Az alperes megbízottja P. A. 2003. június 4-én ingatlanközvetítői megbízási szerződést kötött a felperessel az alperes tulajdonát képező b.-i ingatlan eladására 48 500 000 forint eladási ár megjelölésével. A közvetítői díj mértékét az ingatlan szerződés szerinti vételárának 3%-ában + áfában határozták meg. Ezt az összeget a megbízó az ingatlan értékesítésére vonatkozó szerződés megkötését követő három munkanapon belül volt köteles befizetni. Késedelem esetén a megbízott a mindenkori banki alapkamat kétszeresének megfelelő késedelmi kamatra volt jogosult. A szerződés tartalmazta részletesen mind a megbízott, mind a megbízó kötelezettségeit, ez utóbbiak között szerepelt a megbízott értesítési kötelezettsége is.
A felperes együttműködött a B. Kft.-vel, rajta keresztül értesült S. M. lakásvételi szándékáról. Nevezettnek 2003. szeptember 9-én a perbeli lakást kiajánlotta és bemutatta. A vevő határozott vételi szándéka ekkor még nem alakult ki, a későbbiekben azonban ismét felvette a kapcsolatot az eladó megbízottjával, P. A.-val, akinek kezességvállalása mellett jött létre az adásvételi szerződés 2003. december 18-án 46.100.000 forintos vételár kikötése mellett. A felperes, illetve partnercége a több mint két és fél hónapos tárgyalássorozatban nem vett részt, a vevő kívánságainak teljesítése érdekében az eladó megbízottja tett intézkedéseket. Az alperes, illetőleg megbízottja a felperes közvetítői díját felhívás ellenére nem egyenlítette ki.
A felperes kereseti kérelmében arra kérte kötelezni az alperest, hogy fizessen meg 1.455.000 forint tőkét, ennek 25%-os áfáját, továbbá a tőke után 2003. december 18-tól a kifizetésig járó, a mindenkori banki alapkamat kétszeresét kitevő kamatát. Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult; elsősorban arra hivatkozott, hogy a felperes a megbízási szerződésben foglaltakat nem teljesítette, nem végzett érdekegyeztetést, és nem működött közre az adásvételi szerződés létrejöttében.
Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperes részére 1.728.750 forintot, és ennek 2003. december 22-től a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresének megfelelő kamatát, továbbá a perköltséget, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A lefolytatott bizonyítási eljárás adataiból arra a következtetésre jutott, hogy a felperes maradéktalanul teljesítette a szerződésben foglaltakat azzal, hogy az alperes ingatlanának adatait az érdeklődőknek megadta, a későbbi vevő és az eladó között a személyes találkozást megszervezte, továbbá a vételár kérdésében több alkalommal is egyeztetést kísérelt meg. Az ítélet indokolása szerint az alperes szegte meg a megbízási szerződést a tájékoztatás elmulasztásával, így az ő magatartásának következménye, hogy a felperes az adásvételi szerződés létrehozásában közvetlenül nem vehetett részt.
A másodfokú bíróság az alperes fellebbezése folytán meghozott jogerős ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította. Az alperest mentesítette a perköltség megfizetése alól, és a felperest kötelezte mind az elsőfokú, mind a másodfokú perköltség megfizetésére. Az ítélet indokolása értelmében az alperes a szerződéses jogviszony fennállását a fellebbezési eljárásban már nem vitathatta, mivel az elsőfokú eljárás során személyes meghallgatásakor is akként nyilatkozott, hogy P. A.-nak teljes körű meghatalmazást adott.
A másodfokú bíróság az ítélet jogi indokolásában hivatkozott a Ptk. 198. § (1) és 277. § (1) bekezdésében foglaltakra. Azt vizsgálta, hogy az adásvételi szerződés a felperes közvetítése által jött-e létre. Az egyik felperesi alkalmazott a társközvetítői iroda alkalmazottja, és P. A. tanúvallomása alapján megállapította, hogy, amikor a felperes közreműködésével tárgyaltak a vételről, akkor a vevő ajánlatát az alperesi képviselő nem fogadta el, így a Ptk. 205. § (1) bekezdése alapján a szerződés nem jött létre. Ilyen peradatok mellett a felperest terhelte annak bizonyítása, hogy az alperes mégis a felperes közvetítése által kötött adásvételi szerződést S. M.-el.
A felperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezése, és a keresetének megfelelő új határozat meghozatala érdekében terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a másodfokú bíróság ítélete téves és megalapozatlan, jogértelmezése ellentétes a Ptk. 474. §, 475. §, 478. § és 277. §-ában foglaltakkal. Hangsúlyozta, hogy a megbízási szerződésben vállalt kötelezettségeit maradéktalanul teljesítette, a lakás adatait adatbankjában tárolta, a lakást több érdeklődőnek is ajánlotta, illetőleg megmutatta, megteremtette a vevő és az eladó személyes kapcsolatát, megkísérelte egyeztetni a felek érdekeit, és az adásvételi szerződés a megbízó és az általa közvetített S. M. között létrejött.
A felperes felülvizsgálati kérelmében tévesnek tekintette azt az álláspontot, hogy a megbízást két részre lehet bontani, egy első tárgyalásig terjedő szakaszra, és egy ezt követő szakaszra. Nem értett egyet azzal, hogy az első sikertelen tárgyalást követően az ingatlanközvetítőnek valamilyen "többlet tevékenységet" kellett volna végeznie ahhoz, hogy megállapítható legyen a megbízási szerződés teljesítése. Utalt a felek együttműködési kötelezettségeire, a Ptk. 277. § (4) és (5) bekezdésében foglaltakra, az alperesi tájékoztatások elmulasztására. Kiemelte, a megbízási szerződés kitér arra az esetre is, ha a felek a társaság megkerülésével "közvetlenül" tárgyalnak. Szerinte jelen esetben nem egyszerű "címközvetítésről" volt szó, hanem klasszikus közvetítői munkáról. További bizonyítás nélkül is igazolva látta azt, hogy a vevő a perbeli lakás címét a felperestől kapta meg, ennek alapján az ingatlant megtekintette, és az adásvételi szerződést megkötötte.
Az alperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság alaposnak találta. Álláspontját a következőkkel indokolta.
A felülvizsgálati eljárásban a jogvita lényege abban állt, hogy az ingatlanközvetítéssel megbízott jogalanynak milyen tevékenységet kell kifejtenie ahhoz, hogy megállapítható legyen részéről a megbízási szerződés teljesítése, és a díjkövetelés jogszerűsége. Az ingatlanközvetítés jogszabályi megfogalmazását tartalmazza az ingatlanközvetítésről szóló 49/1982. (X. 7.) MT rendelet végrehajtásáról rendelkező 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet 1. § a) pontja a következőképpen. Ingatlanközvetítés: az ingatlanok adásvételének és cseréjének a közvetítése, ideértve az erre alkalmasak felkutatását, az ügyletek előkészítését és lebonyolítását, a forgalmi értékbecslést is.
Az alperes a perbeli esetben az ügylet lebonyolítását hiányolta, e tevékenységet azonban a jogszabály bővebben nem definiálja. A felek között létrejött ingatlanközvetítési szerződés értelmében a megbízottnak meg kellett teremteni a megbízó és a vevő személyes kapcsolatát, érdekeiket egyeztetni, az adásvételi szerződés létrejöttét közreműködéssel segíteni. Ahhoz, hogy a megbízott a fenti tevékenységet kifejthesse, szükséges a vevőjelölttel folytatott tárgyalásokon való részvétel. Ebben egyébként a felek a szerződés 6. pontjában meg is állapodtak. A felperes a közreműködési kötelezettségének csak a megbízó értesítése esetén tudott volna eleget tenni. Az ingatlanközvetítőtől nem várható el, hogy minden egyes ügyfelétől folyamatosan érdeklődjön a lakás bemutatását követően az érdekeltek eladási, illetőleg vételi szándékáról, a közöttük megtett minden lépésről. A megbízási szerződés 7. pontja is arra utal, hogy az ingatlan értékesítésére vonatkozó bármilyen változásról - így pl. az eladási ár csökkentéséről vagy külön elvégzendő szolgáltatásokról - a megbízó köteles haladéktalanul értesíteni a megbízottat. A megbízottól tehát igényelhető a szerződés létrehozását elősegítő szolgáltatás, de nem róható a terhére mulasztás, ha ilyen igényt vele szemben nem támaszt a megbízó.
