A hagyományosan kialakult hazai jogi gyakorlat és a közfelfogás szerint az ingatlan adásvételi szerződések szerkesztésének, és az azzal kapcsolatos ügyintézésnek a gyakorlata szinte kizárólag az ügyvédség feladatává vált, annak ellenére, hogy jogszabály nem zárja ki azt, hogy ingatlan adásvételi szerződés a közjegyzői irodában is köttessék.
Sajnálatos módon - elsősorban az ingatlan-nyilvántartás rendszerének anomáliái miatt - manapság általában az "ingatlanügyekkel", de különösen az ingatlanok nyilvántartásával és adásvételi ügyek intézésével kapcsolatba kerülő szakemberekkel, ügyintézőkkel kapcsolatos közbizalom megingásának vagyunk tanúi, amely szükségessé teszi azt, hogy az ingatlan adásvételi szerződésekkel külön is foglalkozzunk, illetőleg keressük a hatékony - a nem feltétlenül új, de ezidáig nem gyakran alkalmazott - megoldásokat a jogbiztonság, a közbizalom helyreálltására.
Először talán azt lenne célszerű vizsgálni, hogy egy ingatlan adásvétellel összefüggésben egyáltalán milyen kérdések, kételyek merülhetnek fel a szerződő felekben, illetőleg az eljáró okiratszerkesztő szakemberben, majd azt, hogy milyen lehetőségek állnak rendelkezésre a közbizalom megerősítésére alkalmas jogi eszközök palettájának szélesítésére.
a) Az eladó kételyei:
- szerződés szerint átadom az ingatlanomat, de tényleg megkapom-e a teljes vételárat?
- a vételárként átvett pénz annyi-e, vagy nem hamis-e?
- megengedhetem-e, hogy az ingatlanba - tulajdonjogom fenntartása mellett - a vevő idejekorán beköltözzön?
b) A vevő kételyei:
- az ingatlan tényleg az eladó tulajdona-e?
- az tulajdoni lap valós, aktuális adatokat tartalmaz-e?
- ha kifizettem a vételárat, tényleg birtokba vehetem-e az ingatlant?
- nincs-e olyan joga valaki másnak az ingatlanra, amely megakadályozza az ingatlan háborítatlan használatát?
- ha kifizettem a vételárat, megkapom-e az eladók bejegyzési engedélyét?
- a beadott okiratot nem utasítja-e el a földhivatal?
- az okiratot szerkesztő jogász tényleg rendelkezik-e megfelelő "működési engedéllyel"?
c) Az okiratszerkesztő szakember kételyei (a fentieken túlmenően):
- a kezelt személyi és ingatlan-nyilvántartási adatok érvényesek-e, hatályosak-e?
- sikerül-e a szerződő felek kételyeit eloszlatni, közöttük a megegyezést összehangolni és érdekeik hathatós védelmét a szerződésben jogilag szabatos formában megjeleníteni?
A fenti kételyek a szerződés körültekintő előkészítését, a szerződő felek érdekeinek és adatainak, körülményeinek megismerését, valamint az ingatlan adatainak, jogi helyzetének gondos felderítését, hiteles formában történő megismerését igénylik.
Köztudomású, hogy az ingatlan adásvételi szerződések előkészítésének egyik alapdokumentuma az ingatlan földhivatali tulajdoni lapjának hiteles másolata. Ennek beszerzése általában az eladó feladata ugyan, de ennek ellenére a vevőnek is érdeke, hogy kiváltson egyet az ingatlan adatairól való közvetlen meggyőződés végett.
Mint a bűnügyi híradásokból is ismeretes, a tulajdoni lap egy viszonylag könnyen hamisítható okirat, ezért már eleve önmagában ez a körülmény is elegendő ahhoz, hogy a közbizalmat az ingatlan-nyilvántartással, mint közhitelű nyilvántartással, valamint az azzal foglalkozó szakemberekkel szemben megingassa.
