A bérbeadó házkezelőség, valamint a bérbevevő vállalat 1965. március 20-án kötöttek bérleti szerződést a perbeli ingatlanban lévő fszt. 1. szám alatti üzlethelyiségre. A használati jog átadására vonatkozó elhelyező hatósági engedély alapján a bérbeadó 1991. július 18-án a P. Rt. bérlővel kötött bérleti szerződést az üzlethelyiségre. Ez a szerződés tartalmazza a bérlő nyilatkozatát, miszerint a díjat nem fogadja el. A díj meghatározását a felek 1991. november 18-i bérleti szerződése 1991. augusztus 8-tól 3120 forint/m2/év összegben határozta meg. A felperes mint bérbeadó és a korábbi bérlő jogutódjaként az alperes mint bérlő 1998. szeptember 30-án helyiségbérleti szerződés bérleti jogviszony folytatása elnevezéssel kötöttek szerződést. Ebben a bérbeadó a 1148 m2 alapterületű helyiségcsoportot 1998. szeptember 1-jétől határozatlan időre adta bérbe az alperesnek. A díjat 3432 forint/m2/év + áfa összegben állapították meg és rögzítették, hogy a bérbeadó a díjat évente a KSH által megadott fogyasztói árindex felével jogosult növelni.
A felperes jogelődje mint bérbeadó, a P. Rt. mint bérlő között 1992. május 6-án jött létre bérleti szerződés a perbeli ingatlanban lévő 55 m2 alapterületű helyiségre, melyben 3120 forint/m2/év összegben határozták meg a bérleti díjat. A szerződés 20. pontja szerint az IKV további lakbéremelést csak központi (állami) intézkedésre tesz.
A felperesnek a bérleti díj felemelésére vonatkozó indítványát az alperes nem fogadta el, ezért a felperes a 2001. szeptember 14-én előterjesztett keresetében a bérleti díj felemelését kérte. A kereset jogalapjaként a Ptk. 241. §-át jelölte meg és arra hivatkozott, hogy az 1991. évi szerződéskötés óta a gazdasági viszonyok megváltoztak, a bérbeadás rendszere átalakult, ugyanakkor elmaradt a díjnak a piaci viszonyokhoz történő igazítása, ami sérti a felperes gazdasági érdekeit.
Az elsőfokú bíróság a felperes felemelt keresetének helyt adva ítéletében megállapította, hogy a peres felek jogelődei között 1965. március 20-án létrejött és többször módosított, a perbeli üzlethelyiségre vonatkozó bérleti szerződésben a fizetendő évi bér nettó összege m2-ként 2001. szeptember 14-től december 31-ig 6120 forint, 2002-ben 6480 forint, 2003-ban 6840 forint, 2004-ben 7200 forint, a 240 m2-es pincetérre nézve, míg 2001. szeptember 14-től december 31-ig 19 176 forint, 2002-ben 20 340 forint, 2003-ban 21 432 forint, 2004-ben 22 560 forint a 908 m2-es földszinti, félemeleti és emeleti üzletrészre vonatkozóan. Kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen a felperesnek 3.329.637 forint és 14.142.339 forint bérhátralékot. Megállapította, hogy a felperesi megbízott jogelődje és az alperes között 1992. május 6-án létrejött és az 57 m2-es bérleményre vonatkozó bérleti szerződésben az évi bér nettó összege 2004. június 28-tól 16.920 forint/m2.
Az elsőfokú ítélet indokai szerint a felek az 1998. évi bérleti szerződésben csak a jogutódlás tényét rögzítették. Az 1991. évi szerződéskötés során az akkor hatályos helyiségbérleti szabályok szerint a díjban szabadon nem állapodhattak meg. A piacinál lényegesen alacsonyabb, az alperes által is a piaci díjak negyedére becsült bérleti díj sérti a felperes lényeges és jogos érdekeit, ezért a szakértői véleményben meghatározottak alapulvételével mindkét bérleménycsoportra vonatkozóan módosította a szerződést.
Az alperes fellebbezése alapján a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, és a felperes felemelt keresetét elutasította.
