Ingatlanra kötött bérleti szerződés alapján a bérlemény birtokbavételével és ott a bérlő ingóságainak elhelyezésével megalapítottnak minősül a bérbeadó törvényes zálogjoga a bérlő ingatlanba bevitt és ott elhelyezett vagyontárgyain a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:377. § (1) bekezdése szerint. Nem a zálogjog megalapításának és létrejöttének, hanem a zálogjogból fakadó kielégítési jog gyakorlásának a feltétele az, hogy az adós elmulassza az esedékessé vált fizetési kötelezettségének teljesítését és hátraléka keletkezzen, ezáltal a biztosított követelés az igény állapotába kerüljön.
Címszavak: bérbeadó törvényes zálogjoga, zálogjog megalapítása és létrejötte, kézizálogjog, birtokátruházás, zálogjog és felszámolási eljárás, konkuráló zálogjogok sorrendje
A felek között határozott idejű ingatlan bérleti szerződés jött létre 2018. július 15-től 2025. június 30-ig. A bérlő 2018. július 15-től a bérlemény birtokában volt, azt utóbb székhelyeként is bejegyeztette. A bérlő a bérleménybe számos nagyértékű vagyontárgyat - köztük orvosi berendezéseket - vitt, miután az ingatlan birtokába lépett.
A Magyar Országos Közjegyzői Kamara által vezetett hitelbiztosítéki nyilvántartásba 2019. január 16. napján az Sz. Tőkebefektetési Alap - aki az eljárásban beavatko-
- 542/543 -
zóként vett részt - mint jogosult részére a bérlő mint adós és zálogkötelezett tulajdonában lévő mindenkori teljes vagyonára körülírással meghatározott zálogjog került bejegyzésre.
A bérlő 2019 márciustól 2019 augusztusig terjedő időszakra nem teljesítette a bérbeadó felé a bérleti díjfizetési kötelezettségét.
A bérlő 2020. augusztus 12-ei kezdő időponttal felszámolás alá került. A bérlő ellen indult felszámolási eljárásban a bérbeadót (kifogást előterjesztő) és az Sz. Tőkebefektetési Alapot (beavatkozó) egyaránt hitelezőként vették nyilvántartásba.
A felszámoló 2021. május 15. napján kelt iratában azt közölte a kifogást előterjesztő bérbeadóval, hogy az adós valamennyi érintett vagyontárgyára, amely a felszámolásban érintett, a beavatkozó Sz. Tőkebefektetési Alapnak van első ranghelyi zálogjoga, a bérbeadónak zálogjogosultként pedig második ranghelyi zálogjoga áll fenn.
A kifogást előterjesztő hitelező a felszámoló intézkedésének megváltoztatását kérte az érintett vagyontárgyakra vonatkozóan, és a felszámoló kötelezését kérte arra, hogy e vagyontárgyak tekintetében első ranghelyi zálogjogosultként részesítse kifizetésben. Kifogásában hivatkozott arra, hogy a felsorolt vagyontárgyakra zálogjoga a beavatkozó zálogjogát megelőzően keletkezett, akkor, amikor a bérleti szerződés alapján a bérleménybe kerültek.
A felszámoló és a beavatkozó a kifogás elutasítását kérte. Álláspontjuk szerint a kifogást előterjesztő bérbeadó zálogjoga a bérleti szerződés szerinti bérleti díjhátralék keletkezésekor jött létre, mely időpont későbbi a beavatkozó - hitelbiztosítéki nyilvántartásba bejegyzett - zálogjoga keletkezésénél.
Az elsőfokú bíróság végzésével a kifogást elutasította. Kifejtette, hogy a felszámoló intézkedése megfelelt a jogszabályoknak, mert a felszámolás kezdő időpontjában a bérbeadó birtokában lévő vagyontárgyakra a kifogást előterjesztő (bérbeadó) zálogjogát megelőzi a beavatkozó zálogjoga.
Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a bérbeadót a Ptk. 6:337. §-a alapján megillető zálogjog a bérleti díjtartozás és járulékai fedezetéül szolgál, ezért az a bérleti díj fizetési kötelezettség késedelmével keletkezik. A bérleti díj fizetési kötelezettség 2019. március 15. napján következett be, a beavatkozó zálogjoga azonban ezt megelőzően, 2019. január 16-án jött létre.
