https://doi.org/10.59851/mj.72.10.8
A Kúria szerint, amennyiben az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett személy haláláról az ingatlanügyi hatóság az eljárás bármely szakaszában tudomást szerez, az érintett ingatlan nem kerülhet a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény 25. § (1) bekezdésének alkalmazásával az állam tulajdonába. Ebben az esetben a hatóságnak hivatalból értesítenie kell a jegyzőt a hagyatéki eljárás vagy a póthagyatéki eljárás megindítása céljából.
Jogeset száma: Kfv.VI.37.099/2025/11.
Kulcsszavak: függő hatályú ingatlan-nyilvántartási bejegyzés; hatékony jogvédelem; közös tulajdon megszüntetésének kötelezettsége; Magyar Állam öröklése; osztatlan közös tulajdon; ipso iure öröklés; termőföld öröklése; tulajdonhoz való jog sérelme
According to the Curia, if the real estate authority becomes aware of the death of a person registered as the owner in the real estate register at any stage of the procedure, the property concerned may not become the property of the state by applying Section 25(1) of Act LXXI of 2020 on the liquidation of undivided joint ownership of land and the settlement of the data of the owners of real estate qualifying as land in the real estate register, but the authority must notify the notary ex officio for the purpose of initiating the probate procedure or the supplementary probate procedure.
Keywords: real estate registry entry with pending effect; effective legal protection; obligation to terminate joint property; inheritance of the Hungarian state; undivided joint property; ipso iure inheritance; inheritance of arable land; infringement of property rights
A perbeli település külterületén található, szántó művelési ágú ingatlan (a továbbiakban: ingatlan) 4/24 hányadban a felperes, 4/24 hányadban pedig egy magánszemély (a továbbiakban: Tulajdonos2) tulajdonában állt. A település külterületi fekvésű ingatlanjai tekintetében azon természetes személyek - köztük Tulajdonos2 - esetében, akik az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepelnek, de személyazonosító adataik hiányosak, illetve személyi azonosító jelük hiányzik, a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény (a továbbiakban: Foktftv.) 20-21. §-a szerinti eljárás indult a Pest Vármegyei Kormányhivatal (alperes) előtt.
Mivel Tulajdonos2 esetében az adategyeztetés sikertelen volt, hirdetményt tettek közzé. A hirdetmény közzétételére meghatározott határidő eredménytelen elteltét követően az alperes a 2023. augusztus 2. napján véglegessé vált határozatával (a továbbiakban: határozat1) a tulajdoni helyzet rendezetlenségének tényét Tulajdonos2 ingatlanon fennálló tulajdoni hányadára vonatkozóan a Magyar Állam mint jogosult javára az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyezte. Az alperes a határozat1-et a felperessel nem közölte.
Az alperes a 2024. január 26-án kelt határozatával (a továbbiakban: határozat2) az ingatlanra Tulajdonos2 javára bejegyzett tulajdonjogot és a tulajdoni helyzet rendezetlenségére utaló feljegyzést törölte, valamint azzal egyidejűleg a Magyar Állam tulajdonjogát bejegyezte. A határozat2 indoklásában az alperes kifejtette, hogy a tulajdoni helyzet rendezetlensége tényének feljegyzéséről szóló határozat 2023. augusztus 17-én véglegessé vált, az azt követő 60. napon, 2023. október 16-án Tulajdonos2 tulajdoni hányadán a Magyar Állam tulajdonjogot szerzett az Foktftv. 25. § (1) bekezdése alapján.
A felperes a határozat2 megsemmisítése és az alperes új eljárásra kötelezése érdekében terjesztett elő keresetet. Keresetében előadta, hogy 2014-ben polgári pert indított elbirtoklással történt tulajdonszerzés megállapítása érdekében - többek között - Tulajdonos2-vel szemben. A polgári per megindításának ténye az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzésre került. A felperes keresetében kifejtette, hogy álláspontja szerint a perfeljegyzésre tekintettel a Magyar Állam tulajdonjogát függő hatállyal kellett volna bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. A felperes kifejtette továbbá, hogy az általa indított polgári per - többek között - Tulajdonos2 halála miatt félbeszakadt.