A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletben alapul vett tényállást kiegészítve megállapította, hogy az alperes jogelődje a perbeli ingatlanon 1991. évben 64 millió forintot meghaladó összegű átalakítást végzett, majd 2003-ban újabb nagy értékű beruházás készült, 42 millió forintot meghaladó összegben. Azt az álláspontot foglalta el, hogy korábban a felek között a díj mértéke vitás volt, mely vita lezárásaként jött létre az 1998. szeptember 30-i szerződés teljesen új tartalommal. Ebben a szerződésben a felek a díjat felemelték, rendelkeztek a bérlők költségeiről, és a szerződés tartalmazta a díj valorizációját is. A felperes ezért nem az 1991. évi, hanem ezen később született bérleti szerződés módosítása iránt terjeszthette elő keresetét, melynek megalapozásához a Ptk. 241. §-ában meghatározott feltételek meglétét nem tudta bizonyítani. A felperes már az 1995. évben is a piaci bér igényével lépett fel, mely törekvése nem vezetett eredményre, ezért a szerződés módosítása érdekében nem hivatkozhat a piaci viszonyok változására. A kiegészített tényállás alapján a bíróság arra következtetett, hogy a felek az 1998. évi szerződésben az alperesi beruházások figyelembevételével, közös megegyezéssel tértek el a piaci bértől. Ez a szerződés módosításával nem korrigálható.
Az 55 m2-es helyiség bérleti díjának felemelésére vonatkozó kereset elutasítását a másodfokú bíróság azzal indokolta, hogy azt a felek a szerződés 20. pontjában kizárták. Az eredetileg nem piaci viszonyok között kötött szerződés piaci viszonyokhoz igazítására pedig a szerződés módosításával a bíróságnak nincs jogosultsága.
A jogerős ítélet megváltoztatása és az elsőfokú ítélet helybenhagyása érdekében a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, másodlagosan a támadott ítélet hatályon kívül helyezését, és az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását kérte. Sérelmezte a tényállásnak az alperesi beruházások összegével való kiegészítését és előadta, hogy az alperes a szakértőnek "bemondott" összegeket nem is kívánta bizonyítani. Vitatta az 1998. szeptember 30-i szerződés új szerződéskénti minősítését és az ezt alátámasztó indokokat. Állította, hogy a legutolsó szerződésben írt bérleti díjak nem feleltek meg a piaci viszonyoknak, ezért a szerződés módosításának helye volt. A kérelmező szerint a jogerős ítélet ellentétes az 1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 41. §-ában és a 8/1995. (II. 22.) AB határozatban foglaltakkal, ütközik a Ptk. 205. §-ával és a Bírósági Határozatok 1995. évi 42. számú határozatában kifejtett elvekkel, így a Ptk. 216. § (1) bekezdésében, 217. § (1) és (2) bekezdésében és 241. §-ában foglaltakkal. Az ítélet jogsértéseként felhívta még a Ptk. 99. §-át és 423. §-át is.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására és a felperes perköltségben való marasztalására irányult. Előadta, hogy az 1998. szeptember 30-i szerződés nem csak a felek személyében bekövetkezett változást tartalmazta. A szerződés a helyiségbérlet megváltozott jogszabályi rendelkezésein alapulva a felek jogait és kötelezettségeit a korábbiakhoz képest eltérően szabályozta. A szerződéskötés időpontjában a felek piaci környezetben fejezték ki szabad ügyleti akaratukat, a szerződéskötés mögötti, a szerződésben meg nem nyilvánuló gazdasági megfontolások pedig a szerződés módosítása szempontjából közömbösek. A felperes a szerződésmódosítás azon feltételét miszerint 1998. szeptemberét követően mintegy árrobbanás következett be a helyiségbérleti díjakban, nem bizonyította.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálat korlátai között vizsgálva megállapította, hogy a felperes kérelme az alábbiak következtében megalapozott.
