A magyar jogrendszerben régóta jelen vannak a termőföldek forgalmára vonatkozó szabályok. Ezekben eddig inkább csak a tulajdonszerzés mértékét meghatározó rendelkezések voltak túlsúlyban. A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) 2002. január 1-jétől, illetve február 22-étől hatályos módosításával azonban előtérbe kerültek azok a rendelkezések, amelyek az optimálisnak ítélt terjedelmű birtoktestek kialakítását kívánják elősegíteni. Indokolt ezért, hogy a termőföldek forgalmára vonatkozó szabályozást és vele járó jogalkalmazási kérdéseket áttekintsük.
A tulajdonszerződés módozatait illetően nem következett be változás Tft. 4. §-a termőföldet illetően továbbra is kiterjeszkedik a tulajdonszerzés minden módjára, kivéve a törvényes öröklést, az elbirtoklást, a kisajátítást és a ráépítés útján való tulajdonszerzést: ezekre változatlanul a Ptk. szabályait kell alkalmazni. (A Tft. szóban forgó 4. §-a a kivételek közé sorolja a kárpótlási célú árverésen alapuló tulajdonszerzést is, ezek azonban már lezajlottak.)
A Tft. szabályait tehát alkalmazni kell a termőföld tulajdonjogának átruházással való megszerzésére, függetlenül attól, hogy az átruházás milyen típusú szerződéssel történik. Az átruházás fogalma alá tartozik a gazdasági társaságoknak vagy szövetkezeteknek adott vagyoni hozzájárulás (apport) is.
A Tft. a tulajdonszerzést szabályozza, de nem tartalmaz rendelkezéseket a már jogszerűen megszerzett tulajdonjog korlátozására (nem ismeri az elidegenítési kényszert), sőt - mint látni fogjuk - a már megszerzett termőföldet érintő változások esetén a maximális mértékkel szemben engedményeket is ad.
Az új fejlemények fényében növekszik annak jelentősége, hogy a tulajdonszerzés egyéb módozataival azonos tekintet alá esik a végrehajtási árverés is.
A tulajdonszerzéssel kapcsolatos jogalkalmazási kérdéseket az alábbi szempontok szerint tekintjük át.
A termőföld fogalmának meghatározásában lényegi változás nem történt: termőföldnek a település külterületén fekvő azok a földrészletek minősülnek, amelyeket az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas, erdő, fásított terület, vagy halastó művelési ágban tartanak nyilván. A művelési ágaknak ez a felsorolása teljesen egybe vág az Iny.tv. 23. §-ának (2) bekezdésével (a korábbi szabályozás a rét és legelő helyett egységesen csak a gyepművelési ágat ismerte: ha ilyennel találkozunk, ez is a termőföld fogalma alá esik).
A Tft. rendelkezései továbbra sem terjednek ki a külterületen fekvő, de az erdő- és mezőgazdasági művelés alól kivett földrészletekre. A művelés alól kivett földrészleteket - rendeltetésüknek megfelelő osztályozással - az Iny.tv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 27.) FVM rendelet (Iny.vhr.) sorolja fel. Amennyiben a külterületi földrészlet teljes területe ki van véve a művelés alól, a tulajdonszerzésre a Ptk. szabályai az irányadók, azonban a rendeltetést meghatározó ún. ágazati szabályok által előírt feltételek szerint.
Más a helyzet, ha valamelyik művelési ágazatba besorolt földrészlet területének csak egy része van kivéve a művelés alól. Amennyiben a művelés alól kivett terület eléri a 4000 m2-t, azt az Iny.vhr. 51. §-ának (1) bek. a) pontja értelmében a földrészleten belül külön alrészletként kell nyilvántartani. Akár alrészletté alakították ki a földrészleten belül a művelés alól kivett területet, akár nem - mint látni fogjuk - a tulajdon megengedett mértékének szempontjából számításba kell venni.
A helységek belterületén is vannak mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt álló földrészletek. Ha ezek terjedelme eléri az 1 hektárt, nyilvántartásuk (amíg más célt szolgáló rendeltetésszerű felhasználásukra sor nem kerül) a megfelelő művelési ágba besorolva történik; egy hektár alatt pedig mindig művelés alól kivett földrészletnek számítanak. A belterületi földrészletek ugyan mező- vagy erdőgazdasági művelés esetén sem tartoznak a termőföld fogalma alá, azonban a Tft. 2. §-ának (2) bekezdése értelmében rájuk is alkalmazni kell a termőföldre vonatkozó szabályokat.
Végül a Tft. a termőföldtől megkülönbözteti a tanyát. A tanya fogalma egy külterületi (rendszerint művelési ágba besorolt) földrészlet és a rajta levő, mezőgazdasági termelés célját szolgáló lakó- és gazdasági épület egységét tételezi fel. A tanya akkor nem minősül termőföldnek, ha a hozzá tartozó földrészlet terjedelme nem haladja meg a 6000 m2-t. Ebben az esetben a tanya a tulajdonának megszerzésre a termőföldtől eltérő szabályok szerint történik.
A Tft. változatlanul különbséget tesz a magánszemélyek és a jogi személyek (jogi személyiséggel nem rendelkező jogalanyok), valamint a belföldiek és a külföldiek között.
A belföldi magánszemély fogalmát a Tft. nem határozza meg. Ezért a Tft. 3. § c) pontjának a külföldi magánszemélyt meghatározó rendelkezéséből kell kiindulnunk. Ehhez képest belföldi magánszemély a magyar állampolgár, valamint a bevándorolt és a menekültként elismert személy.