A hiteles földhivatali adatszolgáltatás körülményein javíthat az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 73. § (1) bekezdésében foglaltaknak (a "közjegyző a közjegyzői okirat és tanúsítvány kiállítása, valamint a hatáskörébe utalt hagyatéki és egyéb nemperes eljárás lefolytatása céljából a székhelyén lévő irodájában működtetett saját gépi adatfeldolgozó eszközzel köteles az illetékességi területén működő földhivatal számítógépes ingatlan-nyilvántartásához csatlakozni.") immár napirenden lévő végrehajtásaképpen a TakarNet adatátviteli hálózat kiépítése is. E rendszer használatával - a közjegyzői törvényben foglalt speciális jogosítványok alapján - a közjegyzői irodák a földhivatali adatbázishoz történő hozzáférésen és lekérdezésen túlmenően a lekérdezett tulajdoni lap - tanúsítványkénti - hitelesítését és ügyfél részére történő kiadását is elvégezhetik.
Eme új informatikai lehetőségnek a minél teljesebb kihasználása - álláspontom szerint - több előnnyel is járna: a) a hivatali szolgáltatás közelebb kerülne az ügyfelek lakóhelyéhez, b) enyhítené a földhivatalok - a tulajdoni lapokkal kapcsolatos - ügyviteli terheit, c) a szerződéskötést megelőzően a lehető legfrissebb hiteles adatokból tájékozódhatnak az ügyfelek és az okiratszerkesztő szakemberek, d) a jogi szolgáltatás igényesebb volta következtében - feltehetően - megnövekedne az ingatlan adásvételi szerződések közokiratba foglalásának száma, amely - a közokiratok amúgy is meglévő tekintélye folytán - hatással lehetne az adásvételi ügyletekkel kapcsolatos közbizalom megerősödésére.
Nyilvánvaló, hogy egy szerződést sokféleképpen lehet megszövegezni: lehet tömörebben is, lehet terjedelmesebben is, és természetesen lehet a szerződést úgy is "hangszerelni", hogy az inkább csak az egyik fél érdekeit szolgálja.
A jelenlegi gyakorlat szerint általában a vevő érdekelt abban, hogy az ügylet lebonyolításával jogi szakembert (szinte kizárólag ügyvédet) bízzon meg, mivel a vevő az, aki a pénzétől megválik és eközben nem tudja, hogy mit kap cserébe. A vevőnek tehát elemi érdeke, hogy jogi szakembert vegyen igénybe. Ennek következtében tehát az adásvételi ügyletek többsége eleve a vevő oldalán elkötelezett jogi szakember közreműködésével jön létre, aki viszont - a földhivatali iratokhoz való hozzáférés okából és egyéb praktikus okokból - kénytelen úgy feltüntetni a saját megbízotti szerepét, mintha az okiratszerkesztés és a tulajdonjog bejegyzésével kapcsolatos teljes körű ügyintézés mindkét fél megbízása alapján történne. Ez az ellentmondásos kettősség egy további csavart is elszenvedhet akkor, amikor a felek között jogvita keletkezik, ugyanis az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény 25. § (2) bekezdése alapján az eljárt ügyvéd a korábbi szerződő felek egyikét sem képviselheti. [Ütv. 25. § (2) Korábbi megbízójával szemben az ügyvéd megbízást akkor vállalhat el, ha a korábbi és az új ügy között nincs összefüggés, ..."] A fentiek mellett megjegyzendő, hogy egyre gyakrabban fordulnak az eladók is - egy másik - ügyvédhez annak érdekében, hogy a szerződésüket véleményeztessék.
Az új - fentiekben vázolt - a közjegyzőket szélesebb körben bevonó gyakorlat feltehetően hatással lenne arra is, hogy az ingatlan adásvételi ügyletüket az abban érdekelt ügyfelek a továbbiakban nem mint két egymással szemben álló - külön-külön ügyvédekkel felvértezett - félként éljék meg, hanem a közjegyzői törvény 1. § (1) bekezdésével garantált pártatlan közjegyző szakmai felügyelete alatt egymáshoz, és a közreműködő szakemberhez bizalommal forduló, a közös cél irányában konstruktívan cselekvő, együttműködő félként. [Ktv. 1. § (1) A törvény közhitelességgel ruházza fel a közjegyzőket, hogy a jogviták megelőzése érdekében a feleknek pártatlan jogi szolgáltatást nyújtsanak. Ktv. 1. § (2) § "A köz- jegyző... a feleket a hatáskörébe utalt eljárásokkal kapcsolatban - a felek esélyegyenlőségének biztosításával - tanácsadással segíti jogaik gyakorlásában és kötelességeik teljesítésében. Ktv. 2. § (2) "A közjegyző az ügyekben részrehajlás nélkül... köteles eljárni."]