A fentiek értelmében az alperesnek kellett volna bizonyítania, hogy a S. M.-el folytatott tárgyalásokról a felperest értesítette, kérte az esetleges földhivatali eljárás vagy a felújítási költségbecslés lefolytatását, és a felperes ennek ellenére nem működött közre az ügylet létrejöttében. Az alperes azonban nem hogy nem bizonyította, de nem is állította, hogy a felperest a két és fél hónapig tartó tárgyalássorozatba bevonta, tőle intézkedéseket kért, és ezeket a felperes nem teljesítette. A bizonyítási kötelezettség a másodfokú bíróság álláspontjával ellentétben tehát nem a felperest, hanem az alperest terhelte.
Mindezekre tekintettel az elsőfokú bíróság helyesen foglalt állást a szerződés felperes általi teljesítése [Ptk. 277. § (1) bekezdés], és a megbízási díjigény jogszerűsége [Ptk. 478. § (1) bekezdése] tárgyában. Az alperesi fizetési késedelem kezdő időpontját, a kamat mértékét is a szerződés rendelkezéseinek megfelelően helytállóan állapította meg, egyedül a kamattal terhelt tőke összegét határozta meg a kereseti kérelmen túlterjeszkedve, a keresettől eltérően. Miután ezt a rendelkezést az alperes a fellebbezésében támadta - a kifogás helytállóságát a másodfokú bíróság is megállapította -, ezért a felülvizsgálati bíróság a felperesi keresetnek megfelelően csak az áfa nélküli tőkeösszeg után állapította meg az alperes kamatfizetési kötelezettségét. A Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján a jogszabálysértő másodfokú ítéletet hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróság ítéletét a rendelkező részben foglaltak szerint részben megváltoztatta, 1.728.750 forint helyett csak 1.383.000 forint tőkeösszeg után kötelezte az alperest az elsőfokú ítéletben is meghatározott késedelmi kamat megfizetésére. (Legf. Bír. Pfv. VII. 20. 987/2006. szám).
A peres felek között huzamosabb ideje állt fenn megbízási szerződéses kapcsolat, a per tárgyát képező - jogi képviselői teendők ellátására vonatkozó - megbízási szerződést 2000. december 30-án kötötték. A szerződés 4. pontja szerint a megbízási viszony két évre szól, 2001. január 1. napjától 2002. december 31. napjáig tart. A 6. pont értelmében a felperest megbízási díjként 2001. évre havi 350 000 forint illeti meg. A 8. pont azt tartalmazta, hogy a "jelen szerződést a felek a 4. pontban jelölt határozott időre kötik, mely időtartam alatt a rendes felmondási jog nem illeti meg őket. Ennek megsértése esetén a szerződést szegő fél köteles a másik fél kárát megtéríteni. Amennyiben a jelen szerződés határozott idejének lejártát megelőző 30. napig egyik fél sem jelzi írásban megbízási szerződés megszüntetési szándékát, úgy a szerződés a határozott idő lejártával, az itt írt feltételek mellett további két évvel meghosszabbodik".
Az alperes 2002. december 20-án kelt levelében értesítette a felperest arról, hogy a megbízási szerződést a határozott időtartam végével nem kívánja meghoszszabbítani. A felperes válaszlevelében közölte, hogy a szerződés 8. pontja alapján a szerződés további két évvel, 2004. december 31-ig meghosszabbodott, így az alperes rendes felmondása jogellenes. Mivel a határozott idejű megbízási szerződés rendes felmondással való megszüntetése a már hivatkozott pont szerint kizárt, ezért az alperes szerződésszegést követett el, emiatt köteles a felperesnek kártérítést fizetni. Ennek összegét a felperes a határozott időtartamra, vagyis 24 hónapra járó megbízási díjnak megfelelő elmaradt vagyoni előnyben, összesen 10.500.000 forintban jelölte meg. Miután az alperes a kártérítési igény megfizetésétől elzárkózott, a felperes 2003. február 4-én bírósághoz fordult.
A megismételt eljárásban felemelt kereseti kérelmében a felperes 12.682.597 forint és járulékai elmaradt vagyoni előny megfizetésére kérte kötelezni az alperest. A fenti összegből 10.436.729 forintot elmaradt megbízási díjként, 1.906.702 forintot az alperesi magatartás miatt igénybe vett bankkölcsön ügyleti kamataként, 339.166 forintot pedig egy általa megbízott építési vállalkozót megillető díjtartozás késedelmi kamataként igényelt.