A felperes álláspontja szerint az alperesnek az Foktftv. 23. §-ból következően a Magyar Állam tulajdonjogának megállapítását megelőzően a már elhalálozott ingatlantulajdonos lakóhelye szerint illetékes jegyző előtt kellett volna kezdeményeznie a hagyatéki eljárás lefolytatását. Mivel ezt elmulasztotta, a határozat2 jogszabálysértő.
A per során a felperes a fentieken túl sérelmezte, hogy részére a határozat1-et nem kézbesítették, annak ellenére, hogy az akkor hatályos jogszabály, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: régi Inytv.) 52. § (1) bekezdés d) pontjában foglaltak szerint a jogok és tények bejegyzéséről, adatok átvezetéséről szóló határozatot - tulajdoni hányadot érintő bejegyzés esetén - kézbesíteni kell valamennyi tulajdonostársnak.
A felperes azt is sérelmezte, hogy a hirdetményi közzététel nem volt szabályszerű, így arról önhibáján kívül nem értesült. Előadta továbbá, hogy a határozat1 nem felel meg az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) 81. § (1) bekezdésében megfogalmazott követelményeknek, mert annak tartalmából nem állapítható meg, hogy milyen bizonyítékok mérlegelése alapján jutott az alperes arra a következtetésre, hogy az ingatlan tulajdonosának személyére vonatkozó adategyeztetés nem vezetett eredményre. Végezetül a felperes kifejtette, hogy a határozat2 nem válhatott véglegessé, mert annak kézbesítése két tulajdonostárs tekintetében nem volt szabályszerű.
- 661/662 -
Az elsőfokú bíróság ítéletében kifejtette, hogy a felperes a keresetindítási határidőben előterjesztett keresetlevelében nem sérelmezte a határozat1 véglegessé válását, valamint nem hivatkozott arra, hogy az ne felelne meg az Ákr. által támasztott tartalmi követelményeknek. Továbbá a felperes sem a határozat1 részére történő kézbesítésének elmaradását, sem a határozat2 szabályszerűtlen kézbesítését nem kifogásolta. Ezen érvek tehát a korábbi kereseti indokaitól alapvetően eltérnek, és a per teljesen új irányát eredményezték volna, ezért azokat a kereset-kiterjesztés tilalmába ütközésük miatt a bíróság nem vizsgálta.
Az elsőfokú bíróság kiemelte, hogy a Magyar Állam tulajdonjogának bejegyzésére az Foktftv. 25. § (1) bekezdése alapján került sor, ezért azt nem kellett a perfeljegyzésre figyelemmel - az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Inytv. vhr.) 29. § (1) bekezdés alapján - függő jogi hatállyal bejegyeznie az alperesnek.
Az elsőfokú bíróság ítéletében rögzítette, hogy a perben kizárólag az volt vizsgálható, hogy az Foktftv. 25. § (1) bekezdésében foglalt feltételek fennállnak-e, azaz az ingatlanügyi hatóságnak az Foktftv. 21. § (4) bekezdésében foglaltak megállapításáról szóló döntése véglegessé vált-e; amennyiben igen, úgy az attól számított 60 nap eltelt-e. Figyelemmel arra, hogy a felperes keresetindítási határidőn belül nem vitatta a határozat1 véglegessé válását, ezért a perben az elsőfokú bíróság azt tudta megállapítani, hogy a határozat1 végleges, a véglegessé válástól számított 60 nap eltelt. Következésképpen az alperes jogszerűen rendelkezett a Magyar Állam tulajdonjogának bejegyzéséről.
