A társasházakban található teremgarázs-helyek mint közös tulajdonban álló ingatlanok vonatkozásában 2022. május 2. napjától hatályos azon rendelkezések, amelyek a vételi/eladási ajánlat közlésének egy speciális módozatát tették lehetővé, biztosítva a lehetőséget arra, hogy az ajánlat a társasház közös használatú helyiségébe kifüggesztésre kerüljön az ajánlati kötöttség időtartamára és a közös képviselő ezt megfelelő alakiságú nyilatkozattal igazolja. Az írás II. része bemutatja, hogy az új szabályozás mennyiben illeszkedik az elővásárlási joggal kapcsolatos dogmatikai rendszerbe, választ keres arra, hogy a normatív rendelkezések hiányossága, avagy a korábbi téves jogértelmezés indította-e el a jogalkotót a módosítás irányába, és javaslatot tesz az új szabályok szélesebb körre történő alkalmazására.
A felsőbb bíróságok alábbiak szerint vizsgált esetjoga a régi Ptk. 373. § (1) bekezdésén, az Inytv. Vhr. 75 §-án, a PK 9. számú kollégiumi állásfoglaláson, valamint a 3/2007. közigazgatási-polgári jogegységi határozat azon rendelkezésén alapul, mely szerint az elővásrlási jog megsértése esetén a jogosultnak hatálytalansági pert kell indítania, azaz: "Jogilag védett érdekének a sérelme esetén az elővásárlásra jogosultnak kell a bírósághoz fordulnia és kérnie a törvényes helyzet helyreállítását. A polgári bíróságra tartozik - kontradiktórius eljárás keretében - annak eldöntése, hogy az elővásárlási jog fennáll-e, az a jogosultat illeti-e meg és jogszerűen gyakorolta-e e jogát. Ezeknek a kérdéseknek az elbírálása a földhivatal hatáskörét meghaladja és az esetek többségében annak a lehetősége sem áll fenn, hogy az elővásárlásra jogosult a földhivatali eljárásban okiratokkal igazolja az elővásárlási jog fennállását, e jogosultságát és annak jogszerű gyakorlását. A földhivatalnak kizárólag arra van lehetősége, hogy a tulajdonos eladó bejegyzési engedélyében szereplő vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasítsa akkor, ha a vevő nem tud eleget tenni az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Vhr.) 75. §-ában foglaltaknak, mely szerint csatolnia kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni."[2]
A viszonylag lakonikus Ptk.-beli szabályozás, valamint az értelmezésre szoruló Inytv. Vhr. 75. §-ának különböző bekezdésein alapuló viszonylag széles körű bírói gyakorlat alapján első kérdésként az merül fel, hogy a végrehajtási rendeletben foglalt feltételeket tartalmi szempontból a földhivatal vizsgálhatja-e, így a felek azon együttes jognyilatkozatát, amelyben előadják a rendkívüli nehézséget vagy számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket, illetve amennyiben e körben vita merül fel, a közigazgatási bíróság jogosult-e dönteni az ingatlan-nyilvántartási hatóság határozatának felülvizsgálata körében, avagy a kérdés elbírálása a polgári bíróság hatáskörébe tartozik.[3] Ahogy arra Szántay Bernadett helyesen rámutat, a bizonyítási eljárást le nem folytató ingatlan-nyilvántartási hatóság az Inytv. Vhr. alapján két dolgot vizsgálhat: (i) egyrészt azt, hogy a szerződő felek nyilatkozata tartalmazza-e az arra vonatkozó tényeket, amelyek az ajánlatközlési kötelezettség alóli mentesülést eredményező rendkívüli nehézséget vagy számottevő késedelmet valószínűsítik, (ii) másrészt az ingatlan-nyilvántartás adatainak ellenőrzése alapján azt, hogy a nyilatkozat a való tényekkel összhangban áll-e.[4] Ennek kapcsán külön is elemezhetőek a közigazgatási bíróságok, mint az ingatlan-nyilvántartási hatóság határozatait felülvizsgáló bíróságok döntései, valamint az elővásárlási jogi jogvitás kérdésekben eljáró polgári bíróságok ítélkezési gyakorlata.