A törvény a tulajdonszerzési képesség szempontjából nem tesz különbséget a belföldön és a külföldön lakó magyar állampolgárok között, sőt a kettős állampolgárok is a hazai jogszabályok szempontjából magyar állampolgárnak minősülnek. Nincs akadálya tehát annak, hogy külföldön lakó magyar állampolgárok termőföld tulajdonjogát megszerezzék. A lakóhelynek a családi gazdálkodói minőség megállapításánál és a családi gazdálkodók nyilvántartásába való felvételnél van jelentősége (Tft. 3. § 1. pont 4. alpont).
Belföldi magánszemély termőföld tulajdonjogát oly mértékben szerezheti meg, hogy annak terjedelme a 200 hektárt, vagy értéke a 6000 aranykoronát ne haladja meg (vagylagosan, aszerint, hogy melyik a kedvezőbb). A terület számítása szempontjából kétkorrekciós tényező vehető figyelembe:
- a tanya fogalma alá eső földterületet - legfeljebb 6000 m2 területig - figyelmen kívül kell hagyni, függetlenül attól, hogy az mezőgazdasági művelés alatt áll-e,
- figyelembe kell venni viszont a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt álló, a megfelelő termelési ágba besorolt belterületi földrészletet, hiszen ez a Tft. 2. §-ának (2) bekezdése folytán a tulajdonszerzés szempontjából a termőfölddel egy tekintet alá esik;
- figyelembe kell venni továbbá a "termőfölddel együtt önálló ingatlant (földrészletet) képező művelés alól kivett föld területét". Ez a szabály arra az esetre vonatkozik, ha egy földrészleten belül egyaránt található mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt álló és művelés alól kivett terület. Ha a földrészlet egész terjedelme van kivéve a művelés alól, akkor ezt a földrészletet a tulajdonszerzés mértékének meghatározásánál figyelmen kívül kell hagyni.
Ami magának csak a tanyának a megszerzését illeti, a tulajdonszerzésnek semmi akadálya sincs, ha annak a földrészletnek a területe, amelyen az épületek állnak, nem haladja meg a 6000 m2-t. Ebben az esetben közömbös, hogy a tanyát megszerző fél kimerítette-e a termőföld tulajdonszerzésére megállapított mértéket. Viszont, ha a földrészlet területe meghaladja a 6000 m2-t, a többlet termőföldnek minősül, ezért ezúttal már ügyelni kell arra, hogy a többlet ne lépje túl a tulajdonszerzésre megállapított felső határt. Ilyen esetben csak egy megoldás kínálkozik: a földrészlet oly megosztása, illetőleg határvonalainak oly módosítása, amelynek eredményeképpen terjedelme 6000 m2-re vagy ez alá csökken (a megosztást vagy a határ módosítását a telekalakításról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet szabályai szerint a helyi építésügyi hatóság az illetékes földhivatal hozzájárulásával engedélyezheti).
A belföldi magánszemélyek termőföld tulajdona több okból is meghaladhatja a tulajdonszerzés megengedett mértékét: pl. a Tft. hatályba lépése előtt már ennél nagyobb területtel rendelkezett, vagy törvényes öröklés folytán ezután lépte túl a megengedett mértéket.
A tulajdonszerzés korlátait személyenként kell figyelembe venni. Ebből a szempontból nincs jelentősége annak, hogy egy családon belül akár a legközelebbi hozzátartozóknak van-e és ha igen, milyen mértékben termőföld tulajdona: a tulajdonukban levő termőföldet nem kell összeszámítani.
Jelentősége van azonban a családtagok tulajdonában álló termőföld terjedelmének, illetve aranykorona értékének a családi gazdaság fogalma és a családi gazdaságok nyilvántartásba vétele szempontjából. A családi gazdaság - egyéb feltételektől is függően - a családi gazdálkodóból és ennek családtagjaiból: házastársából (élettársából) és kiskorú leszármazóiból (gyermekéből, unokájából), valamint a családi gazdaság tagjaiként bejelentkezett nagykorú gyermekéből (ide értve a mostoha és nevelt gyermeket is) és szülőjéből áll.
A családi gazdaság fogalma alá csak az a család vonható, amely legfeljebb 300 hektár termőföld művelésével foglalkozik (ide értve az erdő- vagy erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földeket is). E mérték megállapításánál össze kell vonni a családtagok tulajdonában álló termőföldeket, sőt ezekhez hozzá kell számítani a haszonbérlet vagy használat jogcímén birtokolt termőföldeket is [Tft. 3. § h) és i) pont]. Furcsa módon nem esik említés a haszonélvezetről, de kétségtelen, hogy figyelembe kell venni a haszonélvezet alapján használt termőföldet is.
Végül még egy szempont: a tulajdonszerzési korlátozást a haszonélvezet és a használat jogának szerződéssel való megszerzésére is alkalmazni kell, mégpedig a szerző fél tulajdonában lévő és a haszonélvezeti (használati) joggal megterhelni kívánt föld területének, illetve aranykorona értékének összeszámításával. Ezúttal a törvény (eltérően a tulajdon megszerzésétől) nem tesz különbséget a törvényes és a végrendeleti öröklés között: a haszonélvezet mindkettő alapján megszerezhető [Tft. 11. § (1) bek.].
A Tft. a többlettulajdon elismerésére több kivételt is tesz, de különös módon csak a "e törvény hatálybalépésekor meglevő termőföld" tekintetében. Ennek esetei a következők:
- csereszerződés útján magánszemély olyan terjedelmű, illetve aranykorona értékű termőföld tulajdonát szerezheti meg, mint amennyivel a Tft. hatályba lépésekor rendelkezett,
- a Tft. hatályba lépése előtt megvolt termőföld kisajátítása esetén a kapott kártalanításon a maximumot meghaladóan is szerezhető termőföld,
- végül túlléphető a maximum a Tft. hatályba lépésekor már megvolt termőföld közös tulajdonának megszüntetése során is. Ehhez képest a tulajdonszerzés maximuma nem akadályozza a másik (többi) tulajdonostárs illetőségének megváltását.