Végül az elsőfokú bíróság hangsúlyozta, hogy a pernek nem tárgya az adategyeztetési eljárás jogszerűségének kérdése. Ezért ebben a perben nem vizsgálható, hogy az adategyeztetési eljárás során az alperes milyen okiratokat szerzett be, vagy milyen intézkedéseket foganatosított, miért nem kereste meg a jegyzőt az Foktftv. 23. §-a alapján. Az elsőfokú bíróság megállapította továbbá, hogy az alperest kizárólag az Foktftv. 25. § (1) bekezdése körében terhelte tényállástisztázási és indokolási kötelezettség, amelynek az alperes határozata megfelelt.
Fentiekre tekintettel az elsőfokú bíróság jogerős ítéletével a keresetet elutasította.
A felperes felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására és új határozat hozatalára utasítását, másodlagosan a jogerős ítélet megváltoztatását, a közigazgatási cselekmény megsemmisítését és a közigazgatási szerv új eljárás lefolytatására kötelezését kérte.
A felperes felülvizsgálati kérelmében egyebek mellett vitatta az elsőfokú bíróság tiltott keresetkiterjesztéssel kapcsolatos megállapításait, valamint kifogásolta, hogy a jogerős ítélet nem tartalmaz indokolást a határozat2 kézbesítésének - általa vitatott - szabályszerűsége kapcsán. Sérelmezte, hogy az alperes az ingatlan tulajdonosait ügyfélként nem vonta be az eljárásba, amely tényt mint az Ákr. 123. § (1) bekezdés g) pontja szerinti semmisségi okot - álláspontja szerint - az elsőfokú bíróságnak hivatalból figyelembe kellett volna vennie. Előadta továbbá a felperes, hogy a határozat1 ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostársak részére történő kézbesítésének elmaradása jogsértő.
A felperes sérelmezte, hogy a közigazgatási tevékenységgel okozott jogsérelemmel szemben jogorvoslat, hatékony bírósági jogvédelem hiányában az ingatlan társtulajdonosait elzárták attól, hogy a Magyar Állam tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzését érdemben vitathassák, ami álláspontja szerint a tulajdonhoz való jog és a közös tulajdonhoz kapcsolódó jogok gyakorlásának sérelmére is vezet.
Végezetül a felperes ismét hangsúlyozta, hogy az alperes nem a megfelelő eljárást folytatta le, hiszen Tulajdonos2 tekintetében nem azt kellett volna megállapítania, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személy nem beazonosítható, hanem hogy elhunyt, és az alperesnek az Foktftv. 23. §-a alapján a jegyző megkeresése iránt kellett volna intézkednie.
A Kúria rögzítette, hogy a közigazgatási perrendtartásról szóló 2017. évi I. törvény (a továbbiakban: Kp.) 120. § (5) bekezdése értelmében a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a jogerős ítélet meghozatalakor rendelkezésre álló iratok és bizonyítékok alapján dönt.
A Kúria arra a megállapításra jutott, hogy az elsőfokú bíróság hiányosan állapította meg a tényállást, a per eldöntése szempontjából alapvető jelentőségű alkotmányos elveknek és alapvető jelentőségű tényeknek nem tulajdonított jelentőséget, aminek következtében megalapozatlan és jogszerűtlen ítéletet hozott. A Kfv.37.027/2025/7. számú határozatában a Kúria jelen ügyre is irányadóan jogszerűnek minősítette a tiltott keresetváltoztatásra vonatkozó ítéleti megállapítást.
A Kúria kifejtette, hogy a Kp. 2. § (1) bekezdése alapján a bíróság feladata, hogy eljárásával a közigazgatási tevékenységgel megvalósított jogsértéssel szemben - erre irányuló megalapozott kérelem esetén - hatékony jogvédelmet biztosítson. Kifejtette továbbá, hogy a tisztességes (fair) eljáráshoz való jognak az egyik eleme a hatékony jogvédelem követelménye. Az Alkotmánybíróság gyakorlata szerint a fair eljárás elve megköveteli a jogszerűség érdemi érvényesülését. A hatékony jogvédelem e tekintetben azt jelenti, hogy a bírói út nem korlátozódhat a formális jogszerűség vizsgálatára. A Kúria utalt az Alkotmánybíróság 7/2013. (III. 1.) AB határozatában foglaltakra is. Ebben a határozatában az Alkotmánybíróság kimondta, hogy a közigazgatási ügyben eljáró bíróság
- 662/663 -
nincs kötve a közigazgatási határozatban megállapított tényálláshoz, a jogszerűség szempontjából felülbírálhatja - sőt, felül kell bírálnia - a közigazgatási szerv mérlegelését is. Döntése során figyelemmel kell lennie az Alaptörvény 28. cikkére, vagyis azt kell feltételeznie, hogy a jogszabályok a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak.