Az alperes vitatta a keresetnek mind a jogalapját, mind az összegszerűségét. Álláspontja szerint a felek a megbízási szerződésben a rendes felmondás jogát kizárták, ez a kikötés a Ptk. 483. § (4) bekezdése értelmében semmis. Hivatkozott arra is, hogy a szerződés 8. pontja jóerkölcsbe ütköző, a felperest illetéktelen előnyökhöz, tényleges teljesítés nélkül eltúlzott mértékű megbízási díjhoz juttatja. A kereset összegszerűségének elbírálása során kérte figyelembe venni, hogy az ügyvédi tevékenységhez jelentős költségek járulnak, továbbá a felperest kárenyhítési kötelezettség is terhelte.
Az elsőfokú bíróság az ítéletében kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperes részére 3.654.000 forintot, továbbá ennek 2003. január 2. napjától járó késedelmi kamatát. Ezt meghaladóan a felperes keresetét elutasította. A kereset jogalapja kérdésében kifejtette, hogy a felek a felmondás jogát a szerződésben csupán korlátozták, de nem zárták ki. A felmondó nyilatkozat alkalmas volt a szerződés megszüntetésére, de a felek azt kártérítési kötelezettséget keletkeztető szerződésszegésnek minősítették.
Az elsőfokú bíróság nem találta alaposnak a jóerkölcsbe ütközésre való alperesi hivatkozást sem, mert az alperes 20 nappal elmulasztotta a szerződés rendes felmondására nyitva álló határidőt, így saját mulasztása folytán kell kártérítést fizetnie. Mivel annak konkrét összegét a szerződés nem tartalmazta, ezért nem lehet megállapítani annak jóerkölcsöt sértő, túlzott voltát. Az elsőfokú bíróság a szakértő kiegészítő véleményében kimunkált árbevétel-arányos nyereségmutató szerint határozta meg a felperes elmaradt hasznát, és elutasította az ügyvédi munkadíjon felüli kárigényeket.
A másodfokú bíróság a felperes, valamint az alperes fellebbezése folytán meghozott jogerős ítéletében az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatta, és az alperest terhelő marasztalás összegét - a késedelmi kamatfizetési kötelezettség változatlanul hagyása mellett - 8.200.000 forintra felemelte. A jogerős ítélet indokolása értelmében a felek a rendes felmondás jogát időbeli korláthoz és kártérítési kötelezettséghez kötötték, azt így korlátozták. A felmondási jog ilyen jellegű és mértékű korlátozása nem teszi lehetetlenné a felmondási jog gyakorlását; a szerződés 8. pontjában foglalt kikötés a felmondási jog jogszabályba ütköző, semmis kizárását nem jelenti, tehát az alperes a Ptk. 318. § (1) és 339. § (1) bekezdése alapján kártérítési kötelezettséggel tartozik.
A másodfokú bíróság az igazságügyi könyvszakértő véleményét figyelembe véve megállapította, hogy a felperes más megbízóktól származó egyéb bevételei fedezték az állandó költségeit, ezért az igényelt nettó 8.400.000 forint elmaradt megbízási díjból 200.000 forint változó költséget vont le, és 8.200.000 forintra felemelte az alperes fizetési kötelezettségét. Okozati összefüggés hiányában az elsőfokú bírósággal egyezően elutasította a felperes további kártérítési igényét.
Az alperes a jogerős ítélet elleni felülvizsgálati kérelmében a felperes keresetének teljes elutasítását és felperes perköltségekben való marasztalását kérte. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Ptk. 200. § (2), 483. § (4), továbbá a Pp. 206. § (1) bekezdésében foglaltakat. Továbbra is fenntartotta azt a perben következetesen képviselt álláspontját, miszerint a felek a megbízási szerződésben a felmondás lehetőségét kizárták. E körben utalt a felperesnek a 2003. január 6-án kelt levelére és a keresetlevélben írtakra. Szerinte az ügyben meghallgatott tanúk is ezt az álláspontot erősítették meg; ugyanis azt nyilatkozták, hogy rendes felmondással a szerződést nem lehetett megszűntetni. Az alperes kifejtette, a szerződés 8. pontjában foglalt kikötés a Ptk. 483. § (4) bekezdése értelmében semmis, semmis kikötésre pedig kártérítési igényt alapozni nem lehet, emellett a jogerős ítéletet több vonatkozásban iratellenesnek, logikátlannak, és ellentmondásosnak tartotta.