A közjegyzői jogállás lehetővé teszi azt is, hogy a felek a vételárat, vagy az adásvétellel összefüggő egyéb pénzösszegeket (különféle költségeket, vagy jelzálog törléséhez szükséges összeget stb.) a pártatlan közjegyző bizalmi őrzésébe helyezzék. Ezzel megoldódik az ügyfeleknek - bizalmatlanságból eredő - az a visszatérő dilemmája, hogy kire bízzák a pénzüket (?), ugyanis ha saját ügyvédjük veszi letétbe, akkor ezt az eladó általában nem fogadja maximális bizalommal, ugyanakkor a vevő sem szívesen teljesít az eladó ügyvédjének adott letéti megbízás formájában. (Megjegyzendő, hogy a jogi képviselői szerepzavar kérdése itt is elő szokott kerülni, amelyre az ügyfelek általában ráéreznek.)
A közjegyző jelenléte tehát ezen ügyletekben mindenképpen stabilizáló tényezőként jelentkezik, és a szerződésekkel kapcsolatos jogviták számának csökkenéséhez vezethet, ha az ügyfelek érdekeit eleve egy független, pártatlan szakember hangolja össze a törvényesség kereti között, mindkét szerződő fél jogi érdekeinek szem előtt tartásával.
A közjegyzők adásvételi szerződések megkötésével kapcsolatos szélesebb körű bevonását indokolja a közjegyzői okirat közokirat jellege is, annak minden, a közhitelesség kérdésével összefüggő - a törvény által garantált és e jellegből adódó - előnyével.
A közjegyzői okiratba foglalt ingatlan adásvételi szerződés - a közokirat végrehajthatóságára való tekintettel - több garanciát képes biztosítani az abban foglaltak szerződésszerű teljesítésére mint egy teljes bizonyító erejű magánokirat.
A végrehajthatóság lehetősége - ingatlan adásvételi szerződések esetében - egyes szerződéses feltételek tekintetében különösen előnyös lehet a szerződő felek számára, például az alábbi esetekben:
a) "Szerződő felek rögzítik, hogy Vevő az ingatlan vételárát legkésőbb átutalja Eladó *** banknál vezetett *** számú számlájára. Eladó kötelezettséget vállal arra, hogy a vételár kézhezvételét követő *** napon belül - Vevővel egyeztetett időpontban - az ingatlant kiüríti és tisztán, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban Vevő birtokába adja. Eladó tudomásul veszi, hogy a birtokbaadás elmulasztása esetén Vevő a jelen közokiratot a *** bíróságnál végrehajtási záradékkal záradékoltathatja, amely alapján - az ingatlan kiürítése iránti - végrehajtási eljárás lefolytatásának van helye."
b) "Szerződő felek megállapodnak abban, hogy Eladó az ingatlan tulajdonjogát az ingatlan vételárának maradéktalan kiegyenlítéséig magának fenntartja, azonban a vételár legalább 2/3-ának kiegyenlítésétől, mint feltétel teljesülésétől függően hozzájárul ahhoz, hogy Vevő az ingatlanba beköltözzön és ott lakásfelújítási munkálatait megkezdje. Vevő tudomásul veszi, hogy amennyiben a vételár maradéktalan kiegyenlítése *** év *** hónap *** napjáig - bármely okból - nem történne meg úgy Vevő kötelezettséget vállal arra, hogy az ingatlant kiürítve, tisztán, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban Eladó birtokába adja. Vevő tudomásul veszi, hogy a birtokbaadás elmulasztása esetén Vevő a foglalót elveszíti, és Eladó a jelen közokiratot a *** bíróságnál végrehajtási záradékkal záradékoltathatja, amely alapján - az ingatlan kiürítése iránti - végrehajtási eljárás lefolytatásának van helye."
c) "Szerződő felek megállapodnak abban, hogy az általuk elcserélt ingatlanokat legkésőbb *** év *** hónap *** napjáig kölcsönösen egymás birtokába adják, azzal, hogy XXX (szerződő fél) kötelezettséget vállal arra, hogy a vételárkülönbözetet YYY (szerződő fél) *** banknál vezetett *** számú számlájára átutalja. XXX (szerződő fél) tudomásul veszi, hogy amennyiben a vételárkülönbözet maradéktalan kiegyenlítése *** év *** hónap *** napjáig - bármely okból - nem történne meg, úgy YYY (szerződő fél) - választása szerint - a jelen szerződéstől elállhat, vagy a jelen közokiratot a *** bíróságnál végrehajtási záradékkal záradékoltathatja, amely alapján egyrészt - a *** hrsz. ingatlan kiürítése iránti - végrehajtási eljárás lefolytatásának van helye, másrészt a - vételárkülönbözet végrehajtása iránti - végrehajtási eljárás lefolytatásának van helye."