A Ptk. 241. §-a értelmében a bíróság módosíthatja a szerződést ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges, jogos érdekét sérti. Az idézett törvényhely alapján kialakult ítélkezési gyakorlat lehetővé teszi a helyiségbérleti jogviszonyokban a díj módosítását, melyhez elsődleges szempontnak a díj piaci viszonyokhoz való alakítását tekinti. Ennek során az inflációs hatásokat önállóan nem, csak mint a piaci viszonyokra ható egyik tényezőt értékeli. A bíróság a szerződés módosítása során azt is figyelembe veszi, hogy a felek tartós jogviszonyában korábban milyen bérleti díjfizetési feltételek alakultak ki és - ha erre a bizonyítási eljárás adatai kellő alapot adnak - a korábban alkalmazott bérleti díjak, mint a béremelés bázisösszegei mennyiben feleltek meg a korabeli piaci viszonyoknak. Az előzőekben rögzítettek alapulvételével az eljárt bíróságok alappal tulajdonítottak jelentőséget annak, hogy az 1998. szeptember 30-i szerződés a korábbi szerződés módosításának vagy csupán a szerződés alanyaiban bekövetkezett változás rögzítésének minősül-e. Az elsőfokú bíróság álláspontja az volt, hogy az 1998. szeptember 30-i szerződés csak a jogutódlást tartalmazta, így nem tekinthető új szerződésnek. A másodfokú bíróság ezzel szemben abból indult ki, hogy ez a szerződés megváltozott jogszabályi környezetben helyezte új alapokra a felek jogviszonyát, ezért a kereset elbírálása szempontjából ennek az utolsó szerződésnek a tartalma az irányadó.
A Legfelsőbb Bíróság e körben a másodfokú bíróság álláspontjával értett egyet, melyet a másodfokú ítélet indokain túl a szerződés elnevezése és abban a jogviszonyra irányadó jogszabályként az 1993. évi LXXVIII. tv. megjelenítése is alátámasztott. Ezt az értelmezést nem rontotta le az Ltv. 41. §-ának (1) és (2) bekezdésébe foglalt, a bérlői jogutódlás speciális esetére vonatkozó rendelkezés. A Ptk. 200. §-ának (1) bekezdése alapján a felek szerződésüket szabadon módosíthatják, ekként a jogutód személyének meghatározása mellett annak eltérő tartalmat is adhatnak, ha azt jogszabály nem tiltja. A 8/1995. (II. 22.) AB határozat nem tartalmaz a fentiekkel ellentétes jogi álláspontot.
Mivel az 1998-ban megkötött (módosított) helyiségbérleti szerződés módosításának kezdetét a felperes 2001. évre tette, a fizetendő, így a bíróság által szerződésmódosítás keretében meghatározandó bérleti díj összegének megállapítása során annak van jelentősége, hogy erre az időpontra az adott helyiségbérlet piaci viszonyai között a felperes saját szolgáltatásáért az alperestől milyen ellenértéket követelhet. A perben kirendelt igazságügyi szakértő véleménye alapján az elsőfokú bíróság megalapozottan állapította meg, hogy 1998. szeptember 30-át követően a bérleti díjak olyan mértékben változtak, amelynek következtében a szerződés eredeti díjtartalommal való fenntartása sérti a bérbeadó érdekeit. A jogerős ítélet e körben kifejtett álláspontja kapcsán a Legfelsőbb Bíróság hangsúlyozza, hogy az alperes beruházásainak a bérlemény állapotára és forgalmi értékére gyakorolt hatását, ezeknek a díjban való megnyilvánulását a szakértő nem vizsgálhatta, mert erre nézve az alperes felhívás ellenére sem tett bizonyítási indítványt. A szakértői vélemény több összehasonlító adatot is tartalmazott. A szakértő azt is értékelte, hogy a perbeli építmény egyedi, a főváros kiemelkedő forgalmú helyén, a világörökség részét képező útvonalon elhelyezkedő műemléképületben található. Ezen egyedi adottsága folytán hasznosíthatóságát tekintve egzakt módon nem lehetett más épület helyiségével összehasonlítani.
Az alperes az elsőfokú eljárásban kizárólag arra hivatkozott, hogy a felek az 1998. évi szerződésben a díjat a piaci viszonyokat el nem érő mértékben határozták meg, ami a Ptk. 241. §-ban biztosított eljárással nem korrigálható.
Az alperes ezen kívül csak azzal védekezett, hogy a díj korrigálására a szerződés szerinti inflációkövető záradék hivatott, mely klauzulának a szerződésbe iktatása miatt nem lehet szó a bérbeadó lényeges érdeksérelméről és ennek a Ptk. 241. §-ának alkalmazásával való korrekciójáról.