A Kúria - figyelembe véve a tisztességes eljárás, a hatékony jogvédelem és az érdemi felülvizsgálat követelményét is - arra az álláspontra helyezkedett, hogy tévesen jutott arra a következtetésre az elsőfokú bíróság, mely szerint a perben kizárólag az Foktftv. 25. § (1) bekezdése szerinti két feltétel - azaz a döntés véglegessé válásának és a véglegessé válástól számított 60 nap elteltének - teljesülését kellett vizsgálni.
A Kúria az Alkotmánybíróság 3344/2017. (XII. 20.) AB határozatára hivatkozással rögzítette, hogy az Alaptörvény XIII. cikke alapvetően két szempontból garantálja a tulajdonhoz való jogot. Egyrészt védi a megszerzett tulajdont az elvonás ellen, másrészt védi a szintén már megszerzett tulajdont annak korlátozása ellen. A Kúria egyfelől rámutatott arra, hogy az Alkotmánybíróság gyakorlatából is kitűnően, a kivételes lehetőségű tulajdonjogba történő beavatkozás során a jogalkalmazónak, így az alperesnek is fokozott gondossággal, körültekintően kell eljárnia az eljárása során. Másfelől a Kúria nem vitatta, hogy ismertek az osztatlan közös tulajdonban álló földeken fennálló tulajdonjog gyakorlásával, az osztatlan közös tulajdonban álló földek forgalomképességével kapcsolatos - ismeretlen, beazonosíthatatlan, elhalálozott tulajdonostársak miatti - gyakorlati problémák.
Az Foktftv. többek között a jelen ügyben is lefolytatott speciális, kétlépcsős eljárás bevezetésével kísérli meg az osztatlan közös földtulajdon felszámolását, amely eljárás eredményeként végső soron a rendezetlen tulajdoni helyzetű ingatlanok a törvény erejénél fogva kerülnek az állam tulajdonába. Az ingatlanügyi hatóság ezen eljárással kapcsolatos tényállástisztázási kötelezettsége tekintetében az Foktftv. 20. § (2) bekezdése kimondja, hogy a beazonosítatlan személy adatainak kijavítása céljából az ingatlanügyi hatóság összeveti a tulajdoni lapon szereplő adatokat az okirattárban fellelhető okiratok adataival, valamint a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban fellelhető adatokkal.
A Kúria kiemelte, hogy a törvény az alperes számára hivatalbóli tényállástisztázási kötelezettséget ír elő. Ez azt jelenti, hogy az alperesnek az adategyeztetési eljárás során minden tőle elvárható eljárási cselekményt meg kell tennie annak érdekében, hogy az ingatlan-nyilvántartásba hiányos személyi azonosító adatokkal bejegyzett tulajdonost a tulajdoni lap, az okirattárban fellehető okiratok adatainak felhasználásával, a személyi adat- és lakcímnyilvántartó adatainak összevetésével beazonosítsa, az esetleges elhalálozás tényét feltárja. Ha pedig az ingatlanra perfeljegyzés ténye van bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, meg kell keresnie a perfeljegyzést elrendelő bíróságot a hiányos személyi adatokkal bejegyzett tulajdonostárs adatainak beszerzése, a tulajdonos személyének beazonosíthatósága érdekében. Csak így hozhat az alperes az alkotmányos tulajdonvédelem elvére is tekintettel megalapozott és jogszerű döntést.