A fent említett példák azt is illusztrálják, hogy - a végrehajthatóság mint új elem beiktatásával - az ingatlan adásvételi szerződési gyakorlat az eddigi kényszerű, egyidejű teljesítés gyakorlata helyett - ha az ügyfelek érdekei úgy kívánják - elmozdulhat egy új, a szerződéses feltételek fokozatos teljesítésének gyakorlata felé, úgy, hogy közben a felek érdekei a legkevésbé sem csorbulnak. Indokolt lehet ez a halasztott, vagy fokozatos adásvételi gyakorlat pl. akkor, ha az ingatlanvásárlás menetébe bankhitel is beékelődik, vagy pl. ha az eladó az eladni kívánt ingatlanának átvett foglalójából egy új megvásárolni kívánt ingatlan adásvételét kívánja elindítani és az eladók vevők között (dominó elven működő) szerződési láncolat alakul ki.
Az ügyvédi gyakorlat szerint egy-egy adásvételi szerződés megkötéséért és az ahhoz kapcsolódó ügyintézésért a szerződési érték kb. 1%-át kell megfizetni, azonban a relatíve magasabb értékű ingatlanok esetében (15-20 millió forint felett) általában degresszív díjszámítást (0,75%, 0,5%) szoktak alkalmazni.
A közjegyzői díjszabás nem sokban tér el ettől. Egy tizenötmillió forint vételárú ingatlan esetében az ügyvédi munkadíj tehát 150 000 Ft + 25% áfa lenne, míg a közjegyzői díjszabás szerint: 131 880 Ft + 6240 Ft (három db, négy oldalas, hiteles kiadmány esetében) = 138 120 Ft + 25% áfa. Összességében az állapítható meg, hogy az alacsonyabb vételárú ingatlanok esetében az ügyvédi, míg a relatíve magasabb értékű ingatlanok esetében a közjegyzői díjszabás tűnik kedvezőbbnek, nem szólva arról, hogy a közokirati forma és a végrehajthatóság ezen túlmenő előnyöket is jelenthet az ügyfelek számára.
Meg kell állapítanunk, hogy a fenti ötletek, javaslatok nem feltétlenül az ügyvédi kar érdekeivel állnak összhangban, (különösen azon ügyvéd kollégák érdekeivel biztosan nem, akik "10 000 Ft-ért ellenjegyzést vállalok" szövegű hirdetéssel igyekeznek bővíteni ügyfélkörüket, vagy akik pl. tudatosan - finoman szólva - "eleve akarathibás" szerződések megkötését segítik elő), ezért a fent említett gyakorlat szakmai súrlódásokhoz is vezethet az ügyvédség és a közjegyzőség között. Ugyanakkor, a fent vázolt gyakorlat a közjegyzői feladatok - és természetesen ennek következtében, potenciálisan, az ügyintézési konfliktusok számának - bővülését eredményezheti.
A közjegyzői adásvételi szerződések gyakorlata ellen szólhat az a körülmény is, hogy a földhivatali ügyintézési gyakorlat ismert anomáliái, az ingatlan-nyilvántartás pontatlanságaiból eredő, az ügyfelek közötti, az ügyfelek esetleges hozzá nem értéséből keletkező konfliktusok, az ingatlanügyek intézésével kapcsolatos már kialakult ügyféli bizalmatlanság a korábbiaknál nagyobb terhet róhat a közjegyzőségre, annál fogva, hogy az esetlegesen kialakuló új gyakorlat a közvélemény, a sajtó előtt nagyobb támadási felületként mutatkozna.
A fenti dolgozat célja a fentiek mellett nem a jogászság belső szakmai érdekeinek szembeállítása volt, hanem a jogászi munkával kapcsolatos közbizalom erősítésére, összességében pedig jogbiztonság erősítésére alkalmas megoldások keresése. ■
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Dobozi Ferenc közjegyzőhelyettes
Visszaugrás