Az alperes az elsőfokú bíróság felhívására és a bizonyítás mellőzésére [Pp. 141. §-ának (6) bekezdése] történt figyelmeztetés ellenére sem terjesztett elő bizonyítási indítványt és nem is hivatkozott arra, hogy a bérleti díjat jogelődje illetve saját maga beruházásaira tekintettel határozták meg a lehetséges és indokoltnál alacsonyabb összegben.
A másodfokú bíróság a fentiek alapján az alperes fellebbezési előadása folytán a Pp. 235. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat megsértve egészítette ki a tényállást, amikor azt állapította meg, a felek az alperesi beruházásokra tekintettel tértek el a piaci bértől.
A Ptk. 235. §-ának (1) bekezdése értelmében a másodfokú eljárásban is lehet új tényre hivatkozni, illetve új bizonyítékot előterjeszteni. Ha azonban a fél olyan új tényre hivatkozik, illetve olyan új bizonyítékot jelöl meg, amelyet gondos pervitel mellett már az elsőfokú eljárásban is fel kellett volna hoznia, de ezt elmulasztotta, a másodfokon immár késedelmesen felhozott tényt, illetve bizonyítékot a másodfokú bíróságnak figyelmen kívül kell hagynia. Ez a fellebbezési jog tartalmát kiteljesítő szabály, mert a másodfokon korlátozás nélküli bizonyítás olyan, az első fokon hozott ítélettől merőben eltérő határozatot eredményezne, amely ellen - bár egy új tényálláson alapuló új határozatról van szó - a fellebbezési jog nem gyakorolható.
Az alperes a fellebbezésében a szakértői véleményt vitatva hivatkozott arra, hogy a bérlemény saját beruházásai eredményeként került a jelenlegi állapotába és a bérlő által előidézett értéknövekedés nem eredményezheti a szerződés módosítását. Ezt az állítást a másodfokú bíróság a Pp. előbb említett korlátozó rendelkezése folytán nem kezelhette volna tényként és abból nem vonhatott le olyan következtetést sem, hogy a piaci bértől egyező akarattal való eltérés az alperesi beruházásokra tekintettel történt. Ez a következtetés a fentieken túl logikai ellentmondást is tartalmazott, hiszen az 1998. évi szerződéskötés során a bérlő 2003. évi beruházásait nyilvánvalóan nem lehetett figyelembe venni, ugyanakkor a felek a bérleti szerződésben a bérbeadó helyett végzett bérlői munkák megtérítését külön megállapodás tárgyává tették (8. pont).
A másodfokú bíróság megállapítása tehát mind az alperesi beruházások tényszerű megállapítása, mind ennek a bérleti díj alacsony mértékére való kihatása tárgyában megalapozatlan. A szakértő ugyanis - ilyen tartalmú kirendelés hiányában - nem vizsgálta, hogy a felek által az 1998. évre meghatározott bérleti díjak mennyiben feleltek meg a piaci viszonyoknak.
A Legfelsőbb Bíróság szerint önmagában a díj alacsony mértéke egyébként sem képezheti a szerződés módosításának akadályát, ha egyébként ennek törvényi feltételei fennállnak.
A felek 1992. május 6-án megkötött szerződésének módosítását illetően a Legfelsőbb Bíróság az alábbiakat emeli ki. Nem vitás, hogy a szerződés alanyaiban változás következett be. A felperes Polgármesteri Hivatalának 1998. szeptember 9-én kelt határozata értelmében az alperes az előző bérlő jogutóda. A bérlő személyében bekövetkezett változás kivételével azonban a szerződés a felek között változatlan tartalommal áll fenn. Erre tekintettel a szerződésben meghatározott díj módosításának indokai ebben a jogviszonyban éppúgy fennállnak, mint az ugyanazon építményben lévő, de utoljára 1998-évben megkötött szerződés esetén.
