A Legfelsőbb Bíróság BH 1997. 279. szám alatt közzétett, felülvizsgálati eljárás keretében hozott eseti döntése elvi éllel fogalmazta meg azt az irányadónak szánt álláspontot, hogy "a haszonélvezőt megillető hasznosítási jog keretében kötött bérleti szerződés a haszonélvező halálával általában nem szűnik meg". A tényállás lényege, hogy egy ingatlan haszonélvezője az ingatlant tízévi határozott időre bérbe adta, de a bérlet lejárta előtt több mint nyolc évvel meghalt. A tulajdonos a bérlemény kiürítése érdekében pert indított a bérlővel szemben.
A jogvita általunk vizsgálni szándékolt vonatkozása az, hogy a haszonélvező halála, mint a haszonélvezeti jogot megszüntető jogi tény, hogyan hat ki a haszonélvező által határozott időre kötött és még le nem járt bérleti szerződésre. Igaz-e az, hogy az általa határozott időre kötött bérleti szerződés a haszonélvezeti jog megszűnését követően is köti - az immár a haszonélvezeti jog terhétől mentesült - tulajdonost?
A Legfelsőbb Bíróság logikus jogi érveléssel alátámasztott döntése igenlő választ ad a kérdésre, bennünk azonban kételyeket ébreszt a még oly logikusan is levezetett megoldás. A határozat indokolásának rövid ismertetését követően az alábbiakban azt kíséreljük meg, hogy a haszonélvezeti jog történetileg kialakult sajátosságai és vonatkozó hatályos szabályai alapján rámutassunk az eseti döntés érvelésének vitatható pontjaira, illetve egy más gondolatmenet alkalmazásával egy általunk helyesebbnek (szerénytelenebbül az általunk helyesnek) vélt megoldási lehetőségre irányítsuk rá a figyelmet. Szeretnénk hinni, hogy a jövőben előforduló hasonló ügyek elbírálásához a bírósági gyakorlat talál hasznosítható gondolatokat, és észrevételeink kodi-fikációs szempontból is megfontolásra érdemesek.
A vizsgált jogeset felperese, a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan tulajdonosa, a haszonélvező halálát követően az ingatlan kiürítése iránt indított keresetet a haszonélvezővel határozott időre szerződött bérlő ellen. A később felülvizsgálattal támadott jogerős ítélet megállapította, hogy a haszonélvező által kötött bérleti szerződés a haszonélvező halálával - a haszonélvezet időhöz és személyhez kötöttsége folytán - megszűnt. Ugyanakkor a felperes tulajdonos a haszonélvező halála után emelt összegű bérigényét közölte, ezért ebből arra lehet következtetni, hogy a jogviszony fennmaradását maga is akarta. A díj felemelése és a szerződés érvénytelensége, majd a szerződés megszűnése következményeinek alkalmazására csak később indított keresetet. Ezekből következően a jogviszony a felperessel, mint bérbeadóval áll fenn, így az alperesek kiürítésre kötelezésének nem volt alapja.
Érdemes a jól induló, de aztán hiányérzetet keltő döntést alaposabb vizsgálat alá vonni. A jogerős ítélet a bérlet megszűnését állapította meg, amivel - később kifejtendő okok alapján - magunk messzemenően egyetértünk, de tartalmilag egy új szerződés létrejöttét feltételezte a felek ráutaló magatartása alapján, amikor a felperes díjemelési követelésében a jogviszony fenntartására irányuló szándékot látott. Az "emelt összegű bérigény" közlése szerintünk is releváns lehet: utalhat arra, hogy a tulajdonos magasabb bérért bérbe kívánta adni az ingatlanát. Ha viszont a bíróság azt állapította meg, hogy a haszonélvezettel együtt a bérleti szerződés is megszűnt, akkor a felperes emelt összegű bérigénye nem irányulhatott a bérleti jogviszony fenntartására, hanem csak egy szerződési ajánlatként értelmezhető, amelyet azonban a korábbi bérlő nem fogadott el. Hacsak más peradat nem állt rendelkezésre, nem látjuk megalapozottnak azt a következtetést, hogy a jogviszony a felperessel, mint bérbeadóval áll fenn, és így a kiürítésre kötelezésnek ne lett volna alapja. A megszűnt bérleti szerződés helyébe konszenzus hiányában nem lépett egy másik szerződés, amelynél fogva a tulajdonos tűrni lenne köteles a korábbi bérlő általi használatot.
