A perbeli kilenclakásos ingatlan a felek - valamint a perben nem álló további tulajdonosok - közös tulajdona. A felperesek 2002 nyarán - építési engedély nélkül, a hátsó kert megközelítése érdekében - földszinti lakásuk kertre néző gardrób szobájának 60×45 cm méretű ablaka helyére 80×210 cm méretű ajtót építettek be.
A felperesek a Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapított keresetükben az elvégzett munka fennmaradásának engedélyezéséhez kérték az alperesek hozzájáruló nyilatkozatának pótlását.
Az I. rendű alperes - a szakértői vélemény beszerzését követően - nem ellenezte a kereset teljesítését; a III-IV. rendű alperesek azzal az indokkal kérték a kereset elutasítását, hogy az ajtó statikai okok miatt nem megfelelő, beépítése veszélyezteti az épület állékonyságát.
Az elsőfokú bíróság ítéletével pótolta az I. valamint III-IV. rendű alperesek kért jognyilatkozatát. Döntését igazságügyi szakértő véleményére alapította és azzal indokolta, hogy az ajtó beépítése megfelelő módon történt, nem veszélyezteti az épület állékonyságát. Megjegyezte, hogy a munka nem haladja meg a rendes gazdálkodás körét, ezért elvégzéséhez nem szükséges a tulajdonostársak egyhangú határozata.
A másodfokú bíróság ítéletével megváltoztatta az elsőfokú bíróság határozatának fellebbezett rendelkezését és elutasította a keresetet. Indokolása szerint az ajtó beépítése a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás, amelyhez a Ptk. 144. §-ának megfelelően a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges, a határozat azonban szavazat, amely - hasonlóan a szerződéses nyilatkozathoz - nem pótolható ítélettel. Az ellenszavazat nem jelenthet joggal való visszaélést: az alperesek éltek, s nem visszaéltek jogukkal, amikor nem adtak hozzájárulást az engedély nélküli építkezés legalizálásához, visszaélésszerű joggyakorlás hiányában pedig nincsen lehetőség a tulajdonos hozzájáruló nyilatkozatának pótlására (ellenkező esetben sérülne a tulajdonhoz való jog, amely alkotmányos alapjog). Végül kihangsúlyozta a másodfokú bíróság, hogy az épület állékonyságának, teherbírásának romlása miatt az alperesek okkal ellenzik a kialakított helyzet fenntartását.
A jogerős ítélet ellen - hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása, költségeik megtérítése végett - a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet. Érvelésük szerint a munka nem haladja meg a rendes gazdálkodás körét, költségeit egyébként sem kívánják áthárítani a tulajdonostársakra, ezért téves a Ptk. 144. § alkalmazása; emellett az alperesek statikai kifogása nem bizonyult alaposnak, a jognyilatkozat megtagadása joggal való visszaélés a részükről.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság alaposnak találta, a következő indokokkal.
A Ptk. 144. § a) pontja szerint a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz. Az idézett rendelkezés - annak helyes értelmezése szerint - nem a rendes gazdálkodás körét meghaladó munkálatok elvégzésének engedélyezéséhez, hanem kifejezetten e munkák költségének közös viseléséhez követeli meg a tulajdonostársak egyhangú határozatát. Mivel a Ptk. XII. fejezetének egyéb szabályai sem tiltják az említett nyilatkozat pótlását, a bírói gyakorlat következetes abban, hogy a Ptk. 5. § (3) bekezdése alapján pótolható a hiányzó hozzájárulás a tulajdonostársak egyhangú határozatához kötött építési tevékenység esetén is (ld.: a Legfelsőbb Bíróság Pfv. I. 22.178/1994. számú ügyben hozott és a BH 1999.207. számon közzétett, valamint a Pfv. I/A. 20.710/2001. ügyben hozott és a BH 2004.139. számon közzétett eseti döntéseit). Ha tehát a saját előnyére építkező tulajdonostárs magára vállalja a munkák teljes költségét - és ha az építkezés eredményeként nem módosul a közös tulajdon tárgya -, a rendes gazdálkodás körét meghaladó munkák esetén sem kizárt a jognyilatkozat Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapított, ítélettel történő pótlása, sor kerülhet a Ptk. 5. § (3) bekezdésében felsorolt törvényi előfeltételek fennállásának a vizsgálatára.