A Kúria a konkrét ügyre vonatkozóan megállapította, hogy a határozat1-ből nem állapítható meg, hogy az adategyeztetési eljárás során az alperes eleget tett-e hivatalbóli tényállástisztázási kötelezettségének.
A Kúria álláspontja szerint tévedett az elsőfokú bíróság, amikor az ítéletében azt állapította meg, hogy a második lépcső, azaz határozat2 jogszerűsége szempontjából csak annak van jelentősége, hogy a határozat1 véglegessé vált, és eltelt a határozat1 véglegessé válásától számított 60 nap.
A Kúria hangsúlyozta, hogy annak a ténynek, hogy Tulajdonos2 2015-ben elhalálozott, a határozat2 jogszerűsége szempontjából alapvető jelentősége van. A tulajdonos halálával ugyanis a hagyatéka a halál pillanatában átszáll az örökösre a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 7:1. §-a szerint. Ebből következően, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos halála már a határozat meghozatala előtt igazoltan bekövetkezett, akkor tőle a Magyar Állam törvényesen nem szerezhet tulajdonjogot. A perbeli esetben ez azt jelenti, hogy a Magyar Állam Tulajdonos2-től mint jogelődtől nem szerezhetett törvényesen tulajdonjogot az Foktftv. alapján, hiszen az ingatlan az elhalálozás pillanatában az örökös és nem Tulajdonos2 tulajdona volt.
A Kúria álláspontja szerint a perbeli esetben Tulajdonos2 elhalálozásának tényét az Foktftv. 20. § (2) bekezdésének megfelelő eljárása során az alperesnek is észlel- nie kellett volna az adategyeztetés során. Az Foktftv. 23. §-ában foglaltakból következően pedig, ha az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett személy haláláról az ingatlanügyi hatóság az eljárás bármely szakaszában tudomást szerez, az érintett ingatlan nem kerülhet az Foktftv. 25. § (1) bekezdésének alkalmazásával az állam tulajdonába, hanem a hatóságnak az Foktftv. 23. §-a szerint hivatalból értesítenie kell a jegyzőt a hagyatéki eljárás vagy a póthagyatéki eljárás megindítása céljából.
A Kúria végül kimondta, hogy a tulajdoni helyzet rendezetlenségének tényét megállapító határozat véglegessé válása nem jelent olyan jogi kötőerőt, amely az Alaptörvény, illetve a Ptk. rendelkezései folytán bekövetkezett változásokat felülírhatná.
A fenti indokokra tekintettel a Kúria a felülvizsgálati kérelmet alaposnak ítélte, és az elsőfokú bíróság jogerős ítéletét megváltoztatva az alperes keresettel támadott határozatát megsemmisítette, és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte, azzal, hogy az alperesnek az új eljárásban abból a tényből kell kiindulnia, hogy Tulajdonos2 elhalálozott, erre figyelemmel az Foktftv. 23. §-a alapján kell intézkednie és annak következményeit eljárásában levonnia.
A jogalkotó egyik fő birtokpolitikai célkitűzése, hogy a mezőgazdaságban csökkenjen az osztatlan közös tulaj-
- 663/664 -
donban lévő ingatlanok száma. Ezt a célt szolgálják az Foktftv. rendelkezései, melyek számos előírással segítik az osztatlan közös földtulajdon megszüntetését.[1] Az Foktftv.-t módosító, az egyes földügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2022. évi LXVII. törvény (a továbbiakban: Módtv.) 2023. január 1-jétől hatályos 60-63. §-ai rendelkeznek az öröklés következtében létrejövő osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről. Ezek a rendelkezések egyrészt arra irányulnak, hogy az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlanon ne keletkezzen osztatlan közös tulajdon, másrészt pedig arra, hogy a már osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan tulajdonostársainak a száma ne növekedjen.
