruházások megtérítése iránti követelését a vevő a vételártartozásába beszámíthatja. A szerződés biztonsági okmányon való megkötésének további veszélye az, hogy az elővásárlási jog e szerződéshez kapcsolódóan fog megnyílni, azaz hiába nem gyakorolta az elővásárlási jogát az elővásárlásra jogosult harmadik személy a 2009-ben nem biztonsági okmányon kötött szerződés tekintetében, az elővásárlási jogot a biztonsági okmányon kötött szerződés kapcsán gyakorolhatja.[11] Nem oldja meg ezt a helyzetet az sem, ha az elővásárlásra jogosult korábban lemondott az elővásárlási jogáról, ugyanis akkor még nem volt olyan szerződés, amelyet illetően az elővásárlási jog egyáltalán gyakorolható lett volna, így az érvénytelen szerződés alapján az elővásárlási jog gyakorlásának a lehetősége sem nyílt meg, még meg nem nyílt jogról fogalmilag nem lehet lemondani.[12] Továbbá az elővásárlásra jogosultnak az elővásárlási jog gyakorlásakor kell teljesítő képesnek lennie, ezért sincs jelentősége a korábban tett nyilatkozatának.[13]
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