A jogerős ítélet indokai kapcsán rámutat a Legfelsőbb Bíróság arra is, hogy az engedély nélkül elvégzett építési tevékenység valóban jogellenes, ezért az előállt állapot jogsértő, azonban az építésügyi hatóság által kiadható fennmaradási engedély teremtheti meg a jogellenes helyzet jogszerűvé tételének lehetőségét, s az ebben szükséges - jogszabály által megkívánt - jognyilatkozatot a bíróság ítélete pótolhatja. Az engedély nélküli építkezés jogellenessége ezért önmagában nem zárja ki a joggal való visszaélés lehetőségét; pusztán az építkezés elhárítható jogsértő jellegére hivatkozással nincsen lehetőség a Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapított kereset elutasítására.
A III-IV. rendű alperesek ellenkérelmükben kizárólag az ajtó beépítésének statikai veszélyére, az épület állékonyságának romlására hivatkozással kérték a kereset elutasítását, azonban erre vonatkozó állításukat - a jogerős ítélet indokaival ellentétben - az igazságügyi szakértő véleménye nem igazolta. A szakértő kihangsúlyozta, hogy az ajtó beépítése - a födém anyagától függetlenül - nem veszélyezteti az épület állékonyságát, a beépítés szakszerűen és statikai szempontból megfelelő módon történt.
Mindezek szerint a másodfokú bíróság Ptk. 144. § a) pontjára és az engedély nélküli építés "legalizálásának" jogellenességére alapított jogi álláspontja téves, az alperesi ellenkérelemmel kapcsolatos okfejtése pedig ellentétes a bizonyítás anyagával. Ezzel szemben az elsőfokú bíróság nem tévedett abban, hogy az adott esetben alkalmazásra kerülhet a Ptk. 5. § (3) bekezdése, helyesen értékelte a felek érdekeit és - a Pp. 206. § (1) bekezdésében biztosított mérlegelési jogkörében - helytállóan jutott arra a következtetésre, hogy az III-IV. rendű alperesek részéről a jognyilatkozat - az ellenkérelemben felhozott okból történt - megtagadása joggal való visszaélés.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság hatályon kívül helyezte a másodfokú bíróság ítéletét, és helybenhagyta az elsőfokú bíróság határozatát (Legf. Bír. Pfv. I. 20.344/2006. szám).
A perbeli háromlakásos ingatlan a felek, valamint a perben nem álló B. A. közös tulajdona. A felperes 1998 márciusában (kétszintessé alakított tetőtéri lakása galériájának megvilágítása érdekében) építési engedély nélkül két tetősík-ablakot épített be. Az építési hatóság - a fennmaradási engedély benyújtására szóló eredménytelen felhívást követően - a két ablak megszüntetésére kötelezte a felperest. A felperes ezután nyújtotta be a jelen perbeli keresetét, valamint a fennmaradási engedély iránti kérelmét; az építési hatóság a per befejeződéséig felfüggesztette a felperes ellen indult építésrendészeti eljárást, a másodfokú hatóság e határozatot is helybenhagyta.
A felperes módosított keresetében a két tetősík-ablak fennmaradásának engedélyezéséhez kérte az alperesek hozzájáruló nyilatkozatának pótlását.
Az alperesek érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontjuk szerint a "per elkésett", mert az építési hatóság jogerős határozata a keresetlevél benyújtását megelőzően kötelezte a felperest a bontásra, ezért a fennmaradás engedélyezésére már nincsen lehetőség; a jognyilatkozat pótlása pedig a jogellenes állapot legalizálását jelentené.
