A közös tulajdon vitás kérdéseinek elemzése előtt utalnom kell arra, hogy a tulajdoni formákra vonatkozó hatályos rendelkezések lényeges eltérést mutatnak. Az ítélkezés során természetesen érvényesül az az alkotmányos rendelkezés, hogy "a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül" (az Alkotmány köztulajdonként az állami és a települési önkormányzatok tulajdonát említi). Az egyenjogúság azonban nem jelenti azt, hogy köztulajdon esetén ugyanúgy lehet a tulajdonosi jogokat gyakorolni, mintha egyéb tulajdonról lenne szó. Köztudomású, hogy mind az állami, mind az önkormányzati tulajdonra (a használatra, hasznosításra, illetve az elidegenítésre) számos korlátozó rendelkezés van hatályban. Kötelező rendelkezések megsértése esetén a bíróságok alkalmazzák a Polgári Törvénykönyvben meghatározott jogkövetkezményeket. Erre azonban csak akkor kerülhet sor, ha a vagyontárgy az állam vagy az önkormányzat kizárólagos tulajdonában áll. Ha a dolog az állam (az önkormányzat) közös tulajdona, a közös tulajdon vitás kérdéseinek megoldása mind a jogalkotás, mind a jogalkalmazás során nehézséget okoz. A lakásoknál (helyiségeknél) ez a kérdés megoldottnak mutatkozik, de más vagyontárgya közös tulajdona esetén tisztázatlan, hogy az állam (önkormányzat) tulajdoni hányadára lehet-e (kell-e) alkalmazni az állami (önkormányzati) tulajdonra irányadó kötelező rendelkezéseket.
A közös tulajdon keletkezésének eseteit a Ptk. XII. fejezete nem sorolja fel. Helyesnek tartanám, ha ez a jövőben is így lenne. A közös tulajdon keletkezésének olyan szerteágazó lehetőségei vannak (ráépítés, bővítés, öröklés, szerződés stb.), amelyeket továbbra is a megfelelő helyen kell szabályozni.
A Polgári Törvénykönyvnek a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései - alapvető kérdésekben - a gyakorlatban helyesnek bizonyultak. Gyökeres változtatásokra tehát nincs szükség. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának - a közös tulajdonra vonatkozó és ma is alkalmazandó - állásfoglalásait (PK. 8., 9. és 10. sz.) azonban az új szabályozás során célszerű figyelembe venni.
A hatályos törvényi szabályozás hiánya, hogy nem tesz különbséget házingatlanok (lakások) és minden más dolgok közös tulajdona között. Szótöbbséges határozattal tehát el lehet dönteni a közös tulajdonban lévő ház (lakás) használatát és a határozatot végre is lehet hajtani. Még olyan korlátozó rendelkezés sincs, hogy a lakásban lakó tulajdonostársat nem lehet a lakás használatától megfosztani. Igaz, hogy a bíróság a végrehajtást felfüggesztheti, de ha már megtörtént a végrehajtás, nincs mit felfüggeszteni.
Törvényi rendelkezés hiányában a PK. 8. számú állásfoglalás indokolása ad iránymutatást arra nézve, hogy a bíróság a közös tulajdonban lévő házingatlan használatát milyen szempontok alapján rendezze. E szerint "...ha pl. a tulajdonostársak által lakott családi házban a helyiségek és telek birtoklási, használati módjáról van szó, pusztán erre az arányra és ebből kiindulva a helyiségek számára, térfogatára és a telek térmértékére alapított elrendezés helytelen eredményre vezethet. A személyes körülmények, a bennlakók száma, az ésszerű lakáskialakítás, az egyes helyiségek közös használatának lehető mellőzése, a kertnek, vagy gazdasági célra egyébként használható teleknek minél gazdaságosabb és viszálymentesebb tényleges elhatárolása mind olyan szempontok, amelyek a tulajdoni hányad szerinti megosztástól való eltérést indokolhatják".
Tisztázatlan a helyzet, ha a közös tulajdonban lévő lakás pl. társasházban van.