Nem tudni, mi az oka annak, hogy a magánszemély nem részesül hasonló kedvezményben, ha a szerzési maximumot meghaladó mértékű termőföldhöz törvényes öröklés (netán elbirtoklás) folytán a Tft. hatályba lépése után jutott. Ez indokolatlanul akadályozhatja azt a lehetőséget, hogy csere (köztük a Tft. 27-35. §-ai által szabályozott önkéntes földcsere) segítségével alakítsa ki a megfelelő birtokszerkezetet, de méltánytalan a közös tulajdon megváltással történő megszüntetésének kizárása is.
2.2. Belföldi jogi személyek, valamint a jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek (a továbbiakban együtt: jogi személy), termőföld tulajdonjogát fő szabályként nem szerezheti meg. E szabály alól kivétel:
a) Az állam. Az állam tulajdonában lévő, illetőleg ezután tulajdonába kerülő termőföldek teljes terjedelmükben a Nemzeti Földalapról szóló 2001. évi CXVI. törvény (NF tv.) 1. §-a értelmében a kincstári vagyonba tartoznak, kezelésüket pedig a Nemzeti Földalap Közhasznú Társaság (MNFA Kht.) látja el. Ez a Kht. termőföldet korlátlan mértékben szerezhet, amikor azonban azt magánszemélyek részére értékesíti a vevő oldalán már alkalmazandók a tulajdonszerzési korlátozás szabályai.
b) Az önkormányzat is közalapítvány. Az önkormányzatok tulajdonába kerülhetett termőföld már a többször módosított 1991. évi XXXIII. tv. alapján, de korlátozástól mentesen és bármilyen jogcímen szerezhet termőföldet a Tft. hatályba lépése óta is. A közalapítvány közfeladat ellátása érdekében hozható létre. Működését az alapító által meghatározott cél szerint kell folytatnia (Ptk. 74/G. §), azonban a Tft. a tulajdonszerzést nem köti sem az alapítványi célhoz, de jogcím és mérték szerint sem korlátozza.
c) Egyház: egyházi jogi személy csak meghatározott jogcímeken végintézkedés, valamint ajándékozási, tartási és gondozási szerződés alapján szerezhet (de terület vagy érték szerinti korlátozás nélkül) termőföldet.
d) Jelzálog - hitelintézet.
A hitelintézetnek ezt a fajtáját a jelzálog-hitelintézetről és jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény (Jtv.) vezette be. Tevékenységi köre: ingatlant terhelő jelzálogjoggal (ide értve az ingatlan terhelő jelzálogjog szabályain alapuló önálló zálogjogot is) biztosított pénzkölcsön nyújtása [Jt. 3. § (1) bek.]; a jelzálogjogot - túllépve a Ptk. 114. §-ának (2) bekezdésén - még elidegenítési és terhelési tilalom is kiegészíti [Jt. 5. § (2) bek.].
Annak, hogy más hitelintézet (vagy bármely egyéb hitelező) termőföldön alapított jelzálogjoggal biztosítsa követelését, nincs akadálya. Tekintve azonban, hogy a Tft. 4. §-a végrehajtási árverést nem veszi ki a hatálya alá tartozó tulajdonszerzési módok közül, az általánosan érvényes szabályok szerint a jogosultak zálogtárgyból való kielégítése csak a Tft. korlátai között történhet. Ennek folytán a kielégítési jog megnyílta után a hitelintézet (mint tulajdonszerzésből kizárt jogi személy) nem állapodhat meg a zálogkötelezettel úgy, hogy követelése fejében megszerzi az elzálogosított termőföld tulajdonjogát [Ptk. 255. § (2) bek.]; a végrehajtási árverés során a vevő [Vht. 147. § (5) bek.] csak olyan természetes vagy jogi személy lehet, aki (amely) nem esik tulajdonszerzési korlátozás alá; sikertelen árverés esetén pedig nem veheti át a Vht. 158. §-ának (1) bekezdése alapján a termőföld ingatlant. Ugyanezek a megkötések vonatkoznak arra az esetre is, ha a zálogjogosult és a zálogkötelezett a Ptk. 257. §-ának (1) bekezdése alapján a zálogtárgy közös értékesítésében állapodott meg, vagy a végrehajtási eljárás során a termőföld értékesítése nyilvános pályázat útján (Vht. 156/A. §), illetve árverésen kívüli eladással (Vht. 157. §) történik.
E szabályok egy része alól a Tft. 6. §-ának (3) bekezdése kiveszi a jelzálog hitelintézetet. Ez a Jtv. 10. §-ának (2) bekezdése értelmében
- a pénzügyi szolgáltatásból származó veszteség mérséklése érdekében a hitelkövetelést ingatlanra (így termőföldre is) elcserélheti,
- de megszerezheti a termőföld tulajdonjogát végrehajtási vagy felszámolási eljárás során is.
Ehhez képest a jelzálog hitelintézet kielégítési jogának megnyílta után megkötött megállapodással követelése fejében termőföld tulajdonát is megszerezheti. Annak sincs akadálya, hogy a termőföldre - a követelés biztosításának céljából vételi jogot (opciót) szerezzen a Legfelsőbb Bíróság Gfv. X. 32615/1997/5. sz. felülvizsgálati határozatában megjelölt módon: a vételi jog kikötése akkor érvényes, ha a tulajdonszerzés nem a követelés fejében, hanem pontosan meghatározott vételár ellenében történik. Végül arra is lehetősége van, hogy sikertelen árverés után a termőföldet átvegye.