Az elsőfokú bíróság ítéletével elutasította a keresetet. Döntését azzal indokolta, hogy a felperest jogerős - bíróság előtt meg nem támadott - közigazgatási határozat kötelezte a bontásra, az ablakok tehát "jogilag nem létezőek", a fennmaradásukhoz szükséges jognyilatkozat nem pótolható; az állandó bírói gyakorlat szerint a jogellenes építkezést egyébként sem lehet jognyilatkozat pótlásával utólag legalizálni.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság helybenhagyta az elsőfokú bíróság ítéletét. Helytállónak talált indokait annyiban módosította, hogy a felfüggesztett építészrendészeti eljárást "folyamatban lévőnek" kell tekinteni. Az elutasítás elsődleges indokaként azt jelölte meg, hogy a Ptk. 144. § a) pontja értelmében a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges, a bíróság pedig nem változtathatja meg a tulajdonostárs szavazatát: a "nemleges" szavazatot nem módosíthatja az építkezéshez hozzájáruló nyilatkozatra.
A jogerős ítélet ellen - hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének keresete szerinti megváltoztatása végett - a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Okfejtése szerint a jogellenes építkezés legalizálható: a fennmaradás engedélyezése az építési engedély nélkül elvégzett, de egyébként az előírásoknak megfelelő építkezések utólagos engedélyezését szolgálja. Téves a másodfokú bíróság álláspontja a Ptk. 144. § a) pontjával kapcsolatban, mert a közös tulajdonban álló ingatlan esetén is lehetőség van a Ptk. 5. § (3) bekezdésének alkalmazására és a jognyilatkozat pótlására. Mindezek miatt a korábban eljárt bíróságnak vizsgálniuk kellett volna, hogy érte-e érdeksérelem az alpereseket, mi indokolta a jognyilatkozat megtagadását. Ez nem történt meg, azonban az iratokból megállapítható, hogy teljesülnek a Ptk. 5. § (3) bekezdésébe foglalt feltételek, tehát a jognyilatkozat pótolható. A jognyilatkozat pótlása körében figyelmet érdemel, hogy az alperesek a beépítéstől, azaz 1998 márciusától kezdve tudtak az ablakokról és nem emeltek kifogást; a jognyilatkozat megtagadását a felek közti személyes ellentétek indokolják, az alperesek nem adták indokát annak, hogy miért tagadták meg a hozzájáruló nyilatkozatot; a felperes a tetőteret lakás céljára alakította át, amelynek természetes fényforrását a tetősík-ablakok biztosítják. Kihangsúlyozta: a fennmaradás engedélyezésének egyedüli akadálya az alperesek elzárkózása.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság alaposnak találta, a következő indokok szerint.
Az alperesek - előbbiekben ismertetett tartalmú - érdemi ellenkérelme kapcsán a korábban eljárt bíróságnak valamint a Legfelsőbb Bíróságnak kizárólag jogkérdésekben kellett állást foglalnia: a Ptk. 144. § a) pontja megakadályozza-e a tulajdonostárs jognyilatkozatának pótlását, és az engedély nélkül megvalósult építkezés utóbb legalizálható-e.
A Ptk. 144. § a) pontja szerint a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz. A rendelkezés kifejezetten az említett "kiadások" viselésére vonatkozik: az a tulajdonostárs, aki a rendes gazdálkodás körét meghaladó munkákat közös költségviseléssel kívánja elvégezni (vagy elvégeztetni) valóban nem kényszerítheti ki bírói úton a többiek igenlő szavazatát. Ebben az esetben ugyanis a Ptk. 141. §-ból következően a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában fogja terhelni a közös tulajdonban álló ingatlanon elvégzett munkák költsége; a tulajdonostárs tehát beleegyező nyilatkozatával nem egyszerűen a jogszerű eljárás lehetőségét teremti meg, hanem magára vállalja az ezzel járó kiadás arányos részét is. A tulajdonostársaknak valóban határozniuk kell (mégpedig előzetesen) a kiadásokról, az egyhangú határozat hiánya meghiúsítja az említett munkák közös költségen történő elvégzését.