Az új szabályozásnak tartalmaznia kellene, hogy bíróság a közös tulajdonban lévő házingatlanok és egyéb lakások használatát milyen rendelkezések alapján döntse el. A bíróság kötelezheti-e a lakásban lakó tulajdonostársat -akarata ellenére - a lakás kiürítésére és a tulajdonostársat jogosítja fel a lakás kizárólagos használatára. Ismeretes, hogy a Családjogi törvény házastársaknál - a használat ilyen rendezésére lehetőséget ad.
A szótöbbséggel hozott határozatot a kisebbség támadhatja meg bíróság előtt. A megtámadás lehetőségét a többség számára is lehetővé kell tenni, mert "Megtörténhet... , hogy a kisebbség létesít erőszakosan olyan helyzetet, amely miatt a másik fél bírósági rendezést lát szükségesnek" (PK. 8. sz.).
Ha a bíróság egyetértés hiányában a tulajdonostársak között felmerült birtoklása és használati (hasznosítási) vitát bírálja el, olyan szempontok merülhetnek fel, amelyek a tulajdoni hányad szerinti megosztástól való eltérést indokolhatják. A tulajdoni hányadot meghaladó használat a hasznokból való részesedésen nem változtat, ezért a Legfelsőbb Bíróság kifejtette, hogy ilyen esetben a szükségesnek mutatkozó időszakos pénzbeli kiegyenlítésről is gondoskodni kell, sőt a megóvási és fenntartási költségek arányát is a tulajdoni hányadtól eltérően, a valóságos birtoklás és használat arányához képest lehet megállapítani (PK. 8. sz.).
A tulajdoni hányadtól eltérő használat azonban nemcsak bírói döntés, hanem a tulajdonostársak egyező akaratán is alapulhat. A tulajdonostárs ebben az esetben is igényelhet időszakos pénzbeli kiegyenlítést, és kérheti azt is, hogy a bíróság a megóvási, fenntartási költségek arányát a tulajdoni hányadtól eltérően, a valóságos birtoklás és használatnak megfelelően állapítsa meg. A kifejtett okoknál fogva a kollégiumi állásfoglalásban kifejtett elveket indokolt figyelembe venni az új szabályozás során.
A jogalkalmazás során nincs egységes álláspont arra nézve, hogy a közös tulajdonban álló házingatlan és egyéb építmény átalakítására, bővítésére - egyetértés hiánya esetén - van-e lehetőség. A Legfelsőbb Bíróság egyik eseti döntésében kifejtette, hogy "közös tulajdonban álló ingatlanon az egyik tulajdonostárs építkezéséhez szükséges tulajdonos társi hozzájáruló nyilatkozat pótlása iránt indított perben pontosan meg kell jelölni, hogy milyen méretű az ingatlan, mely részén, milyen célra szolgáló építkezésről van szó, s csak valamennyi lényeges körülmény tisztázása után lehet dönteni abban a kérdésben, hogy a hozzájárulás megtagadása joggal való visszaélésnek minősül-e".
Ismeretes olyan álláspont is, hogy "...egyhangú határozat szükséges ahhoz a beruházáshoz, amely a közös tulajdonban lévő vagyontárgy értékét számottevően gyarapítja, annak állagát megváltoztatja. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak kell tekinteni pl. az épület bővítésével, az épületben új helyiségek kialakításával stb. kapcsolatban felmerült kiadásokat. Ilyen esetekben bármely tulajdonostárs ellenvéleménye megakadályozhatja a kiadást. Egyhangúság hiányában egyik tulajdonostárs sem határozhat egyedül a kiadásokról, illetőleg ezeket a munkálatokat saját költségén sem végezheti el".
Véleményem szerint - de lege ferenda - helyesnek tartanám, ha a meglévő épület átalakítását, korszerűsítését, bővítését, esetleg emeletráépítést a tulajdonostárs hozzájárulásával lehetne elvégezni. A jognyilatkozatot megtagadás esetén bírói ítélettel lehetne pótolni, ha annak törvényi előfeltételei fennállanak.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
