A felek között üzlethelyiség bérletére irányuló szerződés jött létre 5 éves határozott időre. A helyiség átvételekor a felperesi bérlő kifogást nem támasztott, a portál kialakítására saját erős beruházást eszközölt. A bérleti díj kiszámítása indexálással történt. Az üzletbérleti szerződés megkötésével egyidejűleg a bevásárlóközpont üzemeltetésére, marketing tevékenység végzésére és más feladatok ellátására az alperesi bérbeadó által megbízott társasággal a felperes közvetlenül szerződött, amely szerződéskötése a bérleti jogviszony létesítésének feltételét képezte. A felperes a bérleti díjat - az alperes többszöri felszólítása ellenére - sorozatosan nem fizette meg. Az alperes ezért a bérleti szerződést több alkalommal is felmondta, majd ezután az üzletben található ingóságokat elszállíttatta, a bérleti díj tekintetében fennálló zálogjogára hivatkozással. Az így elvitt ingóságok egy részét az új bérlő rendelkezésére bocsátotta.
A bérleti szerződés megszüntetésének jogszerűsége. A Választottbíróság megállapította, hogy noha az alperes a felperes bérfizetési kötelezettségének folyamatos megszegése miatt jogosult volt a bérleti szerződést felmondani, az alperes felmondása nem felelt meg a lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 25. § (5) bekezdése rendelkezéseinek. A felmondás ugyanis nem a lakbérfizetési mulasztással érintett hónap utolsó napjára, hanem csak az elmulasztott határnapot követő naptári hónap utolsó napjára szólhatott volna érvényesen. A felmondás így a bérleti jogviszony érvényes megszüntetésére alkalmatlan volt ugyan, ám a felperes olyan perbeli nyilatkozatot tett, hogy a bérleti jogviszonyt immáron nem kívánja folytatni, így a jogviszony e jognyilatkozat folytán, a felek akarategyezsége alapján szűnt meg. Mindez azonban nem mentesítette a Választottbíróságot az érvénytelen felmondásból eredő felperesi kártérítési igény elbírálása alól.
A kártérítési igény megalapozatlansága. A felperes az üzlethelyiségből az érvénytelen felmondást követő fél évben nem volt kizárva. Azzal azonban, hogy az alperes berendezési tárgyakat zálogtárgyként szállítatott el, akadályozta a felperest az üzlethelyiség rendeltetésszerű használatában, ezért a zálogtárgyak elszállítását követő időre a felperes a felmondás érvénytelensége ellenére sem volt köteles bérleti díjat fizetni. Az alperes az üzlethelyiség használatának akadályozásából eredő felperesi kárt is köteles lett volna megfizetni, e károk tekintetében azonban a Választottbíróság a következő álláspontot fejtette ki.
A kártérítési igény megítélésekor figyelembe kellett venni azt, hogy a zálogjog alperesi gyakorlását, majd az érvénytelen felmondás szerinti felmondási idő leteltét követően a felperesnek továbbra is szabad bejárása volt az üzlethelyiségbe. A bérlői joggyakorlását csak egyes berendezési tárgyak zálogba vétele korlátozta, ezt az akadályt azonban a bérleti díj megfizetésével bármikor elháríthatta volna. A felperes azonban a díjfizetést elmulasztotta, és ezzel a kárai okozásában jogellenesen közrehatott. Ezt támasztotta alá az is, hogy a felperes a bérleti díjat a piaci viszonyokhoz képest aránytalanul magas mértéke miatt is támadta. Ebből a következett, hogy a felperes a helyzetet úgy ítélte meg, hogy a piacon kedvezőbb díjjal is bérelhet üzlethelyiséget, aminek mellőzése ugyancsak a kárenyhítési kötelezettségébe ütközött. A felperes kereskedő volt, aki tisztában volt a bérlet díj tartós nemfizetésének jogszabályi következményeivel. A Választottbíróság így kereskedelmileg is elfogadhatatlannak ítélte azt, hogy a felmondás formahibája a felperes részére - huzamos bérfizetési mulasztása ellenére - kártérítési igény érvényesítését nyissa meg.
A feltűnő értékaránytalanság megítélése. A felperes visszamenőlegesen kérte a havi bérleti díj 30%-os csökkentését arra hivatkozással, hogy a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnő értékkülönbözet volt. Ennek megállapítását a Választottbíróság a szerződéskötés időpontjára vonatkoztatott vizsgálódása alapján mellőzte, a következők szerint.
Figyelembe vette egyfelől, hogy a szerződő felek kereskedők, akik tisztában vannak a szerződéskori árviszonyokkal, másfelől, hogy a felperes az értékkülönbözet okaként olyan - üzemeltetői jellegű - szolgáltatások alperesi elmulasztásával indokolta, amely kötelezettségeket a felek bérleti szerződése nem tartalmazott. A felperes által tett, az új bérlő által fizetett bérleti díj mértékére vonatkozó hivatkozás a perbeli szerződés megkötésekori árviszonyokra nem volt irányadónak tekinthető, így a feltűnő értékaránytalanság megalapozására ugyancsak alkalmatlan volt. Az igény érvényesítésekor a Ptk. szerinti egyéves jogvesztő határidő is eltelt.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