A lakások és helyiségek bérletéről, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény megszüntette a helyiséggazdálkodásba való hatósági beavatkozást. Biztosította a tulajdonosoknak a helyiségekkel való rendelkezést és megteremtette a piaci elven alapuló bérleti rendszer feltételeit. A perbeli bérlemények önkormányzati tulajdonba kerülése, és az Ltv. hatálybalépése után jogi szempontból lehetetlenné vált a bérleti díj állami intézkedésen alapuló emelése. Ebből következően a szerződés 20. pontjában foglalt kikötést az 1994. január 1-jétől megváltozott jogi szabályozás mellett nem lehet figyelembe venni. A szerződés bírói módosítása nem más, mint, a felek egyező akarata hiányában a szerződés eredeti tartalmának megváltoztatása a körülmények későbbi változására tekintettel. Mivel erre a Ptk. 241. §-a az ott meghatározott egyidejű feltételek mellett kifejezetten lehetőséget biztosít, a szerződésmódosítás elvetésének Ptk. 205. §-ával ütköző indokai nem tarthatóak.
A Legfelsőbb Bíróság az előzőekben kifejtett indokokkal a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, és az érdemben helyes elsőfokú ítéletet indokai kiegészítésével helyben hagyta. (Legf. Bír. Pfv.VIII.22.149/2005. szám)
Az alperes a felek között 2003. augusztus 1-jén megkötött bérleti szerződéssel bérbe adta a felperesnek a K. K. u. 6. szám alatti üzlet- és irodaház ingatlanból az épület első emeleti részén lévő klubot és a fölszinti éttermet az összes helyiségeivel, mellék és kiszolgáló helyiségeikkel, öltözőivel, illetve a mélygarázsban lévő raktárokkal, parkolóhelyekkel és kerthelyiséggel együtt 5 éves határozott időtartamra, havi 1.600.000 Ft + áfa összegű bérleti díjért.
A szerződés 7. pontja értelmében 2003. augusztus 1. napjától 2003. december 31-ig terjedő 5 hónapos időszakra a tervezett átalakítás miatt a bérlőnek biztosítékot kellett adni, amely a továbbiakban kaucióként szerepel. A szerződésben kikötötték, hogy a bérleti díj megfizetésének a helyiségekben, berendezési tárgyakban esetleges rendeltetésellenes használat folytán bekövetkezett és bizonyított károk biztosítékaként a szerződés aláírásakor átadott 1.600.000 Ft + áfa összeget, amennyiben felhasználásra nem kerül, a bérbeadó az utolsó havi bérleti díjba beszámíthatja. Ha a szerződés a bérlőnek felróható okból egy éven belül szűnik meg, úgy ez az összeg a bérlőnek nem jár vissza.
A szerződés 17. pontjában kikötötték, hogy a helyiségekben bármilyen átalakítási, átépítési és felújítási munkálatok elvégzéséhez a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulása szükséges. Nagyobb volumenű átépítésekhez a bérbeadó csak abban az esetben járul hozzá, ha biztosítva látja a munkálatok teljes befejezését, illetve az eredeti állapot visszaállításának lehetőségét anélkül, hogy az anyagi terhet róna rá.
A bérbeadó a szerződést cserehelyiségek biztosítása és az 1993. évi LXXVIII. tv. 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban meghatározott esetek, vagy a fentiekben meghatározott szerződésszegés (bérleti díjfizetés elmulasztása, súlyos és sorozatos energiapazarlás) fennállása nélkül csak 5 év után mondhatja fel. Amennyiben a szerződés a bérleti jogviszony kezdetétől számított 1 éven belül a bérleti díj megadott határidőben történő fizetésének elmaradása miatti rendkívüli felmondással szűnik meg, a bérbeadó a kaucióként átadott 1.600.000 Ft nettó összeget kárátalányként megtarthatja.