Területi vagy érték szerinti meghatározott korlátozással ezúttal sem találkozunk.
Külföldi magánszemély és jogi személy a Tft. 7. §-a értelmében termőföld (és védett természeti terület) tulajdonjogát nem szerezheti meg.
Külföldi magánszemély: a külföldi állampolgár, függetlenül attól, hogy Magyarország területén van-e az állandó lakóhelye. Kivétel a tulajdonszerzés tilalma alól a bevándorolt és a menekültnek elismert külföldi állampolgár.
Külföldi az a jogi személy, amelynek székhelye külföldön van. Az ilyen jogi személlyel egy tekintet alá esnek a jogi személyiséggel nem rendelkező társaságok is.
Más kérdés, hogy az Európai Unióhoz való csatlakozás a külföldiek tulajdonszerzésében változásokat hoz. A tőke szabad áramlásáról szóló - lezárt - fejezet szerint ez két lépcsőben történik:
- a magánszemélyek részére a termőföld tulajdonának megszerzése a csatlakozás napjától kezdve nyílik meg három év helyben lakástól és élethivatásszerű mezőgazdálkodás folytatásától függően,
- a jogi személyek esetében viszont a tulajdonszerzés abszolút kizárása a csatlakozás után még hét évig fennmarad.
A Tft. 91. §-a az Európai Unióhoz való csatlakozás után a külföldi magánszemélyek részére lehetővé tett tulajdonszerzés szabályozását külön törvényre bízta.
A Tft. 7. §-ának (2) bekezdése a külföldi magán- és jogi személyek javára kivételt tesz a legfeljebb 6000 m2 terjedelmű földrészleten fekvő tanya tekintetében. A tanya tulajdonjoga az egyéb - termőföldnek nem minősülő - ingatlanokra vonatkozó szabályok szerint szerezhető meg. A külföldiek mindazokat az ingatlanokat, amelyek nem esnek a termőföld fogalma alá (köztük a művelés alól kivett földrészleteket és a tanyákat is) a Tft. 88. §-ának (1)-(2) bekezdése és a 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet szerint a közigazgatási hivatal vezetőjének engedélyével szerezhetik meg, amennyiben ez önkormányzati vagy egyéb közérdeket nem sért, illetve meg vannak a tulajdonszerzésnek a rendeletben meghatározott egyéb feltételei is. Az érdeksérelem kérdésében az illetékes önkormányzat jegyzőjének a nyilatkozatát kell kérni, illetve egyes esetekben (műemléképület, védett régészeti érték) szakhatóság közreműködésére is szükség van. A külföldiek öröklése nem esik korlátozás alá.
Ha termőföld tulajdonjogának átruházására szerződés, végrendeleti öröklés, végrehajtási árverés alapján, vagy egyéb olyan jogcímen kerül sor, amelyet a Tft. 4. §-a nem vesz ki e törvény hatálya alól, a jogszerző félnek a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmében nyilatkoznia kell arról, hogy tulajdonszerzése nem ütközik szerzési korlátozásba [Tft. 9. § (3) bek.].
Annak természetesen nincs akadálya, sőt célszerű, hogy abban az esetben, amikor a tulajdonszerzés szerződésen alapul, ezt a nyilatkozatot a felek belefoglalják már magába a szerződést tartalmazó okiratba.
A nyilatkozat valóságát a földhivatal az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján ellenőrizheti, ezt meghaladó bizonyítás felvételére nem jogosult.
Itt érdemes megjegyezni, hogy a Tft. 25/A. §-ának (3) bekezdése értelmében a tulajdonosnak be kell jelentenie az általa használt termőföld adatait, továbbá azoknak a termőföldeknek adatait is, amelyek vele közös háztartásban élő közeli hozzátartozóinak [Ptk. 685. § b) pont] tulajdonában vannak. A szerződés alapján használt termőföldet a Tft. 25/A. §-ának (2) bekezdése alapján kell bejelenteni.
A földhivatal a termőföldekről földhasználati nyilvántartást vezet.
A tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződést a Tft. 9. §-ának (1) bekezdése semmisnek minősíti. Sőt a Tft. 9. §-ának (4) bekezdése kifejezetten eltér a Ptk. 239. §-ának fő szabályától, amely szerint a szerződés részleges érvénytelensége esetén az egész szerződés csak akkor dől meg, ha a felek a szerződést az érvénytelen rész nélkül nem kötötték volna meg. Termőföld esetében a tulajdonszerzési korlátozást sértő szerződés teljes egészében lesz érvénytelen. Ez azt jelenti, hogy ha a megszerezni kívánt termőföld részben a megengedett mértéken belül marad, részben túllépi azt, a szerződés egésze minősül semmisnek. Ez a szabály értelemszerűen kizárja azt is, hogy a bíróság a szerződést az érvénytelenség okának kiküszöbölésével a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdése alapján érvényessé nyilvánítsa.
A Tft. 9. §-ának (4) bekezdéséből következik, hogy a tulajdonszerzési korlátozás megsértésének esetén a semmisség következményeit kell alkalmazni olyankor is, amikor a felek "a tulajdonjog megszerzésének hatályát" kötötték valamely jövőbeli időponthoz vagy feltétel bekövetkezéséhez.
Ez a rendelkezés jogdogmatikai szempontból igencsak fura, hiszen a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése a tulajdonjog megszerzését a konstitutív hatályú ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez köti. Világos azonban, arról van szó, hogy a megkötésekor fennálló helyzet szerint kell elbírálni a szerződés érvényességét időhatározás vagy jövőbeli feltétel bekövetkezéséhez kötött felfüggesztő feltétel esetén is.
