Az alperes 1997 júniusában Sz. A.-tól 2 000 000 forint összegű kölcsönt vett fel, négy hónapi határidőre, havi 10%-os kamat kikötése mellett. A kölcsön fedezete a felperes tulajdonában álló ingatlan volt, melynek tulajdonjogát a felperes Sz. A.-ra ruházta át visszavásárlási jog kikötésével, melyet az alperes volt jogosult gyakorolni 30 napos határidő alatt.
A felek között 1997. június 17-én létrejött megállapodás szerint, amennyiben az alperes elmulasztja a visszavásárlási jog gyakorlásához szükséges nyilatkozat megtételét vagy a visszavásárlási ár kifizetését, úgy az ingatlan vételárát és további 2 700 000 forint kártérítést fizet meg a felperesnek.
Miután az alperes a visszavásárlási jog gyakorlásához szükséges nyilatkozatot 30 napon belül nem tette meg, a felperes az alperessel szembeni keresetében az alperes kötelezését kérte elsődlegesen 5 500 000 forint, másodlagosan 2 750 000 forint és ezen összegek törvényes kamatának megfizetésére.
Az alperes ellenkérelme a felperes keresetének elutasítására irányult arra hivatkozva, hogy a visszavásárlási jog gyakorlására nyitvaálló 30 napos határidőt a felperessel kötött szóbeli megállapodás szerint négy hónapra módosították.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint a felek az 1997. június 17. napján létrejött szerződésüket kötelező alakiságok nélkül, szóban módosították oly módon, hogy a visszavásárlási jog gyakorlásának határidejét a Sz. A.-val kötött kölcsönszerződés visszafizetésének határidejében, négy hónapban határozták meg. Ebből következően az alperes késedelme nem következett be.
A jogerős ítélet ellen annak hatályon kívül helyezése érdekében a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a jogerős ítélet helytelenül állapította meg, hogy a visszavásárlási jog gyakorlásának határidejét a felek meghosszabbították. Állította, hogy ahhoz a felperes nem járult hozzá, melyet az is bizonyít, hogy az adásvételi szerződést módosító okiratokat a felperes nem írta alá. Hivatkozott arra is, hogy ha az alperes a visszavásárlási jogot egy hónapon belül gyakorolta volna, a perbeli ingatlant kedvezőbb feltételekkel tudta volna értékesíteni, kára ebből származott.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet nem találta megalapozottnak. Álláspontját a következőkkel indokolta.
A jogerős ítélet helyesen állapította meg, hogy a felperes feljogosította az alperest a visszavásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos jognyilatkozat megtételére. Erre a szerződésre jogszabály meghatározott alakiságot nem ír elő, ezért az szóban is módosítható volt. Az eljárt bíróságok a felek előadásának és a bizonyítási eljárás során felmerült bizonyítékoknak a helyes egybevetésével állapították meg, hogy a felek az 1997. június 17-én kelt megállapodást oly módon módosították [Ptk. 240. § (1) bek.], hogy az alperes az Sz. A.-val kötött kölcsönszerződés tartalmával összhangban a visszavásárlási jogot négy hónapon belül gyakorolhatta.
A szerződés teljesítésekor ingatlanforgalmi viszonyok szerint a három hónapos késedelem egyébként a forgalmi értéket az alperes késedelme esetén sem befolyásolta volna oly mértékben, hogy abból a felperesnek kára keletkezzék.
A fentiekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Pfv. VI. 22. 974/1999. szám).
A felperesek az 1992. október 31-én kelt adásvételi szerződéssel szerezték meg a perbeli ingatlan egészhez viszonyított 1/2 illetőségét egymás között egyenlő (az egészhez viszonyítva 1/4-1/4) arányban; míg az ingatlan további 1/2 része a IV. r. alperes tulajdonában állt, az V. és VI. r. alperesek holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelten. A felperesek, akik ingatlanilletőségüket értékesíteni kívánták, az ingatlanforgalmazással foglalkozó III. r. alperes közvetítésével kerültek kapcsolatba a II. r. alperessel és 1994. január 28-án - ügyvéd útján - adásvételi előszerződést kötöttek a perbeli ingatlanilletőségre azzal, hogy a végleges szerződést az ingatlan megosztása és tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzése után kötik meg.