A Módtv. által az Foktftv.-be beiktatott rendelkezések szerint, ha a 2022. december 31. napját követően meghalt örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlant a törvényes öröklés szabályai szerint több örököstárs közösen örökli - ideértve a csupán kötelesrészre jogosult, de a kötelesrészét az ingatlanból természetben megkapó törvényes örököst is -, annak érdekében, hogy az ingatlanon ne keletkezzen osztatlan közös tulajdon, az örököstársaknak a törvényben meghatározott alábbi lehetőségek közül kell választaniuk:
a) az örököstársak osztályos egyezséget kötnek; vagy
b) az ingatlant (az ingatlanból az örökrészét) az örököstárs (örököstársak) az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre vagy a hagyatéki hitelezőre átruházza (átruházzák), akként, hogy ezzel közös tulajdon nem keletkezik; vagy
c) az örököstársak az ingatlant egyben értékesítik; vagy
d) az örököstársak az ingatlant, illetve az örökrészt az állam javára ingyenesen felajánlják.
A Módtv. rendelkezéseit nem kell (nem lehet) alkalmazni akkor, ha az ingatlant azért örökli közösen több örököstárs, mert az örökhagyó végrendelettel nevezett több örököst az ingatlanra. Kérdésként merülhet fel azonban, hogy akkor irányadóak-e a Módtv. rendelkezései, ha az örökhagyó végrendeletében az ingatlannak egy részéről rendelkezett, de az örökösnevezés nem terjed ki az egész ingatlanra (vagyis az ingatlannak csak egy tulajdoni hányadára/illetőségére van végrendeletben nevezett örökös, a fennmaradó tulajdoni hányad tekintetében pedig a törvényes örökösök örökölnek). Mivel ebben az esetben már nem kizárólag a törvényes öröklés szabályai szerint történik az öröklés, ezért a Módtv. rendelkezéseit ebben az esetben nem kell/nem lehet alkalmazni.[2]
Fontos ugyanakkor azt is kiemelni, hogy a Módtv. rendelkezései alkalmazandók abban az esetben, ha az ingatlan hagyatékból az örökösök mellett - kötelesrészigény kielégítése jogcímen - a kötelesrészre jogosult személyek is részesülnek. Erre akkor kerülhet sor például, ha nincs végrendeletben nevezett örökös, de az örökhagyó a végrendeletében valamelyik törvényes örököst kizárta az öröklésből (vagy legalábbis a szóban forgó ingatlan örökléséből), ő azonban kötelesrészre jogosult, a többi törvényes örökös pedig a kötelesrészt az ingatlan tulajdoni hányadának átruházásával, természetben adja ki, és így alakul ki közös tulajdon.[3]
A Módtv. szerinti, a közös tulajdon létrejöttének elkerülése érdekében kötendő osztályos egyezség, illetve a hagyatéki eljáráson belül történő átruházás a hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény (a továbbiakban: Hetv.) szerinti általános szabályoktól annyiban tér el, hogy az osztályos egyezség, illetve az átruházás során nem jöhet létre közös tulajdon. Amennyiben az örököstársak osztályos egyezséget kötnek, vagy az ingatlan átruházására hagyatéki eljárásban kerül sor, annak alapján az eljáró közjegyző a hagyatékot akkor adja át, ha ez a feltétel teljesül. A Módtv. által szabályozott osztályos egyezség abban a tekintetben is sajátos, hogy ennek az a végrendeletben kizárt törvényes örökös is alanya lehet, aki kötelesrészre jogosult, ha a kötelesrészét az ingatlanból természetben kapná meg. Ezt a kötelesrészre jogosult törvényes örököst ebben a tekintetben a többi törvényes örökössel azonos módon kell kezelni, aki így az osztályos egyezséggel akár a teljes ingatlan feletti tulajdonjogot is megszerezheti. Az osztályos egyezség azonban ebben az esetben is csak a hagyatéki vagyontárgyakra terjedhet ki, vagyis az csak a hagyaték felosztására irányulhat. Ebben az esetben sem lehetséges olyan osztályos egyezség megkötése, amely szerint valamelyik örökös a hagyatékból egyáltalán nem részesedik, és - az általános szabályokkal egyezően - ilyen osztályos egyezségbe sem vonható be hagyatéki vagyonon kívüli vagyontárgy (akár értékkiegyenlítésül pénz).[4]
A Módtv. arra az esetre is kitér, ha a fenti a)-d) pontokban felsoroltak nem vezetnek eredményre. Ekkor az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot az örököstársak (ideértve a csupán kötelesrészre jogosult, de a kötelesrészét az ingatlanból természetben megkapó törvényes örököst is) a törvényes öröklés szabályai szerint öröklik meg, vagyis az ingatlanon osztatlan közös tulajdon jön létre. Annak érdekében azonban, hogy ez az állapot ne legyen tartós, a törvény előírja, hogy az örökösöknek az ingatlant 5 éven belül
a) egyben értékesíteniük kell; vagy
b) egyikük tulajdonába kell adni; vagy
c) az állam javára ingyenesen fel kell ajánlaniuk; vagy
d) az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdont az erre irányuló eljárás kezdeményezésével meg kell szüntetniük.