Viszont e megfogalmazásból az már világosan következik, hogy a termőföld jövőbeli megvásárlására irányuló előszerződés úgyszintén a vételi jogot (opciót) vagy elővásárlási jogot alapító szerződés is semmis, ha az megkötésének idején tulajdonszerzési korlátozásba ütközik. A "tulajdonjog megszerzésének hatálya" ugyanis az előszerződésnek megfelelő adásvételi szerződés megkötésével, illetve a vételi jog vagy elővásárlási jog gyakorlásáról szóló jognyilatkozat megtételével, majd ezt követően az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel következnék be.
Amennyiben a felek a termőföldre vonatkozó szerződésüket közjegyzői okiratba kívánják foglalni, és felismerhető, hogy a szerződés tulajdonszerzési korlátozásba ütközik, a Ktv. 3. §-ának (1) bekezdése értelmében kötelező a közreműködés megtagadása; egyébként elegendő a Ktv. 120. § (1) bekezdésének megfelelő figyelmeztetés a tulajdonszerzési korlátozás megsértésének következményeire.
Hasonló figyelmeztetési kötelezettség terheli az ügyvédet is, ha a felek a termőföldre vonatkozó szerződésüket vele ellenjegyeztetik.
A semmisség következményeiről sorrendben az első helyen a földhivatal dönt: ha a tulajdonszerzési korlátozás megsértése magából az okiratból vagy az ingatlan-nyilvántartásból megállapítható, az "okirat nyilvánvaló érvénytelenségére" (helyesen az okiratba foglalt jognyilatkozat érvénytelenségére) vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Ez a rendelkezés az Iny.tv. 51. §-ának (1) bekezdésére utal: elutasítható a bejegyzésre irányuló kérelem, ha az okiratnak olyan tartalmi hiányossága van, ami miatt az nyilvánvalóan érvénytelen.
Egyébként pedig a szerződés semmisségének megállapítása iránt az ügyész indíthat keresetet a bíróság előtt; ennek elősegítése végett a földhivatalt a Tft. 25/C. §-ának (1) bekezdése szerint értesítési kötelezettség terheli.
Az Iny.tv. 26. §-ának (2) bekezdése elrendeli az ingatlan tulajdonjogának átruházásáról szóló szerződés benyújtását a földhivatalhoz ingatlan-nyilvántartási bejegyzés céljából. Valamennyi fajta ingatlan esetében ennek határideje a szerződés (egyéb jognyilatkozat) keltétől, illetve - ha erre szükség van - a hatósági jóváhagyástól, harmadik személy beleegyezésétől, a felfüggesztő feltétel bekövetkezésétől számított 30 nap. E rendelkezés elmulasztása csak bírság fizetésével jár. Ezen felül a Tft. 25/D. §-ának (2) bekezdése is elrendeli a termőföld tulajdonjogának átruházásáról szóló, valamint minden egyéb, a termőföld tulajdonjogára vonatkozó szerződés (egyéb jognyilatkozat) bemutatását a földhivatalhoz nyilvántartásba való vétel végett. A határidő ezúttal is 30 nap, de ez mindig a szerződés megkötésekor kezdődik, akkor is, ha a szerződés hatálya bármi okból (pl. felfüggesztő feltétel miatt) csak később következik be. Ugyanez a kötelezettség áll elő akkor is, ha a szerződés vagy egyéb jognyilatkozat termőföld haszonélvezetére vagy egyéb, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra vonatkozik.
E határidő elmulasztásához a Tft. 25/D. §-ának (3) bekezdése sajátos jogkövetkezményt fűz: a szerződést nem létezőnek kell tekinteni (tehát úgy kell venni, mintha a szerződést a felek meg sem kötötték volna).
E bemutatási kötelezettség alól a Tft. csak szűk kivételt tesz: akkor szükségtelen a szerződés (egyéb jognyilatkozat) bemutatása, ha a földhasználat bejelentése a Tft. 25/A. §-ának (2) vagy (3) bekezdése alapján már megtörtént. Például: ha az veszi meg a termőföldet, aki azt haszonbérleti szerződés alapján vagy együttélő közeli családtagjának jogán használt és az erre vonatkozó bejelentési kötelezettségének eleget is tett, újabb bejelentésre nincs szükség.
Külön problémát jelent a végintézkedésen alapuló tulajdonszerzés. Bár a Tft. 4. §-ának erről szóló rendelkezése már közel nyolc éve hatályban van, a gyakorlatban ezzel kapcsolatos jogvita nem merült fel. A termőföldtulajdon koncentrálódásával azonban e szabály alkalmazása időszerűvé válhat.
Közvégrendelet alkotásánál a közjegyzőnek a Tft. szabályaira nem kell gondolnia, hiszen a tulajdonszerzés majd csak a jövőben, a hagyaték megnyíltával lesz időszerű.
Hagyatéki eljárás során azonban előkerülhet olyan végrendelet, amely a tulajdoni korlátozás túllépésére vezetne.
A jogalkalmazási nehézség abban jelentkezik, hogy a Ptk. nem ismer a végintézkedés tekintetében olyan érvénytelenségi okot, amely a tulajdonszerzés tilalmában rejlik. A Tft. 4. §-ából ugyan levezethető a végrendelet érvénytelensége, azonban erre a Ptk. 653. §-a értelmében csak az hivatkozhat, aki a végrendelet hiányában örökölne: azaz a törvényes örökös és ezek hiányában a Ptk. 599. §-ának (3) bekezdése szerint az állam. A végrendelet érvénytelensége miatt az ügyész az érvénytelenségre nem hivatkozó törvényes örökösök helyett nem indíthat pert, ez a joga legfeljebb az állam öröklése esetén maradhat fenn.