Az 1994. május 18-án keltezett "nyilatkozat" elnevezésű okirat szerint a szerződő felek az adásvételi szerződést felbontották, a II. r. alperes a 20.000 forint vételárelőleget a felpereseknek visszafizette és rögzítették, hogy egymással szemben követelésük nincs.
1994. május 19-én a felperesek adásvételi szerződést írtak alá, amelyben a perbeli ingatlanon fennálló tulajdoni illetőségüket 330 000 forint vételár fejében elidegenítették a III. r. alperes részére. A vételár felvételét a szerződés 5. pontjában elismerték. A III. r. alperes képviselője ezt a szerződést csak 1998. január 13-án írta alá. A III. r. alperes az ugyancsak 1994. május 19. napján megkötött újabb adásvételi szerződéssel az ingatlant tovább értékesítette a II. r. alperes részére 505 430 forint vételárért, melyből a szerződés szerint a II. r. alperes 301 094 forintot foglalóként teljesített, a fennmaradó vételár tekintetében pedig részletfizetésben állapodtak meg. Ezt a szerződést a II. r. alperes 1994. május 19-én, a III. r. alperes képviselője pedig 1998. január 16-án írta alá. A II. r. alperes a szerződés általa történt aláírásának napján birtokba lépett, 1997. szeptember 1-jétől pedig - a vele történt megállapodás alapján - az I. r. alperes használja az ingatlant. A II. r. alperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére az 1998. január 21-én kelt határozattal került sor.
A felperesek többször módosított keresetükben annak megállapítását kérték, hogy köztük és a III. r. alperes között adásvételi szerződés a perbeli ingatlanilletőség elidegenítésére nem jött létre; elsődlegesen azért, mert ilyen tartalmú szerződést nem írtak alá, másodlagosan pedig azért nem, mert amikor a III. r. alperes képviselője azt aláírta, az ajánlatukhoz már nem voltak kötve. Ebből következően pedig a III. r. alperes mint eladó és a II. r. alperes mint vevő között létrejött adásvételi szerződés is semmis. A felperesek kérték az eredeti állapot helyreállításaként tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási visszajegyzését, állítva, hogy a már visszafizetett 10 000 forinton kívül sem a II. r., sem pedig a III. r. alperestől nem vettek át vételárat. Az I. r. alperest az ingatlan elhagyására és 1997. szeptember 1-jétől az ingatlan kiürítéséig használati díj megfizetésére, a II. r. alperest pedig bérleti díj megfizetésére kérték kötelezni.
Kártérítésként a II. r. alperestől további 370 000 forintot követeltek. A IV-VI. r. alperesekkel szemben a kereset tűrésre irányult.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperesek keresetét elutasította. Ítélete indokolásában megállapította, hogy a III. r. alperes a Ptk. 117. §-ának (1) bekezdése alapján átruházással szerzett tulajdonjogot. Érvelése szerint az eladók és a vevő aláírásának eltérő időpontja között eltelt közel négy év nem minősült ajánlati kötöttségi időnek, miután a szerződésnek megfelelő tényleges állapot már 1994. május 19-én létrejött: a III. r. alperes a vételárat megfizette, a felperesek pedig birtokba adták az ingatlanilletőséget. Ebből következően a III. r. és a II. r. alperesek közötti adásvételi szerződés is érvényesen létrejött, amely pedig a birtokbaadásra, a használati díj fizetésére és a kártérítésre irányuló további kereseti kérelmek megalapozatlanságát vonja maga után.
A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság jogerős ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét - eltérő jogi indokok alapján - hagyta helyben. A jogerős ítélet indokolása szerint a felperesek a II. r. alperessel szemben előterjesztett keresete azért alaptalan, mert a II. r. alperes kereskedelmi forgalmon kívül jóhiszeműen, ellenérték fejében szerezte meg az ingatlanilletőség tulajdonjogát a III. r. alperestől, akire azt a felperesek rábízták. Ezért nincs jelentősége annak, hogy a felperesek és a III. r. alperes között létrejött-e az adásvételi szerződés vagy sem, mert a II. r. alperes a Ptk. 118. §-ának (2) bekezdése alapján ettől függetlenül tulajdont szerzett az ingatlanon.