A PK 9. számú kollégiumi állásfoglalásra épülő közigazgatási bírói gyakorlat szerint az ingatlan-nyilvántartási hatóság az alaki követelmények meglétét vizsgálhatja, azaz a tartalmi elemzésbe nem bocsátkozhat, így a szerződő felektől származó nyilatkozat esetén a vizsgálódása addig terjedhet, hogy a nyilatkozat valóban a szerződő felektől és nem mástól származik-e. A valóságtartalom tekintetében a hatóságnak nem kell bizonyítást lefolytatnia, így nem kell vizsgálnia azt, hogy az elővásárlási jog jogosultjának a tartózkodási helye vagy más körülményei miatti rendkívüli nehézség vagy számottevő késedelem mint körülmény ténylegesen fennáll-e a nyilatkozat beszerzését akadályozó körülményként, azaz elegendő a bíróságnak azt vizsgálnia, hogy ezen, szerződő felektől származó együttes nyilatkozat rendelkezésre áll-e.[5] A közigazgatási bíróság gyakorlata szerint hiányos a szerződő feleknek a nyilatkozata abban az esetben, ha az nem tartalmazza azokat a tényeket, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozatának a beszerzése miért járt rendkívüli nehézséggel.[6] A közigazgatási judikatúra azt is hangsúlyozza, hogy a földhivatal köteles vizsgálni, hogy az elővásárlási jog jogosultjának a nyilatkozata a törvé-
- 516/517 -
nyes feltételeknek megfelel-e.[7] A közigazgatási perben tehát csak arról dönthet a bíróság, hogy az Inytv. Vhr. 75. §-a alapján benyújtott nyilatkozatot a felek együttesen tették-e meg és abban valószínűsítették-e, hogy a rendkívüli nehézség, illetőleg a számottevő késedelem a közlés tekintetében fennáll-e, egyéb tartalmi kérdések vizsgálata polgári bíróság előtt történhet meg az elővásárlási jog jogosultja által indított hatálytalansági perben.[8] Az alaki és tartalmi megfelelőség körében az ingatlan-nyilvántartási hatóság csak azt vizsgálhatja, hogy a szerződő felek közös nyilatkozata a közlés akadályát képező körülményeket valószínűsítő tények tekintetében rendelkezésre áll-e, azonban egyéb kérdések, így a szerződés érvényessége, illetőleg elővásárlási jog elévülése kapcsán érdemi megállapításokat csak a polgári bíróság tehet.[9] A bírói gyakorlat alapján a jogirodalom is egyértelműen arra utal, hogy az érdemi viták eldöntése nem a regisztratív jogkörrel bíró földhivatal, hanem a polgári bíróság hatásköre.[10] A földhivatal regisztratív funkciója azt jelenti, miszerint ellenőrizni köteles, hogy a kérelmező az elővásárlási jog jogosultjának küldött eladási ajánlatot tartalmazó levél átvételét igazolta-e, azaz megtörtént-e a vételi ajánlat közlése, annak tartalma tekintetében azonban már bizonyítást nem folytathat le, tanút nem hallgathat meg.[11] A szerződéses nyilatkozat valóságtartalma tekintetében bizonyítási eljárás lefolytatására nincs lehetőség.[12] A közigazgatási bíróság eltekintett az elővásárlási jog jogosultjától származó nyilatkozat benyújtásától abban az esetben, amikor a jogosult huzamosabb ideig külföldön (az Amerikai Egyesült Államokban) tartózkodott, de ez a külföldi címe nem volt ismert, a magyarországi tartózkodási helyének megállapítására vezetett bizonyítás nem volt eredményes, azaz fennállt az a feltétel, hogy a jogosult tartózkodási helye ismeretlensége miatt rendkívüli nehézséggel és számottevő késedelemmel járna az elővásárlási jog jogosultja nyilatkozatának a beszerzése.[13]
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