A tulajdonostárs kiadások viselésére vonatkozó nyilatkozata (szavazata) azonban nem azonos a munkák elvégzésére vonatkozó hozzájárulással. Ha a saját előnyére építkező tulajdonostárs magára vállalja a költségeket és kijelenti azt is, hogy a tulajdonostársaival szemben nem támaszt térítési igényt, nem válik szükségessé az előbbiekben említett egyhangú határozat, hiszen a tulajdonostársaknak nem kell dönteniük a költségek megosztásáról és viseléséről; így vizsgálhatóvá válik, hogy az alperesek építkezést ellenző magatartása megvalósít-e joggal való visszaélést. A jognyilatkozat pótlásakor a bíróság nem a tulajdonostárs határozathozatalkor leadott, arányos költségviselést támogató vagy ellenző szavazatát pótolja, hanem a tulajdonostárs építkezéssel kapcsolatos: annak megengedhetőségére vonatkozó jognyilatkozatát.
A jogerős ítélet indokolásában kifejtettekből az következne, hogy a rendes gazdálkodás körét meghaladó munkák esetén sohasem kerülhetne sor a munkákat ellenző tulajdonostárs jognyilatkozatának pótlására, holott ilyen korlátozást maga a Ptk. nem állít fel. A Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai nem tesznek említést a közös tulajdon szabályai és a Ptk. 5. § (3) bekezdése közötti összefüggésről: nem tartalmaznak kifejezett engedélyt a tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának pótlására, azonban nem is tiltják azt. Ugyanakkor nem hagyható figyelmen kívül, hogy a Ptk. 5. § (3) bekezdése a tulajdonosi jogokra, azok gyakorlására is vonatkozó alapelv: olyan általános érvényű rendelkezés, amelynek (külön tilalom hiányában) a közös tulajdon körében is érvényesülnie kell. Mindezek szerint a rendes gazdálkodás körét meghaladó munkák esetén sem kizárt a jognyilatkozat Ptk. 5. § (3) bekezdésére alapított, ítélettel történő pótlása.
Téves a korábban eljárt bíróságok álláspontja a jogellenes állapot legalizálásával kapcsolatban is: a fennmaradás engedélyezése iránti eljárás az engedély nélkül elvégzett, s emiatt jogellenes állapot orvoslását szolgálja; amennyiben ugyanis az engedély kiadása megtörténik, a jogellenes állapot megszűnik. Annak vizsgálata, hogy egyébként a fennmaradás engedélyezhető-e, az elvégzett munkák megfelelnek-e az építési előírásoknak nem a jognyilatkozat pótlása iránti polgári perben, hanem az építési engedélyezési eljárásban történik; a jognyilatkozat pótlása iránti per tárgya a Ptk. 5. § (3) bekezdésébe foglalt előfeltételek együttes megvalósulásának vizsgálata és ezáltal annak eldöntése, hogy a jognyilatkozat pótolható-e.
Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság mind az első-, mind pedig a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az alperesek hozzájáruló nyilatkozatát a két tetősík-ablak fennmaradásának engedélyezésére irányuló eljárásban ítéletével pótolta. (Legf. Bír. Pfv. I.20.816/2006. szám).
A felperes 2002. október 28. napján szándéknyilatkozatot adott át a perbeli társasház közös képviselőjének, mely szerint a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonában álló folyosó, mosókonyha, szárító és WC helyiségekből álló, kb. 38 m2 alapterületű helyiségeit 1 600 000 forint vételárért meg kívánja vásárolni.
Ugyanezen a napon megtartott közgyűlésen a 79,8% tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak egyhangú szavazattal úgy döntöttek, hogy a felperes által megjelölt, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket 1 600 000 forint térítés ellenében értékesítik a felperesnek.
2003. december 22-én a társasház tulajdonostársai az alperes kivételével a vételi ajánlatnak és a közgyűlési határozatnak megfelelő adásvételi szerződést és a társasház alapító okiratának módosítását tartalmazó okiratot írtak alá. A felperes a vételárat átutalta, az alperes azonban sem az adásvételi szerződést, sem az alapító okirat módosítását nem volt hajlandó aláírni. Az építési engedéllyel kapcsolatos kifogásaira hivatkozott, majd a 2004. január 18-ai közgyűlésen bejelentette, hogy élni kíván elővásárlási jogával.
A felperes keresetében azt kérte, hogy a bíróság ítéletével pótolja az alperes aláírását a 2003. december 22-én kelt adásvételi szerződéshez és az ehhez kapcsolódó alapító okirat módosításához.
Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
A bíróság jogerős ítéletével a keresetet elutasította.
Indokolása szerint a szerződéskötés joga olyan alanyi jog, amelynek gyakorlásáról másoktól függetlenül csak az rendelkezhet, akit ez a jog megillet. Az alperes szerződéses nyilatkozata nem pótolható, akarata ellenére az ő tulajdoni hányadára adásvételi szerződés nem hozható létre. Ugyanez vonatkozik a társasház alapító okiratának, mint a tulajdonostársak szerződésének a módosítására is.
A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése érdekében - a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy sem az első, sem a másodfokú bíróság nem vizsgálta azokat a nyilatkozatokat, amelyekre keresetlevelében hivatkozott és mellékletként csatolt. A bíróság nem értékelte az alperes 2004. július 5. napján tett írásbeli nyilatkozatát, melyben az alapító okirat módosítását magára nézve kötelezőnek ismerte el. Az alapító okirat módosítás tartalmazza, hogy a szóban forgó helyiségek a felperes tulajdonába kerülnek. Az alperes egyoldalú nyilatkozata olyan kötelezettségvállalás, amely megalapozza a Ptk. 295. § alkalmazását. A felperes keresete nem szerződéses jognyilatkozat pótlására irányult, hanem az alperes egyoldalú kötelezettségvállalást tartalmazó nyilatkozatát követően ahhoz, hogy a felperes tulajdonszerzése ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmassá váljon.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság alaptalannak találta, a következő indokok alapján.
Jogerős ítéletében a bíróság a tényállás megállapítása során a felperes keresetleveléhez csatolt valamennyi nyilatkozatot figyelembe vette és az abban foglaltakat megfelelően értékelte. A bíróság figyelembe vette az alperes által felmutatott, a 2004. július 5-ei nyilatkozatot tartalmazó földhivatali határozatot is.
Az alperesnek a perben rendelkezésre álló nyilatkozatai nem tekinthetők az adásvételi szerződés létrejöttéhez szükséges szerződési akaratot kifejező nyilatkozatnak. Önmagában abból a körülményből, hogy az alperes az alapító okirat módosítását magára nézve kötelezőnek ismerte el, nem lehet levonni azt a következtetést, hogy az adásvételi szerződés létrejöttéhez szükséges akaratkijelentést megtette. Az alperes ugyanis 2004. június 10-én és 15-én is kifejezésre juttatta azt a szándékát, hogy abban az esetben hajlandó az alapító okirat aláírására, ha a felperes által megvenni szándékozott helyiségek az ő tulajdonába kerülnek.
A jogerős ítélet helytállóan állapította meg azt is, hogy a szerződés létrehozására irányuló akaratnyilatkozat a Ptk. 295. §-a alapján nem pótolható. A fél jognyilatkozata a bíróság ítéletével akkor pótolható, ha a felek között fennálló jogviszonyból származik a jognyilatkozat adására irányuló kötelezettség. Jelen esetben a felperes és az alperes között jogviszony nem áll fenn, közöttük adásvételi szerződés nem jött létre és az alperes szerződéses nyilatkozata a jogerős ítéletben kifejtettek szerint nem is pótolható. Az alperes tehát nem kötelezhető arra, hogy a felperes tulajdonszerzéséhez szükséges ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas nyilatkozatot megadja.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. VI.22.060/2006/5. szám)
Ptk. 5. § (3) Ha a joggal való visszaélés jogszabály által megkívánt nyilatkozat megtagadásában áll, és ez a magatartás nyomós közérdeket vagy különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért, a bíróság a fél jognyilatkozatát ítéletével pótolhatja, feltéve, hogy az érdeksérelem másképpen nem hárítható el. A jognyilatkozat pótlására különösen akkor kerülhet sor, ha a jognyilatkozat megtételét illetéktelen előny juttatásától tették függővé.
Ptk. 144. § a) A tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges
a) a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokhoz,
Ptk. 295. § Ha a kötelezettség jognyilatkozat adására irányul, a teljesítést a bíróság ítélete pótolja. ■
Visszaugrás
