Ügyszám: BDT 2023.4635.
Címszavak: elállás; eredeti állapot helyreállítása; adásvételi szerződés; szerződésszegés; társasházi tulajdon létrejötte
A P. Kft. a felperes jogelődje volt, amelybe a felperes 2019-be beolvadt. Az I. rendű alperes 2019. évi kilépéséig tagja volt a P. Kft.-nek. A II. rendű alperes az I. rendű alperes gyermeke.
A felperes mint eladó és a II. rendű alperes mint vevő 2016. október 24-én adásvételi szerződést kötöttek lakóház, udvar megjelölésű ingatlan 70/20 000-ed tulajdoni illetőségére. A vételárat 4 000 000 Ft-ban határozták meg. Az adásvételi szerződésben a felek rögzítették, hogy a szerződéssel megszerzett tulajdoni hányad az ingatlanon tervezett új felépítményben egy III. emeleti lakás lesz, 65,48 m² alapterülettel, 13,4 m² terasszal és egy parkolóval.
A felperes mint eladó és az I. rendű alperes mint vevő között is adásvételi szerződés jött létre 2018. december 19-én. A szerződés tárgya ugyanezen ingatlan 132/20 000-ed tulajdoni illetősége volt. Ennek vételárát 21 211 898 Ft-ban állapították meg. A szerződésben rögzítették, hogy a megszerzett tulajdoni hányad az új felépítményben egy IV. emeleti lakás lesz, 122,9 m² alapterülettel, 49,57 m² terasszal és egy parkolóval.
Az alperesek nem fizették meg az adásvételi szerződésekben meghatározott vételárat.
A felperes 2020. június 19. napján eredménytelenül szólította fel az alpereseket a vételár megfizetésére. Ezt követően a felperes a 2020. december 15-én kelt, az alperesekkel 2020. december 17-én közölt nyilatkozatával elállt az adásvételi szerződésektől.
Az elállási jog gyakorlása ellenére 2021. január 21-én az alperesek tulajdonjogát bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba, az ingatlanon létesített felülépítményen 2020. december 28-án alapított társasházi ingatlan - adásvételi szerződésekben meghatározott - lakásaira és parkolóira.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy elállása érvényes és jogszerű, ennek folytán pedig az adásvételi szerződések megszűntek. Erre tekintettel pedig annak megállapítását is kérte, hogy ő az ingatlan felépítmények tulajdonosa. Kérte az eredeti állapot helyreállítását az alperesek tulajdonjogának a törlésével, valamint a felperes tulajdonjogának a bejegyzésével a társasházban kialakított ingatlanok vonatkozásában. Kérte továbbá mindezen változások ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetését.
A felperes hivatkozása szerint az alperesek nem fizették meg a vételárat, így - mivel az eredeti állapot természetben helyreállítható - alperesi teljesítés hiányában az elállás jogszerű.
Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint a felperes csak a saját teljesítéséig volt jogosult elállni a szerződésektől. Állították, hogy megfizették a vételárakat. Véleményük szerint az eredeti állapot természetben egyébként sem állítható helyre.
Az elsőfokú bíróság elutasította a keresetet.
Az elsőfokú bíróság hangsúlyozta, hogy elállás esetén az eredeti állapot helyreállításának - e tekintetben az érvénytelenség jogkövetkezményeihez hasonlóan - csak akkor van helye, ha a szerződéskötéskori helyzet természetben visszaállítható, és a jogosult maga is képes visszatéríteni a számára teljesített szolgáltatást. Ez utóbbi elállás esetén az érvénytelenséghez képest is gyakrabban ütközik akadályba. Elállás esetén ugyanis a szerződés érvényes, az érvényesen létrejött szerződés alapján pedig az elállás közléséig eltelt időtartam alatt a szolgáltatást érintő változások - az érvénytelenségtől eltérően - jogszerűen következnek be, ami nem teszi lehetővé a szer-
- 36/37 -
ződés megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal a teljesített szolgáltatások visszatérítését. Az elállás, illetve ennek következtében a szerződés felbontása a szerződés érvényes létrejöttét nem érinti, ezért az érvényes szerződéshez fűződő joghatások beálltak, és hatályuk fennmarad addig, amíg a felbontás nem történt meg. Mivel a felbontásig terjedő idő alatt a szerződésen alapuló további jogszerzések érvényesen jöttek létre, a szerződés ezt követő felbontása (elállás) e jogokra nem hat ki, az eredeti állapot helyreállítása nem terjed ki rájuk.
Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint mindezek miatt nemcsak azt kell vizsgálni, hogy az alperesek eleget tettek-e vételárfizetési kötelezettségüknek, hanem azt is, hogy van-e akadálya az eredeti állapot helyreállításának, azaz az eredetileg teljesített szolgáltatások visszaadásának.
Az elsőfokú bíróság ezzel összefüggésben megállapította, hogy az alperesek nem bizonyították, hogy kifizették a per tárgyát képező ingatlan tulajdoni hányadok vételárát. Az adásvételi szerződések tárgyát képező telekhányadok azonban már nem léteznek, ezért az azon emelt felépítmény miatt az eredeti állapot nem állítható helyre.
Az elsőfokú bíróság kiemelte, hogy az elállásra jogosult fél nem tudja gyakorolni e jogát, ha a másik fél a kapott szolgáltatás visszaadására a körülményekben bekövetkezett változás folytán már nem képes. Ebben az esetben ugyanis a dolog visszaszolgáltatására irányuló kötelezettség teljesítése lehetetlenné válik. Mivel az adott esetben az alperesek nem tudják visszaszolgáltatni a kapott szolgáltatást, a szerződéstől való elállásnak nincs helye.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a fellebbezést megalapozatlannak találta.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