A másodfokú bíróság a felpereseknek a III. r. alperessel szemben előterjesztett keresetét is alaptalannak találta, mert a XXV. PED. IV. pontjában kifejtettek alapján az eset összes körülményéből arra következtetett, hogy a felperesek ajánlati kötöttségének ideje ráutaló magatartással határozatlan időre meghosszabbodott, így a szerződés III. r. alperes képviselője részéről történő aláírásakor még fennállt a felperesek ajánlati kötöttsége, nem volt tehát akadálya annak, hogy azt a III. r. alperes elfogadja és így köztük a szerződés 1998. január 13-án létrejöjjön.
A jogerős ítélet ellen a felperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben a keresetükben helyt adó ítélet meghozatalát kérték. Azzal érveltek, hogy a másodfokú bíróság tévesen hivatkozott a Ptk. 118. §-ának (2) bekezdésére, miután az ott megjelölt feltételeknek egyidejűleg kell fennállniuk és a II. r. alperes magatartása nem volt jóhiszemű.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet - az alábbi indokok alapján - megalapozatlannak találta.
A Ptk. 365. §-ának (3) bekezdése értelmében ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. A felek közötti szóbeli megállapodás ingatlan tulajdonjogát átruházó szerződés létrejöttét nem eredményezheti. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés csak akkor tekinthető írásba foglaltnak, ha a szerződési nyilatkozatát mindegyik szerződő fél aláírta. Az ingatlan adásvételét tartalmazó olyan okirat, amelyet csak az egyik fél írt alá, csupán a szerződés megkötésére tett ajánlatnak minősül, és a szerződés érvényes létrejötte attól függ, hogy a másik fél is aláírja-e az okiratot. A perbeli esetben a III. r. alperes képviselője nem vitásan csak 1998. január 13-án írta alá a felperesek által már 1999. május 19-én aláírt szerződést.
A felperesek arra hivatkoztak a perben, hogy a III. r. alperes vevő ekkor már nem tehetett volna joghatályos elfogadó nyilatkozatot, mert akkorra már megszűnt a felperesek ajánlati kötöttsége. A másodfokú bíróság nem fogadta el a felperesi érvelést és etekintetben a Legfelsőbb Bíróság is osztja a jogerős ítéletben kifejtett és lényegében a XXV. sz. PED-ben foglaltakon alapuló jogi álláspontot. A XXV. sz. PED IV. pontjához fűzött indokolás szerint az ajánlattevő ráutaló magatartással és akár határozatlan időre is meghosszabbíthatja az ajánlati kötöttségének az idejét. Határozatlan időre meghosszabbított ajánlati kötöttségre lehet következtetni az eset körülményeiből, így különösen abból, hogy a megkötendő szerződésre tekintettel részteljesítés történt.
A perbeli esetben megállapítható tényállás szerint a vételár teljes egészében kifizetésre került, a felperesek az ingatlant birtokba adták és a szerződés vevő általi aláírásának az időpontjáig nem közölték a III. r. alperessel, hogy időközben megszűnt volna az eladási szándékuk. Mindezekből a körülményekből helyesen vonta le a másodfokú bíróság azt a jogi következtetést, hogy a felperesek ajánlati kötöttsége még fennállt akkor, amikor az ajánlatot a III. r. alperes írásban is elfogadta. Helytálló tehát az a jogerős ítéleti megállapítás, amely szerint a felperesek és a III. r. alperes között az adásvételi szerződés 1998. január 13-án jött létre.
Ebből következően viszont az érvényes kötelmi jogcímmel rendelkező III. r. alperes 1998. január 16-án a II. r. alperessel kötött adásvételi szerződés aláírásával már érvényesen vállalhatott kötelezettséget az ingatlan tulajdonjogának a II. r. alperesre történő átruházására. A II. r. alperes tulajdonszerzése tehát a Ptk. 117. §-ának (1) bekezdésén alapul, így a II. r. alperes Ptk. 118. § (2) bekezdésén alapuló tulajdonszerzésére vonatkozó okfejtést mint szükségtelent a Legfelsőbb Bíróság mellőzi a jogerős ítélet indokolásából.
A kifejtett indokolásbeli korrekcióval a Legfelsőbb Bíróság az érdemben helytálló jogerős ítéletet hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Pfv. VI. 22. 556/1999. szám).