A szerződés megkötését követően a bérlemény átadása, átvétele megtörtént. A felperes az átalakítási munkákat megkezdte, azonban annak befejezését megelőzően az alperes 2003. augusztus 17-én azonnali felmondással a bérleti jogviszonyt megszüntette. A felmondást arra alapította, hogy a bérleti szerződés 17. pontja szabályozza a bérlemény helyiségeiben történő átalakítás, átépítés és bontás feltételeit. Ez alapján bármilyen munkák elvégzéséhez a bérbeadó előzetes hozzájárulása szükséges. A bérlő elmulasztotta a szerződésben foglalt legalapvetőbb kötelezettségét; mindezt figyelmen kívül hagyta, nem mutatott be terveket az általa kigondolt átalakításról, és nem kérte a tulajdonos írásbeli hozzájárulását, hanem önhatalmúan, nagy mértékű rongálásba kezdett, berendezési és felszerelési tárgyakat szerelt le, kárt okozva ezzel az épületben, a vízvezeték, elektromos és szellőztető rendszerben. A felmondás közlését követően az alperes az épület zárait lecserélte, a felperest a bérlemény további birtoklásában megakadályozta, és bérleti szerződést kötött egy betéti társasággal, amely az átalakítási munkákat befejezte.
A felperes keresetében a felmondás érvénytelenségének megállapítását és az eredeti birtokállapot helyreállítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a szerződés 7. pontja már tartalmazta: a bérleményben átalakításokat kíván végrehajtani, és a tervezett 5 hónapos időszakra a bérleti díj helyett fizetendő összeg utal az átalakítás nagyságára. Az alperes az ingatlanban történő átalakítási munkához a szóbeli hozzájárulást megadta, a kivitelezői munkákhoz szükséges terveket, dokumentációkat a felperes rendelkezésére bocsátotta. Az átalakítás során az alperes törvényes képviselője tanácsaival, tervdokumentációkkal aktívan közreműködött.
Az alperes a kereset elutasítását és a felperesnek perköltségben marasztalását kérte. Hivatkozott a felperes szerződésszegésére. Vitatta, hogy szóbeli nyilatkozattal hozzájárult volna az átalakítási munkákhoz. A szóbeli nyilatkozata azonban egyébként sem elegendő, mert a bérleti szerződésben kikötötték, hogy az átalakítás csak előzetes írásbeli engedély alapján lehetséges, és a bérleti szerződés módosítása is csak írásban történhet.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította.
Döntését a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 24. § (1) bekezdés b) pontjára és 25. § (4) bekezdésére alapította. Megállapította, hogy a helyiségbérletre vonatkozó szerződés felmondása jogszerű volt, mert a bérleti szerződésből egyértelműen megállapítható, hogy a felek a felperes által tervezett átalakítási munkákhoz az alperes írásbeli hozzájárulását kikötötték. A szerződés 7. pontjában valóban található a tervezett átalakításokra vonatkozó utalás, azonban a bíróság álláspontja szerint bármiféle átalakítás csak az alperes, mint bérbeadó írásbeli hozzájárulásával történhetett volna. Az alperes törvényes képviselő nem vitatta, hogy a felperes a bérleti szerződés megkötése előtt tervezett átalakításokat, azonban a konkrét tervet nem mutatta be, így az alperes a ténylegesen elkezdett átalakításhoz nem járult hozzá. A felperes e szerződésszegése folytán az alperes jogosult volt a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondani.
Az elsőfokú ítélet ellen a felperes részéről benyújtott fellebbezés folytán a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és megállapította, hogy a felek között 2003. augusztus 1. napján kötött helyiségbérleti szerződés felmondása érvénytelen. Kötelezte az alperest, hogy a bérleményt 60 nap alatt szerződésszerűen bocsássa a felperes birtokába.
Döntésének indoka szerint a Ptk. 200. § (1) bekezdése értelmében a szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződés megkötésekor azonban a felek együttműködni kötelesek, meg kell állapodniuk úgy, hogy a szerződés teljesítése során pontosan meghatározható legyen a felek kötelezettsége. A szerződés 7. pontját mindkét fél másként értelmezte. A felperes szerint az alperes hozzájárult az általa tervezett átalakításhoz. A szerződés tartalmazta annak valószínű időtartamát, azt, hogy bérleti díjfizetés helyett kauciót fizet erre az időre a felperes. Az alperes magatartásából, aki nem tiltakozott az átalakítással járó bontások ellen, arra a következtetésre jutott, hogy abban az esetben kell írásbeli engedélyt beszerezni, amennyiben a tervezett átalakításától eltér, vagy más építési munkákat kíván elvégezni. Az alperes ezzel szemben a 7. pontot akként értelmezte, hogy a szerződés megkötését követően is külön írásbeli engedéllyel végezheti a felperes a tervezett átalakítási munkát. Mindkét féltől elvárható lett volna, hogy álláspontjaikat egyeztessék a szerződést közösen értelmezzék. A peres felek szerződésének 19. pontja rendelkezik arról, hogy 5 éven belül milyen esetben mondható fel a szerződés. Ezek lehetnek az Ltv. 24. § (1) bekezdés a)-b) pontjaiban meghatározott esetek, vagy a bérleti díjfizetés elmulasztása, súlyos és sorozatos energiapazarlás. Azonnali hatályú felmondásról nem rendelkeztek.