A közjegyző a végrendelet érvénytelenségéről a hagyatéki eljárásban nem dönthet. Ehhez képest a törvényes örökösök, illetve ezek hiányában az állam képviselőjének a végrendelet érvénytelenségére vonatkozó nyilatkozatától függően hoz teljes hatályú, illetve ideiglenes hatályú hagyatékátadó végzést.
A Tft. 10. §-a a legutóbbi módosítás előtt két címen adott elővásárlási jogot: egyfelől a termőföld haszonbérlője, másfelől védett természeti területen az állam javára. Ezek a rendelkezések jól összefértek a Ptk. által adott elővásárlási jogokkal.
A jelenlegi jogi helyzetben az elővásárlási jog akár ingó dolgon, akár ingatlanon szerződés, illetőleg jogszabály rendelkezése alapján jöhet létre. A Ptk. rendelkezésén alapul:
- a közös tulajdon esetén a tulajdonostársak elővásárlási joga a harmadik személyek részéről érkezett vételi ajánlat esetén [Ptk. 145. § (2) bek., Pk. 9. sz. állásfoglalás],
- a földrészlet és az épület elkülönült tulajdona esetén a földrészlet és az épület tulajdonosát kölcsönösen megillető elővásárlási jog [Ptk. 97. § (2)-(3) bek.],
A jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződéssel létesített elővásárlási jogot [Ptk. 373. § (5) bek.].
A Tft. módosított 10. §-a termőföld és tanya (a továbbiakban együtt: termőföld) esetében az elővásárlási jogok egész sorozatát hívta létre. Az elővásárlási jog megilleti
a) a családi gazdasághoz tartozó termőfölddel közvetlenül szomszédos termőföld eladása esetén a családi gazdálkodót és - az őt követő sorrendben - ennek családtagjait,
b) az eladóval közös háztartásban élő családtagot,
c) az eladó helybenlakó szomszédját,
d) az egyéb helybenlakót,
e) a magyar államot a Nemzeti Földlapról szóló törvényben foglaltak szerint,
f) a haszonbérlőt, feles bérlőt, részesművelőt,
g) a mezőgazdasági társaságok közvetlen vagy közvetett magánszemély tulajdonosait a dolgozók részére magánosított vagy magánosításra kerülő mezőgazdasági társaságoknak azokon a földterületein, amelyeket az eladás időpontjába a társaság jogszerűen használ.
Ezek a természetes illetve jogi személyek elővásárlási jogukat a felsorolás sorrendjében gyakorolhatják.
Az elővásárlásra jogosultak személyével kapcsolatban a következő rendelkezéseket kell figyelembe venni:
1. családi gazdaság, a családi gazdálkodó és a hozzátartozó fogalmát a Tft. 3. §-ának h), i) és j) pontja határozza meg; ezzel a tulajdonszerzési korlátozás megtárgyalása során már foglalkoztunk;
2. Helybenlakónak az a magánszemély minősül, akinek bejelentett lakóhelye legalább három év óta ugyanabban a helységben van, amelynek közigazgatási területén a termőföld fekszik, vagy pedig olyan környékbeli helységben, amelynek közigazgatási határa a termőföld fekvése helyének közigazgatási határától (közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton mérve) legfeljebb 15 km távolságban van. Helybenlakó szomszéd pedig az, akinek a tulajdonában vagy használatában lévő termőföld közvetlenül szomszédos az eladni kívánt termőfölddel [Tft. 3. §-ának m) és n) pontja];
3. A közös háztartásban élő családtag fogalmát a Tft. nem határozza meg. A megoldást a család a közfelfogás szerint elfogadott jelentésében kell keresnünk. Ez pedig (hangsúlyozzuk: közös háztartásban való élés esetén) a család tagjának tekinti a házastársat (élettársat) a szülőket és a leszármazókat, sőt még a testvéreket és ezek házastársait még akkor is, ha őket már nem kapcsolja össze élő személy. Igaz, hogy ez a kör szélesebb, mint amit a Tft. 3. §-ának j) pontja megjelöl, azonban ennél fontosabbnak látszik, hogy a Tft. 25/A. §-ának (3) bekezdése a Ptk. 685. § b) pontjában írt közeli hozzátartozók termőföldjeit vonja össze (ezúttal is közös háztartás vezetése esetén) olyan használati egységbe, amelyet nyilvántartásba kell venni;
4. A magyar állam az elővásárlási jogot az MNFA Kht. útján gyakorolhatja. Az elővásárlási jog kiterjed mindenféle termőföldre, kivéve azokat, amelyek a Tft. hatályba lépése előtt (az 1987. évi I. tv. rendelkezése szerint) zártkertnek minősülnek. A zártkert a külterület elkülönített része volt, amelyen legfeljebb 6000 m2 (szőlő, gyümölcsös esetén 3000 m2) terjedelmű földrészleteket alakítottak ki.
Az NF tv. 8. §-ának (4) bekezdése az elővásárlási jog gyakorlásának rendkívül különös esetéről szól. Az állam "elővásárlási" joga kiterjed termőföld ingyenes vagy részben ingyenes átruházására is [kivéve, ha a tulajdonos a tulajdonjogot a Ptk. 685. §-ának b) pontjában felsorolt közeli hozzátartozóra ruházza át]. Ebben az esetben "az ingyenesen vagy részben ingyenesen szerző fél kötelezettsége helyébe "az MNFA Kht. fizetési kötelezettsége" lép, amit a kisajátítási kártalanítás szabályai szerint kell megállapítani. A szerző fél kötelezettségére vonatkozó rendelkezés önmagában nem érthető. Ha figyelemmel vagyunk a kisajátítás szabályaira is, arra a megoldásra kell jutnunk, hogy
- részben ingyenes átruházás esetén a szerző fél helyett a részleges ellenszolgáltatást az átruházó fél részére az MNFA Kht. köteles teljesíteni, de - tegyük mindjárt hozzá - a részben ingyenes szerzés elvesztése miatt is kártalanítást kell fizetni a megajándékozott részére;
- teljesen ingyenes szerzés elvesztése miatt szintén kártalanítás jár annak a félnek, aki elesett az ingyenes szerzéssel járó vagyoni előnytől.