- 664/665 -
Az a)-d) pontokban foglalt kötelezettség biztosítására az öröklés ingatlan-nyilvántartási átvezetésével egyidejűleg az ingatlanügyi hatóság az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzi a közös tulajdon rendezésének kötelezettsége tényét az örökléssel érintett tulajdoni hányadok vonatkozásában. A bejegyzést az ingatlanügyi hatóság hivatalból hajtja végre.[5]
Amennyiben az örököstársak a fenti a)-d) pontban írt megszüntetési módok egyikét sem teljesítik, a törvény egy nagyon szigorú jogkövetkezményt ír elő: a tulajdoni hányad kényszerértékesítésére kerül sor.
Amennyiben az a)-d) pont szerinti bármely jogügylet létrejön, vagy a kényszerértékesítésre sor kerül, az ingatlanügyi hatóság törli a közös tulajdon rendezésének kötelezettsége tényét a jogügyletek vagy a kényszerértékesítés eredményeként bekövetkező tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átvezetésével egyidejűleg.
A Módtv. az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlan közös tulajdonba kerülésének elkerülése mellett azt a célt is szolgálja, hogy az örökhagyó halálakor már osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan tulajdonostársainak a száma ne növekedjen. Ezzel összefüggésben a Módtv. kimondja, hogy ha a 2022. december 31. napját követően megnyílt hagyaték tárgya osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanban fennálló tulajdoni hányad, és a törvényes öröklés szabályai szerint több örököstárs közösen örökli (ideértve a csupán kötelesrészre jogosult, de a kötelesrészét az ingatlanból természetben megkapó törvényes örököst is), annak érdekében, hogy az ingatlan tulajdonostársainak száma ne növekedjen, ugyanazokat a jogügyleteket kell megkísérelniük létrehozni, amelyeket a Módtv. az előzőekben ismertetettek szerint az örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló ingatlanra vonatkozóan nevesít. ■
JEGYZETEK
[1] Lásd Általános indokolás a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvényhez.
[2] Ezt az álláspontot képviseli Anka Márton Tibor is. Lásd Anka Márton Tibor: A közös tulajdon rendezési kötelezettség. In: Rák Viktor (szerk.): Ünnepi tanulmányok Anka Tibor 70. születésnapja alkalmából. Budapest, Közjegyzői Akadémia Kiadó, 2023. 18.
[3] Anka: A közös tulajdon rendezési kötelezettség. 20.
[4] Anka Tibor: Öröklési jog - Hagyatéki eljárás. Budapest, ORAC Kiadó Kft., 2023. 390.
[5] A közös tulajdon rendezési kötelezettség ex lege, ingatlan-nyilvántartáson kívül keletkezik. Az erre utaló tény ingatlan-nyilvántartási feljegyzése/bejegyzése ezért deklaratív hatályú. Lásd Anka: A közös tulajdon rendezési kötelezettség. 12., 23.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző közjegyzőhelyettes.
Visszaugrás