Az alperes anélkül mondta fel az egyebekben mindkét fél által másként értelmezett szerződést, hogy előzőleg határidő tűzésével felhívta volna a felperest az átalakítás terveinek bemutatására. A felszólításnak tartalmaznia kellett volna azt is, hogy mi a jogkövetkezménye annak, ha a megjelölt határidő alatt a felperes az átalakítási tervekről nem tájékoztatja az alperest. Ez a kötelező felszólítás a felmondást megelőzően a felek együttműködési kötelezettségéből is fakad. A felmondás előtt a másik felet kötelezettsége teljesítésére fel kell hívni. Az alperesnek a szerződés megkötésekor már tudnia kellett azt, hogy a felperes, mintegy 5 hónapig átalakítási munkákat végez. Ilyen körülmények mellett fel kellett volna hívnia a figyelmét arra, hogy a tervek ismerete nélkül nem járul hozzá az átalakításhoz.
Az Ltv. 25. § (4) bekezdése szerint a felmondást akkor nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. Ez esetben sincs helye azonban azonnali hatályú felmondásnak, az csak a hónap utolsó napjára szólhat azzal, hogy a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál [Ltv. 25. § (5) bekezdés]. Az adott esetben azonban a másodfokú bíróság megítélése szerint a felperesi oldalon nincs olyan súlyosan kifogásolható magatartás, amely miatt az alperestől a továbbiakban a bérleti szerződés fenntartása nem várható el. Mindezekre figyelemmel azt állapította meg, hogy az alperes felmondása nem volt jogszerű, az alperes a jogát nem rendeltetésszerűen gyakorolta. Ennek folytán a Ptk. 188. § (1) bekezdése értelmében, figyelemmel a (3) bekezdésében foglaltakra, valamint a Ptk. 192. § (2) bekezdésére, az alperest kötelezte a bérleménynek a felperes birtokába bocsátására. Ennek megfelelően az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján megváltoztatta, és a Pp. 78. § alapján kötelezte az alperest perköltség fizetésére.
A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, melyben állította, hogy a jogerős ítélet anyagi és eljárási jogszabályokat sért. A jogerős ítélet jogszabálysértését abban jelölte meg, hogy a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást anélkül bírálta felül és az ítéletet anélkül változtatta meg, hogy bármilyen bizonyítási eljárást folytatott volna le. Valójában a bizonyítékokat úgy mérlegelte át, hogy figyelmen kívül hagyta a felek között létrejött bérleti szerződés 17. és 18. pontjait, és semmivel sem indokolta meg, hogy a nyilvánvaló felperesi szerződésszegő magatartás és ennek károkozó mértéke mitől válik csekély fokúvá. Ehhez képest jogszabálysértően jutott arra a jogi következtetésre, hogy a felmondást előzetes felszólításnak kellett volna megelőznie. Kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezésével a másodfokú bíróságnak új eljárásra utasítását.
A Legfelsőbb Bíróság megítélése szerint a jogerős ítélet nem sérti a felülvizsgálati kérelemben megjelölt anyagi és eljárási szabályokat, a következők miatt.
Mind az első- mind a másodfokú bíróság a döntése meghozatalánál abból a bizonyított tényből indult ki, hogy maga a bérleti szerződés is tartalmazza, az alperes mintegy 5 hónapon át a bérbevett épületben átalakítási munkákat fog végezni. Ez az időtartam már utal az átalakítási munkák volumenére, annak nagyobb terjedelmére. A felek képviselőinek nyilatkozatai, valamint tanúvallomások bizonyítják azt a tényt is, hogy az alperes segítséget nyújtott a felperes részére a bontási munkálatok megkezdése során, valamint átadta részére az átalakításhoz szükséges statikai terveket, vízvezeték tervet és egyéb tervdokumentációt, ezzel segítve az átalakítási munkálatok végrehajtását.