5. A haszonbérlő (feles bérlő részesművelő) személyének meghatározása a megkötött szerződés alapján történik. A szerződéskötésre a Ptk. szabályai irányadók. Fontos rendelkezés, hogy a szerződés írásbeli alakban érvényes.
6. Végül az, hogy mely mezőgazdasági társaságok kerülhetnek magánosításra, végső soron a 2001. és 2002. évi költségvetésről szóló 2000. évi CXXXIII. tv. 93. §-ának (17) bekezdésétől függ. E rendelkezés ugyanis kivette a mezőgazdasági társaságokat az APV Rt.-éhez "hozzárendelt" vagyonból, ezáltal a magánosítás a dolgozók részére (is) lehetővé vált. Közvetlen tulajdonos az, aki a társaságban üzletrésszel vagy részvénnyel rendelkezik; közvetett tulajdonosnak az minősül, aki olyan más vállalkozásban (általában gazdasági társaságban) rendelkezik tulajdoni részesedéssel (általában: részvénnyel, üzletrésszel), amelynek a mezőgazdasági társaságban oly részesedése van, amelyen keresztül a mezőgazdasági társaságban közvetve jogokat gyakorolhat, annak döntéseit befolyásolhatja.
Minthogy két törvény rendelkezései találkoznak, fontos kérdés a sorrend a Ptk.-n, illetőleg a Tft.-én alapuló elővásárlási jogok között.
Az önálló ingatlannak minősülő épület tulajdonosát megillető elővásárlási jog csak igen kis valószínűséggel vonatkozhat termőföldre, bár a Ptk. 98. § (2) bekezdés 1991. évig hatályos a) és b) pontjának maradványaként előfordulhat. Minthogy az elővásárlási jog a földrészlet és az épület egységének visszaállítását szolgálja, a kívánatos megoldás a 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet alapján olyan telekalakítás, amely az épülethez szükséges földrészletet biztosítani tudja.
Nehezebb a megoldás abban a kérdésben, hogy a tulajdoni hányadnak a tulajdonostársak egymás közti átruházása esetén gyakorolható-e az elővásárlási jog.
A Ptk. 145. §-ának (2) bekezdése a tulajdonostárs tulajdoni hányadára elővásárlási jogot csak abban az esetben ad, ha a vételi ajánlat a tulajdonostársak körén kívül álló harmadik személytől érkezik. Ha a tulajdoni illetőségét az egyik tulajdonostárs a másik (a többi) tulajdonostársnak kívánja eladni, az elővásárlási jog kizárt. A tulajdoni hányad átruházása ugyanis ebben az esetben a tulajdonostársaknak a közös tulajdon - teljes vagy részleges - megszüntetését célzó akaratát fejezi ki, ezt pedig a Ptk. 147. §-a a tulajdonostársak feltétlen jogának ismeri el olyannyira, hogy a róla való lemondást is semmisnek nyilvánítja.
Ezek után felmerül: ha a tulajdonostárs termőföldre vonatkozó tulajdoni hányadát kívánja másik tulajdonostársra átruházni, gyakorolhatók-e Tft. 10. §-ában meghatározott elővásárlási jogok? Úgy vélem, hogy az adásvételi szerződésnek ilyenkor is a közös tulajdon megszüntetésére irányuló rendeltetés a meghatározó eleme, ezért a Tft. 10. §-án alapuló elővásárlási jogok gyakorlásának sem lehet helye.
Mindenesetre javasolható, hogy a felek megállapodásuk címében és tartalmában is a közös tulajdon megszüntetésének szándékát fejezzék ki; az átruházás jogcímének is ezt tüntessék fel és az ellenszolgáltatást se vételárnak, hanem megváltási árnak nevezzék.
El kell azonban ismerni, hogy a javasolt megoldás sikere nem biztos, ezért a közjegyzőnek az okiratszerkesztéskor erről a feleket tájékoztatnia kell. A döntés végül is a bírósági gyakorlatra tartozik.
Más a helyzet, ha a vételi ajánlat a tulajdonostársak körén kívül álló harmadik személytől származik. Ebben az esetben a tulajdonostársaknak a Ptk. 145. § (2) bekezdése elővásárlási jogot enged, ezt azonban a Ptk. 145. §-ának (3) bekezdése értelmében a külön jogszabályokban más részére biztosított elővásárlási jog megelőzi. Tehát a tulajdonostárs csak a Tft. 10. §-ában felsorolt jogosultakat követő sorrendben élhet elővásárlási jogával. A szerződésen alapuló elővásárlási jog pedig a legutolsó helyre szorul.
A Ptk. 373. §-ának (1)-(2) bekezdése értelmében, ha az ingatlant elővásárlási jog terheli, a tulajdonos a vevőtől érkezett vételi ajánlatot (amennyiben azt hajlandó elfogadni) írásban köteles az elővásárlásra jogosulttal írásban közölni. Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett írásbeli nyilatkozatával az ajánlatot elfogadja, az adásvételi szerződés ezzel közte és a tulajdonos - mint eladó - között létrejön, következésképpen a tulajdonos köteles részére az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okiratot kiadni. Közös tulajdon esetén az ajánlatközléssel kapcsolatos kérdéseket a Legfelsőbb Bíróság Pk. 9. sz. állásfoglalása részletezi.