Az alperes a BH 2004/179. számú jogesetére utalva jóerkölcsbe ütközőnek nevezte a szerződés 8. pontjában megszövegezett kikötést, amely a megbízó felmondási jogát aránytalan mértékben korlátozta, gyakorlatilag kizárta. A felperesi magatartást a Ptk. 4. § (1) bekezdése, valamint az 5. § (2) bekezdése alapján tisztességtelennek és joggal való visszaélőnek nevezte. Hangsúlyozta, a jogerős ítélet értelmében a felperest a perbeli felmondás esetén kártérítésként 24 hónapra megbízási díj illeti meg ellenszolgáltatás nélkül. Az alperes kérelme alátámasztásául hivatkozott még az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény 24. § (2) és (3) bekezdésében foglaltakra, az ügyvédi megbízási szerződés bizalmi jellegére, és a gazdasági élet által diktált változtatási kényszerekre.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság megalapozottnak találta, a következő indokok szerint.
A perbeli jogvita lényege, hogy a felek szerződésükben a felmondás jogát - jogszabályba ütközően - kizárták-e, vagy csupán korlátozták. A Ptk. 483. §- ának (4) bekezdése szerint a folyamatos megbízási jogviszony esetén a felek a felmondás jogának korlátozásában megállapodhatnak. A korlátozás a gyakorlatban két módon történhet, vagy felmondási idő vagy felmondási okok kikötésével. A felmondási jog korlátozása nem terjedhet odáig, hogy a szerződés teljes időtartamára kizárják a felek a felmondás gyakorlását.
A felülvizsgálati eljárás eredményeként meg kellett állapítani, hogy a felek szerződésének 8. pontja nem tartalmaz sem felmondási okokat, sem felmondási időt, hanem a rendes felmondási jog gyakorlását kifejezetten megtiltotta. A 8. pont második mondata nem a felmondási jog gyakorolhatóságára vonatkozik, nem a felmondási jog korlátozásának egyik elemét tartalmazza, azaz nem teszi a felmondás kizárását korlátozássá. Azt az általános jogkövetkezményt rögzíti, amely a szerződésszegéshez egyébként is kapcsolódik; így nem értelmezhető másként, mint figyelemfelhívás egy jogellenes magatartásnak a szerződésben foglaltaktól függetlenül is érvényesülő szankciójára. A polgári jog általános - a Ptk. 339. § (1) bekezdésében foglalt - szabálya értelmében nem alkalmazható szankció egy jogszerű magatartás kifejtése esetén, ezért a másodfokú bíróság jogszabálysértéssel állapította meg, hogy a felek szerződésében a rendes felmondás joga kártérítési kötelezettség mellett gyakorolható volt. Miután a felek megállapodása nem tartalmaz felmondási időt, és nem jelöl meg felmondási okokat, hanem a szerződés teljes időszakára vonatkozóan teszi lehetetlenné a felmondási jog gyakorlását, ez nem más, mint a felmondás kizárása.
A 8. pont második bekezdésének vizsgálata során azt kellett megállapítani, hogy az nem a szerződés felmondására, hanem a szerződési határidő lejártára, illetőleg annak meghosszabbítására vonatkozik. A határozott időre létrejött szerződés a határidő végével megszűnik, a felek szerződésében azonban bizonyos időpontig megtett külön nyilatkozat hiányában további két évvel meghosszabbodik. Tekintettel arra, hogy a szerződéses határidő tárgyában a felek között vita nem állt fenn, ezért e szerződéses kikötés további tartalmi elemzésére nem volt szükség.
A Legfelsőbb Bíróság a fentiek értelmében megállapította, hogy a felek a szerződés 8. pontjában a felmondás jogát kizárták, ez a kikötés pedig a Ptk. 483. § (4) bekezdése alapján semmis. Helytállóan hivatkozott az alperes felülvizsgálati kérelmében arra, hogy jogszabályba ütköző, semmis kikötésre a felperes igényt nem alapíthat, ezért a felperes keresetét jogalap hiányában el kellett utasítani.
Megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság, hogy a jogerős ítéletben felhívott eseti döntések mindegyikében felmondást korlátozó szerződéses kikötések voltak, ezért nem került sor a kikötések semmisségének megállapítására, és a megbízott kártérítési igényének elutasítására.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján a másodfokú határozatot hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásával a keresetet teljes egészében elutasította. (Legf. Bír. Pfv. VII. 21.416/2006. szám) ■
Visszaugrás