A másodfokú bíróság jogi indokolása részben és annyiban téves, hogy a feleknek nem a szerződés megkötésekor, hanem a Ptk. 277. § (2) bekezdése értelmében a szerződés teljesítése során kell együttműködniük.
Azt a jogerős ítélet is megállapította, hogy a felperes az átalakítási munkálatok során megsértette a szerződésnek azokat a kikötéseit, amelyek az alperes előzetes írásbeli hozzájárulását kívánták meg a tervezett átalakításhoz tervek és engedélyek bemutatása mellett. A szerződés kikötéseinek a figyelembevételével, valamint az alperesnek az átalakítási munkálatokkal kapcsolatban tanúsított magatartása egybevetésével azonban a másodfokú bíróság helytállóan jutott arra a jogi következtetésre, hogy bár a felperes magatartása szerződésszegő volt, az adott esetben nem álltak fenn az alperes által alkalmazott felmondásnak a Ltv. 25. § (4) bekezdésében megkívánt törvényes feltételei.
Az Ltv. 36. § (1) bekezdése szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait - e törvény második részében foglalt eltérésekkel - megfelelően kell alkalmazni.
Az Ltv. 24. § (1) bekezdésének b) pontja szerint a bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő, vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják, vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják. Az Ltv. 25. § (4) bekezdése szerint pedig a felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni.
Azt, hogy a kifogásolt magatartás olyan súlyos-e, hogy az írásbeli felszólítás mellőzhető, esetenként, az ügy körülményeitől függően lehet eldönteni. Ennek során az írásba foglalt szerződésen kívül a feleknek a szerződés teljesítése során tanúsított magatartását is figyelembe kell venni. A másodfokú bíróság a szerződés alapján helyesen állapította meg, hogy a nagyobb volumenű átalakítási munkák elvégzését a felek már a szerződésükben rögzítették. Az a körülmény pedig, hogy az alperes megbízottja az átalakítási munkák elvégzéséhez előzetesen szükséges bontási munkálatoknál is segédkezett, valamint az átalakításhoz szükséges dokumentációt a felperes részére átadta, annak megállapítására ad alapot, hogy elviekben az átalakítást tudomásul vette. Ilyen magatartás mellett a másodfokú bíróság az ítéletben felhívott jogszabályok helyes értelmezésével helytállóan jutott arra a jogi következtetésre, miszerint a szerződés teljesítésében való együttműködési kötelezettség körében elvárható lett volna az alperestől, hogy a felperes által végzett bontási munkák után a felperest felhívja a tervek, vagy esetleges hatósági engedélyek bemutatására, figyelmeztetve őt az azonnali hatályú felmondás lehetőségére az írásbeli engedély, illetőleg hozzájárulás hiányában. Az alperes azonban ezt a felhívást elmulasztotta, felhívás nélkül mondta fel a helyiség bérleti szerződést, amely felmondás egyébként sem felelt meg az Ltv. 25. § (5) bekezdésének.
A Pp. 206. § (1) bekezdése szerint a bíróság a tényállást a felek előadásának és a bizonyítási eljárás során felmerült bizonyítékoknak egybevetése alapján állapítja meg, a bizonyítékokat a maguk összességében értékeli és meggyőződése szerint bírálja el.
A másodfokú bíróság, figyelemmel az Ltv. 24. és 25. §-aiban foglalt, az ítéletben felhívott szabályaira, logikai hibától mentesen, okszerűen jutott arra a jogi következtetésre, hogy az adott esetben a felmondásnak előzetes felszólítás nélküli, az Ltv. szabályaitól eltérő gyakorlása jogszabálysértő. Ennek megállapításához az elsőfokú eljárásban felvett bizonyítás anyaga elegendő volt, ezért további bizonyítást felvennie nem kellett.
A Legfelsőbb Bíróság a fent kifejtettekre tekintettel azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, ezért a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Gfv. XI. 30. 340/2005/4. szám ■
Visszaugrás