Bár a jogszabály kifejezetten az ajánlat közléséről szól, a gyakorlatban elterjedt az a megoldás, hogy a tulajdonos a vevőként jelentkező személlyel komplett adásvételi szerződést köt, majd ezt közli az elővásárlásra jogosulttal. Ha az elővásárlásra jogosult kijelenti, hogy jogával nem él, arról lemond, vagy ajánlott levélben közölt felhívásra a megjelölt - megfelelő - határidőn belül nem nyilatkozik, a megkötött szerződés alapján a tulajdonjog bejegyzésének - figyelemmel a Iny.vhr. 75. §-ára - nincs akadálya.
Más a helyzet a termőföld tekintetében gyakorolható elővásárlási joggal.
A 16/2002. (II. 18.) Korm. rendelet szerint abban az esetben, amikor az elővásárlási jog a Tft. vagy a Ptk. rendelkezésein alapul, a termőföld tulajdonosa a vételi ajánlatot teljes terjedelmében, írásban a települési önkormányzat jegyzőjének köteles megküldeni és kérni tőle az ajánlat hirdetőtáblán való kifüggesztését. A kérelemben fel kell tüntetni azt is, hogy az ajánlattevő rendelkezik-e elővásárlási joggal. A jegyző az ajánlatot megérkezésétől számított 8 napon belül - köteles kifüggeszteni a hirdetőtáblán. Ezzel a kifüggesztéssel történik meg az ajánlatközlés.
A jegyzőn keresztül történő ajánlatközlést akkor lehet mellőzni, ha az ajánlat az első helyen álló elővásárlásra jogosulttól (azaz a helyben lakó szomszéd családi gazdálkodótól) érkezett.
Az elővásárlásra jogosultak a kifüggesztés kezdő napjától számított 15 napon belül nyilatkozhatnak az ajánlat elfogadásáról, illetve lemondhatnak elővásárlási joguk gyakorlásáról. A nyilatkozat hiányát joglemondásnak kell tekinteni.
Az ajánlatot elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű (két tanú aláírásával ellátott) magánokiratba kell foglalni, és fel kell benne tüntetni az elővásárlási jog jogcímét is. A nyilatkozatot a jegyzőhöz tértivevényes postai küldeménnyel kell eljuttatni, vagy hivatalában, iktatás mellett átadni.
Minthogy az Áe. 39. §-ának (1) bekezdése értelmében a kifüggesztés kezdő napja a határidőbe nem számít bele, a nyilatkozatot a kifüggesztést követő 16. nappal bezárólag lehet megtenni. Határidőn belül megérkezettnek kell tekinteni, a határidő utolsó napján postára adott nyilatkozatot is [Áe 39. § (3) bek.].
A jegyző az ajánlat kifüggesztett példányán feltünteti a kifüggesztés és a levétel napját, majd pedig a beérkezett nyilatkozatokat iratjegyzék kíséretében tértivevénnyel postai úton megküldi az eladónak vagy elismervény ellenében átadja neki.
Az eladó és az elővásárlásra jogosult fél között az adásvételi szerződés az ajánlatnak az eladóval való közlésekor jön létre. Több nyilatkozat esetén az elővásárlási jogok sorrendje dönt, egysorban álló több jogosult közül az eladó választ.
Azt követően, hogy az adásvételi szerződés az ajánlat közlésével létrejött, előáll az eladónak a kötelezettsége arra, hogy a vevőnek tulajdonjog bejegyzésére alkalmas okiratot adjon. Ehhez csatolni kell az ajánlatnak azt a példányát, amelyen a jegyző feltüntette a kifüggesztés és a levétel napját, továbbá az ajánlatra tett nyilatkozatokat és az iratjegyzéket.
Az ajánlatközlésnek a kormányrendeletben előírt módja a Tft. 10. felsorolt elővásárlási jogok esetében helyesnek látszik. Ellentmondásba került azonban a kormányrendelet a Ptk. 373. §-ának (1) bekezdésével és az Iny.vhr. 75. §-ával, hiszen ezek szerint a nyilatkozatot közvetlenül kell eljuttatni az elővásárlásra jogosulthoz. Az ellentmondást megoldani nem tudjuk, de javasoljuk, hogy az eladó a tulajdonostárssal a vételi nyilatkozatot a Ptk. által előírt módon is közölje.
Ha az elővásárlási jog nem a Tft.-én, illetve a Ptk.-án, hanem más jogszabályon alapul, a kormányrendelet 1. §-ának (4) bekezdése maga is az ajánlat közvetlen közlését írja elő.
Az ajánlatközlésnek a kormányrendeletben meghatározott módja elkerülhetetlenné teszi a vételi ajánlat szigorú megkülönböztetését az adásvételi szerződéstől. Akár érkezett elfogadó nyilatkozat, akár nem, az adásvételi szerződést csakis a nyilatkozatra megadott határidő eltelte után lehet megkötni. A szerződés megkötésével ugyanis két további határidő veszi kezdetét:
- egyfelől a szerződést megkötésétől számított 30 napon belül nyilvántartásba vétel céljából be kell nyújtani a földhivatalhoz. Ez a határidő mindig a szerződés megkötésének napján kezdődik és elmulasztásához a törvény azt a megdönthetetlen vélelmet fűzi, hogy a szerződés létre sem jött;
- másfelől a szerződés megkötésétől, illetve hatályba lépésétől számított 30 napon belül kérni kell a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, de ennek a határidőnek elmulasztását az Iny.tv. 26. §-ának (2) bekezdése csak pénzbírsággal szankcionálja.
Kitűnik a fentiekből, hogy az új szabályok számos megoldásra váró jogalkalmazási kérdést vetnek fel; az esetleges fejleményekre a maguk idején visszatérünk. ■
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Kovács László nyugdíjas tanácselnök
Visszaugrás