A jogerős ítéletet hozó bíróság - szerintünk helyes -premisszáját a Legfelsőbb Bíróság negligálta. A felperes felülvizsgálati kérelme folytán hozott döntésében azt állapította meg, hogy a "jogerős ítélet érdemben helytálló rendelkezéssel utasította el a felperes kiürítésre indított keresetét. Ennek azonban a jogszabályoknak megfelelő alapja az, hogy a haszonélvező által kötött szerződés a haszonélvező halálával nem szűnt meg, hanem abba a tulajdonos felperes került bérbeadói pozícióba. A Ptk. 157. §-ának szabálya a haszonélvezetről, annak tartalmáról, valamint a haszonélvező és a tulajdonos viszonyáról rendelkezik. A (4) bekezdés szerint a haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn. Ennek alapján a haszonélvezőnek a perbeli ingatlanon fennállt haszonélvezeti joga a halálával megszűnt, abban jogutódlás sem következhetett be. A Ptk. 157. §-ának (1) bekezdése alapján a haszonélvezőt megillető hasznosítási jog keretében kötött bérleti szerződés nem, csupán a haszonélvezet szűnt meg a halállal.
A Ptk. 323. §-ának (2) bekezdése szerint, a jogosult halála akkor szünteti meg a szerződést, ha a szolgáltatás kifejezetten az ő eltartására irányult, vagy kizárólag az ő személyes szükségleteinek fedezésére lett volna alkalmas.1 Ennek alapján, illetőleg a bérleti szerződés erre vonatkozó rendelkezése hiányában a bérbeadó halála a bérleti szerződést nem szüntette meg. A haszonélvezőként bérleti szerződést kötő személy halálával - miután a korábban elmondottak szerint a haszonélvezet megszűnt - tovább nem áll fenn az a korlátozás, amelyet a Ptk. 157. §-ának (2) bekezdése jelent, s a tulajdonos a tulajdonjogából fakadó jogosítványokat immáron gyakorolhatja. A haszonélvező halála a bérleti szerződés alanyait illetően azzal a következménnyel járt, hogy a továbbiakban abban bérbeadóként a tulajdonos szerepel.
A Legfelsőbb Bíróság tehát a haszonélvezeti jog megszűnése mellett ugyancsak azt állapítja meg, hogy a tulajdonos és a bérlő között fennáll a bérleti jogviszony. Ezt a következtetést a haszonélvezeti jog egy szabályából, és a szerződés megszűnésére vonatkozó szabályokból vezeti le, véleményünk szerint első olvasásra logikusan, de végső fokon tévesen.
Nyilvánvalóan helyes megállapítás az, hogy a haszonélvező halálával a haszonélvezeti joga megszűnt. Ez megkerülhetetlenül következik a Ptk. azon szabályából, hogy a haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult élete végéig állhat fenn.2 A jog megszűnésével természetesen abban jogutódlás sem következhetett be. Nem megnyugtató azonban a tulajdonos bérbeadói pozíciójának megalapozása.
A haszonélvezet szabályai között nincs kifejezett rendelkezés arról, hogy a haszonélvező által a hasznosítási joga körében megkötött bérleti szerződést hogyan érinti a haszonélvezeti jog megszűnése. Köti-e az immár kiteljesedett tulajdonjog jogosultját? Logikusnak tűnik az, hogy a szerződésekre vonatkozó általános, és a bérletre vonatkozó speciális szabályok között keressük a megoldást, miként azt a Legfelsőbb Bíróság is tette.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