A felperes és az I. r. alperes között hosszú idő óta baráti viszony állt fenn. 1993 áprilisában kapcsolatuk elmélyült és elhatározták, hogy a közös életvitel megteremtése céljából családi házat vásárolnak. Miután az I. r. alperesnek az ehhez szükséges pénzösszeg nem állt rendelkezésére a felperes 1993. április 22-én az I. r. alperes részére házvásárlás céljából 50 000 márkát utalt át. Az I. r. alperes ezt az összeget forintban felvette és abból családi házat vásárolt 9/24 illetőséget a saját részére, 3/24 illetőséget pedig - haszonélvezeti jogának kikötésével - a II. r. alperes részére.
Az ingatlan megvásárlását követően a felperes Magyarországra látogatott és ekkor kiderült számára, hogy a közös életvitel közöttük nem jöhet létre, mert az I. r. alperes kibékült az élettársával.
A felperes ezt követően az I. r. alperestől az 50 000 márkát vagy annak forint ellenértékét visszakérte. Az I. r. alperes az összeg visszafizetésére nem volt hajlandó.
A felperes ezért keresetében az alperesek kötelezését kérte 50.000 márkának az átutalás időpontjában fennálló forint ellenértéke, valamint annak a kifizetés napjáig járó évi 20%-os kamata megfizetésére.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. r. alperes arra hivatkozott, hogy a felperestől ajándékot kapott és az ajándék visszakövetelésének feltételei nem állnak fenn.
Az elsőfokú bíróság ítéletében az alpereseket egyetemlegesen a felperes keresete szerint marasztalta.
Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a II. r. alperessel szemben előterjesztett keresetet elutasította, az I. r. alperes marasztalását azonban helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolásában a bíróság kifejtette, hogy a felperes és az I. r. alperes között megbízási szerződés jött létre, melynek alapján az I. r. alperes kötelezettsége volt a közös életvitelhez ingatlan vásárlása. A Ptk. 474. §-ának (3) bekezdése szerint a megbízáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket a jogszabály a megbízás alapján kötendő szerződésre előír. Az I. r. alperes kötelezettsége ingatlan vásárlása volt, ezért a megbízási szerződés írásba foglalás hiányában érvénytelen. A felek között az eredeti állapotot kell helyreállítani, ezért az I. r. alperes az átutalt összeg forint ellenértékének megfizetésére köteles. A II. r. alperessel szemben előterjesztett keresetet jogviszony hiánya miatt utasította el.
A jogerős ítélet ellen, annak megváltoztatása és a felperes keresetének elutasítása érdekében az I. r. alperes terjesztet elő felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a bíróság helytelenül állapította meg a tényállást és téves az abból levont jogi következtetése is. Közte és a felperes között nem jött létre megbízás; állította, hogy ajándék jogcímén kapta az 50 000 márkát a felperestől és az ajándék visszakövetelésének feltételei nem állnak fenn.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet alaptalannak találta. Ítéletében a következőket fejtette ki.
Az eljárt bíróságok a felperes keresetének elbírálása szempontjából irányadó tényállást a felek előadásának és a bizonyítási eljárás során felmerült bizonyítékoknak a helyes egybevetése alapján állapították meg. A per során felmerült bizonyítékok közöttük az I. r. alperes 1993. április 3. napján kelt levele alapján helytállóan hivatkozott a másodfokú bíróság arra, hogy a felperes és az I. r. alperes között közös életvitel lehetősége körvonalazódott, melynek lehetőségét meg kellett teremteniük. A közös házvásárlás szándékát bizonyítja Sz. M. tanúvallomása és az átutalás házvásárlásra utaló megjegyzése is.
A másodfokú bíróság nem tévedett a felek közötti jogviszony minősítésében sem. A felek között a Ptk. 474. § (1) bekezdése szerinti megbízási szerződés jött létre, melynek alapján az I. r. alperes köteles lett volna a közös életvitel folytatásához szükséges és a felperessel közösen kiválasztott ingatlant megvásárolni. Ehhez képest helyes az a megállapítás, hogy a megbízási szerződés a kötelező alakiság hiánya miatt [Ptk. 365. § (3) bek.] érvénytelen.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Pfv. VI. 22. 393/1999. szám). ■
Visszaugrás