A fellebbezés folytán másodfokon eljárt Pécsi Ítélőtábla elsődlegesen azt emelte ki, hogy a zálogjog létrejöttének nem feltétele az, hogy a zálogjoggal biztosított követelés vagy akár az e követelés alapjául szolgáló szerződés fennálljon. A zálogjog járulékossága sem akadálya annak, hogy a zálogjog a biztosított követelés fennállását megelőzően létrejöjjön. A járulékosság a zálogjog tartalmát alkotó kielégítési jog terjedelmére hat ki, azaz a biztosított követelés hiányában a zálogjogból kielégítési jog nem fakad.
Az ítélőtábla kiemelte továbbá, hogy a Ptk. 5:92. §-a alapján a jogszabály olyan rendelkezése, amelynek alapján valakit zálogjog illet meg (törvényes zálogjog), csupán a zálogszerződést pótolja, de önmagában nem alapítja meg a zálogjogot. A zálogjog alapításának általános szabályai alapján ehhez az is szükséges, hogy a zálogjog megalapításának másik lépésére, a birtokátruházására vagy nyilvántartási bejegyzésre is sor kerüljön.
A Ptk. által kodifikált törvényes zálogjogok valamennyi esete kézizálogjog, amely az ezekre vonatkozó törvényi szabály alapján minden esetben azokra a vagyontárgyakra terjed ki, amelyek a zálogjogosult birtokában vannak. Ez a zálogjog akkor jön létre, amikor megvalósul a birtokátruházás a szolgáltatást igénybe vevő zálogkötelezett és a szolgáltatást nyújtó zálogjogosult között.
Az ítélőtábla álláspontja szerint a bérleti szerződés szabályai között található Ptk. 6:337. § (1) bekezdésének szövegéből nem vonható le az a következtetés, hogy a bérbeadót megillető zálogjog akkor minősül megalapítottnak, ha a bérlőnek bérleti díj hátraléka keletkezik. A Ptk. alapján az ingatlan bérbeadóját megillető zálogjog létrejöttének - és annak részeként megalapításának - nem feltétele a hátralékos bértartozás, a bérlő késedelme. A zálogjogot a törvény rendelkezése abban az időpontban alapítja meg, amikor a vagyontárgyat a rendelkezésre jogosult bérlő a bérleménybe beviszi, mert a birtokátruházás ebben az időpontban megvalósul. A bérleti díj tartozás keletkezése nem a zálogjog megalapításának, hanem a kielégítési jog gyakorlásának - és a Ptk. 6:337. § (2) bekezdése szerinti jogok gyakorlásának - feltétele, vagyis lejárt követelés hiányában a zálogjog alapján kielégítési jog nem illeti meg a zálogjogosultat.
Mindezek alapján az ítélőtábla úgy foglalt állást, hogy a kifogást előterjesztő bérbeadó zálogjoga a beavatkozó zálogjogát megelőzően került megalapításra, és a kifogást előterjesztő kielégítési joga is megnyílt a Ptk. 5:126. § (1) bekezdése szerint a felszámolás kezdő időpontjában fennálló bérleti díj és költség tartozás erejéig.
A jogerős ítélet ellen a beavatkozó nyújtott be felülvizsgálati kérelmet.
A Kúria a Ptk. 6:337. § (1) bekezdésével kapcsolatban kiemelte, hogy az ingatlan bérbeadóját megillető törvényes zálogjog kézizálogjog, amely a bérlő tulajdonát képező és a bérleménybe bevitt, ott elhelyezett ingó vagyontárgyaira terjed ki.
A Ptk. 6:337. §-ából, a Ptk. 5:88. §-ából és a Ptk. 5:92. §-ából együttesen következően a bérbeadót a törvényi rendelkezések alapján megillető zálogjog megalapításához a törvény külön rendelkezése a felek ügyleti megállapodását, vagyis a zálogszerződést pótolja. A zálogjog megalapításának további feltétele, vagyis a bérleménybe bevitt vagyontárgyak birtokának átruházása pedig magával az ingatlanba történő bevitellel megvalósul.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
