A Bírósági Határozatokban egy nem túl régen közzétett döntés szerint a szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti feltűnően nagy értékkülönbség esetén a vevő olyan arányban tarthat igényt az eladó használatában maradt ingatlan után használati díjra, amilyen arányban kifizette az eladónak járó vételárat. A megállapítás és a határozat indokolása Eörsi Gyula fokozatos tulajdonátszállásra vonatkozó gondolatait és a felek közötti teljes körű elszámolás megvalósításának követelményét, az igazságosság, a kötelmi egyensúly és az egyenértéki kamat jogintézményeit egyaránt eszünkbe juttatta. Annak ellenére, hogy a kimondott tétel a hatályos jogban expressis verbis nem szerepel, a jogerős döntés mégis a helyes - jogfejlesztő - jogalkalmazás egyik példája.
A recent decision published in the Collected Decisions of the Courts stated if there is a gross disparity between the value of a service and the consideration in a real estate sales and purchase agreement in which the seller remains the user of the property, the buyer may claim rental fee proportional to the paid purchase price. The conclusion and the reasoning of the decision remind us of the thoughts of Gyula Eörsi regarding the gradual transfer of ownership in which the requirement of full settlement of accounts between the parties embrace the principle of contractual justice, the balance of obligations, and the possibility of the statutory interest rate for granting equity. Although the above-mentioned conclusion does not exist expressis verbis in the laws in force, the final judgement is an example of the correct application - and development - of the law.
A rejtélyesen hangzó cím a közzétett eseti határozatok (döntvények) gyakorinak mondható sajátosságára utal. Konkrétan arra, hogy döntvény kiemelt része - az úgynevezett döntvényfej - első olvasásra meglepő megállapításáról kiderül, hogy nem szabad túl komolyan venni, mögötte viszont érdekes, tanulságos gondolatok bújhatnak meg, melyek alkalmasint helyesek is.
Valahogy így vagyunk ezzel a BH 2015.223. szám alatt közölt kúriai határozat esetében is. A döntés összefoglaló része a következőképpen szól: "A szolgáltatás és ellenszolgáltatás közötti feltűnően nagy értékkülönbség esetén a vevő olyan arányban tarthat igényt az eladó használatában maradt ingatlan után használati díjra, amilyen arányban kifizette az eladónak járó vételárat." Ilyen szabály azonban nem létezik: nincs olyan norma, amely kimondaná, hogy a kifizetett vételárral lenne arányos a birtokba adni elmulasztott - az eladó által át nem adott - ingatlan után a vevő részéről követelhető az őt megillető használati díj. Aztán ha figyelmesen tovább olvassuk a döntés indokolását, kiderül, hogy nem egészen erről van szó: a helyzet nem is annyira rossz...
Bevezetésként álljon itt egy kis kitérő. 1947-ben látott napvilágot a nagyszerű jogtudós, Eörsi Gyula fiatalkori remeke, mely A tulajdonátszállás kérdéséről címet viselte.[1] Ebben a monográfiájában sok más mellett például a tulajdonjog átszállásának folyamatára fókuszált, és annak fokozatosságát vette górcső alá. A tulajdonjog átruházással való megszerzése nem egyetlen jogi aktus következménye - ebben a mára vitán felül álló tételben nem fogunk elmélyedni -, hanem számos jogcselekmény, jogi tény együttállásának végeredménye. A fiatal Eörsi arra figyelt fel, hogy a tulajdonjoghoz kapcsolódó intern és extern hatások[2] nagyon sok esetben fokozatosan tolódnak át a jogelődről a jogutódra, és ennek a jelenségnek jogi következménye is van. A fokozatos tulajdonászállásra vonatkozó elmélet ugyan nem ment át a tételes jogba, viszont számos olyan helyzetet hozhatunk példaként, amelyben felismerhető az Eörsi-féle elgondolás néhány eleme. Ehelyütt elsőként az általa is vizsgált tulajdonjog-fenntartást említjük, mely a dolog feletti jogi és gazdasági hatalom áttolódását - fokozatos-folyamatos átszállását - kitűnően képes érzékeltetni. Ha jogilag szigorúan véve nem is igaz, de gazdasági értelemben nagyon is szemléletes: annál erősebb a vevő tulajdonjoga, minél nagyobb részét fizette ki a vételárnak. E fokozatos jogi hatalomáttolódás tetten érhető a kárveszélyviselési kötelezettségben, de felismerhető a jogszerzésre irányuló "váromány teljes joggá izmosodásában", valamint a dologi jognak nem tekinthető, de a tulajdonosi hatalomhoz - jogi jellemzőit tekintve is - sokban hasonló tulajdoni vagy más néven dologi váromány alakjában is. Kétségtelen, hogy számos esetben a szerződő feleket összefűző kötelmi szálak dologi jogi vonatkozásokban is éreztetik erejüket, például megkönnyítik vagy nehezíthetik a dologra irányuló jogi hatalomgyakorlást.
A szóba hozott jogesetben az imént említett, a jogi helyzeteknél sokkal egyszerűbb tényállást kellett elbírálni. A peres felek 2007. március 21. napján kölcsönszerződést kötöttek, melyben az alperes tizenegy millió forint kölcsönt nyújtott a felperesnek 2007. június 21. napi lejárattal. A felperest ügyleti kamatfizetési kötelezettség nem terhelte, a késedelmi kamat mértékét pedig havi 3%-ban kötötték ki. A szerződésben a kölcsön biztosítékaként a felperes kizárólagos tulajdonát képező perbeli ingatlanra a kölcsön és járulékai erejéig az alperes javára jelzálogjogot és vételi jogot alapítot-
- 49/50 -
tak. Ennek lényeges tartalma szerint az alperes 2007. június 22. napjától 2012. március 21. napjáig tizenegy millió forint vételárért vásárolhatta meg az ingatlant úgy, hogy a vételárba beszámíthatta a felperessel szemben fennálló teljes követelését. A felperes a kölcsönt nem fizette vissza, az alperes vételi jogával élt, és tulajdonjogát 2009. november 10. napján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A felperes az ingatlant nem adta birtokba, feltűnő értékaránytalanságra hivatkozva kérte az alperest az opciós vételáron felül további húsz millió forint vételár megfizetésére kötelezni. Az alperes az érvénytelenség körében előadottak teljesítését nem ellenezte, birtokba adást kért, és használati díj fizetésére kérte kötelezni a felperest. A felek között a jogvita ennek alapján az érvénytelenség jogkövetkezményeinek alkalmazása, a járulékos követelések - kamat és használati díj - körül mozgott.
A másodfokú döntést hozó Győri Ítélőtábla és a Kúria kis eltéréssel ugyan, de a lényeget tekintve azonos elvi alapon rendezte a felek jogviszonyát. A Kúria a kötelmi szinallagma elvét szem előtt tartva, a szembenálló szolgáltatások értékegyensúlyának helyreállítására törekedve számolta el a felperesnek járó vételár, az alperes által ki nem fizetett vételárrészlet után járó kamatokat és a birtokba nem bocsátott ingatlan használati díját. Az ítélet szerint fizetendő kamat úgynevezett egyenértéki kamat. Az egyenértéki kamat - nomen est omen - már elnevezésében is utal rá, hogy nem megszokott, hagyományos kamatfajta: egyenértéket teremtő, egyensúlyt őrző funkciója van.
A Kúria jogerős döntésében megjelenő álláspont a jogértelmezés és jogfejlesztés eredményeit tükrözi.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
