A tanulmány a társasházak közös képviseletre és közös költségre vonatkozó hazai szabályozását vizsgálja, összehasonlítva a német jogalkotással. Az írás a Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richterrel való interjún alapszik, párhuzamot vonva a két jogrendszer szabályozási mechanizmusa között. Az elemzésben a jogképesség és a jogi személyiség kérdése is helyet kapott. Szükséges lehet egy társasházi reform?
The study examines the domestic legislation on common representation and common costs in condominiums, compared to the German legislation. The article is based on an interview with Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, drawing parallels between the regulatory mechanisms of the two legal systems. The analysis also addressed the question of legal capacity and legal personality. Could a condominium reform be necessary?
Ma már köztudomású tény, ha valaki társasházba költözik, közös költséget kell fizetnie. Azt is tudják a legtöbben, hogy amennyiben felmerül egy probléma az épületben, például beázik a tető vagy nem működik a lift, a közös képviselőt kell keresni. Jobb esetben, utóbbi elérhetősége egy jól látható helyen megtalálható a lépcsőházban, rosszabb esetben, például bérlőként, a tulajdonostól vagy a szomszédoktól kell beszerezni az információt. Akárhogy is, a két jogintézménynek hatalmas jelentősége van a társasházak szempontjából, a kettő nélkül (egy kivétellel) a társasház sem jogi értelemben, sem a gyakorlatban nem tud működni. Éppen ennek okán, álláspontom szerint nagyon fontos, hogy a kettő szabályozása és működése átlátható és hatékony legyen. Lényeges, hogy a tulajdonosok tisztában legyenek azzal, milyen céllal fizetik a közös költséget, és azt ténylegesen milyen célra fordítja a közös képviselő. Elengedhetetlennek tartom azt is, hogy a közös képviselő rendelkezzen alapvető műszaki és jogi ismeretekkel ahhoz, hogy tisztségét megfelelően be tudja tölteni. Így, ha a tulajdonos értesíti, hogy nem működik a garázskapu, vagy a garázsban az előző napi esőzések miatt áll a víz, akkor késedelem nélkül el tudjon járni, és eredményesen közre tudjon működni a hiba elhárításában.
Mindez, leírva, egyértelműnek és indokoltnak hangzik, igaz? Mégis, a gyakorlatban nagyon sokszor találkozhatunk olyan esetekkel, amikor a tulajdonosoknak fogalmuk sincs arról, hogy ténylegesen mi alapján kalkulálták ki a közös költség összegét, vagy azt mire költik el. A harminclakásos panel épületben örülnek az alacsony közös költségnek, mindeközben az épület omladozik, és nincs megfelelően karbantartva (például a lépcsőházban az elektromos hálózat messze elavult, és távol áll a biztonság fogalmától). A közös képviselő a szomszéd 68 éves Berta néni, akit mindenki nagyon szeret, de ha valami baj történik, akkor nem tudja, mitévő legyen. Elismerem, egy kicsit szélsőséges példákat hoztam fel, de a leírtak sajnos léteznek a gyakorlatban.
Ennek az ellenkezője is megfigyelhető: egy újépítésű hétlakásos társasházban - ahol a fűtés-hűtés már hőszivattyús rendszeren keresztül történik, és napelemet is telepítettek az épületre -, a közös költség összege viszonylag magas. Azonban az épület takarítása rendszeres és alapos, a közös kertet legalább heti egyszer gondozzák és lenyírják a füvet, a társasház biztosított, illetőleg némi tartalékot is képeznek az összegből, amely a jövőbeni felújítás céljából került elkülönítésre.
A fentiek jelentősége a következő: egy öröklakással nem csak az adott ingatlant vesszük meg. Hozzátartozik a közös tulajdonban álló terület meghatározott hányada. Nem szó szoros értelemben a környék, az ingatlan elhelyezkedése, a társasház adósságai, a közös képviselő és a szomszédok. Ennek okán nagy hangsúlyt kell fektetni arra, hogy a változó tényezőkből minél több pozitív megítélésre tegyen szert. A társasház és közvetlen környezete legyen rendszeresen karbantartva és gondozva, a közös képviselő megfelelően lássa el feladatait, a tulajdonosok havonta fizessék a közös költséget, a közgyűlés rendelkezzen valódi, konszenzuális alapokon működő döntéshozó jogkörrel - s ne csak formálisan legyen jelen -, valamint a tulajdonosok törekedjenek arra, hogy minél jobban együtt tudjanak működni a közösség érdekében.
Mindezek közül a jogalkotó nem tud mindent befolyásolni. Azonban arra hatást tud gyakorolni, hogy milyen szabályozás vonatkozzon a közös képviselő és a közös költség intézményére. A jogalkalmazás csak azután tudja igazán jól betölteni funkcióját, megítélésem szerint, ha a hatályos joganyag kellőképpen szabályozza az adott jogterületet. Határozott álláspontom szerint, a közös képviselőre és a közös költségre vonatkozó szabályozás megkíván némi reformot. Olyan módosításokat, amellyel a szóban forgó jogintézmények átláthatóbban, hatékonyabban működnek, és szabályozásuk eléggé egyértelmű és világos. Már csak azért is, mert gazdasági értelemben a társasházak kiváló befektetésnek bizonyulhatnak, s az átlagember számára is jobban elérhetőek, amennyiben valaki tulajdonhoz szeretne
- 25/26 -
jutni. Nem is csoda, hogy az utóbbi időben egyre több ilyen jogi konstrukció kerül alapításra.
Jelen tanulmányban a közös képviselőre és a közös költségre vonatkozó hazai hatályos joganyagot szeretném demonstrálni azzal a célkitűzéssel, hogy összehasonlíthassam a német társasházi szabályozással. Ennek érdekében lehetőségem nyílt egy interjút készíteni Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richterrel[1], aki bevezetett a német ingatlanjog rejtelmeibe. Az elvégzett összehasonlítást alapul véve, a tanulmány végén, olyan javaslatokat kívánok megfogalmazni, amelyek a magyar társasházi rendszert pozitív irányba befolyásolhatják, a közös képviselő és a közös költség problémáira fókuszálva. Véleményem szerint, egy nemzetközi komparáció ígéretes lehet abból a szempontból, hogy megvilágíthassa két rendszer sajátosságait, s arra sarkallhatja a jogalkotót, hogy megfontolja az esetleges módosítások gondolatát. Ha ez utóbbi nem is valósul meg, bízom abban, hogy az írás legalább figyelemfelkeltő jelleget tud ölteni, és kedvet adhat más, e területen tevékenykedő kollégáknak, hogy felkarolják a kissé elhanyagolt társasházi rendszerünket.
Hazánkban társasházi szervnek minősül a közös képviselet, a közgyűlés és a számvizsgáló bizottság. A közös képviselet állhat egy személyből: ekkor hívjuk azt közös képviselőnek, amennyiben a közös képviselet munkájában több tag veszt részt, úgy intézőbizottságot választ a közgyűlés. Utóbbi körében kizárólag tulajdonostárs lehet a bizottság tagja, annak minősége azonban nem korlátozódik csupán természetes személyekre, jogi személyek és jogi személyiséggel nem rendelkező társaságok is rendelkezhetnek tagi jogosultsággal az intézőbizottságban. Ebben az esetben a közgyűlésnek legalább három tulajdonostársat kell megválasztania az intézőbizottsági feladatok ellátására, akik maguk közül jelölik ki az elnököt[2]. A közös képviselőre némileg eltérő szabályok vonatkoznak.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
